Note de synthèse
Paris, le 13 décembre 2011
Fédération Nationale de l'Immobilier Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France
25ème vague de l’Observatoire francilien des prix de l’immobilier Commentaires sur les résultats du 1er semestre 2011 (chiffres jusqu’à fin novembre 2011)
A l’occasion de la 25e vague de l’Observatoire Francilien des prix de l’immobilier, la FNAIM Paris Ile-de-France a souhaité proposer une grille de lecture nouvelle du marché de l’immobilier francilien. Soucieuse d’être au plus proche des attentes des clients acheteurs, l’accent a été mis sur une approche plus pertinente, plus lisible de la réalité et plus en adéquation avec les préoccupations socio-économiques. Cette nouvelle approche intègre un critère fondamental et appréhendable par tous : le nombre de pièces. Plus que tout autre critère, le nombre de pièces d’un bien immobilier doit être considéré comme le facteur le plus déterminant dans l’acte d’achat, le seul qui permette de donner du sens aux comparaisons (à l’instar de l’automobile où c’est la catégorie qui est déterminante pour comparer un prix avant toute autre considération). Le nombre de pièces : la variable la plus pertinente pour analyser le marché immobilier francilien Pour analyser le marché de l’immobilier du 2nd semestre 2011 (chiffres fin novembre 2011), la Chambre a souhaité mettre en perspective l’importance du logement, priorité N°1 de tout citoyen, qui est aussi un élément moteur de notre économie. C’est une nouvelle approche plus conforme à la réalité du terrain afin de sortir de l’éternel débat sur le prix du mètre carré. La Chambre souhaite ainsi rappeler que l’immobilier ce n’est pas de la spéculation. C’est un secteur économique bien réel dont le chiffre d’affaires est de 120 milliards d’euros pour près de 1,8 million d’emplois non délocalisables, qui mérite une réelle politique publique ambitieuse (par comparaison l’automobile représente 105 milliards de chiffre d’affaires pour 150 000 emplois). Aux traditionnels prix au mètre carré ont donc été substitués les prix des appartements par nombre de pièces à Paris, en Petite et Grande Couronne. Ce critère de choix est déterminant : le prix, le nombre de m², la localisation sont des variables qui peuvent évoluer en fonction des produits visités (un acheteur peut élargir la zone de recherche, peut faire un effort supplémentaire sur le prix en cas de « coup de cœur »…) mais le nombre de pièces répond aux besoins fondamentaux d’un foyer (composition familiale...). Par ailleurs, s’agissant de Paris et pour simplifier la lecture, les prix ont été étudiés à la lumière de trois catégories géographiques qualifiées en fonction de leur attractivité : 3 zones ont ainsi été identifiées « +++ » (Paris centre), « ++ » (la majorité des arrondissements) et « + »(nord et est de Paris). Ces zones ne se cantonnent pas aux limites politico-administratives de Paris car elles intègrent d’autres communes (Neuilly sur Seine, Levallois, Boulogne Billancourt, Vincennes et Saint-Mandé) aujourd’hui considérées par les clients comme le 21ème arrondissement de Paris.
Les grands enseignements de l’Observatoire des prix de l’Immobilier en Ile-de-France 1 – 2011, une année contrastée et l’amorce d’une stagnation des prix de l’immobilier francilien Le premier semestre 2011 fut la continuité de la croissance du marché constatée en 2010. Néanmoins, depuis l’été 2011, nous assistons au début d’une évolution du marché de l’immobilier. Les prix commencent à stagner. Ainsi, pour Paris, le prix moyen d’un studio est de 251 000 euros dans la zone « +++ » (Paris centre), 185 000 en zone « ++ » et 156 000 dans un quartier de la zone « + » (nord est parisien) ; un 2 pièces : 478 000 euros en zone « +++ », 351 400 euros en zone « ++ » et 296 000 euros en zone « + » ; un 3 pièces : 693 000 euros (+++), 509 000 euros (++) et 430 000 (+) ; un 4 pièces : 956 000 (+++), 703 000 euros (++) et 592 000 euros (+), enfin pour un 5 pièces : 1,184 million d’euros (+++), 870 000 euros (++) et 733 000 euros (+). 2 – L’hypothèse d’une tendance à la baisse des prix de l’immobilier francilien en 2012 La fin 2011 marque donc un « atterrissage en douceur » du marché immobilier francilien. On peut analyser ce début d’évolution comme un début « d’effet crise » qui reste toutefois contenu par la pénurie de logements à Paris notamment. On constate que les stocks augmentent d’une part et que, d’autre part, aujourd’hui vendre son bien prend plus de temps comme le démontrent les chiffres du nombre de mandats et leur temps de réalisation. En effet, en 2011, on constate qu’il y a plus de biens mis en vente (hausse des mandats signés par cabinet) ce qui fait que les « stocks » grossissent. Ce gonflement des stocks s’explique par le fait qu’il y a moins d’acquéreurs mais surtout par un transfert de parts de marché des ventes entre particuliers vers les professionnels (phénomène dû aux risques juridiques de transactions entre particuliers en période de crise comme on l’avait déjà constaté en 2009). En moyenne on relève 17 mandats enregistrés dans les cabinets pour Paris au 1er semestre 2011, on attend une hausse de 25% pour le second semestre. Ce phénomène est très marqué en petite et grande couronne : les agences de transactions immobilières enregistrent 57,5 mandats en moyenne pour les 6 premiers mois de l’année 2011, retrouvant presque le niveau de l’année 2009, avec une hausse de près de 45% pour le second semestre 2011. A Paris, au 1er semestre 2011, 54 jours étaient nécessaires à la vente d’un produit immobilier, pour atteindre 60 jours au 2nd semestre. Ces durées devraient s’allonger en 2012. Cet allongement des durées de vente commence à se faire sentir en Petite et Grande couronne (76 jours). En 2012, avec la suppression du PTZ, il est à craindre que l’on assiste à un blocage pour les primo-accédants et les ventes dans l’ancien (Par exemple, 70 % des ventes dans certains cabinets de l’Essonne sont réalisés en PTZ). A cela s’ajoute un certain nombre de facteurs conjoncturels qui ne sont pas de nature à créer la confiance d’acheteurs potentiels : les risques économiques et sociaux liés à la crise, l’anticipation d’une hausse des taux d’intérêts, des incertitudes liées à la période électorale… bref un « climat » général pessimiste qui sape la confiance nécessaire à l’investissement immobilier. 3 – Un marché en mutation : d’une logique de l’offre vers une logique de la demande Depuis 2007, et surtout depuis la crise de 2009, on constate une hausse constante des mandats exclusifs, les vendeurs préférant mettre leur bien entre les mains de professionnels qui vont s’y consacrer pleinement afin de garantir la transaction sur un marché tendu (on constatait le même phénomène durant la crise de 2009) : 38% à Paris (+ 9 points entre 2010 et 2011). En banlieue, cette part s’élève à 25% des biens mis en vente (+ 4 points). Rappelons que le mandat exclusif est une manière de mieux vendre son bien. On assiste donc bien à un transfert de parts de marché vers les professionnels de l’immobilier qui révèle une mutation du marché qui aurait tendance à s’accélérer avec les perspectives négatives pour 2012 dues aux impacts de la crise et du ralentissement de la croissance et également à la fin d’avantages fiscaux tels que la taxation sur les plus values immobilières ou la fin des dispositifs Scellier et PTZ+.
Force est donc de constater que, d’une part, les biens mettent plus de temps à se vendre, le marché se tend pour les vendeurs ; d’autre part, mais cela en est l’une des conséquences, les vendeurs s’en remettent davantage aux professionnels, dont les stocks augmentent. Tout se passe donc comme si on assistait à un début de mutation du marché qui serait en train de passer d’un marché de vendeur à un marché d’acquéreur.
A propos de la FNAIM Paris Ile-de-France L’organisation syndicale représente en Ile-de-France 1 800 professionnels de l’immobilier, spécialisés dans 15 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l'expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont réglementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d'analyse, la FNAIM Paris Ile-de-France est une référence incontestée en matière d'informations, d'études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. www.fnaim-idf.com CONTACT PRESSE : presse.fnaim.idf@grayling.com Karine Schneider - 01 55 30 70 84