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N° 29 - 3ème trimestre 2009
Votre copropriété
CHAMBRE FNAIM DE L’IMMOBILIER DE PARIS ET DE L’ILE-DE-FRANCE
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM Paris-Ile de France
MISE AUX NORMES DES CONTRATS DE SYNDICS : LA FNAIM PUBLIE LES RÉSULTATS DE SON ENQUÊTE COMMUNIQUÉ DE PRESSE DE LA FNAIM DU 24/03/2009 Au mois de février 2009, la Fédération Nationale de l’Immobilier a mené une enquête auprès de ses adhérents syndics. Cette enquête visait à contrôler la stricte application par les gestionnaires de copropriété des recommandations du Conseil National de la Consommation sur la répartition entre les honoraires de gestion courante et les prestations complémentaires. Celle-ci a porté sur 400 cabinets répartis sur tout le territoire métropolitain, aussi bien structures familiales et artisanales que groupes de dimension nationale, ce qui représente un panel de 53 290 copropriétés. L’enquête a révélé que 98% des contrats conclus ou renouvelés depuis la publication de l’avis du CNC en septembre 2007 étaient conformes aux préconisations. Ces chiffres, provenant de la première organisation française de syndics de copropriétés, confirment la statistique donnée par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes il y a quelques semaines : cette direction, au service de Luc Chatel, Secrétaire d’Etat, avait annoncé un chiffre de conformité de l’ordre de 89%. Ces évaluations battent en brèche les allégations récentes de la CLCV qui portaient, rappelonsle,sur seulement 110 contrats. Elles remettent également en question la fiabilité de l’enquête réalisée par 60 millions de consommateurs et publiée dans le numéro d’avril 2009, qui n’a examiné que 230 contrats. Ces deux études concluaient à une faible proportion de contrats conformes. La FNAIM demande aux pouvoirs publics de prendre en considération la très large adhésion des professionnels à l’avis du CNC. Elle attend du gouvernement qu’il reconnaisse le travail considérable accompli auprès de ses membres pour parvenir à ce résultat. Elle considère qu’un décret ou un arrêté ne se justifie pas dans ce contexte. Une telle décision de la part du gouvernement serait perçue comme une marque de défiance à l’égard des milliers de professionnels qui pratiquent au quotidien le métier de gestionnaire de copropriété et qui viennent de démontrer leur attachement à plus de transparence.
LES 11EMES ENTRETIENS FRANCILIENS DE LA COPROPRIETE Chaque année, la Chambre FNAIM Paris Ile de France propose une nouvelle édition des Entretiens Franciliens de la Copropriété. Cette manifestation, réunissant les différents acteurs de la copropriété (syndics, syndicat professionnel, copropriétaires, associations de consommateurs, avocats, journalistes etc.), est l’occasion d’informer et d’échanger sur des thèmes d’actualité dans ce domaine. Le 28 mars 2009 au Palais Brongniart, Marcel Ricard, Président de la chambre de l’immobilier FNAIM Paris Ile de France a ainsi présidé et animé avec Claude Chétrit, Viceprésident chargé de l’administration de biens de la Chambre de l’immobilier FNAIM Paris Ile de France, les 11èmes Entretiens Franciliens de la Copropriété. Après le pari du rassemblement et celui de la transparence des 10èmes Entretiens Franciliens de la Copropriété, le thème de cette nouvelle édition était la maîtrise des charges. Plus de 500 personnes étaient présentes, traduisant la nécessité, dans le contexte actuel de crise économique, de la gestion du patrimoine immobilier et de son amélioration par l’ensemble des acteurs concernés publics et privés. Les intervenants ont successivement analysé 8 postes de charges : les charges du personnel d’immeubles, les assurances, les diagnostics, l’eau, les travaux d’entretien, l’ascenseur, le chauffage, les honoraires du syndic. Pour certains de ces postes, des économies sont difficilement envisageables. Tel est le cas des dépenses afférentes aux diagnostics, dont le nombre a augmenté, qui sont incontournables. Pour d’autres, des mesures peuvent plus facilement être entreprises. Sans être exhaustif, il faut relever la renégociation des contrats auprès des ascensoristes ou des compagnies d’assurances, l’installation de compteurs individuels pour le poste eau, la réalisation d’un audit de l’immeuble visant la mise en place d’un programme de travaux et la limitation des dépannages inattendus, la réalisation de travaux d’isolation pour limiter les dépenses de chauffage. En tout état de cause, et au-delà des mesures techniques, juridiques ou financières pouvant être adoptées, c’est aussi le comportement de tout un chacun qui a été mis en avant. Marcel Ricard, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, a rappelé que : « la maîtrise des charges de copropriété est le fruit d’une bonne coopération entre le syndicat des copropriétaires, et le syndic de copropriété, d’une part ; elle est aussi le résultat d’une prise de conscience de chaque copropriétaire, afin de réduire individuellement les charges communes de la copropriété, d’autre part ». Quant à Maître Lebatteux, Avocat-conseil de la Chambre FNAIM de l’immobilier de Paris et de l’Ile de France, Président de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété et grand témoin de cette manifestation, il a considéré que : « l’économie doit passer par un changement de comportement des copropriétaires, ils doivent prendre conscience des conséquences de leurs agissements sur le montant des charges communes ». Rendez-vous aux 12èmes Entretiens Franciliens de la Copropriété !
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LOI N°2009-323 DU 25 MARS 2009 DE MOBILISATION POUR LE LOGEMENT ET LA LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS (DITE « LOI BOUTIN ») : L’ESSENTIEL DES NOUVELLES DISPOSITIONS EN COPROPRIETE ET EN GERANCE I. Dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés et modifiant la loi du 10 juillet 1965 Honoraires du syndic : seuls les travaux hors budget prévisionnel et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques pour le syndic. Ils doivent alors être votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité (article 17 de la loi créant un article 18-1A dans la loi du 10/07/1965) Archivage : à compter de la cessation de ses fonctions l’ancien syndic dispose d’un délai d’un mois pour informer tout prestataire spécialisé en matière d’archivage de ce changement et communiquer les coordonnées du nouveau syndic (article 18 de la loi modifiant l’article 18-2 de la loi du 10/07/1965) Copropriétés en difficulté : une procédure spécifique est organisée lorsqu’à la clôture des comptes, des impayés atteignent 25% des sommes exigibles en application du budget prévisionnel (dépenses courantes) et des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel. Elle peut aboutir à la désignation judiciaire d’un mandataire ad hoc. Sa mission consiste notamment à présenter un rapport comportant des préconisations visant à rétablir l’équilibre financier du syndicat et à assurer la sécurité de l’immeuble. Transmis au syndic, il porte à l’ordre du jour les projets de résolution nécessaires à sa mise en œuvre (article 19 de la loi créant les articles 29-1A et 29-1B dans la loi du 10/07/1965) Vente de lots à usage exclusivement de stationnement : dans l’hypothèse d’un règlement de copropriété instituant un droit de priorité aux copropriétaires pour ce type de vente, le vendeur supporte une obligation d’information préalable du syndic (lettre recommandée avec demande d’avis de réception indiquant le prix et des conditions de la vente). Ce dernier doit alors transmettre cette information, sans délai et dans les mêmes formes, à chaque copropriétaire aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant deux mois à compter de sa notification (article 21 créant d’article 8-1 de la loi du 10/07/1965) Adaptations du règlement de copropriété : le vote des adaptations du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi du 10/07/1965 n’est plus limité dans le temps (article 22 modifiant l'article 49 de la loi du 10/07/1965). Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou gardien lorsqu’il appartient au syndicat : ces décisions font l’objet d’un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10/07/1965 à condition qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble (article 24 de la loi insérant un article 26) dans la loi du 10/07/1965)
La quittance est désormais « transmise » gratuitement par le bailleur au locataire qui en fait la demande (article 54 de la loi modifiant l’article 21 de la loi du 6/07/1989) Cautionnement : la loi institue un principe général de non cumul d’un cautionnement et d’une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Elle pose, en outre, celui de l’interdiction du cautionnement au profit des bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, sauf si le cautionnement est apporté par l’un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat à paraître, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur (article 55 de la loi modifiant l’article 22-1 de la loi du 6/07/1989) Surface habitable : le contrat de location doit désormais préciser la surface habitable du bien loué. L’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit cette surface comme : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sachant qu’il n’est pas tenu compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres » (article 78 de la loi insérant un 7ème alinéa à l’article 3 de la loi du 6/07/1989) Dépôt de garantie : en préalable à l’établissement d’un contrat de location le bailleur ne peut formuler certaines demandes au candidat locataire. Tel est le cas de « la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou de somme d’argent correspondants à plus d’un mois (et non plus deux mois) de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription d’une garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil » (article 56 de la loi modifiant l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 )
Par ailleurs, la loi désigne précisément le débiteur de la restitution du dépôt de garantie en cas de changement de bailleur (par mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués) : il s’agit du nouveau bailleur. Toute convention contraire ne peut avoir d’effet qu’entre les parties à la mutation (article 103 de la loi complétant l’article 22 de la loi du 6/07/1989) Travaux d’économie d’énergie : lorsque de tels travaux sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, qu’ils bénéficient directement au locataire et qu’ils peuvent lui être justifiés, le bailleur peut demander une contribution au locataire du logement loué pour le partage des économies de charges (article 119 de la loi créant l’article 23-1 de la loi du 6/07/1989). Un décret à paraître précisera les travaux concernés, les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation (limitée dans le temps et dans son montant) demandée au locataire et de contrôle de ces évaluations après travaux. III. Entrée en vigueur Faute de dispositions particulières, ces nouvelles règles s s’appliquent à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel (soit le 28 mars 2009) sous réserve des dispositions dont l’entrée en vigueur est subordonnée à la publication d’un décret.
SALON DE LA COPROPRIÉTÉ 2009 La 15ème édition du salon de la copropriété aura lieu les 7, 8 et 9 octobre 2009 à Paris Porte de Versailles, Pavillon 5.
INDICE INSEE IRL 1ER TRIMESTRE 2009 : 117,70 Variation annuelle : + 2,24 % Parution INSEE du 14/04/2009
INDICE INSEE ICC 4EME TRIMESTRE 2008 : 1523,00 Variation annuelle : + 3,32 % Parution INSEE du 10/04/2009
INDICE INSEE ILC 4EME TRIMESTRE 2008 : 103,01 Variation annuelle : + 4,16 % Parution INSEE du 10/04/2009 Plus d’info sur www.fnaim-idf.com (rubrique espace pratique)
II. Dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements et modifiant la loi du 6 juillet 1989 Quittance : le texte supprime la notion de « remise ».
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