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N° 25 - 3ème trimestre 2008
Votre copropriété La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM Paris-Ile de France
LOI SAE : Report de la première échéance La loi relative à la sécurité des ascenseurs existants (SAE) concerne tous les types d’ascenseurs, de personnes ou de charges, et dans tout type de bâtiment (public, privé, d’habitation ou de lieu de travail). Il s’agit de garantir une meilleure sécurité des ascenseurs en France et d’adapter le niveau de service des appareils les plus anciens (la France est le plus vieux parc Européen d’ascenseurs) aux standards actuels d’utilisation.. Un calendrier en trois volets Cette réglementation se présente en trois volets. Le premier concerne l’installation de dispositifs de sécurité sur les ascenseurs existants afin de parer à la réalisation de 17 risques identifiés par les pouvoirs publics selon une liste de priorités fixant 3 délais pour l’instant fixés à juillet 2008, juillet 2013 et juillet 2018. Le deuxième volet prévoit l’instauration de nouveaux contrats d’entretien. Enfin le troisième volet établit l’obligation d’un contrôle technique tous les cinq ans pour vérifier les mises en conformité et la sécurité des installations. Le détail des normes de sécurité Les 6 premiers points concernent la protection des usagers par rapport à différents éléments : les serrures de portes palières, les sites à risque de verrouillage des portes, les barrières de cellules infrarouge, les clôtures des gaines grillagées ou vitrées, l’équipement des cabines d’un système parachute, la protection contre les chutes. Les deux points suivants concernent la protection des intervenants en gaine et en machinerie. Enfin, le dernier point concerne la protection des intervenants et des usagers sur le verrouillage des portillons d’accès en gaine. Report de l’échéance Or l’échéance de la première tranche vient d’être reportée de 2 ans au 31 décembre 2010. Ce report a été motivé par l’incapacité des professionnels à répondre à temps à la demande générée par l’obligation de réalisation des travaux de mise en conformité avant la fin du premier semestre 2008. Il a été estimé que le montant des travaux réalisables par les ascensoristes s’élève à hauteur de 600 millions d’euros annuels alors que le marché représente un résidu de 2 milliards de travaux à réaliser, rien que pour cette première tranche. Certaines copropriétés parisiennes n’ont même pas reçu les devis nécessaires aux votes en assemblées générales.
RAPPEL SUR LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS La liste des diagnostics immobiliers s’allonge. Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit en effet être réalisé avant le 12 août 2008 sur les parties communes des immeubles collectifs construits avant le 1er janvier 1949 et affectés en tout ou partie à l’habitation. Cette obligation est prévue à l’article L1334-8 alinéa du code de la santé publique. En vertu de l’article L1334-7 du code sus visé, un CREP devra également être annexé lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location d’un immeuble répondant aux critères énoncés précédemment à compter du 12 août 2008. Enfin, un diagnostic électrique répondant aux dispositions des articles R134-10 et 5 du Code de la construction et de l’habitation viendra compléter le dossier de diagnostic technique réalisé au moment de la vente de tout ou partie d’une habitation, à compter du 1er janvier 2009. Néanmoins, cette obligation, qui résulte des dispositions du décret n° 2008-384 du 22 avril 2008, ne concerne que les installations de plus de 15 ans situées dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leur dépendance.
PROGRAMME DES FORMATIONS D’OCTOBRE 2008 À JANVIER 2009 CHAMBRE PARIS ILE DE FRANCE POUR LES PRESIDENTS ET CONSEILS SYNDICAUX 14 octobre 2008 Le nouveau contrat de syndic 18 novembre 2008 Les travaux en copropriété, de l’urgence à la sauvegarde du patrimoine 9 décembre 2008 La dérive des coûts énergétiques : les actions à conduire 9 janvier 2009 Le ravalement mode d’emploi : de l’étude à sa réalisation finale 23 janvier 2009 Les litiges en copropriété et leurs solutions possibles Les formations ont lieu de 18h à 20h30 à la Maison de l’Immobilier 27 bis avenue de Villiers - 75017 PARIS Elles sont animées à chaque fois par des professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ou par un formateur FNAIM, et consistent en un échange de vues sur le thème choisi, après une présentation générale. Pour vous inscrire, contactez : Dominique LE LAY - Tél : 01.40.53.73.81 Fax : 01.43.80.22.28 - Mail : dlelay@fnaim-idf.com
LES DIXIEMES ENTRETIENS FRANCILIENS DE LA COPROPRIETE Les dixièmes Entretiens Franciliens de la Copropriété se sont tenus à Paris, au Palais Brongniart, le 29 mars dernier. Ils étaient présidés par Marcel RICARD, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France. Deux tables rondes ont été organisées à cette occasion sur les thèmes « vivre la copropriété au quotidien » et « les réponses des professionnels aux médias spécialisés en copropriété ». Au cours de la première table ronde, animée par Marcel RICARD et Claude CHETRIT, Vice-président chargé de l’Administration de biens de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, la question des différentes règles qui encadrent la pratique de la copropriété et les outils qui permettent d’optimiser les relations entre le syndic et son client a été abordée. Lors de la deuxième table ronde, les quatre journalistes présents spécialisés en copropriété ont interrogé les professionnels intervenants sur divers thèmes tels que nouveau contrat de syndic et le code d’Ethique et de Déontologie. Cette opération a réuni 600 personnes.
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NOUVELLES MESURES CONCERNANT LES LOCATIONS
GRENELLE ENVIRONNEMENT, LES OBJECTIFS À 2012
A l’occasion de l’entrée en vigueur de la loi en faveur du pouvoir d’achat le 9 février 2008, le monde de la location a ainsi vu entériner une modification significative d’un de ses principes de base. Ce bouleversement de la législation sur le dépôt de garantie, assorti de l’introduction d’un nouvel indice des loyers modifie de la sorte la relation entre les locataires et les propriétaires bailleurs.
La concertation extensive des différents acteurs représentants de l’Etat, d’association, de la communauté scientifique et de la société civile qu’a été le Grenelle de l’Environnement en 2007 a donné lieu à plus de 1.000 heures de débats et plus de 50 réunions. La vaste étendue des sujets abordés a survolé l’ensemble des préoccupations environnementales qui avait été soulevées durant la campagne présidentielle : du retraitement des déchets, aux émissions de CO² des transports, en passant par la biodiversité ou la production et la consommation. Un des plus gros chantiers cependant, reste le volet immobilier qui prévoit une série de mesures autant pour le neuf que pour l’existant avec des objectifs très ambitieux dont l’échéance en 2012 suscite des questions pertinentes et provoque une mobilisation sans précédent dans le secteur.
La réduction du dépôt de garantie : Le projet de loi sur le dépôt de garantie a déjà fait grand bruit au moment de sa présentation à l’Assemblée Nationale. Cette loi sur le pouvoir d’achat prévoit la réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois. Par ailleurs, les députés ont également mis en place un sous-amendement permettant au propriétaire de toucher dès le début du bail le dépôt de garantie et au locataire de lisser la dépense par l’intermédiaire du Loca Pass. Ce dispositif, élargi à tous les locataires, est géré par les organismes collecteurs du 1% logement. Dans la pratique, cette avance pourrait même être versée directement au propriétaire bailleur. Un nouvel indice de référence pour la révision des loyers Afin de juguler l’augmentation constante des loyers, un amendement prévoit désormais l’indexation des baux des résidences principales sur le coût de la vie et non plus sur l’indice du coût de la construction ni celui de référencement des loyers, indice composite pourtant en vigueur que depuis 2006. Dans le détail, le projet de loi met en place l’indexation sur les prix à la consommation hors loyers et hors tabac. Cette disposition aura par contre comme conséquence de provoquer une perte certaine sur la rentabilité des investissements locatifs pour les propriétaires bailleurs. Avec une progression moyenne de moins de 2% par an, il a été calculé que l’économie (ou, selon le point de vue, le manque à gagner) ainsi réalisé pourra s’élever à 150€ sur la base d’un loyer de 1.000€ mensuel. Conséquences Ces mesures constituent indéniablement un avantage, notamment de nature financière, pour les locataires. Permettant de réaliser une économie sur le dépôt de garantie, et freinant l’augmentation annuelle des baux, l’adoption de la loi en faveur du pouvoir d’achat devrait donc être accueillie favorablement par les 6,5 millions de locataires du parc privé en France. Cependant, les propriétaires pourraient se sentir lésés par de telles mesures : la garantie s’amenuise, et le retour sur investissement est moindre. Conséquence directe : les bailleurs pourraient se montrer beaucoup plus sélectifs dans le choix de leurs locataires ou demander des garanties financières parentales… ce qui n’est donc plus vraiment en faveur des candidats à la location. A terme, il est prévu de parer à ces éventualités en proposant une assurance généralisée contre les risques de loyers impayés. Si cette garantie universelle se concrétise, elle signifierait la fin de toute demande de caution par les propriétaires. Egalement, un projet est à l’étude : celui d’organiser directement le reversement des allocations logement (versées par les Caisses d’Assurances Familiales) aux propriétaires afin de garantir les transactions en évitant tout détournement.
CE QU’IL FAUT RETENIR SUR LE GRENELLE Il faut distinguer deux types de mesures, selon qu’elles concernent l’immobilier neuf ou l’existant. Concernant le neuf : • Bâtiments publics : obligation de construction en basse consommation ou énergie passive ou positive dès 2010. • Logements privés : passage à la Très Haute Performance Energétique (THPE) dès 2010 et généralisation d’énergie passive ou positive pour 2020. Concernant l’existant : • Bâtiments publics : bilan carbone et énergie, rénovation thermique, accès handicapés (pour 2015), rénovation sous les 5 ans. • H LM et AN RU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) : mise au norme accélérée du parc HLM (en commençant par le plus urgent) et rénovation par anticipation des normes. • Logement privé : mise à l’étude d’une rénovation obligatoire. • Lutte contre la précarité énergétique. • Mise en place de mécanismes incit atifs financiers puissants. • Plan de formation professionnelle adaptée aux nouveaux besoins créés.
L’ATTEINTE DE CES OBJECTIFS Le marché de la rénovation représente selon des estimations des organisations patronales d’artisans un potentiel de 600 milliards d’Euros. Ainsi, les outils bancaires et financiers devront désormais prendre en compte les économies d’énergie réalisées par les ménages et les entreprises et proposer des prêts bonifiés et des fonds de garantie adaptés. Toute la filière professionnelle est touchée et un grand plan de formation doit être mis en place pour subvenir aux besoins créés par ces nouvelles réglementations. Mais le besoin de main-d’œuvre pourra être comblé par les retombées positives d’une image modernisée de la profession. De plus, le changement de génération lié au papy boom permettra de négocier plus habilement le virage écologique des nouvelles habitudes de production.
CONSÉQUENCES ET LIMITES Le calendrier des réformes a été dénoncé à plusieurs reprises par des économistes ou des professionnels. Un trop-plein d’ambition ne se ferait-il pas au détriment de la productivité ou de la qualité ? Le passage à la norme BBC (Bâtiment basse consommation) a été avancé de 2015 à 2012, contre l’avis des promoteurs, inquiets pour le respect de ces courts délais mis en place. Le développement durable a un coût important. Le passage à la norme THPE génère un surcoût de 8% et à la norme BBC représente 15 à 18% supplémentaires. Le propriétaire ou acquéreur ne pourra pas forcément supporter financièrement ces rénovations ; les foyers français résidant dans l’ancien vont devoir débourser entre 15 et 20.000 Euros d’après la CAPEB (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment). La seule variable d’ajustement se situe alors au niveau du foncier, seul élément pouvant absorber ces coûts non linéaires. Tous les partenaires seront-ils d’accord ? Le doute est permis. L’immobilier n’est plus l’ennemi de l’environnement et devient enfin « écologiquement correct », mais à quel prix ? Le nouveau marché qui naîtra des exigences du Grenelle devra être financé et respecter un calendrier draconien afin de permettre la réalisation d’objectifs ambitieux mais nécessaires.
INDICE INSEE IRL 1ER TRIMESTRE 2008 : 115,12
INDICE INSEE ICC 4ÈME TRIMESTRE 2007 : 1474
Variation annuelle :
Variation annuelle :
+ 1,81 % d’augmentation sur 1 an
+ 4,84 % d’augmentation sur 1 an
Insee du 16/04/2008 Plus d’info sur www.insee.fr
Insee du 04/04/2008 Plus d’info sur www.insee.fr
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