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N° 27 - 1er trimestre 2009
Votre copropriété
CHAMBRE FNAIM DE L’IMMOBILIER DE PARIS ET DE L’ILE-DE-FRANCE
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM Paris-Ile de France
LOI DE MODERNISATION DE L’ÉCONOMIE (LME) DU 4 AOÛT 2008 : QUELLES CONSÉQUENCES POUR LA GÉRANCE ET LA COPROPRIÉTÉ ? Le statut des baux commerciaux 1. Légalisation de l’indice de révision des loyers commerciaux (ILC) La loi LME modifie le Code monétaire et financier en autorisant le recours à l’indice des loyers commerciaux. Mais son champ d’application devra être précisé par un décret à paraître. Parallèlement, elle tire les conséquences de cette légalisation, dans la mesure où cet indice pourra être utilisé pour la détermination du loyer commercial lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail (articles L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce). 2. Copreneurs, locataires indivis, décès du locataire L’article L 145-1 du Code de commerce est complété. Dans l’hypothèse où le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce bénéficie du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. 3. Locaux professionnels Les parties à un bail professionnel régit par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 peuvent déroger au statut organisé par cet article en se soumettant conventionnellement à toutes les dispositions relatives aux baux commerciaux (article L 145-2 du Code de commerce modifié).
4. Baux dérogatoires Le Code de commerce (article L 145-5) prévoyait la possibilité de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à condition que cela soit un bail initial (conclu lors de l’entrée dans les lieux), unique et de deux ans au plus. Désormais la succession de plusieurs baux dérogatoires est autorisée dans la limite de la durée totale de 2 ans. 5. Eviction Le délai laissé au locataire pour libérer les lieux est allongé. Celui-ci dispose d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction entre ses mains ou de la notification à son encontre du versement de l'indemnité à un séquestre (l’information du locataire du versement de l’indemnité entre les mains d’un séquestre est donc prévue). 6. Autres modifications Suppression des dates d’usage : au profit du terme civil. C’est ainsi que lors du renouvellement, le congé devra être délivré pour le dernier jour du terme civil et au moins 6 mois à l’avance (article L 145-9 du Code de commerce). Suppression de la forclusion : les délais sont uniquement fixés à peine de prescription pour contester un refus de renouvellement d’un bail ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
L’équipement des immeubles en fibre optique en vue de faciliter le développement de l’accès au très haut débit. 1. Immeubles existants Copropriété : ordre du jour de l’assemblée générale (article 24-2 de la loi du 10/07/1965) Toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer, à ses frais, des lignes de communications
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électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public lorsque l’immeuble en est dépourvu, est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L'assemblée générale doit statuer sur cette proposition. La décision d'accepter celle-ci est acquise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Gérance : droit d’accès à la fibre du locataire (article 1er de la loi du 2/07/1966) Le propriétaire d'un immeuble ne peut s’opposer au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public ainsi qu'à l'installation, à l'entretien ou au remplacement des équipements nécessaires, aux frais d'un locataire. Il le peut cependant s’il justifie d’un motif sérieux et légitime (par ex : la préexistence de lignes de communications électroniques en fibre optique permettant de répondre aux besoins spécifiques du demandeur, ou la décision d’installer la fibre dans les six mois suivant la demande du locataire). Convention opérateur/propriétaire ou syndicat des copropriétaires Les conditions d'installation, de gestion, d'entretien et de remplacement des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique établies par un opérateur à l'intérieur d'un immeuble de logements ou à usage mixte font l'objet d'une convention dont les modalités seront fixées par décret. 2. Immeubles neufs L’article L 111-5-1 du Code de la construction prévoit l’obligation, pour les permis de construire délivrés après le 1er janvier 2010 (ou le 1er janvier 2011 pour les immeubles de 25 locaux au plus) d’équiper les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique.
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PROGRAMME DES FORMATIONS DE JANVIER A JUIN 2009 PROPOSÉES PAR LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE DE FRANCE POUR LES PRESIDENTS ET MEMBRES DE CONSEILS SYNDICAUX 9 janvier 2009 Le ravalement mode d’emploi : de l’étude à sa réalisation finale Intervenants : Yves BADOUX
23 janvier 2009 Les litiges en copropriété et leurs solutions possibles Intervenants : Pierre Hervé LETURMY et Léo ATTIAS
10 février 2009 Les syndics FNAIM répondent à vos questions Intervenants : Dominique CARTERET - Gabriel AMOYAL Patrick DESSERTEAU - Bruno MOUROT
GAZ : QUELLES MODIFICATIONS DEPUIS LE DÉBUT DE L’ANNÉE 2008 ? 1) La fin du principe d’irréversibilité La loi du 21 janvier 2008 relative aux tarifs réglementés d’électricité et de gaz naturel a mis fin, sous certaines conditions, à l’impossibilité pour le consommateur de revenir pour le logement aux tarifs réglementés après option pour une offre à tarif libre. En effet, si le propriétaire, le locataire ou l’occupant du logement opte pour une offre de marché, il renonce définitivement au tarif réglementé. Par contre, en cas d’emménagement dans un nouveau logement, il est possible de revenir aux tarifs réglementés de gaz en cas d’option pour le marché libre et ce jusqu’à la date du 1er juillet 2010 (cf. Lettre Votre Copropriété n°24). 2) La Taxe Intérieure de Consommation sur le Gaz Naturel (TICGN)
10 mars 2009 Le droit à l’image
Cette taxe qui existe depuis plusieurs années (article 266 quinquies du Code des douanes), est collectée par les fournisseurs de gaz naturel auprès de leurs clients, reversée mensuellement à l'Etat et recouvrée par les services des douanes.
Intervenants : Claude CHETRIT - Thierry FAURE
17 mars 2009 Comprendre les règles de base du décret comptable Intervenants : Bruno MOUROT - Didier VENAIL
7 avril 2009 Les syndics FNAIM répondent à vos questions Intervenants : Yves BADOUX - Dominique CARTERET Didier VENAIL - Léo ATTIAS
12 mai 2009 L’Assemblée Générale : de la convocation à la contestation Intervenants : Alain GURNOT - Bruno MOUROT
9 juin 2009 L’heure du bilan Intervenants : Claude CHETRIT et tous les membres de la commission administration de biens
Les formations ont lieu de 18 h à 20 h 30 à la Maison de l’Immobilier, 27 bis avenue de Villiers – 75017 Paris - Métro Villiers Chacune d’elle est animée par des professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ou par un formateur FNAIM. Elles donnent lieu à une présentation générale du thème choisi suivie d’un échange de vues. Pour vous inscrire, contactez : Dominique LE LAY Tél : 01 40 53 73 81 - Fax : 01 43 80 22 28 - Mail : dlelay@fnaim-idf.com
QUESTION/REPONSE AVEC LE CONCOURS DES AVOCATS CONSEILS DE LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE DE FRANCE Un syndic peut-il substituer un autre de ses confrères dans la gestion d’une copropriété ? Une société de syndic cède à une autre les mandats de gestion des immeubles en copropriété. Au cours d’une assemblée générale, les copropriétaires désignent toutefois un nouveau syndic, refusant la candidature de la société cessionnaire. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic qu’il s’est choisi, assigne alors les deux sociétés en paiement de diverses sommes et transmission de pièces et registres comptables. La Cour d’Appel de Versailles a, dans son arrêt du 14 janvier 2008 (CA Versailles 4ème chambre, 14 janvier 2008, n°06/02562, Syndicat des copropriétaires la Caravelle et a. c/ Société Evidence Gestion), solidairement condamné les deux sociétés syndic : Concernant la société cédante, elle juge qu’elle demeure contractuellement responsable de la gestion de la copropriété jusqu’à la désignation du nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Eu égard au caractère intuitu personae de son contrat, le syndic ne pouvait se substituer, seul, une autre personne dans l’exercice de ses fonctions (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965). Concernant la société cessionnaire, la Cour relève la gestion de fait tant à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à l’égard du syndic cédant. Le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en répétition de l’indû. Le syndic cessionnaire est condamné à relever le cédant de toutes les condamnations prononcées à son encontre. En revanche, la Cour relève que le syndicat ne peut fonder sa demande sur la théorie du mandat apparent (article 1998 Code Civil), ne pouvant exciper d’aucune croyance légitime en l’existence d’un mandat confié à la société cessionnaire.
La TICGN concernait auparavant les utilisateurs de gaz naturel au-delà d’une certaine consommation après application d’un abattement mensuel. Depuis le 1er avril 2008 (loi de finances rectificative pour 2007), la taxe s'applique sans abattement, et quel que soit le niveau de consommation, lorsque le gaz est utilisé comme combustible. Le tarif de la taxe est de 1,19 euro par mégawattheure. Les particuliers qui disposent d'un contrat individuel de fourniture de gaz sont exonérés d'office, contrairement aux immeubles (par le biais de leurs mandataires) qui doivent se signaler auprès de leur fournisseur de gaz pour bénéficier de l'exonération (formulaires ad hoc), au plus tard le 31 décembre 2008. Cependant, l’exonération ne sera totale que pour les particuliers et les immeubles collectifs composés intégralement d’habitations. 3) Tarification spéciale de solidarité Un décret du 13 août 2008 met en œuvre la tarification spéciale de solidarité pour la fourniture du gaz naturel prévu par la loi du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l’électricité. Le bénéfice du tarif spécial de solidarité en gaz est ouvert aux personnes dont les ressources n’excèdent pas 620,58 € par mois (7 447 € par an pour une personne seule en métropole). Il prend la forme en habitat individuel, d’une déduction forfaitaire imputée sur la facture, alors qu’en habitat collectif, la déduction est versée sous la forme d’un chèque. Les consommateurs susceptibles de bénéficier du tarif spécial de solidarité dont la liste est fixée par les organismes d’assurances maladie, reçoivent de l’organisme agissant pour le compte du fournisseur ou directement de ce dernier une attestation à leur retourner. En immeuble collectif, les informations à fournir (référence du contrat, coordonnées du fournisseur, indication de l’existence d’autres sources d’énergie que le gaz) devront désormais figurer sur le décompte individuel des charges ou sous forme d’affichage dans les parties communes de l’immeuble pour les copropriétés. Elles devront être mises à disposition des locataires dans la quittance de loyer, dans le décompte des charges ou par tout autre moyen. La tarification spéciale est accordée pour une durée d’un an.
INDICE INSEE IRL 3ÈME TRIMESTRE 2008 : 117,03 Variation annuelle : + 2,95 % INSEE du 15/10/2008 Plus d’info sur www.insee.fr
INDICE INSEE ICC 2ÈME TRIMESTRE 2008 : 1562 Variation annuelle : + 8,85 % INSEE du 10/10/2008 Plus d’info sur www.insee.fr
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