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N° 35 - 1er trimestre 2011
Votre copropriété
CHAMBRE FNAIM DE L’IMMOBILIER DE PARIS ET DE L’ILE-DE-FRANCE
La Lalettre lettred’information d’informationdes dessyndics syndicsetetgérants gérantsFNAIM FNAIMParis-Ile Paris-Ilede deFrance France
Nouvelles recommandations de la commission relative à la copropriété 13e recommandation sur le conseil syndical Suite à de nombreuses modifications de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, la commission relative à la copropriété a mis à jour le 8 juillet 2010 sa 13e recommandation sur le conseil syndical. Après avoir rappelé le rôle de liaison important du conseil syndical entre le syndic et les copropriétaires, le préambule de la recommandation rappelle quatre éléments essentiels : • Le conseil syndical est obligatoire. Toutefois, l’assemblée générale peut décider à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 de ne pas en constituer. • Ses deux missions principales sont l’assistance et le contrôle de la gestion du syndic. • Au vu de l’importance de son rôle, il est nécessaire que le syndic mette toujours à sa disposition les moyens et informations dont il a besoin. • Enfin, le conseil syndical doit veiller à ne pas outrepasser les missions qui lui sont confiées par la loi et le règlement. La recommandation comporte ensuite trois chapitres consacrés à la composition, aux missions et aux règles de fonctionnement du conseil syndical. Les apports et les rappels de cette recommandation : • La commission énonce que, le fait que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué, n'a pas pour effet d'entacher la validité des mandats confiés aux autres membres titulaires du conseil syndical. Toutefois, elle recommande de prévoir des membres suppléants. • Le conseil syndical est obligatoirement consulté sur la conclusion des contrats et marchés lorsque leur coût dépasse un montant fixé par l’assemblée générale, et dès que le syndic
souhaite faire réaliser des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 37 du décret du 17 mars 1967). • Les délégations de pouvoir données par l’assemblée générale au conseil syndical ne peuvent faire l’objet d’un mandat général et doivent porter sur un acte ou une décision expressément déterminé et relevant uniquement de l’article 24 de la loi de 1965. • Elle recommande de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l’assemblée générale, une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de toute personne de son choix • Un titre concernant les archives du conseil syndical a été ajouté où il est notamment rappelé que le président du conseil syndical a la faculté d’engager la procédure visée à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’absence de transmission ou de la transmission incomplète des archives de l’ancien syndic, notamment lorsqu’elle est motivée par l’existence d’un contrat d’archivage liant l’ancien syndic avec un prestataire extérieur. Enfin, les dispositions particulières relatives à l’existence d’un ou plusieurs syndicats secondaires présentes dans l’ancienne version de la recommandation ont été supprimées, elles feront l’objet d’une recommandation spécifique portant le numéro 13 bis.
26e recommandation sur les mandataires ad hoc La commission relative à la copropriété a pris le 9 juin 2010 une nouvelle recommandation relative à la désignation des mandataires ad hoc dans le cadre de la procédure d’alerte mise en place par les articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. Cette procédure doit être mise en œuvre lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles.
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La commission rappelle en premier lieu les différents types de mandataires existant dans le cadre de la loi de 1965 et de son décret d’application, notamment le mandataire commun de l’article 23 de la loi, le mandataire de justice des articles 8 et 50 du décret. Elle constate par la suite que le mandataire ad hoc prévu à l’article 29-1A exerce un rôle différent et qu’il ne représente ni les copropriétaires, ni le syndicat des copropriétaires, ni les créanciers. Enfin elle recommande notamment : • Concernant l'information du conseil syndical : que l'état des sommes impayées à la date de clôture de l'exercice et avant répartition mentionne notamment les subventions notifiées, les prêts à recevoir et l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; • Concernant le mandataire ad hoc afin que sa désignation soit adaptée à la situation : - au demandeur de motiver sa demande, accompagnée des pièces de nature à la justifier, et d’éclairer le juge sur la ou les causes des impayés ou, lorsqu'il est le syndic, de présenter les documents envoyés au conseil syndical pour son information, - au demandeur de vérifier la ou les causes alléguées des impayés. • Concernant la qualité du mandataire ad hoc, la commission appelle l'attention des demandeurs sur l'intérêt de faire désigner une personne indépendante, objective, compétente, et de prendre en compte d'éventuels conflits d'intérêts (en évitant de désigner, par exemple, une personne qui serait susceptible d'être nommée ultérieurement en qualité d’administrateur provisoire du syndicat).
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POINT SUR LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES APRES LA LOI « GRENELLE II » DU 12 JUILLET 2010 Suite aux dernières modifications apportées par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, voici un tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires à compter du 1er janvier 2011 dans le cadre d’une vente ou d’une location à usage d’habitation.
Champ d’application
VENTE
LOCATION
Diagnostic amiante
Immeubles construits avant le 01/07/1997
OUI
NON
Constat de risque d’exposition au plomb
Immeubles construits avant le 01/01/1949
OUI
OUI
Diagnostic termites
Immeubles situés dans une zone délimitée
OUI
NON
Diagnostic d’installation de gaz
Immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans
OUI
NON
Diagnostic de performance énergétique
Immeubles bâtis
OUI
OUI
Etat des risques naturels et technologiques
Immeubles situés dans une zone sismique ou couverte par un PPR
OUI
OUI
Diagnostic d’installation électrique
Immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans
OUI
NON
Diagnostic assainissement
Immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées
OUI
NON
FORMATIONS PROPOSEES PAR LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE DE FRANCE Si vous êtes membre d'un conseil syndical vous pouvez suivre les formations animées par les professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France qui ont lieu de 18 h 00 à 20 h 30 à la Maison de l'immobilier, 27 bis avenue de Villiers, 75017 Paris. Elles vous permettront d'améliorer vos connaissances dans le domaine de la copropriété et d'échanger avec des syndics professionnels ainsi que d'autres membres de conseils syndicaux de Paris et de l'Ile de France.
Dates
Thèmes
Intervenants
25 NOV. 2010
La sécurité dans l’immobilier
Michel TERRIOUX
14 DEC. 2010
La comptabilité en copropriété
Bruno MOUROT, Didier VENAIL, Jean Marcel LABBOZ
11 JANV. 2011
L’assemblée générale : préparation, tenue et notification du procès-verbal
Sylvain ELKOUBY, Pierre-Hervé LETURMY, Olivier SABIN
8 FEV. 2011
L’ascenseur, la loi SAE dernière ligne droite
Claude CHETRIT, Bruno MOUROT
8 MARS 2011
Les syndics répondent à vos questions
Gabriel AMOYAL, Jean-Philippe BEUCHARD, Patrick REGY
A VOS AGENDAS ! • 16ème édition du Salon de la Copropriété Depuis seize ans, la chambre FNAIM participe au salon de la copropriété. Les 16 et 17 novembre 2010, elle a organisé un Village de plus de 260 m² et 23 stands. Elle a organisé quinze conférences dans son espace privé, et animé une conférence grand public sur la sécurité dans les immeubles en copropriété en Ile-de-France.
• 13ème édition des Entretiens Franciliens de la Copropriété (EFC) La prochaine édition des EFC se déroulera le samedi 26 mars 2011 dans le grand amphithéâtre du Centre Universitaire Malesherbes, 108 boulevard Malesherbes, 75017 Paris autour de la question : « Administration de biens : ce qui a changé en dix ans et ce qui peut encore changer ».
IRL 3EME TRIMESTRE 2010 : 118,70 Variation annuelle : + 1,10 % Parution INSEE du 14/10/2010
ICC 2EME TRIMESTRE 2010 : 1517 Variation annuelle : + 1,27 % Parution INSEE du 08/10/2010
ILC 2EME TRIMESTRE 2010 : 101,83 Développement durable
Claude CHETRIT, Gabriel AMOYAL, Olivier SABIN
17 MAI 2011
Le contrat de syndic
Jean-Philippe BEUCHARD, Pierre-Hervé LETURMY
14 JUIN 2011
L’heure du bilan
Claude CHETRIT et tous les membres de la Commission Administration de biens
5 AVRIL 2011
Variation annuelle : - 0,22 % Parution INSEE du 08/10/2010 Plus d’info sur www.fnaim-idf.com (rubrique espace pratique)
Pour vous inscrire, contactez : Dominique LE LAY Tél : 01 40 53 73 81 - Fax : 01 43 80 22 28 - Mail : dlelay@fnaim-idf.com
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