revue-107-octobre-2008 by DIS

SOMMAIRE OCTOBRE 2008

L’immobilier en toute sécurité

n°107

OCTOBRE 2008

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Rédaction :

Directeur de la publication : Marcel Ricard

Comité de rédaction : Michel Terrioux Délégué Général de la Chambre Martine Manzato Assistante administrative et de rédaction

Editeur :

COM’IMMO 171 bis Av Charles de Gaulle 92200 Neuilly sur Seine Tél. : 08.75.74.00.29 mail : com.immo@wanadoo.fr Direction : Franck Seban Maquette : Thierry Pierre

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Photographe : Caroline Lespinasse

PROFESSIONS IMMOBILIERES PROFESSIONS IMMOBILIERES

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Dépôt légal : L1-419 ISSN 0991-3262

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Photos intérieures : © Michel Terrioux p.2, 11, 12, 27, 33, 35, 37, 50 © Couverture : Jeu de cartes “De Montmartre à La Chapelle” - (Cf. Rubrique A lire)

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LE LA RG E

Rédacteur en chef : Michel Terrioux

Comité de lecture : Marcel Ricard, Michel Terrioux Gilles Ricour de Bourgies, Emile Beasse, Pascal Cauchebrais Dominique Pommeret, Claude Chétrit Danièle Grand, Stéphane Maisonneuve

WWW.FNAIM-IDF.COM

Pa sc al

crise?

Maison de l’immobilier 27 bis, avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28 Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com

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BO UT IN Ch ris tin e

Revue officielle de la chambre FNAIM Paris Île de France www.fnaim-idf.com

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PROFESSIONS IMMOBILIÈRES

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EDITORIAL ACTIVITES DE LA CHAMBRE - Activités du Président - Partenariats - Soirée mensuelle Administration de Biens le 21 mai REGION Ile de France - Etats généraux du logement - Nouvelle formation proposée par la Région FNAIM Ile de France - Interview de Pascal Lelarge, Préfet, Dir. Régional de l'Equipement EXPRESSIONS - Université d'Eté du Medef du 27 au 29 août, par Michel Terrioux - Assemblée Générale du Medef IDF le 3 juillet - La SCI patrimoniale, outil de gestion, par Dominique Vallet CONJONCTURE - “Le logement, entre rêve et raison” Observatoire 2008 de la Caisse d'Epargne PROSPECTIVE - Les propositions de l'Institut Montaigne LOGEMENT TRES SOCIAL - Interview d'Alain Regnier, Préfet, Délégué Général pour l'hébergement et l'accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées - Les conditions d'hébergement et d'accès au logement réservés aux demandeurs d'asile et réfugiés, par Jean-François Cordet, Préfet, Directeur Général de l'OFPRA - Interview de Jean-Philippe Devillers, adhérent de la Chambre FNAIM Paris IDF, Directeur Général de la SAS Immo Symbiose - Accord de partenariat entre Emmaüs et le Chambre FNAIM Paris IdF EUROPE - «Les villes font l'Europe » 8ème Conférence des Villes organisée par l'AMGVF SECURITE - Les inondations : sommes-nous prêts ? par Daniel Le Rallec, Ingénieur Général à la Direction de la Prévention et de la Protection de la Mairie de Paris RECRUTEMENT - Les tendances du marché du travail en IDF MANIFESTATIONS - Assemblée Générale de la Chambre FNAIM Paris IdF le 19 juin DELEGATIONS DEPARTEMENTALES - Actualités dans les départements JURIDIQUE - Les Avocats Conseils vous répondent - Des difficultés juridiques de la colocation et de la location de chambre chez l'habitant, par Emilie Brunet - Discrimination : 6% des réclamations concernent le logement social privé - Les baux commerciaux : que prévoit la LME ? - Etat de l'installation d'électricité : gardez le fil…, par Laetitia Cuvillier - Les nouveaux délais de prescription, par Sandrine Auliac-Plouzeau A LIRE - Jeu de 7 familles « De Montmartre à la Chapelle » par Catherine Margueritte et Marie-Thérèse Levasseur CARNET

editorial

ÉDITORIAL

“

Crises, ruptures, transformations ?

”

PAR MARCEL RICARD PRÉSIDENT DE LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE-DE-FRANCE

Les périodes de crises majeures comme celle que nous traversons, sont des opportunités de redressement à ne pas manquer. Les changements sont de plus en plus brutaux à l'instar de la nature, et de plus en plus rapides à l'image de notre société d'immédiateté. La plupart des experts sont désavoués de leur diagnostic dans les semaines qui suivent leurs interventions dans des colloques considérés souvent comme la vérité. Rappelons-nous malheureusement les propos tenus par plusieurs d'entre eux il y a un an, lors de la conférence organisée par l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière. Les citoyens ne comprennent plus rien, quoi de plus normal ! Il faut les rassurer à tout prix, mais peut-être pas à n'importe quel prix. Après la crise de la titrisation, c'est-à-dire du manque de liquidité interbancaire, nous avons assisté impuissants à une nouvelle crise financière aux Etats-Unis et à sa propagation sur toute la planète. Chacun est désemparé et la visibilité de nos actions est très réduite. Qu'en est-il dans le domaine de l'immobilier aujourd'hui, et notamment en Ile de France ? La cinquième loi en cinq ans touchant les problèmes de l'immobilier et de l'habitat, intitulée «mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion» devrait être votée avant la fin de l'année. Gageons que les décrets d'application seront prêts, et que la politique ainsi voulue pour ce secteur très important en termes économique et social, permette de répondre aux attentes et aux besoins des français et de leur famille. Force est de constater que tous les acteurs de la chaîne du logement sont mobilisés depuis plusieurs mois ; les organismes HLM lors de leur congrès le 25 septembre ont réclamé des ter-

rains pour construire des logements ; Claude SADOUN, Président de l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété, a rappelé que « la France ne manque pas de foncier pour construire, mais qu'il faut choisir entre la protection des chênes-lièges et loger les habitants ». Construire, construire, construire, a été la conclusion des membres des quatre groupes de travail des Etats Généraux du Logement en Ile de France, organisés par Pierre MUTZ, Préfet de Région Ile de France, à la demande de Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville. Dans notre pays nous sommes toujours les champions des diagnostics. Mais il est toujours très surprenant que ceux réalisés par les professionnels sont peu pris en considération notamment par les médias. Ce cinquième pouvoir, comme il fut dénommé lors des Universités d'Eté du MEDEF des 27, 28 et 29 août 2008, n'a toujours pas de contre pouvoir pour éclairer sereinement nos compatriotes. Il en est de même en Ile de France.

Nous avions également souligné qu'il n'y avait pas un marché de l'immobilier, mais de nombreux marchés de l'immobilier, pour ne pas dire de micro-marchés très localisés. Force est de constater que la multiplication des sondages à la représentativité souvent douteuse, crée un climat d'inquiétude et d'attentisme. Inquiétude : ce que l'on appelle «l'effet de richesse» en économie est en train de s'inverser. Plus simplement, la perte de confiance dans la valeur des actifs détenus entraîne une baisse de consommation des ménages peu favorable à notre économie, d'autant que le poste logement occupe aujourd'hui le premier rang de leurs dépenses.

Ce n'est plus le cas aujourd'hui, Paris, la première et la deuxième couronne vivent leur vie, indépendamment, à des rythmes différents, tant pour le collectif que pour la maison individuelle. Nous avions insisté sur le ralentissement des prises de décision des acquéreurs franciliens entre la prise du mandat et la réalisation de la vente. Nous avions rappelé également que les besoins en logement dans notre Région sont considérables, 2 2

L'échec du projet des Jeux Olympiques à Paris, il y a deux ans, a eu de graves conséquences. La réalisation du Grand Paris ou de Paris Métropole, compétitif sur le plan international, doit non seulement permettre d'effacer cet échec, mais de redonner aux franciliens et franciliennes la possibilité d'être mieux logés, plus près de leur lieu de travail, avec des moyens de transport rénovés et plus efficaces dans les relations de banlieue à banlieue. Les élus des communes, des conseils généraux, des conseils régionaux, les députés et les sénateurs, devront répondre à ces défis par un projet cohérent attractif engageant l'avenir de nos concitoyens ; ils en sont responsables chacun dans leur domaine, sans augmenter pour autant les prélèvements obligatoires qui pèsent sur nos concitoyens. Ils peuvent compter sur notre organisation professionnelle pour les aider dans leurs décisions, dans ce contexte particulièrement singulier.

Marcel RICARD Attentisme : il est la conséquence vraisemblablement d'une frilosité bancaire que l'on peut comprendre actuellement dans la distribution de crédits. Depuis plusieurs mois, il est difficile de trouver des prêts relais et des prêts à long terme nécessaires pour réaliser des acquisitions. Or, la plupart des transactions se font par des vendeurs qui cherchent un nouveau logement à acquérir. La boucle est ainsi bouclée, les vendeurs veulent un certain prix de leur logement, et en tant qu'acquéreurs souhaitent une baisse de prix de l'appartement qu'ils souhaitent acquérir. Mais il faut également prendre un peu de distance par rapport à cette situation qui espérons-le ne devrait pas perdurer.

Lors de notre dernière conférence de presse, le 7 avril 2008, nous avions souligné «une nouvelle configuration des marchés de l'immobilier», en rappelant que pendant quatre ans les prix sur Paris, la première et la deuxième couronne s'étaient homogénéisés et avaient augmenté au même rythme.

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comme vient de le souligner le projet de Schéma Directeur Régional d'Ile de France (SDRIF), sur lequel le Conseil Economique et Social Régional d'Ile de France présidé par Jean Claude BOUCHERAT a émis un avis majoritairement favorable.

Les périodes de crises majeures comme celle que nous traversons, sont des opportunités de redressement à ne pas manquer. La confiance est la base de l'économie, quelle soit financière ou immobilière ; dans notre domaine, il faut la préserver car le bien immobilier est le premier besoin de l'individu, quels que soient son âge ou ses attentes. La création d'une grande agglomération francilienne, structurée sur son centre, capable d'entraîner le reste de l'économie française face à ses concurrents, est donc l'enjeu majeur à relever dans les six prochains mois.

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PROFESSIONS IMMOBILIERES PROFESSIONS IMMOBILIERES

ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE

activités de la chambre

ACTIVITÉS DU PRÉSIDENT du 1er mai au 31 août 2008 Mardi 13 mai : Assemblée Générale de la Chambre FNAIM de la Côte d’Or, à Dijon Jeudi 15 mai : Compétition de Golf FNAIM Paris-Ile de France, Golf de la Forteresse (77) Mardi 20 mai : . Conseil d’Administration de la Chambre . Réunion des Délégués Fédéraux de la Chambre Mercredi 21 mai : . Avant Soirée Mensuelle Administration de Biens : «Tout sur la SCI – Outil de gestion et de transmission du patrimoine». «Comment gagner du temps en copropriété et gestion pour le traitement de vos chèques». . Soirée Mensuelle Administration de Biens, animée par Claude CHETRIT, Vice-Président chargé de l’administration de biens : «Actualités juridiques en gestion et en copropriété : Tout savoir sur la GRL – Réforme sur la vente sur saisie immobilière». Signature du renouvellement de la convention de partenariat avec NEUF CEGETEL. Signature de la convention de partenariat avec CRYPTO et avec LA FONTAINE. Vendredi 23 mai : Assemblée Générale de l’Amicale FNAIM à Avignon Mercredi 28 mai : . Conseil d’Administration de la Caisse de Garantie FNAIM Jeudi 29 mai : . Réunion des Délégués de la Caisse de Garantie FNAIM . Assemblée Générale de la Caisse de Garantie FNAIM Vendredi 30 mai : Assemblée Générale de la FNAIM Lundi 2 juin : Déjeuner avec Jean-Claude BOUCHERAT, Président du Conseil Economique et Social Région Ile-de-France Lundi 9 juin : Assemblée Générale de la Chambre FNAIM Seine-et-Marne, à Cély-en-Bierre Mardi 10 juin : . Assemblée Générale de la COTRAC . Intervention sur le thème de l’immobilier, à l’I.U.T. d’Evry Jeudi 12 juin : Assemblée Générale de la Chambre FNAIM du Rhône, à Lyon

PARTENARIATS

Mercredi 25 et Jeudi 26 juin : Conseil d’Administration de la Caisse de Garantie FNAIM Jeudi 26 juin : . Inauguration de la chaîne TNT Cap’24 . Soirée Exceptionnelle sur «les principaux motifs de redressement fiscal», par Gilles PEREZ, Expert-Comptable, Commissaire aux comptes, Membre de la Commission départementale des Impôts. Mercredi 2 juillet : Compétition de Golf FNAIM Paris-Ile de France, Golf du Château d’Augerville (45) Vendredi 18 juillet : Réunion des Présidents de la Région FNAIM Ile-de-France de l’Immobilier Mercredi 23 et Jeudi 24 juillet : Conseil d’Administration de la Caisse de Garantie FNAIM

Interviews Mardi 6 mai : Interview pour «La Revue Immobilière Région Paris Ile-deFrance», par Philippe TRAVERSIAN Lundi 19 mai : «L’investissement locatif dans le neuf et l’état du marché locatif en Ile-de-France», par Valérie VALIN-STEIN, Le Particulier Vendredi 30 mai : «La situation des agences immobilières en Ile-de-France», par Sophie SANCHEZ, La Tribune Mardi 10 juin : «L’immobilier francilien : le point de vue d’un professionnel», La Revue de l’Habitat Mercredi 11 juin : «La situation du marché de l’immobilier», par Guillaume CAHOUR, BFM TV

A la soirée mensuelle du 21 mai 2008 de la Chambre FNAIM Paris Ile de France : Un renouvellement de partenariat a été signé dans le domaine des télécommunications avec NEUF CEGETEL, représentée par Jérémie MANIGNE, Directeur de la Division Très Haut Débit. Opérateur de télécommunications, Neuf Cegetel propose notamment des services de téléphonie, de communication de données et de solutions Internet tant pour les entreprises que pour les particuliers et développe dans les copropriétés la technologie de la fibre optique. Deux nouveaux partenariats ont été signés : 1) dans le domaine de l’informatique avec CRYPTO, représentée par Patrice KULLMANN, directeur commercial qui a présenté la solution modulaire développée par sa société pour les professionnels, véritable aide à la gestion d’une agence et à son développement. 2) dans le domaine des services avec la société LAFONTAINE, représentée par sont gérant Mustapha KECHKECHE. Entreprise Générale de Nettoyage au service de l’hygiène, la société LAFONTAINE, habilitée ISO 9002, intervient principalement pour des prestations de nettoyage de bureaux ou de copropriétés mais également pour des travaux de maintenance et d’entretien de locaux en électricité, plomberie, chauffage, peinture, petites maçonneries, cloisons, climatisation, petites menuiseries, etc.

A la soirée mensuelle du 17 septembre 2008, ont été signés : 1) un nouveau partenariat avec NUMERICABLE, représentée par son nouveau PDG, Pierre DANON qui a rappelé qu’aujourd’hui plus de 3,2 millions de foyers étaient raccordés au réseau câblé pour recevoir les chaînes de télévision, pour se connecter à Internet et pour téléphoner. En combinant ces 3 services, Numericable est un acteur majeur du Triple Play en France, avec une offre commerciale très compétitive.

Mercredi 9 juillet : Interview suite à la conférence de presse de la FNAIM, par France Bleu Ile-de-France

Mardi 17 juin : Conseil d’Administration du Service Inter Agences Paris-Ile de France

Jeudi 24 juillet : «L’évolution du marché de l’immobilier dans le 17ème arrondissement», par Didier DURAND-BAZIN, Le Journal des Finances

Jeudi 19 juin : Assemblée Générale de la Chambre, au Palais Brongniart

Mardi 5 août : «La colocation à Paris», par Claire ROBICHE, Le Parisien

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De haut en bas Neuf Cegetel, Crypto, Lafontaine; A gauche, Numericable

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activités de la chambre 2) deux renouvellements de partenariat : - avec ORANGE France représenté par Jean-Pierre MONTAGNE, qui a réaffirmé son engagement à proposer les meilleures solutions aux adhérents de la Chambre tant en ce qui concerne la téléphonie mobile qu’Internet, mais aussi le développement de la couverture du réseau Orange par l’installation d’antennes relais notamment dans les copropriétés et l’équipement de celles-ci en fibre optique pour optimiser les débits d’accès des utilisateurs.

Soirée Mensuelle «Administration de Biens» à la Chambre FNAIM Paris Ile de France Marcel RICARD, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, a accueilli les adhérents de la Chambre le 21 mai 2008 à la Maison de l’Immobilier, pour une soirée animée par Claude CHETRIT, Vice-président chargé de l’Administration de Biens. Au programme : - Actualités juridiques en gestion et en copropriété – Tout savoir sur la GRL : sont intervenus Thierry FAURE et Michel LECAT, adhérents de la Chambre, et membres de la commission Administration de Biens. - Réforme sur la vente sur saisie immobilière : sont intervenus Claude CHETRIT et Eric AUDINEAU, Avocat. Cette soirée était précédée d’une avant-soirée : Tout sur la SCI – Outil de gestion et de transmission du patrimoine : sont intervenus Yves BADOUX, Dominique CARTERET, Bruno MOUROT, adhérents de la Chambre et membres de la Commission Administration de Biens, et Dominique VALLET, Directeur du Développement de la Monte Paschi Banque. Comment gagner du temps en copropriété et gestion pour le traitement des chèques : est intervenu Philippe GUEZET du Crédit du Nord.

- avec GERCOP Informatique, représentée par son Président Directeur Général, Jacques BIGAND qui a de nouveau présenté la structure de sa société spécialisée dans l’édition de progiciels de transaction et d’administration de biens et réaffirmé son engagement auprès de la Chambre pour une poursuite constructive de leur collaboration.

A gauche, Dominique Vallet Ci-dessous, Claude Chetrit (à gauche) et Michel Lecat (à droite), En bas Yves Badoux

LE RAS-LE-BOL DES SYNDICS FNAIM ! Encore une fois, la profession de syndic est pointée du doigt. Et l'on crie aux «abus à tous les étages»... Il est tellement facile de faire la Une des médias en prenant quelques cas particuliers et en en faisant une généralité. Beau travail de «journalisme d'investigation» ! Q'u'il n'y ait pas de malentendu - nous respectons les journalistes, du moins ceux qui sont dignes d'en avoir le titre. Nous ne cherchons pas l'indulgence, nous cherchons l'intelligence ; l’intelligence d'un reportage fait en toute impartialité, ne visant pas à caricaturer mais à montrer la vérité, toute la verité. Un journaliste de cette envergure - mais II est vrai que cela nécessite un peu plus de travail et d'integrité - aurait souligné qu'en 2007, seules 500 plaintes ont été enregistrées pour 7.5 millions de lots de copropriété gérés sur tout le territoire. Oui, des abus existent encore, que nous sommes les premiers à regretter pour le tort qu'ils causent à l’ensemble de la profession, mais un travail de fond est effectué dans les cabinets d'administration de biens pour gagner, sinon restaurer la confiance des copropriétaires. Nous sommes d'autant plus las du lynchage médiatique que nous subissons. Les journalistes doivent savoir que le discrédit qu'ils jettent sur toute une profession a de graves conséquences : aujourd'hui, nous ne trouvons plus de personnel pour intégrer nos cabinets d'administiation de biens, et ceux qui sont dans nos entreprises sont totalement désemparés, voire choqués du manque de considération que les médias ont à leur égard. Le paradoxe ? Ce sont nos copropriétaires qui nous rassurent car ils savent combien notre rôle est important. N'est-ce pas un signe de confiance en son syndic ?

Renouvellement de l’accord de coopération entre la Chambre Syndicale du Déménagement Groupement Ile de France, et la Chambre FNAIM Paris Ile de France Le 7 avril 2008, Serge FONTAINE, Président de la Chambre Syndicale du Déménagement Groupement Ile de France, et Marcel RICARD, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, ont reconduit pour une période d’un an la convention de coopération signée en 2005. L’accord de coopération signé entre ces deux organisations à pour but de renforcer leur professionnalisme vis-à-vis de la clientèle et développer une synergie commune vis-à-vis de leur environnement.

Les professionnels FNAIM, que nous sommes, avons pris acte des recommandations du CNC de septembre 2007 concernant la transparence tarifaire de nos prestations, et nous nous sommes engagés à les respecter. Nous avons modifié nos contrats et fes sou-mettons à chaque assemblée générale de copropriété. Nous appartenons à une Fédération professionnelle qui impose un code d'ethique et de déontologie et contribue à la formation continue de ses membres.

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PROFESSIONS IMMOBILIERES

En 2007, seules 500 plaintes ont été enregistrées pour 7.5 millions de lots de copropriété gérés sur tout le territoire.

En effet, pour assumer la complexité croissante de nos métiers, nous devons maîtriser un large éventail de compétences juridiques, techniques et économiques que nous actualisons quotidiennement pour être toujours conformes à la réglementation en vigueur. Heureusement, ce travail, porte ses fruits. Et pas plus tard que mercredi 11 juin 2008, Christine Lagarde, ministre de l'Economie, déclarait à l'Assemblée nationale qu'il paraissait “prématuré de vouloir aller plus avant” dans la réglementation des rémunérations des syndics,«la DGCGRF nous [ayant] informés que des progrès avaient déjà été enregistrés, et qu'il fallait laisser un peu plus de temps aux acteurs». Puisque les médias font la sourde oreille, nous souhaitons nous adresser directement à nos clients, les copropriétaires des immeubles que nous gérons : faites-nous confiance ! Si l'ancienneté moyenne d'un syndic est de 12,8 années dans une copropriété, c'est que nous ne sommes pas tous aussi mauvais que les journalistes le prétendent. Nous vous le prouvons tous les jours. Votre satisfaction est gage de pérennité de notre activité ; une activité dont nous pouvons être fiers.

région Ile-de-France

REGION ILE-DE-FRANCE ETATS GENERAUX DU LOGEMENT EN ILE DE FRANCE

“NOUVELLE FORMATION PROPOSEE PAR LA REGION FNAIM ILE DE FRANCE“

Dans sa réponse à Pierre MUTZ, Préfet de la Région d’Ile de France, Préfet de Paris, Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, a souligné notamment :

Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, a reçu de Pierre MUTZ, Préfet de la Région d’Ile de France, Préfet de Paris, de nombreuses propositions relatives à la situation du logement en Ile de France, le 13 mai 2008. Le rapport, demandé par la Ministre en Novembre 2007 lors de l’installation du comité de pilotage «Etats généraux du logement en Ile de France» s’inscrit dans le cadre du «chantier national pour le logement». Il s’appuie sur les travaux de 4 ateliers thématiques pilotés par le Préfet de Région. Pendant 5 mois, 4 groupes de travail thématiques, d’une quinzaine de personnes chacun, ont associé l’ensemble des acteurs de la chaîne de production du logement : élus, professionnels de l’immobilier, professionnels du logement, représentants du monde économique, associations, services de l’Etat. Un comité de pilotage était chargé d’assurer la cohérence des propositions formulées sur les différents thèmes : - Comment impulser de nouvelles dynamiques territoriales ? (groupe 1) - Comment produire du foncier aménageable et mieux articuler urbanisme et logement ? (groupe 2) - Comment prendre en compte les spécificités du marché francilien ? (groupe 3) - Comment assurer en continu un accès au logement ? ou les enjeux sociaux de la crise du logement ? (groupe 4) La Chambre FNAIM Paris Ile de France était membre du groupe 3 sur les spécificités du marché francilien (par exemple, les problématiques du foncier en Ile de France), et a signé depuis un accord avec l’association «louer solidaire à Paris».

Etats généraux du logement en Ile de France : les 3 propositions incontournables de Jean-Paul HUCHON, Président du Conseil Régional d’Ile de France, pour répondre à la crise du logement La Région Ile de France propose notamment : 1. Création du SLIF (Syndicat du logement en Ile de France) : mieux organiser la chaîne de production du logement pour

«Depuis un an que je suis Ministre du Logement et de la Ville, je suis frappée par le fait qu’en matière d’aides à la pierre notamment, l’intervention égalitaire de l’Etat aboutit en quelque sorte à creuser les inégalités territoriales que connaît notre pays face à la crise du logement. Pour s’en convaincre, deux chiffres : la Région Ile de France a programmé 24% des logements sociaux de toute la France, alors que depuis le début de l’année le nombre de dossiers déposés au titre du droit au logement opposable dans la Région représente près de 70% du total. Je me garderai bien d’en tirer des conclusions hâtives, mais il est clair que toute politique du logement devra désormais s’attacher à résorber ces écarts par des mesures différenciées. En second lieu je souhaite, à la lumière du rapport du groupe dédié aux spécificités régionales franciliennes, mettre en exergue le lien indissociable entre le logement et le développement économique. C’est un truisme de rappeler que si les salariés d’entreprise ne sont pas logés correctement et à distance raisonnable de leur lieu de travail, leur capacité productive en est affectée. C’est d’ailleurs au nom de cette évidence, qu’après la guerre, la patron des Lainières de Roubais, M. PROUVOST a créé ce qui est devenu depuis lors le 1% logement financé par les entreprises. Aussi, la nécessité de construire 60.000 logements par an s’inscrit-elle dans une perspective de développement économique de la Région Capitale qui demeure la locomotive du développement national». Et plus précisément :

«En matière de gouvernance, j’ai retenu de vos propositions qu’il fallait impérativement rendre opérationnel l’objectif de production de 60.000 logements par an. L’architecture que vous préconisez, est de renforcer le rôle du Comité Régional de l’Habitat et parallèlement celui du Préfet de Région dans la définition d’objectifs pour des territoires à une échelle plus réduite que celui de la Région. J’y suis pour ma part favorable».

plus d’efficacité. L’Ile de France compte 374.000 demandeurs de logements sociaux, avec des logements de plus en plus chers (doublement des prix de l’immobilier en 8 ans) et des ménages de plus en plus précaires. 2. Instauration d’un plan d’urgence pour le logement social : mobiliser davantage de moyens. 3. Triplement des sanctions de non-respect de la loi SRU : pour assurer une réelle mixité sociale. Pour rappel, 50% des communes franciliennes n’ont aucun logement social.

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Interview de Robert CORBEIL,

Intervenant EXPERT ACTIV, réseau d’Experts en Organisation et Développement des Entreprises

Par Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Région FNAIM Ile de France

La Région FNAIM Ile de France a sélectionné votre entreprise EXPERT ACTIV pour proposer des formations s’adressant aux managers et commerciaux. En quoi cette formation est-elle importante pour des négociateurs et des managers immobiliers installés dans leurs activités ? Soyez rassuré, l’importance de la formation n’est pas spécifique aux professionnels de l’immobilier, mais c’est précisément parce que les gens « installés » sont accaparés par leurs activités quotidiennes et légitimement centrés sur leurs objectifs de productivité que les bons réflexes de vente et les bonnes approches managériales se retrouvent au second plan. Il est pourtant important d’avoir en la matière les fondamentaux toujours présents à l’esprit. Pourquoi ? Parce que la vente et le management sont affaire de réflexe. En effet, tant en position de négociation qu’en situation d’encadrement, il n’est pas possible de demander à son interlocuteur d’accorder un temps de réflexion avant d’apporter les réponses. Il est donc primordial d’avoir les bons réflexes. Face à un marché qui devient de plus en plus exigeant, les acteurs de l’immobilier ont aussi besoin de développer l’efficacité de leurs démarches de vente et de négociation. Je comprends, mais en général les formations consistent en des exposés théoriques ; comment s’assurer que vos apports en formation seront exploités «sur le terrain» ? En effet, si on se limitait aux aspects techniques en matière de vente ou de management, les bienfaits seraient vraiment très faibles. C’est la raison pour laquelle EXPERT ACTIV propose des formations-accompagnement, formations dispensées sous trois acceptions : - La première d’ordre organisationnel, par des apports théoriques et leur application en accompagnement sur le terrain ; - La seconde qui relève de l’approche, avec l’appui d’outils d’analyse et d’évaluation qui nous permettent de personnaliser les formations ; - La troisième qui donne la pertinence de la formule et permet une meilleure appropriation des techniques abordées, consiste en « l’Accompagnement » préalable dans un premier temps et consécutif à la formation dans un second temps. 9

PROFESSIONS IMMOBILIERES

Comment vos formations s’articulent-elles et qu’apportent-elles en particulier ? Afin de personnaliser notre intervention, nous évaluons dans un premier temps l’environnement de l’entreprise et nous entretenons avec le Chef d’entreprise et/ou le responsable de l’équipe de vente, puis accompagnons le ou les collaborateur(s) pour (idéalement) assister à un entretien de négociation de mandat et une visite. Cette phase préparatoire et l’accompagnement «terrain» essentiels nous permettent d’avoir la meilleure appréciation des démarches faites en clientèle pour adapter les thèmes de la formation à la réalité de l’environnement de l’agence et à son équipe. La formation s’appuie sur des outils destinés à mieux connaître son propre mode de comportement et aussi et surtout identifier le comportement de son interlocuteur pour adapter sa communication et faire passer efficacement ses messages. Un test d’aptitudes commerciales identifie les forces et les axes d’amélioration de chaque commercial intéressé dans les différentes phases de l’entretien de vente. Un Bilan Managérial accompagné d’une Auto-évaluation des Compétences Managériales centré sur l’évaluation des capacités managériales et relationnelles permet pour les Managers de clarifier les attentes personnelles et les dispositions à mettre en œuvre pour les satisfaire en cohérence avec l’entreprise, sa culture, ses enjeux, ses objectifs et son contexte. Ces outils riches pour l’ensemble des intéressés, managers ou commerciaux, permettent une approche novatrice et remarquablement efficace de la vente et du management. La méthode pédagogique est basée sur une alternance d’apports théoriques et d’applications concrètes en accompagnement qui en donne toute la pertinence. Les personnes qui connaissent leurs atouts et leurs faiblesses réussissent mieux. Elles sont armées pour adopter des stratégies de communication gagnantes adaptées aux situations.

région Ile-de-France

INTERVIEW Pascal LELARGE Préfet, Directeur Régional de l’Equipement d’Ile de France Par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, Rédacteur en Chef de la revue Professions Immobilières En ce qui concerne le logement, en Île-de-France la situation est difficile pour la plupart des Franciliens pour différentes raisons.

On ne peut s'accommoder d'une Île-de-France dont la progression en termes de PIB et de productivité ne dépasse pas le taux moyen national. Avec tous ses atouts(…) l'Île-de-France devrait être la locomotive nationale.

Quel regard portez-vous sur l'attractivité de l'Île-deFrance aujourd'hui ?

demeure très charpenté autour d'un réseau à gros débit de type RER qui n'a, à mon sens, pas suffisamment évolué.

Le sujet n'est pas simple, car si l'Île-de-France est une région qui a créé beaucoup d'emploi, il demeure nécessaire de faire mieux encore. Dans certains domaines, des dysfonctionnements ou des insuffisances érodent ou amenuisent l'attractivité ou le potentiel d'attractivité de la région.

De notre point de vue, la première priorité est d'améliorer le fonctionnement du réseau existant afin que la qualité de service soit la meilleure possible en terme de fréquence, régularité, confort, sécurité. Ceci concerne, notamment, le réseau RER mais aussi certaines lignes de métro. Les sommes à réinjecter sont considérables.

On ne peut s'accommoder d'une Île-de-France dont la progression en termes de PIB et de productivité ne dépasse pas le taux moyen national. Avec tous ses atouts, ses sièges sociaux, son remarquable niveau d'équipement, son niveau global de formation et la présence de nombreux laboratoires de recherche, l'Île-de-France devrait être la locomotive nationale. L'Île-de-France est également un lieu où se développent des formes d'économie innovantes. Ce qui se joue sur ce territoire, c'est aussi la recherche d'un nouveau modèle social et économique pour l'Europe de l'Ouest. A l'évidence, si l'Île-de-France possède de réels atouts, il lui reste à faire des progrès sur deux points faibles, les transports et le logement. Sur les transports, l'inscription de l'Île-de-France dans la carte des transports européens et internationaux est excellente Eurostar, Thalys, TGV - La toile TGV qui se tisse progressivement au niveau européen nous met dans une position centrale. Au niveau aéroportuaire, la performance d'Aéroport de Paris est tout à fait remarquable. On a là un modèle économique avec le couple Aéroport De Paris-Air France KLM très performant. A contrario, la situation est moins satisfaisante quant au fonctionnement du système de transport infra-régional. Celui-ci

Il y a l'histoire, les logements dans Paris sont des petits logements. Ils ne sont pas adaptés aujourd'hui au standard de logement des ménages avec des enfants. On a des problèmes de spécialisation du parc, entre la partie centrale, les Hautsde-Seine et la grande couronne, ce ne sont pas les mêmes parcs, ce n'est pas la même typologie, la même clientèle, etc. On a des problèmes de rigidité du marché qui font que les gens hésitent avant de changer de logement. Les ménages de plus en plus bi-actifs font des compromis. Ils ont l'impression que vivre en Île-de-France, c'est arbitrer entre ses déplacements et la fatigue de ceux-ci, son temps libre, l'endroit où l'on vit et l'endroit où on aimerait vivre, et sa vie professionnelle. C'est d'autant plus difficile pour ceux qui vivent seuls car le système national et régional de soutien, de solidarité est plus adapté aux ménages qu'aux personnes seules, jeunes ou âgées, ce qui d'ailleurs peut paraître logique puisqu'un des atouts maîtres de Île-de-France, c'est sa vitalité.

On a également des problèmes avec des gares qui aujourd'hui ne fonctionnent pas bien, comme par exemple l'ensemble du complexe Gare du Nord, Gare de Lyon et aussi dans une certaine mesure Saint-Lazare. On a des équipements historiques usés. Il faudra trouver une dizaine de milliards d'euros à y consacrer. En matière d'investissement, il faut constater que l'ensemble du réseau ferroviaire n'est plus au niveau. Les gens raisonnent en terme de nouveaux objets, mais on ne peut pas empiler en permanence sur un réseau parfois défaillant de nouveaux objets sans faire évoluer la structure même de ce réseau.

Il me semble qu'on va voir émerger une nouvelle forme de relations à l'habitat où les gens achèteront un logement avec un apport personnel, emprunteront des sommes importantes gagées sur des périodes extrêmement longues, ce qui aboutira à un système fluide qui sera moins dominé par la visée patrimoniale et la transmission. L'allègement des droits de mutation pour ceux qui changent souvent de logement me paraît être aujourd'hui un impératif majeur. Globalement, quant à l'attractivité de notre région, la question qui se pose est celle de savoir si vivre en Île-de-France présente plus d'avantages que d'inconvénients. Certes les salaires sont en moyenne plus élevés, par pour tout le monde cependant, mais le logement est plus cher, les déplacements plus longs, plus onéreux, plus fatigants. Alors le vrai sujet est de faire le bilan entre les aspects positifs et les contraintes subies. Pour ma part, je ne suis pas sûr qu'aujourd'hui les avantages compensent les inconvénients. C'est pourquoi il me paraît d'autant plus important d'améliorer nos points faibles, transport et logement, afin de rétablir un solde positif et ainsi renforcer l'attractivité de l'Île-de-France.

Une structure dont les prérogatives seraient essentiellement financières est-elle nécessaire ? On finance quoi sur le logement en Île-de-France ? On finance l'aide pour le logement social. Le logement social en Île-de-France, c'est 25 % du stock ; ce n'est pas 25 % de la production totale. Le logement social neuf pour les familles, c'est moins de 10 % de la production. Aujourd'hui, on produit beaucoup de résidences spécifiques qui obéissent à des logiques de programmation, de besoins. Il faudrait programmer des résidences étudiantes en fonction de la démographie des étudiants, de même pour les personnes âgées, les personnes handicapées, financées en partie par les crédits du logement social.

Des propositions sont déjà faites par les opérateurs de transport, la SNCF, la RATP… qui sont les sachant. Monsieur Christian BLANC, Secrétaire d'Etat chargé du Développement de la région capitale, fera ses propositions d'ici la fin de l'année. Nous verrons à ce moment qu'elles seront les priorités retenues. Mais il y a en face de nous un effort d'équipement extrêmement lourd qui nécessitera des choix compte tenu des moyens financiers à mobiliser. 10

Si on fait de la prospective à long terme, je crois que sur des territoires comme l'Île-de-France, la question symbolique du rapport à la propriété se pose autrement. On va, sans doute, vers une logique de quasi-propriété.

A plusieurs reprises, notre organisation a mis l'accent sur la nécessité d'une nouvelle gouvernance de l'Îlede-France. Le Comité Régional de l'Habitat créé il y a deux ans, ne serait-il pas une des structures qui pourrait y contribuer ?

Comment la faire évoluer ? Tout le monde a des idées, mais il faut savoir que l'argent est rare et que l'on n'a pas dix, quinze milliards d'euros devant nous, et que l'on ne peut pas alourdir indéfiniment la fiscalité des Franciliens.

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Evidemment, il y a un contexte national et international, avec la question de la solvabilité des ménages, du taux d'effort au logement, etc., mais on a un parc social en Île-de-France qui est important. Il représente 25 % du parc national.

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région Ile-de-France Quand on regarde comment ces financements pèsent sur le marché global du logement, ils représentent moins de 10 %. Ensuite, on nous dit que pour faire du logement en Île-deFrance, il faut que les énergies se mobilisent, se déploient sur le terrain, que les promoteurs passent à l'acte et que les acquéreurs trouvent à acheter des logements adaptés dans une gamme de prix qui leur convient. Mais la mise en œuvre d'une ambitieuse politique de production de logements se heurte à quelques difficultés.

Cette gouvernance, si vous voulez, ce n'est pas « on est tous copains, on va tous se mettre d'accord ». Il faut que ce soit une gouvernance avec des leviers, des outils de pouvoir ou de régulation qui soient adaptés à la situation francilienne.

du logement tout court. On fait rarement des programmes exclusivement réservés au logement social. Une mise en mouvement un petit peu plus énergique de la loi SRU se traduit par des résultats probants.

Pour ce faire, il me paraît nécessaire de jouer la carte de l'intercommunalité, dans une logique de contrat avec la collectivité sur un mandat politique sur cinq ou six ans. Le contrat avec les collectivités doit être passé sur la base d'objectifs partagés.

Les opérations d'intérêt national qui concernent beaucoup de territoires en Île-de-France, sont également un lieu de débat. On n'est pas là dans la position de l'Etat régulateur, on est dans la position de l'Etat partenaire.

Ce n'est pas que la question foncière. Le foncier il y en a en Île-de-France. Je ne pense pas non plus que les outils fonciers sophistiqués règlent fondamentalement le problème.

Il n'est de bonne gouvernance possible sur la question du logement que si on bouge les lignes.

Le problème de fond, ce sont les documents d'urbanisme, c'est-à-dire la décision politique des maires d'ouvrir ou de ne pas ouvrir à la construction, de réguler à leur manière le marché local du logement. Il ne s'agit pas de stigmatiser le pouvoir des maires. Ils ont une légitimité forte et le système institutionnel est ainsi fait qu'ils ont un pouvoir déterminant sur la possibilité de produire du logement dans leur commune.

Ne pensez-vous pas qu'en bougeant les lignes, la préfectorale n'aurait pas un rôle à jouer ? Le Préfet de Région, les Préfets de département, vous-même, ne pourriez-vous pas rentrer dans cette gouvernance à un moment donné pour inciter, voire user d'autorité pour amener les maires à respecter leur contrat ?

Notre conviction, est que si aucune ligne ne bouge à ce niveau, rien ne changera fondamentalement. On a bien sûr des élus très motivés, d'autres qui le sont moins et certains pas du tout. Il y en a qui ont des problèmes, d'autres qui n'en ont pas. Si on ne bouge pas les lignes, c'est-à-dire si on ne passe pas, à un moment, à un régime où on considère que la base du métier de maire en Île-de-France, est la production de logement, on n'y arrivera pas.

On est tous évidemment concernés. Aujourd'hui en Île-deFrance, les Préfets sont très impliqués sur le front du logement et ce dans une parfaite cohérence régionale. L'application de la loi SRU est aujourd'hui une question assez simple. Cette loi prévoit de faire un pourcentage de logements dans une commune avec éventuellement un plan de rattrapage. A part quelques cas singuliers, on constate que si on applique cet objectif, on entraîne derrière le logement social,

Mais ce serait plus simple si on avait des territoires cohérents avec des intercommunalités qui adoptent un mode de raisonnement à la bonne échelle, et puis si effectivement on avait une sorte de garant d'une dynamique de construction. Mais le décrochage des prix entre l'offre et la demande est très inquiétant, en partie parce que le foncier est cher, mais aussi parce qu'on constate une hausse significative des coûts de construction. De plus, la formation des prix du foncier demeure très compliquée et assez irrationnelle. Les prix du foncier entre le lotissement, la ZAC et le diffus, ne représentent pas du tout les mêmes charges au bilan, et cela le marché le comprend mal. Ce problème irrationnel de la formation du prix du foncier est difficile à surmonter, ainsi que celui de la dérive des coûts de construction et celui des normes.

Vous avez remis récemment un rapport à Jean-Louis BORLOO, Ministre d'Etat, sur la réorganisation de La Défense. En quoi la fusion de La Défense et de Nanterre favoriserait une meilleure gestion du territoire ? C'est un rapport prospectif qui a été fait à la demande du Ministre d'Etat. L'idée générale est que le plan de relance de La Défense, est plus que jamais d'actualité. Il faut que l'immobilier de La Défense, qui est un des fleurons de l'immobilier parisien, se modernise. Le système de transport de l'Ouest parisien est à la veille de mutations importantes. La Défense, Nanterre-Seine-Arche, les communes voisines, ont changé d'échelle. La zone centrale s'est densifiée considérablement sur le plan économique et sur le plan de la mobilité. Les systèmes de transports doivent s'adapter dans une vision globale. L'arrivée d'un nouveau système de transport, va toucher également le secteur dit « des Groues » qui est situé sur la commune de Nanterre à cheval entre La Défense et Seine-Arche. Le moment est venu de lancer l'urbanisation de ce territoire. Quel sera le projet urbain ? Veut-on y faire un morceau de ville de type banlieue des Hauts-de-Seine ? Est-ce que la vocation des Groues est d'être un des atouts maîtres, avec La Défense, de l'économie métropolitaine ? Il y a un choix à faire entre différentes légitimités, celle du maire, celle du département, celle de la Région, celle de l'Etat. Nous proposons que l'Etat prenne une position nette sur ce sujet. On a le même problème partout en Île-de-France. Dans les années 60, cette Région a été conçue à une certaine échelle. Depuis, par glissements successifs, le territoire s'est considérablement développé. Il faut, à présent, changer l'échelle de la carte d'état-major.

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L'avenir, c'est La Défense, grand quartier métropolitain dont la bonne maille va précisément de la seine à la seine, de SeineArche à La Défense. Le même raisonnement pourrait s'appliquer entre la Gare du Nord et la Gare de l'Est, entre Aubervilliers et Paris Nord Est, le secteur de Roissy doit également être pensé à une grande échelle de ce type, etc. Je pense que les réflexions engagées sur « le Grand Paris », entre Monsieur Christian BLANC, Secrétaire d'Etat chargé du Développement de la région capitale et les élus métropolitains contribueront à préciser cette vision et à lui donner un contenu concret. Il ne s'agit pas de faire table rase du passé entre La Défense et Nanterre, mais de revenir à un mode de fonctionnement pacifié, afin de réunir, à terme, sur la base d'un projet commun fort et affirmé ces deux pôles d'activités.

Quels pourraient être à votre avis les modes de financement nécessaires pour couvrir les besoins d'infrastructure dans la Région francilienne ? Cette question du financement passe d'abord par l'explication du saut qualitatif que doivent nous faire franchir les efforts d'investissement à engager. En adoptant une approche plus globale du système de transport francilien, il faut démontrer et expliquer à nos concitoyens que «le jeu en vaut la chandelle». Face au coût élevé des besoins à satisfaire, il faut que les résultats attendus soient de nature à convaincre les Franciliens de la nécessité d'y procéder. Les grandes infrastructures de transports doivent être logiquement financées en faisant davantage contribuer ceux qui en tirent partie. Cela concerne notamment les territoires qui voient leurs positions complètement changées par l'avantage d'accessibilité que leur procure cette nouvelle desserte. Je raisonne ici plus en terme de «territoire» qu'en terme d'«immobilier». Si sur des grandes communes d'Île-de-France on améliore significativement l'accessibilité, on change radicalement leur valeur urbaine. L'impact est patent sur l'immobilier, le foncier mais également la fiscalité. Mais cela ne suffira pas. Il faudra aussi, sans doute, partager l'effort entre les entreprises, l'immobilier, les usagers. L'effort doit être collectivement partagé ou bien, vraisemblablement, on ne parviendra pas à le faire.

Qu'attendez-vous des organisations patronales dans le domaine du logement et de l'habitat, et notamment de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ? A mon sens, le domaine du logement et de l'habitat ne dépend pas essentiellement de la sphère publique. Le poids des interventions privées est bien plus significatif. Il nous faut donc être plus attentif aux logiques et aux contraintes du marché et mieux intégrer la compréhension des ressorts économiques. De ce point de vue, les professionnels de votre chambre sont pour nous un relais important, la difficulté étant de consacrer suffisamment de temps au contact et au dialogue.

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EXPRESSIONS

Université d’Eté du MEDEF du 27 au 29 août 2008 Par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France Rédacteur en chef de la revue Professions Immobilières VERBATIM Christian BLANC, Secrétaire d’Etat chargé du développement de la Région Capitale :

«C’est bien de commencer par un rêve. Mon rêve, c’est que Paris soit l’une des trois ou quatre capitales du monde en ce début du 21è siècle». «Les Chinois ont rêvé, ils l’ont fait !». «Il faut identifier les potentiels, les stratégies, l’organisation et le travail». «Oui, je crois que Paris peut être une capitale de l’art de vivre, de l’intelligence de la connaissance et du respect des autres, de la beauté… la capitale où on respire un air pur pour faire plaisir à Madame FERRY». «D’ici la fin de l’année nous ferons des propositions». «Il faut sur le plan économique que Paris ait une croissance deux fois supérieure à la croissance nationale car ce sont les métropoles qui tirent la croissance des pays en Europe et dans le monde». Gérard COLLOMB, Sénateur Maire de Lyon et Président de la communauté urbaine de Lyon :

L’édition 2008 de l’Université d’Eté du MEDEF a été un grand succès par la richesse des ateliers et des conférences plénières, et le nombre de participants conviés à «VOIR EN GRAND», autrement dit voir différemment. Les différents débats des 27, 28 et 29 août 2008 étaient retransmis par les nouveaux modes de communication du 21ème siècle sur www.voir-en-grand.fr, www.medef.tv et www.medef.mobil. Le téléchargement des vidéos était organisé par le partenaire KAMELEON. Le 27 août, les ateliers de l’après midi intitulés ATTENTION GEANTS ! se déclinaient sur les thèmes suivants :

- L’Europe sera-t-elle une superpuissance ? - Du G8 au G13 : Afrique du Sud, Brésil, Chine, Inde, Mexique… - Fonds souverains, Hedge Funds, Private Equity : que reste-t-il de nos frontières ? - L’opinion publique : titan ou tyran ? - La France joue-t-elle dans la cour des grands ? - Michel TERRIOUX participait à l’atelier «Les nouvelles mégalopoles françaises : du grand Paris au grand Marseille en passant par le grand Lyon, le grand Lille, Strasbourg, Toulouse…»

«En Europe tous les pays poussent leur métropole : Barcelone, Manchester, les villes allemandes et italiennes ont pris un temps d’avance». «La dernière loi de décentralisation n’a malheureusement pas pris en compte les villes mais le département. Notre système administratif est trop morcelé». Pierre SIMON, Président de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris :

«Il nous faut quelques métropoles en France et qu’elles travaillent ensemble». «Paris quant à elle a un rôle spécifique car elle représente 38% du Produit Intérieur Francilien, 40% de la recherche». «Il faut dégager des projets globaux sur des territoires spécifiques et il faut réfléchir à la gouvernance». Jean-Pierre FARANDOU, Directeur Général et délégué de SNCF Proximité :

«Le périurbain devient de plus en plus important. En Ile de France c’est 2 millions de voyageurs par jour qui se déplacent». «Le STIF est l’outil de gouvernance pour les transports. C’est un outil unique en France». Pierre MONGIN, Président de la RATP :

«La RATP et le Conseil Régional d’Ile de France s’engagent pour un montant de 7 milliards d’euros sur quatre ans. «70 % des déplacements se font de banlieue à banlieue. Le RER A avec 1 million de passagers / jour est la plus imporSEPTEMBRE 2008

tante ligne ferroviaire du monde». «Il faut faire un métro autour de Paris à grande capacité d’environ 60 km qui réunira toutes les têtes de métro». «Il faut créer un droit au transport comme il existe un droit au logement». «Il faut anticiper des villes durables».

Dominique MOÏSI, Conseiller spécial de l’IFRI :

Roland CASTRO, Architecte urbaniste :

«Les Etats-Unis vont rester encore le pays dominant numéro un pour de nombreuses années, mais les pays occidentaux sont en train de perdre leurs positions tenues depuis le 16è siècle. «Un monde multipolaire sauvage est en train de se créer. L’occident saura-t-il rester le missionnaire de valeurs universelles».

«La ville c’est la liberté (Hegle)». «Paris c’est un territoire de rêve». «L’égalité urbaine, c’est la grande question du 21è siècle». Jean-Michel MICHAUD, Président de l’Institut Scientifique et Technique de l’Animal en Ville :

«Les Etats-Unis sont un géant, mais un géant qui doute et qui assiste à la montée de nouveaux géants : l’arc oriental, la montée de l’Asie, le retour de la Russie». Hubert VEDRINE, associé gérant de Hubert Védrine Conseil, ancien ministre :

«La ville est un excellent biotope pour les animaux qui s’y développent».

Le 28 août, les thèmes de réflexion «Quels leviers pour voir en grand» ont été déclinés par les ateliers suivants :

Plénière d’ouverture «USA : STILL A GIANT…»

- Qui ne reculent pas avance, ou la logique des droits opposables - Dieu pour point d’appui et la prière pour levier - L’impôt mondial, une ambition à double tranchant - Le management comme pédagogie pour un autre monde, auquel Michel TERRIOUX participait

VERBATIM Christine LAGARDE, Ministre l’Industrie et de l’Emploi :

l’Economie,

«Les Etats-Unis sont la première puissance économique, la première puissance de défense, la première puissance culturelle, mais ils sont confrontés à quatre crises : baisse immobilière, perte financière, dépréciation du dollar, inflation supérieure à 5% et augmentation du chômage. Mais les Etats-Unis ont une grande capacité de réinvention, car fondée sur les valeurs clés la confiance en soi, l’ouverture et l’accueil, la générosité». Michel PEBEREAU, Président du Conseil d’Administration de BNP-Paribas :

«La crise américaine va conduire à un changement des développements économiques aux Etats-Unis mais aussi en Europe». Louis GALLOIS, Président exécutif d’EADS :

«L’hégémonie des Etats-Unis dans les domaines de l’aéronautique, de l’énergie, ne peut être contestée. Il faut donc être aux Etats-Unis»

VERBATIM Jean-Luc PLACET, PDG de l’IDRH :

«La crise de 2008 conduit à un nouveau type de croissance. Le constat actuel est le suivant : 1. Le management est actuellement orienté vers le moins de risques à prendre et le plus de contrôles à mettre en œuvre 2. Les modèles de management sont épuisés 3. Les organisations restent très pyramidales en France 4. Dans les entreprises on parle beaucoup de valeurs, mais elles sont souvent en contradiction avec les réalités de l’entreprise 5. Le management devrait donner des caps et faire évoluer de nouveaux comportements 6. Le lien entre l’entreprise et la société française ainsi que l’Etat, est insuffisant.

Christophe de MARGERIE, PDG de TOTAL :

Bernard RAMANANTSOA, Directeur Général du groupe HEC :

«Les Etats-Unis sont numéro un dans le secteur de l’énergie et avec d’autres préoccupations, la recherche de l’indépendance énergétique et le changement climatique». «Il faut que les Etats-Unis aident les Européens à trouver des solutions dans ces domaines».

«Qui dit pédagogie dit démarche structurée et non pas de bon sens» «Le management aujourd’hui, c’est la gestion des contradictions entre décider et expérimenter, commander et décentraliser, penser globalement et réagir territorialement».

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expressions L’amiral Pierre-François FORISSIER, chef d’Etat-major de la Marine :

«Le monde devient liquide, et il y a trois types d’hommes comme le soulignait Platon, les vivants, les morts et les marins». «On connaît aujourd’hui les limites de la terre, alors que l’on ne connaît que 50% des espaces maritimes». En un mot, les intervenants «Pour une pédagogie vers un autre monde»

«Pour voir plus grand il faut apprendre à Oser», Bernard RAMANANTSOA «Il faut être courageux et lucide», Fabien GALTIÉ, joueur de rugby «Il faut être ambitieux en terme d’action», Jacky LINTIGNAT, Directeur Général de KPMG «Il faut révéler les talents», Françoise GRI, Présidente de Manpower France «Prenez le large», L’amiral Pierre-François FORISSIER

Le 29 août, «L’ambition, péché capital ou vertu cardinale ?» a été débattue dans six ateliers : - «Le monde a faim» - «Réseaux sociaux sur le net : pourquoi se faire un carnet d’adresses mondial ?» - «L’esprit olympique nous inspire-t-il ?» - «La folie des grandeurs : les rémunérations en question» - «Quand voir en grand c’est pour détruire» - «La valeur n’attend pas le nombre des années»

Assemblée Générale Ordinaire du MEDEF Ile de France le 3 juillet 2008 Deux autres chantiers me tenaient particulièrement à cœur, je les avais d’ailleurs développés lors de la campagne : il s’agissait de l’Intelligence économique et de l’Europe.

La plénière animée par Laurence PARISOT avait pour thème «Splendeur du non, grandeur du oui» VERBATIM André GLUCKSMANN, Philosophe :

«Nous sommes en face de défis que nous ne voulons pas voir». François BAYROU, Président du MODEM :

La plénière avait pour thème «Le capitalisme à but non lucratif : du capitalisme créatif de Bill GATES au nouveau capitalisme de Mohamed YUNUS Après «Quels leviers pour voir en grand ?», plusieurs ateliers se sont réunis pour réfléchir au «Saut créatif»

- «De l’énergie pour les énergies» - «In nano veritas…» - «L’innovation, de la science à la chance, du travail au talent» - «Petits pays ou grandes unions… les germes de l’audace gagnante» - «Animer la diversité culturelle pour aller de l’avant» - «Pourquoi pas plus de prix Nobel en France ?»

«Les quatre défis français 1. La créativité de la société 2. La justice active (éducation) 3. L’indépendance (OTAN) 4. Une démocratie de plein exercice (la séparation des cinq pouvoirs : législatif, judiciaire, exécutif, économique, médiatique) Marie-Christine OGHLY, Présidente et Jérôme DUBUS, Délégué Général

Le Cardinal BARBARIN a renversé la proposition en mettant

en lumière «la grandeur du non et la splendeur du oui, celle de se dépasser».

Extraits du Rapport Moral 2007/2008 de Marie-Christine OGHLY, Présidente.

Général GEORGELIN chef d’état major des armées :

« Je reviens à notre séminaire du 16 septembre : il aura également pour objectif de préparer le plan AMBITION 2010, dont Jérôme DUBUS vous présentera l’architecture tout à l’heure.

Cloturés par la plénière «Quand les médias plombent, quand les médias permettent

«La guerre repose sur le non, l’art de la guerre est fondé sur l’obéissance éclairée c'est-à-dire le oui de l’adhésion pour l’exécution».

VERBATIM

Bernard ACCOYER, Président de l’Assemblée Nationale :

Dominique BAUDIS, Président de l’Institut du Monde Arabe :

«Le 4ème pouvoir c’est le pouvoir médiatique». «Faut-il un contre pouvoir ? C’est ce qui manque». «Il faut que la profession se dote d’autorégulation». «Il n’y aura pas de distinction entre la presse professionnelle et Internet s’il n’y a pas un système de sanctions dans la presse professionnelle». Michel ROCARD, ancien Premier Ministre et député européen :

«La presse manque de contre pouvoir, le système actuel a supprimé toute intimité de la personne». Jean-François COPÉ, ancien ministre, député de Seineet-Marne :

«Le secteur de la presse en France va très mal». «Ils n’ont pas vu le temps passer».

«Le non structurant est nécessaire dans notre société ; dire non est un acte de courage».

A côté de l’Université d’été, Laurence PARISOT et Michel PEBEREAU ont accueilli en présence de Valérie PECRESSE les personnalités extérieures nommées dans les Conseils d’Administration des 85 universités françaises. Le vote de la loi sur l’autonomie des universités est une opportunité à saisir pour les universités et les entreprises. Il convient de préparer la suite de la réforme, car le corps des enseignants n’est pas suffisamment conscient que les universités sont dans une compétition internationale. La diversité des universités demeure nécessaire. L’implication des personnalités extérieures doit permettre un accompagnement stratégique, améliorer les outils de gestion (finance, immobilier, personnel) favoriser les parcours professionnels et renforcer les IUT et les IAE intégrés dans les Universités.

Alain WEILL, PDG de NextRadioTV :

«La presse économique doit faire preuve de rigueur». Jean-Claude DASSIER, Directeur Général adjoint de l’information, groupe TF1 :

«La réglementation française a tout fait pour empêcher les médias de se développer».

Pour le 1er sujet, nous participons désormais activement à l’élaboration du plan régional sous l’autorité du Préfet de Région. Ce plan devrait être présenté à la rentrée. Au sein du MEDEF Ile de France, j’ai confié l’animation de notre commission à Bernard MASSAS qui est l’un des meilleurs spécialistes de ce sujet. Cette commission a pour objectif d’élaborer des outils concrets pour sensibiliser les PME et les TPE à cette problématique. Je souhaite que ces outils soient opérationnels dès le début de l’année prochaine.

Le MEDEF de l’Ile de France a pris l’initiative de réunir les personnalités extérieures des universités de l’Ile de France le 18 novembre 2008 à l’initiative de Philippe de COURCEL, Président de la Commission Enseignement Supérieur du MEDEF de l’Ile de France.

SEPTEMBRE 2008

Ce plan régional sera présenté le 19 novembre à Laurence PARISOT qui a réservé sa journée à notre région. Les modalités de ce déplacement vous seront communiquées plus tard mais je demande à tous les présidents de réserver cette date car Laurence PARISOT sera ce jour là totalement disponible pour l’Ile de France. […] L’élection des Conseils de Prud’hommes aura lieu le 3 décembre prochain. Nous sommes déjà largement mobilisés pour cette échéance et la constitution des listes se passe bien tant en interne qu’avec nos partenaires de la CGPME, de la FNSEA, de l’UPA ou encore de l’UNAPL. Un comité de coordination sera d’ailleurs mis en place dès le début du mois de septembre. Il aura pour objet de régler les éventuels litiges qui pourraient subsister et surtout de préparer la campagne électorale. […] Cette échéance passée, nous aurons à préparer les élections aux chambres consulaires. Pour la CCIP, le comité de sélection co-présidé par Jean-Louis JAMET et Bernard DUFOURG sera opérationnel dès le début de l’année prochaine. Je compte également sur Gilbert DIEPOIS et André MERCIER qui nous apporteront à la fois leur expérience et leur savoir-faire. N’oublions pas que les membres des chambres de commerce sont avant tout des chefs d’entreprise qui adhérent à nos structures et qui doivent conserver leur engagement militant une fois élus. Le rôle que joue l’UNIRE va dans ce sens : il convient de l’amplifier.

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Pour le second sujet, je ne souhaite pas réinventer ce qui existe déjà soit au niveau national soit au niveau du MEDEF Paris. Mais, l’Europe de l’entreprise se bâtit également au niveau des Régions et il est donc fondamental que l’Ile de France soit présente aux côtés de Paris pour affirmer le fait économique régional. Quand on aborde les questions régionales, on ne peut s’empêcher de parler du SDRIF qui va définir l’avenir de l’Ile de France à 25 ans. Nous avons fait valoir auprès du Commissaire Enquêteur un certain nombre de remarques et de propositions : j’ai la satisfaction de constater que nombre d’entre elles ont été reprises dans le rapport final. J’ai également la satisfaction de voir que le Premier Ministre a également repris notre thématique sur la croissance en Ile de France. Tout cela va dans le bon sens et montre que l’influence des chefs d’entreprise sur les décisions politiques va grandissante. […] Je ne voudrais pas finir mes propos sans aborder le projet du Grand Paris. Nous avons organisé avec le MEDEF national et les MEDEF de la petite couronne un colloque sur ce thème qui a rencontré un grand succès auprès des chefs d’entreprise. Didier DURAN avait dès 2007 affirmé la nécessité d’une meilleure gouvernance de la zone dense de l’Ile de France en demandant la création d’une communauté urbaine. Nous allons poursuivre dans cette voie et je ferai part très rapidement à Christian BLANC de nos idées sur ce sujet. » ELECTION Marie-Christine OGHLY, Présidente du MEDEF Ile de France, a soumis à l’Assemblée Générale du 3 juillet 2008, la cooptation d’un nouveau membre en la personne de Marcel RICARD, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France. Cette proposition a été acceptée à l’unanimité. Toutes nos félicitations à Marcel RICARD.

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La SCI patrimoniale : outil de gestion Par Dominique Vallet, Directeur du Développement à la Banque Monte Paschi

La SCI, société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum, qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un mode courant de gestion du patrimoine : la SCI relève du droit privé et non du droit commercial. La SCI patrimoniale n’a pas de but commercial : à ce titre, les SCI qui louent des locaux meublés sont donc obligatoirement soumises à l’IS.

L'un des immeubles détenus par la SCI peut être la résidence principale d'un ou plusieurs associés. Cette solution est souvent adoptée mais attention car si la loi successorale permet au conjoint de conserver la jouissance du bien à compter du décès de l’autre, cette règle ne s’applique pas aux parts de la SCI propriétaire de la résidence principale. Il faut donc soit convenir qu'au premier décès, le conjoint survivant devienne ou reste gérant de la SCI. Soit constituer un bail entre la SCI et les époux. Il convient cependant d'être attentif aux conséquences fiscales (taxation des loyers de la SCI aux revenus fonciers).

Règles de constitution. a) le capital : Il n'y a pas de capital social minimum. b) les formalités : Créer une SCI prend en moyenne deux semaines et présente un coût modeste. c) la fiscalité de la SCI familiale : La SCI est, par défaut soumise à l’IR sauf option pour l'impôt sur les sociétés. Elle est dite translucide fiscalement dans la mesure où le résultat est déterminé au niveau de la société et est déclaré par celle-ci même si les bénéfices sont imposés directement au nom de chacun des associés au prorata de ses parts.

La SCI est intéressante en matière de transmission d'un patrimoine immobilier. Des parents peuvent, par exemple, transmettre gratuitement une partie de leurs parts sociales de leur vivant. Ils peuvent également diminuer le montant des droits de succession que leurs enfants paieront à leur décès en démembrant les parts sociales de la SCI. Une propriété peut être démembrée avec d’un côté la « nuepropriété » et de l'autre « l'usufruit ». Les parents apportent la nue-propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers à une SCI puis donnent les parts sociales à leurs enfants en se réservant l’usufruit du bien. Ce montage permet de réduire les droits de donation.

Les avantages de la SCI La SCI est un moyen d'échapper à l'indivision successorale car l'associé de la SCI donne ses parts sociales et non pas le bien qu'il a apporté à la SCI. Traditionnellement le régime de la SCI permet une gestion plus souple du patrimoine qu'en indivision dans la mesure où l’on peut vendre des parts sans vendre le bien en totalité. Rappel rapide : A compter du 01.01.2007, afin de simplifier le fonctionnement de l'indivision, est instaurée la règle de la majorité qualifiée pour les actes d'administration. Mais la règle de l'unanimité est maintenue pour toutes les autres décisions, dont les actes de disposition, telle la vente d'un bien immobilier. La SCI est un moyen de conserver le pouvoir lorsque la donation des parts est assortie d'une réserve d'usufruit. La SCI est ainsi particulièrement bien adaptée lorsque plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien en vue de le louer.

Ainsi, la donation de la seule nue-propriété d'un bien immobilier à une SCI permet de minorer la base taxable des parts sociales transmises ultérieurement et donc les droits de donation L'apport de la nue-propriété à une SCI et la donation des parts obtenues en contrepartie permet de retenir la valeur économique de l'usufruit et de la nue-propriété et non la valeur fiscale. La base des droits de mutation s'en trouve encore réduite, sous réserve d'un abus de droit. Attention - Abus de droit Compte tenu des avantages fiscaux multiples de la donation des parts de SCI, l'administration fiscale peut chercher à requalifier l'opération pour abus de droit. Dans la plupart des cas, le droit d'usufruit est un droit viager, qui s'éteint au décès de son titulaire. Mais il peut aussi être à durée temporaire. Au lieu de lui verser une pension alimentaire, M. Martin transmet à son fils non ISF l'usufruit d'un logement locatif inférieur à 770 000€ pendant cinq ans. Il s'éteint alors au terme fixé par la convention. L’usufruit temporaire est

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fréquemment utilisé pour réduire l’ISF puisque c’est l’usufruitier qui en est redevable. Pour un chef d’entreprise la création d'une SCI lors de l’achat d’un bien immobilier professionnel offre plusieurs avantages, tels que : • Mettre à l'abri son patrimoine immobilier. • Faciliter la cession de l'entreprise aux acheteurs qui ne souhaitent acquérir que l'exploitation. • Transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation et le patrimoine immobilier. Si un entreprise a une activité commerciale dans le cadre d'une société d'exploitation et qu’elle paye un loyer à une SCI dont les associés sont le chef d’entreprise et sa famille permet de couvrir le remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier. Cependant, le loyer versé à la SCI par la société d'exploitation doit rester dans une proportion conforme au marché, sans quoi l'administration fiscale est susceptible de remettre en cause son montant excessif.

de 10 700 €, pour la fraction qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunts. • des revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il excède 10 700 € ou résulte des intérêts d’emprunts. Le revenu foncier net imposable s’ajoute au revenu global et est imposable par application du barème progressif de l’IR. L’option pour l’IS permet à la société civile de constituer le cas échéant des provisions pour dépréciation ou charges. Elle peut également déduire des amortissements sur ses immeubles, elle peut enfin déduire les rémunérations versées à son gérant même associé pour autant qu’elles correspondent à un travail effectif et ne soient pas exagérées. Si une SCI soumise à l’IS revend l’immeuble dont elle est propriétaire, la plus-value sur l’immeuble vendu est déterminée selon le régime des plus values professionnelles par différence entre le prix de cession et la valeur nette portée à l’actif du bilan : cette valeur nette étant constituée par le prix d’acquisition du bien diminué des amortissements pratiqués.

Inconvénients de la SCI a) les coûts de gestion : Pour des particuliers la gestion est lourde et représente des coûts : il faut respecter des obligations juridiques, comptables et fiscales comme pour n'importe quelle société. b) une moindre liquidité car il s’agit d’une société : Les parts sociales sont plus difficiles à vendre qu'un immeuble et l’acquéreur peut être amené à demander des garanties de passif fiscal par exemple. c) c’est une société de personnes et non une société de capitaux : Donc, les associés sont indéfiniment responsables des dettes proportionnellement au nombre de parts détenues par les associés dans le capital social. d) quelques inconvénients mineurs à rappeler : En cas d'achat de la résidence principale par le biais de la SCI, les associés ne pourront pas utiliser leurs PEL, et ne pourront pas recourir au prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés. e) déficits fonciers et frais financiers : Sauf règles particulières (Borloo, Malraux, monuments historiques etc..), le déficit d’une année est déductible : • du revenu global du contribuable, dans la limite annuelle

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Pour faire très simple, la plus value qu’elle soit à court terme ou à long terme sera soumise à l’IS au taux de droit commun de 33,33% (sauf application du taux réduit de 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices) plus une contribution de 3,3% pour les sociétés dont l’IS excède 763 000€. Si la SCI n’a pas opté pour l’IS, les plus-values réalisées sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers. La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certains frais. La plus-value est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Soit une absence d’imposition au-delà de 15 ans. Le contribuable qui cède un immeuble est imposable : • à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %, • aux prélèvements sociaux, soit au à ce jour, un taux global de 11%. Il faut donc bien étudier le schéma patrimonial dans lequel on se trouve.

conjoncture

CONJONCTURE

«Le logement, entre rêve et raison» L’étude de la Caisse d’Epargne 2008 traite d’un véritable enjeu de société abordant un thème socialement, économiquement et affectivement cher au coeur des Français : leur logement et leur parcours résidentiel. En s’emparant du sujet du logement et en l’explorant sous trois dimensions -macroéconomique, comportementale et territoriale-, L’Observatoire Caisse d’Epargne 2008 va au-delà de l’actualité récurrente du prix de l’immobilier et d’une simple revue conjoncturelle sur l’immobilier résidentiel français. • Pénurie, crise, bulle : un marché en trompe-l’œil Le secteur du logement est l’un des principaux moteurs de la croissance de l’économie, y contribuant pour près de la moitié en 2005-2006. Quatre millions d’emplois en dépendant directement ou indirectement. Pourtant, le logement ne cesse d’être étroitement associé à une idée de pénurie et de crise, le récent phénomène des subprimes venant parachever cette image. Tant en qualité qu’en quantité, le parc français d’aujourd’hui ne se compare pas à la pénurie généralisée de l’après-guerre, et se situe plutôt dans le peloton de tête des pays européens. Mais les préoccupations relatives au mallogement reviennent en force, parfois sous des formes nouvelles — comme la grande précarité -, et plus particulièrement dans les zones urbaines et tendues ». Ainsi, 4,7 millions de Français s’estiment mal logés. De plus, il existe une pénurie localisée ou un défaut d’offre sur les grandes agglomérations, l’lle-de-France et le sud-est du pays. Le niveau actuel de construction (436 000 en 2007), inégalé depuis trente ans, correspond en tout état de cause au rythme minimal pour répondre à la demande de logement à moyen terme.

ment, portées par de nouveaux impératifs d’autonomie et de réalisation de soi. Dans ce contexte, le viager hypothécaire, envisagé par 55% des Français, ouvre une voie nouvelle. • Des « parcours résidentiels » guidés par les parcours de la vie Installations tardives, augmentation des séparations, recomposition familiale, développement de la monoparentalité... : les parcours de vie, tout comme les parcours immobiliers, sont de moins en moins linéaires. Certaines lignes de force se dessinent entre : Les “Déménageurs” (21% des ménages français) Les “Philosophes” (8% des ménages français) Les “Potentiels” (4% des ménages français) Les “Méritants” (11% des ménages français) Les “Accomplis” (22% des ménages français) Les “Précoces” (10% des ménages français) Les “Matures” (24% des ménages français).

1997 et 2007 a engendré de fortes disparités territoriales: dans 16 départements, un ménage disposant du revenu moyen de la zone devra s’endetter sur plus de 25 ans pour accéder, contre moins de 15 ans dans 27 départements. Cette hausse des prix s’explique par de nombreux facteurs de tensions de la demande (pénurie localisée, demande des nonrésidents, sentiment d’urgence des candidats à l’accession...), mais tient aussi à un contexte financier radicalement nouveau depuis les années 2000 .Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt ( 11,5% en 1990; 4,5% en 2005) a conduit à de nouvelles références de solvabilité des ménages via un couple taux d’intérêt/durée des crédits inédit (les prêts sont aux deux tiers à 20 ans et plus en 2006, contre à moins du quart en 2000). Apport personnel plus faible, durées plus longues, taux d’endettement plus élevé, la France rentre dans le rang européen en matière de recours au crédit immobilier.

• Les trois piliers du modèle français Avec un taux de propriétaires de 57%, un part locatif substantiel (18%) et un secteur locatif privé qui représente environ un quart des résidences principales, la France occupe une position médiane entre le modèle méditerranéen, largement dominé par les propriétaires, et celui des pays du Nord, marqué par I’importance du secteur locatif. Le modèle français présente l’assurance de flexibilité de l’offre, et s’adapte bien aux multiples parcours résidentiels et aux diverses étapes du cycle de vie. Cette pluralité de l’offre permet d’entretenir une certaine concurrence sur le marché du logement. En revanche, Il existe une faible fluidité entre les statuts de locataire et de propriétaire, freinée par des coûts parfois dissuasifs droits de mutation pour la propriété, écart de loyer entre le renouvellement de bail et les baux nouveaux.

Une crise de l’accessibilité Cependant, les marges de manœuvre financières s’épuisent. L’accession nouvelle, comme le nombre d’acquéreurs jeunes, augmentent, mais les catégories les plus modestes sont de plus en plus évincées de l’achat du logement Ainsi, les ménages gagnant moins de 26 000 euros par an ne représentent plus que 20% des acquisitions d’une résidence en 2006, contre 40% en 2000. Plus qu’une crise de pénurie, c’est une crise de solvabilité ou d’accessibilité qui se dessine: aggravation des clivages sociospatiaux, concessions importantes pour obtenir le logement souhaité, entraves à la mobilité. Parallèlement à la montée des prix, se développe l’incapacité à assumer les coûts de la mobilité des locataires du parc social mais aussi privé, compte tenu des fortes garanties demandées ou des écarts de loyer constatés lors d’un déménagement.

• Le logement social entre doctrines et pressions sociales Deux grandes doctrines existent en Europe: le logement “pour tous”, principe appliqué en Suède, en Allemagne et en France; celui ciblé sur les populations défavorisées, au

Entre 1965 et 2001, les prix de l’immobilier en France ne se sont jamais écartés d’un ratio représentant 2,5 années de revenu par ménage. Ces dernières années, il a atteint plus de quatre années de revenu. La hausse des prix de 146% entre

• Le logement, valeur refuge ou objet de stress Etre propriétaire correspond à la solution idéale pour 80% des Français. Le logement symbolise un prolongement de soi, la construction d’un projet de vie, mais représente aussi fondamentalement un refuge. La dimension de plaisir, d’accomplissement personnel (« réaliser son nid ») reste très présente dans les motivations à l’accession, mais elle cède dorénavant le pas au gage de rassurance, voire d’ancrage (« avoir un endroit où l’on a ses repères »), que représente la détention du logement face à des trajectoires de vie plus aléatoires. « Assurer une sécurité pour sa retraite » est devenu en 2007 la première motivation (quatrième en 2001) des Français à être propriétaire, y compris chez les plus jeunes. • Les nouveaux visages de la transmission immobilière Transmettre ou non demeure un sujet crucial. Le logement est d’abord perçu comme dernier rempart patrimonial en cas de dépendance, avant d’être utilisé comme une aide aux proches. Avec le grand age et le souhait d’assurer son bien-être le plus longtemps possible, la question de l’héritage n’est plus prioritaire. Les solidarités intergénérationnelles se transfor-

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Un nouveau régime de prix

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Royaume-Uni ou en Espagne. La densité du parc locatif social découpe la France en deux. Le Nord/Nord-Est comprend de 60 à 140 logements sociaux pour 1000 habitants, contre 20 à 60 pour le Sud/Sud-Ouest. Globalement, si 2006 enregistre un record du nombre total de constructions depuis 20 ans, les mises en chantier spécifiques au secteur social diminuent sur la même période (26% en 1994 contre 10% en 2006) alors même que les demandes n’ont jamais étaient aussi élevées (1,3 millions de ménages). L’insatisfaction de la demande est toutefois nuancée. Le déficit du locatif social est plus spécialement localisé en Ile-de-France, dans les Bouches-du-Rhône en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Languedoc-Roussillon. • De nouvelles orientations ? Les besoins démographiques et sociologiques en logements demeurent et nécessitent de préserver la construction par une accessibilité retrouvée. Face aux marges de développement limitées du modèle actuel trois pistes d’évolution semblent possibles : - l’habitat durable : avec retard, il dépasse le cercle des initiés et intéresse la majorité des français. Le passage à l’acte s’accélère et la question du coût devient alors la clé pour passer à un comportement de masse, 59% des Français sont prêts à payer un surcoût de 5% pour mettre leur logement aux normes écologiques. Mais le surcoût représente aussi un risque pour l’accession à la propriété dans un contexte de solvabilité dégradée. Le logement durable pourrait aussi fonder un nouveau modèle associant économies de coûts d’usage et réallocation vers ceux qui y ont investi des gains que la démarche apporte à la collectivité ; - la mobilisation du foncier disponible pour développer une offre non inflationniste et abordable en logement social et en accession en pesant sur les coûts de production ; - la relance d’une offre locative institutionnelle, qui avait quasiment disparu, semble utile pour consolider le développement du parc locatif privé et fournir une offre de logements intermédiaires. www.groupe.caisse-epargne.com

PROSPECTIVE

Loyers de l’agglomération parisienne : +3,8% en 2007 dans le secteur locatif privé En 2007, les loyers d’habitation du secteur locatif privé de l’agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 3,8% selon la dernière enquête annuelle de l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne). La légère reprise de cette hausse par rapport à celle de 2006 (3,2%) s’explique en partie par la progression plus forte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) en 2007 qu’en 2006. Cette augmentation reste supérieure à celle de l’indice des prix de la consommation (2,5%). Début 2008, un ménage locataire acquitte en moyenne dans l’agglomération parisienne un loyer mensuel hors charges de 829€ pour un logement de 54m2 de surface, les valeurs moyennes étant de 936€ pour 51m2 à Paris (+4,3%), de 758€ pour 54m2 en petite couronne (+3,6%) et de 753€ pour 62m2 en grande couronne (+3,1%).

Cette disparité entre Paris et le reste de l’agglomération concerne aussi le niveau et la hausse des loyers de marché (relocations et premières locations) et traduit le maintien d’une tension durablement plus forte à Paris.

Si en Seine-et-Marne les nouveaux projets se sont réduits de 20% / an tout en conservant un volume élevé de 3200 logements pour 2007, partout ailleurs les projets se sont développés, et même parfois vigoureusement, comme dans le Val

En petite couronne la progression est moindre mais reste supérieure à celle de l’IRL : +4,3% à 15,3€/m2. Ces résultats illustrent encore cette année la tension locative persistante dans l’agglomération parisienne depuis une décennie, corroborée par l’écart entre l’indice de l’indexation des loyers et les constats annuels de l’OLAP.

1. La maîtrise des prix de vente, pour faire face à la désolvabilisation des candidats à l’acquisition, ce qui implique en tout premier lieu d’accroître l’offre de foncier à un prix raisonnable. 2. La maîtrise des coûts techniques, obérés de plus en plus par la multiplication des normes (le surcoût de +15% à 30% lié au Grenelle est impossible –non pas pour le promoteur,

d’Oise où la progression est supérieure à 60% / an. En petite couronne, seule la Seine-Saint-Denis, qui propose un prix moyen similaire à ceux des départements de grande couronne, arrive à conserver toute son attractivité (2 800 nouveaux logements commercialisés, soit +14%/ an). Ailleurs, c’est la dégringolade. Le Val-de-Marne, après deux années d’euphorie (plus de 2500 nouveaux lots/an), revient sur son rythme de croisière : environ 1600 nouvelles unités. Dans les Hauts-de-Seine, la chute (-40% / an) est plus inquiétante car elle ramène à un volume de commercialisations inhabituellement très faible : 2300 lots alors qu’il n’avait pas été inférieur à 3000 unités annuelles depuis 1994. Source : ADIL 95, Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, Le marché de l’immobilier neuf en IDF en 2007

Promouvoir la mobilité au sein du parc locatif social

1. Repenser la politique des loyers dans le parc HLM en introduisant le concept de « loyer mutuel », qui serait fonction des revenus des locataires. Il serait sensiblement plus élevé que le loyer HLM « normal » pour les ménages aux revenus les plus élevés du parc et plus faible pour les ménages les plus modestes. Les sommes supplémentaires ainsi dégagées seraient mutualisées pour aider les ménages les plus démunis. Le loyer mutuel pourrait être d’abord simulé, puis expérimenté avec un bailleur social volontaire. 2. Faciliter l’accès, voire réserver, une partie de l’offre privée «à loyer maîtrisé» aux locataires quittant le parc social, à condition qu’ils respectent les plafonds de ressources fixés pour le conventionnement ANAH. 3. Mettre en place une incitation financière à la mobilité vers le parc privé (« prime à la mobilité »). 4. Multiplier les possibilités d’échange de logements entre locataires d’un logement social – même entre différents ensembles immobiliers et entre différents bailleurs sociaux et simplifier les procédures d’échange. 5. Mettre en place une bourse d’échange de logements sociaux sur Internet. Mobiliser le parc locatif privé en faveur des ménages modestes

mais pour les acquéreurs-, sans un soutient financier). 3. L’accession à la propriété, notamment pour les moins aisés, avec l’extension de la TVA à 5,5% dans les zones difficiles et le développement du « pass-foncier ». 4. La création de logements locatifs, ce qui implique le maintient des dispositifs Robien et Borloo, notamment dans les secteurs géographiques déficitaires en locatif. 5. L’abolition des frontières entre le logement privé et le logement social. SEPTEMBRE 2008

En France, le marché du logement semble aujourd’hui caractérisé par de sérieux blocages. Les files d’attente pour accéder au parc HLM s’allongent et de nombreux ménages éprouvent des difficultés pour s’installer dans le parc privé. La présente Note propose de creuser deux points de blocage qui nous paraissent importants et corrélés : la faible mobilité du parc locatif social et l’absence d’une offre locative accessible suffisamment abondante dans le parc privé.

Favoriser la mobilité dans le parc locatif social et libérer ainsi des logements pour ceux qui en ont besoin est une nécessité. Il faut pour cela lever les obstacles qui freinent aujourd’hui cette mobilité. Mais le parc HLM ne saurait suffire à loger tous ceux qui peinent à trouver un toit. Il faut donc aussi développer, dans le parc privé, une offre locative à prix modérés et en quantité suffisante.

OLAP : www.olap.asso.fr

38ème Congrès de la Fédération des Promoteurs Constructeurs de France (F.P.C.) les 19 et 20 juin 2008 A l’occasion de ce Congrès, Jean-François GABILLA, Président de la F.P.C., a insisté sur les cinq grands enjeux de la profession :

Présidé par Claude BEBEAR, Président du Conseil de Surveillance du groupe AXA, Président de l'Institut Montaigne, sur le logement en France

Ainsi, à Paris un locataire ayant emménagé en 2007 a dû débourser près d’un euro de plus au m2 par rapport à 2006, à 20,2€/m2 soit +4,7%.

Le coût et la rareté du foncier ont déplacé les nouveaux projets vers la grande couronne. Après quatre années consécutives de hausse, les commercialisations se sont nettement ralenties au cours de l’année 2007 : les nouveaux programmes lancés en 2007 représentent 18 000 unités pour l’ensemble de la région, soit environ – 10% / an. Leur distribution quasiment équilibrée entre les deux grands secteurs géographiques de la région au cours de ces dernières années d’observation, s’est nettement modifiée en 2007 au profit de la grande couronne laquelle voit ses mises en vente progresser de 5% / an tandis que la zone centrale accuse un repli de 28% / an.

Propositions de l’INSTITUT MONTAIGNE

6. Organiser régulièrement des campagnes d’information ciblées à destination des propriétaires privés pour les informer des conventions à loyers maîtrisés. 7. Réduire le coût de la Garantie des risques locatifs (GRL) voire la rendre gratuite- pour les propriétaires qui acceptent les ménages à bas revenus. Communiquer plus largement sur la GRL pour la porter à la connaissance du grand public. 8. Proposer sur tout le territoire un « kit » complet de services (montage des dossiers de convention à loyer maîtrisé, mobilisation d’une garantie d’impayés, gestion locative relogement, etc.), pour les propriétaires privés qui en ressentent le besoin. Renforcer les moyens d’actions des réseaux associatifs déjà engagés dans ce type d’actions. 23

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9. Définir une grille plus fine de loyers maîtrisés afin de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux. 10. Moduler plus fortement la déduction fiscale spécifique à la fois en fonction de l’effort de modération de loyer consenti par le propriétaire et en fonction de l’état du marché. Sur les marchés les plus tendus, prévoir une exonération totale d’imposition aux revenus des logements conventionnés à un loyer « social » et « très social ». Sortir les logements conventionnés à un loyer « social » ou « très social » de l’assiette de l’ISF pour la durée de la convention. 11. Pour mobiliser rapidement des logements en faveur des ménages les plus fragiles, et dans le cadre des conventions à loyers maîtrisés, mettre en place un dispositif temporaire et dérogatoire pour les marchés les plus tendus en proposant aux propriétaires-bailleurs un niveau de loyer attractif et des services et garanties renforcés et gratuits. En contrepartie, les bailleurs accepteront d’accueillir les ménages les plus fragiles. L’Etat et/ou les collectivités locales s’engageraient à payer le différentiel de loyer pour que le taux d’effort des ménages logés soit acceptable. 12. Réduire la durée d’une convention à loyer maîtrisé sans travaux à 3 ans pour les propriétaires bailleurs acceptant le « public DALO ». 13. Clarifier les règles de sortie des conventions concernant notamment : - La situation du bail à la fin de la convention, afin que le bailleur connaisse la durée réelle de son engagement. Si, à la fin de la convention, le bail est toujours en cours, le bailleur devrait pouvoir continuer à bénéficier des avantages liés à la convention jusqu’à la fin du bail, sans que son engagement soit prolongé au-delà de cette période ; - Le niveau de loyer qui pourra être pratiqué à la sortie du conventionnement. A la fin de la convention, le bailleur ne bénéficie plus des avantages liés à celle-ci. Par conséquent, ne devrait-il pas avoir la possibilité de revenir assez rapidement à un niveau de loyer du marché, à condition de prévenir le locataire avant ? - La possibilité de récupérer rapidement son logement à la fin de la convention en désignant un responsable du relogement du locataire (préfet/organismes HLM). Si une solution de relogement n’a pas été trouvée à la fin de la convention, l’Etat et/ou les collectivités locales s’engageraient à payer au bailleur le différentiel entre le loyer conventionné et le loyer du marché jusqu’à ce que cela soit le cas. 14. Instaurer une prime pour les propriétaires qui acceptent de reconduire le conventionnement. 15. Créer, à titre expérimentale et dérogatoire, un « marché locatif bis » basé sur une plus grande confiance entre bailleurs et locataires, avec de moindres exigences en termes de caution et de justificatifs, mais une garantie plus raisonnable calibrée de maintien dans les lieux.

logement très social

LOGEMENT TRES SOCIAL

INTERVIEW Alain REGNIER Préfet,Délégué Général pour l’hébergement et l’accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées.

…à l’échelle nationale, un tiers seulement des départements est confronté à des déficits au niveau de l’offre. Monsieur le Préfet, vous occupez depuis avril 2008, le poste de « Super-préfet » pour les sans-abri, ainsi que vous ont baptisé les médias. Concrètement, quel est votre rôle, et quels sont vos objectifs ? Au-delà du qualificatif effectivement très médiatisé, il s’agit d’une mission de délégué général en charge de la coordination des politiques publiques d’hébergement et d’accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées. A la suite de la remise des premières préconisations du député Etienne PINTE au tout début de l’année 2008, qui faisaient état d’un certain nombre de « pannes » administratives ou de défaillances des dispositifs en place pour remédier au problème récurrent des personnes à la rue, le Premier ministre a fait de cette thématique un « grand chantier national ». Il a pris l’initiative tel que le suggérait le rapport, de créer un poste de coordinateur rattaché à ses services, avec un certain nombre de missions. Parmi les objectifs que le Premier ministre m’a fixés, se trouvent, d’une part un volet de traitement de l’hébergement d’urgence des personnes sans-abri mais également le projet d’éradication des problèmes corollaires de mal logement et d’habitat indigne. Pour mener à bien votre action, de quels moyens disposez vous ? La volonté du gouvernement, en période de recherche d’économie des deniers publics, n’était pas de créer une administration supplémentaire, mais de voir avec les structures administratives déjà en place, et elles sont nombreuses, comment il était possible d’intervenir pour rendre l’action publique la plus efficiente possible et l’adapter du mieux que possible aux problèmes rencontrés. Toutefois, il n’était bien sûr pas possible de travailler seul, et je me suis entouré de cinq personnes, qui ont toutes des attributions qui collent autant que possible au terrain, au concret des problèmes.

Aujourd’hui, quels sont les dossiers ouverts sur votre bureau ? Ils sont nombreux, autour des thèmes que m’a confiés le Premier ministre dans ma lettre de mission et qui sont, notamment : la prévention des expulsions locatives, la construction de logements sociaux ou très sociaux, la mobilisation du parc locatif social ou privé, l’humanisation des centres d’accueil d’urgence existants, ainsi qu’un large volet d’expérimentation et de développement de partenariats avec les bailleurs sociaux ou les associations, les collectivité locales…. Pour m’aider dans l’ensemble de la tâche, je m’appuie sur les préfets de région ou de département, mais aussi sur les services déconcentrés de l’Etat (DDASS, DDE…). Parce que je crois que le problème avant d’être un complexe problème national est une accumulation de petits disfonctionnements locaux, je m’attache à me rendre moi-même sur le terrain, dans les régions, pour rencontrer les opérateurs de projets, et faire avec les partenaires institutionnels locaux en charge, l’analyse des point bloquants. Ainsi, il n’y a pas un seul gros dossier, mais de multiples disfonctionnements ? La réponse est plus nuancée. Le panel de personnes sans-abri comprend autant de causes que de cas d’espèce, bien sûr le plus souvent liés à la paupérisation, mais les solutions aux problèmes rencontrés individuellement sont multiples, pas toujours existantes, et le rôle de mon équipe est précisément de mettre en adéquation, parfois simplement en équation, les causes multiples de l’exclusion sociale caractérisée et extrême qu’est le « sans-abrisme » avec les solutions publiques existantes ou à inventer. Tout ceci sur fond de déficit de l’offre de logement – au moins pour certaines régions- à commencer par l’Île de France qui cristallise à elle seule 80 % du problème.

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Vous disiez plus haut que vous n’étiez pas uniquement le « préfet des sans-abri », et qu’une part importante de votre mission se situe dans le champ de l’offre de logement. L’offre de logement ne relève pas à proprement parler de ma compétence, elle relève au premier chef du ministre du Logement et de la Ville Chrisitne BOUTIN, et de celle du délégué interministériel pour le développement de l’offre de logement (Didol) pour ne citer que ceux-ci. D’ailleurs à l’échelle nationale, un tiers seulement des départements est confronté à des déficits au niveau de l’offre. J’interviens à mon niveau pour faire en sorte que l’offre soit accessible aux personnes les plus en difficulté, qui sont par nature les plus touchées par l’impossibilité d’accéder à un logement décent, et pour veiller à mettre un terme au grave problème de ceux que l’on a appelé les « marchands de sommeil ». Dans une situation ou les plus démunis d’entre nous n’ont pas accès au dispositifs d’habitat social ou encore moins privé, s’est développé une gangrène insupportable dans la masse de ceux des propriétaires qui ont vu là une aubaine pour louer par le biais d’une économie parallèle, des biens immobiliers tout à fait impropres à un habitat décent. Mon rôle est de veiller à ce que les pouvoirs publics chaque fois que ces situations se présentent puissent intervenir pour y mettre un terme, et trouver des solutions de relogement adaptées. En matière de mal logement, comment vous partagez vous la tâche avec le « pôle national de lutte contre l’habitat indigne » ? Bientôt la question n’aura plus lieu d’être. Nancy Bouché qui a créé et qui est à la tête du pôle, a mené un formidable travail d’inventaire et d’étude sur ces questions, et a su trouver le plus souvent des réponses adaptées. A la fin de l’année 2008, date de son départ à la retraite, son équipe et la mienne vont se retrouver adossées l’une l’autre sous ma direction pour donner davantage encore de poids et d’efficacité aux politiques gouvernementales en la matière. De même, avec la « Didol » que je citais plus haut, ou le « haut comité au logement en faveur des personnes défavorisées », nous projetons de regrouper nos équipes en un même lieu de travail, et créer de fait un centre de gravité géographique où chacun gardera ses prérogatives, mais qui constituera de fait un creuset des politi-

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ques publiques en matière de logement social ou très social, toujours en partenariat avec les ministères concernés (Logement et Ville, Affaires sociales –DGAS-, Meeddat –DGALN-) créant ainsi une vraie force de travail transversale et interministérielle. Aujourd’hui, quels dispositifs sont prévus pour faire face comme chaque année à l’hiver pour les sansabri ? Malheureusement, la mise en place de l’équipe du chantier n’est que très récente. Après une première phase d’analyse de la situation à travers une enquête réalisée au cours de l’été pour connaître au mieux la situation dans chaque département, les premiers outils sont en cours de mise en place, et les premiers effets de la coordination des actions des services de l’état n’ont pas tous encore produit des effets. Pour faire face à l’urgence, des places supplémentaires seront ouvertes dans des centres d’hébergement, et la vigilance de nos concitoyens sera sollicitée pour avoir recours chaque fois que nécessaire aux centres d’appels du Samu social pour ne pas laisser d’être humain à la rue. Toutefois, et malheureusement, même si l’hiver est un passage difficile, il est bon de rappeler que des personnes sans domicile meurent aussi au cours de l’été, et qu’il ne s’agit pas là d’un problème saisonnier.

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Les conditions d’hébergement et d’accès au logement réservés aux demandeurs d’asile et réfugiés Par Jean-François CORDET, Préfet, Directeur Général de l’Office Français de Protection des Réfugiés et des apatrides

L’OFPRA et son activité L’Office français de protection des réfugiés et apatrides (OFPRA) est un établissement public placé sous la tutelle du ministère de l’immigration, de l’intégration, de l’identité nationale et du développement solidaire depuis novembre 2007. Il est chargé d’assurer l’application des conventions, accords ou arrangements internationaux concernant la protection des réfugiés1 et des bénéficiaires de la protection subsidiaire2. L’évolution de la demande d’asile en France ces trente dernières années se révèle cyclique. Après une progression régulière du niveau de la demande jusqu’en 1987, la France a enregistré en 1989 plus de 61 000 demandes d’asile. Puis, à la suite du renforcement des moyens de l’OFPRA et de la suppression du droit au travail pour les demandeurs d’asile, la demande d’asile a connu une baisse continue pour atteindre 17 000 demandes en 1996. Les nouvelles crises internationales avec notamment l’effondrement du monde soviétique ont engendré un renversement de tendance, plus de 52 000 demandes ayant été enregistrées en 2003. Une nouvelle réforme du droit d’asile dans notre pays a, comme au début des années 90, été suivie par une baisse des flux entre 2004 et 2007. Les principaux pays de provenance des demandeurs d’asile étaient en 2007 le Kosovo, la Turquie, la Russie (avec les Tchétchènes), le Sri Lanka, la République démocratique du Congo, l’Arménie, la Chine, le Bangladesh, l’Algérie. Géographiquement, notons que les demandeurs d’asile sont concentrés dans la région Ile de France puisque 43,4 % d’entre eux y résident. Les trois autres régions principales de résidence sont : la région Rhône-Alpes, la région PACA et l’Alsace. Enfin, en 2007, près de 9 000 personnes ont été reconnues réfugiées par l’OFPRA ou la Cour nationale du droit d’asile (CNDA), ce qui représente un taux global d’admission de 30%. S’agissant du nombre de personnes placées sous la protection de l’OFPRA, il était estimé au 31 décembre 2007 à131 000 dont 42 % en provenance d’Asie (Sri Lanka, Cambodge, Vietnam et Laos notamment), 28 % d’Europe, 26 % d’Afrique et 3 % du continent américain.

Une des difficultés majeures pour les réfugiés est l’accession au parc locatif privé et certaines associations de défense du droit d’asile tentent de venir en aide aux réfugiés pouvant prétendre accéder au parc locatif privé en apportant des garanties financières aux propriétaires bailleurs.

amélioré ces dernières années. Ainsi, le ratio admissions en CADA / flux des premières demandes d’asile progresse : 14 % en 2004, 22 % en 2005, 38 % en 2006 mais les conditions d’accès aux CADA demeurent variables selon les régions4 et les demandeurs d’asile. A cet égard, il est plus facile pour les demandeurs d’asile venus en famille avec enfants à charge d’accéder aux CADA. Quant aux nationalités d’origine des demandeurs d’asile les plus représentées en CADA, l’on mentionnera : les Arméniens, les ressortissants de Fédération de Russie, les ressortissants de Serbie, les ressortissants de la République démocratique du Congo, les Azerbaïdjanais, ou encore les Congolais et les Angolais. Toutefois, l’hébergement en CADA n’est pas une obligation et les demandeurs d’asile qui refusent cette prise en charge sociale se voient exclus du système national d’aide sociale : ils ne perçoivent alors aucune allocation. Ils préfèrent souvent avoir recours aux réseaux de solidarité familiale et / ou ethnique. C’est particulièrement le cas des ressortissants de Turquie, de Chine ou du Sri Lanka par exemple. D’autres encore, sans doute plus rares, disposent de ressources personnelles qui leur permettent de subvenir seuls à leurs besoins. • L’hébergement des réfugiés

Le dispositif national d’accueil des demandeurs d’asile et des réfugiés Depuis 1975, un dispositif spécifique d’accueil et d’aide à l’insertion a été mis en place pour les demandeurs d’asile et les réfugiés. Connu sous le nom de DNA, le Dispositif National d’Accueil comprenait au 31 décembre 2006, 268 centres d’accueil de demandeurs d’asile (CADA) pour une capacité d’accueil globale de 19 390 places3, auxquels s’ajoutaient les 27 centres provisoires d’hébergement (CPH) des réfugiés comprenant 1023 places.

Les demandeurs d’asile qui ont été reconnus réfugiés par l’OFPRA (ou la CNDA) et se trouvent en possession d’une carte de résidant valable 10 ans les autorisant à travailler, doivent quitter les CADA. Ils peuvent avoir accès à d’autres structures : les centres provisoires d’hébergement (CPH), à condition d’être sans logement et sans ressources. Toutefois, le nombre de places en CPH est encore faible malgré les efforts réalisés et les délais d’attente pour y entrer sont longs, plaçant la

• L’hébergement des demandeurs d’asile

Financé et piloté par le ministère de l’immigration, de l’intégration, de l’identité nationale et du développement solidaire, coordonné par l’Agence Nationale d’Accueil des Etrangers et des Migrations (ANAEM), le DNA a pour ambition d’assurer un hébergement systématique des demandeurs qui le souhaitent au sein des CADA. Pour accéder à ces structures, les personnes doivent avoir demandé l’asile et être en possession d’un titre de séjour provisoire. Elles peuvent s’y maintenir tant qu’elles respectent le règlement de ces établissements et que l’OFPRA (puis le cas échéant, la CNDA) n’a pas encore statué sur leur cas. En 2006, les CADA ont accueilli 28 552 personnes et le taux d’accès des demandeurs d’asile aux CADA s’est beaucoup

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population des réfugiés dans des situations de précarité importante. Les nationalités les plus représentées dans ces établissements sont : les ressortissants de Fédération de Russie d’origine tchétchène (27,3 % des entrées nationales en 2006), les Arméniens (7 %), les Géorgiens (5 %) et les ressortissants de Serbie (5 %). Une des difficultés majeures pour les réfugiés est l’accession au parc locatif privé et certaines associations de défense du droit d’asile tentent de venir en aide aux réfugiés pouvant prétendre accéder au parc locatif privé en apportant des garanties financières aux propriétaires bailleurs. Un effort particulier pourrait par ailleurs sans doute être fait dans le parc locatif social sans que cela n’impacte réellement son fonctionnement tant le nombre de réfugiés en attente est faible à l’échelon national. N’oublions pas que de la capacité à loger ou ne pas loger nos réfugiés dépend une grande part de leur bonne intégration au sein de notre pays. 1- Un réfugié est une personne qui craint « avec raison d’être persécutée du fait de sa race, de sa religion, de sa nationalité, de son appartenance à un certain groupe social ou de ses opinions politiques, [qui] se trouve hors du pays dont elle a la nationalité et qui ne peut, ou, du fait de cette crainte, ne veut se réclamer de la protection de ce pays… », in article 1 A 2 de la Convention de Genève du 28 juillet 1951 relative au statut des réfugiés. Un réfugié a donc été demandeur d’asile mais tous les demandeurs d’asile ne se voient pas reconnaître la qualité de réfugié. 2- La protection subsidiaire est accordée aux personnes qui ne remplissent pas les conditions d’octroi de la qualité de réfugié mais qui établissent qu’elles sont exposées dans leur pays à des menaces graves (peine de mort, traitements inhumains ou dégradants…). 3- A titre indicatif, il y avait 12 173 places ouvertes en CADA en 2003. Les capacités des CADA ont été accrues de manière notable depuis lors. 4- Les régions Île de France, PACA et Nord connaissent des ratios admissions en CADA / flux des premières demandes inférieurs à la moyenne nationale. Ces différences s’expliquent par la nature de la demande d’hébergement (nombre de demandes, demandeurs célibataires, en famille, avec ou sans enfant à charge) conjuguée à la dotation de places en CADA (nombre de places en CADA, taux de rotation, effectivité du pilotage des flux d’entrées en CADA entre le niveau local et national).

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INTERVIEW Jean-Philippe DEVILLERS Adhérent de la Chambre FNAIM Paris Ile de France Directeur Général de la SAS IMMO SYMBIOSE

LOGEMENT SOCIAL : LES PROMOTEURS AUSSI ?..

Professionnel de l’immobilier et adhérent de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, vous avez également joué un rôle important dans le domaine du logement social. Pensez vous que la production de logement sociaux soit encore nécessaire aujourd’hui ?

Plus que jamais, car les besoins en logements de nos concitoyens sont très loin d’être satisfaits : des ménages les plus désargentés aux catégories intermédiaires. Pour ces dernières, le contexte économique qui s’annonce pour les mois, voir les 2 à 3 années qui viennent, ne s’annonce pas favorable à l’accession à la propriété, comme chacun le pressent. La question est : comment dans un contexte de forte contraction de la production de logements, tout particulièrement de l’accession, répondre à la demande toujours forte de logements ? Et qui peuvent être les acteurs de cet effort ? Les bailleurs sociaux (USH, SEM, associations) peuvent ils être les seuls acteurs sur le segment du logement locatif à loyer maîtrisé ? Et quel est votre avis ?

Avec le recul nécessaire, je pense que non : certes, les organismes HLM doivent pouvoir continuer à remplir leurs missions d’intérêt général de gestionnaires et de constructeurs de logements locatifs. Mais j’estime qu’il est stratégique aujourd’hui que les pouvoirs publics incitent les acteurs privés à aller sur ce créneau du logement locatif social et intermédiaire, et de manière non pas concurrentielle, mais complémentaire aux acteurs traditionnels. Quoiqu’une saine émulation a toujours des effets positifs. En effet, il est primordial que l’État et les collectivités locales s’adaptent aux contextes de crises et soient opportunistes par rapport aux cycles de l’immobilier : on constate que les promoteurs ont, ces derniers, mois renoncé à de nombreux projets, parfois très importants et fortement avancés, engendrant des pertes, souvent de plusieurs centaines de milliers d’Euros. Ce sont donc des milliers de logements dont les français ont besoin, dont la construction va être annulée ou reportée. Les conséquences vont être une accentuation durable de la crise du logement, des pertes lourdes d’emplois et de savoirfaire dans les entreprises du bâtiment, et de nombreuses « charrettes » chez les promoteurs et tous les professionnels qui concourent à l’acte de construire.

il est primordial que l’État et les collectivités locales s’adaptent aux contextes de crises et soient opportunistes par rapport aux cycles de l’immobilier

d’un logement ? Il résulte de trois composantes : d’un coût foncier (au passage les prix des terrains qui avaient atteint des sommets devront nécessairement s’assagir fortement, ce qui est déjà engagé, puisque la plupart des promoteurs renégocient déjà à - 30% le foncier), d’un coût de travaux ceux ci devant répondre à des normes strictes, et de la marge du promoteur. Pour le cas de Paris, que je connais bien, les promoteurs se sont parfaitement adaptés aux prix de cessions des logements sociaux en VEFA, fixés par l’Adjoint au Logement Jean-Yves MANO. La vraie réponse est dans la mise en place d’un dialogue de performance entre l’État (les DDE) et les collectivités locales avec les promoteurs.

Oui mais, est-ce bien le rôle des promoteurs de construire et gérer du logement social ?

Et pour le financement des opérations réalisées par le privé ?

Les promoteurs privés construisent déjà du logement social au travers de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) pour le compte des bailleurs sociaux. Ils en maîtrisent parfaitement les règles du jeu. Mais effectivement, un nouveau tabou serait à faire sauter : la possibilité pour le privé d’avoir accès aux mêmes conditions de financements que les bailleurs sociaux. Car en définitive, qu’est ce qui caractérise un logement social ? C’est d’abord un niveau de loyer fixé chaque année par décret, une pérennité du statut du logement social, de son conventionnement avec l’État, et des conditions du bail du locataire, en particulier le droit au maintient dans les lieux. C’est aussi la mise en place de gestions locatives adaptées et spécifiques, ainsi que des règles drastiques sur les attributions des logements. En contrepartie, l’État, et les collectivités locales, apportent des garanties et des financements sous formes de subventions et prêts à long termes à taux bonifiés, ainsi qu’une TVA à 5,5% et des exonérations de taxes locales. Ces mêmes règles pourraient s’appliquer à des logements sociaux construits et même gérés par les professionnels du privé, dés lors qu’ils s’engagent par convention à en respecter les règles.

Peut être serait il temps que l’État et les institutions financières créent un nouveau produit d’épargne retraite consistant en des fonds drainant l’épargne des Français, qui bénéficieraient de défiscalisation au même titre que le de Robien ou le Borloo Populaire aujourd’hui. Si un tel produit avait existé, avec des règles précises d’investissement il y a 10 ans, nous n’aurions sans doute pas vu fondre sur la France les fonds de pensions ou fonds spéculatifs anglo-saxons, obsédés par des « TRI » déraisonnables, et qui ont eu un impact extrêmement spéculatif sur nos marchés immobiliers. Plutôt que de bénéficier aux retraités du Texas ou aux clients de Lehmann Brother par exemple, de tels fonds qui auraient vocation à proposer un produit d’épargne attractif et garanti à nos futurs retraités, permettraient de manière vertueuse, de contribuer à l’effort de construction de logements sociaux, intermédiaires, mais aussi privés à loyers maîtrisés. De nature par essence différente, ces fonds compléteraient le dispositif de livret d’épargne, qui a fait ses preuves pour le financement du logement social au travers de la Caisse des Dépôts.

Oui, mais dans ce scénario, comment éviter les dérives ou abus ?

Tout d’abord, les prix de fabrication des logements sociaux sont encadrés par des « Prix de Références » qui eux même sont en rapport avec l’équilibre de l’opération sur la durée des emprunts. Or, comment se fabrique un prix de construction

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Puisque nous en sommes au financement du logement social, ces derniers temps, le 1% Logement et les CIL sont quelque peu sur la sellette. Ce système de financement a-t-il encore un avenir ?

Malgré un certain nombre d’errements au long de son histoire déjà longue, et dont les pouvoirs publics partagent une responsabilité au côté des partenaires sociaux, le bilan de cette

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contribution obligatoire au service du logement des salariés des entreprises est néanmoins très positif. Je rappellerai simplement que le 1% Logement a été créé puis élargi au bénéfice des salariés au sens large, comprenant les jeunes en formation et les retraités des entreprises. Or, de ce point de vue, je ne peux m’empêcher de penser à un phénomène de société auquel nous sommes confrontés : l’allongement de la durée de vie de nos concitoyens, qui, certes constitue un grand progrès pour notre société, mais se traduit également par l’apparition de handicaps en nombres plus importants pour les personnes qui ont la chance de vivre plus longtemps. La dépendance des personnes âgées, notamment la dépendance psychique liée à la Maladie d’Alzheimer ou à des maladies apparentées, est devenue par son ampleur, sa complexité et son urgence, un véritable problème de société. Prés de 900 000 personnes sont aujourd’hui atteintes de ces pathologies, qui nécessiteraient pour beaucoup d’entre elles un accueil de jour ou de long séjour dans un centre spécialisé. Ce chiffre devrait approcher les 1,5 millions à l’horizon 2020. Or, au fil des ans, les pouvoirs publics n’ont pas mis en face les structures d’accueils nécessaires. Il existe essentiellement deux façons de construire des résidences pour personnes âgées : les logements financés comme en matière de logements sociaux, par des PLUS ou des PLS, qui seront conventionnés et réservés aux ayants-droits, et dont les dotations sont raréfiées. Et par ailleurs, les établissements privés, avec ou sans conventionnement, mais dont la partie immobilière doit être impérativement une source de rentabilité pour les investisseurs (taux de 7,5 à 20% et plus) pesant ainsi lourdement sur les prix de journées. Le 1% Logement pourrait largement trouver à s’employer dans le cadre d’un vaste programme pluriannuel de constructions de résidences pour personnes âgées dépendantes par des subventions et prêts, et/ou par des bonifications des emprunts. Jean-Philippe DEVILLERS : Directeur Général de la SAS IMMO SYMBIOSE, agence immobilière spécialisée dans le développement de projets d’aménagements et l’assistance et le conseil aux collectivités locales et aux promoteurs publics et privés, adhérent à la Chambre FNAIM Paris Ile de France. Il a été Directeur de Cabinet du Vice Président du Conseil Régional d’Ile de France en charge de l’Habitat et de la Politique Foncière (1998 à 1999), et Conseiller Technique du Ministre du Logement Louis BESSON de (2000 à 2001)

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Dans le cadre de l’opération “louez solidaire et sans risque”, l’association EMMAUS et la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance ont signé un accord de partenariat «Louez solidaire et sans risque», qu’est-ce que c’est ? Il s’agit d’un dispositif mis en place par la Ville de Paris en janvier dernier par lequel des propriétaires bailleurs privés vont pouvoir louer leur bien avec une garantie totale en contrepartie de la désignation des occupants par la Ville de Paris. Pour les propriétaires, ce dispositif présente des avantages importants, notamment : - Le locataire en titre est l’Association EMMAUS, elle-même garantie par la Ville de Paris. Il n’y a donc aucun risque de loyers ou de charges impayées ; - Si besoin est, le logement est remis en état au départ des occupants, par l’Association ; - Au terme du bail, la Ville de Paris assure la libération du logement avec des solutions de relogement ; - Les frais de gestion locative sont pris en charge par l’Association, grâce aux financements de la Ville de Paris. - Le bailleur peut se voir accorder une déduction fiscale de 30% sur ses revenus fonciers, à condition de signer une convention à loyer intermédiaire avec l’ANAH. - Dans le cadre du micro-foncier, si son revenu foncier annuel est inférieur à 15000 €, il bénéficie d’une déduction de 30% à laquelle s’ajoute la déduction des frais et charges de l’année. En contrepartie, le bailleur doit : - Louer le bien pour une durée de 3 ans minimum à l’Association ; - Pratiquer un loyer de 16,81 €/m2 hors charges pour un logement dont la surface est supérieure à 40 m2 et 17,20 €/m2 si elle est inférieure à 40 m2 L’Association EMMAUS est donc locataire en titre du bien. Elle y logera à titre précaire des familles désignées par la Ville de Paris, tout en assurant leur accompagnement.

…les propriétaires bailleurs privés vont pouvoir louer leur bien avec une garantie totale…

L’état du mal logement en France Le premier février dernier, la Fondation Abbé Pierre présentait son rapport 2008 sur l’état du mal logement en France. Rendu public un mois après la date de mise en œuvre de la loi sur le droit au logement opposable (DALO), ce rapport fait état d’un écart plus que préoccupant entre le nombre de ménages prioritaires qui est de 600.000 et les capacités actuelles d’accueil qui s’élèvent seulement à 60.000 loge-

ments par an. Il décrit une situation de crise de l’accès au logement et critique l’absence d’ambition des responsables politiques dans ce domaine. A l’occasion de cette présentation, Madame Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, a rappelé que l’année 2007 avait constitué « la plus forte année de production depuis la fin des années 1970 ». Le nombre de constructions de logements entamées au cours de l’année 2007 est en effet évalué à 435.000.

Logement social : l’Etat abandonne les « maires bâtisseurs » Jean-Paul HUCHON, Président du Conseil Régional d’Ile de France, et JeanLuc LAURENT, Vice-président en charge du Logement, prenant connaissance de l’étude de l’Association des Maires des Grandes Villes de France (AMGVF), ont dénoncé le projet gouvernemental de réforme de la dotation de solidarité urbaine (DSU). Pour l’exécutif régional, ce nouveau désengagement de l’Etat accentue l’étranglement financier subi par les communes les plus en difficulté. En Ile de France, ce sont 65 villes qui vont ainsi être privées de ressources pérennes de fonctionnement. A l’inverse des objectifs de justice fiscale et financière, le Gouvernement pénalise ainsi de nombreuses communes pau-

vres pour faire face à ses propres contraintes budgétaires. Surtout, en choisissant de ne plus tenir compte du nombre de logements sociaux dans le calcul des dotations, le projet de réforme gouvernemental frappe aussi les « maires bâtisseurs » alors que la crise du logement ne cesse pourtant de s’accentuer. Pour Jean-Luc LAURENT, l’Etat, qui appelle régulièrement à la mobilisation de tous pour le logement, «démontre une fois de plus son incapacité à soutenir les élus qui s’engagent en faveur du logement social». A quelques semaines de l’examen du projet de loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » qui prévoit déjà le détricotage des obligations de la loi S.R.U., il s’agit d’un mauvais signe adressé aujourd’hui aux collectivités locales.

TOUT SUR LE 1% LOGEMENT Les professionnels adhérents de la Chambre FNAIM Paris Ile de France peuvent, de leur côté, se voir confier certaines tâches, moyennant rémunération : mettre en relation le propriétaire intéressé et l’Association EMMAUS, assurer la gestion locative du bien, organiser les travaux dans le cadre de la convention entre l’Association EMMAUS et la Ville de Paris. Le partenariat signé le 2 juillet dernier entre la Chambre FNAIM Paris Ile de France, présidée par M. Marcel RICARD et l’Association EMMAUS, présidée par Mme Hélène DELACROIX, a pour objectif de promouvoir cette opération : - Les signataires s’engagent à faire connaître à leurs adhérents et leurs services respectifs les termes de cet accord ; à ce titre, l’Association EMMAUS assurera gracieusement la formation des professionnels FNAIM Paris Ile de France. - Les agences FNAIM Paris Ile de France sollicitées par l’Association proposeront à leurs bailleurs de louer dans le cadre de ce dispositif. En cas d’accord du client, le professionnel assurera la gestion du bien. Son interlocuteur direct sera exclusivement l’Association EMMAUS ; - Les états des lieux et diagnostics divers sont pris en charge par l’Association. En cas de travaux de remise en état nécessaires incombant au locataire, l’Association en assurera l’organisation en accord avec le gérant ;

Pour en savoir plus : http://www.emmaus.asso.fr/insertion/presentation.htm

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La Participation des Entreprises à l’Effort de Construction (PEEC), née de l’initiative des employeurs, a été rendue obligatoire par une loi de 1953, afin de contribuer à la résolution de la crise du logement de l’après-guerre. Les entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus ont ainsi versé 1% de leur masse salariale à des collecteurs, sous forme de prêts à vingt ans ou de subventions. Les sommes recueillies permettaient : - de distribuer des prêts à faible taux aux salariés de ces entreprises pour l’acquisition de logement ou la réalisation de travaux ; - de financer la construction et la réhabilitation des logements sociaux en contrepartie de droits de réservation destinés au logement des salariés. Une action en direction des populations immigrées et défavorisées, instaurée en 1975 et renforcée en 1997.

A partir de 1975, le 1% Logement a également été utilisé pour financer le logement des travailleurs immigrés à hauteur de 1/9 des sommes investies par les entreprises. Il s’agissait essentiellement de financer des foyers et des logements familiaux. Progressivement ces fonds ont été étendus au logement des populations en difficulté (charte 9%). L’année 2007 a notamment été marquée par la mise en œuvre des trois conventions signées par l’UESL avec l’Etat le 20

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décembre 2006, instaurant le PASS-GRL et le PASS-FONCIER, et impulsant une nouvelle dynamique à l’obligation « 10% ». Parallèlement, le 1% logement a poursuivi l’accompagnement des politiques publiques en faveur du logement, par la signature de nouveaux engagements : avenant du 27 juin 2007 relatif au financement du renouvellement urbain, convention du 4 juillet 2007 pour la mise en œuvre du plan d’action renforcée en faveur des sans-abris, convention du 19 septembre 2007 visant à la mobilisation du parc locatif privé vacant et convention du 21 décembre 2007 généralisant l’AVANCE LOCA-PASSE dans le cadre des mesures de l’Etat en faveur du pouvoir d’achat. Deux autres développements conventionnels ont par ailleurs été signés : - La convention du 17 juillet 2007 entre l’Etat, l’UESL et Foncière Logement précisant les règles d’imputation des concours apportés à Foncière Logement sur l’obligation 10% des CIL/CCI, en application de la convention du 20 décembre 2006 ; - L’avenant du 27 septembre 2007 entre l’Etat, la CDC et l’UESL relatif à l’accession sociale par portage foncier instaurée par la convention du 20 décembre 2006, dans lequel l’Etat s’engage à étendre les avantages fiscaux du PSLA aux opérations réalisées dans le cadre du dispositif PASS-FONCIER.

Pour en savoir plus : Edition 2008, 1% Logement, Agence nationale pour la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction.

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« Les villes font l’Europe ! » : Conférence des Villes» organisée par l’AMGVF

Focus sur l’accessibilité, la proximité, la solidarité…

(Association des Maires de Grandes Villes de France)

Le 11 septembre 2008, plus de 800 congressistes français et européens se sont rendus à l’invitation de Bertrand Delanoë, maire de Paris et de Michel Destot, président de l’AMGVF, député-maire de Grenoble. Ils ont débattu ensemble sur le développement des villes à l’heure de la mondialisation et de la construction politique européenne. Une édition résolument européenne La manifestation de l’AMGVF est labellisée événement officiel de la présidence française de l’Union européenne. Aux côtés des élus des grandes villes françaises, une dizaine de maires européens ont participé à la conférence, dont les maires d’Aberdeen, Bratislava, Cardiff, Gênes, Lisbonne, Ljubljana, Münster, Portsmouth, Poznan, Stockholm, Stuttgart, Varsovie… « Il m’a paru intéressant de nous pencher sur ce que les grandes métropoles font pour l’Europe, à contrario des débats qui évoquent plus volontiers ce que l’Europe peut apporter aux villes, voie aux Etats nations », a déclaré Michel Destot en préparant la rencontre. Il complète son propos en précisant : « Concilier la place que les villes occupent dans l’économie mondiale avec la solidarité sociale et la protection de l’environnement, et cela au bénéfice de l’Homme, voilà le projet politique qui peut se construire avec et par les grandes villes européennes… »

Les grandes villes au cœur des enjeux sociétaux Quatre débats ont eu lieu au cours desquels les maires ont confronté leurs expériences. Il s’agissait d’établir une synthèse entre une économie ouverte à la mondialisation et le développement durable. Les villes sont aussi une chance pour réconcilier l’Europe avec les citoyens, grâce notamment au développement des politiques de solidarité. Au-delà de ces politiques qui visent à réduire les inégalités, l’objectif européen fondé sur l’économie de la connaissance, est un formidable moyen de placer l’Homme au cœur du projet européen. Pour alimenter les débats, l’AMGVF a commandé un sondage auprès des français réalisé par l’institut VIAVOICE en juin. Les villes séduisent plus d’un français sur deux. En effet, elles semblent offrir à présent de nouvelles solutions ; un nouveau bien être citadin est en train de poindre, une autre façon de vivre plus agréablement en ville à tout âge existe. Face au phénomène mondial de l’urbanisation, face aux défis européens, les villes apparaissent comme les mieux placées pour répondre aux préoccupations du moment (santé, emploi, développement durable, éducation, culture).

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Ce sont les habitants des villes les plus importantes en terme de population qui sont les plus sensibles à l’accessibilité, la proximité et la solidarité. Ainsi les habitants des grandes villes choisissent ce critère (35%) avec les habitants de l’agglomération parisienne. A l’inverse, plus la ville est petite en terme de population, moins ce critère est privilégié. Ainsi les villes de 2000 à 20000 habitants choisissent ce critère pour 32% d’entre elles et à 31% pour les habitants des villes moyennes, alors que les habitants des communes rurales ne le choisissent qu’à 27%. Dans les années à venir, les français pensent que les grandes villes européennes pourront permettre à leurs habitants d’avoir des conditions de vie encore mieux adaptées à leurs besoins. Ils considèrent également que les grandes villes françaises sont prêtes à faire face à la mondialisation. Observation des nuances selon chacun et les enjeux pour les élus. Les français « pro-urbain » 52% des français pensent que dans les années à venir, les conditions de vie seront mieux adaptées à leurs besoins dans les grandes villes. Les urbains plébiscitent la grande ville 56% des habitants des villes de plus de 100000 habitants considèrent les grandes villes comme répondant à leurs besoins alors que cette opinion n’est partagée que par 37% des habitants des communes rurales. Les jeunes aiment la ville et y croient Les hommes (52%) et les femmes (51%) partagent cette opinion. Les jeunes français (18-24 ans) sont ceux qui espèrent le plus dans la capacité des grandes villes à améliorer leurs conditions de vie (67%), avec 15 points de plus d’avis favorables que l’ensemble des français, suivis par les 50-64 ans (54%).

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VERBATIM Bertrand DELANOË clôtura la 8ème Conférence des Villes. Dans son intervention, il a souligné le rôle des maires : « ingénieurs de la démocratie, entrepreneurs de la vie locale, artisans de paix ». Bertrand DELANOË n’a pas hésité à citer François MITTERAND, ancien Président de la République, qui soulignait que « la civilisation urbaine est à inventer ». Il a conclu en affirmant que « le 21è siècle est un monde dangereux, qui sera urbain, qui sera un socle de rencontres… »

europe Ralentissement de l’activité locative sur les marchés de bureaux européens, avec de fortes disparités locales. Le 13 août 2008, CB RICHARD ELLIS GROUP indiquait que les marchés de bureaux européens commencent à être affectés par l’incertitude économique qui prévaut actuellement. La demande placée sur les principaux marchés d’Europe a baissée de 20% par rapport à l’an dernier, bien que de fortes disparités géographiques demeurent. Ce fléchissement de l’activité locative reflète l’environnement économique incertain et la dégradation de la confiance des acteurs. Pour l’instant les chiffres sont comparables à ceux de 2004-2005. A part à Londres, où le recul des volumes commercialisés atteint près de 30% d’un trimestre sur l’autre, rien n’indique de façon certaine que les principaux pôles financiers sont plus touchés que les autres marchés. Dans plusieurs villes, dont Paris et Francfort, la part des transactions effectuées par des sociétés de services financiers a même augmenté cette année. C’est essentiellement en Europe Centrale et de l’Est que la

demande est la plus forte, la croissance économique entraînant une augmentation des transactions. Malgré ce ralentissement général, la croissance des loyers au 2ème trimestre 2008 reste dans la tendance des trois trimestres précédents. Ainsi, les loyers ont augmentés de 8,2% par rapport à la mi-2007. La croissance annuelle de l’indice des loyers est en repli à 8,2% après avoir atteint 11% en septembre 2007. Du côté de l’offre, les disponibilités immédiates sont en augmentation pour la première fois depuis 2004. Là encore, cela ne se vérifie pas partout. Les taux de vacance sont en baisse sur certains marchés allemands, et même la où la vacance a augmentée les volumes demeurent faibles dans de nombreux cas –par exemple à Londres et à Paris où le taux s’élève respectivement à 3,6% et 5,1%. Cette progression pourrait se confirmer à court terme avec l’achèvement de projets en cours. Mais de plus en plus fréquemment des projets en phase de conception sont réévalués ou repoussés, rendant plus probable à l’avenir la rareté d’immeubles de bonne qualité.

Annuaire 2008 / 2009 de la Fédération Internationale des Professions Immobilières (FIABCI) Basée à Paris, la FIABCI est un réseau mondial ouvert à tous les professionnels de l’Immobilier. La FIABCI crée des chapitres dans 53 pays. Elle est constituée de 4.200 membres réguliers, 38 membres académiques et 110 associations nationales qui représentent 1,5 million de professionnels de l’immobilier. C’est une organisation reliant des milliers de professionnels de l’immobilier à travers le monde, représentant toutes les disciplines immobilières. La Chambre FNAIM Paris Ile de France et la Région FNAIM Ile de France sont adhérentes de FIABCI France. Pour se procurer l’annuaire : FIABCI France 19 boulevard Malesherbes 75008 Paris www.fiabci.org

La dégradation conjoncturelle de l’économie mondiale est amplifiée par les difficultés du secteur immobilier

Plus de la moitié des dépenses des ménages consacrées au logement et à l’alimentation En 2005, les ménages ont consacré dans l’Europe des 27 (UE27) un tiers de leurs dépenses au logement, y inclus les dépenses en eau, gaz et électricité (33,1%) et près d’un cinquième aux produits alimentaires, boissons et tabac (19,4%). L’autre moitié des dépenses a essentiellement concerné les transports (11,9%), les loisirs et la culture (8,4%), les artiches d’habillement et les chaussures (5,7%), les restaurants et hôtels (5,3%), la santé (3,4%), les communications (3,3%) et l’enseignement (1%). Les dépenses des ménages consacrées au logement variaient de 19% des dépenses totales des ménages en Roumanie et 20% à Malte, à 38% en Bulgarie et 37% au Luxembourg. La part consacrée aux produits alimentaires, boissons et tabac s’échelonnait de 11% au Luxembourg et 12% au Royaume-Uni et en Suède, à 50% en Roumanie et 37% en Lituanie. Ces chiffres publiés par Eurostat, l’Office statistique des Communautés européennes, sont basés sur des données de l’Enquête de 2005 sur le Budget des Ménages (EBM). L’EBM fournit une ventilation détaillée des dépenses de consommation des ménages selon certaines caractéristiques socio-économiques telles que le nombre d’adultes et d’enfants

dans le ménage, la situation professionnelle de la personne de référence du ménage, l’âge de la personne de référence, etc. L’EBM fournit également des données à un niveau très détaillé de la consommation. Les ménages ayant les revenus les plus faibles consacrent 60% de leurs dépenses à l’alimentation et au logement, contre 45% pour les ménages ayant les plus hauts revenus Il existe au sein de l’Union Européenne des différences importantes dans la structure des dépenses des ménages en fonction de leur revenu disponible équivalent. En 2005 dans l’UE27, le quintile inférieur des ménages selon le revenu disponible (les 20% de ménages ayant le revenu disponible équivalent le plus faible) consacrait 25% de ses dépenses aux produits alimentaires, boissons et tabac et 37% au logement, tandis que le quintile supérieur (les 20% de ménages ayant le revenu disponible équivalent le plus élevé), dépensait respectivement 15% et 31%. Par ailleurs, le quintile supérieur consacrait une part plus importante de ses dépenses aux transports (14%), aux loisirs et à la culture (9%) et aux restaurants et hôtels (6%) que le quintile inférieur (respectivement 8%, 6% et 4%). Source : Eurostat, Enquête 2005 sur le budget des ménages dans l’UE27

Trois évolutions continuent de peser sur l’économie mondiale. Tout d’abord, la chute de la construction immobilière qui ne donne pas de signal d’accalmie. Vient ensuite le renchérissement des matières premières agricoles et pétrolières. La ponction ainsi opérée sur le pouvoir d’achat vient s’ajouter à la baisse de valeur du patrimoine immobilier pour freiner la consommation des ménages. La crise des marchés financiers tend enfin à se prolonger. Aux Etats-Unis la crise du marché immobilier n’est pas terminée. L’investissement en logement des ménages continu de chuter et leur consommation commence à pâtir de la baisse leur patrimoine immobilier. L’économie américaine devrait dans ces conditions connaître une quasi-stagnation au cours des prochains trimestres. L’activité resterait toutefois soutenue

Immobilier d’entreprise : les recommandations de Paris Ile de France Capitale Economique

Consommation des ménages par catégorie de consommation en 2005 en %

UE 27 Belgique Bulgarie Rép. Tchèque Danemark Allemagne Estonie Irlande Grèce Espagne France Italie Chypre Lettonie Lituanie Luxembourg Hongrie Malte Pays-Bas Autriche Pologne Portugal Roumanie Slovénie Slovaquie Finlande Suède Royaume Uni

Produits alimentaires, boissons et tabac

Articles d’habillement et chaussures

Logement

Santé

Transports

19,4 15,7 35,3 23,5 15,2 12,9 25,3 17,9 18,9 20,3 15,7 20,4 17,0 32,3 37,3 11,0 26,2 24,0 12,6 15,8 28,0 17,8 50,0 19,1 30,1 15,1 12,4 12,3

5,7 4,7 3,1 5,6 4,9 4,8 5,5 5,1 7,0 6,9 6,6 7,0 7,7 7,3 7,9 6,4 5,0 8,3 5,8 5,6 4,6 4,1 6,2 7,0 6,1 3,8 4,6 5,0

33,1 30,9 37,7 26,8 36,0 35,0 35,1 30,6 30,2 35,0 32,4 35,4 27,5 22,3 23,1 37,2 24,1 19,8 32,0 28,5 36,0 31,4 19,4 28,8 28,0 32,3 35,5 36,1

3,4 4,7 4,3 2,0 2,7 3,6 2,6 2,5 5,9 2,2 4,2 3,9 4,7 3,7 4,7 2,6 4,1 3,0 1,3 3,1 4,6 6,1 3,8 1,5 3,1 3,5 2,3 1,2

11,9 12,9 5,0 11,1 13,8 13,3 10,0 11,6 10,4 10,5 13,5 11,9 14,6 10,9 8,1 16,2 14,1 16,6 10,9 16,1 8,1 12,9 6,5 15,6 9,2 15,7 13,0 13,5

Communications 3,3 2,9 4,6 4,6 2,4 2,9 5,5 3,4 3,8 2,7 3,3 2,2 3,4 5,8 4,6 2,2 6,5 2,9 3,1 2,6 4,8 3,0 4,9 4,0 4,7 2,8 2,8 2,7

Loisirs et culture

Enseignement

Restaurants et hôtels

8,4 9,5 2,9 10,6 11,4 11,1 6,4 10,1 4,2 6,4 6,9 5,8 6,0 6,3 4,3 7,5 8,5 10,1 10,9 12,6 6,3 5,7 4,2 9,4 6,6 11,2 12,2 12,3

1,0 0,5 0,5 0,5 0,4 0,8 1,3 1,9 2,4 1,1 0,6 0,7 4,0 1,4 1,1 0,4 0,8 1,2 1,0 0,8 1,3 1,7 0,8 0,8 0,9 0,2 1,4

5,3 6,3 3,6 5,1 4,0 4,3 3,1 6,0 8,6 9,3 4,6 5,0 8,3 5,3 4,6 7,9 3,2 7,1 5,6 5,5 1,7 10,8 1,1 4,3 4,8 4,2 3,5 8,0

SEPTEMBRE 2008

Dans le prolongement de ses propositions faites en 2006 sur l’avenir de la

par un commerce extérieur qui profiterait de la dépréciation passée du dollar et, temporairement, par la relance fiscale. Au Royaume-Uni également, le marché immobilier s’est retourné. L’investissement en logement des ménages aurait reculé au premier trimestre. D’ici la fin de l’année, la croissance économique serait atone. En zone euro enfin, la situation de l’immobilier est moins préoccupante en moyenne. Contrairement aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, la zone euro devrait bénéficier d’une demande intérieure un peu plus soutenue du fait du plus grand dynamisme des salaires. Néanmoins, la consommation serait freinée par le niveau élevé de l’inflation et le commerce extérieur pâtirait de l’appréciation passée de l’euro et du ralentissement mondial. La croissance devrait donc rester modeste. Source : http://www.insee.fr Note de conjoncture, juin 2008- -Insee- Baisse de régime

Région Ile de France et eu égard à l’importance de l’immobilier d’entreprise, Paris Ile de France Economique souhaite apporter sa contribution à la relance du dynamisme de ce secteur en Ile de France, de manière à créer une offre immobilière de qualité et de renom, comparable à celle des grandes métropoles mondiales. Les propositions de Paris Ile de France Capitale Economique : 1) Des pôles d’activité tertiaires modernes doivent être développés autour des nœuds de transport existants et à venir. 2) Le dynamisme des quartiers doit être relancé par la rénovation des surfaces existantes et la cohabitation entre logement et activités économiques. Pour y parvenir : 1) De nouvelles procédures administratives doivent être mises en place. 2) La rénovation des surfaces existantes et la construction ne doivent plus être surtaxées. 3) Des infrastructures de transport

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SECURITE

sécurité

Les Inondations : Sommes-nous prêts ? Par Daniel LE RALLEC, Ingénieur Général à la Direction de la Prévention et de la Protection, Service Gestion de crise de la Mairie de Paris.

L'approche de l'anniversaire de la crue centennale de 1910, encore présente dans la mémoire de nos aïeuls et dans l'iconographie familiale, nous invite à nous poser cette question. Pourtant une crue centennale, cela n'arrive pas tous les ans direz-vous. Sa probabilité de survenue était cependant la même en 1910 que l'année dernière, cette année et les années prochaines : une (mal) chance sur cent. Ne pensez pas qu'il s'agit d'un problème dont l'actualité s'évapore avec le réchauffement climatique, que l'on nous promet, puisque un des effets de ce dernier sera d'augmenter l'intensité des précipitations…donc des crues et une crue d'une intensité supérieure à celle de 1910 reste toujours possible comme les catastrophes de ces dernières années en Europe centrale et en Grande Bretagne nous le rappellent. Ne comptez pas, non plus, sur le dispositif de "catastrophes naturelles" pour prendre en charge vos dépenses de remise en état. Certes le dispositif existe, mais les plans de prévention des risques naturels prévisibles, créés par application du code de l'environnement, en limitent considérablement les effets si leurs préconisations n'ont pas été convenablement respectées, notamment pour éviter que ce système de protection collective soit, lui aussi, submergé par l'ampleur des dépenses à prendre en charge. Que nous indique le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de Paris ? Tout d'abord, il s'impose à tous, services publics et propriétaires privés, et tend à réduire –dans le délai de 5 années depuis le 15 juillet 2003 (il a été révisé en 2007) – la vulnérabilité des biens présents et à venir situés dans une zone d'aléa ainsi que les activités polluantes, susceptibles lors d'une crue, de porter atteinte à l'environnement et à la qualité des eaux. Ce plan est établi sur la base d’une inondation par débordement direct de la Seine au niveau atteint en 1910 (crue centennale). Il réalise : 1 – un inventaire des équipements touchés : Monuments historiques Installations classées pour la protection de l’environnement Administrations publiques et ambassades Autres services publics (transports, eau, gaz, électricité, télé, radio, téléphone, postes) Établissements culturels et de recherche Les lieux de culte 2 – et définit 3 zones : Verte (expansion des eaux) où les constructions nouvelles sont interdites.

Rouge (écoulement principal) où seules les activités liées au fleuve subsistent Bleues (zones urbanisées inondables) où des dispositions spécifiques doivent être prises. Tout propriétaire (public ou privé) disposant de locaux situés dans les zones atteintes par l'aléa, doit effectuer une étude de vulnérabilités et engager des travaux en vue de les réduire. Occupation des locaux inondables • déclaration aux assureurs des stockages permanents de produits polluants, dangereux, de biens sensibles ou coûteux (par exemple marchandises, archives…), en dessous de la cote des PHEC, • les mesures de préventions prises sur le bâti pour protéger ces stockages, • les mesures qu'il s'engage à prendre à l'annonce d'une crue par le préfet de police. Equipement des immeubles • les machineries ou les équipements vitaux tels que : arrivées et compteur d'eau, centraux téléphoniques, ascenseurs, installation de climatisation…installés après le 15 juillet 2003 doivent être protégés par cuvelage, un local technique étanche ou tout autre dispositif de protection. Lors d'opérations de gros entretien ou de restauration des installations, des dispositions doivent être prises pour protéger les installations existantes. Les compteurs d'électricité et de gaz doivent, sauf impossibilité technique majeure, être installés au dessus des PHEC préalablement à toute augmentation de la puissance distribuée. Déplacer les tableaux et jonctions hors des parties inondables ou pouvant subir des venues d'eau, prévoir la possibilité d'arrêter les circuits d'éclairage, de prises et de matériels électriques (portes de garages automatisées, machineries d'ascenseurs…) des parties inondables (caves, parkings, rez de chaussée). • Prévoir la possibilité d'isoler les alimentations en fluides qui sont situées sous les PHEC tout en maintenant les alimentations du reste de l'immeuble, • Retirer les autocommutateurs et autres jonctions téléphoniques et télématiques des zones atteintes par les venues d'eau. • S'assurer que les évacuations à l'égout sont munies de clapets anti-retour et que les évacuations éventuelles de sanitaires (lavabos, douches, WC…) installés sous le niveau des plus hautes eaux connues (PHEC) sont bien toutes pourvues de dispositifs d'isolement,

• Prévoir des dispositifs étanches amovibles de protection des accès à l'immeuble (porte d'entrée, portes fenêtres etc.…) jusqu'au niveau atteint par les plus hautes eaux connues, • Prévoir des dispositifs autonomes d'épuisement, de nettoyage et d'assèchement des zones inondées dont la salubrité conditionne le retour de l'électricité. Vous l'aurez compris, l'ensemble de ces mesures tend à limiter les évacuations aux seules parties d'immeubles atteintes par les eaux. Nombre de ces mesures peuvent et doivent être prises en dehors de tout aléa, car lorsque l'alerte sera donnée, les délais de réaction seront très courts (24 à 48 h) et les entreprises, largement mobilisées pour y faire face, ne seront guère disponibles. La ville de Paris et les opérateurs publics prennent les dispositions nécessaires pour maintenir aussi longtemps que possible leur fonctionnement normal aussi bien pour leur propre patrimoine que pour les réseaux qu'ils exploitent. S'il s'avérait que, suivant la montée des eaux, le service devait être interrompu pour sauvegarder des équipements, cette interruption serait limitée dans le temps pour que le retour à une situation normale puisse être effectué dans les délais les plus brefs. De même, si dans chaque immeuble concerné par l'inondation les équipement vitaux sont hors d'eau, des protections périmétriques installées, et des assèchements mis en œuvre, les caves ne seront pas remplies d'eau et le rétablissement des

Mettre en place des protections physiques : • Veiller à la bonne obturation des passages de câbles et canalisations dans les murs périphériques des sous-sols des immeubles (ils doivent pouvoir résister aux venues d'eaux circulant dans les sols), • Prévoir des dispositifs d'obturation étanches pour toutes les ventilations basses et soupiraux situées sous le niveau atteint par les plus hautes eaux connues, SEPTEMBRE 2008

PROFESSIONS IMMOBILIERES

approvisionnements habituels des fluides de l'immeuble pourra s'effectuer sans délais. Dans le cas contraire, l'eau présente dans les caves y restera longtemps car les moyens d'épuisement nécessaires ne seront pas disponibles, et les entreprises spécialisées déborderont d'activité. Pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, les imprudents attendront des réparations que les entreprises ne pourront envisager faute de pouvoir disposer du matériel commandé à des fournisseurs ne pouvant les satisfaire en raison de l'accroissement massif des demandes. Souvenons–nous de la tempête de 1999 pour laquelle il aura fallu plusieurs années aux entreprises de couverture pour venir à bout de l'ensemble des réparations. Ce n'est qu'à l'achèvement des travaux de réparation, et après vérification par des contrôleurs agréés, que l'alimentation par les principaux fluides pourra alors être rétablie en toute sécurité et l'immeuble réintégré par ses occupants. La cartographie du PPRI vous permet de situer votre immeuble au regard des inondations. Mais vous pouvez également visualiser la hauteur atteinte par les eaux grâce aux repères de crue qui ont été implantés dans les zones submergées. Alors, propriétaires et syndics d'immeubles, prenez vos responsabilités et n'attendez pas que le sinistre survienne pour prendre ces élémentaires précautions. C'est à ce seul prix que vos dommages seront indemnisés.

recrutement

RECRUTEMENT Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins TRACFIN Rapport d’activité 2007 TRACFIN concourt au maintien et au développement des circuits financiers ainsi qu’à une meilleure régulation de l’économie. Service à vocation opérationnelle, TRACFIN lutte contre les circuits financiers clandestins, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. L’année 2007, d’un point de vue quantitatif, reste dans la continuité de 2006 avec une croissance modérée du nombre de déclarations de soupçon (DS), évaluée à 3,6% (12.481 DS en 2007 contre 12.047 en 2006). Un accroissement de la participation de l’ensemble des acteurs concernés par la lutte antiblanchiment est toutefois attendu pour l’année 2008 en raison de la transposition de la troisième directive européenne antiblanchiment dont les dispositions s’appuient sur les recommandations du GAFI (Groupe d’Action Financière). Les banques et établissements de crédit, les changeurs manuels et l’assurance représentent 97,4% des émissions de déclarations de soupçon des professions financières. Les professionnels impliqués dans la chaîne antiblanchiment : les organismes financiers (banques, assurances, mutuelles…), les intermédiaires immobiliers, les responsables de casinos, les responsables des groupements, cercles et sociétés organisant des jeux de hasard, des loteries, des paris, des pronostics sportifs ou hippiques, les personnes organisant la vente de pierres précieuses, de matériaux précieux, d’antiquités ou d’œuvre d’art, les experts-comptables, les commissaires aux comptes, les notaires, les huissiers de justice, les administrateurs et mandataires judiciaires, les avocats, les commissairespriseurs judiciaires et les sociétés de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques. Le volume des déclarations de soupçons émises par le secteur de l’immobilier est en progression (+ 400%), mais reste à un niveau faible avec une part sectorielle de 5 (en valeur absolue).

Les tendances du marché du travail en Ile-de-France

Situation de l’emploi en Ile de France en 2007 Selon Raymond LAGRE, Directeur Régional de l’ANPE Ile de France, la baisse du chômage en Ile de France s’est poursuivie en 2007, pour atteindre un taux de chômage historiquement bas de 6,9 % contre 7,5 % au niveau national. Le nombre des demandeurs d’emploi a baissé fortement, surtout pour les demandeurs d’emploi de longue durée (-19,4 % en un an) et les jeunes (-16 %). D’après les dernières données publiées par l’Unédic, le flux de cadres demandeurs d’emploi a diminué de 7,5 % entr 2006 et 2007. Avec 3,8 % de taux de chômage, l’emploi cadre connaît une situation de plein emploi. Mais des différences demeurent selon l’âge : le taux de chômage cadre varie entre 1,6 % pour les moins de 30 ans et 6,4 % pour les 50 ans et plus.

38 000 chômeurs de moins en Ile de France : Au premier trimestre 2008, le taux de chômage continue à diminuer en France (7,2 % de la population active), la tendance serait identique en Ile de France. En mai 2008, le nombre de demandeurs d’emploi en fin de mois a diminué de 9,4 % sur un an en Ile de France. 15 600 créations d’emplois en Ile de France de mai 2007 à mai 2008 : Le nombre d’emplois dans les établissements de

plus de 10 salariés diminue au premier trimestre 2008 (- 0,1%). Les effectifs dans la construction s’inscrivent en hausse (+0,7%) alors que ceux de l’industrie et du tertiaire enregistrent une baisse. Les tendances de l’emploi salarié : Au premier trimestre 2008, Paris affiche une progression de 0,5 % soit 4 600 postes supplémentaires. Les effectifs dans les départements de la petite et de la grande couronne sont stables voire en baisse. Le Val d’oise et l’Essonne affichent les pertes les plus importantes avec respectivement -1,3 % et -0,8 %. Seule l’évolution des Yvelines n’est pas négative. Le tertiaire représentant plus de 81 % de l’emploi total francilien, les tendances sont proches de celles de l’emploi tous secteurs confondus. L’année 2007 affiche une progression de l’emploi supérieure à celle obtenue les années précédentes avec +2,5 %. La hausse de ce début d’année 2008 est plus faible qu’en 2007 avec +0,6 %. Les tendances du chômage : Comme en France, le taux de chômage francilien continue à diminuer au premier trimestre. Il s’établit à 6,6 % contre 7,2 % en France métropolitaine. Tous les départements franciliens affichent une réduction de leur taux de chômage et, plus particulièrement, la Seine Saint Denis (-1,7 point) et les Hauts de Seine ( -1,4 point).

Faciliter les recrutements des entreprises :

L’ANPE s’est engagée auprès de la Halde (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité) pour lutter contre toute forme de discrimination en mobilisant les méthodes favorisant l’égalité des chances. L’ANPE Ile de France a multiplié les actions pour renforcer le recrutement des personnes ayant le plus de difficultés sur le marché de l’emploi, en particulier les jeunes, les seniors et les personnes handicapées. Recruter sans CV et sans discrimination : la méthode de recrutement par simulation de l’ANPE :

Grâce à la méthode de recrutement par simulation (MRS), l’ANPE évalue les candidats non plus sur les diplômes, mais sur leurs aptitudes. Une méthode qui privilégie la diversité et l’égalité des chances. A la demande des entreprises, l’ANPE développe et modélise des exercices concrets correspondant au poste de travail à pourvoir. L’ANPE Ile de France a intensifié, en 2007, ses relations avec les entreprises et les branches professionnelles.

Accompagner les demandeurs d’emploi :

Les jeunes : 800 jeunes diplômés des ˝quartiers sensibles˝ ont trouvé un emploi grâce à l’opération ˝Nos Quartiers ont du talent˝(nosquartiers-talents.com). Les demandeurs d’emploi de longue durée : une solution aux franciliens défavorisés est proposée par les plates-formes d’insertion professionnelle Force et Horizon (www.idf.afpa.fr/espgeneral/etablissements/Plates-formes.HTM). Les séniors : ils étaient dirigeants et responsables de service. Aujourd’hui, ils sont consultants experts, après avoir suivi une formation de 6 mois. ˝Le printemps des séniors˝, une journée organisée par l’ANPE dans les Hauts de seine, permet aux cadres séniors de proposer leurs services aux responsables de petites ou moyennes entreprises (la dernière a eu lieu le 25 septembre 2007 à Puteaux). La fusion ANPE / ASSEDIC

En 2007, ANPE et Assédic ont concrétisé leur rapprochement en mettant en oeuvre des guichets uniques, offrant ainsi des services coordonnés en un même lieu, ou à proximité. Fin décembre 2007, l’Ile de France comptait 63 guichets uniques opérationnels. Pour les demandeurs d’emploi et les entreprises, les guichets uniques présentent trois grands avantages : une unité de lieu, d’action et de temps. Avec à la clé, des conditions d’inscription simplifiées et une prise en charge des demandeurs d’emploi plus rapide. Grâce à ce rapprochement, selon l’ANPE Ile de France, 50 % des demandeurs d’emploi ont retrouvé un emploi dans les 3 mois. 2007 aura été l’année de la consécration pour anpe.fr : le site a décroche le trophée qualiweb/stratégies dans la catégorie Service public. Sources : Rapport d’activité régionale 2007 – ANPE Ile de France Le chômage des cadres : situation fin 2007 - APEC

PREMIERES TENDANCES DE L’EMPLOI Analyse comparée avec l’enquête BMO 2008 / Besoins en Main d’Oeuvre

Sources : GARP – Publication trimestrielle – Juin 2008

Parts des recrutements (en %) l’activité/emploi Nombre de projets Sur les recruteEffectifs totaux prévus Poids de total (en %) de recrutement 2008 ments totaux

Le service Recrutement de la Chambre FNAIM Paris Ile de France La Chambre FNAIM Paris Ile de France a mis en place depuis plusieurs années un service Recrutement pour ses adhérents, animé par Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier, Vice-président de la Chambre chargé du Recrutement et des Délégations Départementales. Les particuliers ont la possibilité de déposer leur CV sur le site de la Chambre : www.fnaim-idf.com ainsi que lors des manifestations de la Chambre : salons professionnels, etc… La Chambre FNAIM Paris Ile de France a signé une convention régionale avec l’ANPE de l’Ile de France, qui a été renouvelé le 22 octobre 2008. Dans le cadre de cette convention, elle a organisé notamment le 23 octobre 2008 un Forum Recrutement en collaboration avec les ANPE spécialisées sur le secteur de l’immobilier en Ile de France, qui a mis en relation des demandeurs d’emploi et des chefs d’entreprise FNAIM Paris Ile de France en recherche de collaborateurs dans les métiers de l’administration de biens, syndics de copropriété, et de la transaction.

SEPTEMBRE 2008

En IDF PARIS SEINE ET MARNE YVELINES ESSONNE HAUTS DE SEINE SEINE SAINT DENIS VAL DE MARNE VAL D’OISE

Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières Toutes activités Activités immobilières

31/12/2007 31/12/2008

31/12/2007

2008

4 083 210 4 126 138 135 058 133 781 1 247 570 1 253 601 66 872 63 626 320 323 327 104 6 019 5 833 400 103 410 142 8 963 9 353 308 086 308 233 5 423 5 687 815 633 819 806 25 339 25 883 387 719 389 472 8 029 8 880 342 881 346 884 9 870 9 228 260 895 270 896 4 540 5 290

100,00 3,31 100,00 5,39 100,00 1,88 100,00 2,24 100,00 1,76 100,00 3,11 100,00 2,39 100,00 2,88 100,00 1,74

290 041 4 213 97 371 1 736 20 769 201 28 551 418 20 613 286 53 579 568 25 026 368 25 472 521 18 661 115

100,00 1,45 100,00 1,78 100,00 0,97 100,00 1,46 100,00 1,39 100,00 1,06 100,00 1,47 100,00 2,05 100,00 0,62

Source : GARP Besoins de Main d’œuvre en Ile de France en 2008

PROFESSIONS IMMOBILIERES

Sur l’emploi total

Au sein de l’activité

31/12/2007 31/12/2008 31/12/2007 7.10 0,10 7,83 0,14 6,48 0,06 7,14 0,10 6,69 0,09 6,57 0,07 6,45 0,09 7,43 0,15 7,15 0,04

7.03 0,10 7,77 0,14 6 ,35 0,06 6,96 0,10 6,69 0,09 6,54 0,07 6,43 0,09 7,34 0,15 6,89 0,04

7,10 3,12 7,83 2,59 6,48 3,33 7,14 4,66 6,69 5,28 6,57 2,24 6,45 4,58 7,43 5,28 7,15 2,54

31/12/2008 7,03 3,15 7,77 2,73 6,35 3,44 6,96 4,46 6,69 5,04 6,54 2,19 6,43 4,14 7,34 5,65 6,89 2,18

manifestations

MANIFESTATIONS

De gauche à droite: René PALLINCOURT, Président de la FNAIM, Georges-Pierre ISSAC, Président de la Caisse de Garantie FNAIM, Jacques TRUFFAUT, Président de l’Amicale FNAIM, Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Région FNAIM Ile de France, Marcel RICARD, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, Emile BEASSE, Secrétaire Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier de la Chambre FNAIM Paris Ile de France

Assemblée Générale de la Chambre FNAIM Paris Ile de France Le 19 juin 2008 au Palais Brongniart Discours d’introduction par Marcel RICARD, Président

Depuis l’an dernier, nous avons quitté les rives de la Seine et la Tour Eiffel pour débarquer cette année dans ce magnifique Palais Brongniart qui fut le temple de la finance et de rêves spéculatifs, pour devenir aujourd’hui un haut lieu d’esthétisme et de convivialité.

Ces paradoxes, pour nous franciliens, sont de véritables opportunités pour voir plus loin et aller plus loin.

tion, notre organisation nationale, la Fédération, l’ESI, la Caisse de Garantie, anticipent tous les jours les mutations du 21ème siècle en se dotant de règles et de structures nouvelles (création de la Chambre Syndicale des Diagnostiqueurs FNAIM) pour développer et accroître les parts de marchés des professionnels, c'est-à-dire de nous tous, face à une concurrence des groupes bancaires et à un environnement juridique français devenu illisible. Ces paradoxes, pour nous franciliens, sont de véritables opportunités pour voir plus loin et aller plus loin. Voir plus loin, c’est innover, et la première partie de notre ordre du jour devrait y contribuer. La présentation des différents rapports et décisions institutionnels va certainement vous Cocktail de cloture

Comme vous l’avez vécu, la navigation depuis douze mois, n’a pas été facile entre des vents optimistes au mois d’août dernier, et les bourrasques et grandes tempêtes jusqu’au mois de mars dernier. Nous sommes rentrés depuis dans une zone d’incertitude et d’attentisme, et nous avons trouvé refuge en ce lieu. Les 1900 adhérents de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ont vécu une situation paradoxale : - Sur le plan politique, une perte de crédit rapide des actions engagées par les Pouvoirs Publics, après la mise en place d’un dispositif financier et fiscal important en juin et septembre derniers, et d’autres réformes qui tentent de moderniser une nouvelle fois notre pays et son fonctionnement. Les résultats des élections municipales en mars dernier en furent le révélateur incontestable, avec ses conséquences dans le domaine qui est le nôtre. - Sur le plan financier, une fragilisation brutale des systèmes financiers et des marchés boursiers, liée aux « subprimes » aux Etats-Unis en août dernier, et à la chute importante du cours du dollar notamment par rapport à l’euro.

Vous avez entendu «paradoxale», et vous avez bien entendu. Depuis un an, en Ile de France la situation économique ne s’est pas détériorée, le taux de chômage a fortement diminué, le pouvoir d’achat des franciliens continue de croître depuis quatre ans, et les marchés immobiliers de notre Région n’ont pas connu de bulle, ni d’effondrement. Le volume des transactions est resté important et les prix en sensible hausse à Paris. Nous n’avons cessé de souligner dans toutes nos interventions publiques et dans les médias que les fondamentaux de nos marchés sont bons, et que les besoins qualitatifs et quantitatifs des franciliens sont loin d’être satisfaits. La difficulté de mobiliser du foncier reste l’enjeu numéro un, et ceci pour de nombreuses années, comme nous l’avons dit aux autorités politiques que nous avons rencontrées, notamment lors des Etats Généraux Franciliens du Logement auxquels nous avons été convié par Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville.

- Sur le plan économique, une accélération de la hausse du prix des matières premières, notamment le pétrole, et du prix des denrées alimentaires.

Paradoxe encore, nous avons fait l’objet de plusieurs campagnes de presse cette année, attaquant nos métiers, alors que les membres de la FNAIM ont toujours été et restent les moteurs de la transformation de la profession : création d’un Code de déontologie il y a deux ans, obligation de formation, publication régulière des chiffres de l’immobilier, etc.

- Sur le plan international, de nouvelles crises écologiques, notamment en Chine.

Paradoxe enfin, dans un pays qui reste dans ses mentalités très conservateur et qui accepte difficilement la mondialisaSEPTEMBRE 2008

PROFESSIONS IMMOBILIERES

surprendre, et vous faire rentrer dans le monde de la communication visuelle que nous avons souhaité mettre en œuvre cette année. Vous allez découvrir notre nouveau logo, qui en est le symbole. Les administrateurs sortants : - Dominique CARTERET - Yves CHEMINAIS - Christiane LEBRUN - Christian LENOTRE - Hélène LERAITRE Ont été réélus.

L’Association Européenne contre les Leucodystrophies (ELA) présidée par Guy ALBA, a organisé le 11 mai 2008 à l’Olympia Bruno COQUATRIX un concert « ROCKAWAY » qui a permis de réunir plus de 40.000 euros en faveur de l’Association.

La Chambre FNAIM Paris Ile de France avait décidé de s’impliquer et de soutenir l’Association ELA dans le combat quotidien qu’elle mène contre ces maladies particulièrement graves et destructrices qui restent, aujourd’hui encore, sans solution, en rejoignant l’ensemble des partenaires qui avaient souhaité faire de cette soirée un grand moment de solidarité. http://www.ela-asso.com

DELEGATIONS DEPARTEMENTALES Tension croissante sur le logement du Val de Marne

Baromètre des Affaires : Tous les six mois, le Baromètre des Affaires, mis en place par l’Agence pour l’Economie en Essonne en partenariat avec la Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Essonne, propose au lecteur le regard que les chefs d’entreprise portent sur la conjoncture et sur différents thèmes d’actualité.

D’après le Baromètre de Juin 2008, « Malgré la mollesse de l’activité économique, les dirigeants d’entreprise ont continué à investir et à recruter ces six derniers mois, ce qui devrait stimuler le marché à court et moyen termes. Le chômage dans le département poursuit son recul sur les trois premiers mois de 2008 (-0,25%), mais sur un rythme légèrement plus faible que celui enregistré à la fin 2007 (-0,35%) ».

Afin de mener une action cohérente répondant aux objectifs du Schéma Régional de Développement Economique, la CGPME Ile de France (Confédération Générale des Petites et Moyennes Entreprises) et la Région Ile de France ont signé un Contrat Régional d’Engagement Professionnel (CREP) pour l’emploi et la formation en Ile de France, le 2 juillet 2008.

Sept types d’actions seront concernées par la mise en œuvre de ce contrat, sur des périodes de deux ou trois ans : 1. Le développement de l’apprentissage 2. La formation professionnelle et le développement des ressources humaines (salariés, demandeurs d’emplois), en s’appuyant sur l’Agefos PME Ile de France 3. Favoriser l’entreprenariat et la transmission d’entreprises 4. Sensibiliser les PME / PMI aux pratiques de l’intelligence économique 5. Lutter contre les discriminations à l’embauche et sur les lieux de travail 6. Sensibiliser les TPE / PME aux démarches de développement durable 7. Valoriser le recours aux groupements d’employeurs. www.cgpme-idf.fr

Le 9 juin 2008 s’est déroulée au Golf de Cély-en-Bière l’Assemblée Générale annuelle de la Chambre de Seine et Marne présidée par Philippe GILLET. Alain GILBERT, Président de la COTRAC a présidé pour la dernière année, les Assemblées Générales Ordinaire et Extraordinaire de la COTRAC le 10 juin 2008 au Pavillon Dauphine à Paris.

Le Baromètre des Affaires est téléchargeable sur les sites internet de l’Agence pour l’Economie en Essonne : http://www.essonne-developpement.com/fr/decideurs_locaux/etudes_doc.php de la Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Essonne : http://www.essonne.cci.fr/informations-economiques/publication

Essonne Conjoncture : Vous trouverez dans le 8ème numéro d’Essonne Conjoncture une analyse du marché de l’immobilier d’entreprise en Essonne : « Que ce soit sur le plan des transactions ou sur celui des surfaces commercialisées, le marché de l’immobilier d’entreprise a connu entre 2004 et 2007 une intense activité. Le nombre de transactions effectuées sur le département s’est accru de 136% et la superficie totale mise sur le marché a progressé de 152% ». Essonne Conjoncture présente également les perspectives de recrutements en Essonne : « Une forte polarisation des embauches apparaît dans les services aux entreprises et à la personne, le BTP et les activités de l’industrie ».

Le 24 juin 2008, le Conseil d’Administration de la COTRAC a élu Didier CAMANDONA des Agences Val Immo et Val Entreprises à Santeny (94) Président de la COTRAC pour une durée de 4 ans. Toutes nos félicitations à Didier CAMANDONA. SEPTEMBRE 2008

Essonne Conjoncture est téléchargeable sur les sites internet : de l’Agence pour l’Economie en Essonne : http://www.essonne-developpement.com/fr/decideurs_locaux/intelligence_eco.php de la Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Essonne : http://www.essonne.cci.fr/informations-economiques/publication

PROFESSIONS IMMOBILIERES

S’appuyant sur les observations du centre de ressources et sur les demandes d’information faites en matière de logement auprès des services de l’ADIL du Val de Marne, les principales problématiques du logement dans le Val de Marne se dégagent. Il apparaît entre autres une tension croissante sur tous les marchés du logement, l’offre étant insuffisante à la demande, l’accès au logement pour les ménages les plus en difficultés dans un département où plus de 40.000 familles demeurent à la recherche d’un logement social, le maintien dans les lieux, la problématique des copropriétés dégradées et la résorption de l’habitat insalubre. www.adil94.org

Le marché du logement neuf en Ile de France – conjoncture du 2ème trimestre 2008, une étude des ADIL d’Ile de France (Associations Départementales d’Information sur le Logement) Le volume des transactions, déjà faible au 1er trimestre, a encore diminué au second. Il accuse une baisse de 28% sur l’année et n’atteint même plus les 3000 unités. Tous les résultats sont à la baisse, exception faite du Val d’Oise qui affiche +14% des ventes sur l’année, mais surtout du fait de résultats désastreux du 2ème trimestre 2007. A l’échelle régionale, les mises en vente ont été ajustées (+1% sur l’année), mais certains départements se démarquent et continuent à optimiser leur stock, notamment Paris, qui bénéficie de la mise en place de plusieurs nouveaux programmes. Outre la décrue des transactions, l’accroissement des stocks (32% sur l’année) et la durée de commercialisation – qui a doublé en un an (14 mois à la fin juin 2008 contre 7 mois il y a un an) – sont des indicateurs qui confirment l’état de santé dégradé du marché.

JURIDIQUE

juridique

LES AVOCATS CONSEILS DE LA CHAMBRE VOUS REPONDENT… CONSTRUCTION - BAUX COMMERCIAUX TRANSACTION - COPROPRIÉTÉ - ENVIRONNEMENT

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Maître Jacqueline BERGEL

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TRANSACTION – BAUX - COPROPRIÉTÉ RESPONSABILITÉ CIVILE ET PÉNALE DROIT DES AFFAIRES ET DES SOCIÉTÉS

Un syndic peut-il substituer un autre de ses confrères dans la gestion d’une copropriété ?

Maître Christelle RIGAL-MEYER

Tél. : 01 46 84 07 34 – Fax : 01 75 43 98 92 E-mail : christelle.rigal.meyer@wanadoo.fr

Une société de syndic cède à une autre les mandats de gestion des immeubles en copropriété. Au cours d’une assemblée générale, les copropriétaires désignent toutefois un nouveau syndic, refusant la candidature de la société cessionnaire. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic qu’il s’est choisi, assigne alors les deux sociétés en paiement de diverses sommes et transmission de pièces et registres comptables. La Cour d’Appel de Versailles a, dans son arrêt du 14 janvier 2008, solidairement condamné les deux sociétés syndic : • Concernant la société cédante, elle juge qu’elle demeure

COPROPRIÉTÉ – DROIT DES AFFAIRES BAUX COMMERCIAUX DROIT DE L’EXPROPRIATION DROIT DES SOCIÉTÉS Maître Stéphane SAINTON

Tél. : 01 40 55 84 80 – Fax : 01 40 55 84 81 E-mail : ssainton@cabavocats.com RESPONSABILITÉ CIVILE – COPROPRIÉTE TRANSACTION - GESTION Maître Sophie SORIA

Tél. : 01 55 35 09 35 – Fax : 01 53 35 09 40 E-mail : ssoria@ddp-avocats.com

Maître James-Alexandre DUPICHOT Avocat à la Cour

Maître Patrice LEBATTEUX

Tél. : 01 47 20 01 01 – Fax : 01 40 70 11 29 E-mail : scp@zurfluh-lebatteux.fr

FISCALITÉ Maître Jean SCHMIDT

Tél. : 01 46 33 03 94 – Fax : 01 40 46 85 47

Maître Agathe CORDELIER

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Maître Christelle RIGAL-MEYER Avocat à la Cour

Un administrateur de biens peut-il engager son mandant en application de la théorie du mandat apparent ?

PROCÉDURE - COPROPRIÉTÉ Maître Brigitte REGNAULT

HUISSIER DE JUSTICE

Tél. : 01 56 33 72 00 – Fax : 01 56 33 72 09 E-mail : brigitte.regnault@regnault-avocats.com

Maître Philippe VITTU

Maître Bernard CANCIANI Avocat à la Cour Un locataire commercial a réalisé des travaux, en 1998, dans les locaux qu’il occupe. Le bail, alors en cours, est venu à expiration en 2000. Il a été renouvelé et le loyer du nouveau bail a été fixé d’un commun accord entre les parties au loyer plafonné. Le bailleur peut-il espérer tirer profit des travaux réalisés en 1998 en matière de déplafonnement du loyer du bail qui prendra effet en 2009?

Dans l’hypothèse où les travaux réalisés au cours du bail expiré en 1998 ont été à l’origine d’une modification des caractéristiques des locaux, le bailleur aurait pu, lors du renouvellement de ce bail, en 2000, demander, sous réserve que cette modification soit notable, le déplafonnement du loyer sur le fondement des dispositions actuelles des articles R 145-3 et R 145-4 du Code de Commerce ( ancien article 23-1 du décret du 30 septembre 1953). Mais, en l’espèce, il ne l’a pas fait. Le problème se pose donc de savoir si les effets de cette négligence sont irréversibles ou si, au contraire, le bailleur peut espérer obtenir le déplafonnement du loyer du bail qui prendra effet en 2009, à raison des travaux réalisés en 1998 par le preneur. Le bailleur « négligent » pourra parvenir à ses fins mais à la condition suivante. Il devra être en mesure d’établir que les travaux réalisés par le preneur en 1998, s’ils ont conduit à une modification notable des caractéristiques des locaux, peuvent être considérés également comme des travaux d’amélioration au sens de l’ancien article 23-3 du décret du 30 septembre 1953,

Tél. : 01 46 05 54 30 – Fax : 01 48 25 00 31 E-mail : etude@etude-vittu-pommier.com

aujourd’hui codifié sous l’article R 145-8 du Code de Commerce ; il pourra alors revendiquer le déplafonnement du loyer du bail qui se renouvellera en 2009 dès lors que, s’agissant de travaux qualifiables également de travaux d’amélioration, le déplafonnement ne peut être demandé qu’à l’occasion du deuxième renouvellement suivant la réalisation des travaux. Si ces travaux qui ont induit par ailleurs une modification notable des caractéristiques des locaux ne peuvent pas être qualifiés parallèlement de travaux d’amélioration, le bailleur ne devra nourrir aucun espoir d’en tirer profit à l’occasion du renouvellement du bail, en 2009. Mais s’ils peuvent recevoir la double qualification de travaux à l’origine d’une modification notable des caractéristiques des locaux, d’une part, et de travaux d’amélioration, d’autre part, le bailleur n’aura pas à regretter d’avoir « omis », en 2000, de s’en prévaloir sur le fondement des dispositions de l’ancien article 23-1 du décret de 1953 . Une fois n’est pas coutume : la négligence se révèlera payante. En effet, dans cette hypothèse, au regard de la jurisprudence, c’est alors la qualification de travaux d’amélioration qui prévaut et, dans ces conditions, le bailleur ne pourra se prévaloir de ces travaux qu’en 2009. Toute demande de sa part visant au déplafonnement du loyer, en 2000, fondée sur une modification notable des caractéristiques des locaux, se serait, selon toute probabilité, en effet, heurtée à la qualification par le juge des baux commerciaux, à la demande du preneur ou d’office, de travaux d’amélioration des travaux réalisés en 1998 et ainsi aurait été rejetée comme étant prématurée. Reste que les textes ne précisent pas suffisamment ce qu’il convient d’entendre par travaux d’amélioration ce qui n’est pas sans poser de difficulté à l’occasion de ce genre de débats…

SEPTEMBRE 2008

Depuis un revirement intervenu par un arrêt du 31 janvier 2008 (Cass. Civ. 3, 31 janvier 2008, n° 0515774, FS-P+B+R+I), la Cour de cassation estime que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives de la loi « Hoguet ». C’est dans la droite ligne de ce premier arrêt que s’inscrit la décision du 5 juin 2008 (Cass.civ. 1, 5 juin 2008, n° 0416368, M. Constantinos Condogiannis, FS-P+B+R+I). En l’espèce, les locataires d’une maison à usage d’habitation avaient déclaré accepter l’offre de vente accompagnant un congé délivré par un administrateur de biens. Le même jour, l’administrateur de biens leur faisait part du retrait de cette offre. Les locataires ont alors assigné le propriétaire et l’administrateur de biens afin de voir constater la caractère parfait de la vente.

Maître Stéphane SAINTON Avocat à la Cour Compromis ou promesse unilatérale ?

Dans un arrêt du 27 mars 2008, la Cour de Cassation a semble t-il ouvert de nouvelles pistes de réflexion pour les rédacteurs de ces actes. Schématiquement, on peut retenir que le compromis est une vente parfaite, constatable judiciairement, dès lors que les conditions suspensives prévues à l’acte sont réalisées, et ce sans qu’il y ait lieu à confirmation des engagements réciproques d’achat et de vente qu’il contient. En revanche, la promesse unilatérale de vente ne devient vente qu’après réitération, par son bénéficiaire, de sa volonté d’acquérir et ce via la levée de l’option qui lui a été consentie. Mais quid en cas de rétractation du promettant avant l’expiration du délai consenti au bénéficiaire pour lever cette option ? La Jurisprudence sur le fondement de l’article 1142 du Code

PROFESSIONS IMMOBILIERES

contractuellement responsable de la gestion de la copropriété jusqu’à la désignation du nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Eu égard au caractère intuitu personae de son contrat, le syndic ne pouvait se substituer, seul, une autre personne dans l’exercice de ses fonctions (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965). • Concernant la société cessionnaire, la Cour relève la gestion de fait tant à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à l’égard du syndic cédant. Le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en répétition de l’indû. Le syndic cessionnaire est condamné à relever le cédant de toutes les condamnations prononcées à son encontre. En revanche, la Cour relève que le syndicat ne peut fonder sa demande sur la théorie du mandat apparent (article 1998 Code Civil), ne pouvant exciper d’aucune croyance légitime en l’existence d’un mandat confié à la société cessionnaire. (CA Versailles 4ème chambre, 14 janvier 2008, n°06/02562, Syndicat des copropriétaires la Caravelle et a. c/ Société Evidence Gestion)

Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et souligne que, pour décider que le propriétaire était engagé par l’offre de vente délivrée à ses locataires et que la vente était parfaite, la cour d’appel s’est fondée sur l’existence d’un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que l’administrateur de biens avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur. La Cour de cassation estime que, ce faisant, les juges du fond ont violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la clause. Au visa des principes rappelés par ces textes, la Cour de cassation énonce que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives. En application de ces principes, les tiers devront s’assurer des pouvoirs formels de représentation du mandataire, pouvoirs étant seuls de nature à engager le mandant. De même, le mandataire devra, préalablement à toute initiative au nom de son mandant, formaliser ses relations avec ce dernier et encadrer son pouvoir de représentation.

Civil n’accorde alors au bénéficiaire de la promesse qu’une réparation financière de son préjudice et celui-ci doit faire son deuil de la possibilité qui lui avait été offerte d’acquérir. Mais l’impact d’une sanction financière en cas de surenchère et dans un contexte de flambée des prix peut s’avérer peu dissuasif. Dans son arrêt du 27 mars 2008, la Cour de Cassation a indiqué que « les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. » Même si dans l’espèce qui lui était soumise, la Cour Suprême a approuvé la Cour d’Appel d’avoir statué au visa de l’article 1142 du Code Civil, en n’offrant qu’indemnisation pécuniaire au bénéficiaire de la promesse. Cette décision ouvre de nouvelles voies de rédaction et confirme en tout état de cause la nécessité impérieuse, avant d’engager les parties dans un cadre juridique (compromis synallagmatique ou promesse unilatérale) de s’assurer de leur volonté réelle de donner à leurs engagements un degré d’efficacité suffisant.

juridique

Maître Philippe VITTU Huissier de justice A quelle date prend effet la demande de renouvellement d’un bail commercial ?

La demande de renouvellement du locataire n’obéit pas aux mêmes règles que le congé du point de vue de sa prise d’effet. En cours de bail, la demande doit être signifiée dans les six derniers mois du contrat, pour prendre effet à sa date d’échéance, avec un renouvellement le lendemain (article L. 145-10, 1er alinéa, du Code de commerce) ; signifiée plus de six mois avant le terme, elle est nulle (Cour de cassation, 11 février 1987). En cours de tacite reconduction, elle prend effet au terme d’usage qui la suit immédiatement (article L. 145-12, dernier alinéa) : ainsi, à Paris, une demande de renouvellement signifiée le 3 juillet mettra fin au bail en cours le 30 septembre suivant, pour un renouvellement au 1er octobre.

Maître Jacqueline BERGEL Avocat à la Cour Dans quelle mesure l’assemblée générale des copropriétaires peut-elle se fonder sur les dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, issue de la loi SRU, pour modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 (majorité des votes exprimés) ?

Le règlement de copropriété ne peut être modifié qu’à l’unanimité des copropriétaires, (sauf pour les dispositions concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, où la majorité de l’article 26 de la loi suffit). Toutefois, la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (loi SRU) a inséré un article 49 dans la loi du 10 juillet 1965, qui crée une exception à cette règle de l’unanimité. En effet, cette disposition permet, dans un délai de 5ans (porté ensuite à 8, donc encore en vigueur pour quelques

Maître Christian FREMAUX Avocat à la Cour En matière de licenciement, la forme peut-elle influer sur le fond ?

Les règles de procédure du licenciement (convocation, entretien préalable et notification) fixées par le Code du Travail doivent être strictement observées, elles sont garantes du respect des droits du salarié. Les enjeux et les conséquences sont importants pour le salarié mais aussi pour l’employeur : pour une simple question de forme, l’addition risque d’être plus ou moins sévère. Si la procédure n’est pas observée, lorsque le salarié licencié a au moins deux ans d'ancienneté et que l'entreprise compte au minimum 11 salariés, l'employeur sera amené à verser au salarié une indemnité limitée à un mois de salaire au plus ; sanction de la forme ; Et si le licenciement est sans cause réelle et sérieuse, sera due une indemnité qui ne peut être inférieure aux salaires des six derniers mois, (code travail ancien art. L. 122-14-4) ; sanction du fond. Il ne peut y avoir de cumul entre ces deux indemnités, la Cour de cassation rappelle souvent ce principe ; ainsi, une cour d'appel qui avait accordé les deux indemnités à un salarié

Il existe une incertitude sur la date d’effet d’une demande de renouvellement signifiée en cours de tacite reconduction lorsqu’il n’existe pas d’usage local, la jurisprudence étant rare sur ce sujet et de surcroît hétérogène : on considère souvent qu’il faut alors se référer aux termes contractuels d’exigibilité du loyer, ce qui correspond à l’usage parisien pour un quittancement trimestriel (en ce sens, Cour de Montpellier, 21 mai 1997) ; dans un arrêt du 11 octobre 2007, la Cour de Rouen a préféré retenir la date mentionnée par le bailleur dans son acceptation. La question n’est pas sans importance : bien souvent, le locataire signifie sa demande pour interrompre la tacite reconduction avant que le bail n’atteigne une durée de douze ans, durée au-delà de laquelle le déplafonnement du loyer de renouvellement est acquis (article L. 145-34, dernier alinéa). NB: l'article 45 de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 modifie l'article L. 145-12 du code de commerce en remplaçant les mots "terme d'usage" par "premier jour du trimestre civil". mois) à compter de sa promulgation (13 décembre 2000), de voter, à la simple majorité de l’article 24 (majorité des votes exprimés), « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement » . Pour préciser ce qu’il convient de qualifier «d’adaptations», la Cour d’Appel de Paris (23ème Chambre Section B 3 avril 2008, RG n°07/11303) a confirmé un jugement qui avait validé le recours à ce texte s’agissant de « dispositions très anciennes devenues inadaptées et obsolètes, ce qui n’a pas eu d’effet juridique et ne peut donc servir de fondement à une annulation » de l’assemblée générale. La Cour a considéré que ces modifications, qui ne concernaient selon elle en l’espèce ni « l’administration, ni la jouissance, ni l’usage des parties communes » entraient « dans le cadre de la mise à jour nécessaire ». Dès lors, l’assemblée générale, qui avait voté à la majorité de l’article 24 ces adaptations et non à l’unanimité ou à la majorité renforcée de l’article 26, n’encourt pas l’annulation.

soit 7 mois de salaire, s’est vue censurer. (Cass. soc. 31 mai 2007, n°06-41916 FD). Parfois, il est difficile de distinguer entre les règles de forme et les règles de fond, preuve en est donnée, une fois encore par la jurisprudence. L’entretien préalable doit pouvoir permettre au salarié d’apporter des explications dans le cadre d’une décision qui n’est pas encore prise, du moins en théorie, ce qui est essentiel, le législateur ayant voulu que les faits déjà établis, objet de la convocation, soient discutés d’une façon contradictoire entre l’employeur et le salarié. Un exemple récent (Cass. soc. 28 mai 2008, n° 07- 41735) illustre bien la difficulté : deux jours avant l’entretien préalable, le directeur annonce aussi verbalement le licenciement à son salarié ; on aurait pu penser que le non-respect de cette règle faisait encourir à l’entreprise un montant limité à un mois de salaire, s’agissant d’une règle de forme d’autant plus que les faits fautifs avaient été reconnus par le salarié lors de l’entretien et que le licenciement avait été régularisé par l'envoi postérieur d'une lettre de rupture conforme. Il n’en est rien. Le raisonnement suivi par la cour suprême est le suivant : un licenciement verbal est forcément dépourvu de motif de rupture et, dès lors, dépourvu de cause réelle et sérieuse. La rupture a été ainsi sanctionnée par une indemnité de 6 mois de salaire pour une parole prononcée à contretemps. Le silence est donc, toujours, d’or. SEPTEMBRE 2008

Des difficultés juridiques de la colocation et de la location de chambre chez l’habitant Par Emilie BRUNET, Consultante Juridique à la Chambre

Dans son rapport remis au Gouvernement en mai 2006, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a souligné une hausse des loyers de 3,9% pour l’année 2005. Le constat d’une augmentation continue des loyers et du coût de la vie a depuis été mis en évidence même si celle-ci a été en retrait significatif par rapport à l’évolution connue en 2005. Au cours de l’année 2006, les loyers du parc locatif privé ont augmentés en moyenne de 3,5% à Paris. Les candidats à la location ont été par conséquent contraints de trouver des solutions alternatives pour se loger. La colocation et la location d’une chambre chez l’habitant se sont ainsi développées ces dernières années. Véritables phénomènes de mode, ces deux systèmes permettent de se loger moyennant un loyer plus accessible et également de vivre en communauté pour ceux qui ne veulent pas s’installer seuls. Les techniques utilisées par les bailleurs et les locataires afin de mettre en place ces modes de cohabitation sont nombreuses. I) Pratique de la colocation et de la cohabitation La situation la plus répandue consiste pour le bailleur à faire signer dès l’origine un seul bail à plusieurs co-preneurs. La notion de co-titulaires du bail est alors utilisée. Sont également visés par cette expression, les locataires qui entrent dans le logement en cours de bail et qui, avec l’accord du bailleur, sont inscrits au contrat de location via la signature d’un avenant au bail. Dans un tel cas, le bailleur conclura généralement un bail meublé si le logement comprend les éléments suffisants à l’installation immédiate des locataires ou, à défaut, un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 si le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Les locataires disposent alors d’une jouissance exclusive qui leur est accordée sur leur chambre et d’une jouissance partagée sur les autres pièces du logement.

nels. Le bail prévoit en effet très souvent un droit de jouissance exclusif sur une partie de l’habitation et organise un partage ou des interdictions pures et simples de jouissance sur les autres parties du logement. Les restrictions peuvent ici devenir beaucoup plus importantes que dans le cadre d’une colocation. Le propriétaire du logement interdit souvent au locataire de recevoir des visiteurs dans le logement ou d’en occuper certaines pièces (salon, salle à manger etc.). Enfin, certains bailleurs concluent purement et simplement plusieurs baux successifs sur un même logement, chaque bail octroyant une jouissance exclusive sur une chambre déterminée et une jouissance partagée sur le reste du logement.

II) Compatibilité avec le droit des baux ?

Le bailleur peut également décider de signer avec l’ensemble des locataires un nouveau contrat de location. Néanmoins, cette solution n’est pas très intéressante pour le bailleur qui s’engage pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans. Il sera contraint d’attendre la fin de cette durée s’il souhaite notifier un congé à ses co-preneurs.

L’ensemble de ces aménagements entre en contradiction avec certaines des dispositions du code civil. La principale atteinte est celle portée à l’article 1709 du code civil qui qualifie le bail de « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix ». La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 11 janvier 2006 a considéré que cet article imposait la jouissance exclusive du local. La Cour indique en effet que ne peut être qualifié de bail, une convention de mise à disposition d’une piscine et de vestiaires à un ensemble de personnes dès lors qu’une libre disposition à usage exclusif d’un local n’est pas assurée.

Mais cette technique n’est pas la seule utilisée. La formule de la location d’une chambre chez l’habitant tend, en effet, à se développer. Très répandue auprès des étudiants, ce mode de location nécessite de nombreux aménagements convention-

De plus, le bailleur est également tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. L’entrée dans les lieux de nouveaux locataires en cours de bail ainsi que

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juridique l’obligation de jouissance partagée ou l’interdiction d’occuper certaines pièces du logement portent atteinte à cette obligation de jouissance paisible. La question se pose également de la mise en application de la présomption de responsabilité posée à l’article 1732 du code civil et qui pèse sur le locataire en cas de dégradations ou de pertes survenues dans le logement loué. Cette présomption, qui découle de l’existence d’un droit de jouissance exclusif du locataire sur le logement loué, ne peut valablement être maintenue dans l’hypothèse d’une chambre louée chez l’habitant par exemple. Ces différentes remarques font naître une interrogation importante qui consiste à savoir quel type de bail pourra par conséquent être conclu dans le cadre de tels aménagements. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui imposent au bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement (article 6) et qui pose une présomption de responsabilité du locataire en cas de dégradations survenues dans le logement (article 7), sont d’ordre public. Il ne peut par conséquent y être dérogé par convention contraire. De plus, l’introduction d’un nouveau locataire dans les lieux, par la signature d’un avenant à un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, peut avoir pour conséquence de lui faire bénéficier de moins de droits que n’en dispose son colocataire. Ce dernier bénéficie en effet d’un bail d’une durée de 3 ou 6 ans tandis que le nouvel entrant ne dispose que de la durée qui reste à courir. Ainsi, dans l’hypothèse d’un bail signé en 2005 et d’un avenant signé en 2007, si le bailleur donne congé aux co-preneurs en 2008, le locataire entré dans les lieux en 2007 n’aura pu bénéficier de la durée légale de 3 ans. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose une durée minimum de trois ans pour les baux conclus avec un bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale, est également d’ordre public. Le co-preneur qui n’aura pu bénéficier de cette durée d’ordre public pourrait solliciter auprès d’un tribunal le respect de cette disposition. Le bail meublé quant à lui ne pourra être utilisé que dans l’hypothèse d’un logement comprenant les éléments de confort nécessaires à une installation immédiate des locataires tels que définis par la jurisprudence. La Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt rendu le 18 juin 2007, a requalifié en contrat de location meublée, un bail verbal consenti par un propriétaire sur une chambre aménagée dans un appartement. Le reste du logement était occupé par un autre locataire. Selon la Cour, l’accord verbal passé entre le preneur et le propriétaire constitue un bail meublé dont le régime ne relève pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que la chambre, objet du présent accord, non autonome et comprise au sein d’un appartement comprenant d’autres occupants, est pourvue des meubles nécessaires à son usage. Cet arrêt apporte donc une solution en matière de location d’une chambre meublée.

DISCRIMINATION : 6% DES RECLAMATIONS CONCERNENT LE LOGEMENT SOCIAL ET PRIVE La Haute Autorité de lutte contre les discriminations (HALDE) annonce une augmentation du nombre des réclamations dans le domaine du logement. Celui-ci est en effet passé de 177 pour l’année 2006 à 380 en 2007, soit 6% de l’ensemble des réclamations. Sur ce nombre, 202 ont été enregistrées dans le logement public et 178 dans le logement privé. Dans le chapitre 5 de son rapport annuel, elle présente le logement comme son « domaine prioritaire d’action et de réflexion (…) durant l’année 2007». Ses délibérations et les décisions de justice mettent en évidence des discriminations dans les secteurs du logement privé et social tels que des refus de location liés aux origines du demandeur. Selon cette haute autorité indépendante, l’existence de pratiques discriminatoires serait favorisée dans le secteur public du logement par une absence de règle dans le cadre de la procédure d’attribution des logements et par une constante augmentation des demandes. Afin de lutter contre ces pratiques, la HALDE a procédé, au travers de partenariats et de groupes de travail auxquels la FNAIM a participé, à la diffusion de brochures d’information et à l’élaboration d’un code de bonne conduite. Ses délibérations et médiations ont d’ores et déjà été suivies d’effets. 69% des recommandations émises ont ainsi donné lieu à des modifications législatives ou réglementaires. La HALDE préconisait notamment, dans une délibération n°2005-36 du 26 septembre 2005, une modification des dispositions du code civil en matière de cautionnement. L’article 2018 du code civil posait en effet des conditions de résidence des personnes se portant caution. L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 (article 87) et dispose désormais que « Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ». Des « testing » ont également été menés. Au regard des résultats obtenus, un grand nombre d’actes de discriminations ne donnent pas lieu au dépôt d’une réclamation devant la HALDE. Le nombre de délibérations rendues reste inférieur aux chiffres relevés au cours de ces « testing ». La HALDE a également largement utilisé la médiation ainsi que la possibilité qui lui est offerte de présenter ses observations devant le juge. Ces interventions ont eu des conséquences importantes puisque 83% de ses observations devant les tribunaux ont été retenues. Elle décrit au sein de son rapport annuel les deux procédures judiciaires ouvertes aux victimes de discriminations. Ces recours devant le juge civil ou pénal présentent les différences suivantes :

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- Le juge pénal peut sanctionner d’une peine d’emprisonnement l’auteur d’une discrimination ou octroyer une réparation financière à la victime. Le juge civil ne dispose quant à lui que de cette deuxième option. - Au civil, le demandeur doit uniquement apporter des éléments de fait susceptibles de révéler l’existence d’une discrimination. La charge de la preuve repose alors sur le défendeur qui doit justifier son refus de location. Devant le juge pénal, les règles sont plus strictes à l’égard du demandeur qui doit apporter la preuve de l’infraction. Néanmoins, celle-ci pourra se faire par tous moyens. - Devant le juge pénal, tout refus de vente ou de location, et ce quelque soit le nature du bien visé (meublé, saisonnier, résidence secondaire, baux professionnels …), peut faire l’objet d’une action. Le recours civil n’est ouvert qu’aux seuls refus discriminatoires de location de locaux à usage d’habitation principale (et leurs accessoires). La seule exception à cette règle concerne les discriminations fondées sur l’origine qui peuvent faire l’objet d’une action quelque soit la nature du bien concerné. Enfin, le recours civil n’est pour l’instant pas ouvert aux discriminations fondées sur l’âge. La HALDE préconise une série de mesures afin de lutter contre les discriminations dans le logement. Un rappel de certaines de ces propositions est intéressant : - Créer un organisme public de paiement des loyers afin de supprimer les cautionnements et de faire disparaître les distinctions fondées sur la nature du contrat de travail lors du choix du locataire. - Harmoniser le cadre législatif, par l’intégration des 18 critères de discrimination prohibés par le code pénal et le code du travail dans la loi de 2004 sur l’amélioration des rapports locatifs et par une assimilation des couples pacsés et mariés. - Poursuivre l’effort de formation des professionnels de l’immobilier et de sensibilisation des bailleurs. - Développer l’attractivité du territoire et définir une véritable politique du logement. - Mettre en place un cadre juridique précis afin de régir la procédure d’attribution des logements et d’offrir plus de transparence. - Encadrer les enquêtes sociales pour éviter le risque de violation de la vie privé et des libertés. - Créer une autorité indépendante chargée de contrôler les conditions d’attribution de logement et d’effectuer une évaluation annuelle des engagements pris en matière de diversité sociale. - Désigner un organisme indépendant dont la mission consisterait à réaliser des enquêtes quantitatives et qualitatives. - Prendre en compte l’évolution de la composition des ménages au cours du temps (naissance d’un enfant ou départ du foyer des enfants) afin de favoriser les échanges de logements entre locataires sociaux. - Adopter une véritable politique de l’accessibilité qui permettrait la mise en œuvre effective d’un principe de priorité des

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personnes handicapées. - Donner une définition claire à la notion de mixité sociale afin d’éviter tout risque d’interprétation discriminatoire. La FNAIM et la Chambre FNAIM Paris Ile de France ont également mené de nombreuses actions en faveur de la lutte contre les discriminations. Le 12 décembre 2005, la FNAIM à adoptée son Code d'Ethique et de Déontologie. Le professionnel adhérent est tenu, en vertu de ce code, d’exercer son activité sans appliquer de discrimination vis-à-vis des personnes physiques ou morales. Elle a également signé une convention de partenariat avec la HALDE ce même jour dont les objectifs sont les suivants : - construire des outils de sensibilisation à la lutte contre les discriminations; - Sensibiliser les adhérents de la FNAIM ; - Développer un engagement réciproque d'information; - Elaborer des outils afin de favoriser et d'identifier les bonnes pratiques; - Promouvoir les différentes actions menées par chacun des signataires. La FNAIM en partenariat avec SOS racisme a participé à la diffusion de films pédagogiques sur le thème de la lutte contre les discriminations. Ils ont notamment été présentés lors des réunions des Délégations Départementales organisées par la Chambre. Au cours de ces réunions, les dispositions relatives à l’interdiction de toute discrimination contenues dans le code d’Ethique et de Déontologie sont rappelées aux adhérents. La Chambre FNAIM Paris Ile de France a également désigné un représentant dans les COPEC de chaque département de la Région Ile de France.

juridique

LES BAUX COMMERCIAUX : QUE PREVOIT LA LME ? La loi de modernisation de l’économie (LME) publiée au journal officiel du 5 août dernier présente de nombreuses mesures qui intéressent le droit immobilier. Un ensemble de modifications fondamentales touche les baux commerciaux : - L’accord interprofessionnel, signé le 20 décembre 2007, qui avait institué l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), applicable uniquement aux signataires de cet accord est validé par les articles 40, 41 et 47 de la loi du 4 août 2008. L’ILC intègre trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) à proportion respective de 50%, 25% et 25%. Un Décret simple doit venir préciser le champ d’application de cet indice ainsi que les conditions de sa publication par l’Insee. - En vertu de l’article L145-1 modifié par l’article 42 de la loi, « Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds ». Cette nouvelle disposition met fin à une jurisprudence sévère de la cour de cassation qui imposait l’immatriculation de l’ensemble des copreneurs ou coindivisaires. - L’article 43 de la loi de modernisation de l’économie offre la possibilité d’étendre conventionnellement l’ensemble des dispositions des baux commerciaux aux locations consenties sur des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel par dérogation à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 relatif au bail professionnel. Cette soumission volontaire existait déjà mais n’était que partielle. Les parties devaient tout de même respecter les dispositions d’ordre public de l’article 57A dès lors qu’elles étaient contraires aux dispositions relatives aux baux commerciaux. La cour de cassation, dans un arrêt rendu le 7 novembre 2001 a ainsi considéré que la faculté de résiliation triennale devait être écartée dans une telle hypothèse. En effet, l’article 57A prévoit une faculté de résiliation du bail à tout moment en faveur du locataire sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. Il en résultait une application cumulée des deux législations, désormais supprimée.

Etat de l’installation intérieure d’électricité : gardez le fil….

- Plusieurs baux dérogatoires successifs peuvent désormais être conclus en application de l’article 44 de la loi de modernisation de l’économie dès lors que leur durée cumulée ne dépasse pas 2 ans.

Par Laetitia CUVILLIER, consultante juridique à la Chambre

- L’article 45 de la loi prévoit également un ensemble de modifications essentielles telles que la suppression de la forclusion, la mise en place d’une reconduction tacite du bail « à défaut de demande de renouvellement » et la disparition de la référence aux usages locaux qui est remplacée par celle du « dernier jour du trimestre civil ». - Une dernière disposition de la loi apporte une modification à l’article L145-29 du code de commerce qui organise les conditions de libération des lieux en cas d’éviction du locataire. Cet article, dans son ancienne rédaction, prévoyait que le locataire, en cas d’éviction, devait remettre au bailleur les lieux « pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d’un séquestre». L’article 46 de la loi offre au locataire un droit de maintien dans les lieux d’une durée de 3 mois et la procédure est ainsi simplifiée. Cette volonté de simplification du législateur est également illustrée par la suppression de la référence aux usages locaux qui est remplacée par celle du «dernier jour du trimestre civil», visée précédemment. L’objectif de cette loi consiste également à moderniser les baux commerciaux.

Dans un avis rendu en 2003 relatif aux installations électriques anciennes, la Commission de la Sécurité des Consommateurs (CSC), a fait état de différentes statistiques révélatrices de l’état de danger de certaines installations. C’est ainsi que chaque année les professionnels de l’électricité comptent plusieurs milliers d’accidents corporels (dont environ 100 sont mortels) et plus de 80 000 incendies. Ces incendies font quant à eux 8 000 victimes dont 400 décès par an 1 sachant qu’un incendie domestique sur quatre serait dû à des installations électriques défectueuses 2. Eu égard à cette situation préoccupante et afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (ce qui n’implique pas cependant la conformité de l’installation par rapport à la réglementation en vigueur), la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a créé un état de l’installation intérieure d’électricité. Ce document, intégré au dossier de diagnostic technique entré en vigueur le 1er novembre 2007, complète les différentes informations que doit déjà donner, à l’acquéreur, le vendeur d’un immeuble bâti sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Celles-ci sont relatives : - à la présence de plomb, d’amiante, de termites, - aux états de l’installation intérieure de gaz et des risques naturels et technologiques, - à la performance énergétique du bâtiment. Notons que ce dossier comprend en outre une information relative à l’assainissement non collectif qui deviendra effective à compter du 1er janvier 2013. Dans la mesure où un décret du 22 avril 2008 (décret n°2008-384, JO du 24 avril 2008) et deux arrêtés du 8 juillet 2008 (arrêté du 8 juillet 2008 déterminant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation ainsi que l’arrêté de la même date fixant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état de l’installation intérieure d’électricité et critères d’accréditation des organismes de certification, JO du 23 juillet 2008) sont venus préciser cette obligation d’information du vendeur, il convient aujourd’hui d’en fixer son contour et ses modalités.

L’entreprise et le contrôle URSSAF, Guide pratique 2008 du MEDEF : Présenté sous forme de fiches pratiques sur les outils juridiques, techniques et politiques, ce guide propose d’aider les chefs d’entre à se préparer à l’éventualité d’un contrôle URSSAF et de l’accompagner dans ses relations avec cet organisme durant ce contrôle. Ce guide est disponible auprès des Services ETP (Editions et Services Techniques Professionnels) 55 avenue Bosquet, 75330 Paris Cedex 07, tél. 01.53.59.19.19.

Quand doit être fourni l’état de l’installation intérieure d’électricité ? L’état de l’installation intérieure d’électricité doit être produit en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation et de ses dépendances lorsque l’installation intérieure d’électricité est réalisée depuis plus de quinze ans. 1- Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) 2- Centre National de Prévention et de Protection (CNPP)

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les professionnels de l’électricité comptent plusieurs milliers d’accidents corporels et plus de 80 000 incendies. (…) un incendie domestique sur quatre serait dû à des installations électriques défectueuses. Concernant plus particulièrement les ventes de lots de copropriété soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, il est prévu que ce document ne porte que sur la partie privative du lot. L’état est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, sous peine, pour le vendeur, de ne pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Qui peut réaliser l’état de l’installation intérieure d’électricité ? L’état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé par un opérateur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, ayant souscrit une assurance professionnelle et présentant des garanties d’impartialité et d’indépendance (c’est-à-dire sans lien avec le propriétaire ou son mandataire ou encore avec une entreprise amenée à réaliser des travaux sur les immeubles sur lesquels un état doit être réalisé). Afin de permettre au propriétaire de vérifier que ce professionnel peut établir cet état, l’opérateur lui remet un document par lequel il atteste sur l'honneur qu'il est en situation régulière au regard des textes applicables et qu'il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Comment est réalisé l’état de l’installation intérieure d’électricité ? L’état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé suivant certaines exigences méthodologiques fixées par le 1er arrêté du 8 juillet 2008. Il intervient dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.

juridique Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Lors de l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’opérateur examine, par examen visuel et essais ou mesurage, sept points (pour la liste cf. 1er arrêté du 8 juillet 2008) afin d’identifier d’éventuelle(s) anomalie(s). Il donne lieu à un rapport de visite en français conformément au modèle fourni par le texte visé plus haut mais les constations ne débouchent pas sur une obligation pour le vendeur de procéder à des travaux. L’état sera mis en œuvre sur la base de la norme expérimentale XPC 16-600 éditée en Août 2007 et rectifiée en novembre 2007 par l’union technique de l’électricité. Entrée en vigueur du l’état de l’installation intérieure d’électricité ? C’est à partir du 1er janvier 2009 que cette obligation deviendra effective sachant que deux autres documents pourront faire office d’état de l’installation intérieure d’électricité, dès lorsqu’ils auront été établis depuis moins de 3 ans à la date à laquelle l’état devra être produit. Il s’agit : - de l’attestation de conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur délivrée par l’installateur et visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie en application du décret n°72-1120 du 14 décembre 1972 3, - du diagnostic réalisé avant l’entrée en vigueur du décret du 22 avril 2008, dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs d’électricité et définies par un arrêté qui est attendu. Enfin, un décret à paraître, fixera la durée de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité qui devrait être de trois ans.

3- Le Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Electricité (CONSUEL) a été agrée par arrêté du 17 octobre 1973 pour exercer le contrôle de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes en vigueur

Les nouveaux délais de prescription Par Sandrine AULIAC-PLOUZEAU, Consultante Juridique à la Chambre

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a été publiée au Journal officiel le 18 juin. Elle vise à moderniser les règles de prescription en matière civile uniquement et à leur donner un caractère plus lisible et plus cohérent. Ces nouvelles règles s’appliquent à compter du lendemain de la publication, soit à compter du 19 juin 2008. La loi procède à une unification à 5 ans des delais de prescriptions pour les actions mobilières ou personnelles, notamment concernant les actions en paiement des commissions, émoluments ou honoraires et les actions en responsabilité civile contractuelle à l’encontre d’un professionnel de l’immobilier ou d’un notaire. La loi prévoit : - la réduction de la durée et du nombre des délais de la prescription extinctive, - la simplification et la clarification des modalités de décompte de la prescription, - l’extension encadrée des possibilités d’aménagement contractuel de la prescription, - la prescription acquisitive conserve son délai de 30 ans de droit commun en matière immobilière, mais il faudra retenir une durée abrégée unique de 10 ans en cas de bonne foi et de juste titre du possesseur (article 2272 nouveau du code civil).

- Instauration d’un délai de prescription en cas de préjudice résultant d’une discrimination, cette action se prescrit par 5 ans à compter de la révélation de toute discrimination (article L 1134-5 nouveau du code du travail). - les régles du décompte : Désormais la loi énonce la règle générale fixant le point de départ du délai de prescription, en disposant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 nouveau du code civil). La suspension de la prescription arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru (article 2230 nouveau du code civil). L’interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (article 2231 nouveau du code civil). Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit (article 2232 nouveau)

1) les nouveaux délais

2) La prescription peut être aménagée contractuellement

La prescription extinctive se définit comme un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un laps de temps (article 2219 nouveau du code civil).

La durée de prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties, elle ne peut pas être réduite à moins d’une année, ni étendue à plus de 10 ans (article 2254 alinéas 1 et 2 nouveaux).

- Réduction à 5 ans des délais de droit commun de la prescription extinctive Pour les actions personnelles ou mobilières, le délai de droit commun est abaissé à 5 ans y compris en matière commerciale (article 2224 nouveau du code civil et L 110-4 nouveau du code de commerce). Dès lors que le professionnel immobilier est commerçant, cette prescription de 5 ans lui est applicable. Le délai de prescription de l’action de reddition des comptes par l’administrateur de biens est réduit à 5 ans, ce délai court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. Le point de départ du délai demeure donc la date de cessation des fonctions de l’administrateur.

3) Les cas particuliers prévus par la loi Le délai de prescription applicable aux actions des professionnels pour les biens ou les services fournis aux consommateurs contre ces derniers est de 2 ans (article L 137-2 du code de la consommation). Le principe selon lequel le droit de propriété est imprescriptible est consacré par la loi, la loi précise que les actions réelles immobilières (servitude, usufruit, usage, habitation, hypothèque…) se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire du droit à protéger a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2227 du code civil). Les actions en responsabilité contre les constructeurs d’ouvrages et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux, sous réserve des règles spécifiques relatives à la garantie biennale pour les équipements (article 1792-4-3 nouveau du code civil). L’action en responsabilité contre les avocats se prescrit par 5 ans à compter de la fin de leur mission. Le délai de mise en jeu de la responsabilité des huissiers de justice pour perte et destruction des pièces qui leur sont confiées est fixé à 2 ans Les experts judiciaires sont soumis au délai de droit commun de la prescription extinctive à savoir 5 ans. Et la loi porte de 2 à 5 ans le délai de prescription applicable aux actions des notaires et des huissiers en recouvrement de leurs frais et honoraires.

Soirée Exceptionnelle à la Chambre FNAIM Paris Ile de France le 26 juin 2008 :

- Unification du délai de prescription en matière de salaires Les actions en paiement du salaire et l’action en répétition du salaire se prescrivent par 5 ans (article L 3245-1 du code du travail).

SEPTEMBRE 2008

La loi prévoit des exceptions notamment en cas d’inégalité des parties qui ne permet pas de s’assurer du caractère équitable des aménagements conventionnels. Ces aménagements ne peuvent pas concerner les actions en paiement des salaires, des arrérages de rente, des pensions alimentaires, de loyers et charges locatives afférentes à des baux d’habitation et fermages, des intérêts des sommes prétées mais également lorsque le contrat relève du code de la consommation, d’un contrat d’assurance.

Gilles PEREZ, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes, a présenté aux adhérents de la Chambre, à la Maison de l’Immobilier, « les principaux motifs de redressement fiscal », lors d’une soirée exceptionnelle animée par le Président Marcel RICARD.

PROFESSIONS IMMOBILIERES

à lire

A LIRE

Le copropriétaire face à l’assemblée générale : comment se défendre

Jeu de 7 familles "De Montmartre à la Chapelle"

Les copropriétaires d’un immeuble constituent une collectivité qui est organisée et fonctionne sur la base du principe majoritaire. Les réunions d’assemblées générales doivent être l’occasion, pour leurs membres, de recevoir des informations, de discuter des décisions à prendre et de choisir les solutions adoptées dans l’intérêt commun. Tout ne se passe pas toujours aussi bien…

par Catherine MARGUERITTE et Marie-Thérèse LEVASSEUR Comment faire saisir la diversité de Paris, composé des vingt arrondissements que nous a légués le Second Empire ? En parisiennes amoureuses de la capitale, nous avons structuré notre jeu autour de cette donnée fondamentale, en recherchant les éléments essentiels qui font vivre l'arrondissement. C'est pourquoi, dans le jeu "De Montmartre à la Chapelle", les sept familles traditionnelles ont cédé la place à Institutions&Monuments, Commerces, Spectacles&Musées, Habitat, Parcs&Jardins, Fontaine&Statues, Curiosités. Même si le 18ème semble mondialement connu, il ne se réduit pas à la Butte, aussi les cartes nous entraînent-elles de Clignancourt jusqu’à la Chapelle. Nous avons choisi les sites en fonction de nos coups de cœur et pour représenter au mieux l'image des quartiers. Voici quelques exemples pris dans chaque famille : Institutions&Monuments : le marché de la Chapelle illustre la diversité socio-culturelle du quartier. Spectacles&Musée : la Cigale, grâce à une salle à l'italienne "la Cigale" et un espace plus petit "la Fourmi", ce théâtre - classé monument historique - s'ouvre à tous les talents et à toutes formes de spectacles. Habitat : la Cité du Midi, cette charmante impasse pavée est un exemple parmi celles qui sillonnent le quartier, îlots de calme au milieu d'artères bruyantes. Parcs&Jardins : le square des Amiraux, jardin aménagé parmi des immeubles contemporains, accueille les enfants du quartier.

Commerces : la rue Lepic, escaladant la Butte, elle est réputée pour ses nombreux commerces de bouche, comme les fruits et légumes dont les étalages rappellent les anciens "marchands des quatre-saisons" et leurs éventaires roulants. Fontaines&Statues : la statue de Saint-Denis évoque la légende du saint, patron de Paris, décapité avec ses compagnons, Rustique et Eleuthère. Curiosités : la vigne de Montmartre, les plants qui poussent rue Saint-Vincent rapellent le vin de Montmartre qui existait au Xème siècle; il avait la réputation de "faire sauter comme une chèvre" ! Aujourd'hui ce "picolo" est vendangé en grande cérémonie. Afin de mieux pénétrer au cœur des quartiers, nous avons tenu à accompagner ce jeu d'un dépliant qui résume l'histoire de chaque lieu et propose trois balades d'environ une heure pour permettre une découverte en conditions réelles. Un plan permet de retrouver les endroits photographiés dans chaque famille. Ce jeu inaugure une collection de huit qui couvrira la rive droite – 1er, 2ème, 11ème, 18ème, et la rive gauche : 5ème, 6ème, 7ème, 15ème. Chaque arrondissement est traité dans le même esprit. Nous avons été très honorées d'être sollicitées pour faire partie de la sélection du prix Haussmann 2008 créé par la Chambre FNAIM Paris-Ile de France en 1975, avec l’accord de Claude HAUSSMANN, descendante du Préfet.

Auteur Christian Atias, Editions Edilaix

Auteur Collectif Francis Lefebvre, Editions Lefebvre

Guide du copropriétaire et du syndic bénévole

Cet ouvrage s'adresse au simple copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic bénévole : il leur permet de comprendre et maîtriser, dans leur intérêt, les rouages de la copropriété pour éviter les pièges. Peut-on librement faire des travaux chez soi ? Si les travaux votés semblent trop chers, peut-on refuser de les payer ? A quelle date doit-on payer ses charges ? Quel est le rôle du conseil syndical ? Quels sont les diagnostics techniques obligatoires ? L'ascenseur est-il aux normes de sécurité ? Comment tenir la comptabilité de celle-ci ou embaucher un concierge ? Si un locataire est un virtuose de la trompette, que risque le propriétaire ? Peut-on empêcher l'ouverture d'un restaurant au rez-de-chaussée de votre immeuble ? Toutes les réponses, et bien d'autres, sont dans le «Guide du copropriétaire». Auteur Collectif Francis Lefebvre, Editions Lefebvre

Code de la copropriété 2008

A jour de l'abondante jurisprudence rendue en la matière ces derniers mois, l'édition 2008 du Code de la copropriété Dalloz prend notamment en compte : la loi sur le développement de la participation et de l'actionnariat salarié du 30 décembre 2006 (qui amende l'article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970), la loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 (modifications, entre autres, des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965).(…) Riche d'un volumineux commentaire pratique et complété par un Appendice alphabétique de 40 rubriques, ce Code est destiné aux praticiens du droit de la copropriété (qu'ils soient syndics, avocats, notaires, experts, juristes d'entreprise ou fédérations professionnelles), mais aussi aux copropriétés (isolés ou regroupés en associations, membres du conseil syndical ou non). Auteur Yves Rouquet, Editions Dalloz

Guide des baux d’habitation et mixte

…Les dispositions légales affichent un souci d'équilibre entre les droits et obligations des parties et organisent avec efficacité les protections accordées aux locataires, notamment la stabilité dans les lieux et la modération dans l’évolution des loyers. L'habitation principale, centre des intérêts de la famille, ne constitue pas un bien de

consommation comme les autres. Les contentieux demeurent nombreux et la Cour de cassation est souvent sollicitée à raison d’une plume législative parfois imprécise, quelquefois contradictoire… Auteur Camille Beddeleem, Editions Edilaix

alléger le poids de l'impôt sur les plusvalues était très attendue. Cet objectif est largement atteint, mais au prix d'une complexité accrue du droit positif, fruit de l'enchevêtrement de mesures variées. Cette seconde édition est enrichie des positions les plus récentes adoptées par l'administration. Les praticiens peuvent ainsi tirer en toute sécurité le meilleur parti des opportunités offertes par le législateur pour transmettre de petites entreprises à un coût fiscal réduit.

Troubles de voisinage

Cet ouvrage est pour vous : il vous explique à partir de quel niveau de désagrément le comportement d'un voisin peut être sanctionné, les différents moyens de vous défendre (contre un propriétaire, un locataire, un constructeur ou un entrepreneur) et comment engager une action en justice. Auteur Collectif Francis Lefebvre, Editions Lefebvre

Questions d’Experts (et réponses des juges) Droit et législation / Droit du btp et de l'environnement Auteur Michel Zavaro, Editions Edilaix

Plus-values professionnelles des PME

La fiscalité des transmissions d'entreprises constitue un enjeu considérable pour les exploitants de PME, qu'ils soient propriétaires de leur entreprise ou associés professionnels de sociétés de personnes. L'adoption d'une réforme tendant à

Construire sa relation client, une méthode adaptée et personnalisée

Ce livre, qui s'adresse à tous les professionnels, propose une approche interactive de la construction de la relation client. Sous forme de didacticiel, que l'on utilise selon son métier, cette approche se décline en trois parties : 1. La préparation : faire son propre diagnostic (audit), déterminer ses objectifs, choisir et planifier ses actions... 2. La création des outils : définir sa charte graphique, sa publicité, son marketing direct, sa promotion des ventes, sa relation presse... 3. La concrétisation : appliquer le style relationnel, l'argumentaire, la négociation, la vente, la facturation... 205 tableaux accompagneront le lecteur dont : 69 tableaux dits référentiels qui mettront en lumière les fondamentaux nécessaires à la construction. 73 tableaux d'exemples illustrant les notions clé de la relation client. 45 tableaux didacticiels comme étant les 45 étapes de la mise en oeuvre réalisée par le lecteur. 18 tableaux de visualisation comme étant les 18 supports de mémorisation de la relation construite par le lecteur.

Les auteurs : Franck BOURNOIS, agrégé des facultés de droit (sciences de gestion), directeur du CIFFOP, professeur de management général à l’Université Paris II et à ESCP-EAP. Conseiller de direction générale. Jérôme DUVAL-HAMEL, docteur en gestion, CAPA, professeur des Universités, enseigne la stratégie. Administrateur Général d’une institution internationale et membre de conseils de surveillance. Ancien membre de comités exécutifs et de directoires de grandes entreprises. Sylvie ROUSSILLON, docteur en psychologie, professeur en leadership et développement personnel à EM Lyon et professeur associé à l’Université Lyon III. Ancien membre de conseil de surveillance. Jean-Louis SCARINGELLA, docteur en droit, CAPA, diplômé de HEC et de Harvard Business School, a dirigé HEC et ESCP-EAP. Il est actuellement directeur général adjoint à la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris, chargé des études, de la prospective et de l’innovation. Professeur associé à l’Université Paris II.

Auteur Marie-Josèphe Nuel, Editions Du Puit Fleuri

Editions EYROLLES

SEPTEMBRE 2008

COMITES EXECUTIFS – Voyage au cœur de la dirigeance Les clés d’accès au monde discret des comités exécutifs

Les questions de gouvernance d’entreprise se sont développées ces dernières années, mais surtout autour du conseil d’administration et des actionnaires. L’équipe dirigeante, c'est-àdire le comité exécutif, le comité de direction ou le directoire, qui a la responsabilité opérationnelle de l’entreprise, reste une réalité peu connue. 143 experts internationaux nous font pénétrer dans cet univers de la dirigeance, autour de quatre questions cruciales : qui sont les dirigeants ? d’où viennent-ils ? que font-ils ? dans quels contextes évoluent-ils ? Auteurs Franck BOURNOIS,Jérôme DUVAL-HAMEL,Jean-Louis SCARINGELLA, Editions EYROLLES

PROFESSIONS IMMOBILIERES

CARNET Distinction : Le 2 juillet 2008, dans les salons du Pavillon DAUPHINE, Yvon GATTAZ, membre de l’Institut, Président d’honneur du CNPF (devenu MEDEF), a remis à Philippe ROUSSELET, ancien Délégué Général de la CNAB puis du CSAB, et actuellement Directeur au Crédit Foncier, l’insigne de Commandeur de l’Ordre National du Mérite.

Départ à la retraite à la Chambre FNAIM Paris Ile de France : Premier contact de la Chambre FNAIM Paris Ile de France pour les particuliers et les adhérents, Denise BURIN, hôtesse d’accueil standardiste depuis huit ans, nous a quitté pour prendre sa retraite. Le 1er juillet 2008, le Président Marcel RICARD, entouré de membres du Bureau Exécutif de la Chambre, lui a remis la Médaille de la Chambre, et lui a souhaité une bonne retraite.

Nomination : Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, Rédacteur en Chef de la revue Professions Immobilières, a été nommé le 29 mai 2008 comme personnalité extérieure au Conseil d’Administration de l’Université Panthéon-Assas Paris II, dans le cadre de la loi PÉCRESSE, par Louis VOGEL, Président de l’Université Paris II.

Avis de décès : Nous avons appris le décès subit le 11 septembre 2008, à l’âge de 62 ans, de Monsieur Alain GUYOT, Adhérent de la Chambre FNAIM Paris Ile de France depuis 1994, et membre du Conseil d’Administration depuis l’an 2000. Il s’était spécialisé dans la location de vacances à l’étranger, notamment au Maroc. Le Président Marcel RICARD, les membres du Conseil d’Administration de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, et la rédaction de la revue Professions Immobilières présentent leurs très sincères condoléances à sa famille.

Bulletin d’adhésion CONFRÈRES RETRAITÉS OU EN ACTIVITÉ NOM : M. - Mme - Mlle : ................................................................. Prénoms : ....................................................................................... Date de naissance :.......................................................................... Adresse du courrier : ........................................................................ Téléphone personnel : ...................................................................... Téléphone professionnel .................................................................... Demande mon adhésion à l’amicale FNAIM : COTISATIONS 35 € Dater et signer AMICALE FNAIM, 27 bis Avenue de Villiers - 75017 Paris Tél.: 01 40 53 73 90

SEPTEMBRE 2008