Communiqué de presse
Paris, le 27 octobre 2010
Fédération Nationale de l'Immobilier Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France
Commentaires sur l’Observatoire francilien de l’immobilier
La FNAIM Paris Ile-de-France a tenu hier son point presse semestriel sur l’Observatoire francilien de l’immobilier. Cet observatoire est une étude statistique réalisée chaque semestre auprès des adhérents FNAIM Paris Ile-de-France qui compte 1 750 adhérents. Les chiffres du premier semestre 2010 étaient présentés ce jour. Des adhérents des différents départements d’Ile-de-France sont venus témoigner, illustrant ainsi les spécificités de chaque micro-marché. « En renouant avec les plus hauts niveaux de prix enregistrés durant l’été 2008, la hausse des prix des logements anciens situés à Paris devrait tourner autour de + 10% précise Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM Ile-de-France. Nous assistons à une reprise durable qui succède à dix huit mois de marché léthargique. En Ile-de-France, la hausse annuelle des prix se chiffrera à environ + 5% » De manière générale on constate une pénurie de l’offre, ce qui provoque une tension sur les prix et donc une hausse de ces derniers.
Paris, une faiblesse « historique » du nombre de mises en vente, cause et conséquence du blocage du marché
Le prix moyen du mètre carré à Paris est de 6 400 euros. Cependant, parler de moyenne n’a pas vraiment de sens, il est nécessaire de faire des focus par quartier car la situation est très différente selon les quartiers. Il faut presque raisonner rue par rue afin d’avoir une idée claire du marché. Ainsi les experts de la FNAIM Paris Ile-de-France ont découpé la capitale en 76 quartiers, où les prix oscillent de 4 500 euros/ mètre carré à 13 000 euros/ mètre carré. A Paris, le nombre de mandats est de 16,8 au premier semestre 2010, contre 21 il y a un an. Ce chiffre est le plus bas depuis 2004 et illustre les difficultés de mise en vente. En effet, Paris n’étant pas un marché de primo-accédants, les personnes attendent parfois de trouver un bien avant de vendre le leur, ce qui ralentit les mises en vente. Les primo-accédants représentent moins de 15% du marché, « Paris est un marché de reventes qu’il faut faire redémarrer. » On vend à Paris au prix du mandat de vente alors qu’il y a quelques années les acheteurs négociaient.
Les incertitudes du marché de l’emploi contribuent aussi à bloquer le marché, dans la mesure où les acheteurs déjà propriétaires hésitent parfois à se lancer dans un second projet d’achat en revendant leur premier bien. Les délais de vente se raccourcissent car les acquéreurs sont très déterminés. Nous sommes revenus au niveau de 2007, avant la crise des subprimes. La moyenne est de 41 jours mais pour les biens correctement situés et sans défaut, ce délai n’est que de quelques jours. Les difficultés de vente commencent pour les appartements dont la superficie est supérieure à 200 m2. Au niveau des investisseurs, on observe une nouvelle tendance : celle des provinciaux qui achètent à Paris afin de financer leur retraite. L’appartement acheté à crédit et remboursé par la location sera utilisé par la suite pour financer leur vie quotidienne à la retraite.
Ile-de-France : une situation diversifiée. Focus sur les Hauts-de-Seine et l’Essonne Le marché est plus fluide en première et deuxième couronne où le nombre de mandats était de presque 31 au premier semestre 2010 et où le délai de vente était sur cette même période de 65 jours. Dans les Hauts-de-Seine, nous observons un marché marqué par la pénurie d’offres sur les produits de bonne qualité. Il n’y a donc pas de discussion à la baisse, surtout sur l’axe Levallois-Perret, Courbevoie, Asnières-sur-Seine. Sur ce département, il y a une demande importante sur les produits de moins de 200 000 euros. Ce marché est un marché de report : beaucoup de personnes qui résidaient à Paris franchissent le périphérique pour acheter dans ce département qui demeure abordable. En Essonne, le marché est dépendant de l’emploi et de la stabilité économique. Les acheteurs cherchent dans ce département un produit avec un potentiel de financement acceptable et basculent du parc locatif social ou privé vers un bien dont les remboursements mensuels, sur 20 ou 25 ans, correspondent peu ou prou à leur ancien loyer. On observe des flux de populations de la petite couronne vers Evry, plus particulièrement depuis les villes de Montreuil, Bobigny et Bondy. Les acheteurs sont intéressés particulièrement par les biens situés près des gares et à proximité de groupes scolaires de qualité. Leur but est de créer un patrimoine familial. Ce marché est aussi un marché d’investisseurs, surtout près des universités où la rentabilité d’un appartement ou d’une maison proposée en colocation à des étudiants peut excéder les 10%. Enfin quelque soit le lieu où un bien est situé (Paris intra muros et Ile-de-France), le prix de revient d’un logement suite au diagnostic de performance énergétique et des travaux éventuels réalisés, risque d’augmenter ou de diminuer. En tout état de cause en immobilier la règle d’or demeure toujours l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. A propos de la FNAIM Ile-de-France L’organisation syndicale représente en Ile-de-France 1 800 professionnels de l’immobilier, spécialisés dans 15 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l'expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont réglementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d'analyse, la FNAIM Paris Ile-de-France est une référence incontestée en matière d'informations, d'études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. www.fnaim-idf.com CONTACTS PRESSE presse.fnaim.idf@grayling.com Alexandra Mallen - 01 55 30 71 06 Karine Schneider - 01 55 30 70 84