Carsten Mittermüller

Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage – ausgewählte Beratungsthemen

Von Christoph Leichtweiß

Es ist kein Geheimnis: Die Immobizur Assetklasse Immobilie und zu ihren lienmärkte boomen! Nicht nur in verschiedenen Ausprägungsformen in Deutschland, sondern auch in vielen der privaten Finanzplanung verstanden anderen Ländern. Einige Zeit nach dem werden. Beginn dieser Hochkonjunktur betrachtet ist dies, wie so häufig, keine große Wie kann die Einordnung in die VermöÜberraschung. Schließlich sind vermiegensstruktur erfolgen? tete Immobilien ein sehr zinssensitiver Vermögenswert. Zudem haben der globale Um unterschiedliche Vermögenswerte Zinsverfall und die Liquiditätsschwemme objektiv einordnen zu können, wurde die einen massiven Anlagenotstand verursacht. folgende Matrix entwickelt. Der sichtbare Trend hin zu „Private MarAuf Basis dieser Matrix können sämtliket“-Investments ist ein Symptom dieser che Vermögenswerte und Finanzprodukte anhaltenden Situation. (Wertpapiere, Versicherungen, Immobilien und so weiter) und andere VermögensDa Immobilieninvestments aufgrund ihrer positionen des Kunden (LebensversicheStruktur (Wohnen, Büro, Gewerbe, Logistik, rungen, Pensionen oder Renten) objektiv Sonderimmobilien wie Pflegeheime), ihres und transparent eingeordnet werden. In Investmentansatzes (Core, Opportunity), Ergänzung zur Darstellung einer privaten ihrer regionalen Ausprägung sowie ihrer Christoph Leichtweiß, CFP®, GeschäftsVermögensbilanz bietet diese Betrachtung Finanzierungsstruktur und Umsetzung führer, YPOS Vermögensmanagement dem Berater die Möglichkeit, sich nicht über (direktes oder aber indirektes Investment) GmbH Prognosen zur weiteren Preisentwicklung sehr unterschiedlich sind, können die im positionieren zu müssen, sondern dem KunFolgenden betrachteten Aspekte nur als allgemeine Hinweise den die gesamte Vermögensstruktur transparent darzustellen.

Übergeordnete Vermögensklassen nach der YPOS-Vermögensmatrix

Sachwerte

Aktien, Immobilien, Rohstoffe, Edelmetalle

+ Partizipation an wirtschaftlichen

Erträgen und Wertsteigerungen + Nicht beliebig vermehrbar - Preisrisiken (Schwankungen) - Verlauf nicht kalkulierbar

Produktivkapital

Ertragsgenerierung durch Teilnahme am Wirtschaftsverkehr

Partizipation: Dividende, Miete, Pacht, Veräußerung

Aktien Vermietete Immobilie Schiffe, Flugzeuge

Rohstoffe

Grundstoffe zur Herstellung von Waren und Gütern

Partizipation: Veräußerungserlös

Agrarrohstoffe Fossile Energieträger Industriemetalle

Geldwerte

Staatsanleihen, Pfandbriefe, Lebensversicherungen, Renten

+ stabile und kalkulierbare Zahlungen - Inflation (Kaufkraftminderung) - Bonitätsrisiko (Staatsverschuldung) - Zinsänderungsrisiko

Intrinsische Werte

Stellen einen Wert aus sich heraus dar.

Partizipation: Veräußerungserlös

Edelmetalle Kunst

© YPOS Consulting GmbH

Das Beispiel „offene Immobilienfonds in der Finanzkrise“ zeigt, dass sich durch die „Verpackung“ eine zu geringe historische Schwankungsbreite ergeben hat, wodurch der Blick auf die vorhandenen wirtschaftlichen Risiken versperrt wurde. Anhand der Matrix wird dagegen deutlich, dass es sich bei vermieteten Immobilien um Produktivkapital mit spezifischen Chancen und Risiken handelt. Dies sollte man insbesondere im aktuellen Umfeld beachten, da sich die Bruttoanfangsrenditen im Einklang mit den fallenden Zinsen massiv reduziert haben.

Drei häufige Motive für die Immobilie als Kapitalanlage

Stabilität: Eine seltene Bewertung führt zu einer geringeren Schwankungsbreite. Daher wirken sich Immobilien im Portfoliokontext schwankungsmindernd aus. Allerdings ist dieser Effekt hauptsächlich dem Aufwand der Bewertung und der geringen Anzahl von Bewertungsanlässen geschuldet.

Diversifikation: Die Korrelation zu liquiden Vermögensklassen ist gering. Ob dies „nur“ auf die bereits genannte geringe Anzahl von Bewertungszeitpunkten oder auch auf andere wirtschaftliche Risikotreiber zurückzuführen ist, kann nicht eindeutig beantwortet werden. Im Verlauf der Zeit können sich unterschiedliche Antworten auf diese Frage ergeben. Die Liquiditätsflut hat zu einer gleichgerichteten Entwicklung von Aktien, Anleihen und Immobilien geführt. Daher könnte der Diversifikationseffekt für die Zukunft überschätzt werden. Inflationsschutz: Immobilien sind ein Sachwert. Daher sollten sie sich langfristig stärker entwickeln, als die Inflation steigt. Allerdings ist diese Erwartungshaltung im wahrsten Sinne des Wortes nicht in Stein gemeißelt.

In der sehr lesenswerten Publikation „Die 5 % Studie – wo investieren sich noch lohnt“ (www.bulwiengesa.de/de/publikationen/ studien) hat die bulwiengesa AG die deutschen Immobilienmärkte hinsichtlich ihrer zukünftigen Ertragspotenziale analysiert. Für den Wohnungsmarkt in A-Städten und Core-Immobilien kam man dabei für eine Haltedauer von zehn Jahren auf einen internen Zinsfuß von 1,9 bis 2,6 Prozent. Nun wissen wir alle um die Binsenweisheit „Prognosen sind schwierig, insbesondere, wenn sie die Zukunft betreffen“, doch sollte jedem klar sein, dass durch den Einkaufspreis der zukünftige Gewinn determiniert wird. Die Grafik setzt den Mittelwert der Immobilienrendite in Relation zur aktuellen Inflationsrate und zu festverzinslichen Wertpapieren verschiedener Bonitäten und Laufzeiten.

Jede der Investitionsalternativen weist unterschiedliche Charakteristika auf und ist Quelle verschiedener Chancen und Risiken. Dennoch wird plausibel, warum die Studie zu dem Ergebnis kommt, dass „Wohnimmobilien kaum noch Inflationsschutz bieten“. Der Anlagenotstand hat eben nicht nur festverzinsliche Wertpapiere auf ein Preisniveau gehoben, auf dem man sich die Frage stellen muss, ob Ertragserwartungen noch mit den Risiken und dem Aufwand im Einklang stehen. Entscheiden

Vermögensklassen im YPOS-Infaltionscheck (Zinsen abzüglich Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag, Immobilien IRR für 10 Jahre Haltedauer)

Die Inflation ist in Form der Jahresveränderung des deutschen Verbraucherpreisindex (CPI) angegeben; Staatsanleihen Deutschland: 5 Jahre Restlaufzeit; Unternehmensanleihen EU liegt der MARKIT/BOXX EURO CORPS. Mittelwert aus allen Laufzeiten und Ratings zugrunde. Anleihen mit niedriger Bonität EUR liegt der MARKIT/BOXX EURO LIQUID HIGH YIELD INDES zugrunde; Anleihen Banken Nachrang EUR liegt IBOXX EURO BANKS SUBORDINATED Index zugrunde. Stand: 30.04.2019. Wohnimmobilien, Interner Zinsfuss laut Studie Bulwiengesa (5% Studie 2018)

Hinweis: Die hier angegebenen Renditen sind indikativ und geben keine Garantie für zukünftige Erträge. Jede Form der Geldanalage kann zum Totalverlust führen.

kann dies nur der Anleger. Der Berater kann ihm allerdings wertvolle Entscheidungshilfen bieten.

Immobilienrenditen – Kunst und Wissenschaft

Die eine Immobilienrendite gibt es nicht. Das Spektrum reicht von statischen zu dynamischen Methoden. Letztere können wiederum nach Vermögenswert- und Zinssatzmethoden unterschieden werden. Multiplikatoren sind aufgrund ihrer Einfachheit sehr beliebt. Allerdings ist auch hier nicht einheitlich definiert, was genau einbezogen wird. Daher sollten die Zahlen immer verifiziert werden.

Letztendlich sind Immobilien und die damit verbundenen Kredite auch „nur“ erwartete Zahlungsströme, die mit sinnvollen Annahmen und rechnerischer Korrektheit zu verknüpfen sind. Dieser sachliche Ansatz spielt im anhaltenden Boom naturgemäß keine Rolle. Bei einem sich verändernden Marktumfeld dürften andere Perspektiven wieder an Bedeutung gewinnen.

Zudem kann sich die Rendite einer Immobilie in Abhängigkeit von der Finanzierungsstruktur sehr unterschiedlich darstellen. Hier sollte zwischen der Rendite auf das eingesetzte Kapital und der Gesamtvermögensmehrung unterschieden werden.

Kreditmanagement und Wahl der Zinsbindung

Die absoluten Zinsen sind niedrig und die Zinsstrukturkurve ist relativ flach. Dies spricht tendenziell für die Vereinbarung Quelle: Finanzportal24 von langen Zinsbindungsfristen – also Fristen von zehn Jahren und mehr – in den Darlehensverträgen. Allerdings kann die Kombination eines variablen Darlehens mit einem Zins-Swap als Alternative prüfenswert sein.

Bei der Festlegung verschiedener Laufzeiten für feste Zinsbindungen kann die sogenannte Zinswaage zum Einsatz kommen. Hier wird die Frage beantwortet, auf wie viel Prozent der Zins zum Ende der kürzeren Zinsbindung ansteigen kann, ohne teurer zu werden als das Darlehen mit längerer Zinsbindung.

Gedanken zur Vermögensstrukturierung

Soll das Immobilienvermögen auf der privaten steuerlichen Ebene gehalten werden? Ist die Übertragung in eine gewerblich geprägte Gesellschaft sinnvoll, um neues Afa-Volumen zu generieren? Soll der Nießbrauch an der einzelnen Immobilie oder dem gesamten Gesellschaftsanteil festgemacht werden? Drei ausgewählte Fragen, die zeigen, welche Komplexität ab einer gewissen Vermögensgröße zu beachten ist. Selbstverständlich sind die Wechselwirkungen der wirtschaftlichen Ebene mit zivilrechtlichen Aspekten und einer steuerlichen Optimierung komplex.

Allein bei der steuerlichen Betrachtung sind die verschiedenen Dimensionen Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerb- und gegebenenfalls Umsatzsteuer zu betrachten. Die vernetzte Betrachtung erfordert ein funktio

nierendes Netzwerk verschiedener Experten. ❚