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N° 33 - 3ème trimestre 2010
Votre copropriété
CHAMBRE FNAIM DE L’IMMOBILIER DE PARIS ET DE L’ILE-DE-FRANCE
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM Paris-Ile de France
EVÈNEMENT : 12
èmes
Entretiens Franciliens de la Copropriété
Le samedi 20 mars 2010 la Chambre FNAIM Paris Ile de France organisait, au Centre Universitaire Malesherbes (Université Paris IV-Paris Sorbonne), les 12èmes Entretiens Franciliens de la Copropriété sur le thème : « Le développement durable en copropriété : obligations ou opportunités ». En ouvrant cette manifestation, le président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France s’interrogeait ainsi : « dans un contexte de crise économique où les dépenses des ménages ne cessent d’augmenter, comment inciter les propriétaires à effectuer de nouvelles améliorations de leur bien ? ». Pour avancer des éléments de réponse, quatre thèmes ont été abordés : environnement (eau et déchets), enveloppe du bâtiment (couverture, façade, pignon, fenêtre, ventilation), énergie, subventions – financement – fiscalité. Concernant le premier thème, les intervenants ont insisté sur la possibilité de réaliser des économies d’énergie, avant tous gros travaux, par une modification des comportements et une consommation raisonnable et responsable (tri des déchets, installation de robinets double touche sur les chasses d’eau, mise en place de compteurs d’eau etc.). Pour le second, c’est l’importance d’un diagnostic thermique de l’immeuble qui a été mise en avant (il permet d’avoir une meilleure connaissance des consommations énergétiques et d’envisager plus précisément le programme des travaux à entreprendre), comme celle de l’isolation du bâtiment (façade, fenêtres, toiture). Puis pour le troisième thème, c’est un tour d’horizon des solutions «énergies renouvelables» qui a été brossé (solaire, bois, géothermie etc.). Le conseil a été donné de favoriser les technologies éligibles aux CEE (« Certificats d’Economie d’Energie »). Au-delà d’un tel choix, certains intervenants ont convenu que les principes à adopter devaient être les suivants : se fixer des objectifs réalisables (dépenser le moins possible en chauffage par exemple), investir le moins possible et avoir un retour sur investissement le plus court possible.
Le plan climat de Paris, qui comporte une première échéance pour 2020, a aussi fait l’objet d’une présentation. Pour le logement, il s’agit d’une part, de réduire de 30 % les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique pour le parc social et d’autre part, de favoriser la réhabilitation thermique des 100 000 immeubles de logements privés parisiens grâce notamment au COC (« Copropriétés : Objectif Climat »). Ce dernier prévoit un accompagnement gratuit de la copropriété concernée avec l’établissement d’un bilan énergétique simplifié, ainsi que la réalisation par un bureau d’étude d’un diagnostic énergétique aidé. Enfin, la manifestation s’est achevée par une présentation des différentes aides à disposition des copropriétaires pour engager des travaux d’économie d’énergie. Le franc succès rencontré par ces entretiens a montré le besoin «d’information et de formation des copropriétaires et conseils syndicaux» ainsi que l’implication des professionnels de
l’immobilier dans les domaines de l’environnement et du développement durable, « axes majeurs de la prochaine décennie » ; cette implication démontre en outre que ces professionnels ont pleinement conscience « qu’aujourd’hui se joue l’avenir de la planète et de la société de demain » ainsi que le soulignait Claude Chétrit, Président-adjoint chargé de l’administration de biens de la Chambre FNAIM Paris Ile de France. Cette implication ne saurait d’ailleurs fléchir à l’heure où est en cours de discussion au Parlement le projet de loi Grenelle II dont plusieurs dispositions concernent la copropriété (obligation pour la copropriété de se prononcer sur un contrat de performance énergétique ; introduction du concept de travaux d’intérêt commun). Pour de nouveaux échanges avec les professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France autour de la copropriété nous vous donnons rendez-vous en mars 2011 !
FORMATIONS PROPOSEES PAR LA CHAMBRE FNAIM PARIS-IDF Si vous êtes membre d'un conseil syndical vous pouvez suivre les formations animées par les professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France qui ont lieu de 18 h 00 à 20 h 30 à la Maison de l'immobilier, 27 bis avenue de Villiers, 75017 Paris. Elles vous permettront d'améliorer vos connaissances dans le domaine de la copropriété et d'échanger avec des syndics professionnels ainsi que d'autres membres de conseils syndicaux de Paris et de l'Ile de France. La prochaine formation sur le thème « l’heure du bilan » aura lieu le 15 juin 2010 avec l’intervention de Claude CHETRIT et tous les membres de la commission administration de biens de la Chambre FNAIM Paris Ile de France. Le programme des formations qui se tiendront à compter du mois de septembre 2010 sera disponible dans le prochain numéro de la Lettre Votre Copropriété Pour vous inscrire, contactez : Dominique LE LAY Tél : 01 40 53 73 81 - Fax : 01 43 80 22 28 - Mail : dlelay@fnaim-idf.com
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ACTUALITÉS JURIDIQUES COPROPRIÉTÉ
ACTUALITÉS JURIDIQUES GÉRANCE (BAIL LOI 6 JUILLET 1989)
Honoraires des syndics : publication de l’arrêté Jusqu’alors il était prévu que le syndic devait fournir à l’assemblée générale un décompte de ses honoraires comportant leur montant total ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion, le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment (cf. annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1981 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels). Un arrêté du 19 mars 2010 publié au Journal Officiel du 21 mars 2010 vient compléter ce texte en déterminant les opérations effectuées par les syndics qui relèvent de la gestion courante. Ainsi, sont donc énumérées les prestations minimales incluses dans le forfait annuel. Rappelons que dans un avis en date du 27 septembre 2007, le CNC (Conseil National de la Consommation) avait recommandé une liste de prestations de gestion courante reprise ici par le texte de l’arrêté du 19 mars 2010 dont l’entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2010.
Modification du décret d’application de la loi sur la copropriété Un décret du 20 avril 2010 publié au Journal Officiel du 21 avril 2010 vient modifier le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Outre des précisions relatives aux résidences-services (dont l’entrée en vigueur est prévue au 1er novembre 2010) et à la procédure de traitement des copropriétés en difficulté qui permet la désignation d’un mandataire ad hoc dans certaines conditions (articles 29-1 A et 29-1 B loi du 10 juillet 1965), le texte apporte notamment les modifications suivantes (ces dernières entreront en vigueur en 1er juin 2010). Assemblée générale (convocation et tenue) : - La demande d’ordre du jour d’un copropriétaire ou du conseil syndical doit comporter, dans certains cas, un projet de résolution ; par ailleurs, lorsque le projet de résolution concerne l’autorisation d’effectuer des travaux d’accessibilité et des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, un document précisant l’implantation et la consistance des travaux accompagne la demande (article 10) ; - L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical (article 26) ;
Mutation et bénéfice du délai de préavis réduit à un mois L’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 liste limitativement les cas dans lesquels le locataire peut bénéficier du délai de préavis réduit. La mutation compte précisément parmi ceux-là. La Cour de cassation vient de juger récemment (C.Cass. 3ème civ., 20 janvier 2010) que l’article visé ci-dessous « prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans précision que celle-ci devait être imposée par l’employeur, la Cour d’appel en a déduit exactement qu’il importait peu que le locataire fut à l’origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ». Il en résulte qu’une mutation professionnelle même demandée par le locataire, lui permet de revendiquer le bénéfice du délai de préavis.
Interdiction pour le locataire de prêter son logement Un locataire peut-il prêter son logement à sa sœur et ne plus l’occuper personnellement lorsque le bail interdit le prêt des locaux ? La Cour de cassation (C. Cass. 3ème civ., 10 mars 2010) approuve une Cour d’appel d’avoir prononcé la résiliation du bail dans un tel cas. Ainsi, un bail peut valablement prévoir l’interdiction de prêter des lieux loués à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Pour la Haute Cour, une telle clause ne fait pas obstacle au droit pour le preneur d’héberger un membre de sa famille, mais prohibe la mise à disposition des locaux à un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux.
- La liste des documents à joindre à la convocation (pour la validité de la décision ou pour l’information des copropriétaires) est complétée (article 11) ; - Le contrat de syndic n’est pas concerné par la règle de mise en concurrence pour les marchés de travaux (article 19-2) ; Conseil syndical :
IRL 1ER TRIMESTRE 2010 : 117,81 Variation annuelle : + 0,09 % Parution INSEE du 16/04/2010
- Les destinataires des communications écrites à faire au conseil syndical, à sa demande ou non, sont désignées (article 26) ;
ICC 4ÈME TRIMESTRE 2009 : 1507
Syndic : - Le contenu du mandat est précisé concernant la durée : les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance doivent être fixées (article 29) ; - La liste des mentions à faire figurer sur la liste des copropriétaires tenue par le syndic est complétée (article 32) ;
Variation annuelle : - 1,05 % Parution INSEE du 9/04/2010
ILC 4ÈME TRIMESTRE 2009 : 101,07
- Relèvent de la mission ordinaire du syndic, la conservation et la gestion des archives (dont font partie les diagnostics techniques) ; le syndic en délivre des copies certifiées (article 33) ;
Variation annuelle : - 1,88 %
- En cas d’urgence, le syndic ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale (article 37).
Plus d’info sur www.fnaim-idf.com (rubrique espace pratique)
Parution INSEE du 9/04/2010
ERRATUM Une erreur s’est glissée dans le dernier numéro de la Lettre Votre Copropriété concernant le taux de la réduction applicable dans le cadre du dispositif Scellier. Pour les logements acquis ou construits en 2010, le taux = 25 %
PUBLICATION : Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28 E-mail : contact@fnaim-idf.com - Directeur de la Publication : Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - Graphisme/Impression : BUYSELL
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