N° 38 - 4ème trimestre 2011
Votre copropriété
CHAMBRE FNAIM DE L’IMMOBILIER DE PARIS ET DE L’ILE-DE-FRANCE
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM Paris-Ile de France LA LOI LOPPSI 2 ET LA VIDéOPROTECTION DANS LES PARTIES COMMUNES D’IMMEUBLES La loi d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure en date du 14 mars 2011, dite loi « Loppsi 2 », repose sur une stratégie globale pour la protection des citoyens. C’est dans le cadre de cette stratégie que l’article 23 de cette loi a été voté. Ce dernier permet aux propriétaires et exploitants d’immeubles collectifs à usage d’habitation, de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre des images en vue de la protection des parties communes. Un tel dispositif avait déjà été prévu par la loi du 2 mars 2010 renforçant la lutte contre les violences de groupe mais une décision du Conseil constitutionnel du 25 février 2010 l’avait déclaré contraire à la Constitution comme ne présentant pas de garanties suffisantes de protection de la vie privée des personnes qui résident ou se rendent dans les immeubles. Les conditions préalables à la mise en œuvre de la vidéoprotection L’installation de caméras de vidéoprotection et la transmission des images devront faire l’objet au préalable : D’une part, dans les immeubles en copropriété, d’une autorisation donnée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 p de la loi du 10 juillet 1965) ; D’autre part, d’une convention conclue entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’Etat, si les images sont transmises à la gendarmerie nationale ou les services de police, ou entre le gestionnaire et le maire, si elles sont transmises aux services de police municipale. Cette convention devra : • préciser les conditions et modalités du transfert d’images ; • prévoir l’information par affichage
sur place de l’existence du système de prise d’images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l’ordre ; • être transmise à la commission départementale de vidéoprotection qui appréciera la pertinence des garanties prévues et peut en demander, le cas échéant, le renforcement. Les « circonstances » permettant la transmission des images Selon l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation, le dispositif de vidéoprotection et de transmission des images doit être mis en œuvre « lors de circonstances faisant redouter la commission imminente d’une atteinte grave aux biens et aux personnes ». La loi n’est toutefois pas venue expliciter de manière précise les modalités d’application de « ces circonstances », ce qui entrainera probablement des difficultés d’interprétation. Les modalités d’enregistrement des images Les images susceptibles d’être transmises aux forces de l’ordre ne peuvent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique. Des questions risquent d’émerger quant à la surveillance par vidéo des parkings. Ceux-ci se situent souvent dans des zones en prise directe avec la voie publique. Dans cette hypothèse, il faudra donc veiller à ce que les zones sous surveillance ne « balayent » pas la voie publique. La transmission doit s’effectuer en temps réel et est strictement limitée au temps nécessaire à l’intervention des services de police ou de gendarmerie.
L’OBSERVATOIRE DES CHARGES DE COPROPRIéTé FNAIM PARIS ILE-DE-France : RESULTATS 2009 (suite) Comme nous vous l’avons annoncé dans la précédente lettre « Votre Copropriété » (n°37), nous allons affiner les chiffres et la méthodologie utilisée par l’observatoire des charges créé par la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France. La méthodologie : • les critères utilisés sont objectifs, transparents, vérifiables et incontestables ; ils sont basés sur : • la superficie assurée issue de la police multirisque immeuble, • le nombre de lots principaux. • Utilisation de l’Annexe 3 comptable (document imposé par le décret comptable et joint à la convocation à l’assemblée générale). • Une fiche de renseignement « immeuble » a été communiquée par le syndic précisant la typologie du bâtiment, la surface assurée et le nombre de lots principaux, les équipements collectifs ainsi que le type d’entretien de l’immeuble. Les chiffres : Nous allons nous intéresser plus particulièrement aux chiffres relatifs à deux postes de dépense importants dans une copropriété : celui de l’ascenseur et celui du chauffage. Chauffage collectif Type d’immeuble Haussmannien Parisien-Francilien Postérieur à 1960 Global
Ascenseur
Par lot (e/lot)
Par m2 (e/m2)
Par lot (e/lot)
Par m2 (e/m2)
830 605 584 619
6,0 6,8 5,4 6,0
190 143 156 161
1,3 1,6 1,5 1,5
rappel de la loi Pour de bons rapports entre le conseil syndical, le syndic et les copropriétaires, voici quelques rappels de dispositions règlementaires : Inscription à l’ordre du jour d’une question Lorsqu’un copropriétaire demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il est important qu’il le fasse avant l’établissement des convocations. Celui-ci doit en outre préparer le ou les projets de résolution et transmettre l’ensemble des pièces nécessaires à la prise de décision (article 11 du décret du 17 mars 1967). Compte rendu de mission du conseil syndical Depuis le 1er septembre 2004, le conseil syndical a l’obligation de rendre compte de l’exécution de sa mission chaque année. Un décret du 20 avril 2010 est venu ajouter une obligation de notifier ce rapport en même temps que l’ordre du jour ce qui, par conséquent, indique que ce dernier doit impérativement être réalisé par écrit.
www.fnaim-idf.com Lettre_copro_N38_ind 1
21/07/11 12:00
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DU CÔTE DES TRIBUNAUX Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 mai 2011, Bénédittini C/ Synd. Copro. La Colline de Scudo Des copropriétaires peuvent être condamnés à enlever un dispositif de vidéosurveillance lorsque ce dernier, même installé sur une partie privative de leur lot, est dirigé vers une partie commune et que les autres copropriétaires n’ont pas donné leur autorisation à cette installation. Pour la Cour, la mise en place d’un tel système compromet les droits détenus par l’ensemble des copropriétaires dans le libre exercice de leurs droits sur les parties communes.
Pour obtenir des informations et conseils gratuits et
Arrêt de la Cour de cassation, 3 ème chambre civile du 2 mars 2011 SCI Imezzo c/ Synd. Des copr. De l’immeuble le Montverdi à Nice
Région Ile de France, Météo-France, RATP, EDF, CPCU, et
Une SCI copropriétaire assigne en justice le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation d’une résolution d’assemblée. Celle-ci refusait sa demande de faire interdiction au conseil syndical de tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence. La Cour de cassation rejette la demande en nullité. En effet, l’article 21 interdit au syndic d’être membre du conseil syndical mais en aucun cas d’assister à ses réunions ou même de les accueillir dans ses locaux. Les juges consacrent ici la nécessaire collaboration entre ces deux organes majeurs de la copropriété.
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8 nov. 2011
Les syndics répondent à vos questions
Jean-Philippe BEUCHARD, Patrick DESSERTEAU, Patrick REGY, Olivier SABIN
13 déc. 2011
L’assemblée générale Une démocratie organisée
Pierre-Hervé LETURMY
10 janv. 2012
La comptabilité en copropriété
Jean-Philippe BEUCHARD Bruno MOUROT
14 fév. 2012
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10 avril 2012
En copropriété, qui décide ?
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12 juin 2012
L’heure du bilan
25 oct. 2011
IRL 2ème trimestre 2011 : 120,31 Variation annuelle : + 1,73 % Parution INSEE du 13/07/2011
ICC 1er trimestre 2011 : 1554 Variation annuelle : + 3,05 % Parution INSEE du 08/07/2011
ILC 1er trimestre 2011 : 103,64 Variation annuelle : + 2,25 % Parution INSEE du 08/07/2011 Plus d’info sur www.fnaim-idf.com (rubrique espace pratique)
Tous les membres de la commission administration de biens
Pour vous inscrire, contactez : Dominique LE LAY Tél : 01 40 53 73 81 - Fax : 01 43 80 22 28 - Mail : dlelay@fnaim-idf.com
Publication : Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28 E-mail : contact@fnaim-idf.com - Directeur de la Publication : Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - Graphisme/Impression : Buysell
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