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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - juillet/août 2012 - N°11
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial
À situation politique exceptionnelle, réponses ouvertes et audacieuses ! Le gouvernement actuel dispose des pleins pouvoirs. C'est en effet le même parti qui détient la majorité à l'Assemblée nationale et au Sénat, contrôle l'essentiel des grandes villes et des collectivités territoriales - notamment en région parisienne -, et dont le représentant occupe l'Elysée. Cette situation de totale domination politique est inédite sous la Ve République. La force qui en découle met le Parti socialiste et ses alliés face à leurs responsabilités. Dans l'obligation de réussir. Comment y parvenir ? Comment obtenir de vrais résultats pour le logement en Ile-de-France d'ici à la fin de ce nouveau quinquennat ? La force du dialogue, l'atout des organisations professionnelles
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Le maréchal Lyautey prévenait : "Rien de durable ne se fonde sur la force". C'est lorsque l'on est fort qu'il faut avoir le courage d'engager le dialogue, l'intelligence de construire des réponses collectives, audacieuses. Bénéficiant d'un contexte politique extrêmement favorable, le nouveau pouvoir dispose en outre de deux atouts majeurs pour avancer. La conjoncture économique et sociale qui, par sa dégradation même, exige des décisions aussi rapides que justes - c'est-à-dire partagées. Des partenaires fiables ensuite. À savoir les organisations professionnelles, représentant les véritables créateurs de richesse et d'emplois. Ces professionnels sont d'autant plus sérieux, donc utiles, qu'ils savent se rassembler. Déjà l'année dernière, les trois principaux acteurs de l'immobilier - la FNAIM Paris Ile-de-France, la FFB du Grand Paris et la FPI francilienne - avaient signé un accord comportant 14 propositions pour atteindre l'objectif de 70 000 logements supplémentaires par an fixé dans le cadre du Grand Paris. Les professionnels n'ont été à ce jour que très partiellement entendus. L'occasion n'est-elle pas idéale pour remettre l'ouvrage sur le métier ? Des propositions concrètes au service du politique Ces 14 propositions sont regroupées autour de 3 leviers principaux : les leviers juridiques et fiscaux, le développement durable, la territorialisation. Ils ont pour point commun de rejoindre les priorités du nouveau gouvernement. Et de se décliner en mesures directement opérationnelles. Un seul exemple suffit à l'illustrer. Les 4e, 6e, 11e et 14e propositions visent respectivement à produire davantage de logements "compatibles avec les revenus des ménages", à "faciliter l’investissement des copropriétaires", à reconnaître un véritable statut aux bailleurs privés et à "favoriser une offre de logements neufs et anciens à des prix abordables pour les classes moyennes notamment dans le secteur locatif". Le bail puissance 3 est l'outil idoine pour répondre à ces exigences de bon sens. Je l'écrivais ici même au lendemain de l'élection de François Hollande : l'urgence est à la concertation. Ici et maintenant. Nous y sommes prêts. Bon été et rendez-vous à la rentrée pour les premiers résultats ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°11 - juillet/août 2012 - page 01
■ Les Français en voie d'isolement ?
2,33 C'est le nombre moyen de personnes composant un ménage en Ile-de-France. En 1990, la taille moyenne des ménages franciliens (2,46) était la plus basse de France métropolitaine (2,57). Elle est aujourd’hui parmi les plus élevées, la moyenne en France métropolitaine s'établissant à 2,28. Source : INSEE Ile-de-France, Faits et chiffres n°291, juin 2012.
"En 2012, 11 % des Français sont seuls, soit 20 % de plus qu’en 2010. 13 % se sentent soit exclus, soit rejetés, soit inutiles". C'est le cri d'alarme de François Charhon, DG de la Fondation de France, qui vient de publier un rapport sur la question. 4,8 millions de nos concitoyens seraient "en situation d'isolement relationnel", c'est-à-dire qu'ils éprouveraient de réelles difficultés à développer (hors couple et enfants vivant au foyer) "des relations sociales au sein des grands réseaux de sociabilité que sont les réseaux familiaux, professionnels, amicaux, affinitaires et territoriaux." Le logement constitue un bon révélateur de cette situation. "En 2010, 49 % des personnes interrogées déclaraient ne pas entretenir de relations avec leurs voisins au-delà des quelques mots de politesse. Cette part passe à 56 % de la population interrogée. La part des personnes n’ayant aucun lien de voisinage reste stable : 12 % en 2010 et 2012." Cette moindre intensité des relations sociales de proximité est criante dans les quartiers d'habitats sociaux : 18 % des locataires du parc HLM sont en situation d’isolement relationnel, contre 10 % en 2010. Ainsi, ces habitants représentent 22 % de l’ensemble des personnes isolées en France. "Cette tendance a pour corollaire une accentuation de la part de la population concernée au sein des grandes agglomérations étant entendu que ces territoires concentrent une grande partie du logement social. 14 % des habitants des grandes métropoles sont en situation d’isolement relationnel contre 8 % en 2010." Le regard de la Chambre : Un autre défi d'importance pour le Grand Paris ! Source : Les solitudes en France, rapport 2012, 25/06/2012, 28 p., www.fondationdefrance.org.
■ Grand Paris : une dynamique inscrite dans l'histoire En 2010, la Bibliothèque historique de la Ville de Paris organisait une exposition consacrée à l'extension de la capitale en 1860. C'est aujourd'hui un livre, publié par la Sorbonne, qui analyse cette histoire en vue d'éclairer le débat actuel sur le Grand Paris. Comme le remarque Bertrand Delanoë dans son avant-propos : "Ville en perpétuel mouvement, Paris n’a cessé de changer de superficie." En 1841, elle ne couvre encore que 3 370 hectares. Sa limite administrative coïncide avec l’enceinte des Fermiers généraux, édifiée peu avant la Révolution française pour percevoir les droits d’octroi sur les marchandises entrant en ville. La capitale est alors divisée depuis 1800 en douze "arrondissements municipaux" et quarante-huit "quartiers" (hérités des "municipalités" et des "sections" de la période révolutionnaire). Le Ier janvier 1860, les limites administratives de Paris sont portées jusqu’au pied des fortifications édifiées par Thiers, ministre de Louis Philippe, entre 1841 et 1846. Bertrand Delanoë précise : "Pendant une vingtaine d’années, des territoires ‘suburbains’ compris entre le mur des Fermiers généraux et le nouveau mur [de Thiers] entourent la capitale. Leur annexion, à partir du 1er janvier 1860, permet l’émergence d’un Paris agrandi, intégré et, pour partie, encore en devenir". Avec ses 20 arrondissements, la capitale couvre désormais 7 802 hectares.
"Paris est une ville en perpétuel mouvement et qui n’a cessé de changer d’échelle. Son visage même est marqué par ces frontières successives chaque fois repoussées..." Bertrand Delanoë Maire de Paris Source : Agrandir Paris, Publications de la Sorbonne, avril 2012.
La loi du 19 avril 1919 décide la destruction progressive des dernières fortifications et leur intégration à la capitale. Ce processus ne s’achève qu'à la fin des années 1920. Débarrassée de ses enceintes, la capitale compte toujours 20 arrondissements mais s’est accrue en 1925 du champ de manoeuvres d’Issy-les-Moulineaux puis des bois de Vincennes et de Boulogne (1929) pour atteindre une superficie de 10 540 hectares. Plus du triple qu'en 1859 ! L'heure serait-elle à la reprise de ce mouvement d'extension ? Peutêtre, mais en gardant à l'esprit les leçons de l'histoire : "L’annexion pose en termes nouveaux la question de la banlieue, des seuils de la ville et celle des rapports de la capitale dilatée avec ses périphéries." Le regard de la Chambre : Ce qu’il faut changer pour se doter d’une agglomération compétitive sur le plan international comparable à Londres, c’est le statut juridique de Paris et sa gouvernance. Pour aller plus loin : Agrandir Paris, 1860-1970, sous la direction de Florence Bourillon et Annie Fourcaut, avant-propos de Bertrand Delanoë, Publications de la Sorbonne, 440 p., 25 €.
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L'agent immobilier au cœur de la Cité
■ Bon à savoir Propriétaires parisiens : de moins en moins de familles avec enfants. C'est ce que démontre une étude de l'ADIL 75 consacrée au marché du logement à Paris depuis 10 ans. Le portrait des accédants à la propriété est tout à fait éclairant. En 2011, 50 % étaient des personnes seules, 18,6 % des couples sans enfant, 13,2 % des couples avec un enfant, 10 % des couples avec deux enfants et plus, 8,2 % enfin des familles monoparentales. Plus des deux tiers des accédants sont donc des célibataires et des couples sans enfants ! Cette évolution est certes en partie compensée par le marché locatif, mais elle n'est pas neutre en termes d'évolution de l'offre de logements, d'infrastructures et plus généralement d'organisation de la vie sociale et politique dans la capitale. Source : Le marché du logement à Paris 2001-2011. Retour sur 10 ans d'accession, par Diane Durand, responsable de l'Observatoire du Logement, ADIL 75, juin 2012, 25 p., www.adil75.org
"Il n'y a pas de bulle immobilière en France." Roland Tripart, PDG de Seloger.com, se dit même "convaincu qu'il n'y aura pas d'effondrement." Son relatif optimisme est certes basé sur son propre volume d'activité, mais plus encore sur l'analyse du marché, que connaissent bien tous les professionnels : un réel déficit de logements, une demande toujours très forte, un investissement qui reste attractif. La conjoncture nourrit l'attentisme, mais si les prix stagnent ou sont en repli, "au global, en France, les prix sont revenus à leur niveau de 2005. La correction devrait donc être assez faible, ce qui est salutaire, puisque aujourd'hui, il y a un vrai problème de solvabilité des acquéreurs". Source : Le Parisien Economie, 18/06/2012.
Vers une autorité régulatrice du logement en Ile-de-France ? Le Conseil régional vient de décider le lancement d'un débat sur l'opportunité et la faisabilité d'une telle entité. Elle pourrait être comparable au Syndicat des transports d'Ile-de-France (Stif), dont l'efficacité reste pourtant à démontrer en matière d'amélioration de l'offre et de la qualité des déplacements... Toujours est-il que la chambre FNAIM Paris Ile-de-France a pour ambition de faire entendre la voix des professionnels, en prônant le renforcement des pouvoirs du Comité Régional de l'Habitat, en refusant simultanément toute "mise sous tutelle" des communes. Sources : La Gazette des communes, 26/06/2012 ; La Tribune, 24/06/2012.
■ Ils ont dit... • Blocage des loyers : le risque d'une aggravation de la situation des locataires. "Les défenseurs des locataires oublient que beaucoup de propriétaires n'ont que ce revenu pour vivre décemment et qu'ils ne sont pas motivés par l'appât du gain mais par une gestion tranquille de leur bien. Sinon, ils continueront de demander des garanties drastiques, une autre manière d'exclure les candidats les moins favorisés." Yves Le Grix, journaliste au nouvel Observateur, supplément spécial immobilier - "Retour à la raison", juin 2012.
• La France, à l'image d'une assemblée de copropriété en grave difficulté ? "Quel meilleur révélateur de la nature humaine qu'une assemblée de copropriété ? [...] C'est dans ce type de réunions que les tempéraments se révèlent. Notre voisin de palier jusquelà toujours aimable se comporte tout à coup en égoïste autiste, tandis que notre parent le plus proche nous apparaît soudainement comme un étranger. La vie d'une démocratie "postkeynésienne" en déficit chronique comme la nôtre, dans laquelle la part socialisée des dépenses a crû au point de devenir aujourd'hui majoritaire, va se rapprocher peu à peu du tumulte d'une copropriété immobilière en grave difficulté. La différence étant que les propriétaires ne participent pas en personne à l'assemblée et délèguent chaque année le soin aux parlementaires de voter le budget." Augustin de Romanet, ex-DG de la Caisse des dépôts et président du FSI, Non aux 30 douloureuses, Plon, 04/2012.
• L'impact sécuritaire du Grand Paris. "Si le Grand Paris comprendra une augmentation du nombre de logements, des bureaux et diverses activités, c'est d'abord un projet de métro automatique. Soit, pour mémoire, 175 km de lignes supplémentaires et 57 gares nouvelles sur l'Ile-de-France ! Avec l'amélioration de la desserte de banlieue à banlieue et la réduction des temps de trajet, les migrations pendulaires vont donc inévitablement augmenter. [...] Les violences urbaines sont susceptibles de se développer et surtout de se déplacer avec la facilitation des transports et la création de nouvelles gares." Général Gilles Glin, commandant les sapeurs-pompiers de Paris, Peur sur la ville ?, FNAIM Paris Ile-de-France, 03/2012.
"Il faut tirer les leçons du passé et s'affranchir des quartiers monolithiques. Les éco-quartiers devront associer les emplois, le commerce, les loisirs et l'habitat." Eric Mazoyer Directeur général délégué de Bouygues Immobilier Source : Forum 2012 Le Monde & La Recherche, 28/06/2012.
2e C'est le rang qu'occupe Paris, derrière Vienne, dans le classement mondial 2011 du nombre de congrès et salons accueillis (174 événements). La capitale a repris cette 2e place à Barcelone. La 2e ville française, Bordeaux, n'est que 79e du classement mondial (avec 26 événements organisés), devant Lyon et Nice, respectivement 83e et 84e avec 25 événements chacune. Source : Association internationale des congrès et conventions (Icca), citée par Les Echos, 19/06/2012.
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°11 - juillet/août 2012 - page 03
L'Ile-de-France dans le monde : penser global
Immobilier : vers une correction mondiale ? "La question est sur toutes les lèvres : la hausse des prix immobiliers de la dernière décennie dans la plupart des pays occidentaux est-elle une bulle ? Peut-elle continuer ainsi ?" Pour Sylvain Perifel, maître de conférence à l'Université Paris 7, et Philippe Schneider, diplômé de Paris-Dauphine, la réponse est sans appel : la chute des prix est inévitable. Elle est même prévue : ce sera pour 2015. La question est de savoir dans quelles conditions l'ajustement va s'opérer : l'effondrement général n'est pas une fatalité. Si certaines des analyses présentées sont discutables, elles ont cependant un triple mérite. Tout d'abord, s'appuyer sur de solides études économiques et proposer des recommandations pour amortir cette baisse, et en faire profiter prioritairement les menages modestes et les familles. Les auteurs appliquent à la question de l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel occidental la "méthodologie d'anticipation politique", selon laquelle "il ne sert à rien de penser le futur si ne c'est pas pour l'orienter." Ils proposent par ailleurs un panorama très complet, abordant à la fois certains marchés nationaux (France, Royaume-Uni, Espagne, Europe centrale avec les villes de Berlin, Prague, Budapest et Bucarest), mais rassemblant aussi des données qui concernent l'Australie, le Canada, les États-Unis, l'Italie ou encore les Pays-Bas. Les auteurs estiment en effet que ces marchés présentent bon nombre de points communs - même si les particularités nationales constituent des paramètres clés pour les scénarios d'anticipation proposés. Enfin, le principal mérite de cet ouvrage est de s'adresser à tous les acteurs, ménages, investisseurs et décideurs politiques, et d'inciter ces derniers à une action vigoureuse. "La société a tout à gagner d'un immobilier bon marché ; c'est simplement la chute qui est douloureuse." Mais elle est sans doute indispensable pour relancer le marché.
-15% C'est la baisse que pourraient atteindre les prix immobiliers d'ici à 2013 en France si les taux d'intérêt remontent. "Et ils risquent d'augmenter très rapidement. Tout dépendra des mesures prises par le nouveau gouvernement pour limiter les dépenses publiques. Si rien n'est mis en oeuvre pour baisser notre niveau d'endettement, les agences de notation vont à nouveau dégrader la note de la France, ce qui fera mécaniquement remonter les taux."
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Source : Marc Touati, Le Parisen Economie, 18/06/2012.
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Le regard de la Chambre : Il n’existe pas UN marché de l’immobilier mais de nombreux marchés voire des micromarchés ! Montparnasse, Montmartre… Pour aller plus loin : La grande chute de l'immobilier occidental, par Sylvain Perifel et Philippe Schneider, Anticipolis Editions, 185 p., 20 € ; Quand la zone euro explosera, par Marc Touati, Editions du moment, 264 p., 17,95 €.
Extraits "L'immobilier en France reste très contraint, tant par son organisation administrative que par une évolution de l'environnement obligeant à revoir l'approche de l'habitat sous un angle moins anxiogène et plus économe en énergie. Le réchauffement climatique étant déjà une réalité, il est certain que les zones constructibles diminueront, entrainant de facto une augmentation du prix du terrain d'une part et une mise aux normes toujours plus drastique d'autre part. En conséquence, le prix d'un appartement de trois pièces de 200 000 € passera à 400 000 € si les marges des promoteurs sont maintenues." (La grande chute de l'immobilier occidental, op. cit., p. 118) "Est-ce dramatique ? Cela aura bien sûr des conséquences économiques. Des patrimoines virtuellement surévalués reviendront brutalement à une valeur plus conforme à la réalité. S'il ne s'agissait que d'argent virtuel, le mal serait bénin, malheureusement de nombreux emplois dépendent du marché immobilier et la décennie qui commence sera cruelle de ce côté-là si aucune précaution n'est prise. C'est ce qu'il faut protéger en priorité, plutôt que la valeur des appartements. On misera pour cela sur la rénovation du parc et on n'abandonnera pas la construction de logements, deux sources importantes d'emploi. Mais pour d'autres, les jeunes ne pouvant se loger dans les grandes villes, les ménages modestes désirant devenir propriétaires, est-ce dramatique ?" (Ibid., p. 183)
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