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éd av actu itio ec a n CD lisé Ro e m C H A M B R E

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Préface En 2004, la Chambre FNAIM Paris Ile de France, pour la première fois, a publié un livre de droit intitulé les 100 Arrêts du droit immobilier.

Cette publication était justifiée, parce que ce droit très particulier est devenu faiblement lisible en raison du nombre très important de lois votées depuis 2 ans, par le législateur dans ce domaine, qui concernent la vie du citoyen propriétaire ou locataire du secteur privé ou social.

Depuis le 21 octobre 2005, les professionnels de l’immobilier ont obtenu une modification de leur statut renforçant leur niveau de compétence exigé par un BAC + 3 pour pouvoir exercer la profession. Leur responsabilité pénale est renforcée par la loi n°2003-239 du 18 mars 2003 relative à la sécurité intérieure et la 3ème directive européenne contre le blanchiment d’argent (directive n°2005/60/CE du 26 octobre 2005) depuis le 1er janvier 2007.

Ils sont aujourd’hui les seuls professionnels à pouvoir offrir toute la sécurité juridique, technique, financière aux acquéreurs comme aux vendeurs de biens immobiliers en France et en Europe.

Cette nouvelle publication nous a donc semblé indispensable car, non seulement, ce droit est aussi peu simple dans sa lecture, mais l’exécution des décisions des tribunaux n’est pas non plus adaptée aux difficultés rencontrées par les parties.

Le club des avocats conseils, crée il y a 8 ans, a contribué largement à la nouvelle édition de cet ouvrage, étant confrontés à l’application de ces textes au quotidien.

Je suis aussi persuadé que les commentaires de ces textes réalisés, avec le concours des collaboratrices du service juridique de la chambre, répondront aux questions des 1800 adhérents de la FNAIM de l’Ile de France qui ont besoin de réponses pertinentes pour exercer leur métier, mais également à tous les autres praticiens du droit ou des particuliers qui veulent renforcer leur compétence notamment dans la gestion de leur copropriété.

Cette nouvelle édition a permis une nouvelle photographie des 100 décisions jurisprudentielles qui nous sont apparues les plus pertinentes à ce jour.

Ces décisions reflètent la variété du droit immobilier : les baux, les baux commerciaux, la copropriété, la transaction, la fiscalité, la construction, l’urbanisme, le social…, en mettant l’accent principalement sur l’administration de biens.

Le regroupement des arrêts publiés ou non, classés par thèmes et par mots clés d’une part, et d’autre part, les commentaires qui, par leur clarté et leur concision,

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permettent au lecteur de comprendre l’arrêt reporté en annexe, l’indexation permettant une consultation immédiate.

Pour les deux-tiers de ces décisions, elles relèvent de la Cour de Cassation c'est-àdire de la Cour Suprême. Les arrêts les plus commentés portent sur la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 modifiée à plusieurs reprises et toujours source de contentieux.

Nous avons également voulu innover dans l’utilisation des outils de communication, cet ouvrage sous forme papier est également publié sous forme de CDRom, et la lettre « les 100 Arrêts », réalisée depuis 2 ans, pour les acquéreurs de l’ouvrage, constitue un 3ème support d’information de cette nouvelle édition.

Cet ouvrage devrait également s’enrichir par les observations et les réactions de ses lecteurs. Qu’ils en soient remerciés ainsi que ceux qui l’ont conçu et réalisé : Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ; Laëtitia CUVILLIER, Sandrine AULIAC PLOUZEAU, Carole BESSON, Marine GHESQUIERES, Maëva BRANDON, consultantes juridiques de la Chambre, Odile BENEDETTI, documentaliste.

Et les avocats conseils de la Chambre : Jacqueline BERGEL, Olivier BRANE, Bernard CANCIANI, Jean-Pierre CORDELIER, James Alexandre DUPICHOT, Christian FREMAUX, Yves-Marie JOUBEAUD, Patrice LEBATTEUX, Patrick PETUREAUX, Brigitte REGNAULT, Christelle RIGAL-MEYER, Stéphane SAINTON, Jean SCHMIDT, Sophie SORIA, Philippe VITTU, Professeur Hugues PERINET-MARQUET.

Marcel RICARD Président de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France

Edité par la FNAIM Chambre Paris Ile de France 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris ISBN 2-9521616-0-7 Imprimé par EDITON - Achevé d’imprimer le 20 mars 2007 Dépot légal mars 2007

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SOMMAIRE BAUX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p

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BAUX COMMERCIAUX . . . . . . . . . . . . . . .p 30 CONSTRUCTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 46 COPROPRIÉTÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 50 FISCALITÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 88 SOCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 95 TRANSACTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 105 URBANISME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 117 ANNEXES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p 121

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INDEX A

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(Les chiffres renvoient au numéro de commentaire et d’annexe) Autonomie, 53

Cession du fonds de

ment définitif, 84

Absence d’autorisation

Bureau, désignation, 44

commerce ou de bail

Notification, 86

de travaux, 25

Contestation de

Obligation de garantie

Rupture, 87

décisions, 52, 54, 56

du cédant, 23

Administrateur de biens

Convocation, 54

Responsabilité, 17, 18

Elections du président de

Changement

Délais de prescription, 38

Faute de gestion, 17, 18

séance et du secrétaire,

d’affectation, 64

Responsabilité contrac-

Construction

48

tuelle, 36

Agent immobilier

Portée du mandat donné

Charges de la vie com-

Commission, 92

par un copropriétaire à

mune – concubins, 14

un autre de voter, 49

Charges de copropriété

Validité, 47

Modification, 67

Concours entre agences, 93 Devoir d’information du

Répartition, 68

vendeur, 88 Dommages-intérêts dus à l’agence immobilière évincée de la vente, 96 Loi Carrez, 95 Mandat – formalisme, 97 Pacte de préférence, 98 Report du numéro d’inscription au registre et sur le mandat, 89

B

Action individuelle, 63 Action en respect du règlement de copropriété, 57

Bail commercial

Clause d’exclusivité, 91

Absence d’autorisation

Congé

de travaux, 25

Conditions de validité, 6

Acquisition fonds de

Convention d’occupation

commerce, 22

précaire, 34

Déplafonnement loyer,

Délivré par le bailleur, 4

29

Epoux, 8, 12

Société en formation, 22

Loi Carrez, 5 Notification, 8, 9

Responsabilité, 94, 95

Droits et liberté religieuse, 42

Copropriété Indivision, 39 Servitude de passage, 71 Solidarité des propriétaires indivis, 72

Préavis réduit, 7, 83

Bon de visite Antenne de réception de

Copropriétaire

D

Portée, 90 Contrat de travail

Décès du locataire

Cause réelle et sérieuse,

Arriéré locatif, 13

Caution

82

Dettes locatives

Assemblée générale

Mentions manuscrites, 3

Clause de non-concur-

Solidarité entre époux, 12

Accord travaux – Etat

Renouvellement du bail,

rence, 80

parasitaire, 50

2

Difficulté économique,

télévision par satellite C

Autorisation, 43

E

85

Etat des lieux

Cession de bail

Licenciement, 81, 85, 86

Charge des travaux, 10

Annulation en cascades,

Cession de parts sociales,

Lieu d’exercice, 79

Réfection des murs ou

55

24

Nécessité d’un remplace-

des plafonds, 10

Action en nullité, 45, 46, 51

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Exercice du droit de

Associations de consom-

Demande, volet paysa-

Expiration du mandat, 47

repentir

mateurs, 1

ger, 101

Mesures conservatoires,

Locataire dans les lieux,

Locaux à usage de

POS

32

bureaux

Règles de fond, 99

Délai, 31

59 Mise en œuvre des voies

Loyer, 30 Exonération de plusPlan de sauvegarde et de

value, 76

Lot de copropriété

mise en valeur (PSMV)

Notion, 40

Expulsion Responsabilité de l’Etat,

Compatibilité, ascenseur,

Mesurage – article 46 loi

Responsabilité à l’égard

dissimulé, 61

Loyer

Galerie commerciale

Action du locataire, 19

Clientèle propre et ges-

Charges de la vie com-

tion indépendante, 28

mune, 14

Obligation du bailleur, 27

Déplafonnement, 29

Sécurité du personnel, 74 Privilège spécial immobilier, 69

Syndicat des copropriétaires R

Fixation de loyer, 19

Réparations locatives

Gérant d’une SARL

Hausse de loyer, 15

Responsabilité à l’égard

Répartition entre concu-

des tiers, 70

tations, 66

Responsabilité – travail Pratique cultuelle, 20

G

Rémunération des pres-

des tiers, 70

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de 1965, 42

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d’exécution forcée, 58

Inexécution par le pre-

jours et fenêtres percés dans un mur séparatif, 62

neur, 11

bins, 14

Action en suppression de

Privilège spécial immobiH Hausse de loyer, 15

I Indemnité d’éviction

M Marchand de biens Répertoire, défaut de

Revenus fonciers

lier, 69

Logements meublés par

Responsabilité du fait de

un tiers, 77, 78

son préposé, 73

côte et de paraphe, 75 S

Immatriculation au regisSyndic

O

tre du commerce, 33

T Travaux d'amélioration, 15

Obligation de délivrance

Action en réparation des

Local accessoire

du bailleur

désordres, 60

Bénéfice du statut des

Défaut d’entretien de

Autorisation d’ester en

baux commerciaux, 21

l’immeuble, 26

justice, 58, 59, 60

Vice de construction

Avance de trésorerie, 65

Responsabilité du syndi-

Contrat, 66

cat des copropriétaires, 37

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Location saisonnière Clauses abusives, 1

P Permis de construire

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Location saisonnière - Clause abusive Recevabilité de l'action des associations de consommateurs - Tribunal de grande instance de Grenoble, 22 mai 1997 Une agence immobilière grenobloise, mandataire de propriétaires d'appartements en montagne destinés à la location saisonnière, a édité un contrat type de location qu'elle propose aux candidats locataires.

L'association Q., bien qu'aucun candidat locataire ne se soit plaint, a pris l'initiative d'assigner l'agence devant le Tribunal de grande instance, pour l'entendre condamner à supprimer un certain nombre de clauses litigieuses.

Le lecteur fera son profit des clauses que le Tribunal considère comme abusives, et de celles qu'il valide.

L'intérêt de la décision réside dans le fait que la recevabilité de l'action de l'association de défense des consommateurs, est subordonnée au fait, indépendamment même de toute plainte de particuliers, que soient proposés habituellement au consommateur par des professionnels, des modèles de conventions, comportant des clauses abusives.

L'association de défense se prévaut des articles L 421-6, L 421-1 et L 132-1 du Code de la consommation.

L'agence immobilière répondait justement que même si elle est rédactrice du contrat, elle n'est qu'un intermédiaire entre ses mandants qui sont des particuliers, et les candidats locataires.

Dès lors on ne peut parler, ce qui est le critère définissant l'éventuelle clause abusive, d'un déséquilibre dans les contrats entre professionnels et non professionnels.

Le Tribunal fait droit à la demande de l'association Q. et lui accorde même des dommages et intérêts. Il considère qu'il n'est pas nécessaire que les consommateurs se plaignent pour que l'association, qui agit dans un but d'intérêt général, intervienne par voie principale en justice.

Pour le reste il paraît considérer que l'agence, professionnelle de la location immobilière pour son propre intérêt dans les contrats d'adhésion qu'elle propose, est bien le "professionnel" visé par le Code de la consommation, même s'il n'est qu'un mandataire.

Comme le lecteur s'en sera rendu compte, aussi bien sur un tel principe que sur l'analyse du caractère abusif ou non des clauses incriminées, la décision aurait pu être rendue exactement en sens inverse, sans qu'on puisse, sinon l'association demanderesse, y trouver à redire.

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Voir annexe..........................................................................................page 124

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Caution - Renouvellement du bail - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 4 octobre 2000 L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de demander une caution à durée indéterminée ou à durée déterminée.

Si la caution fournie est à durée indéterminée, le même texte permet à la caution de résilier unilatéralement son engagement à l’expiration du bail.

Mais que se passe-t-il lorsque le bail est renouvelé sans que la caution ait résilié son engagement avant la défaillance du locataire ?

L’arrêt rapporté répond sans équivoque : en l’absence d’un engagement visant expressément la tacite reconduction, le cautionnement prend fin avec le bail d’origine.

Reste donc une seule possibilité : demander que soit expressément écrit à l’acte de caution que celle-ci s’appliquera à la durée du bail ainsi qu’à son renouvellement ou sa reconduction pour une durée maximum. La formule retenue peut être la suivante : "le présent engagement est donné pour la durée du bail et de son renouvellement éventuel sans pouvoir excéder X années"

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Voir annexe ..........................................................................................page 125

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Cautionnement – Mention manuscrite - Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre, 2ème section, 22 décembre 2000 En matière de bail d’habitation l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du cautionnement, le respect d’un certain formalisme visant à faire prendre conscience à la caution de la portée de son engagement.

Ce formalisme repose sur des mentions manuscrites obligatoires. La caution doit ainsi : - reproduire le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, - rédiger une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, - reproduire l’alinéa 2 de l’article 22-1 relatif à la résiliation du cautionnement par la caution.

A la suite de ces mentions manuscrites la caution doit apposer sa signature.

Outre les mentions manuscrites obligatoires, l’article 22-1 alinéa 3 impose la remise d’un exemplaire du contrat de location à la caution.

En l’espèce l’acte de cautionnement comportait deux types de mentions manuscrites qui n’étaient pas de la même main. Et la caution pour contester la validité de cet acte invoquait le non respect de l’article 22-1 au motif qu’elle avait bien reproduit la formule prévue par celui-ci mais non le montant des sommes cautionnées (montant des loyers). Ce montant figurait toutefois en chiffres dans la première partie des mentions manuscrites tracées par une autre main.

La Haute Cour considère cependant que l’acte de cautionnement n’est pas nul. L’acte de cautionnement mentionnait que la caution avait reçu une copie complète du bail

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Voir annexe .........................................................................................page 126

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Validité d’un congé délivré par le bailleur avec 6 mois de préavis.

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 1998 Un bail prend fin le 31 décembre.

Le bailleur signifie congé aux fins de reprise pour habiter pour le 1er janvier de l’année suivante.

Il a tort.

Il fallait signifier le congé pour le 31 décembre car sur le fondement des articles 642 et 641 du Nouveau Code de Procédure Civile tous délais expirent le dernier jour à 24 heures et non le lendemain à 0 heure.

Le congé est invalidé.

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Voir annexe ..........................................................................................page 127

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Congé - Loi Carrez - Cour d'appel de Paris, 6ème chambre C, 21 septembre 1999 La nullité d’un congé avec offre de vente de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est demandée par le locataire au motif que l’indication de la superficie du lot ne figure pas sur l’offre de vente.

La Cour d’appel a débouté le locataire de la demande de nullité au motif que le congé pour vendre n’entre pas dans le champ d’application de la Loi Carrez.

En effet, l’article 46, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose de mentionner la superficie d’un lot de copropriété s’applique uniquement aux promesses unilatérales et à tout contrat constatant ou réalisant une vente.

On peut se féliciter de cet arrêt qui tient compte du fait que le locataire connaît suffisamment les lieux et n'a pas besoin, comme l'acheteur, d'être éclairé sur sa superficie.

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Voir annexe..........................................................................................page 128

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Conditions de validité du congé - Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2005 Le congé pour vente est enfermé dans de nombreuses dispositions protectrices du locataire.Ceuxci peuvent parfois être tentés d’en abuser et de s’opposer à un congé pour des motifs contestables.

La jurisprudence applique donc strictement les dispositions légales, sans toutefois permettre au locataire de se réfugier derrière le non-respect de règles mineures.

Ainsi,dans l’arrêt du 19 décembre 2005,les tribunaux refusent que la validité d’un congé soit remise en cause parce que le document envoyé au locataire ne mentionnait pas le numéro du lot de copropriété et le nombre de tantièmes affectés au logement mis en vente.Ces lacunes sont considérées comme sans importance dans la mesure où ces renseignements figuraient dans le contrat de location lui-même, et que, dès lors, les locataires ne pouvaient valablement se plaindre de ne pas être suffisamment informés sur ces éléments.

Par ailleurs,l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables aux partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité ou au conjoint du locataire, si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Cette disposition, qui découle de la loi SRU du 13 décembre 2000, est interprétée, pour la première fois par la Cour de cassation, dans un sens qui lui donne toute sa portée. En l’espèce, le congé avait été envoyé au seul mari, titulaire du bail, puisque celui-ci avait été signé avant le mariage. La femme demandait donc qu’il soit considéré comme inopposable à son égard.Elle s’appuyait,d’ailleurs,sur le fait que plusieurs courriers relatifs au bail avaient été adressés aux époux sous l’intitulé « Monsieur et Madame X… ». Le bailleur connaissait donc la situation matrimoniale des époux.

Cependant la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir considéré le congé comme valable bien qu’envoyé au seul mari. En effet, l’article 9-1, mentionné plus haut, ne supprime l’opposabilité du congé au conjoint ou au bénéficiaire d’un pacte civil de solidarité que si son existence a été portée à la connaissance du bailleur.Dès lors,celui qui se prévaut d’une inopposabilité du congé ne peut la mettre en exergue que si, comme le précise la Cour de cassation « il a fait une démarche positive envers son bailleur »,c’est à dire s’il l’a informé expressément. De plus,étant celui qui invoque l’inopposabilité,en vertu des règles générales de charge de la preuve,c’est à lui de démontrer qu’il a bien rempli cette formalité.Concrètement,pour s’abriter derrière l’inopposabilité du bail au conjoint ou au partenaire du PACS,celui-ci doit s’être préconstitué la preuve que le bailleur a été avisé de son existence. Concrètement il devra donc lui avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception ou avoir obtenu un avenant au bail le mentionnant

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Voir annexe .........................................................................................page 129

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Préavis réduit - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 décembre 1999 Le locataire qui donne congé ne peut bénéficier du préavis réduit à un mois que dans des cas strictement limités par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 : mutation, perte d’emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi…

Se prévalant de ces motifs, un locataire employé selon un contrat de travail à durée déterminée non reconduit dans ses fonctions a souhaité bénéficier du préavis réduit à un mois.

La Cour de cassation l’a accepté et opère ainsi un revirement par rapport à sa jurisprudence antérieure (Cass. 30 septembre 1998).

La jurisprudence a évolué en 1999. Ainsi, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 17 juin 1999, a accordé à un locataire titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée, dans le domaine du spectacle, de pouvoir bénéficier du délai de préavis réduit.

La Cour suprême semble en l’espèce confirmer cette tendance en jugeant que le locataire d’un contrat à durée déterminée peut bénéficier du préavis réduit à un mois. La Cour de cassation semble se ranger à certains avis de la doctrine qui soulignent que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vise la " perte d’emploi " et ne fait pas de distinction entre le contrat à durée déterminée et le contrat à durée indéterminée.

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Voir annexe .........................................................................................page 130

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Congé - Notification - Epoux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000 Un bailleur a notifié une proposition de renouvellement de bail à ses locataires. Les locataires contestent la validité de la proposition du nouveau bail au motif qu'elle n'a pas été adressée à chacun des époux.

Dans cet arrêt du 2 février 2000, la Cour de cassation a considéré que la signature des deux époux sur l'accusé de réception démontrait que chacun des époux avait eu suffisamment connaissance du contenu de la lettre qui leur avait été adressée au nom de " Monsieur et Madame "...

En vertu de l'article 1751 du Code civil, les époux sont co-titulaires du bail ce qui contraint le bailleur d'informer chaque époux nominativement en cas de congé ou de renouvellement de bail. A défaut le congé est inopposable.

Reste à savoir si cet assouplissement sera confirmé par la suite mettant fin à la mauvaise foi abusive de certains locataires.

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Voir annexe ..........................................................................................page 131

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Congé - Notification - Cour d'appel de Paris, 6ème chambre B, 15 février 2001 Une société a délivré un congé pour vente à un locataire.

Le locataire conteste la validité du congé au motif que sa femme qui, par l'effet de la loi, est co-titulaire du bail n'aurait pas été destinataire du congé.

La Cour, se fondant sur les dispositions de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, déboute le locataire.

La Cour d'appel rappelle que les congés délivrés par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l'espèce, le locataire n'a jamais informé le bailleur de sa situation matrimoniale. Dans ces conditions, le congé est opposable aux deux époux.

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Voir annexe ..........................................................................................page 132

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Etat des lieux - Réfection des murs ou des plafonds Charge des travaux - Cour d’appel de Paris, 6ème chambre civile, 5 juin 2001 Le bailleur ne peut faire supporter au locataire qui a occupé les lieux pendant 8 ans la réfection des murs même si une partie des papiers peints a été arrachée dès lors que les murs étaient en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux.

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Voir annexe ..........................................................................................page 133

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Inexecution par le bailleur des réparations locatives - Conditions d’indemnisation du bailleur - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 janvier 2002 Un bailleur a assigné reconventionnellement son locataire en dommages-intérêts suite à des réparations locatives non effectuées.

La Cour d’appel a refusé de faire droit à la demande du bailleur en avançant que depuis la demande,l’immeuble dans lequel se trouvaient les lieux loués a été vendu à un promoteur qui l’a fait démolir pour construire à sa place une résidence ; le bailleur n’a pas réalisé les travaux de remise en état et ne les réalisera jamais ; il ne démontrait pas plus avoir subi une privation de jouissance.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt en considérant que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice.

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Voir annexe..........................................................................................page 134

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Congé - Notification - Epoux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000 Un bailleur a introduit une procédure en paiement de loyers à l’encontre de deux époux afin d’obtenir leur condamnation solidaire sur le fondement des dispositions de l’article 220 du Code civil qui prévoit cette solidarité en matière ménagère quel que soit le régime matrimonial.

Cependant, les époux étaient en instance de divorce lorsque la procédure a été engagée et, par ailleurs, l’épouse avait donné congé et notifié au bailleur l’ordonnance de non-conciliation avant même, semble-t-il que l’assignation ne lui soit délivrée. Cette dernière soutenait que la cessation de la communauté de vie ayant été consacrée par l’ordonnance de non-conciliation, elle n’était pas solidairement débitrice des loyers impayés.

Curieusement, le Tribunal d’instance donnait satisfaction à l’épouse ce qui ne fut pas du goût du bailleur, ni même probablement du mari.

Le bailleur se pourvoyait en cassation et obtenait évidemment gain de cause en s’appuyant sur les dispositions conjuguées des articles 220 et 262 du Code civil notamment.

La Cour de cassation avait déjà eu à régler cette question en visant précisément les dispositions de l’article 262 du Code civil qui prévoient que : "le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies".

Dans une espèce très proche de la nôtre, elle avait décidé que le bailleur peut réclamer, à l’épouse cotitulaire du bail avec son mari, le paiement des loyers échus antérieurement à la transcription du jugement de divorce, en dépit de ce que d’une part elle résidait séparément de son mari après y avoir été judiciairement autorisée et d’autre part que le bailleur ne pouvait méconnaître cette situation (Cass. civ. 2ème, 3 oct.1990).

Ce précédent jurisprudentiel, confirmé à maintes reprises, ne pouvait que laisser le bailleur augurer d’un succès devant la Cour de cassation et, parallèlement, le laisser pantois devant le jugement du Tribunal d’instance de Rouen.

La Cour de cassation a toujours, et on ne saurait la critiquer à cet égard, décidé que la solidarité entre époux prévu par l’article 220 du Code civil ne cessait qu’une fois le jugement de divorce transcrit dans les conditions de l’article 262 du même Code. Elle n’a ainsi que joué son rôle de gardienne de la Loi, laquelle, en l’espèce, est claire et ne souffre aucune interprétation. Elle a même élargi sa jurisprudence au jugement de séparation de corps.

Si les époux pouvaient échapper à la solidarité de l’article 220 du Code civil sur la base d’une simple ordonnance de non-conciliation, ils pourraient utiliser ce subterfuge afin d’échapper à la

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Voir annexe ..........................................................................................page 135

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solidarité sans avoir l’intention de mener la procédure de divorce ou de séparation de corps jusqu’à son terme. A la réflexion, les dispositions de l’article 262 du Code civil que la Cour de cassation s’emploie légitimement à faire strictement respecter sont les seules susceptibles de préserver les intérêts des créanciers.

La Haute Juridiction tient à assurer cependant un juste équilibre entre les intérêts des créanciers du ménage et ceux de l’époux poursuivi solidairement notamment en matière de bail.

Elle lui laisse en effet, en application de l’article 220, la possibilité de démontrer que l’indemnité d’occupation due après résiliation du bail et avant publicité du jugement de divorce n’était destinée ni à l’entretien du ménage ni à l’éducation des enfants dès lors que son conjoint est resté seul dans l’appartement. Il peut ainsi échapper aux effets drastiques de la solidarité.

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Décès du locataire - Arriéré locatif - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 février 2000 L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants,au concubin notoire ou aux personnes à charge,qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Ce bénéficiaire se substitue alors de plein droit au locataire défunt et supportera de ce fait les obligations résultant du contrat de location à compter de la date du transfert à son profit.

Mais qu’en est-il des dettes nées antérieurement au transfert du bail ? Doivent-elles être supportées par le bénéficiaire du bail ?

L’article 14 n’impose pas la reprise de l’arriéré locatif, comme condition de validité du transfert du contrat.

Ainsi, le bénéficiaire n’a pas à supporter seul l’arriéré locatif du fait du transfert du bail.

Il pourra cependant y être tenu dans le cadre du passif successoral. Dans ce cas tous les héritiers, et pas seulement le bénéficiaire du contrat de bail, seront redevables du passif successoral dès lors qu’ils n’auront pas renoncé à la succession

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Voir annexe..........................................................................................page 136

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Charges de la vie commune - Répartition entre concubins - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 octobre 2000 Aux termes d’un arrêt rendu le 20 mai 1998, la Cour d’appel de Dijon a condamné Monsieur D. à payer à sa concubine la moitié des dépenses engagées au titre des loyers, charges et achats de mobiliers, au motif pris de l’existence d’une communauté de fait.

La Cour suprême casse partiellement cette décision en retenant qu’aucune disposition ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune et qu’en conséquence, à défaut de volonté expresse, chacun doit supporter les dépenses de la vie courante qu’il a engagé.

La Cour suprême retient en outre que l’existence d’une communauté de fait ne suffit pas à caractériser l’existence d’un accord entre les parties relatif à la répartition des dépenses.

Cette jurisprudence est conforme à une jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de concubinage (Cass. civ., 1ère, 19 mars 1991).

Dans un PACS, la contribution des partenaires aux charges de la vie commune procède de règles inverses puisque la loi du 15 novembre 1999 dispose, qu’à défaut de convention contraire, les partenaires d’un PACS sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante ainsi que pour les dépenses relatives au logement.

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Voir annexe ..........................................................................................page 137

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Travaux d’amélioration en cours de bail - Hausse de loyer - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 2002 Un bailleur réalise des travaux dans le logement donné à bail.

Un avenant au bail est signé entre les parties, prévoyant une majoration de loyer a priori en contre partie des travaux. Faute pour le locataire de respecter cet engagement contractuel, une procédure est intentée à l’encontre du locataire.

Par cet arrêt du 5 juin 2002, la Cour de cassation précise que le bailleur qui en vertu d’une clause du contrat ou d’un avenant réalise en cours de bail des travaux d’amélioration, peut librement appliquer la hausse contractuellement prévue (art 17 e) loi du 6/07/1989) sans être tenu de rapporter la preuve que le nouveau loyer est conforme au prix du voisinage, comme dans la procédure de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’agit là d’une solution inédite mais conforme à l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989 qui aura un impact économique important.

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Voir annexe..........................................................................................page 138

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Expulsion - Responsabilité de l'État - Conseil d'État, 29 mars 2002 Le refus par l’État de prêter son concours à l’exécution d’une décision d’expulsion en l’absence d’un risque de trouble grave à l’ordre public constitue une atteinte à l’exercice d’une liberté fondamentale : le préfet ne peut pas se retrancher derrière le sursis imposé durant la période hivernale celle-ci n’étant pas applicable aux personnes entrées dans les lieux par voie de fait.

C’est donc à bon droit que l’État a été condamné sous astreinte à faire assister l’huissier de justice par la force publique.

Le Conseil d’État a en effet qualifié le droit de propriété de liberté fondamentale auquel le préfet a porté une atteinte grave et illicite en refusant le concours de la force publique pour l’expulsion des squatters ordonnée judiciairement.

Le Conseil d’État juge ainsi parfaitement fondé le recours à la procédure dite de "référé-liberté" prévu par la loi n° 2000/597 du 30 juin 2000 qui permet à tout justiciable dans une situation d’urgence d’exercer un recours auprès des juridictions administratives lorsque l’administration porte une atteinte grave et manifestement illégale à l’exercice d’une liberté fondamentale.

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Voir annexe..........................................................................................page 139

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Responsabilité de l’administrateur de biens Fautes de gestion - Non - Cour d’appel de Paris, 8ème chambre, section B, 12 février 1998 Un locataire part sans donner sa nouvelle adresse, sans payer les loyers dus au titre du préavis et en laissant un appartement nécessitant des frais de remise en état, notamment suite à des dégâts des eaux.

L’administrateur de biens a-t-il fait preuve de diligence ? Sa responsabilité peut-elle être engagée ?

Selon la Cour d’appel de Paris la responsabilité du professionnel pour faute dans l’exercice de son mandat ne peut être retenue.

Elle s’attache tout d’abord à l’objet du mandat de gestion au terme duquel le mandataire était chargé : - du recouvrement des impayés par deux rappels dont un par lettre recommandée avec accusé de réception, - de la déclaration et du règlement des sinistres, - de la conservation du local par l’établissement des ordres de service et la surveillance des réparations d’entretien, par l’établissement de rapport pour informer le propriétaire pour les grosses réparations.

Elle relève ensuite que l’administrateur n’a pu poursuivre le paiement des loyers dus au titre du préavis puisque le locataire est parti aussitôt, sans indiquer sa nouvelle adresse.

Pour ce qui est du mauvais état de l’appartement il ne peut être reproché au professionnel, d’une part, de ne pas avoir fait établir d’état des lieux d’entrée puisqu’il n’assurait pas encore la gestion du logement, et qu’il n’est pas d’usage d’en établir un au moment du renouvellement ; d’autre part, de ne pas avoir fait établir d’état des lieux de sortie en raison du départ précipité et clandestin du locataire.

Enfin, si il appartient au gérant de déclarer les sinistres, encore faut-il qu’il en soit informé par le locataire.

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Voir annexe .........................................................................................page 140

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Responsabilité de l’administrateur de biens Fautes de gestion – Oui - Cour d'appel de Paris, chambre 25, section B, 22 janvier 1999 Les propriétaires d’un appartement confient à un administrateur de biens, un mandat de location exclusif ainsi qu’un mandat de gestion assorti d’une assurance garantissant le risque " impayés " au profit des bailleurs.

Les locaux sont donnés à bail en mars 1993 et au mois d’octobre suivant les loyers ne sont plus réglés. Pour autant l’expulsion des locataires n’est judiciairement prononcée qu’au mois de septembre 1996, à l’initiative des bailleurs.

La Cour d’appel de Paris juge ici que la responsabilité du professionnel est engagée. En effet, en un an seuls deux commandements de payer ont été délivrés. En outre, la procédure de référé engagée l’a été à l’initiative des bailleurs.

L’administrateur de biens est donc condamné au paiement : - des loyers impayés, - de 50 000 francs de dommages intérêts en réparation du préjudice des vendeurs résultant de la gêne de trésorerie et des tracas de la procédure dirigée contre les locataires.

Ainsi, les administrateurs de biens doivent faire preuve de diligence non seulement lors de la conclusion du bail en recherchant un locataire aux revenus suffisants ; mais encore en cours de bail, en prenant les mesures nécessaires, en cas d’impayés, afin d’éviter que les locataires ne se maintiennent dans les lieux.

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Voir annexe ..........................................................................................page 141

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Loyer - fixation - action du locataire - Cour de cassation, Assemblée Plénière., 16 avril 2004 Par un arrêt du 16 avril 2004, la Cour de cassation, siégeant en assemblée plénière, s'est prononcée sur la question suivante :l'action du locataire, tendant à obtenir une réduction du loyer en contestant la fixation d'un loyer libre déterminé par application de l'article 17a de la loi du 6 juillet 1989 est-elle soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission dans les deux mois de la conclusion du bail en application des articles 17 et 20 de la loi précitée ?

La Cour d'appel, par arrêt du 2 avril 1998 avait considéré que l'action poursuivie étant distincte de celle visant à contester un loyer au regard des exigences de justification prévues par les articles 17b et 19 de la loi du 6 juillet 1989, elle n'était enfermée dans aucun délai. Statuant sur renvoi après cassation le 5 juin 2002, la Cour d'appel a réaffirmé sa position résistant à la solution donnée par le 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mai 2001.

L'assemblée plénière de la Cour de cassation a décidé que les preneurs ne disposaient que d'un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer, que cette action soit fondée sur le non respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi précitée.

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Voir annexe..........................................................................................page 142

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Obligation du bailleur jouissance paisible du logement – pratique religieuse - Cour de Cassation , 3ème chambre civile, 18 décembre 2002 Le bailleur d’une résidence avait, après en avoir avisé les locataires, clôturé la résidence, fermant son entrée jusqu’alors restée libre, par un système électrique avec ouverture par digicode le jour et fermeture totale la nuit.

Un certain nombre de locataires de confession israélite ont fait connaître au bailleur qu’ils ne pouvaient utiliser ces systèmes de fermeture pendant le sabbat (l’électricité étant proscrite pendant cette période).

Ils ont saisi le tribunal afin de faire condamner le bailleur à faire poser une serrure mécanique.

La Cour d’appel a fait bon droit de leur demande en retenant qu’au regard de la liberté de culte garantie par la Constitution et les textes supranationaux, le fait pour le bailleur de refuser l’installation d’une serrure mécanique pour l’un des accès de la résidence, leur causait un trouble manifestement illicite.

La cour de cassation casse l’arrêt au motif que les pratiques religieuses des preneurs n’entrent pas, en principe dans le champ contractuel. Rien n’empêchait les parties de prévoir ce point dans leur contrat.

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Voir annexe..........................................................................................page 143

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Local accessoire (remise) Bénéfice du statut des baux commerciaux - Tribunal de grande instance de Bobigny, 10 juillet 1996 Un marchand forain en fruits et légumes a domicilié son entreprise dans son local d’habitation. Il demande le bénéfice du statut des baux commerciaux pour les locaux où il entrepose sa marchandise.

Le bailleur de la remise lui refuse ce statut au motif que l’établissement secondaire (la remise) n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le Tribunal fait droit à la demande du marchand forain. Il lui accorde le bénéfice des statuts des baux commerciaux. La remise est un local accessoire dont la privation compromettrait l’exploitation du fonds puisque le preneur ne disposerait plus de lieu pour entreposer les marchandises et matériels.

La position du Tribunal est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Com. 1er mars 1966). Le local d’un marchand forain doit être protégé par le statut s’il est indispensable à l’exploitation du fonds, malgré l’absence de tout local principal.

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Voir annexe...................................................................................page 145-146

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Acquisition d’un fonds de commerce par une société en cours de formation : rétroactivité des engagement souscrits pour son compte par ses membres fondateurs - Cour de Cassation, 3ème chambre Civile, 2 février 2005 En l’espèce, le Bailleur faisait valoir à l’appui de sa dénégation du droit à la propriété commerciale du Locataire, qu’à la date de la délivrance de son refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction (qui constitue la date de référence pour l’appréciation des droits du Locataire ) : - La Société Locataire n’avait pas encore procédé à la reprise des engagements issus de l’acte d’acquisition du fonds de commerce, qui avait été régularisé pour son compte par ses membres fondateurs,cette reprise n’étant intervenue selon lui que par Assemblée Générale des Associés tenue postérieurement ; - Que les associés de ladite Société n’étaient pas à cette date immatriculés au Registre du Commerce.

Constatant au cas d’espèce : - Que les stipulations de l’acte de cession du fonds de commerce prévoyaient expressément la reprise des engagements de ses membres fondateurs par la société Locataire et ce dès son immatriculation et qu’il avait été satisfait à cette formalité d’immatriculation à la date de la délivrance de l’acte de refus de renouvellement ; Et en application des articles 1843 du Code Civil et L 210-6 du Code de Commerce, lesquels prévoient que la société,régulièrement immatriculée,peut reprendre les engagements souscrits,lesquels sont réputés avoir été souscrits dès l’origine (Cass, Civ 2ème, 19 déc. 2002).

La Cour de Cassation a pu en conclure que l’Assemblée Générale des Associés - certes postérieure au refus de renouvellement – ne constituait qu’une ratification formelle de la reprise par ladite société des engagements souscrits par les associés pour son compte, et par voie de conséquence que la non immatriculation des associés était une circonstance inopérante.

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Voir annexe..........................................................................................page 147

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Cession du fonds de commerce ou cession du droit au bail Obligation de garantie du cédant - Cour d'appel de Paris, 16ème chambre, section A, 6 octobre 1999 En cas de vente d’un fonds de commerce ou de cession d’un droit au bail, il est très souvent prévu dans les baux, que le cédant est tenu de toute garantie du chef du cessionnaire ou des cessionnaires successifs, sans pour autant que les modalités d’application d’une telle stipulation dans le temps ne soient précisées.

Dans le cas d’espèce, il y a eu un renouvellement du bail commercial postérieurement à la cession.

Dans le bail d’origine, figurait une clause faisant référence à une garantie due conjointement et solidairement " avec tous les bénéficiaires successifs du présent contrat … ".

S’appuyant sur cette clause, les bailleurs, en raison de la défaillance des cessionnaires dans leurs obligations contractuelles, ont saisi la juridiction compétente pour obtenir la condamnation du cédant au paiement des sommes dont les cessionnaires étaient redevables.

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 6 octobre 1999, a considéré pour rejeter les demandes des bailleurs : - que le bail renouvelé est un nouveau bail, la demande de renouvellement notifiée par le cessionnaire du fonds ayant mis fin au bail précédent, - que la clause du bail prévoyant la garantie conjointe et solidaire du cédant et du cessionnaire, serait contraire à l’esprit du législateur, qui n’aurait pas entendu laisser les cédants d’un fonds de commerce et du droit au bail garants du paiement des loyers échus ou à échoir, sans limitation de durée dans le temps.

Déjà, la même chambre de la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 24 juin 1998, statuait dans le même sens, en considérant : qu’en matière de cession de bail, la garantie solidaire du cédant ne joue que pendant la durée du bail lui-même, et non pour les renouvellements, sauf clause contraire ".

Ainsi, la Cour d’appel de Paris aurait certainement statué autrement si les parties, dans le bail commercial d’origine, avaient prévu dans les termes de l’article 1134 du Code civil, que l’obligation de garantie se perpétuerait au-delà du terme du bail en cours.

Il convient également d’observer que si le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de l’expiration de la date contractuelle, le bailleur peut invoquer le bénéfice de la garantie à l’encontre du cédant, et ce en cas de défaillance du cessionnaire.

Ainsi, en a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 5 juin 2002, en disant : “ la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire doit s’appliquer jusqu’à l’expiration du bail reconduit ".

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Voir annexe .........................................................................................page 149

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Cession de bail - Cession de parts sociales - Cour de cassation, 3ème chambre civile,10 juillet 2002 La plupart des baux commerciaux stipulent interdiction au locataire de céder son droit au bail hors cession du fonds de commerce, sauf accord exprès et préalable du bailleur.

Or, si l’article L 145-16 du Code de commerce (ancien article 35-1 du décret du 30.09.1953), déclare nulles toutes clauses empêchant la cession à l’acquéreur du fonds,il ne s’oppose pas à l’insertion de clauses limitatives du droit de cession, telle que l’agrément préalable du bailleur.

Par ailleurs, en vertu de la loi du 10 juillet 1966, ajoutant au statut des baux commerciaux, dans l’article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, devenu l’article L 145-16 du Code de commerce, en cas de fusion ou d’apport, la société issue de la fusion ou bénéficiaire de l’apport est nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était stipulé.

Ainsi,l’apport du droit au bail dans ce cadre,n’est plus soumis aux conditions restrictives du droit de cession prévues au bail.

Pour s’opposer à ce principe, le bailleur soutenait que cette opération était en réalité une cession de droit au bail, irrégulière en vertu du bail.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation, confirmant sa jurisprudence, répond par la négative en rappelant que la cession de la totalité des parts sociales d’une société n’était pas une cession de droit au bail.

Elle rappelle en revanche que tel pourrait être le cas en cas de fraude ou déguisement de la nature de l’acte.

En l’espèce, il y avait tout lieu de penser, que tel était le cas, une procédure de résiliation de bail étant en cours et le bailleur ayant déjà refusé de donner son agrément à une demande de cession de droit au bail destinée précisément à l’acquéreur des parts sociales…

C’est au demeurant pour ne pas avoir recherché si la cession globale des parts sociales, ne constituait pas une cession de droit au bail déguisée en fraude des droits du bailleur, que la Cour de cassation, fit droit au pourvoi.

Ainsi, le bailleur conserve toujours la possibilité de se prévaloir d’une fraude quant à la qualification de l’acte de cession, en raison de circonstances particulières, dont il doit rapporter la preuve (voir CA Paris, 16è A., 18.2.1992).

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Absence d'autorisation de travaux - Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale réunie, 13 mars 2001 La plupart des baux commerciaux stipulent l’obligation du locataire, d’obtenir une autorisation expresse et préalable du bailleur aux fins d’exécution de travaux dans les lieux loués, notamment lorsque ceux-ci affectent le gros œuvre, et ce sous peine de résiliation du bail.

Par ailleurs, en matière hôtelière, la loi du 1er juillet 1964 organise une procédure particulière permettant au locataire de procéder à ces travaux, sous réserve d’en notifier préalablement le projet, et d’obtenir soit accord tacite du bailleur sur leur exécution à défaut de réponse dans un délai de deux mois, soit en cas de refus, de faire trancher la difficulté par la saisine de la commission prévue à cet effet.

En l’espèce, le locataire avait enfreint non seulement les dispositions de la loi du 1er juillet 1964, en ne transmettant pas un dossier travaux complet, mais les avaient exécutés, sans attendre le délai de deux mois accordé au bailleur pour répondre à la demande d’autorisation.

Nonobstant l’évidente méconnaissance des stipulations du bail et des dispositions légales, la Cour d’appel de Versailles, dans cet arrêt, a considéré que ces manquements n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, sollicitée par le bailleur.

Elle s’est, pour ce faire, prononcée au regard des désordres consécutifs à leur création et en leur absence a jugé qu’il n’y avait pas lieu à rupture des relations contractuelles entre les parties.

Est-ce à dire qu’un préjudice est nécessaire pour permettre d’invoquer le non-respect de dispositions légales et d’obligations contractuelles afin de résiliation du bail ?

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Voir annexe ..........................................................................................page 151

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Obligation de délivrance du bailleur - Défaut d'entretien de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires - Tribunal de grande instance de Paris, 1er octobre 2002 Un propriétaire a loué un local commercial à une école de danse. La survenance d’un dégât des eaux a endommagé le plafond, les murs et les planchers de ce local.

Le locataire a assigné le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil ainsi que son bailleur pour défaut d’exécution de son obligation de délivrance (article 1719 et suivants du Code civil).

Le bailleur a opposé au locataire la clause du bail aux termes de laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur.

Le Tribunal, qui a considéré que la clause de non-recours était licite, a néanmoins jugé qu’elle ne pouvait pas faire échec à la responsabilité du bailleur en considérant que si le bailleur ne peut être tenu pour responsable de la non-conformité des locaux à leur usage du fait de la survenance de dommages en cours de bail, il doit, en revanche, à l’origine des relations contractuelles, délivrer des locaux permettant leur exploitation selon leur destination.

Or,le Tribunal a relevé que l’expert qui avait noté une remontée de l’humidité du sol faisait état que les locaux n’étaient certainement pas destinés à l’origine pour cette raison à l’usage d’école de danse.

Le Tribunal a retenu en outre la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement délictuel en considérant que les remontées d’humidité dont souffrait le locataire résultait d’un défaut d’entretien de l’immeuble imputable au syndicat des copropriétaires.

Le Tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir le bailleur dès lors que le non-respect de l’obligation de délivrance par le bailleur est la conséquence du défaut d’entretien de l’immeuble

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Voir annexe....................................................................................page 152-153

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Locaux situés dans une galerie commerciale Obligations du bailleur - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juillet 2000 Par deux arrêts (Cass. civ. 3ème, 12.07.2000), la Cour de cassation fixe la limite des obligations du bailleur de locaux loués à usage commercial et situés dans une galerie commerciale.

Il était reproché au bailleur, par son locataire exploitant un restaurant, de laisser la galerie se désertifier.

Il lui réclamait des dommages et intérêts compensant une diminution importante de son chiffre d'affaires.

Les Juges d'appel ont pris en considération les doléances du locataire,relevant que le bailleur avait tenté de remédier à la désaffection de la clientèle puis, pour des raisons financières et de gestion qui lui étaient personnelles, avait fait le choix délibéré de rechercher un locataire unique au lieu des 14 locataires d'origine.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa de l'article 1719 du Code civil, au motif que le bailleur est seulement tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée.

Une telle décision est-elle critiquable ?

On est tenté de répondre par l'affirmative, si l'on considère qu'une galerie commerciale se caractérise habituellement par une diversité de commerces et qu'une multiplicité d'activités favorise sa fréquentation.

A l'évidence, le commerçant a traité avec le propriétaire des lieux avec la perspective de réaliser un chiffre d'affaires que lui laissait espérer la situation de la galerie telle qu'elle était composée lorsque le bail a été conclu.

Les raisons économiques échappent à la Cour de cassation qui, logiquement, s'en tient aux obligations des parties,particulièrement du bailleur,telles qu'elles découlent de la loi,en l'absence de stipulation particulière insérée dans le contrat de location.

Cet arrêt interpelle les professionnels qui apportent leur concours à des opérations portant sur des locaux situés dans des galeries commerciales et plus encore au rédacteur des baux, tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties à l'acte qu'il établit et soumet à leur signature.

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Voir annexe..........................................................................................page 154

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Il revient à l'intermédiaire qui rapproche les parties,et au rédacteur qui traduit ce rapprochement dans une convention, d'appeler l'attention de la partie qui s'engage sur la limite des obligations de son co-contractant.

Il est concevable, par exemple, qu'il soit mentionné dans le bail, qu'au cas où interviendrait un changement de la seule volonté du bailleur, affectant l'activité prévue par la destination des lieux, soit reconnu au locataire le droit de remettre en cause le montant du loyer.

Sans doute,le bailleur se prêtera difficilement à une telle stipulation,mais ce qui importe pour le professionnel, c'est que les parties qu'il met en présence aient pris la mesure de leurs droits et obligations.

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COMMENTAIRE

Galerie commerciale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2003 Le locataire, dans un centre commercial, ne peut bénéficier de la propriété commerciale que s’il justifie d’une clientèle personnelle et d’une autonomie de gestion.

Tel n’est pas le cas lorsque le centre commercial impose au preneur ses horaires, sa politique des prix, paie les charges et organise la publicité.

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Voir annexe ..........................................................................................page 155

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Déplafonnement de loyer - Cour d’appel de Paris, 16ème chambre section A, 19 juin 2002 Le régime juridique des travaux d’amélioration et celui des travaux de construction diffère dans ses solutions lorsqu’il s’agit d’apprécier la possibilité de se prévaloir de ces travaux, pour prétendre au déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

En effet, les travaux d’amélioration sont sans incidence lors du renouvellement du bail qui suit leur exécution et ne peuvent être invoqués comme motif du déplafonnement que lors du second renouvellement du bail dont il s’agit.

En revanche,les travaux de construction en ce qu’ils impliquent une modification notable des caractéristiques du local, au sens de l’article L 145-34 du Code de commerce (ancien article 23-6 du décret du 30.09.1953),peuvent donner droit à un déplafonnement dès le renouvellement consécutif au bail au cours duquel ils ont été réalisés.

Or, l’on peut soutenir que toute construction modificative a, par principe, pour objectif d’améliorer les lieux loués.

La Cour de cassation n’exerçant aucun contrôle sur ces notions,qui n’ont pas fait l’objet de définition légale, le Juge du fond a une très large latitude d’appréciation, qu’il effectue en général sur la base des conclusions de l’expert judiciaire qu’il désignera.

Dans le cas d’espèce soumis, le bailleur soutenait que les travaux de création d’une terrasse fermée, d’une porte de sortie au sous-sol, outre la transformation d’une réserve, constituaient des travaux modificatifs ouvrant à déplafonnement dès le premier renouvellement du bail au cours duquel ils avaient été exécutés.

Dans cet arrêt, la Cour d’appel a reconnu qu’il y avait augmentation de surface affectée à la réception de la clientèle, qui constitue un critère modificatif de consistance des lieux, mais a jugé qu’il n’y avait pas modification de l’assiette du bail, en raison du fait que l’autorisation donnée par la ville de procéder à la création d’une terrasse était révocable d’une part, et en raison de ce que ces travaux s’inscrivaient dans une opération beaucoup plus vaste aux fins essentiellement d’amélioration des lieux loués.

C’est donc en fonction du cas d’espèce et avec une importante souveraineté d’appréciation, que l’application respective des articles 23-1 ou 23-3 du décret du 30 septembre 1953 est examinée, et on ne peut que regretter ces incertitudes de solutions, tant ses conséquences sont importantes pour le bailleur qui suivant le cas voit différé de neuf ans son droit à prétendre à déplafonnement de loyer.

Il semblerait d’ailleurs qu’en cas de conflit d’application entre l’article 23-1 et l’article 23-3, le Juge tranche au profit de la seule application du second de ces textes, dans l’intérêt du locataire.

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Voir annexe..........................................................................................page 156

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Locaux à usage de bureaux - Loyer - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 février 2002 Aux termes de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents et n’est donc pas soumis au principe du plafonnement prévu par l’article L 145-34 du Code de commerce (ancien article 23-6 du décret).

La difficulté consiste à interpréter la notion "locaux à usage exclusif de bureaux".

Dans une réponse ministérielle, il avait été précisé que la notion de bureaux excluait la réception de la clientèle.

La Cour d’appel avait pour sa part admis la qualification de bureaux quand bien même une clientèle y était reçue, mais sans réception de marchandises et dès lors que l’activité exercée dans les lieux provenait d’un travail intellectuel.

Dans un arrêt du 25 février 1976, la Cour de cassation, n’excluait pas le caractère exclusif de bureau, même en cas de réception de clientèle et même de fournisseurs, dès lors que le local ne servait ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Par ailleurs, aux termes d’une jurisprudence établie, il y a lieu dans cette interprétation de s’en rapporter à la destination contractuelle prévue au bail (Cass. civ. 3è, 25.5.1992) et non à l’activité réellement exercée (Cass. civ. 3è 7.4.1994).

C’est sur la base de cette jurisprudence, que dans l’arrêt rapporté, la Cour a d’une part recherché quelle avait été la commune intention des parties, dans l’intégration au bail de l’activité de "publication d’ouvrages et de revues", dont le locataire prétendait qu’elle impliquait leur commercialisation et constatant que l’ensemble des activités énumérées avaient toutes un caractère intellectuel ou administratif, a considéré que l’activité de publication s’entendait dans la commune intention des parties, comme celle de la conception d’ouvrages et de revues, en vue de leur publication ; Et d’autre part relevé que le locataire ne justifiait pas d’une qualité d’éditeur avec offre et vente de marchandises à la clientèle ni de gestion de stocks dans les lieux, a pu ainsi confirmer l’application de l’article 23-9 du décret aux locaux.

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Voir annexe ..........................................................................................page 157

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Délai de l’exercice du droit de repentir après fixation judiciaire d’une indemnité d’éviction due par la bailleresse - Cour d’appel de Versailles, 2ème chambre, 1ère section, 2 octobre 1997 Un bailleur a fait fixer par la Cour d’appel une indemnité d’éviction.

Estimant probablement que celle-ci était trop élevée le bailleur a exercé son droit de repentir dans les 15 jours de la signification de l’arrêt de la Cour d’appel.

Cependant, son droit de repentir a été jugé tardif car le droit de repentir doit être signifié par huissier dans le délai de quinzaine suivant le prononcé de l’arrêt et non de sa signification par huissier.

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Voir annexe..........................................................................................page 158

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Exercice du droit de repentir à condition que le locataire soit encore dans les lieux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2000 Dans les termes de l’article 32 du décret du 30 septembre 1953, le bailleur qui a donné congé ne peut pas exercer son droit de repentir si le locataire a quitté les lieux.

L’acte par lequel le locataire a effectué son transfert doit avoir date certaine dans les conditions de l’article 1328 du Code civil.

En l’espèce ce n’était pas la date de la promesse unilatérale de vente qui a été retenue mais celle de la levée de l’option puisque c’est celle-ci qui constatait l’acte d’acquisition et qui consacrait ainsi la date certaine.

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Voir annexe..........................................................................................page 159

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Nécessité d’une immatriculation du locataire au Registre du Commerce pour prétendre à une indemnité d’éviction - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2002 Un bailleur est fondé à signifier un congé comportant refus de renouvellement pour motif grave et légitime s’il prouve que la société locataire n’était pas immatriculée au Registre du Commerce à la date de la signification du congé.

Ce n’est donc pas à la date de demande de renouvellement du bail qui peut être postérieure qu’il faut se placer pour apprécier les droits du preneur mais au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

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Voir annexe .........................................................................................page 160

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Conventions d’occupation précaire - congé - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 novembre 2003 La société Théâtre le Rex locataire de locaux à usage de cinéma a conclu avec Madame X. 3 conventions successives d’occupation dites d’occupation précaire portant sur un local se situant entre l’accès à la grande salle de cinéma et l’accès aux petites salles pour qu’elle exerce une activité de vente de boissons et de confiseries.

Un congé est délivré à Madame X. qui revendique le bénéfice de la propriété commerciale.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société contestant l’existence d’un bail commercial soumis au statut et approuve la décision de la Cour d’appel ayant considéré : 1. que les conventions constituaient en fait des baux dérogatoires et non des conventions d’occupation précaire, en raison de l’absence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme.

En effet, la convention d’occupation précaire se caractérise quelle que soit sa durée par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

2. que postérieurement à la première convention Madame X. qui est restée dans les lieux n’a pas renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux,la seule conclusion d’un second bail dérogatoire ne valant pas renonciation.

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Voir annexe ..........................................................................................page 161

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L’indemnisation du bailleur inexécution par le preneur des réparations locatives - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 décembre 2003 Après restitution d’un local à usage commercial, l’ancienne preneuse est assignée par le bailleur en paiement d’une certaine somme en réparation de son préjudice résultant du manquement à son obligation de restituer les lieux dans un état d’entretien permettant une relocation immédiate et aisée.

Le propriétaire débouté de sa demande en dommages-intérêts se pourvoie en cassation en invoquant la solution de l’arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2002.

Le pourvoi est rejeté au motif que le bailleur n’a pas subi de préjudice puisqu’il a donné à bail les locaux à une société de coiffure en les despécialisant, que l’installation dans les locaux d’un salon de coiffure a nécessité un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur, que le bailleur ne prétend ni avoir réalisé des travaux ou contribué à l’aménagement du nouveau preneur ni dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l’état des lieux avait été différent. La cour ajoute que les juges doivent se placer au jour où ils statuent pour apprécier l’existence et la consistance du préjudice.

Désormais, en cas de restitution des lieux en mauvais état de réparations locatives par le preneur, le bailleur ne pourra obtenir d’indemnisation que s’il prouve l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

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Voir annexe .........................................................................................page 162

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Responsabilité contractuelle - Cour d’appel de Besançon, 1ère chambre civile, 5 septembre 2001 Après la construction, des désordres sont apparus sur les façades de maisons individuelles.

Suite à une expertise judiciaire, l’entrepreneur, qui a appliqué les enduits extérieurs sur lesquels les désordres ont été constatés, a fait remettre en état des façades.

Toutefois, le procédé utilisé pour la remise en état étant inadapté, les désordres persistent.

La responsabilité de l’entrepreneur, son assureur et de l’expert a été engagée. Le fondement retenu pour les condamner ne relève pas de la responsabilité décennale, mais de la responsabilité contractuelle, le procédé technique retenu pour remédier aux désordres étant inadapté.

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Voir annexe .........................................................................................page 164

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de vice de construction - Tribunal de grande instance de Grasse, 1ère chambre civile, section A, 14 juin 2002 Une copropriété a connu des désordres très importants suite à un glissement de terrain et au caractère superficiel des fondations des bâtiments.

Une copropriétaire a assigné la copropriété afin de voir déclarer le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice subi du fait des désordres qui affectent les parties communes de la copropriété sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1384 alinéa 1er du Code civil, en prétendant que le syndicat des copropriétaires était fautif.

Le Tribunal de grande instance de Grasse, dans un jugement sévère, a considéré que subissant un important préjudice du fait du vice de la construction, le syndicat doit être déclaré responsable et indemniser la demanderesse. Il ajoute que tant sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que sur celui de l’article 1384 alinéa 1er, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure.

Il a été fait appel de cette décision.

On peut en conclure que le syndic doit désormais être plus compétent qu’un expert ad hoc, s’il ne veut pas engager sa responsabilité.

Il est à craindre que, sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1er, la responsabilité du syndicat soit de plus en plus engagée lorsque des travaux ne sont pas réalisés d'urgence, même s'il s'avère que le cahier des charges des réparations nécessite une expertise très longue et complexe.

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Voir annexe..........................................................................................page 165

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Délais de prescription - Tribunal de grande instance de Paris, 6ème chambre, 1ère section, 14 juin 2000 Suite à des travaux de construction, des désordres sont apparus. Une action en responsabilité à l’encontre des constructeurs et assureurs, et notamment l'assurance dommages-ouvrage est intentée.

Le Tribunal de grande instance déclare la demande irrecevable au motif que la première étape doit être accomplie, à savoir : - La procédure amiable doit être épuisée avant d’intenter une action judiciaire à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage.

Il est à noter qu’il convient de faire une déclaration dommages-ouvrage, de tenir une assemblée générale dans le délai de 10 ans avant d’intenter une action judiciaire.

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Voir annexe .........................................................................................page 166

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Un immeuble partagé en deux parties n’est pas soumis au régime de l’indivision mais à celui de la copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mai 2002 Deux propriétaires d’un immeuble par étage divisé en deux parties disposaient d’acte de vente respectif indiquant que la propriété du sol de l’immeuble était indivise, que chaque partie disposait d’une propriété d’étage dont elle avait la jouissance exclusive.

La Cour de cassation a estimé qu’il s’agissait là non d’une indivision mais d’une création de partie privative par étage et de parties communes et qu’ainsi quelle que soit la qualification donnée par les parties à leur propriété, le régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquait à l’immeuble.

Il est à souligner que les parties ont eu nécessairement à transcrire cet arrêt de la Cour de cassation à la Conservation des Hypothèques pour enregistrer le régime juridique de leurs propriétés respectives.

On peut noter qu’il s’agit là d’une obligation légale résultant des textes sur la publicité foncière sans rapport avec l’obligation de la Loi SRU de mettre à l’ordre du jour avant le 15 décembre 2005 l’adaptation des règlements de copropriété anciens à l’évolution de la législation.

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Voir annexe .........................................................................................page 168

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Lot de copropriété - Notion - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 novembre 2002 L’article premier de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’un lot de copropriété comprend nécessairement une partie privative et une quote-part de parties communes.

La partie privative est elle-même définie à l’article 5 par trois critères : consistance, situation, superficie.

Un droit de jouissance n’a ni consistance, ni situation, ni superficie.

Essentiellement, le droit de jouissance n’est pas une propriété, il n’est qu’un élément de la propriété, certains disent qu’il est un droit accessoire au droit de copropriété.

On doit considérer que sauf hypothèse très particulière du lot transitoire (c’est-à-dire un lot défini matériellement par sa future consistance), un droit de jouissance ou un droit accessoire proprement dit (droit de construire, de surélever un bâtiment commun, d’affouiller le sol …), ne peut pas à lui seul être constitutif d’un lot de copropriété, que ce soit le droit de jouissance d’une partie commune ou que ce soit le droit d’affichage par exemple. Ces droits accessoires doivent être compris dans un lot matériellement défini ou alors ils font l’objet des conventions de l’article 37 de la loi avec leurs aléas (caducité ou remise en cause par l’assemblée générale).

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Voir annexe .........................................................................................page 169

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Droits des copropriétaires - Liberté religieuse - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 juin 2006 Des copropriétaires de confession juive avaient pour habitude d’édifier sur leur balcon, une semaine par an, des constructions en végétaux pour satisfaire à des prescriptions religieuses.

Ce type de constructions était expressément prohibé par le règlement de copropriété, de sorte qu’il avait été décidé en assemblée de solliciter en référé leur retrait.

La cour de cassation a débouté les copropriétaires concernés de leur demande d’annulation de cette résolution aux motifs que, la liberté religieuse, pour fondamentale qu’elle soit, ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d’un règlement de copropriété.

Il s’agissait de confronter la liberté de culte garantie par les articles 9 du code civil et de la convention européenne des droits de l’homme aux dispositions du règlement de copropriété.

La solution adoptée est gage de sécurité dès lors qu’elle évite aux tribunaux d’avoir à s’interroger, devant chaque violation du règlement, sur la légitimité religieuse des agissements des copropriétaires.

L’on peut toutefois déplorer que la Cour ait écarté le moyen tiré de l’article 8 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965,aux termes duquel le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

Il n’est pas exclu que le débat ressurgisse sur ce fondement juridique, la Cour ayant alors à se prononcer sur la validité des dispositions du règlement prohibant des actes dictés par des considérations religieuses.

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Voir annexe .........................................................................................page 170

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Lot de copropriété - Mesurage - article 46 de la loi de 1965 - Cour d’appel de Paris,2ème chambre,section B,16 mars 2006 En septembre 1999, la SA Cogefim vend aux époux Vignesoult, au prix de 1 505 000 francs les lots 30 et 31 d’un immeuble dans le 17ème arrondissement,étant précisé que ces deux lots sont communiquants.L’acte mentionne une superficie totale de 130,80 m2.

Les acquéreurs,soutenant que la surface réelle serait de 93 m2,assigne en septembre 2000,la société venderesse devant le TGI de Paris afin d’obtenir le remboursement de la somme de 503 820 francs au titre de la diminution du prix,16625 F correspondant à la commission d’agence et 10000 F au titre de l’article 700.

La venderesse appelle alors en garantie la société de notaires ayant reçu l’acte de vente, le notaire ayant assisté le vendeur et l’agent immobilier mandataire.

Le TGI de Paris, dans un jugement du 23 novembre 2004, déclare recevable la demande des époux Vignesoult. Il condamne la venderesse à leur verser la somme de 63 677,45 f au titre de la réduction du prix de vente conformément à la moindre mesure, considérant que seule la superficie de la cour couverte (partie commune) devait être déduite de la surface mesurée, la construction « sauvage » de 8 m2 au 1er étage du lot n° 30 devant être prise en considération dans le mesurage car faisant partie de la surface habitable.

De plus,il condamne la SARL Ambre Immobilière à garantir à 50% la condamnation de la SA Cogefim.

La Cour d’appel de Paris infirme le jugement,considérant : Qu’au vu du plan annexé au règlement de copropriété, la cour, qui dessert les deux lots objets de la vente, se distingue clairement de la cour commune, est réservée à l’usage exclusif des propriétaires des lots 30 et 31 et doit donc être considérée comme privative.

Que la couverture de cette cour avait été autorisée par une assemblée générale en 1964. Il est donc normal que sa superficie soit incluse dans le mesurage des deux lots vendus,conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Que le lot 30 comporte une superficie de 8 m2 constituant un étage intérieur, non mentionné dans le règlement de copropriété.

Que la superficie définie par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confond pas avec la surface mentionnée par l’article 5 de la même loi pour le calcul de la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.Il est donc indifférent,pour l’établissement du mesurage légalement imposé lors de la vente d’un lot privatif que la création de l’étage intérieur au lot vendu n’ait pas été autorisée par l’assemblée générale.Le calcul de la superficie des biens vendus a tenu compte,à juste titre,de l’étage intérieur créé dans le lot vendu.

Elle déboute les époux Vignesoult de leur demande, l’existence d’une moindre mesure des lots vendus n’étant pas prouvée.

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Voir annexe ..........................................................................................page 171

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Antenne de réception de télévision par satellite Locataire d'un appartement en copropriété - Autorisation - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 février 2000 Un locataire a notifié au syndic son intention d’installer une antenne de réception de télévision par satellite en donnant une description détaillée des travaux à entreprendre.

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires entend s’opposer à l’installation d’une antenne individuelle, il doit saisir le tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble dans le délai de trois mois à compter de la réception de la demande du locataire, sous peine de forclusion (article 2 du décret du 22 décembre 1967 modifié).

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires, qui a statué sur la demande du locataire, a subordonné son autorisation d’installation au respect de conditions techniques.

Le locataire a soutenu que cette décision s’analysait comme un refus et a prétendu qu’à défaut pour le syndic d’avoir saisi le tribunal d’instance dans le délai prescrit, il était fondé à solliciter du tribunal l’autorisation de réaliser l’installation.

La Cour de cassation retient que l’assemblée générale, sans s’opposer à la demande du locataire, s’était bornée à subordonner son autorisation à des conditions destinées à garantir l’intégrité de l’immeuble.

La Cour a estimé que le locataire devait respecter les conditions prescrites par l’assemblée dès lors que ces installations intéressent les parties communes de l’immeuble.

La Cour a considéré que la décision par laquelle une assemblée générale conditionne son acceptation d’installation d’une antenne individuelle à la réalisation de conditions techniques ne peut être assimilée à un refus et n’est pas, en conséquence, soumise au régime juridique prévu par les dispositions de l’article 2 du décret du 22 décembre 1967 modifié.

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Voir annexe ..........................................................................................page 172

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Bureau - Désignation - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2001 Il ne suffit pas que l’assemblée générale élise son président et son bureau à l’unanimité, encore faut-il que le procès-verbal de l’assemblée générale précise bien : - que le président a été élu à l’unanimité, - que le premier assesseur a été élu à l’unanimité, - que le second assesseur a été élu à l’unanimité.

Rien ne peut remplacer la présence de ces mentions dans le procès-verbal de l’assemblée générale : - ni le témoignage du président de séance ou de copropriétaires venant affirmer que le président et les assesseurs ont bien été élus chacun à leur tour à l’unanimité, - ni même une décision d’assemblée générale postérieure qui affirmerait que l’assemblée antérieurement tenue avait élu son président et chacun de ses assesseurs à l’unanimité. En effet, chaque assemblée générale est autonome et la première ne peut être " rachetée " par une seconde.

Bizarrement en effet, le problème de la régularité de la désignation du président et des membres du bureau ne se pose jamais lorsqu’il y a pluralité de candidats pour les postes correspondants. En ce cas,en effet,le syndic ne manque pas d’inviter les copropriétaires à voter sur le nom de chaque candidat ni de reporter sur le procès-verbal le nombre de voix obtenues par chacun.

Ici encore, on ne peut que regretter une jurisprudence particulièrement formaliste qui permet en définitive aux candidats à l’annulation de l’assemblée ou de certaines résolutions de faire croire à l’existence d’une discussion là où justement il n’y en a eu aucune…et alors le plus souvent que cet argument est invoqué par des copropriétaires qui n’étaient ni présents ni représentés à l’assemblée générale !

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Voir annexe ..........................................................................................page 173

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Action en nullité de décisions d’assemblée générale Copropriétaires non convoqués et convoqués irrégulièrement - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2005 Deux époux propriétaires d’un appartement dans une résidence assignent un syndicat de copropriétaires afin de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par une assemblée générale des copropriétaires en date du 24 mars 1995, à laquelle ils avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation au moins quinze jours avant la date de la réunion conformément à l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

La Cour d’appel déclare les époux irrecevables en leur demande au motif que l’assignation du syndicat par les époux est tardive car intervenant après l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (assignation délivrée le 27 décembre 1995, alors que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 1995 avait été distribué aux époux le 5 mai 1995).

Quant à la Cour de cassation, elle rejette le pourvoi des époux qui considèrent que le délai de forclusion ne s’applique pas aux copropriétaires irrégulièrement convoqués à l’assemblée. En effet, les copropriétaires non convoqués, comme d’ailleurs les copropriétaires irrégulièrement convoqués à l’assemblée générale, ont, à peine de déchéance, deux mois à compter de la notification des décisions adoptées pour les contester.

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Voir annexe....................................................................................page 174-175

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Nullité de la délibération d’une assemblée générale de copropriétaires - Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 15 mars 2006 « L’absence de notification d'un devis de travaux joint à la convocation à une assemblée générale n'affecte que la validité de la décision votée relative à ces travaux ».

Tel est l’enseignement apporté par l’arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2006.

En vertu de l'article 11-4 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause, doivent notamment être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 dudit décret.

L'absence de notification du devis simultanément à l’ordre du jour de l’assemblée entraîne-telle la nullité de l’assemblée générale ou la nullité de la décision votée relative à ces travaux ?

Les textes sont muets sur l’étendue de cette nullité, l’article 13 du décret du 17 mars 1967 indiquant que l'assemblée générale ne prend de décisions valides que dans la mesure où les notifications sont établies conformément aux prescriptions ci-dessus rappelées.

C'est précisément à cette question que répond l'arrêt rapporté : l’absence de notification d'un devis de travaux joint à la convocation à une assemblée générale n'affecte que la validité de la décision votée relative à ces travaux.

L'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du décret précité.

Les notifications faites conformément à ces deux textes mais pour une précédente assemblée doivent être réitérées lors de chaque assemblée appelée à voter sur des questions identiques (voir notamment Cass. civ. 3, 2 octobre 2001, n° 00-10.247).

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi (…).

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Voir annexe ...................................................................................page 176-177

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Conséquence de l'expiration du mandat de Syndic sur la validité d'une assemblée générale - Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 décembre 2003 L'assemblée générale des copropriétaires convoquée par un Syndic dont le mandat est expiré, n'est pas nulle de plein droit.

Il appartient au copropriétaire d'en poursuivre la nullité conformément aux dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Une assemblée générale des copropriétaires convoquée par un Syndic dont le mandat est expiré est nulle, les convocations ayant été faites par une personne sans qualité.

Le Syndic dont le mandat est expiré n'a par ailleurs pas le pouvoir d'agir en recouvrement de charges.

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Voir annexe..........................................................................................page 178

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Assemblée générale - Élections du président de séance et du secrétaire - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 novembre 2002 (rectifié par arrêt du 18 décembre 2002) Une assemblée générale des copropriétaires du 27 décembre 1991 avait désigné le syndic, la société A., jusqu'à l'assemblée qui statuerait sur l'exercice des comptes de l'année 1992.

Lors de l'assemblée générale du 29 janvier 1993, appelée à statuer entre autres sur les comptes, un copropriétaire monsieur A. avait été élu président de séance, puis par un vote séparé, le syndic s'était vu refuser la fonction de secrétaire.

Aucune autre personne physique n'étant candidate, monsieur A. par ailleurs président de séance, s'était trouvé élu secrétaire, réunissant ainsi les deux qualités.

La Cour de cassation, suivant en cela la Cour d'appel d'A., considère que l'assemblée générale ne s'est pas tenue régulièrement, et ne pouvait prendre aucune décision, du fait de la réunion sur la tête du président de séance des deux fonctions de président et de secrétaire, qui sont légalement distinctes.

La décision se fonde sur l'article 15 du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel : "Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président, et le cas échéant, son bureau. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale."

La Cour de cassation voit dans la distinction de ces deux fonctions, qui n'obéissent d'ailleurs pas au même mode de scrutin puisque le syndic assure de plein droit le secrétariat de séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale, considère dès lors que le décret impose l'existence d'un président et d'un secrétaire, ce qui impose aussi la double signature au bas du procès verbal et contribue à donner à celui-ci sa valeur probante.

Il faut signaler que l'annulation de l'assemblée générale est encourue même sans faire grief.

Peut-être les magistrats ont-ils été influencés par le double rôle qui en matière judiciaire, incombe d'une part au président, et d'autre part au greffier.

Quelles que soient les qualités du président, seule en la matière la signature du greffier donne à la décision de justice, son caractère authentique.

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Voir annexe..........................................................................................page 179

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Portée du mandat donné par un copropriétaire à un autre de voter en assemblée générale - Cour d’appel de Paris, 23ème chambre A, 9 juin 1999 Un pouvoir rédigé en termes généraux ne permet que de voter sur les seules questions inscrites à l’ordre du jour.

En votant sur une question non inscrite à l’ordre du jour le mandataire agit sans pouvoir et ainsi le copropriétaire qui a fait voter dans ces conditions doit être considéré comme défaillant, par conséquent recevable en une éventuelle demande d’annulation d’assemblée générale.

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Voir annexe .........................................................................................page 180

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Accord de principe donné par l'assemblée générale des copropriétaires sur des travaux Etablissement d'un état parasitaire de l'immeuble - Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 4 janvier 2006 Une assemblée générale des copropriétaires a voté un accord de principe sur des travaux de ravalement , de façade, d'étanchéité de terrasse, sans qu'aucun devis ne soit joint à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires.

Un copropriétaire a demandé la nullité de cette résolution, la décision ayant été votée sans qu'aient été préalablement porté à la connaissance des copropriétaires les conditions essentielles sur les modalités de réalisation des travaux et le coût de ceux-ci.

La Cour de cassation a rejeté la demande du copropriétaire estimant que rien n'interdisait à l’assemblée de donner un accord de principe pour voter des travaux.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires devra voter des devis qui auront été préalablement mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nouvelle assemblée pourra être contestée, celle-ci engageant financièrement les copropriétaires.

La Loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la communication d'un état parasitaire de moins de 3 mois sur les parties communes.

Il appartient au Syndic,conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans son pouvoir d'administration de l'immeuble, d'établir un état trimestriel et d'engager une action immédiate en cas d'infestation.

Le Syndic n'a pas à demander l'autorisation d'une assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces actions.

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Voir annexe ..........................................................................................page 181

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Action en nullité de décision d’assemblée générale - Copropriétaire opposant - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 2001 Un copropriétaire a demandé en justice l’annulation, notamment, de certaines des décisions prises au cours d’une assemblée générale de copropriété.

Ce copropriétaire avait voté " pour " une décision finalement rejetée par l’assemblée de copropriété, faute de réunir la majorité requise et avait voté également " pour " une autre résolution, non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix.

La 19ème chambre de la Cour d’appel de Paris a considéré que, dans ce cas, ce copropriétaire était irrecevable en ses demandes, parce qu’il n’était pas opposant ou défaillant comme l’exigeaient les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à contester les décisions des assemblées générales.

En sens contraire, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 24 janvier 2001, réformant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris évoqué ci-dessus, a jugé opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté " pour " une résolution non adoptée, soit par l’assemblée générale des copropriétaires à défaut de majorité requise, soit par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix.

Déjà, la 23ème chambre B de la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 7 juillet 1995, avait statué dans le même sens que la Cour de cassation.

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Voir annexe..........................................................................................page 182

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Interruption du délai de l'article 42 pour contester une décision d'assemblée générale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 mai 2002 La Cour de cassation a mis un terme à une jurisprudence contestée qui exigeait que l'assignation en contestation de décision d'assemblée générale soit non seulement signifiée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, mais également placée au greffe du Tribunal dans ce délai.

La Cour de cassation a estimé que la Cour d'appel ajoutait à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 une exigence qui n'est pas prévue par le texte.

Il suffit donc de notifier l'assignation au syndicat des copropriétaires à l'intérieur du délai de deux mois pour interrompre le délai de prescription de l'article 42 alinéa 2.

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Voir annexe..........................................................................................page 183

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Assemblée générale - Notifications préalables Autonomie des assemblées - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 2001 Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution ayant approuvé les comptes en arguant que les documents remis avec la convocation ne comportaient pas les comptes, objets de l’approbation.

La Cour d’appel de Paris estime que les copropriétaires avaient reçu ces documents lors d’un renvoi pour une assemblée antérieure et étaient donc parfaitement informés.

La Cour de cassation casse cette décision en estimant que chaque assemblée générale est autonome, les documents annexés à un ordre du jour antérieur devant à nouveau être adressés aux copropriétaires.

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Voir annexe .........................................................................................page 184

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Interruption du délai de contestation de décision d'assemblée générale - Contenu de la convocation à l'assemblée générale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 juin 2002 La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 26 juin 2002, confirmé l'arrêt déjà rendu le 15 mai 2002 mettant fin ainsi à toute controverse sur le mode d'interruption du délai de contestation de l'article 42 alinéa 2 en matière de contestation d'assemblée générale des copropriétaires.

L'assignation en contestation d'assemblée générale doit être signifiée dans un délai de deux mois de la notification du procès verbal de l'assemblée générale.

La Cour de cassation, au sein du même arrêt, précise que l'indication du lieu où doit se tenir l'assemblée générale des copropriétaires fait partie intégrante de la convocation tout comme la date et l'heure de la réunion.

La Cour de cassation a annulé un procès verbal d'assemblée générale des copropriétaires, le lieu de réunion ayant été modifié postérieurement à l'envoi de l'ordre du jour sans que le délai de quinze jours soit respecté.

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Voir annexe..........................................................................................page 185

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Assemblée générale - annulation en cascade - Cour de cassation, 3ème chambre civile 6 février 2002 Une assemblée générale (en date du 26 mars 1996) ayant désigné le syndic est annulée et le syndicat est assigné par un copropriétaire en annulation de deux assemblées générales postérieures (de 1997 et 1998) convoquées par le syndic sans pouvoir.

Les premiers juges déboutent le copropriétaire demandeur. Dans un arrêt confirmatif, la Cour d’appel considère que l’annulation judiciaire d’une assemblée générale de copropriétaires antérieure, qui a procédé à la désignation du syndic, entraîne la nullité des assemblées litigieuses convoquées par ce syndic sans pouvoir. Aussi, l’annulation d’assemblées déjà annulées ne peut être prononcée.

La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi de 1965 et 5 du Nouveau Code de Procédure Civile au motif que "l’annulation d’une assemblée générale antérieure n’entraîne pas de plein droit l’annulation des assemblées générales suivantes".

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Voir annexe .........................................................................................page 186

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Copropriétaire – Contestation de décisions d’assemblée générale Procédure abusive - Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 22 mai 2003 Un copropriétaire contestait systématiquement des assemblées générales pour différents motifs : réserves formulées au cours d’une assemblée générale non-actées, conditions de consultation de justificatifs de charges non mentionnées sur les convocations…sans apporter les justifications tant en fait qu’en droit de ses demandes.

Les juges ont considéré que la mauvaise foi de ce copropriétaire était caractérisée.

Ils l’ont condamné, à deux reprises, au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Ainsi les copropriétaires qui agissent en justice de manière dilatoire ou abusive peuvent être sanctionnés pour le préjudice qu’il cause au syndicat.

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Voir annexe..........................................................................................page 187

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Action du copropriétaire pour le respect du règlement de copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 Un copropriétaire peut seul exercer l’action qui appartient en principe au syndicat des copropriétaires même sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel.

En l’espèce le copropriétaire avait assigné d’autres copropriétaires en suppression des constructions érigées sur des balcons à usage privatif alors que le règlement de copropriété l’interdisait expressément.

La Cour de cassation lui a reconnu le droit d’agir individuellement pour le respect du règlement de copropriété.

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Voir annexe .........................................................................................page 188

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Syndic – Autorisation d’ester en justice Mise en œuvre des voies d’exécution forcée - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2000 Le syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires en liquidation d’une astreinte à laquelle ils ont été condamnés.

Ces derniers ont soulevé une fin de non-recevoir au motif que l’assemblée générale n’avait pas donné l’autorisation au syndic d’agir en justice.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’autorisation à donner au syndic pour agir en justice n’est pas nécessaire pour la mise en œuvre des voies d’exécution forcée.

Le syndic a-t-il besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour demander la liquidation d’une astreinte ?

En d’autres termes la liquidation d’une astreinte peut-elle être qualifiée de voie d’exécution forcée.

La Cour de cassation estime que l’action en liquidation d’astreinte ne constituant pas une mise en œuvre des voies d’exécution forcée, nécessite une autorisation pour agir en justice.

En conséquence, le motif d’irrecevabilité soulevé par les deux copropriétaires a été retenu par la Cour de cassation, et le syndicat des copropriétaires a vu son action paralysée puisqu’elle a été considérée irrecevable par la Cour de cassation.

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Voir annexe .........................................................................................page 189

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Syndic - Autorisation d'ester en justice - Mesures conservatoires - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 La Société d'Exploitation des A., syndic de la résidence Les M., a été placée en redressement judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, a déclaré sa créance entre les mains du représentant des créanciers et a assigné le C. en sa qualité de caution au titre de la garantie financière.

La Cour d'appel de Montpellier a débouté le syndicat des copropriétaires au motif que le nouveau syndic n'avait pas de pouvoir spécial.

L'autorisation visée à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'est pas exigée pour la mise en œuvre de mesures conservatoires.

La Cour de cassation casse et annule ledit arrêt au motif que le syndic exerçait une mesure conservatoire. De ce fait, il n'avait pas à justifier d'une quelconque autorisation.

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Voir annexe .........................................................................................page 190

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Syndic - Autorisation d'ester en justice Action en réparation des désordres - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 Le syndicat des copropriétaires a assigné la Société C., les constructeurs, les assureurs, le notaire en réparation des désordres constatés (défaut d'implantation de l'immeuble, non-conformité de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété).

L'article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

La Cour d'appel de Montpellier a déclaré irrecevable ladite action au motif que l'absence d'énumération précise du nom des constructeurs, de leurs assureurs et des SCI vicie la résolution de l'assemblée générale.

Or, la Cour de cassation casse et annule l'arrêt en précisant que la loi n'exige pas que l'autorisation précise l'identité des personnes devant être assignées.

Les avocats se félicitent de ce revirement de jurisprudence.

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Voir annexe ..........................................................................................page 191

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Syndic - responsabilité - Travail dissimulé - Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 6 septembre 2005 Un syndic était prévenu du délit d’exécution de travail dissimulé pour s’être abstenu de déclarer la personne chargée du nettoyage des parties communes.

Une décision de relaxe avait été rendue en première instance.

La Cour d’Appel de Toulouse a réformé le jugement, condamnant le syndic à 1.000 euros d’amende.

L’exposé des motifs est intéressant en ce qu’il est précisé que le syndic ne peut s’exonérer de sa responsabilité pénale qu’en démontrant qu’il a attiré expressément l’attention du syndicat sur l’irrégularité des décisions qu’il prenait à cet égard et les conséquences en découlant.

Il semble donc qu’il aurait pu s’exonérer de sa responsabilité pénale, s’il avait démontré avoir informé les copropriétaires du risque encouru, notamment en actant cet avertissement au procès-verbal.

Ce raisonnement, qui rappelle celui tenu en matière de délégation de pouvoirs pour les dirigeants de société dont la responsabilité pénale est recherchée est original pour une copropriété.

Cependant, dès lors que le paragraphe évoqué ne figure pas dans le dispositif de la décision et que la Cour de Cassation ne semble pas s’être déjà prononcée sur la question, il n’est pas certain que le problème soit définitivement tranché.

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Voir annexe .........................................................................................page 192

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Action du syndicat en suppression de jours et fenêtres percés dans un mur séparatif – Qualité pour agir - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2003 Une SCI assigne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin en suppression de jours et fenêtres percés dans le mur séparatif des deux propriétés.

La Cour d’appel retient que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour défendre seul à l’action tendant à la modification des conditions de jouissance d’un lot privatif.

La Cour de cassation casse au motif que le syndicat qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15 de la loi du 10 juillet 1965).

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Voir annexe..........................................................................................page 193

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Action des copropriétaires – action individuelle - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mars 2004 Une SCI a fait construire un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement avec le concours d'un architecte, d'un contrôleur technique et d'une société pour le lot menuiseries extérieures assurée par la compagnie AGF. Après réception, le syndicat des copropriétaires assigne la SCI, les constructeurs et leurs assureurs en réparation invoquant des infiltrations en façade en provenance des menuiseries ; certains copropriétaires agissant à titre individuel en vue de demander réparation de leurs préjudices personnels.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel aux motifs que : - la Cour d'appel a violé l'article 55 du décret de 1967 car l'assemblée générale a bien autorisé le syndic à agir contre les constructeurs, et cette autorisation d'intenter une action contre un constructeur vaut à l'encontre de son assureur ; - l'assignation délivrée par le syndicat relativement à la réparation de ces parties communes n'a pas interrompu le délai décennal de garantie au profit des copropriétaires pour la réparation de leur préjudice individuel et personnel. Qu'il est reproché à la Cour d'appel d'avoir violé l'article 15 de la loi de 1965 en ne recherchant pas si les dommages dont les copropriétaires demandaient réparation n'affectaient pas les parties communes et privatives de manière indivisible

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Voir annexe .........................................................................................page 194

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Changement d’affectation - Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation- Caractère d’ordre public - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 janvier 2003 Un copropriétaire a consenti un bail à usage d’habitation sur son lot. Or, la locataire y exerçait une activité professionnelle.

Le syndicat des copropriétaires souhaitant voir cesser cette activité a assigné le copropriétaire et sa locataire en résiliation du bail à usage d’habitation consenti cette dernière en raison de l’exercice dans les lieux d’une activité professionnelle.

La Cour d’appel rejette la demande du syndicat au motif que celui-ci n’est pas chargé d’assurer le respect du Code de la construction et de l’habitation, ni le contrôle des autorisations administratives exigés par ce texte.

Cet arrêt est cassé au motif que les dispositions de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation interdisant la transformation d’un lot réservé à l’habitation en un local professionnel sont d’ordre public : elles peuvent donc être invoquées par toute personne, y compris par le syndicat des copropriétaires.

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Voir annexe..........................................................................................page 195

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Avance de trésorerie du syndic de copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mars 2000 Les avances de trésorerie excédant les pouvoirs du syndic, il ne peut en demander le remboursement qu'en cas de circonstances particulières.

C’est dire qu’en principe le syndic qui se trouve avec un solde débiteur ne peut en recouvrer le montant sur les copropriétaires après sa passation de pouvoir au profit d’un nouveau syndic.

Pour le lui permettre, il faudrait qu’il prouve des "circonstances particulières", notion bien énigmatique qui n’est pas expliquée par la Cour.

Sans doute faut-il qu’il prouve qu’il a fait toute diligence pour procéder au recouvrement des charges sur des copropriétaires débiteurs, qu’il a lancé des appels de fonds suffisants en cours de mandat pour précisément éviter ce solde débiteur.

La Cour retient en effet qu’en exécution de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic a l’obligation d’exiger le versement d’une avance de trésorerie permanente et de provision suffisante.

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Voir annexe .........................................................................................page 196

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Contrat de syndic - Rémunération des prestations - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juin 2002 ( 1er moyen) Une assemblée générale de copropriétaires avait refusé d’approuver des comptes, en raison de deux factures litigieuses.

Ces factures d’honoraires établies sur des bases forfaitaires (de 750 francs par dossier suivi), correspondaient à des opérations supplémentaires effectuées qui, selon le contrat de syndic, devaient être rémunérées à la vacation suivant des taux horaires déterminés à l’exclusion de toute appréciation forfaitaire.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir condamné l’ancien syndic à restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires prélevés, faute pour celui-ci d’avoir démontré que les factures étaient conformes au contrat.

Le syndic ne peut donc fixer ses honoraires de façon forfaitaire lorsqu’ils correspondent à des tâches rémunérées à la vacation.

C’est le contrat de syndic qui précise le montant et le mode de fixation des honoraires de ce dernier. Les stipulations de ce contrat doivent être respectées sous peine pour le syndic d’être condamné, comme en l’espèce, à rembourser les honoraires non conformes au contrat.

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Voir annexe..........................................................................................page 197

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Charges de copropriété - Modification - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 septembre 2000 La modification judiciaire des charges est possible sans limitation dans le temps dès lors que la répartition du règlement de copropriété n’est pas conforme aux critères légaux.

Il en résulte tout d’abord qu’il ne faut pas confondre l’action en nullité de la répartition des charges (article 43 de la loi) et l’action en révision des charges au motif qu’un lot paie trop de charges … ou pas assez (article 12 de la loi).

Si la demande en nullité d’une répartition de charges ne se prescrit pas, par contre la demande de révision de charges se prescrit par cinq ans à compter de la date de publication du règlement au fichier immobilier ou par deux ans de la première mutation du lot à titre onéreux.

Il en résulte ensuite que l’action en nullité peut être exercée à tout moment, quels que soient les conditions dans lesquelles la répartition des charges contraire à la loi s’est trouvée inscrite dans le règlement de copropriété. ● Cette répartition erronée peut avoir été inscrite dans le règlement de copropriété antérieurement à la loi de 1965 et on comprend dans ce cas que l’auteur du règlement de copropriété n’ait pas appliqué par anticipation une loi qu'il ne pouvait pas connaître, ● Elle peut résulter d’une méconnaissance de la loi par l’auteur du règlement de copropriété, ● Elle peut résulter enfin d’une décision d’assemblée générale ayant modifié la répartition d’origine. Dans ce dernier cas, on ne pourra opposer à la demande en nullité de la répartition des charges, le fait que l’assemblée générale est devenue définitive faute d’avoir été contestée dans le délai de deux mois prévus à l’article 42 de la loi.

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Voir annexe .........................................................................................page 198

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Charges de copropriété - Répartition - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er février 2006 Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 118 rue Marcadet à Paris 18ème assigne, devant le TGI du 18ème arrondissement, M. CASALE, propriétaire d’une maisonnette indépendante dans un ensemble d’immeubles soumis au statut de la copropriété, en paiement de charges correspondant à des travaux de réfection.

Par jugement du 21 octobre 2004, le TGI du 18ème arrondissement, statuant en 1er et dernier ressort, condamne M. CASALE, considérant que dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas prévu de parties communes spéciales, la clause prévoyant une répartition spéciale des charges de parties communes ne pouvait qu’être réputée non écrite.

La Cour de cassation casse le jugement, au motif que le tribunal aurait du rechercher si la nature indépendante des bâtiments justifiait une répartition spéciale des charges avant de se prononcer sur la validité d’une telle clause.

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Voir annexe .........................................................................................page 199

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Privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 mai 2002 Un syndic a formé opposition entre les mains du notaire lors de la vente de 7 lots par un copropriétaire pour avoir paiement de la totalité des charges qu'il restait devoir au titre de 9 lots de copropriété.

La Cour de cassation a, dans cet arrêt de principe, jugé que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires prévu à l'article 2103, 1° bis du Code civil ne peut s'étendre qu'aux lots vendus.

La Cour de cassation a par ailleurs précisé que ce privilège ne garantit que le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne pouvait donc faire opposition entre les mains du notaire pour la quote-part du capital d'un emprunt contracté par le syndicat des copropriétaires trois ans auparavant pour financer le ravalement de l'immeuble.

La Cour de cassation dans des arrêts postérieurs a précisé que ce privilège ne pouvait également s'étendre aux intérêts de retard sur les charges dues et frais de justice auxquels le copropriétaire avait été condamné par jugement.

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Voir annexe ........................................................................................page 200

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Responsabilité du gérant d'une SARL à l'égard des tiers - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 avril 2001 A la suite d’un incendie, la toiture d’un immeuble en copropriété est détruite.

Le syndic de copropriété est une SARL. Elle fait exécuter les travaux de réfection par une entreprise non assurée. Des infiltrations se produisent par la toiture refaite et deux copropriétaires en sont victimes. Elles engagent la responsabilité du syndic, la SARL, mais également celle de sa gérante sur le fondement de l’article 52 de la loi du 24 juillet 1966.

La Cour d’appel fait droit à la demande de condamnation solidaire du syndic, la SARL, et de sa gérante à réparer le préjudice des deux copropriétaires. Elle retient en effet une faute de la gérante en ce qu’elle a perçu des fonds pour assurer l’immeuble et qu’en l’espèce elle s’en est abstenue, faute aggravée par le fait qu’elle n’a pas vérifié que l’entreprise chargée d’exécuter les travaux de réfection était assurée.

Sur pourvoi de la gérante, la Cour de cassation a cassé partiellement cette décision en ce qu’elle avait retenu la responsabilité de la gérante sans rechercher si elle avait commis des fautes séparables de ses fonctions.

A la faveur de cette décision, la Cour de cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence relative aux conditions de mise en jeu par un tiers ou un associé de la responsabilité du gérant d’une SARL. Elle estime depuis fort longtemps déjà que la responsabilité personnelle du gérant ne peut être engagée qu’à la condition qu’il ait commis une faute détachable ou encore séparable de la fonction de gérant (Cass. com. 27 janv. 1998 Vanhove/CDR Total France ; Cass. com.

12 janv. 1999 Belver/MAAI). La 3ème chambre civile exige également que cette condition soit vérifiée pour que la responsabilité du gérant soit retenue.

Elle a tenu ainsi à interpréter de façon restrictive les dispositions de l’article 52 de la loi du 24 juillet 1966, lesquelles prévoient que : " les gérants sont responsables individuellement ou solidairement, selon les cas, envers la société ou envers les tiers, soit…, soit des fautes commises dans leur gestion".

Elle a toujours eu coutume de rappeler que "la seule constatation d’un fait délictuel ou quasidélictuel imputable à une société n’implique pas nécessairement une faute personnelle du dirigeant social" (Cass.com.4 juin 1991).

Elle a entendu ainsi, à juste titre, faire barrage à toute mise en jeu automatique de la respon-

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Voir annexe .........................................................................................page 201

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sabilité du gérant par le juge du fond. Le gérant n’est responsable que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions. C’est à cette condition qu’il est possible de lui reprocher une faute personnelle et, à défaut, seule la responsabilité de la société peut être, le cas échéant, engagée.

C'est ainsi que la décision du juge du fond a été censurée lorsque, de façon laxiste, il a retenu la responsabilité personnelle d'un gérant au motif qu'il ne pouvait ignorer les conséquences prévisibles du défaut de bâchage d'un chantier, lequel avait été sinistré pour cette raison. La Cour de cassation a estimé que le juge du fond n'avait pas mis en évidence les circonstances établissant que le gérant avait commis une faute détachable de ses fonctions (Cass. com. 12 janv. 1999 déjà cité).

Inversement, la Cour de cassation a retenu la faute personnelle d'un gérant qui avait continué l'activité sociale alors qu'il n'avait pas réglé la TVA pendant 8 ans et les cotisations sociales et l'impôt sur les sociétés pendant 7 ans.

L'exploitation étant déjà déficitaire, il ne pouvait en effet ignorer que sa gestion ne pouvait qu'accroître le passif social (Cass. com., 9 déc. 1997 Soussan) ; Dans notre espèce, il était donc naturel que la Cour suprême rappelle à l’ordre les juges du fond, lesquels avaient retenu la responsabilité personnelle de la gérante de la société, syndic de la copropriété, sans se donner la peine de préciser, aux termes de leur arrêt, en quoi le fait que l’immeuble n’ait pas, tout comme l’entreprise qui avait réalisé les travaux de remise en état de la toiture, été assuré, était constitutif d’une faute séparable des fonctions de la gérante.

Que la faute ait été grave, nul ne peut le contester, mais que la responsabilité en incombe au gérant et non à la seule société, syndic de la copropriété, c’est ce qu’il fallait établir. Peut-être la Cour d’appel de renvoi, celle de Lyon, a t-elle été en mesure de le faire. Nous n’en savons pas assez sur les faits de cette espèce pour en préjuger.

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Servitude de passage - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 2004 Mme X., propriétaire d'un lot n° 2 à usage d'emplacement de garage dans un immeuble en copropriété assigne Mme Y., propriétaire contiguë d'un lot n° 3 également à usage de garage en rétablissement de l'utilisation de son lot car cette dernière lui en interdisait l'accès.

Il convient de préciser que Mme X. louait cet emplacement aux époux Z. La Cour d'appel de Douai a fait droit à sa demande par arrêt du 16 mai 2002, en estimant que le droit de passage prévu par les actes de vente des parties constituait une servitude réelle et non personnelle que la propriétaire avait pu mettre à la disposition de ses locataires.

Mme Y. forme un pourvoi en cassation et fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors que la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création au profit de la partie privative d'un lot d'une servitude sur la partie privative d'un autre lot.

Par arrêt du 30 juin 2004, la 3ème chambre civile rejette ce moyen en considérant que la division d'un lot en copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes appartenant à des copropriétaires distincts.

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Voir annexe.........................................................................................page 202

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Solidarité des propriétaires indivis - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er décembre 2004 Le syndicat des copropriétaires assigne Monsieur X en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un lot dont il était propriétaire indivis.

La cour d’Appel de Versailles statuant sur renvoi (Cour de cassation 27 juin 2001) condamne Monsieur X a payé cet arriéré de charges par arrêt du 11 juin 2003.

Monsieur X fait grief à l’arrêt de le condamner seul à en payer le montant alors que la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre les co-indivisaires est nulle et que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire ni au fait que l’un des co-indivisaire ait agi comme mandataire de l’autre.

Par arrêt du 1er décembre 2004, la cour de cassation estime que la clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot tenus de désigner un mandataire commun et que Monsieur X bénéficiait bien d’un mandat tacite de son co-indivisaire puisqu’il avait représenté l’indivision aux assemblées générales et avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires.

Une clause du règlement de copropriété instituait la solidarité entre indivisaires d’un lot : le syndicat peut en conséquence exiger la totalité du paiement des charges à l’un de copropriétaires indivis.

Jusqu’alors la jurisprudence condamnait ces clauses de solidarité entre co-indivisaires.

Suite à plusieurs revirements de cours d’appels (CA Paris 31.01.2002), la cour de cassation consacre ce revirement en estimant que ces clauses sont valables.

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Voir annexe .................................................................................page 203-204

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de son préposé - Cour de cassation, 2ème chambre civile, 2 juin 2005 Un syndicat des copropriétaires peut être responsable du fait de la gardienne de l’immeuble, en raison de la contamination d’un éboueur de la Ville de PARIS par le virus d'immunodéficience humaine (VIH) qu'il a imputée à la piqûre d'une aiguille de seringue déposée dans un sac poubelle d’une copropriété qu'il manipulait.

En l’occurrence, la Cour de cassation a retenu que si les seringues provenaient bien des déchets médicaux d’un copropriétaire médecin, exerçant dans l’immeuble, incorporés aux ordures ménagères des autres copropriétaires, l'accident ne se serait pas produit si les ordures ménagères de l'immeuble avaient été laissées dans le bac prévu à cet effet pour être enlevées dans des conditions excluant toute manipulation autre que celle du bac lui-même.

En l’espèce, la gardienne aurait donc dû, d’une part, sortir les poubelles durant les intervalles horaires prévues par le règlement sanitaire de la Ville de PARIS. D’autre part, et surtout, il lui est reproché d’avoir laissé le sac poubelle en dehors des containers prévus à cet effet.

Cet arrêt fournit un nouvel exemple de la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1384, alinéa 5, du Code civil en vertu duquel le commettant est responsable des dommages causés par son préposé dans les fonctions auxquelles il l’a employées.

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Voir annexe .........................................................................................page 205

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Le syndic doit prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité du personnel mis au service de la copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 avril 2006 Une gardienne d’immeuble est victime d’agressions verbales ou physiques répétées de la part de copropriétaires ou de locataires de la copropriété qui l’emploie.

L’inspection du travail constate ces faits et les signale au syndic.

Le conseil des Prud’hommes condamne le syndicat des copropriétaires à payer des dommages et intérêts à la gardienne. Ce dernier demande au syndic de le garantir de cette condamnation, soutenant que les mesures propres à assurer la sécurité de son employée n’ont pas été prises.

Les juges du fond rejettent cette demande en estimant que le syndicat n’était pas en droit de reprocher au syndic de ne pas avoir enjoint aux copropriétaires dont certains étaient les auteurs des agressions subies par la gardienne de cesser ces violences. S’agissant d’un litige personnel opposant les copropriétaires à un tiers, le syndic n’avait pas à intervenir. (CA Paris, 23e ch. B, 16 sept. 2004, n° 03/21137, Sté Mazet Engerand et Gardy c/ Synd. des copr. du 11, rue Neuve Popincourt à Paris).

La Cour de Cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en considérant que le syndic est seul responsable de sa gestion et est tenu, au titre de l’administration de l’immeuble, de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété, même s’il n’est pas l’employeur de la gardienne.

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Voir annexe ........................................................................................page 206

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Marchand de biens - Répertoire - Défaut de cote et de paraphe - Tribunal de grande instance de Paris, 2ème chambre, 1ère section, 4 octobre 2000 Un contribuable, marchand de biens, a assigné la Direction des Services Fiscaux afin d’obtenir le dégrèvement des rappels de droit d’enregistrement et de pénalités qui lui ont été notifiés par l’administration fiscale pour non-respect des dispositions de l’article 852 du Code général des impôts.

Ce texte prévoit qu’un marchand de biens doit tenir un répertoire à colonnes mentionnant le détail des opérations réalisées pour bénéficier d’un régime de faveur.

Le Tribunal estime qu’aucun texte n’exige que ce répertoire soit coté et paraphé et que ce défaut de cote et de paraphe n’a pas pour conséquence une déchéance du régime de faveur.

Les dispositions du Code général des impôts doivent faire l’objet d’une interprétation stricte.

En conséquence, le Tribunal a décidé à bon droit que l’administration fiscale ne pouvait pas se prévaloir du défaut de respect de conditions qui n’ont pas été expressément stipulées par la loi et qu’elle ne pouvait pas davantage se fonder sur une interprétation de la loi pour imposer ces conditions.

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Voir annexe.........................................................................................page 208

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Exonération de la plus-value de cession d'une résidence principale - Associés des sociétés anonymes - Cour administrative d'appel de Marseille, 3ème chambre B, 29 janvier 2002 Les sociétés immobilières ne sont pas bien comprises.

L'arrêt commenté en est une parfaite illustration.

Une personne détenait la moitié des actions d'une société anonyme, qui avait pour seul objet l'exploitation d'un immeuble d'habitation. Elle céda la totalité de ses titres,mais ne déclara pas la plus-value réalisée.Lors d'un contrôle fiscal,elle défendit la thèse de l'exonération d'imposition en soutenant qu'elle avait occupé l'immeuble en tant que résidence principale.

L'administration, suivie par la Cour administrative d'appel, refusa d'approuver cette solution. Elle rappela que la loi n'accordait une exonération d'impôt pour les plus-values provenant de la vente d'une résidence principale qu'à la condition qu'elle ait été cédée par son propriétaire personne physique (CGI, art. 150 C). La loi n'avait à l'évidence pas prévu l'hypothèse d'une vente réalisée par une société anonyme ayant donné l'immeuble en location à un associé qui en avait fait sa résidence principale.

La solution ne pouvait pas être mise en doute, si l'on appliquait les textes et les règles générales des sociétés. Seule la société anonyme était propriétaire du bien et le fait qu'il ait servi de résidence principale ne modifiait pas cette situation juridique.

Il est certain cependant que cet actionnaire avait dû caresser quelque espoir d'être entendu des services fiscaux en raison de l'extension du régime d'exonération des plus-values de cession d'une résidence principale aux associés de sociétés civiles immobilières. Certes, cette extension était-elle légitime lorsqu'il s'agissait d'associés cédant les parts d'une société d'attribution.

Celles-ci représentaient des locaux, et un associé était en droit de faire valoir que ceux-ci constituaient sa résidence principale.

Le problème était fort différent quand l'associé était membre d'une société civile classique. Dans une telle société,les associés ont des parts qui ne représentent pas des locaux.Le fait qu'ils soient imposés personnellement, à la place de la société, sur les revenus provenant de cette dernière, crée sans doute une certaine "transparence",mais celle-ci ne va pas jusqu'à leur donner des droits directs sur les immeubles de la société. Le Conseil d'État ne se considéra pas cependant comme étant lié par une règle aussi fondamentale… On peut ainsi lire que les parts d'une société civile "donnent droit à l'attribution gratuite en jouissance d'un logement d'un immeuble appartenant à ladite société" et,par conséquent,les associés "doivent être regardés comme étant eux-mêmes propriétaires de ce logement pour l'application de l'article 150 du CGI". Et comme il s'agissait d'une résidence principale, la vente de l'immeuble fit naître une plus-value exonérée d'impôt

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Voir annexe ........................................................................................page 209

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(CE,17 mai 1989,n° 62678).Il est vrai que la solution était conforme à "l'esprit" de la loi du 19 juillet 1976, qui avait créé ce régime. Il aurait alors été préférable de soutenir que les profits ayant pour origine la vente d'un immeuble constituant pour les associés une résidence principale, cette origine pouvait être prise en considération pour qualifier la plus-value personnelle réalisée par chaque associé.

La décision commentée rappelle cette jurisprudence : l'exonération de la plus-value sur la vente d'une résidence principale "ne peut s'appliquer que pour le contribuable qui était propriétaire de l'immeuble… soit directement, soit par l'intermédiaire d'une société de personnes". Mais, à juste titre, elle ajoute que "le législateur (n'a) aucunement entendu assimiler à cet égard la situation des associés de sociétés de capitaux à celle des associés de sociétés de personnes". La jurisprudence avait déjà été fort libérale (certes à juste titre) envers ces dernières sociétés, elle ne pouvait pas aller jusqu'à supprimer l'écran juridique que constitue la personnalité morale des sociétés anonymes. Il est vrai que les sociétés civiles ont également une telle personnalité, mais leur "transparence" - même incomplète - permettait de les rattacher au régime des personnes physiques en ce qui concerne la résidence principale. Les sociétés anonymes n'offrent pas cette particularité. Mais nous ne jurerons pas qu'il en sera toujours ainsi… tant est forte la volonté des tribunaux de protéger la résidence principale.

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Revenus fonciers - Logements meublés par un tiers - Cour administrative d'appel de Nantes, 1ère chambre, 14 novembre 2001 La location de logements meublés continue à soulever des difficultés.

Rappelons tout d'abord les règles essentielles. Lorsqu'un immeuble est loué nu par un bailleur personne physique, les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Si le bailleur est une SCI, chacun des associés - s'il s'agit de personnes physiques non-professionnelles - est soumis aux revenus fonciers au prorata de ses droits dans la SCI. Si l'immeuble est loué meublé, on considère, comme le dit exactement l'arrêt commenté, "que le fait de donner habituellement en location des locaux garnis de meubles meublants constitue l'exercice d'une profession commerciale au sens de l'article 34 du CGI". Les loyers entrent alors dans la catégorie des BIC. Si le bailleur est une SCI, le caractère commercial de l'activité de la SCI la soumet à l'impôt sur les sociétés.

On constate que les deux régimes (revenus fonciers, d'une part, et BIC ou impôt sur les sociétés d'autre part) sont nettement séparés.

Dans l'espèce analysée, certains logements loués étaient garnis de meubles, mais ces meubles n'appartenaient pas à la SCI qui avait donné à bail les locaux, mais à un tiers, non associé de la SCI. Selon la Cour administrative d'appel de Nantes, le bail demeurait bien un bail de locaux nus. Les meubles mis à la disposition d'un locataire par un tiers demeuraient en marge de la location des locaux.

Ceux-ci demeuraient toujours des locaux loués nus. La location des meubles n'interférait pas sur la location des locaux, et ce d'autant plus en l'espèce que la location des locaux avait été faite à un prix de loyer comparable à celui des locaux loués nus. La Cour n'a donc pas suivi l'administration qui avait considéré qu'il s'agissait d'un bail de locaux meublés soumettant ainsi la SCI à l'impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle.

La Cour administrative d'appel ne fait pas état de ce qui a certainement "perturbé" l'administration. Il s'agit du risque d'abus de droit. Elle a pu penser que cette location d'un immeuble nu dissimulait en réalité une location meublée. Il est vrai que la solution de la Cour administrative d'appel de Nantes exige qu'il n'y ait pas de lien entre les deux baux en présence. En l'espèce, le bailleur des meubles n'était pas lié à la SCI, mais il est possible que l'administration ait pensé qu'il y avait néanmoins une sorte de montage habile pour échapper à la législation plus lourde qui pèse sur les locaux meublés.

On peut tirer un enseignement de cette décision. Il faudrait en principe éviter, lorsqu'on est en présence de deux régimes fiscaux intéressant des activités voisines, d'utiliser l'un d'entre eux considéré comme plus favorable en prétendant avoir éliminé l'autre régime alors que l'analyse des faits ne le démontre pas de façon certaine.

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Voir annexe .........................................................................................page 210

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Revenus fonciers - Tribunal administratif,23 mars 2004 Le propriétaire d’un logement a soutenu l’avoir mis gratuitement à la disposition d’une personne ayant la qualité de simple occupant.Toutefois,celui-ci versait à ce propriétaire des sommes correspondant aux montants mensuels dus en remboursement du prêt conclu pour l’acquisition de l’immeuble.Il s’y ajoutait des sommes relatives au paiement des cotisations d’assurance-vie attachées au prêt.

L’administration considéra que les sommes ainsi versées constituaient des revenus fonciers. Le propriétaire (une SCI) soutenait au contraire,que devait jouer l’article 15-II du CGI,selon lequel « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu »,parce qu’il est admis qu’un propriétaire mettant gratuitement un logement à la disposition d’un tiers en conserve la jouissance.Le caractère gratuit de l’opération devait donc être maintenu.Cette dernière mesure,favorable au propriétaire,a cependant ses limites.Le caractère gratuit disparaît si le propriétaire retire du logement un avantage financier.

Celui-ci est assimilé à un loyer soumis aux revenus fonciers.Tel était le cas,selon le jugement commenté.

Cette solution est-elle conforme à la loi ? L’article 29 du CGI assimile à des revenus fonciers les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire. Mais ces dépenses n’ont pas de lien avec le prix d’acquisition de l’immeuble – et le prêt correspondant - ... C’est la raison pour laquelle la décision,après avoir cité l’article 29,ne retient pas cette partie du texte. Elle trouve une autre justification à l’existence de revenus fonciers. Les sommes versées par l’occupant « constituent la contrepartie de l’occupation de l’immeuble ». Et,pour ce faire,la décision soutient que ce même article 29 est favorable à sa thèse lorsqu’il fait entrer dans les revenus fonciers « les recettes brutes perçues par le propriétaire ». Les sommes versées par l’occupant « constituant la contrepartie de l’occupation de l’immeuble » seraient de telles recettes brutes. C’est une affirmation, non une démonstration. Il eût été plus simple de dire que le principe qui est à la base les avantages fonciers provenant de la mise à disposition d’un bien par un propriétaire à un tiers, ces avantages n’étant pas exclusivement des loyers, comme la décision commentée en donne un exemple.On notera par ailleurs qu’il existe nécessairement un échange de consentements entre les personnes en cause, c'est-à-dire un contrat, mais la thèse retenue n’exige pas que l’on y fasse référence.

II. – Le deuxième problème posé par ce jugement est très voisin du premier :ce même occupant a versé au propriétaire « des sommes permettant de financer les importants travaux d’amélioration et d’extension de l’immeuble ». Ces travaux incombaient au propriétaire et leur prise en charge financière devait,en principe, être considérée comme des revenus fonciers. En l’espèce, toutefois, le doute était permis en raison des termes de l’article 29 du CGI,qui exige l’existence d’une convention entre le propriétaire et l’occupant.Il s’agit de considérer comme revenus fonciers « les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par les conventions à la charge des locataires ».Or,en l’espèce,comme dans la première hypothèse,aucune convention écrite ne fut passée.Si,dans le premier cas,il était permis de considérer cet élément comme superflu,il n’en était plus de même dans cette seconde hypothèse.

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Voir annexe ..........................................................................................page 211

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Le Tribunal ne put que reconnaître en l’espèce l’absence d’une convention écrite entre le propriétaire et l’occupant.Néanmoins,la preuve d’un contrat résultait de la qualité de maître de l’ouvrage possédée par le propriétaire.L’occupant ne pouvait financer les travaux qu’en étant en accord avec le maître de l’ouvrage.

D’une manière générale,la décision est conforme à une certaine jurisprudence.Sur le premier point – paiement par l’occupant du remboursement d’un prêt pour acquérir l’immeuble – on citera un arrêt du Conseil d’Etat (5 avril 1993,n° 95226,André :Dr.fisc.1993.30.1540 ;RJF 5/93,n° 620).Sur le second point – preuve d’un contrat résultant de l’analyse des faits -, on notera un arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris (20 février 1996,n° 93-1423,Paco Rabanne :Dr fisc.1996.20.612,concl.Mendras).

La prise en charge par un occupant ou un locataire des travaux incombant normalement au propriétaire soulève d’autres problèmes.Par exemple,celui de la date à laquelle les aménagements réalisés par un locataire, peuvent-ils être qualifiés de revenus fonciers pour le propriétaire mais ne donnant lieu à imposition qu’à l’expiration du bail (V.CAA Bordeaux,13 mai 2004,n° 00-1103,Marboutin :Revue FNAIM-ILE DE France, Professions immobilières,juillet 2005,p.49) ?

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Contrat de travail - Lieu d'exercice du travail - Clause du contrat - Cour de cassation, chambre sociale, 3 juin 2003 Il est fréquent que dans un contrat de travail, on trouve une clause sur le lieu d’exercice de l’activité. Cette clause doit être distinguée de la possibilité de mobilité. Le fait pour l’employeur de modifier unilatéralement le lieu d’exercice du contrat, même à proximité, peut-il être considéré comme une rupture de son fait ?

La Cour de cassation a jugé dans un cas d’espèce où on avait proposé à une salariée travaillant à ANTONY, par contrat, d’aller exercer à CHAVILLE, et qui avait refusé, que : " Attendu que pour décider que l’employeur avait modifié le contrat de travail de la salariée, la Cour d’Appel a relevé que celle-ci rapportait la preuve que le lieu de travail était déterminant de son contrat de travail et qu’il importait peu que le changement se situe dans le même secteur géographique ; qu’en statuant ainsi, sans relever que le contrat stipulait que le travail s’exercerait exclusivement dans le lieu qu’il mentionnait, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ".

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Voir annexe ..........................................................................................page 213

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Contrat de travail - Clause de non-concurrence - Cour de cassation, chambre sociale, 10 juillet 2002 Une clause de non-concurrence a pour objet d’interdire au salarié, à l’expiration de son contrat de travail (démission ou licenciement), d’exercer des activités concurrentielles susceptibles de porter préjudice à son ancien employeur.

Elle ne peut être implicite, et doit être expressément prévue dans le contrat de travail, voire dans la convention collective. Cette clause doit être limitée dans le temps et dans l’espace.

L’employeur peut " délier " le salarié, ou renoncer à l’application de ladite clause, mais il ne peut le faire unilatéralement – donc priver le salarié de toute contrepartie financière – que si le contrat de travail le prévoit expressément (Cass. soc. 4 juin 1998).

L’employeur peut aussi poursuivre le salarié qui ne respecte pas la clause. Le salarié peut aussi être condamné à rembourser la contrepartie financière de la clause de non-concurrence, s’il n’en respecte pas les dispositions.

La clause de non-concurrence peut avoir des répercussions sur le licenciement proprement dit, les conseillers prud’homme appréciant le plus souvent le litige dans sa globalité, et appliquant l’équité en même temps que le droit. Il faut donc être attentif à sa rédaction et à son utilité, pour que sa validité soit incontestable et n’entraîne pas plus d’effets négatifs, que positifs.

Une clause non conforme à la loi et à la jurisprudence est nulle de droit, même si le bénéficiaire en a pleinement conscience, et qu’il cherche malgré tout à en tirer profit.

La Cour de Cassation admet, pour principe, depuis le 10 juillet 2002, que la contrepartie financière est une condition de validité de toute clause de non-concurrence, le salarié ayant alors la possibilité de demander l’annulation de la clause ou des dommages-intérêts pour compenser cette contrepartie défaillante : " Attendu qu’une clause de non-concurrence n’est licite que si elle est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle tient compte des spécificités de l’emploi du salarié et comporte l’obligation pour l’employeur de verser au salarié une contrepartie financière, ces conditions étant cumulatives ".

Le salarié ne peut donc ignorer que la clause de non-concurrence est nulle et de nul effet à défaut de contrepartie financière, et qu’il peut donc retrouver un emploi sans impératif géographique ou de durée.

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Voir annexe..........................................................................................page 214

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Licenciement - Perte de confiance - Cour de cassation, chambre sociale, 29 mai 2001 Un salarié auquel avait été confié la responsabilité de la gestion courante et de la comptabilité d’une entreprise a été licencié pour perte de confiance suite à la constatation de nombreuses anomalies dans la comptabilité.

L’entreprise avait fait valoir que les faits objectifs constatés démontraient une mauvaise gestion administrative et comptable engendrant de fait une perte de confiance de l’employeur envers le salarié chargé de cette mission.

La Cour de cassation est venue préciser que la cause réelle et sérieuse d’un licenciement ne pouvait jamais reposer sur la perte de confiance en elle-même, sentiment subjectif.

Cette cause réelle et sérieuse ne peut s’apprécier que sur des faits objectifs, matériellement vérifiables et rapportés pour eux-mêmes, peu importe qu’ils aient ou non engendrés une perte de confiance.

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Voir annexe ..........................................................................................page 215

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Licenciement - Motifs de la rupture Cause réelle et sérieuse et inaptitude - Cour de cassation, chambre sociale, 23 septembre 2003 L’employeur doit choisir soigneusement le ou les motifs du licenciement ; des fautes, c’est-àdire une cause réelle ou sérieuse ; ou une faute grave ; ou bien un motif non inhérent à la personne, par exemple un motif économique. La procédure de licenciement tant dans la forme que dans le fond répond à des textes différents.

L’employeur peut aussi avoir à tirer les conséquences de l’inaptitude du salarié à son poste de travail. Certes,le salarié n’est pas responsable de son état de santé,et ne peut être licencié pour ce motif, mais il appartient à l’employeur de respecter une procédure précise (art. L 122-32-5 du Code du travail).

Cependant le Juge vérifie les motifs du licenciement, qui doivent être réels et sérieux, et objectivement démontrables (art. L 122-14-3 du Code du travail).

La Cour de cassation admet, par l’arrêt du 23 septembre 2003, que deux motifs – l’un concernant la personne du salarié (inaptitude par exemple) et l’autre son comportement professionnel, peuvent se cumuler et justifier le licenciement : "Attendu que l’employeur, à condition de respecter les règles de procédure applicables à chaque cause du licenciement, peut invoquer dans la lettre de licenciement, des motifs différents de rupture inhérents à la personne du salarié, dès lors qu’ils procèdent de faits distincts".

Fautes graves, et inaptitude de surcroît, peuvent être cumulatifs et ainsi justifier le licenciement.

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Voir annexe .........................................................................................page 216

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Fin de CDD – Congé du locataire – Préavis réduit - Cour de cassation, Chambre sociale, 8 décembre 1999 Le délai de préavis applicable au congé délivré par le locataire est de 3 mois.

Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification d’huissier.

Selon les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 Juillet 1989, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; s’il est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile ; s’il est bénéficiaire du RMI. Le cas soumis à l’examen de la Cour de Cassation est de savoir si un locataire dont le contrat de travail à durée déterminée a pris fin,peut bénéficier du préavis d’un mois au titre de la perte d’emploi.

Par son arrêt du 8 Décembre 1999, la Cour de Cassation a clairement indiqué que le locataire pouvait bénéficier d’un préavis d’un mois, dès lors que son CDD n’avait pas été renouvelé.

La Cour n’opère donc aucune distinction entre le CDD et le CDI. Une réponse ministérielle du 1er Février 1996, avait admis que la fin d’un CDD ne peut pas être considérée comme une perte d’emploi, car elle est prévue dès l’origine.

Cette solution avait été adoptée par la Cour de Cassation le 30 Septembre 1998.

Cet arrêt constitue un revirement de jurisprudence.

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Voir annexe ..........................................................................................page 217

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Absence prolongée Licenciement – Nécessité de remplacement définitif - Cour de cassation, chambre sociale, 10 novembre 2004 La Cour de cassation contrôle que les Juges du fond ont bien constaté la réalité des perturbations causées au fonctionnement de l’entreprise et la nécessité du remplacement définitif du salarié, ainsi que la réalité de ce remplacement.

Dès lors que le remplacement est certain, et qu’il était absolument nécessaire à la bonne marche de l’entreprise, le licenciement repose sur une cause réelle et sérieuse.

Une condition a été ajoutée : désormais, il appartient aux Juges du fond de vérifier que le remplacement est intervenu dans un délai raisonnable après le licenciement.

Ce délai est apprécié par les Juges du fond selon les spécificités de l’entreprise et les démarches de recrutement faites par l’employeur.

Antérieurement, aucun délai n’était requis dès lors que le remplacement était intervenu, la date ou la durée n’étant pas une condition de validité du licenciement.

La Cour de cassation a donc instauré un délai qualifié de raisonnable, sans précision de durée, entre le licenciement et le remplacement du salarié.

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Voir annexe..........................................................................................page 218

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Licenciement pour motif économique Sauvegarde de la compétitivité – Difficultés économiques - Cour de cassation, Chambre sociale, 11 janvier 2006 A l’origine, la réorganisation de l’entreprise n’était pas prévue par l’article L 321-1 du Code du Travail comme un motif économique de licenciement.

D’abord, la Cour de Cassation a considéré que la réorganisation de l’entreprise ne pouvait être une cause de licenciement pour motif économique que si elle était engagée dans l’intérêt de l’entreprise.

Puis, la Cour est devenue plus exigeante, en posant le principe que la réorganisation de l’entreprise constitue un motif économique de licenciement si elle est effectuée pour en sauvegarder la compétitivité ou celle du secteur d’activité du groupe auquel appartient l’entreprise.

Il fallait justifier de difficultés économiques immédiates, à effets directs.

Avec l’arrêt du 11 Janvier 2006, très innovant, les entreprises ne connaissant pas de difficultés économiques immédiates, peuvent procéder à des licenciements en vue de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise, dès lors que la réorganisation est mise en œuvre pour prévenir les difficultés à venir liées à des évolutions technologiques et à leurs conséquences sur l’emploi.

La Cour de Cassation indique que la source des difficultés futures doit être démontrée par l’employeur, et appelle des mesures d’anticipation sans qu’il soit nécessaire que les difficultés économiques existent à la date du licenciement.

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Voir annexe .........................................................................................page 219

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Licenciement – Notification – Conséquences - Cour de cassation, Chambre Sociale 11 mai 2005 Revirement de jurisprudence Le licenciement prend désormais effet, non plus au jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile du salarié, mais au jour où l’employeur a envoyé cette lettre.

Il en résulte que l’ancienneté du salarié doit désormais s’apprécier à cette date.

Un autre arrêt en ce sens a été rendu le 26 Septembre 2006 (Cass. Sociale – n° 05 – 43841 – FPB).

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Voir annexe.........................................................................................page 220

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Contrat de travail – Prise d’acte de la rupture – obligation de sécurité - Cour de cassation, chambre sociale, 29 juin 2005 Dès lors que les Juges constatent la rupture du contrat de travail, ils doivent rechercher si les faits invoqués la justifient ou non et décider par la suite si cette dernière produit les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse.

La jurisprudence considère depuis le 25 Juin 2003 – Cass. Sociale - que la prise d’acte de la rupture du contrat de travail produit les effets d’un licenciement abusif si les griefs invoqués contre l’employeur sont fondés, ou les effets d’une démission, si les faits ne sont pas avérés.

Le Juge qui constate la rupture du contrat de travail doit donc décider à qui cette rupture est imputable et en tirer les conséquences juridiques et financières envers le salarié qui s’en prévaut.

Il examine les griefs invoqués par le salarié à l’appui de sa prise d’acte et détermine s’ils sont suffisamment prouvés pour justifier la rupture.

Dans son arrêt du 26 Janvier 2006, la Cour de Cassation considère que le manquement à l’obligation de sécurité est suffisamment grave pour justifier la rupture.

Sur le plan du principe de la prise d’acte de la rupture, cet arrêt ne constitue pas a priori, un revirement de jurisprudence, au sens strict du terme.

L’intérêt de cette jurisprudence est qu’elle fixe l’obligation de sécurité (en l’occurrence en matière de tabagisme) comme une obligation de résultat qui pèse sur l’employeur.

L’employeur ne peut s’exonérer en indiquant qu’il a tout mis en œuvre pour assurer la protection des non fumeurs ; il doit parvenir concrètement à atteindre ce but, quitte à contraindre d’autres salariés.

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Voir annexe..........................................................................................page 221

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Devoir d’information du vendeur - Tribunal d'instance de Villejuif, 31 mai 2001 Un propriétaire a signé un mandat de vente avec une agence immobilière sans lui préciser que le bien immobilier appartenait également à sa femme.

L’agence immobilière a trouvé un acquéreur aux conditions de mandat. Mais le propriétaire mandant a refusé de vendre en faisant valoir que son épouse, propriétaire indivis, refusait la vente.

Le Tribunal a condamné le mandant, propriétaire, à verser des dommages- intérêts à l’agence car il avait dissimulé que le bien appartenait également à sa femme.

Le vendeur a ainsi " dissimulé (…) des faits de nature à empêcher ou rendre difficile la vente ". Il doit réparation.

En effet, il peut être fait un parallèle entre l’obligation de conseil à laquelle est tenu l’agent immobilier et le devoir d’information incombant au client vendeur.

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Voir annexe .........................................................................................page 223

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Report du numéro d'inscription au registre et sur le mandat - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 16 octobre 2001 Aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier qui doit être détenteur d’un mandat écrit, doit inscrire tous les mandats par ordre chronologique sur le registre coté sans discontinuité et relié, et doit apposer sur l’exemplaire du mandat en possession du mandant, la mention du numéro d’enregistrement porté au registre.

Dans le cas d’espèce, l’agent immobilier avait remis au mandant un exemplaire de mandat qui ne comportait pas de numéro d’enregistrement, et tenait un registre qui ne répondait pas aux exigences de la loi (l’ensemble des mandats n’y étaient pas répertoriés par ordre chronologique et le registre n’était pas coté sans discontinuité).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation, confirmant l’arrêt attaqué, en a conclu à la nullité du mandat et par voie de conséquence, à la non-exigibilité de la commission prévue.

On indiquera ici que si l’agent immobilier avait à tout le moins tenu correctement un registre sans blanc, ni surcharges, ni ratures, empêchant toute inscription de mandat après coup, le non-report sur le mandat du numéro d’enregistrement porté au registre, n’aurait pu, a lui seul, lui faire perdre son droit à commission (voir Cour d’appel de Paris, 25ème chambre A, 1er juillet 1983).

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Voir annexe .........................................................................................page 224

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Portée du bon de visite - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 14 novembre 2000 Outre l’exigence d’un mandat écrit, l’agent immobilier doit justifier, pour prétendre à son droit à commission, de la réalisation effective de l’affaire par le biais de son intervention.

Le bon de visite, peut constituer un élément de preuve de l’intervention de l’agent et du caractère effectif de l’opération conclue par son entremise.

En l’espèce, le vendeur avait traité postérieurement à la durée de la validité du mandat, et plus d’un an après la signature du bon de visite, à des conditions financières largement inférieures à celles stipulées au mandat.

Pour débouter l’agent immobilier de sa demande en paiement de commission, la Cour d’appel avait conclu de ces éléments de fait, que la vente réalisée constituait une opération distincte de celle pour laquelle l’agent immobilier avait été mandaté et, que ce dernier n’apportait pas la démonstration du rôle qu’il aurait joué dans le cadre de cette transaction.

Aux termes de l’arrêt visé, et au visa de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la Cour de cassation a considéré " que la visite de l’immeuble durant la période de validité du mandat par l’acquéreur définitif matérialisait le caractère effectif de l’opération conclue par l’entremise de l’agent, justifiant son droit au paiement de la commission convenue", sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble.

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Voir annexe .........................................................................................page 225

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Portée de la clause d'exclusivité - Cour d’appel de Paris, 25ème chambre, section A, 1er décembre 2000 Le non-respect par les mandants d’une clause d’exclusivité, prévue contractuellement, leur imposant de diriger tout acquéreur potentiel vers l’agent immobilier mandaté, et de s’abstenir de toute négociation directe, peut permettre à l’agent immobilier, d’obtenir des dommages et intérêts équivalents au montant de la commission prévue ; Et ce, quand bien même l’affaire a non seulement été conclue postérieurement à la validité du mandat, mais de surcroît par des acquéreurs, non présentés par l’agent immobilier.

Il appartient pour ce faire, à l’agent immobilier de prouver à partir d’un faisceau d’éléments de fait et de preuve que les négociations entre mandants et acquéreurs ont eu lieu pendant la durée de validité de son mandat, et que celles-ci constituent une infraction à la clause d’exclusivité.

Dans l’arrêt visé, la Cour réforme intégralement un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en date du 11 mai 1998, qui non seulement avait débouté l’agent immobilier de ses demandes, mais l’avait condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’au paiement des frais irrépétibles.

Le Tribunal avait en effet jugé que la vente, ayant été régularisée postérieurement au mandat et de surcroît par des acquéreurs qui n’avaient pas été présentés par l’agent immobilier, celuici ne pouvait prétendre à aucune réclamation.

Cette motivation pouvait être valablement retenue dans le cadre de l’appréciation du droit à commission de l’agence, soumis à des règles particulières, mais ne tenait pas compte du fondement de l’action engagée qui était celui du droit commun de la responsabilité contractuelle et avait pour finalité de sanctionner la mauvaise foi et la déloyauté contractuelle des mandants co-contractants.

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Voir annexe .........................................................................................page 226

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Commission à la charge de l’acquéreur - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 avril 2002 Aux termes de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat doit non seulement préciser le montant de la rémunération dû à l’intermédiaire, mais les conditions de sa détermination et l’indication de la partie qui en a la charge.

Lorsque la commission est mise à la charge de l’acquéreur,cette indication doit non seulement figurer au mandat, mais également, dans l’acte de vente, l’acquéreur n’ayant pas par définition donné son accord à la prise en charge de la commission lors de la signature du mandat de vente auquel il n’est pas partie.

Dans l’espèce visée, l’acquéreur avait visité le bien par l’intermédiaire de l’agent immobilier et pris connaissance par le biais des mentions du bon de visite des stipulations relatives à la commission.

Il avait même procédé à un paiement partiel entre les mains de l’agent immobilier.

Se prévalant de ce paiement partiel, valant reconnaissance selon lui de l’exigibilité du solde de sa commission, l’agent immobilier avait assigné l’acquéreur en paiement du solde dû.

La Cour de cassation rejette cette demande, au motif que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission.

On rappellera ici, que dans une telle hypothèse, le seul moyen pour l’agent immobilier de prétendre au règlement, par l’acquéreur, de sa commission serait d’obtenir de ce dernier réitération écrite de son engagement, postérieurement à la signature de l’acte authentique, puisque aussi bien les dispositions de la loi Hoguet et son formalisme ne s’appliquent plus une fois l’opération conclue.

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Voir annexe .........................................................................................page 227

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Rémunération - concours entre agences - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 février 2000 Les époux B. ont confié à la société S. un mandat non exclusif de vente pour leur maison.

Par lettre de la société S., les époux B. ont été informés d'une offre des époux A. qui proposaient d'acquérir le bien à un prix inférieur au mandat.

Cette offre n'a pas été acceptée par les vendeurs.

Quelques temps après, les époux B. ont accepté une nouvelle offre émanant des époux A. mais présentée par l'agence P. ; laquelle était également mandatée.

La société S., informée de la réalisation de l'opération, s'est prévalue d'une clause du mandat stipulant que sa rémunération serait exigible dès lors que la vente interviendrait, même après l'expiration du mandat, avec un acquéreur par elle présenté, pour demander le paiement de sa commission ou l'allocation de dommages et intérêts.

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation, en approuvant la Cour d'appel, a jugé que lorsque le mandant a donné à plusieurs le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

Cette jurisprudence a été confirmée en date du 9 juillet 2002 (Cass. 1ère civ., 9 juillet 2002).

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Voir annexe .........................................................................................page 228

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Responsabilité des professionnels de l’immobilier - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 juillet 1999 Une personne a confié la mise en vente de son appartement à une agence et s'est portée acquéreur d'un autre appartement, par l'intermédiaire de la même agence. Ayant dû payer le prix de vente, alors que son propre appartement n'avait pas été vendu, elle demande la mise en cause de la responsabilité de l'agent immobilier qui a omis de suspendre l’acquisition du nouvel appartement à la vente de son propre appartement.

La Cour de cassation approuve la Cour d'appel qui a retenu la responsabilité de l'agence immobilière au motif que cette dernière a manqué à son devoir de conseil en n'avertissant pas son client des risques que comportait l'opération consistant à vendre un bien pour en acheter un autre.

La responsabilité des professionnels de l'immobilier est de plus en plus engagée, notamment lorsqu'ils prêtent leur concours à la rédaction d'acte.

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Voir annexe .........................................................................................page 229

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Agent immobilier - Responsabilité - Loi Carrez - Tribunal d’instance de Paris 17ème, 21 mai 2002 L’acquéreur d’un appartement a demandé la diminution du prix de vente au motif que la surface mentionnée sur l’acte de vente est supérieure à la superficie mentionnée dans le rapport d’expertise. Les vendeurs ont demandé la mise en cause de la responsabilité de l'agent immobilier pour faute de gestion.

Le Tribunal a débouté les vendeurs de leur demande de mise en cause de la responsabilité de l'agent immobilier pour faute de gestion.

En effet, le Tribunal a rappelé une jurisprudence constante : "le mandat même exclusif ne confère à l'agent immobilier qu'une mission d'entremise en application de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, seule une clause expresse peut autoriser le mandataire à engager le mandant lors de la signature du contrat de vente".

En l'espèce, l’agent immobilier n’a pas manqué à ses obligations dès lors que les vendeurs ont indiqué la superficie Loi Carrez dans la promesse de vente et qu'ils ont précisé dans l’acte de vente que le mesurage était effectué par leurs soins.

Par ailleurs, le Tribunal a tout de même accordé à l'acquéreur la diminution du prix de vente demandée.

En effet, au vu d'un mesurage effectué par un expert, "la superficie du bien vendu est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte".

Cette décision n'a pas été frappée d'appel.

Il est rappelé que la loi Carrez impose une obligation purement déclarative et n’oblige pas à annexer un certificat élaboré par un professionnel.

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Voir annexe .........................................................................................page 230

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Dommages-intérêts dus à l’agence immobilière évincée de la vente - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 28 novembre 2000 L’agence immobilière se fondait sur un bon de visite signé par l’acheteur pour lui réclamer sa commission.

La Cour de cassation a annulé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait admis cette action car l’engagement contenu dans le bon de visite ne peut pas remplacer un mandat et ce même si l’agent immobilier réclame non une commission mais des dommages-intérêts.

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Voir annexe ..........................................................................................page 231

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Formalisme - nullité du mandat - démarchage à domicile - Tribunal de grande instance de Versailles 4ème Chambre, 22 janvier 2004 Un couple en instance de divorce avait mis sa maison en vente et passé une annonce à cette fin.

Une agence immobilière avait pris contact avec l’épouse, visité la maison à son invitation et obtenu d’elle les éléments permettant de remplir le mandat de vente.

Elle lui avait laissé un mandat, lui demandant de l’adresser à son époux et de le lui retourner signé, ce qui fut fait.

L’agence a ensuite fait visiter la maison à plusieurs candidats potentiels, dont un couple qui finit par se porter acquéreur, concomitamment à la révocation du mandat de l’agence par la seule épouse.

Sans même entrer dans le débat consistant à savoir si le mandat avait pu être valablement révoqué, le Tribunal a débouté l’agence de sa demande de commission, considérant le mandat comme nul au regard des dispositions édictées par l’article L. 121-21 du code de la consommation.

Le fait que l’agence se soit rendue au domicile de sa cliente suffit donc à rendre applicable cet article de loi et le régime juridique qui en découle.

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Voir annexe .........................................................................................page 232

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Sanction de la violation d’un pacte de préférence - Cour de cassation, Chambre mixte, 26 mai 2006 « Si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ».

Par cet arrêt, la Cour de cassation admet donc la substitution du bénéficiaire du droit de préemption au tiers acquéreur dès lors qu’il est établi que le tiers avait connaissance, lorsqu’il a contracté, tant de l’existence du pacte de préférence, que de la volonté du bénéficiaire dudit pacte de s’en prévaloir.

En cas de violation du pacte de préférence, la jurisprudence admet que la réparation du préjudice subi par le bénéficiaire du pacte peut consister en l’octroi de dommages intérêts ou en la nullité de la vente consentie en violation du pacte, à la condition, pour cette dernière sanction, que le tiers acquéreur ait eu connaissance du pacte et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir.

En revanche, la Cour de cassation n’admettait pas la possibilité d’une substitution du bénéficiaire du pacte de préférence au tiers acquéreur (voir Cass. civ. 3, 30 avril 1997, Bull. civ., III, n° 96).

Dans l’arrêt du 26 mai 2006, la Cour de cassation revient sur cette position et approuve les juges du fond qui, ayant retenu qu'il n'était pas démontré que le tiers acquéreur savait que le bénéficiaire avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, en ont exactement déduit que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit du bénéficiaire du pacte.

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Voir annexe..........................................................................................page 233

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Application des règles fixées par le plan d'occupation des sols (POS) Règles de fond - Aspect des constructions (article 11) - Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre A, 31 octobre 2000 L'article L 422-1 du Code de l'urbanisme dispose que : "sont exemptés du permis de construire… les travaux de ravalement". Dans ce cadre juridique, le Maire de Paris, saisi d'une déclaration de travaux en vue de l'exécution de travaux de ravalement sur un immeuble situé dans le dixième arrondissement, avait fait opposition à cette déclaration de travaux, au double motif que le projet est de nature à porter atteinte au caractère architectural de l'immeuble, et que la peinture des façades en pierre est interdite.

C'est sur ce dernier motif que s'est appuyé l'arrêt, pour confirmer la décision administrative. En effet, l'article U.H.11.2 du règlement du plan d'occupation des sols de la Ville de Paris prévoyait "qu'à l'occasion du ravalement des façades des bâtiments anciens… les revêtements en ciment gris sont interdits, ainsi que la peinture de la pierre de taille". La Cour a donc considéré que l'autorité administrative, chargée de délivrer le permis de construire ou d'instruire, le cas échéant, la déclaration de travaux, était tenue, dans ces conditions, de s'opposer au projet.

L'article L 421-3 du Code de l'urbanisme dispose que : "le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires". Les règles issues du plan d'occupation des sols font partie de ces dernières, et s'imposent à l'autorité administrative à l'occasion de la délivrance d'une autorisation individuelle. L'article L 422-1 du même Code précise que : "les exemptions instituées par le présent article ne dispensent pas du respect des dispositions législatives ou réglementaires… énumérées à l'article L 421-3".

L'arrêt a toutefois donné à cette obligation une force particulière, due aux circonstances de fait : en imposant l'interdiction de peindre, alors même que l'immeuble d'une part, n'était que partiellement en pierre de taille, et que d'autre part, il était déjà peint. L'allégation tirée de difficultés techniques n'a pas été retenue.

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Voir annexe .........................................................................................page 235

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Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Compatibilité - Ascenseur - Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre B, 11 juillet 2001 Il résulte des dispositions combinées des articles L 313-2, R 313-14, R 313-19-3 du Code de l'urbanisme que lorsqu'il est saisi d'une demande d'autorisation spéciale relative à des travaux ayant pour effet de modifier l'état d'un immeuble pour lesquels ni le permis de construire ni la déclaration de travaux ne sont exigés, l'Architecte des Bâtiments de France exerce un contrôle sur la compatibilité de ces travaux avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.

Tel était bien le cas de la présente espèce. Les travaux concernaient l'installation d'un ascenseur dans la cage d'escalier d'un immeuble classé en catégorie 2 du plan. Ils n'affectaient donc pas l'aspect extérieur de cet immeuble. Cependant, certaines dispositions du plan prévoyaient en outre l'extension de la prescription de conservation aux éléments de décoration intérieure, tels que l'escalier, qui, lui, se trouvait affecté par le projet.

Mais le contrôle exercé par l'Architecte des Bâtiments de France a pour objet de vérifier, d'une part, que les travaux envisagés ne remettent en cause ni les options fondamentales du plan, ni le régime général de protection voulu pour chaque immeuble, et d'autre part, que l'objectif général de sauvegarde et de mise en valeur poursuivi par le plan n'est pas compromis.

C'est pourquoi la Cour, admettant implicitement que l'installation d'un ascenseur dans un immeuble de plusieurs étages en site urbain est nécessaire à l'habitation - et donc indirectement, à la conservation - de cet immeuble, a considéré qu'en estimant les travaux compatibles avec les objectifs du plan, sans imposer une stricte conservation à l'identique de l'immeuble, l'Architecte des Bâtiments de France n'a pas méconnu les dispositions de l'article L 313-2 du Code de l'urbanisme.

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Voir annexe .........................................................................................page 236

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Dossier de demande du permis de construire – Volet paysager - Cour administrative d’appel de Paris, 1ère chambre B, 10 décembre 2002 La demande de permis de construire comporte un dossier dont les pièces sont énumérées par l’article R-421-2 du Code de l’urbanisme : un plan de situation du terrain, un plan de masse côté en trois dimensions, des plans des façades. Ces plans, en principe réalisés par un architecte, ont pour objet de définir " le projet architectural ". Soit, " l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs " (article L-421-1 du Code de l’urbanisme).

La loi du 8 janvier 1993 y a ajouté le volet paysager qui comporte des vues en coupe, des documents graphiques et photographiques, une notice et une étude d’impact afin de permettre à l’administration d’apprécier " l’insertion dans l’environnement et l’aspect visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords " (article R-421-2 du Code de l’urbanisme).

Quelle est alors l’étendue du contrôle du juge administratif sur ces documents ?

Le juge vérifie que le dossier de demande réunit bien toutes les pièces nécessaires. Il examine ensuite le caractère suffisant des indications contenues dans les différents documents, notamment le volet paysager.

En l’espèce, la notice paysagère mentionnait la nature et la chromatique des arbres à planter, le plan masse comportait leurs emplacements, mais ces documents ne permettaient pas au service instructeur d’apprécier l’état des plantations à l’achèvement des travaux et à long terme ainsi que le prévoit l’article R 421-2 A du code de l’urbanisme : "…lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme ".

Le juge a donc annulé le jugement du tribunal administratif de Paris et a fait droit à la demande de l’association S. d’annulation de l’arrêté en date du 3 juin 1998 par lequel le maire de Paris a accordé à la société R. un permis de construire.

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Voir annexe..........................................................................................page 237

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Location saisonnière - Clause abusive Recevabilité de l'action des associations de consommateurs - Tribunal de grande instance de Grenoble, 22 mai 1997 APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ A RENDU LA DÉCISION DONT LA TENEUR SUIT : Le 9 août 1996, l'association Q. a assigné la S.A. A. afin de voir supprimer quatre clauses qu'elle considère comme abusives, incluses dans des contrats types de location saisonnières. Ces clauses ont trait à la réservation, au dépôt de garantie, aux réparations, à la présomption de bon état des lieux. (…)

En défense, la S.A. A. conclue à titre principal à l'irrecevabilité de l'action engagée par l'association Q. (…)

A titre subsidiaire, elle demande au Tribunal de dire que les clauses critiquées n'étaient pas abusives.

MOTIFS DE LA DÉCISION : SUR L'EXCEPTION D'IRRECEVABILITÉ : L'association Q. fonde son action sur l'article L 421-6 du Code de la consommation qui dispose que les associations mentionnées à l'article L 421-1 du même code ont la faculté de demander à la juridiction civile "d'ordonner le cas échéant sous astreinte, la suppression des clauses abusives dans les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs."

En premier lieu la S.A. A. résiste aux moyens du demandeur en affirmant que l'association Q. n'est pas partie au contrat et qu'elle n'a donc pas qualité pour agir.

De surcroît elle soutient qu'elle n'agit qu'en tant que mandataire des propriétaires des biens loués, ceux-ci étant des particuliers et qu'en conséquence elle n'est pas un professionnel au sens propre du texte. (…)

Il apparaît que l'association Q. représente l'intérêt collectif des consommateurs,qu'elle est agréée à ce titre par la Préfecture de l'I. pour exercer l'action civile dans le cadre des dispositions de l'article 2 de la loi du 5 janvier 1988.

C'est pourquoi, concernant la suppression des clauses abusives, l'article L 421-6 lui permet d'introduire une demande en justice par la voie principale,l'article L 421-7 lui permettant également d'intervenir devant la juridiction civile dans le cas d'un préjudice "subi par un ou plusieurs consommateurs. " L'association Q. ne doit donc pas être nécessairement cocontractante pour agir, et les deux textes sus-mentionnés ne réduisent pas son action à une simple intervention liée à un dommage, l'article L 421-7 ne limitant pas la portée de l'article L 421-6.

De surcroît, le défendeur a bien la qualité de professionnel au sens de l'article L 132-1.

En effet, il propose au consommateur des contrats types ayant le caractère de contrats d'adhésion et il est le seul interlocuteur de ceux-ci.

Il est un professionnel de la location saisonnière gérant ses fichiers d'offre ayant pour objectif d'atteindre un coefficient maximal d'occupation des logements dont il a la charge.

De plus, il s'agit bien de conventions proposées par l'agence immobilière en tant que professionnelle dans cette activité et c'est cette action de "proposition " qui est visée par l'article L 421-6 permettant à l'association Q. d'engager une action devant la juridiction civile.(…)

SUR LES CLAUSES ABUSIVES : L'article L 132-1 du Code de la consommation précise que "dans les contrats conclus entre les professionnels et les non professionnels ou consommateurs, les clauses abusives sont celles qui engendrent au détriment de ces derniers "un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties du contrat. "(…)

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort DECLARE recevable l'action de l'association Q. ORDONNE la suppression ou la modification des clauses suivantes figurant dans le contrat type proposé par la S.A. A. aux clients de locations saisonnières : 1 - "le dépôt de garantie sera remboursé après restitution des clés et après déduction, s'il y a lieu des réparations locatives, au départ du locataire ou au plus tard dans les 60 jours suivant son départ " 2 - "si les parties s'entendent pour ne pas faire d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparation locative. " CONDAMNE la S.A.A.à payer la somme de DIX MILLE FRANCS (10 000 francs) à l'association Q.à titre de dommages et intérêts.

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Caution - Renouvellement du bail - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 4 octobre 2000 Donne acte à l’U’. de son intervention volontaire aux droits de l’U’. ; Attendu que l’U’. a, par contrat du 20 juin 1986, donné à bail un local d’habitation à madame L. ; que ce bail, consenti pour une durée de trois ans, était reconductible à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties ; qu’après plusieurs tacites reconductions, la locataire a été défaillante et la bailleresse a poursuivi en paiement monsieur Z. en exécution du cautionnement par lui donné le 28 mai 1986 ; que l’arrêt attaqué a accueilli cette prétention ; SUR LE PREMIER MOYEN : (Publication sans intérêt) ; ET SUR LE DEUXIEME MOYEN : (Publication sans intérêt) ; MAIS SUR LE TROISIEME MOYEN, pris en sa première branche : Vu l’article 2015 du Code civil, ensemble l’article 10, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que pour condamner monsieur Z. à paiement, l’arrêt retient qu’il importe peu que la caution n’ait pas été informée de la reconduction du bail, dès lors qu’elle avait approuvé et signé le contrat de bail qui prévoyait qu’à son expiration et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le bail serait " renouvelé dans les conditions légales " et qu’il est constant que ce contrat s’est trouvé reconduit de plein droit pour trois années à son échéance du 30 juin 1992, de sorte que monsieur Z. se trouvait solidairement tenu envers la bailleresse jusqu’au 30 juin 1995, faute d’avoir résilié son engagement à l’expiration du bail ; Attendu cependant que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions légales, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; qu’en étendant les obligations de la caution au-delà du contrat initial en l’absence de toute mention à l’acte précisant l’extension du cautionnement dans une telle éventualité, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du troisième moyen : CASSE ET ANNULE , dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 octobre 1997, entre les parties, par la Cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Versailles autrement composée.

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Cautionnement – Mention manuscrite - Cour d’appel de Versailles, chambre 1, section B, 22 décembre 2000 (...), Considérant que s’agissant d’un cautionnement daté du 10 novembre 1995 relatif à un contrat de location d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, doivent s’appliquer les dispositions de l’article 22-1 de ladite loi (dans sa rédaction résultant de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994) prescrites à peine de nullité ; Considérant en l’espèce, qu’il est certes patent que l’acte de cautionnement comporte deux types de mentions manuscrites qui,à l’évidence,ne sont pas de la même main ; qu’ainsi,la seconde partie de ces mentions reconnues par madame L. reproduit bien la formule prévue par l’article 22-1 de la loi mais qu’il est vrai qu’elles n’ont pas trait au montant les loyers, étant cependant observé que ce montant, en chiffres, figure dans la première partie des mentions manuscrites tracées par une autre main ; Mais considérant qu’il demeure que ces formalités édictées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent entraîner une nullité de l’acte que si leur inobservation a causé un grief (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) et ce même s’il s’agit – comme ici – d’une formalité d’ordre public ; que madame L. a reconnu dans son acte de cautionnement qu’elle avait reçu une copie complète du bail et que cette formule qu’elle ne conteste pas fait donc foi contre elle comme un acte authentique (article 1322 du Code civil) ; que de plus, ce contrat de bail indique expressément le montant de ce loyer qui correspond bien à celui indiqué en chiffres et lettres dans l’acte de cautionnement ; que les mentions manuscrites de ce cautionnement émanant de madame L. expriment donc de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a eu de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contractait ; qu’au demeurant, madame L. qui ne prétend pas être illettrée,ni être en tutelle ou curatelle,avait donc la possibilité de se renseigner,si besoin était,sur le montant de ce loyer qu’elle discute maintenant dans le cadre de son actuelle contestation de son engagement de caution solidaire, ce qu’elle n’a jamais fait, tant il est évident que dès l’origine elle savait exactement quels engagements, pour quel montant et pour quelle durée, elle contractait au bénéfice de son fils S. ; qu’il n’y a donc aucun grief dont puisse se prévaloir cette caution ; Considérant que le jugement déféré est donc infirmé et que madame L. est déboutée de sa demande en annulation de son acte de cautionnement et des fins de toutes ses autres demandes qui en découlent ; (…)

PAR CES MOTIFS : (…)

INFIRME le jugement en son entier.

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Validité d’un congé délivré par le bailleur avec 6 mois de préavis.

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 1998 (…)

Sur le moyen unique : Vu l’article 642 du nouveau code de procédure civile, ensemble l’article 641 du même code ; Attendu que tout délai expire le dernier jour à vingt- quatre heures ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 mai 1997), que madame L., propriétaire de locaux donnés à bail à madame L., lui a délivré congé aux fins de reprise pour habiter, puis l’a assignée pour faire déclarer le congé valable ; Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que le bail ayant été conclu pour six ans, à compter du 1er janvier 1989, c’est à bon droit que le congé avait été délivré pour le 1er janvier 1995, celui-ci transformant le locataire en occupant, ne prenant effet qu’à l’issue du dernier jour de location ; Qu’en statuant ainsi, alors que le délai de préavis du congé donné expirait le 1er janvier 1995 à 24 heures, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS : Casse et annule,dans toutes ses dispositions,l’arrêt rendu le 28 mai 1997,entre les parties,par la Cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Versailles.

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Congé - Loi Carrez - Cour d'appel de Paris, 6ème chambre C, 21 septembre 1999 (…)

Considérant qu'il y a lieu de rappeler que les lieux objet du congé avec offre de vente dépendent d'un immeuble en copropriété situé 48 bis, rue des B. dans le 16ème arrondissement de Paris, et consistent en un appartement de six pièces principales au troisième étage formant le lot n° 51, une chambre au sixième formant le lot n° 25 et une cave formant le lot n° 7 ; Considérant que monsieur S.invoque en appel un nouveau moyen de prononcer la nullité du congé avec offre de vente, tiré du défaut d'indication de la superficie du lot qui en faisait l'objet ; Mais considérant que la loi du 18 décembre 1996 a inséré dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, l'article 46 visant à améliorer la protection des acquéreurs des lots de copropriété ; que l'alinéa 1er de cet article prévoit que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie" ; que les dispositions de cet article sont dérogatoires au droit commun puisque ne concernant que les lots de copropriété et doivent être appliquées de manière restrictive ; qu'elles ne visent que des contrats et que la promesse unilatérale de vente en est bien un qui suppose un accord de volonté du promettant et du bénéficiaire ayant pour objet la faculté d'option consentie à ce dernier ; que ce n'est pas le cas en matière de congé pour vendre de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en effet, l'article 15-2 alinéa 1 de ladite loi prévoit que ce congé vaut offre de vente ; qu'il s'agit ainsi d'une offre qui résulte de la loi et non de la rencontre de volonté du bailleur et du locataire ;que l'article 46 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 18 décembre 1996 ne s'applique dès lors pas à l'offre de vente résultant de l'article 15-2, alinéa 1, susvisé, et qu'il convient donc de débouter monsieur S. de sa demande de nullité de ce chef ; Considérant que monsieur S. reprend pour le surplus, les autres moyens qu'il a fait valoir devant le premier juge pour prononcer la nullité du congé avec offre de vente ; que le premier juge a correctement répondu et exactement statué sauf en ce qui concerne l'indemnité d'occupation pour les motifs qui seront exposés plus loin ; Considérant qu'il convient seulement de préciser que l'état de division de l'immeuble et le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblées concernant les travaux sur les parties communes et l'état des ventes en cours n'ont pas d'incidence sur l'identification des lots offerts à la vente et ne constituent pas des conditions de la vente projetée ; (…)

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Conditions de validité du congé - Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 19 octobre 2005 (…)

Sur le premier moyen : Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en nullité du congé alors,selon le moyen que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, sans qu'il y ait lieu de justifier d'un grief ; (…)

Mais attendu qu'ayant constaté que la location portait sur des locaux et leurs accessoires dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, ledit immeuble figurant au cadastre de la commune de Giroussens sous le n° 845,846,850 et 1305 de la section D,le lot n° UN du règlement de copropriété consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux et les 230/1000 èmes des parties communes générales, et que le congé pour vendre du 23 juin 2000 avait été donné pour des locaux sis à Giroussens consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux dépendant d'un immeuble en copropriété n° 845, 846, 850 et 1305 de la section D du cadastre de ladite commune,la cour d'appel,qui en a déduit que l'offre de vente comprise dans le congé correspondait aux seuls locaux loués et a exactement retenu que le congé n'avait pas à être accompagné du règlement de copropriété ni de l'état descriptif de division, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen : (…)

Mais attendu qu'ayant à bon droit énoncé que l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombait au preneur,la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette preuve n'était pas rapportée, en a exactement déduit que le congé notifié à M. Y... seul était opposable à son épouse ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Préavis réduit - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 décembre 1999 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 5 septembre 1997), que monsieur F. a donné à bail aux époux O. un immeuble, le 23 août 1994, à compter du 1er octobre 1994 ; que ceux-ci, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 29 juillet 1995, ont notifié au bailleur un congé avec un délai de préavis réduit à un mois ; que monsieur F. a assigné les époux O., notamment en paiement des loyers dus au titre du préavis de trois mois non respecté ; Attendu que monsieur F. fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que l'article 15-1, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet au locataire de donner congé avec un préavis réduit d'un mois, qu'en cas de mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, et la régularité du congé doit être appréciée dans les termes où il a été donné, qui lient le locataire ; qu'ainsi, en l'espèce, où les époux O. avaient fait état dans le congé d'une mutation professionnelle, la Cour d'appel, en considérant que monsieur O. était fondé à bénéficier du préavis réduit à raison d'une perte d'emploi, a violé le texte susvisé ; 2°) qu'en validant un congé pour lequel le locataire avait invoqué cumulativement, dans le congé lui-même, dans une lettre du 16 août 1995, au gérant et dans ses conclusions, les trois motifs différents prévus par l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a violé ledit texte ; 3°) que la perte d'emploi au sens de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 doit résulter d'un événement qui n'était pas prévisible à la date à laquelle le bail a été signé ; qu'ainsi, en considérant que l'arrivée à son terme du contrat de travail à durée indéterminée qu'avait conclu monsieur O.,antérieurement à la signature du bail, constituait une perte d'emploi ouvrant droit à la réduction de la durée du préavis, la Cour d'appel a violé le texte susvisé".

Mais attendu qu'ayant constaté, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant pas, à peine de nullité, que le locataire, lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois, que monsieur O., employé en qualité de clerc selon un contrat de travail à durée déterminée,n'avait pas été reconduit dans ses fonctions à l'arrivée du terme au 31 mai 1995,la Cour d'appel en a exactement déduit que les locataires étaient fondés à bénéficier du préavis réduit à un mois prévu par l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en cas de perte d'emploi ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI.

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Congé - Notification - Epoux Cour de cassation , 3ème chambre civile, 2 février 2000 SUR MOYEN UNIQUE : Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les consorts M., propriétaires de locaux d’habitation donnés à bail aux époux L., leur ont notifié une proposition de contrat de location, en application de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986, le 3 novembre 1993, réitérée le 10 mai 1994 ; Attendu que les époux L. font grief à l’arrêt de déclarer valable la proposition de nouveau bail alors, selon le moyen, " 1°) que la proposition de nouveau contrat faite par le bailleur en application de l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 au locataire, doit être faite à chaque locataire ; qu’en application de l’article 1751 du Code civil, les époux sont chacun titulaire du bail ; que la proposition du bailleur doit donc être adressée à chacun des époux par des lettres distinctes ; qu’en estimant que la lettre adressée le 3 novembre1993 à " monsieur et madame L. " vaudrait proposition valable, au motif que l’accusé de réception aurait été signé par les deux époux, la Cour d’appel a violé l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 ; 2°) que la proposition de nouveau contrat faite par le bailleur en application de l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986, non acceptée par le locataire, devient caduque lorsque le bailleur n’a pas saisi le juge dans les six mois à compter de la proposition de nouveau contrat ; qu’en l’espèce, la notification adressée par le bailleur le 3 novembre 1993 n’avait pas été suivie de la saisine du juge dans les six mois ; que cette notification était donc caduque ; qu’en estimant cependant que la proposition du bail du 10 mai 1994 ne valait qu’à titre de réitération de cette notification caduque, la Cour d’appel a violé l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 ; 3°) que la Cour d’appel constate que la proposition de bail du 10 mai 1994 a été adressée, par un même courrier, à monsieur et madame L. et que l’accusé de réception ne porte que la seule signature de monsieur L. ; qu’ainsi la notification n’a pas été valablement faite à chaque titulaire du bail ; qu’en accueillant pourtant la demande des bailleurs, la Cour d’appel a violé l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 " ; Mais attendu, d’une part, que les époux L. n’ayant pas soutenu devant la Cour d’appel que les bailleurs n’avaient pas saisi le juge dans les six mois, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé qu’une même lettre recommandée avait été adressée le 3 novembre 1993 à monsieur et madame L. et que l’avis de réception avait été signé par chacun d’eux, la Cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur la seconde proposition de contrat du 10 mai 1994,en a exactement déduit que la notification intervenue le 3 novembre 1993 avait été régulièrement effectuée ; D’où il suit que, pour partie recevable, le moyen n’est pas fondé pur le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI (…)

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Congé - Notification - Cour d’appel de Paris, 6è chambre, section B, 15 février 2001 Considérant qu’il est constant que le bail du 22 novembre 1990 a été consenti au seul monsieur P. et a été signé par lui seul ; Considérant que l’article 9-1 de la loi du 21 juillet 1994, applicable à compter du 1er janvier 1995, énonce que " nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ".

Or considérant que preuve n’est pas rapportée que monsieur P. ait informé la société bailleresse de sa situation matrimoniale et, partant, de l’existence de madame P. Qu’en effet aucune disposition dans le bail ne mentionne la présence de madame P. dans les lieux, que la lettre de la société G. du 17 juin 1996, donc antérieure de quelques jours à la délivrance du congé litigieux, proposant la vente de l’appartement a été adressée au seul monsieur P. ; que bien plus, la demande " d’allocation de solidarité spécifique " faite par monsieur P. n’indique pas davantage l’existence de madame P. ; Que d’un autre côté, il ne peut être déduit des documents administratifs de l’ASSEDIC, que la société bailleresse était informée de la présence dans les lieux de l’épouse de monsieur P. dans la mesure où ces documents sont limités au rapport entre la famille P. et cet organisme, et sont inconnus de la société N. ; Qu’enfin la sommation du 9 janvier 1997 dont fait état madame P. d’avoir à quitter les lieux conforte encore, si besoin était, l’ignorance dans laquelle se trouvait la société N. de l’existence de madame P. puisqu’elle a été adressée au seul monsieur P. Que dans ces conditions, le congé litigieux délivré au seul monsieur P. est opposable à madame P. ; Que par des motifs exacts et pertinents que la Cour adopte, le congé litigieux, auquel les époux P. à aucun moment n’ont donné suite, est régulier ; Considérant que le jugement entrepris doit être confirmé sauf en ce qu’il a prononcé l’expulsion en raison de l’évolution du litige ; (…)

PAR CES MOTIFS et ceux non contraires du premier jugement : Dit que l’instance est valablement reprise, Dit que la société N. a intérêt et qualité à agir pour demander la validation du congé du 24 juin 1996, CONFIRME LE JUGEMENT ENTREPRIS(…)

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Etat des lieux - Réfection des murs ou des plafonds Charge des travaux - Cour d’appel de Paris, 6ème chambre civile, 5 juin 2001 (résumé) En l’état d’un constat d’état des lieux dressé contradictoirement le 2 juin 1990 établissant que si les sols et plafonds des pièces du logement étaient dans un état qualifié " bon ", les murs étaient à l’état " d’usage ", ou " moyen " ou " bon ", la durée d’occupation des locaux d’environ 8 ans exclut toute possibilité pour la bailleresse de faire supporter à la locataire sortante, le coût de réfection des murs ou plafonds, ce, même si une partie des papiers peints a été arrachée.

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Inexécution du bailleur des réparations locatives Conditions d’indemnisation du bailleur - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 janvier 2002 SUR LE PREMIER MOYEN : Vu l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 1731 de ce code : Attendu que le débiteur est condamné au paiement des dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation ; que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre sauf la preuve contraire ; Attendu, selon l'arrêt attaqué que la société des Etablissements B. et les époux B. sont convenus de mettre fin à l'amiable au bail qui les liait ; qu'après son départ des lieux loués, la société B. a réclamé aux bailleurs la restitution de son dépôt de garantie ; que, les époux B. s'y étant opposés, la locataire les a assigné pour qu'ils soient condamnés à cette restitution ; que les bailleurs ont reconventionnellement demandé une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour réparations locatives ; Attendu que, pour débouter les époux B. de leur demande, l'arrêt retient que, depuis le jugement dont il est fait appel, l'immeuble dans lequel se trouvaient les lieux loués à été vendu par les époux B. à un promoteur qui l'a fait démolir pour construire à sa place une résidence, qu'il en résulte que les bailleurs, qui n'ont pas réalisé les travaux de remise en état et qui ne les réaliseront jamais, et qui ne démontrent pas avoir cherché à louer les locaux ni avoir subi une privation de jouissance, sont mal fondés à demander à leur ancien locataire une indemnité pour la remise en état des lieux loués ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur, des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice ; la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN : CASSE ET ANNULE.

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Congé - Notification - Epoux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000 Donne acte à l’Office Public d’Aménagement et de Construction du Département de la S. du désistement de son pourvoi, en ce qu’il est dirigé contre monsieur G. SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu les Articles 220 et 262 du Code Civil, ensemble l’article 1751 du même Code ; Attendu que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; que toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ; que le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies ; Attendu, selon le jugement attaqué (Tribunal d’Instance de Rouen, 3 juin 1997), statuant en dernier ressort, que le 23 juillet 1992, l’Office Public d’Aménagement du Département de la S. (l’OPAC) a donné un appartement à bail à monsieur G. et à madame L., son épouse, que cette dernière a donné congé à son bailleur le 4 août 1994 et monsieur G. le 22 décembre 1994 ; que l’OPAC a assigné les anciens locataires en condamnation solidaire du paiement de diverses sommes ; Attendu que pour condamner monsieur G. seul, à payer au bailleur une certaine somme à titre de loyers, de frais et de réparations locatives, le jugement retient qu’en principe les époux sont tenus solidairement du loyer jusqu’à l’accomplissement des formalités de publicité de la décision de divorce, qu’il convient d’appliquer cette règle lorsque la séparation des conjoints a été autorisée par le juge et portée à la connaissance du bailleur par tout moyen de publicité adéquat et que madame L. ayant adressé à l’OPAC la copie de l’ordonnance de non-conciliation, en donnant congé, la solidarité entre époux a cessé ; Qu’en statuant ainsi,alors que les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, le Tribunal a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,mais seulement en ce qu’il a condamné monsieur G.,seul à payer à l’OPAC les sommes de 8 626,05 francs au titre des loyers, frais d’huissier de justice et réparations locatives et de 1 200 francs au titre de l’Article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le jugement rendu le 3 juin 1997, entre les parties, par le Tribunal d’Instance de ROUEN, remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement, et pour être fait droit, les renvoie devant le Tribunal d’Instance du HAVRE.

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Décès du locataire - Arriéré locatif - Cour de cassation, 3è chambre civile, 16 février 2000 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu selon l’arrêt attaqué, statuant en référé, que la société O., a donné un appartement en location à madame T.; qu’après son décès, le bail a été transféré à ses enfants, D.T. et B.T. : que le bailleur leur a délivré un commandement de payer un arriéré de loyers, en partie antérieur au transfert du contrat, en visant la clause résolutoire insérée au bail, puis les a assignés pour faire constater l’application de cette clause et les condamner solidairement au paiement d’une provision : Attendu que la société O. fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande, relative aux loyers dus jusqu’au 1er avril 1992, et d’annuler le commandement, alors selon le moyen, " 1°) que la reprise de l’arriéré locatif du locataire défunt ne constitue pas une condition mais une conséquence du transfert automatique du contrat qui s’opère de plein droit même à leur insu en cas du décès du locataire au profit des personnes visées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le transfert du contrat ne constituant pas un nouveau contrat, son bénéficiaire est tenu non seulement au paiement des loyers à compter du décès du locataire qui a engendré le transfert mais également du paiement des loyers exigibles antérieurement et impayés ; qu’il ne peut y échapper qu’en refusant le transfert, en donnant congé : qu’en énonçant comme elle l’a fait que les consorts T. ne pouvaient être reconnus débiteurs de l’arriéré locatif en vertu du transfert de location dont ils ont bénéficié, la Cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°) que la transmission du contrat au profit des personnes visées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s’opère en vertu de la loi, non à titre successoral, que son bénéficiaire ne peut s’opposer aux effets et conséquences de celle-ci, en invoquant les règles successorales ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a violé, par fausse application, les articles 1742 et 870 du Code civil " ; Mais attendu qu’en ayant relevé que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l’arriéré locatif par le bénéficiaire du transfert du bail et que les consorts T. n’avaient pas pris l’engagement de le payer, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les nouveaux locataires ne pouvaient être en tant que tels, reconnus débiteurs de l’arriéré de loyer et qu’en tant qu’héritiers ils ne pouvaient être condamnés solidairement au paiement de cette dette ; D’où qu’il suit que LE MOYEN N'EST PAS FONDÉ : (…)

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Charges de la vie commune - Répartition entre concubins - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 octobre 2000 Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir condamné monsieur D. à rembourser à mademoiselle F. la somme de 156 966,48 francs avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 1997 ; Aux motifs que la communauté de fait ayant existé entre monsieur D. et mademoiselle F. a effectué des dépenses dont mademoiselle F. justifie du paiement pour une somme de 307 383,33 francs au titre du paiement des loyers, des charges et des achats de mobilier ; que le paiement de cette somme doit être supporté par moitié par monsieur D., soit 156 966,48 francs ; Alors que, d’une part, aucune disposition légale ne réglant la contribution des concubins aux charges de leur vie commune, chacun d’eux doit, en l’absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu’il a exposées ; Qu’en obligeant cependant un concubin à prendre en charge la moitié des dépenses effectuées lors de la cohabitation des parties la Cour a violé les articles 12 du Nouveau Code de Procédure Civile et 214 du Code civil ; Alors que, d’autre part, l’existence d’une communauté de fait ne suffit pas à caractériser l’existence d’un accord entre les parties, relatif à la répartition des dépenses, qui aurait alors permis au concubinage d’avoir des effets patrimoniaux ; Qu’ainsi, la Cour n’a pas justifié sa décision, violant l’article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile.

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Travaux d’amélioration en cours de bail - Hausse de loyer - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 2002 SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 17 e de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation des travaux ; Attendu, selon le jugement attaqué (TI Saint Sever 18 mai 2000), statuant en dernier ressort, qu’après l’exécution des travaux par la SCI P. dans les lieux donnés en location à monsieur N. le 1er janvier 1985 et la signature par les parties le 23 août 1997 d’un avenant au bail majorant le montant du loyer à compter du 1er août 1997, la bailleresse a assigné monsieur N. en paiement d’une somme au titre de l’augmentation du loyer ignorée par celui-ci jusqu’à la libération des lieux intervenue au mois d’août 1999; Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que les parties ont prévu au contrat de bail que, en cas d’exécution de travaux par le propriétaire, le montant du loyer sera majoré conformément à la loi, qu’il ne peut s’agir que des dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une procédure particulière d’information du preneur ainsi que la communication de différents éléments de comparaison, que l’avenant du 23 août 1997 justifie l’augmentation du loyer par l’existence de travaux importants et par la mise en harmonie avec les loyers du voisinage et que le bailleur n’a pas mis le locataire en mesure de comparer effectivement les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ; Qu’en statuant ainsi alors qu’après la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration contractuellement prévus le montant de la majoration du loyer est librement fixé entre les parties, le Tribunal a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Expulsion - Responsabilité de l'État - Conseil d’Etat, 29 mars 2002 (…)

Considérant qu’il résulte de l’instruction, qu’après la réalisation de travaux de rénovation de l’immeuble en copropriété situé…, plusieurs locataires, qui avaient signé un bail, étaient sur le point d’entrer dans les lieux lorsque, le 17 décembre 2001, des personnes agissant afin d’attirer l’attention sur les difficultés du logement dans la région marseillaise, ont occupé les lieux ; Que par une ordonnance du 21 décembre 2001 signifiée le 27 décembre 2001, le Président du Tribunal de grande instance de Marseille a ordonné l’expulsion sous astreinte dans le délai de 10 jours à compter de la signification de six occupants et de tous occupants de leur chef ; que le concours de la force publique requis le 8 janvier 2002 n’a pas été accordé par l’autorité administrative ; Considérant, d’une part, que le droit de propriété a, comme son corollaire qu’est le droit pour le locataire de disposer librement des biens pris à bail, le caractère d’une liberté fondamentale au sens de l’article L 521-2 du code de justice administrative ; qu’en s’abstenant de prêter son concours à l’exécution de l’ordonnance sus-mentionnée du Président du Tribunal de grande instance de Marseille qui était exécutoire, le Préfet des Bouches du Rhône a, compte tenu des fins, de nature principalement revendicatives, poursuivies par les occupants et en l’absence de trouble grave à l’ordre public susceptible d’être engendré par l’exécution de la décision de l’autorité judiciaire, porté à l’exercice de cette liberté par les requérants une atteinte grave et manifestement illégale ; (…)

Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’ordonner au Préfet des Bouches du Rhône, sur le fondement des dispositions de l’article L 521-2 du code de justice administrative, de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l’exécution de l’ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Marseille en date du 21 décembre 2001 dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision ; qu’en cas d’inexécution de cette injonction au terme de cette durée de 15 jours, l’Etat est condamné à une astreinte de 100 euros par jour.

PAR CES MOTIFS : Il est enjoint au Préfet des Bouches du Rhône de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l’exécution de l’ordonnance du 21 décembre 2001 du Président du Tribunal de grande instance de Marseille dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision. En cas d’inexécution de l’injonction dans le délai de 15 jours, l’Etat est condamné à une astreinte de 100 euros par jour.

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Responsabilité de l’administrateur de biens Fautes de gestion - Non - Cour d’appel de Paris, 8ème chambre, section B, 12 février 1998 (…)

Considérant que le mandat de gestion visait, dans les services dus par la mandataire, le recouvrement des impayés par deux rappels dont un par lettre recommandée avec accusé de réception, la déclaration et de règlement des sinistres, la conservation du local par l’établissement des ordres de services et la surveillance des réparations d’entretien,par l’établissement de rapport pour informer le propriétaire pour les grosses réparations ; Considérant que la Société X., après que Monsieur Y. lui-même ait fait diligenter un constat de l’occupation du local, a été informée par lettre recommandée du 20 avril 1994 du congé donné par Monsieur Y., indiquant que le local serait libre quelques jours après ; que par lettre recommandée du 26 avril 1994, la société en a accusé réception à Monsieur Y. en lui rappelant qu’il prenait effet qu’à la date du 21 juillet 1994, pour tenir compte du préavis du par le locataire ;que cette lettre lui est revenue avec la mention " n’habite pas à l’adresse indiquée " ; qu’il ne peut donc lui être imputé à faute de ne pas avoir poursuivi le règlement des loyers dus au titre du préavis puisque le locataire est parti aussitôt, sans indiquer de nouvelle adresse ; Considérant que la société X. n’a reçu mandat de gestion que le 15 janvier 1991, alors que Monsieur Y. bénéficiait d’un bail prenant effet au 10 décembre 1982 ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir établi de constat à l’entrée dans les lieux du locataire, alors qu’elle n’était pas alors chargée de la gestion de l’appartement, et qu’il n’est pas d’usage d’en établir un lors du renouvellement du bail qu’elle a conclu le 30 octobre 1992 ; que le départ précipité et clandestin du locataire l’a empêchée de faire établir un état des lieux contradictoire à la fin de la location ; Considérant que faute d’état des lieux au début de la location, le locataire est réputé les avoir reçus en bon état d’entretien et de réparations locatives ; que faute par lui d’avoir avisé le bailleur ou son mandataire de son départ effectif et anticipé par rapport à l’expiration du préavis, il est responsable de l’état constaté par ceux-ci à la reprise de l’appartement ; que la société X. ne peut être considérée comme responsable en raison d’une faute du mauvais état de l’appartement dont seul le locataire peut et doit supporter la charge ; Considérant enfin que si elle avait l’obligation de déclarer les sinistres de dégâts des eaux notamment,auprès des assureurs, elle ne pouvait le faire que si elle était informée par le locataire et n’avait pas le pouvoir de contrôler par des visites dans les lieux loués le bon état de ceux-ci ; Considérant que la responsabilité de la société X. pour faute dans l’exercice de son mandat ne peut être retenue ;que le jugement entrepris doit être infirmé en qu’il a condamné la société X.au paiement des loyers dus et de dommages-intérêts, in solidum avec Monsieur Y., le locataire ; que la restitution des sommes versées doit être ordonnée ; Considérant que l’équité commande d’allouer à la société X. la somme forfaitaire de 6 000 francs en remboursement de ses frais au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile PAR CES MOTIFS INFIRME LE JUGEMENT entrepris en ce qu’il a condamné la société X

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Responsabilité de l’administrateur de biens Fautes de gestion – Oui - Cour d’appel de Paris, chambre 25 section B, 22 janvier 1999 (…)

Considérant qu’il est constant que les locataires, qui ont pris possession des locaux au mois de mars 1993 ne se sont acquittés du paiement régulier des loyers que pendant 6 mois et n’ont libéré les lieux, qu’après que leur expulsion a été judiciairement ordonnée, qu’au mois de septembre 1996, à l’initiative des bailleurs ; Considérant qu’en sa qualité de professionnel investi d’un mandat des gestion général, la société Agence R. ne peut sérieusement soutenir avoir accompli avec diligence ses obligations envers ses mandants ; Qu’en effet, il résulte des productions que si un premier commandement de payer a été délivré, le 10 novembre 1993,les causes de ce commandement n’étaient pas intégralement réglées au mois de janvier 1994,alors que plus de 6 mois de loyers se trouvaient totalement impayés ; que cet acte n’ayant pas été suivi d’effet, la société Agence R. n’a pas entrepris de procédure judiciaire ; Que contrairement à l’affirmation de la société Agence R., le troisième commandement du 11 octobre 1995 a été délivré à la requête des bailleurs, qui ont ensuite introduit la procédure de référé ; Qu’en cet état, la délivrance d’un congé afin de reprise par les bailleurs, motif au demeurant erroné, prise à la seule initiative de la société Agence R. caractérise un comportement fautif de la part de ce professionnel ; Que la société Agence R. ne saurait arguer pour établir qu’elle a correctement exécuté sa mission en raison des diligences effectuées auprès de la C.A.F alors qu’il ressort des éléments produits que l’intervention de cet organisme a été la conséquence des différents courriers des bailleurs ; Considérant que si les stipulations du contrat de gestion relatives à la garantie de paiement des loyers énoncent que " la responsabilité des l’administrateur de biens en application de cet avenant est limitée aux sommes qui lui seraient remises par la compagnie d’assurance pour le sinistre considéré ", force est de constater que la société Agence R., qui a eu connaissance du refus opposé par l’assureur par un courrier du 28 décembre 1993, peu important la pertinence du motif allégué, n’a pas informé ses mandants de cette situation et de plus fort, a continué à percevoir la prime de 2% afférente à cette garantie jusqu’au mois de novembre 1995 ; Qu’un tel comportement est constitutif d’une faute dans la mesure où par son silence et son inaction devant cette situation dont elle ne pouvait ignorer les conséquences, la société Agence R. n’a pris aucune initiative efficace et n’a pas permis aux époux P. d’agir, ce qui a manifestement contribué au maintien dans les lieux des locataires défaillants ; Considérant que la société Agence R. dont la responsabilité se trouve ainsi engagée doit répondre du préjudice souffert par ses mandants en relation avec les manquements contractuels ; (…)

PAR CES MOTIFS : CONFIRME le jugement entrepris (…)

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Responsabilité de l’administrateur de biens - fautes de gestion - non - Cour de Cassation, Assemblée Plénière 16 avril 2004 (…)

Sur le premier moyen : Vu les articles 17, 18, 19 et 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 89-590 du 28 août 1989 ; Attendu qu'il résulte de ces textes que l'action en contestation d'un loyer libre fixé en application de l'article 17, a, de la loi du 6 juillet 1989 est soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail, que cette action soit fondée sur le non-respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi précitée ; Attendu,selon l'arrêt attaqué,statuant sur renvoi après cassation (3e civ. 10 mai 2001,pourvoi n° F 98-15.968), que, le 16 janvier 1990, la société civile immobilière du Castillon (la SCI) a donné un appartement à bail aux époux X..., conformément à l'article 17, a, de la loi du 6 juillet 1989 ; que, par acte du 5 mars 1996, ceux-ci ont assigné la SCI pour faire constater que,par application de l'article 17,b,de cette loi,le loyer ne pouvait être librement déterminé entre les parties,pour fixer celui-ci au montant payé par l'ancien locataire et ordonner la restitution du trop-perçu ; Attendu que pour accueillir les demandes,l'arrêt retient que le délai de deux mois dans lequel le preneur peut contester le montant du loyer ne saurait être opposé au locataire dont l'action est fondée sur le décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la Cour de Cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres griefs : CASSE et ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris

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Obligation du bailleur - Jouissance paisible du logement pratique religieuse - Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2002 (…)

Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 9-1 et 9-2 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 6 a et c de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2000), rendu en matière de référé, que la Société d'investissement et de gestion de la Caisse centrale de réassurance (SIG de CCR) propriétaire d'une résidence avec trois bâtiments composés d'appartements donnés à bail, a, après avoir avisé les locataires, installé une clôture des lieux, fermant une entrée jusqu'alors restée libre, par un système électrique, avec ouverture par digicode le jour et fermeture totale la nuit, l'accès aux immeubles étant limité à l'autre entrée comportant déjà une ouverture par digicode ou carte magnétique ; que des preneurs ayant fait connaître à la bailleresse que pour des motifs religieux ils ne pouvaient utiliser pendant le sabbat et les fêtes ces systèmes de fermeture, l'ont assignée aux fins de la faire condamner à poser une serrure mécanique à l'entrée de la résidence et à leur remettre des clés pour y accéder ainsi qu'au sas de leur immeuble, équipé lui aussi d'un digicode, avec une serrure mécanique inutilisée ; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'au regard de la liberté de culte garantie par la Constitution et des textes supranationaux, le fait pour la bailleresse de refuser l'installation, au moins pour l'un des accès à la résidence d'une serrure mécanique en plus du système électrique et de remettre des clés aux résidents qui en font la demande, leur cause un trouble manifestement illicite ; que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, la pose d'une serrure supplémentaire et la confection de clés n'altérant pas l'équilibre du contrat ; Qu'en statuant ainsi,alors que les pratiques dictées par les convictions religieuses des preneurs n'entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail et ne font naître à la charge du bailleur aucune obligation spécifique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

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Local accessoire (remise) Bénéfice du statut des baux commerciaux - Tribunal de grande instance de Bobigny, 10 juillet 1996 MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que pour apprécier si la demande de renouvellement du bail faite par monsieur D. est régulière, il est nécessaire préalablement de rechercher si le statut des baux commerciaux s’applique à ce bail ; Attendu que Monsieur D. est commerçant forain en fruits et légumes et est inscrit au Registre du Commerce ; Qu'il y est mentionné que son établissement est situé 7 résidence du P. à la C. qui est le lieu de son domicile personnel ; Attendu qu'aux termes d'un acte notarié du 12 juillet 1994 monsieur et madame V. ont acquis divers biens immobiliers et notamment celui sis 15 rue L. à E. (93) ; Qu'il est stipulé dans l'acte que ces lieux sont occupés par monsieur D "locataire sans titre" ; Qu'en toute hypothèse cette qualification n'est pas opposable à monsieur D. qui n'était pas partie à l'acte de vente ; Attendu qu'il n'est pas contesté que monsieur D. occupe les lieux depuis 10 ans ainsi qu'en atteste le versement régulier et ancien de loyers et les quittances établies par le bailleur ; Que l'absence de bail écrit n'est pas de nature à le priver du statut des baux commerciaux dès lors qu'il s'agit d'un bail commercial ; Attendu que l’article 1er du décret du 30 septembre 1953 dispose qu’il s’applique aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, fut-il celui d’un commerçant forain ; Que d’ailleurs cette circonstance justifiera au contraire que monsieur D. a une absolue nécessité de disposer de cette remise pour entreposer ses marchandises et son matériel puisqu’il ne peut les entreposer dans un appartement qui constitue son domicile personnel ; Que monsieur D. verse aux débats une attestation notariée dont il ressort que les lieux situés à la C. sont constitués d'une cave, d'un appartement de quatre pièces situés au 4ème étage et d'un parking, lots qui ne peuvent donc constituer des locaux destinés à l'exploitation commerciale et à la réception de clientèle ; Que dans leurs conclusions, monsieur et madame V. reconnaissent que monsieur D. entrepose dans la remise des pommes de terre, des oignons et des objets divers ; Qu'ainsi il s’agit d’un local accessoire dont la privation compromettrait l’exploitation du fonds puisque monsieur D. ne disposerait plus de lieu pour entreposer les marchandises et matériel ; Attendu en conséquence que s’agissant d’un local accessoire qui n’est pas le siège d’un établissement tel que défini par le décret du 30 mai 1984 relatif au Registre du Commerce, la remise est dispensée d’immatriculation ; Qu'ainsi le défaut d’inscription de la remise ne prive pas monsieur D. de la protection du statut des baux commerciaux ; Attendu que par acte extrajudiciaire du 31 octobre 1994, monsieur D. a fait délivrer à monsieur et à madame V. une demande de renouvellement du bail, visant l'article 7 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que les bailleurs, à défaut d’avoir refusé le renouvellement dans les trois mois de la demande de renouvellement, sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement aux termes de l’article 6 du décret, puisque le congé qu’ils ont fait délivrer au preneur est postérieur à ce délai ; Qu'aussi, il convient de déclarer nul et sans effet le congé délivré par les consorts V. à monsieur D. par acte du 31 mai 1995 ;

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Qu'il s'ensuit qu'il convient de les débouter de toutes leurs demandes ; Attendu que ni le bailleur ni le preneur n'ayant demandé la fixation du loyer du bail renouvelé, il n'y a pas lieu de les renvoyer devant le Juge des Loyers ; Attendu que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en allouant à monsieur D. la somme de 3 000 francs.

PAR CES MOTIFS : Vu l'article 817 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Déboute les consorts V. de toutes leurs demandes ; Déclare nul et sans effet le congé délivré par les consorts V. à monsieur D. le 31 mai 1995 ; Constate que par l’effet de l’acte du 31 octobre 1994, les bailleurs sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail ; Condamne monsieur et madame V. à payer à monsieur D. la somme de 3 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Les condamne aux dépens avec pour maître D., avocat, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.dispensée d’immatriculation ; Qu'ainsi le défaut d’inscription de la remise ne prive pas monsieur D. de la protection du statut des baux commerciaux ; Attendu que par acte extrajudiciaire du 31 octobre 1994, monsieur D. a fait délivrer à monsieur et à madame V. une demande de renouvellement du bail, visant l'article 7 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que les bailleurs, à défaut d’avoir refusé le renouvellement dans les trois mois de la demande de renouvellement, sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement aux termes de l’article 6 du décret, puisque le congé qu’ils ont fait délivrer au preneur est postérieur à ce délai ; Qu'aussi, il convient de déclarer nul et sans effet le congé délivré par les consorts V. à monsieur D. par acte du 31 mai 1995 ; Qu'il s'ensuit qu'il convient de les débouter de toutes leurs demandes ; Attendu que ni le bailleur ni le preneur n'ayant demandé la fixation du loyer du bail renouvelé, il n'y a pas lieu de les renvoyer devant le Juge des Loyers ; Attendu que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en allouant à monsieur D. la somme de 3 000 francs.

Déboute les consorts V. de toutes leurs demandes ; Déclare nul et sans effet le congé délivré par les consorts V. à monsieur D. le 31 mai 1995 ; Constate que par l’effet de l’acte du 31 octobre 1994, les bailleurs sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail ; Condamne monsieur et madame V. à payer à monsieur D. la somme de 3 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Les condamne aux dépens avec pour maître D., avocat, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

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Acquisition d’un fonds de commerce par une société en cours de formation : rétroactivité des engagements souscrits pour son compte par ses membres fondateurs - Cour de Cassation, 3ème Chambre civile – 2 février 2005 (…)

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de constater que la société MTM a repris tant implicitement que formellement les engagements souscrits pour elle alors qu'elle était en formation et que la cession du fonds de commerce du 11 septembre 1997 est réputée avoir été souscrite par la société MTM, seule titulaire du bail du 15 janvier 1991, alors, selon le moyen : 1 / que l'immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement conditionne son droit au renouvellement du bail ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué qu'au jour du refus notifié par le bailleur, la société MTM n'avait pas encore procédé à la reprise de l'acte d'acquisition du fonds de commerce et du bail litigieux et que l'associée qui avait procédé à cette acquisition n'était pas elle-même immatriculée au registre du commerce ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du Code de commerce ; 2 / que le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité doit être apprécié au moment où ce refus a été notifié ; qu'en admettant qu'une décision de reprise du bail par une société qui était encore en formation au moment où le bail a été cédé puisse intervenir postérieurement à la notification par le bailleur du refus de renouvellement et de l'acte introductif d'instance, postérieurement, de surcroît, à la date d'expiration du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 145-8 et L. 145-10 et L. 145-17 du Code de commerce ; 3 / que les règles légales relatives à la reprise des actes conclus au cours de la période de formation sont des règles de fond dont le respect est nécessaire à la validité de l'acte de reprise de telle sorte qu'une modalité de reprise ne saurait être considérée comme la simple formalisation d'une volonté implicite des associés ; qu'en retenant, pour exclure la fraude, la volonté implicite des deux associés de reprendre dès la formation de la société les engagements contenus à l'acte de cession, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions de l'appelant, si le caractère tardif de la reprise, à l'assignation et postérieure à la date d'expiration du bail, ne révélait pas, en l'absence de motifs objectifs permettant de l'expliquer, une intention frauduleuse de la part des associés désireux de choisir tour à tour de ne pas faire peser de responsabilité sur la société puis de lui permettre de bénéficier du droit au renouvellement d'un bail dont elle n'était pas jusque là titulaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 210-6 du Code de commerce et 1843 du Code civil ainsi que de l'article 6 du décret du 3 juillet 1978 ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les statuts de la société MTM avaient été signés le 1er décembre 1997, que cette société avait été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 5 décembre 1997, soit à une date antérieure au refus de renouvellement du bail du 7 décembre 1999, et qu'une assemblée générale des associés, tenue le 13 mars 2000, avait ratifié formellement la reprise par la société des engagements souscrits pour son compte relativement à l'acquisition du fonds de commerce litigieux, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit que la cession du 11 septembre 1997 devait être réputée conclue dès l'origine par la société MTM et que celle-ci devait bénéficier dès cette date du bail du 15 janvier 1991 inclus à l'acte de cession ;

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Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les deux associés constituant la société MTM étaient intervenus et avaient signé l'acte de cession prévoyant la reprise des engagements en résultant par la société MTM dès son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'à compter de cette immatriculation, la société MTM avait exécuté le bail et que ces éléments manifestaient de façon non équivoque la volonté des deux associés de reprendre dès la formation de la société les engagements contenus à l'acte de cession incluant le bail, volonté que l'assemblée du 13 mars 2000 n'avait fait que formaliser, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendûment délaissée, a pu retenir que la fraude alléguée n'était pas démontrée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Cession du fonds de commerce ou cession du droit au bail Obligation de garantie du cédant - Cour d'appel de Paris, 16ème chambre, section A, 6 octobre 1999 (…)

• Considérant que les consorts R. critiquent le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, suivant en cela les écritures des époux G. ; qu'en effet, le bail conclu le 3 mars 1982 a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1991 par la Chambre des baux commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris et confirmé par arrêt de la Cour d'appel le 20 février 1998 (14e ch. B) qui a fixé le loyer par application des dispositions de l'article 23-3 § 2 du décret du 30 septembre 1953, selon la valeur locative ; que le bail contient une clause claire et précise qui doit recevoir application en vertu de l'article 1134 du Code civil ;qu'ainsi,l'article 25 du bail renouvelé aux mêmes conditions que le bail d'origine, sauf en ce qui concerne le montant du loyer annuel et le dépôt de garantie, stipule qu' "il est interdit au locataire de céder son droit au présent bail… sauf toutefois à le céder au successeur dans le fonds de commerce ou industrie ainsi que précisé à l'article 5 du même bail,à l'exclusion de tout autre ;qu'en ce cas,et quelles que soient la nature,la forme et les conditions de la cession ou de l'apport,le preneur (le locataire principal) restera garant, conjointement et solidairement avec tous les bénéficiaires successifs du présent contrat,du paiement des loyers échus et à échoir,et de l'exécution de toutes les charges et conditions sans pouvoir opposer le bénéfice de discussion" ; • Considérant que les consorts R. soutiennent encore qu'une telle clause a été consacrée par la jurisprudence qui a notamment indiqué que l'engagement des cédants – époux G. – ne peut s'analyser comme un cautionnement ; qu'ainsi,faute de stipulation limitant la garantie du cédant à la durée contractuelle du bail,le cédant est tenu,pendant la durée effective du bail prolongé, de satisfaire aux obligations du cessionnaire défaillant ; qu'en l'espèce la clause de garantie solidaire du paiement des loyers incombant aux époux G. dans le bail d'origine du 3 mars 1982 n'a pas cessé ses effets par le fait du renouvellement du bail du cessionnaire du fonds de commerce ; que de plus, le renouvellement du bail n'opère aux clauses et conditions du bail expiré ; qu'ainsi la clause 25 du bail du 3 mars 1982 poursuit ses effets après le renouvellement du 1er avril 1991 ; • Considérant que les appelants soutiennent de plus que le premier juge a fait une appréciation erronée de l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, puisque les consorts R. ne pouvaient pas refuser le renouvellement sauf à offrir une indemnité d'éviction ou de trouver des arguments juridiques pour refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction ; • Mais considérant qu'un bail renouvelé est un nouveau bail, en application de l'article 7 du statut des baux commerciaux alors même que le renouvellement, selon la jurisprudence, doit intervenir aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré sans qu'une juridiction n'ait le pouvoir de modifier les clauses du bail à renouveler ; • Considérant encore que contrairement aux allégations des consorts R., la clause 25 du contrat de bail du 3 mars 1982 n'est pas claire et qu'il appartient aux juges du fond de l'interpréter ;que les dispositions précisant que "le preneur (locataire principal) restera garant conjointement et solidairement avec tous les bénéficiaires successifs du présent contrat du paiement des loyers échus ou à échoir… sans pouvoir opposer le bénéfice de discussion" ; • Considérant que la Cour estime que la demande de renouvellement du bail adressée par les époux G. et madame B. a mis fin au bail, conformément à l'article 7 du statut ; que la clause 25 du bail d'origine est donc contraire à l'esprit du législateur qui n'a pas entendu laisser les cédants d'un fonds de commerce et du droit au bail garants du paiement des loyers échus ou à échoir sans limitation de durée dans le temps, mais seulement jusqu'à l'expiration du bail commercial lorsque la cession s'est réalisée au cours de la durée de neuf ans du bail expiré ; que toute interprétation contraire conduirait à qualifier l'obligation de garantie de loyers et charges impayés par le cédant après le renouvellement de bail commercial de clause léonine ; • Considérant, en conséquence, que la Cour confirmera le jugement et déboutera les consorts R. de toutes les autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; (…)

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Cession de bail - Cession de parts sociales - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2002 SUR LE MOYEN UNIQUE du pourvoi principal : Vu l’article 1134 du Code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Papeete, 6 juillet 2000) , que les consorts X. ont demandé que soit prononcée judiciairement la résiliation du bail aux torts de la société Y.,locataire,notamment pour cession irrégulière du bail opérée par la cession de la totalité de ses parts à la société Z. qui a, depuis lors, réglé elle-même les loyers de cette location ; Attendu que, pour débouter les bailleurs de leur demande, l’arrêt retient que la cession de parts sociales par des associés d’une société titulaire d’un bail ne constitue en aucun cas une cession de bail et que la société Y. reste toujours titulaire du bail ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la cession par la société locataire de la totalité de ses parts, au cours de la procédure de résiliation du bail, ne constituait pas une cession déguisée du bail en fraude des droits des bailleurs, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident : CASSE ET ANNULE.

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Absence d'autorisation de travaux - Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale réunie, 13 mars 2001 (…)

Considérant qu’aux termes du dossier soumis à la Cour divers manquements imputables au preneur peuvent être relevés, tenant à ce qu’aucun plan d’exécution et aucun devis descriptif et estimatif des travaux projetés n’était joint aux envois recommandés susvisés, en méconnaissance des dispositions de l’article 2 de la loi du 1er juillet 1964, le preneur ne démontrant pas en outre avoir envoyé ces éléments par fax le 6 novembre 1992 à la bailleresse comme il le prétend, à l’absence de saisine de la commission comprenant un nombre égal des hôteliers et des propriétaires d’immeubles, comme le prévoit l’article 1er de la loi du 1er juillet 1964 en l’absence d’accord du propriétaire, s’agissant de travaux d’équipement telle l’installation d’un ascenseur affectant le gros œuvre, enfin au commencement des travaux sans respect du délai de deux mois accordés au bailleur pour répondre à la demande d’autorisation ; Considérant toutefois que lesdits manquements n’ont été la cause d’aucun préjudice pour madame X., bailleresse,dès lors que l’installation du nouvel ascenseur auquel le propriétaire ne pouvait s’opposer aux termes de la loi précitée du 1er juillet 1964, nonobstant toute stipulation contraire du bail, et sans relation avec les dommages subis par monsieur Z., autre locataire, ce qui ressort du rapport d’expertise alors que la bailleresse ne prétend pas le contraire ; (…) Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les manquements sus relevés à la loi du 1er juillet 1964,qui ne prévoit aucune sanction spécifique à de tels manquements, ne sont pas suffisamment graves au regard de l’absence de préjudice pour la bailleresse et de la carence de celle-ci, enfin de l’urgence s’attachant à la réalisation des travaux, pour justifier la rupture des relations contractuelles entre les parties (…).

Considérant, s’agissant des autres travaux relatifs au réaménagement de la salle en sous-sol utilisée en salle de petit-déjeuner, que c’est le second bail du 16 février 1987 à usage de bar-restaurant qui est concerné, que le preneur a fait procéder à la démolition du cloisonnement ; Considérant que lesdits travaux n’ont fait l’objet d’aucune demande d’autorisation adressée au propriétaire, les courriers précités des 19 août 1992 et 19 novembre 1992 visant exclusivement l’installation d’un nouvel ascenseur.

Considérant qu’ainsi il y a eu méconnaissance des termes du bail qui précise que le preneur ne pouvait faire aucun travaux, changement de distribution ni percement de mur sans avoir obtenu l’autorisation expresse et écrite du bailleur, les travaux autorisés devant être effectués sous la surveillance de l’architecte du bailleur ; Considérant, toutefois, qu’il résulte du rapport d’expertise que les cloisons démolies n’étaient pas porteuses et que l’affaissement du plancher au bas de la boulangerie provient du vieillissement de l’immeuble, de la détérioration de la structure métallique (…)

Considérant qu’il s’ensuit qu’au regard limité desdits travaux, du fait qu’ils ne portaient pas sur des cloisons porteuses et qui ne sont pas à l’origine des désordres constatés,lesquels sont imputables à une carence grave de la bailleresse,le manquement tenant à des travaux effectués sans autorisation du propriétaire,en méconnaissance des termes du bail, n’apparaît pas en l’espèce suffisamment graves pour justifier la rupture des relations contractuelles entre les parties.

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ANNEXE

Obligation de délivrance du bailleur - Défaut d'entretien de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires - Tribunal de grande instance de Paris, 1er octobre 2002 DE LA RESPONSABILITÉ DE MADAME G. : Attendu qu’aux termes du bail, le preneur a renoncé à tout recours en responsabilité contre le bailleur notamment en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur ou son mandataire ; Qu’en outre en cas d’humidité, fuites infiltrations ou tout autre cause ainsi que les fuites sur canalisation communes masquées par un coffrage établi par le bailleur, le preneur renonce également à tout recours et doit par ailleurs s’assurer contre les risques ; Attendu que si ces dispositions font échec à la mise en jeu d’une part de l’article 1721 du Code civil relatif aux vices cachés et d’autre part de l’article 1719 du Code civil 3° afférent à l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux, il n’en demeure pas moins que l’obligation de délivrance instituée par l’article 1719-1° n’est pas concernée par ce type de clauses licites ; Qu’en effet il appartient au bailleur de délivrer au preneur des locaux permettant leur exploitation conformément à leur destination, l’existence d’une activité partielle n’étant pas suffisante à démontrer le respect de cette obligation ; Que si le bailleur ne peut être tenu responsable de la non-conformité des locaux à leur usage du fait de la survenance de dommage en cours de bail ou de l’évolution de la réglementation, il doit en revanche, à l’origine des relations contractuelles, délivrer des locaux permettant leur exploitation selon leur destination ; Attendu qu’en l’espèce, au-delà du défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires, l’expert a noté une remontée de l’humidité du sol faisant état par ailleurs que les locaux n’étaient certainement pas destinés à l’origine à un tel usage ; Que si la société locataire n’a pas démontré que les travaux à effectuer pour y mettre fin relevaient de la responsabilité de la bailleresse, il n’en demeure pas moins que de telles difficultés sans réelle incidence pour certaines activités ne permettaient pas l’utilisation des locaux pour une activité d’école de danse étant précisé que des aménagements ont été réalisés pour le démarrage de cette activité ; Attendu que le principe de la responsabilité de la bailleresse doit être à ce titre retenu. (…)

DE LA GARANTIE DE LA CIE LA S. ET DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : (…)

Attendu que la Cie LA S. conteste le principe de sa garantie au profit du syndicat des copropriétaires en vertu du contrat d’assurance souscrit par ce dernier ; Qu’elle conclut toutefois à une limitation de 25% des dommages et intérêts pouvant être mis à sa charge, soutenant que la faute de son client n’est qu’une des causes du préjudice ; Attendu toutefois que le Tribunal n’a pas retenu au titre de l’origine des dommages, la pénétration d’humidité en provenance de la propriété de médecins sans frontière dès lors que l’expert a fait état dans son rapport d’une simple éventualité ;

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Qu’en ce qui concerne la troisième cause à savoir la remontée d’humidité du sol, il n’a pas été démontré que ce défaut affectait la partie privative et non la partie commune ; Qu’à défaut d’une telle démonstration et de précision de l’expert, le Tribunal a considéré que les sols constituent a priori des parties communes et que la responsabilité du syndicat devait être à ce titre retenue ; Que si le dégât des eaux lié au défaut de couvercle présentait un caractère accidentel, en revanche celui consécutif à la remontée d’humidité était lié à la structure de l’immeuble de sorte que le Tribunal a estimé que les locaux n’étaient pas à l’origine adaptés à l’usage projeté par la société locataire et que le bailleur n’avait pas respecté l’obligation de délivrance ; Qu’ainsi la limitation de responsabilité et de garantie sollicitée par la Cie LA S. ne peut être retenue ; Qu’au contraire, il apparaît que le syndicat des copropriétaires et son assureur doivent garantir madame G. de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dès lors que le non respect par cette dernière de son obligation de délivrance est la conséquence de l’abstention du syndicat des copropriétaires ; (…)

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Locaux situés dans une galerie commerciale Obligations du bailleur - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juillet 2000 SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l'article 1719 du Code civil ; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 7 octobre 1997, 7 octobre 1998) que la société civile particulière C. (la SCP), propriétaire d'une galerie marchande, a donné à bail, pour neuf ans à compter du 1er janvier 1988, à la société G., un local commercial sis au sous-sol de cette galerie pour qu'elle y exploite un restaurant ; que, reprochant à la bailleresse de laisser "se désertifier" ladite galerie, la société G. l'a assignée en paiement de dommages-intérêts pour diminution importante de son chiffre d'affaires ; Attendu que, pour dire que la SCP bailleresse était tenue de réparer le préjudice subi par la société G. à partir du 1er juillet 1995, l'arrêt retient que, si pendant une certaine période, la bailleresse avait tenté de remédier à la désaffection de la clientèle pour cette galerie,due à différents facteurs,il n'en restait pas moins qu'à compter du deuxième semestre de 1995 elle avait fait le choix délibéré, pour des raisons financières et de gestion qui lui étaient personnelles, de rechercher un locataire unique au lieu des quatorze locataires d'origine et qu'elle avait ainsi manqué à ses obligations de bailleresse ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est seulement tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 7 octobre 1997 et 7 octobre 1998, entre les parties, par la Cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Versailles.

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Galerie commerciale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2003 (…)

Attendu qu’ayant, à bon droit relevé que le statut des baux commerciaux est applicable et nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent disposant d’une clientèle personnelle et régulière et jouissant d’une autonomie de gestion et constaté, sans modifier l’objet du litige et sans dénaturer la convention du 17 juillet 1980, que si la société locataire assurait seule la gestion de ses stocks et de ses ventes et réglait directement à E. son abonnement et ses consommations, elle était soumise aux horaires d’ouverture du centre commercial et que c’était ce dernier qui assurait les paiements des charges, de même que l’organisation de la publicité, et fixait la politique des prix, la Cour d’appel a pu en déduire que la société M. ne bénéficiait pas d’une autonomie de gestion et ne pouvait prétendre à l’application du statut des baux commerciaux.

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé.

PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi.

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Déplafonnement de loyer - Cour d’appel de Paris, 16ème chambre, section A, 19 juin 2002 (…)

Considérant que le bailleur soutient en second lieu qu’il y a modification des caractéristiques des locaux au sens de l’article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 ;

Que si Monsieur X., bailleur, ne conteste pas que certains travaux aient consisté en des travaux d’amélioration, décoration intérieure, pose de rideaux métalliques, réfection de la plomberie, de l’installation de chauffage et de l’électricité, travaux de serrurerie, de miroiterie …, il n’en est pas de même pour les travaux de création de la terrasse fermée, création d’une porte de sortie au sous-sol ouvrant sur les parties communes de l’immeuble et la transformation d’une réserve située au sous-sol, tous travaux modificatifs au sens de l’article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 ; Mais, considérant que si les travaux qui ont été faits par la locataire ont entraîné certes une augmentation de la surface affectée à la réception de la clientèle, ils n’ont pas modifié l’assiette du bail, étant observé que la création d’une terrasse par autorisation révocable de la Ville de Paris n’est pas de ce seul fait un élément ayant pu accroître l’assiette du bail, étant donné qu’en l’espèce, il s’intègre dans des travaux beaucoup plus vastes qui ont eu pour fin l’amélioration des lieux loués ; qu’ils doivent être qualifiés de travaux d’amélioration au sens de l’article 23.3 du décret du 30 septembre 1953, de sorte que ceux-ci ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement du bail dont il s’agit ; (…).

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Locaux à usage de bureaux - Loyer - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 février 2002 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 23 juin 2000), que la société civile immobilière X. (la SCI), bailleresse, en 1984, de locaux affectés à “l’activité de conseiller et auxiliaire du chef d’entreprise, conception, élaboration et mise en œuvre d’activités nouvelles pour exploitation par tiers, publications d’ouvrages ou de revues notamment d’ordre fiscal, juridique et comptable, le contentieux général, toutes activités connexes ou complémentaires à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie“, a donné, pour le 1er avril 1993, à la société Cabinet Y., locataire, un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer fixé à la valeur locative, puis l’a assignée en fixation de celui-ci ; Attendu que la société Y. fait grief à l’arrêt de déclarer que les locaux sont à usage exclusif de bureaux au sens de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 et de fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé, ALORS, SELON LE MOYEN : 1° que le contrat de bail, qui ne précise pas que les lieux sont à usage exclusif de bureaux, autorise en revanche le locataire à exercer l’activité de “ publications d’ouvrages ou de revues“ ; que l’activité “publications d’ouvrages ou de revues“ implique leur commercialisation ;qu’en décidant le contraire,la Cour d’appel a violé l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 et le principe du plafonnement ; 2° qu’en tout état de cause, le contrat de bail autorise le locataire à exercer l’activité de “publications d’ouvrages ou de revues ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie“, que la vente constitue à tout le moins “une activité connexe ou complémentaire“ de la publication autorisée par le bail ; que celui-ci autorise donc bien si ce n’est comme activité principale, tout du moins comme activité connexe et complémentaire la vente dans les locaux des ouvrages ou des revues publiées ; qu’en décidant le contraire, la Cour d’appel a violé l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ; Mais attendu qu’ayant souverainement relevé que le fait d’avoir inséré l’activité de publication d’ouvrages et de revues au sein d’une énumération d’activités toutes intellectuelles ou administratives laissait présumer que, selon la commune intention des parties, cette activité de publication s’entendait de la conception d’ouvrages et de revues en vue de leur publication, et ayant constaté que la société A. ne justifiait pas d’une activité d’éditeur avec offre et vente de marchandises à la clientèle ainsi que de gestion de stocks dans les lieux, la cour d’appel a pu fixer le loyer du nouveau bail sur le fondement de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Délai de l’exercice du droit de repentir après fixation judiciaire d’une indemnité d’éviction due par la bailleresse - Cour d’appel de Versailles, 2ème chambre, 1ère section, 2 octobre 1997 (…)

Considérant que le bailleur peut exercer le droit de repentir jusqu’à l’expiration du délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée ; qu’ainsi que l’ont parfaitement rappelé les premiers juges est seule considérée comme passée en force de chose jugée au sens de l’article 500 du nouveau Code de procédure civile la décision qui n’est pas susceptible d’un recours suspensif d’exécution ou dont le délai de recours est expiré sans avoir été exercé ; que les arrêts de Cour d’appel ne sont pas susceptibles d’un recours suspensif d’exécution et acquièrent donc la force jugée dés leur prononcé ; que dès lors si un arrêt de la cour d’appel a fixé l’indemnité d’éviction, cet arrêt est passé en force de chose jugée dès son prononcé, qu’en conséquence, le droit de repentir ne peut être exercé que dans un délai de 15 jours à compter de ce prononcé.

Considérant qu’il convient dans ces conditions de confirmer la décision entreprise et y ajoutant d’accorder aux époux R. une somme complémentaire de 6.000 F par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS : Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant condamne madame G. à payer aux époux R. une somme complémentaire de 6.000 F en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

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Exercice du droit de repentir à condition que le locataire soit encore dans les lieux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2000 (…)

La société E. propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Etablissements T. et à la société J. avait donné congé à ses locataires le 17 octobre 1991 et le 13 octobre 1993 puis avait fait valoir son droit de repentir le 21 avril 1995.

Un terrain avait été acquis pour la réinstallation des preneurs et la Cour d’appel avait jugé le repentir tardif. L’arrêt sera cassé. (…)

Vu l’article 32 du décret du 30 septembre 1953, l’article 1328 du code civil ; attendu que le droit pour le propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction ne peut s’exercer qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; que les actes sous-seing privé n’ont de date certaine contre les tiers que du jour où ils sont enregistrés, du jour de la mort de celui-ci ou de l’un de ceux qui les ont souscrits ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par les officiers publics. (…)

Attendu que pour déclarer ce repentir tardif et dire que les congés délivrés ont mis un terme aux baux à leur date de prise d’effet, l’arrêt retient que l’acquisition d’un terrain destiné à la réinstallation des preneurs est réputée conclue le 14 avril 1995 en application d’une levée d’option incluse dans une promesse unilatérale de vente passée en la forme authentique, de sorte que les dispositions de l’article 1328 du code civil sont inopérantes ; constituant ainsi alors qu’elle avait constaté que l’option avait été levée par simple courrier et que l’acte authentique n'avait été signé que le 21 juin 1995, la Cour d’appel a violé les textes sus visés.

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Nécessité d’une immatriculation du locataire au Registre du Commerce pour prétendre à une indemnité d’éviction - Cour de cassation , 3ème chambre civile, 10 juillet 2002 SUR LE PREMIER MOYEN : Vu l’article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l’article L.145-1 du Code de commerce ; Attendu que les dispositions relatives au statut des baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 28 juin 2000), que les époux Z. ont acquis, en septembre 1993, le fonds de commerce de discothèque exploité dans des locaux appartenant alors aux époux L. ; qu’ils ont été déclarés en liquidation judiciaire en octobre 1996 ; que monsieur C., ès qualités de liquidateur judiciaire a, par acte extrajudiciaire du 5 juin 1997,demandé le renouvellement du bail,tacitement reconduit depuis le 1er janvier 1997 ; qu’il a, le 11 juin suivant, vendu le fonds de commerce à la société A. en cours d’immatriculation ; que,par acte extrajudiciaire du 25 août 1997,les époux L.ont signifié leur refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes ; que, par exploit du 11 décembre 1997, la société A. les a assignés pour leur demander paiement d’une indemnité d’éviction ; que les bailleurs lui ont dénié le bénéfice du statut pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de leur congé du 25 août 1997 portant refus du renouvellement du bail ; que la société D., qui a acquis l’immeuble loué, est intervenue à la procédure ; Attendu que, pour accueillir la demande d’indemnité d’éviction de la société A., l’arrêt retient que c’est à la date de la demande de renouvellement du bail qu’il y a lieu de se placer pour apprécier si la condition d’immatriculation est remplie, qu’à cette date, le 5 juin 1997, le fonds n’avait pas encore été cédé à la société A., que le liquidateur judiciaire des cédants, alors inscrits au registre du commerce, n’avait demandé le renouvellement du bail que pour pouvoir céder ce fonds,et qu’admettre devoir se placer à la date du congé portant refus de renouvellement du bail pour apprécier si la condition d’immatriculation était remplie à l’égard du cessionnaire permettrait de contourner le droit du liquidateur de céder le bail à une société en formation ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement conditionne son droit au renouvellement du bail, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,

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Exercice du droit de repentir à condition que le locataire soit encore dans les lieux - Cour de Cassation, 3ème chambre civile – 19 novembre 2003 (…)

Attendu que la société Théâtre Le Rex fait grief à l'arrêt de dire que Mme X... bénéficie à compter du 1er avril 1986 d'un bail commercial soumis au statut qui,à défaut de congé valable,s'est tacitement reconduit et d'annuler la convention du 19 décembre 1997, alors, selon le moyen : 1 / que, doit être qualifiée de précaire l'occupation dont la fragilité est justifiée par des circonstances particulières tenant à la nature des lieux occupés ; qu'en retenant, dès lors, pour écarter la qualification de convention d'occupation précaire et retenir celle de baux dérogatoires, que les conventions passées entre les parties ne faisaient état ni de circonstances exceptionnelles soustrayant leur terme à la volonté des parties ni de la possibilité pour la société Théâtre Le Rex d'y mettre fin unilatéralement , la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a violé les articles 1134 du Code civil et L. 145-1 du Code de commerce ; 2 / qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la fragilité de l'occupation, exclusive de l'application du statut des baux commerciaux, ne résultait pas de l'exiguïté et de la situation particulière des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 145-1 du Code de commerce ; 3 / que le locataire est libre de renoncer, en cours d'exécution du bail, au bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a successivement retenu que , dans la mesure où elle avait été laissée dans les lieux à l'expiration de la convention du 12 juin 1984, le 30 mars 1986, Mme X... avait acquis le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux à compter de cette dernière date et que, le 19 décembre 1997, elle avait accepté de conclure une nouvelle convention d'une durée d'un an ; qu'en l'état de ces constatations d'où il résultait qu'après avoir acquis le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, Mme X... y avait renoncé en toute connaissance de cause pour conclure un bail dérogatoire, la cour d'appel ne pouvait déclarer nuls la convention du 19 décembre 1997 et le congé du 4 décembre 1998 sans violer,par refus d'application,les articles 1134 du Code civil et L. 145-5 du Code de commerce ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties et ayant constaté l'absence de mention, dans les conventions, de l'existence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme, la cour d'appel en a exactement déduit que, bien que qualifiées de conventions d'occupation précaire, lesdites conventions constituaient des baux dérogatoires de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la première convention avait été conclue pour la période du 1er mai 1984 au 30 mars 1986, qu'à cette dernière date, Mme X... était restée dans les lieux et que la société Théâtre Le Rex l'avait laissée en possession,et ayant relevé qu'à aucun moment,postérieurement au 30 mars 1986, Mme X... n'avait renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, la seule conclusion du deuxième bail dérogatoire le 6 mai 1991 ne valant pas renonciation,la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'était opéré à compter du 1er avril 1986 un bail soumis au statut des baux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

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L’indemnisation du bailleur inexécution par le preneur des réparations locatives - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 décembre 2003 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 30 mai 2002), que la Société Pr., preneuse à bail depuis le 1er janvier 1986 de locaux à usage commercial appartenant à la Société Civile Immobilière (SCI) P., a restitué les lieux loués le 31 décembre 1997 ; que par acte du 6 janvier 2000, la SCI P. l'a assignée en paiement d'une certaine somme en réparation de son préjudice résultant du manquement du preneur à son obligation de restituer les lieux dans un état d'entretien permettant une relocation immédiate et aisée ; Attendu que la SCI P. fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, que "l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues par le bail n'est subordonnée ni à l'exécution des réparations ni même à la justification d'un préjudice ; que, dès lors, en refusant de faire droit à la demande d'indemnisation présentée par la SCI P. du fait de la restitution des lieux par le preneur dans un état lamentable, au prétexte que cette société, qui ne produisait qu'un devis estimatif, ne prétendait ni avoir réalisé des travaux ni avoir dû consentir un nouveau bail à des conditions défavorables et que la preuve d'un préjudice ne serait donc pas rapportée, circonstances qui n'étaient pourtant pas de nature à priver la bailleresse de son droit à indemnisation des conséquences du manquement de son locataire à son obligation d'entretien, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1732 du Code civil" ; Mais attendu que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; que la Cour d'appel, ayant relevé que la SCI P. avait donné à bail les locaux à une société P. Coiffure en les déspécialisant et que l'installation dans les locaux d'un salon de coiffure avait nécessité un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur, que le bailleur ne prétendait ni avoir réalisé des travaux ou contribué à l'aménagement du nouveau preneur ni dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent,en a exactement déduit que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Responsabilité contractuelle - Cour d'appel de Besançon, 1ère chambre civile, 5 septembre 2001 RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE ANTERIEURE : Entre 1973 et 1975, la coopérative d'habitations à loyers modérés "M." a fait édifier au lieudit "La B.", à D. trente neuf pavillons qui ont fait l'objet de contrats de location-attribution dans les conditions du décret 65-1012 du 22 novembre 1965.

Monsieur F., entrepreneur, a été soumissionnaire agréé le 14 mai 1973 pour les travaux de terrassementsmaçonnerie, et a notamment appliqué les enduits extérieurs, sur lesquels ont été constatés des désordres, les plus importants consistant en l'apparition de fissures profondes. (…)

La SA M., monsieur F. et la SA A. sont parvenus à un accord (…) aux termes duquel monsieur F. et la SA A. offraient à leurs frais avancés de remettre en état (…) les trente neuf pavillons. (…)

Dès le 25 janvier 1993, la SA M. a fait constater de nouveaux désordres au niveau des enduits. (…)

MOTIFS DE LA DECISION : (…)

Attendu concernant les désordres dont se plaignent légitimement la SA M. et les autres propriétaires, la responsabilité des intervenants à la construction, à savoir le maître d'œuvre (…) et l'entrepreneur (…), ne peut être recherchée sur le fondement des articles 1792 du Code civil, le rapport de l'expert (…) prudent et nuancé, ne permettant pas d'affirmer en 1995 comme à ce jour, que la solidité de l'ouvrage était compromise ou que l'ouvrage était impropre à sa destination ; (…)

Attendu que c'est donc par de justes motifs que le tribunal a non seulement retenu l'existence d'une faute contractuelle à l'encontre tant de monsieur F. que de la SA A., mais a également condamné cette dernière à garantir intégralement monsieur F. des condamnations prononcées à son encontre y compris en écartant la franchise prévue au contrat,la responsabilité contractuelle de la SA A. résultant de son fait personnel et étant même prépondérante par rapport à celle de monsieur C. ; Attendu que ce dernier, qui ne peut être critiqué pour son travail en tant qu'expert judiciaire, ne peut en effet être dégagé de toute responsabilité en sa qualité de maître d'œuvre, assuré à ce titre par la C. ; (…)

PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, Confirme le jugement rendu le 8 juillet 1998 par le Tribunal de grande instance de D. entre les parties en ce qu'il a : - écarté la responsabilité de monsieur F.et des ayants droits de monsieur C.sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, - retenu la responsabilité contractuelle de monsieur F. et de son assureur la SA A. ainsi que celle des ayants droits de monsieur C. (…)

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de vice de construction - Tribunal de grande instance de Grasse, 1ère chambre civile, section A, 14 juin 2002 (…)

SUR LA RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ : Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué (…), le syndicat de la copropriété a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par ailleurs, le syndicat peut être assigné, comme c'est également le cas en l'espèce, sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil (dont la prescription est trentenaire), lorsque le dommage est causé par une partie commune dont il a la garde (Civ. 3ème, 27 janvier 1977).

Dans les deux cas, il ne suffit pas au syndicat de prouver qu'il n'a commis aucune faute pour s'exonérer. Il ne peut éviter sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou d'un cas de force majeure.

En l'espèce, les documents produits indiquent que les désordres existent depuis 1984, dus à un glissement de terrain aggravé par le fait que les bâtiments ont été réalisés sur les fondations superficielles, qu'ils se sont aggravés au fil du temps, l'expert relevant que les mouvements des bâtiments se poursuivent et que la copropriété deviendra inhabitable à l'horizon 2010, sans compter les travaux importants de consolidation à réaliser entre-temps. (…)

Le syndicat de la copropriété doit donc être déclaré responsable de ce dommage et condamné à indemniser la demanderesse.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, Dit le syndicat de la copropriété responsable du préjudice subi par (une copropriétaire) du fait du vice de construction touchant l'immeuble. (…)

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Délais de prescription - Tribunal de grande instance de Paris, 14 juin 2000 (…)

MOTIFS : SUR LES EXCEPTIONS DE PROCEDURE : 1) Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de G. : Aux termes de l’article L 114-1 du Code des assurances, l’action de l’assuré contre son assureur se prescrit par deux ans du jour de l’événement qui en est la cause.

En l’espèce, pour ce qui concerne les désordres objets de l’expertise de monsieur M., le délai de prescription, interrompu par la délivrance de l’assignation en référé, a recommencé à courir le 15 juin 1995, pour s’achever le 16 juin 1997.

La SCI A., qui ne justifie pas avoir accompli durant ces deux années un acte susceptible d’avoir interrompu le cours de la prescription, considère qu’elle n’était pas en mesure d’assigner valablement au fond aussi longtemps que le rapport n’était pas déposé, et rappelle qu’à l’origine de la procédure, on ne pouvait être assuré que la responsabilité des intervenants sur le chantier de rénovation serait engagée, puisque l’on avait cru au départ que les désordres provenaient du chantier de construction voisin.Toutefois,une telle considération ne constitue pas un acte interruptif de prescription – étant au surplus rappelé que le rapport a été déposé le 27 mai 1997, et que la teneur des conclusions de l’expert était connue bien avant cette date. Il en va de même pour la société L. Il en résulte qu’à la date du 30 juillet 1997, jour de la délivrance de l’assignation au fond, la SCI A. et la société L. étaient prescrites en leur action à l’encontre de G. Les dispositions de l’annexe II de l’article A 243-1 du Code des assurances, d’ordre public, imposent à l’assuré qui recherche les garanties de son assureur DO de faire une déclaration de sinistre soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, faisant courir les délais impératifs prévus pour la procédure amiable. A défaut d’épuisement de la procédure amiable, toute demande dirigée contre l’assureur DO est irrecevable.

Il est constant que ni la SCI A., ni la société L, n’ont déclaré à leur assureur, dans les formes prévues par la loi, le sinistre objet de l’expertise de monsieur N. Elles sont donc présentement irrecevables en leur action de ce chef.

Par voie de conséquence, les demandes dirigées contre G. par les autres parties défenderesses sont également irrecevables. (…)

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de G. Le met en conséquence hors de cause (…).

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Un immeuble partagé en deux parties n’est pas soumis au régime de l’indivision mais à celui de la copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mai 2002 (…)

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que le propriétaire d’un immeuble l’ayant divisé par étages en deux parties, a, par acte authentique du 10 novembre 1964, vendu l’une d’elles aux époux E., aux droits de qui viennent les époux A., et a, par acte du 10 août 1965, vendu l’autre partie aux époux W., aux droits de qui viennent les consorts W. ; que des travaux de percement du mur extérieur ayant été entrepris à l’initiative des époux A. pour faire communiquer leur niveau d’habitation avec une véranda construite sur une parcelle contiguë leur appartenant,les époux W.,leur reprochant de ne pas leur en avoir demandé l’autorisation,les ont assignés en démolition de la construction ainsi édifiée ; Attendu que les époux A. font grief à l’arrêt de dire que l’immeuble concerné était soumis au régime de la copropriété, alors, selon le moyen : 1°) que la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique qu’aux immeubles dont la propriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;qu’elle ne s’impose donc que si les propriétaires ont distingué des parties privatives et des parties communes, et ont prévu que chacun d’eux serait propriétaire indivis desdites parties communes ; qu’en déduisant du seul fait que les deux propriétaires avaient convenu d’entretenir à frais communs des éléments extérieurs de l’immeuble que ces éléments seraient des parties communes dont ils posséderaient chacun une quote-part, la Cour d’appel a violé les articles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) qu’en énonçant que selon les actes de division seule la propriété du sol est indivise, puisque les deux propriétaires auraient constaté une indivision forcée applicable " au sol, à la toiture, aux canalisations extérieures à l’appartement ",et encore que la division a nécessairement créé des parties communes à savoir " sol indivis,toiture,murs extérieurs,canalisations,gouttières ",la Cour d’appel n’a pas indiqué clairement quel était le critère déterminant, selon elle, la répartition entre parties privatives et parties communes, et n’a pas énoncé précisément si les murs extérieurs, dont le percement par les époux A. est la cause du litige, appartiennent ou non aux parties communes ; que ce faisant, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant relevé que la situation respective des époux A. et des consorts W.résultait d’un état de division de l’immeuble et que leurs actes de vente respectifs indiquaient que la propriété du sol de l’immeuble était indivise, que chaque partie disposait d’une propriété d’étage dont elle avait la jouissance exclusive et s’engageait à contribuer pour moitié aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment, notamment ceux de toiture,gouttières,canalisation extérieure,peinture extérieure,ainsi que de tous autres travaux pouvant avoir un caractère commun,la Cour d’appel,d’une part,a légalement justifié sa décision en retenant que la division opérée avait créé des parties privatives par étages et des parties communes dont certaines caractérisées par leur extériorité aux parties privatives avaient été énumérées à titre indicatif et en a, d’autre part, exactement déduit que nonobstant l’absence d’établissement d’un règlement, le régime de la copropriété s’appliquait à l’immeuble. (…)

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Lot de copropriété - Notion - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 novembre 2002 MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : Vu les articles 1, alinéa 2 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 15 janvier 2001) que monsieur F. devenu à la suite d’un partage successoral propriétaire dans un immeuble en copropriété du lot n° 31 consistant "en la jouissance exclusive du jardin au fond de l’immeuble à la suite de la cour et la copropriété à concurrence de 4800 dix millièmes dans la propriété du sol et des parties communes générales", a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la répartition des charges afférentes à ce lot puis en retranchement des millièmes généraux ; Attendu que pour déclarer monsieur F. irrecevable en sa demande de remise en cause des tantièmes de copropriété, l'arrêt retient que leur répartition entre les lots résulte de l'accord de tous les copropriétaires et se révèle intangible, sauf accord de ces derniers pour la modifier ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le lot n° 31 consistant en un jardin, partie commune, était constitué pour sa partie privative d'un droit de jouissance exclusive sur le jardin et d'une quote-part de parties communes dans la propriété du sol, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré monsieur F. irrecevable à remettre en cause les tantièmes de copropriété du lot n° 31, l'arrêt rendu le 15 janvier 2001, entre les parties, par la Cour d'appel de Versailles.

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Droits des copropriétaires – Liberté religieuse - Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 8 juin 2006 (…)Sur les deuxième et troisième moyens, réunis : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen : 1 / que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que les époux X... faisaient valoir que l'immeuble dans lequel ils étaient propriétaires d'un appartement étant à usage d'habitation, l'édification sur leur balcon, pendant une semaine, d'une cabane précaire et temporaire leur permettant de respecter les prescriptions de la religion juive, sans créer de nuisances ou de risques pour les autres copropriétaires, était conforme à la destination de l'immeuble ce dont il résultait que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant le syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de cette cabane devait être annulée comme restreignant leur droit d'exercice d'un culte sans être justifiée par la destination de l'immeuble ;qu'en jugeant que l'assemblée générale des copropriétaires était en droit d'adopter la résolution litigieuse au seul motif que les époux X... avaient méconnu le règlement de copropriété, sans rechercher, comme il le lui était demandé, en quoi la restriction ainsi imposée aux droits d'un copropriétaire était justifiée par la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que les clauses d'un règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet de priver un copropriétaire de la liberté d'exercice de son culte, en l'absence de toute nuisance pour les autres copropriétaires ; qu'en refusant à des copropriétaires le droit d'exercer leur culte par l'édification sur leur balcon, pendant une semaine, d'une cabane précaire et temporaire,au seul motif que cette construction serait contraire aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 9 du Code civil et 9 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ; 3 / qu'ils avaient fait valoir que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant le syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de la cabane édifiée temporairement pour l'exercice de leur culte avait été adoptée à partir d'un rappel tronqué du règlement de copropriété et dans le seul but de leur nuire ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'adoption de cette résolution ne constituait pas un abus de droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu, d'une part, que n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le règlement de copropriété ne pouvait imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la liberté religieuse, pour fondamentale qu'elle soit, ne pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d'un règlement de copropriété et relevé que la cabane faisait partie des ouvrages prohibés par ce règlement et portait atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble puisqu'elle était visible de la rue, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'assemblée générale était fondée à mandater son syndic pour agir en justice en vue de l'enlèvement de ces objets ou constructions ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

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Lot de copropriété – notion - Cour d’appel de Paris, 2ème chambre – section B – 16 mars 2006 (…)

L’assemblée générale des copropriétaires ayant, par délibération du 21 février 1964, autorisé la couverture de cette cour privative, qui a effectivement été couverte, la superficie de celle-ci a été à bon droit incluse dans le mesurage des lots 30 et 31 vendus par la société Cogefim aux époux V., conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; Considérant ,qu’il n’est pas contesté que le lot 30 comporte une superficie de 8 m? constituant un étage intérieur,qui n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété puisque celui-ci n’indique qu’un local à usage d’atelier et un four ; Que la superficie définie à l’article 46 précité ne se confond pas avec la surface mentionnée à l’article 5 de la même loi pour le calcul de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, il est indifférent, pour l’établissement de mesurage légalement imposé lors de la vente d’un lot privatif, que la création dudit étage, situé à l’intérieur du lot, n’ait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ; Que dès lors, le calcul de la superficie des biens vendus a à juste titre tenu compte de l’étage intérieur ainsi créé ; Considérant que de ce qui précède il suit que les époux V., qui ne prouvent pas l’existence d’une moindre mesure des lots à eux cédés, sont mal fondés en leur action de réduction de prix et que les prétentions subséquentes sont sans objet ; (…)

Par ces motifs, Infirme le jugement

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Antenne de réception de télévision par satellite Locataire d'un appartement en copropriété - Autorisation - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 février 2000 SUR LE PREMIER MOYEN : Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant en référé, que monsieur S., locataire d'un appartement dans un immeuble en copropriété ayant notifié, le 23 février 1995, au syndic de cet immeuble son intention d'installer une antenne de réception de télévision par satellite et lui ayant fourni une description détaillée des travaux à effectuer par lui-même et les plans, a, après le vote par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 1995 d'une décision soumettant l'installation d'antenne individuelle à diverses conditions techniques, assigné le syndic devant le Tribunal d'instance en obtention de l'autorisation de pouvoir procéder lui-même à l'installation et de pouvoir accéder librement au toit-terrasse et à l'intérieur de la machinerie de l'ascenseur ; que le syndicat est intervenu volontairement à l'instance ; Attendu que monsieur S. fait grief à l'arrêt d'écarter la forclusion par lui invoquée et de rejeter sa demande de réalisation de l'installation selon le projet notifié au syndic (…) ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires ne s'était pas opposée à la demande de monsieur S., soumettant seulement la réalisation du projet de l'installation d'une antenne de réception à certaines conditions destinées à garantir l'intégrité de l'immeuble, la Cour d'appel en a exactement déduit que le syndicat n'était pas tenu de saisir le Tribunal d'instance dans le délai prévu par l'article 2 du décret du 22 décembre 1967 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

SUR LE SECOND MOYEN : Attendu que monsieur S. fait grief à l'arrêt de soumettre l'autorisation accordée, à la condition que l'installation sera effectuée par une entreprise professionnelle agréée, sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, les câbles devant obligatoirement passer dans les gaines existantes ; (…)

Mais attendu qu'ayant relevé que la demande de monsieur S. portait sur l'installation d'une antenne individuelle de télévision par satellite dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété et que l'assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 1995, ne s'était pas opposée à cette demande mais avait entendu soumettre la réalisation de ce projet à certaines conditions techniques destinées à garantir l'intégrité de l'immeuble, la Cour d'appel a, sans être tenue de suivre monsieur S. dans le détail de son argumentation sur les modalités pratiques d'installation, retenu à bon droit que l'autorisation donnée à ce locataire devait respecter les conditions prescrites par l'assemblée générale pour toutes les installations de ce type, dès lors que les travaux intéressaient les parties communes de l'immeuble ; (…)

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Bureau - Désignation - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2001 SUR LE PREMIER MOYEN : Vu l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et le cas échéant son bureau ; que le procès-verbal indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote de ceux qui se sont abstenus ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 26 janvier 1999), que madame D., propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1995 en arguant qu’aucun vote n’avait eu lieu sur la désignation du président et des assesseurs de cette assemblée ; Attendu que pour débouter madame D., l’arrêt retient que l’assemblée générale suivante du 29 mai 1996 a,en présence et avec l’approbation de cette copropriétaire,confirmé que l’assemblée générale du 30 mars 1995 avait élu un bureau à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, personne ne s’étant abstenu ni opposé, que par ce vote madame D. avait renoncé à se prévaloir de l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale précédente et, en tout état de cause, confirmé les conditions de désignation du président et du bureau de cette assemblée et que l’annulation ultérieure de l’assemblée générale du 29 mai 1996 était sans conséquence sur l’appréciation de la manifestation de volonté de madame D. et du sens de son vote sur ce point précis ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 1995 ne comportait aucune indication sur les conditions du vote relatif à la présidence de l’assemblée générale et qu’elle ne pouvait prendre en considération une décision d’une assemblée générale ultérieure pour en déduire que madame D. devait être réputée avoir renoncé à se prévaloir d’une irrégularité de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale contestée, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyen : CASSE ET ANNULE.

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Action en nullité de décisions d’assemblée générale Copropriétaires non convoqués et convoqués irrégulièrement - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2005 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2004), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 19 février 2002, pourvoi n° 00-21.101), que les époux X..., propriétaires d'un appartement dans la résidence "Parc des T.", ont assigné le Syndicat coopératif Les T. aux fins notamment de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 1995 ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables, alors, selon le moyen : 1 / que si les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient précisément valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; que pour déclarer M. et Mme X... irrecevables en leur contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 en raison de la forclusion, la cour d'appel s'est bornée à relever que "le procèsverbal de l'assemblée générale litigieuse, établi le 19 avril 1995 a été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 soit dans un délai de deux mois de la tenue de l'assemblée générale, le 24 mars 1995 ; que les époux X... avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'ont fait délivrer leur assignation que le 27 décembre 1995 soit bien après l'expiration du délai de deux mois" ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les époux X... avaient été régulièrement convoqués à l'assemblée générale du 24 mars 1995, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967 ; 2 / que le juge doit répondre à l'ensemble des moyens présentés par les parties ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, pour s'opposer à la prétendue forclusion de l'action en contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 invoquée par le syndicat des copropriétaires, les époux X... faisaient valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'as-

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semblée générale avait été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'action des époux X... était irrecevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Nullité d’une délibération d’une assemblée générale des copropriétaires - Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 15 mars 2006 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2004), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 19 février 2002, pourvoi n° 00-21.101), que les époux X..., propriétaires d'un appartement dans la résidence "Parc des T.", ont assigné le Syndicat coopératif Les T. aux fins notamment de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 1995 ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables, alors, selon le moyen : 1 / que si les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient précisément valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; que pour déclarer M. et Mme X... irrecevables en leur contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 en raison de la forclusion, la cour d'appel s'est bornée à relever que "le procèsverbal de l'assemblée générale litigieuse, établi le 19 avril 1995 a été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 soit dans un délai de deux mois de la tenue de l'assemblée générale, le 24 mars 1995 ; que les époux X... avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'ont fait délivrer leur assignation que le 27 décembre 1995 soit bien après l'expiration du délai de deux mois" ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les époux X... avaient été régulièrement convoqués à l'assemblée générale du 24 mars 1995, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967 ; 2 / que le juge doit répondre à l'ensemble des moyens présentés par les parties ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, pour s'opposer à la prétendue forclusion de l'action en contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 invoquée par le syndicat des copropriétaires, les époux X... faisaient valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'as-

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semblée générale avait été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'action des époux X... était irrecevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Conséquence de l’expiration du mandat de syndic sur la validité d’une assemblée générale - Cour de Cassation, 3ème Chambre civile – 3 mars 2004 Sur le moyen unique : Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les actions, qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires du Centre commercial Le Caillou, de sa demande en paiement d'un arriéré de charges de copropriété formée le 10 avril 1999, à l'encontre de la société civile immobilière Prestex Cauderan 1 (SCI), copropriétaire, l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 mars 2002 n° 00/02515) retient que la désignation du syndic, par les assemblées générales du 23 avril 1996 et du 12 octobre 1998, est entachée d'irrégularité dès lors que son mandat, débuté le 15 octobre 1991, a expiré le 15 octobre 1994 ; qu'aucune assemblée générale n'a été tenue du 15 octobre 1991 au 23 avril 1996 et qu'il y a lieu de constater l'irrégularité des assemblées générales postérieures à l'expiration de ce mandat pour lesquelles les convocations ont été faites par une personne sans qualité et sans pouvoir et que le syndic n'avait pas le pouvoir d'agir en recouvrement des charges ; Qu'en statuant ainsi, alors que la convocation d'une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré, ayant pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI avait contesté la validité du mandat du syndic et qui n'a pas constaté que ce copropriétaire avait formé une demande d'annulation des assemblées générales du 23 avril 1996 et du 12 octobre 1998, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt n° 00/02515 rendu le 11 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

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Assemblée générale - Élections du président de séance et du secrétaire - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 novembre 2002 (rectifié par arrêt du 18 décembre 2002) (…)

Attendu qu'ayant relevé que monsieur A., copropriétaire, avait été élu président de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 1993, et que le syndic A. n'avait pas obtenu la majorité pour sa désignation comme secrétaire de cette assemblée, la Cour d'appel répondant aux conclusions, en a déduit qu'en l'absence d'autre candidature présentée à ce stade de l'ordre du jour, l'assemblée générale n'avait pas de secrétaire et a exactement retenu qu'elle ne pouvait se poursuivre régulièrement, ni prendre aucune décision, ni se prolonger en un autre lieu à la seule initiative du président exerçant simultanément les deux fonctions de président de séance et de secrétaire qui sont légalement distinctes.

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

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Portée du mandat donné par un copropriétaire à un autre de voter en Assemblée Générale - Cour d’appel de Paris, 23ème chambre A, 9 juin 1999 (…)

L’imprimé-type utilisé par la société O. pour donner pouvoir de représentation à cette assemblée est rédigé comme suit : " Je soussigné(e) (…) (…)

Donne par la présente pouvoir à (…) à l’effet de me représenter à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires dudit immeuble, convoquée pour le : 1er décembre 1992.

En conséquence : - assister à ladite assemblée et à toutes celles qui auraient lieu ultérieurement pour délibérer sur le même ordre du jour, si, pour un motif quelconque, la première ne pouvait se tenir, - prendre part à toutes délibérations et à tous votes sur les questions à l’ordre du jour, - signer toutes feuilles de présence et tous procès-verbaux, - généralement faire le nécessaire, promettant d’avoir pour agréable et de ratifier tout ce qui aurait été fait en mon nom. (…) " Ce mandat qui est limité par son propre objet n’est donné que relativement aux questions de l’ordre du jour.

La formule " généralement faire (…) en mon nom " ne peut s’analyser en un pouvoir dit " un blanc " permettant au mandataire, de sa propre initiative de prendre part à des votes pour lesquels il n’a pas reçu pouvoir.

L’engagement de ratification souscrit par le mandant ne porte à l’évidence que sur les pouvoirs qu’il a délégués et qui se limitent aux seules questions inscrites à l’ordre du jour.

En votant sur une question non inscrite à l’ordre du jour, le mandataire a agi sans pouvoir.

Par conséquent le mandant, non présent, doit être considéré relativement à ce vote extérieur au mandat donné, comme défaillant.

Il est de ce fait recevable en sa demande d’annulation.

Ainsi que l’énonce l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Ce n’était pas le cas de la vente des locaux numéros 10, 11 et 12.

La Cour, réformant de ce chef la décision contraire des premiers juges, annulera la décision n°2 du point 10, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de nullité soulevés par la société F. (…)

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Accord de principe donné par l’assemblée générale des copropriétaires sur des travaux : établissement d’un état parasitaire de l’immeuble - Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 4 janvier 2006 (…)

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des résolutions n° 10 et 11, alors, selon le moyen : (…)

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux visés par la résolution n° 11, de sorte que l'utilité des résolutions en cause n'était pas établie et que les copropriétaires n'avaient pris aucun engagement ; Et attendu, d'autre part, que rien n'interdisait aux copropriétaires de donner un accord de principe dans la résolution n° 10 qui ne les engageait pas financièrement, dès lors qu'ils pourraient rejeter à la majorité requise tous les travaux projetés tant que les devis n'auraient pas été acceptés, le cour d'appel a validé à bon droit les résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 5 avril 2002 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : (…)

Mais attendu qu'ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, la cour d'appel, qui a constaté que l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d'infestation, en a exactement déduit que le syndic n'avait pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Action en nullité de décision d’assemblée générale Copropriétaire opposant - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 2001 SUR LE PREMIER MOYEN : (Publication sans intérêt) ; MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN : Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 1999), que, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété comportant plusieurs bâtiments, monsieur G. a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 1995 et de certaines des décisions de celle-ci ; Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de monsieur G. en annulation de la troisième décision "a" en ce qu'elle n'a pas adopté une résolution tendant à la pose d'un interphone comportant des postes pour les bâtiments B, C et D, l'arrêt retient que ce propriétaire a voté "pour" la résolution présentée qui a été repoussée, qu'il n'était ni opposant ni défaillant et que les conditions d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies pour permettre de le déclarer irrecevable en ce chef de demande ; Qu'en statuant ainsi, alors que possède la qualité d'opposant au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par l'assemblée générale à défaut de majorité requise, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; ET SUR LE TROISIEME MOYEN : Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de monsieur G. en annulation de la décision relative à la peinture du passage cocher, l'arrêt retient que la résolution "3c" relative à l'exécution de ces travaux selon les devis présentés a été repoussée, alors que ce copropriétaire a voté pour, que le procès-verbal permet de déterminer le nombre de voix 512 sur 1000 représentant la majorité des copropriétaires présents ou représentés ayant voté "contre" que monsieur G. ne justifie pas que les conditions d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne seraient pas réunies, en sorte qu'il est irrecevable à solliciter l'annulation de la décision dont s'agit ; Qu'en statuant ainsi, alors que possède la qualité d'opposant au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a rejeté comme irrecevables les demandes de monsieur G. en annulation des décisions 3a et 3c de l'assemblée générale du 12 décembre 1995,l'arrêt rendu le 19 février 1999, entre les parties, par la Cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Versailles.

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Interruption du délai de l'article 42 pour contester une décision d'assemblée générale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 mai 2002 La Cour : SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 42, alinéa 2 de la loi du l0 juillet 1965, ensemble les articles 54 et 750 du Nouveau Code de Procédure Civile et l’article 2244 du Code civil ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 mai 2000), que la Société civile Immobilière Y. (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de résolutions prises par une assemblée générale des copropriétaires; que la copie de l’assignation, délivrée à l’adversaire moins de deux mois à compter de la notification du procès-verbal contesté, a été remise au secrétariat-greffe du Tribunal après l’expiration de ce délai ; Attendu que, pour déclarer irrecevable l’action de la SCI, l’arrêt retient que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit un délai dérogatoire au droit commun de l’article 757 du nouveau Code de procédure civile, dispose que l’action doit être exercée dans un délai de deux mois après la notification du procèsverbal contesté mais que l’exercice de l’action ne découle pas de la délivrance de l’assignation au défendeur, celle-ci pouvant ne jamais être enrôlée et, par conséquent, n’avoir aucune existence à l’égard du Tribunal, mais de son placement au greffe du Tribunal qui saisit effectivement le juge ; Qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 mai 2000, entre les parties, par la Cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Paris, autrement composée.

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Assemblée générale - Notifications préalables Autonomie des assemblées - Cour de cassation 3ème chambre civile, 2 octobre 2001 SUR LE PREMIER MOYEN : Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que sont notifiés en même temps que l’ordre du jour, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie ; que l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du décret susvisé ; Attendu selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 septembre 1998) que monsieur W., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de résolution de l'assemblée générale du 3 décembre 1990 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier 1989 au 23 août 1990 en arguant que les documents remis avec la convocation à cette assemblée ne comportaient pas les comptes du 1er janvier au 31 décembre 1989 ; Attendu que pour débouter monsieur W. de sa demande, l’arrêt retient que les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale du 6 juin 1990 qui n’a pas eu lieu, que les documents justificatifs de la situation au 31 décembre 1989 y avaient été joints et n’ont pas été utilisés et que, à l’évidence les copropriétaires ont reçu une information suffisante leur permettant de se prononcer valablement sur les questions posées.

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque assemblée générale est autonome, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Assemblée générale - Annulation en cascades - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 février 2002 SUR LE PREMIER ET LE DEUXIEME MOYENS REUNIS : Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10.7.65, ensemble l’article 5 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juin 2000) que monsieur R. propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat de copropriétaires en annulation des assemblées générales de copropriétaires des 28 mars 1997 et 27 mars 1998 et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour débouter monsieur R. de sa demande en annulation des assemblées générales, l’arrêt retient que du fait de l’annulation judiciaire d’une assemblée générale de copropriétaires antérieure,ayant procédé à la désignation du syndic, les assemblées litigieuses convoquées par un syndic sans pouvoir étaient nulles et que l’annulation d’assemblées déjà annulées ne pouvait être prononcée ; Qu'en statuant ainsi, alors que l’annulation d’une assemblée générale antérieure, n’entraîne pas de plein droit annulation des assemblées générales suivantes, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième et le quatrième moyen : CASSE ET ANNULE.

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Interruption du délai de contestation de décision d'assemblée générale - Contenu de la convocation à l'assemblée générale - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 juin 2002 La Cour: SUR LE PREMIER MOYEN : Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1244 du Code civil : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2000), que monsieur C. et les époux M. propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et quatre membres du conseil syndical, en annulation des assemblées générales des 27 juin 1996 et 17 juillet 1996, et subsidiairement de certaines décisions de ces assemblées générales ; Attendu que, pour déclarer les consorts C.-M. irrecevables en leur demande d’annulation de l'assemblée générale du 17 juillet 1996,l’arrêt retient que le procès- verbal de cette assemblée leur a été notifié le 29 juillet 1996, que ces copropriétaires justifient avoir déposé au greffe du Tribunal copie de leur assignation le 30 septembre 1996, et que le délai de deux mois expirait le 29 septembre ; Qu’en Statuant ainsi, sans rechercher à quelle date l’assignation avait été notifiée au syndicat des copropriétaires, la Cour d’appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; ET SUR LE DEUXIEME MOYEN : Vu les articles 9, alinéa 2 et 13 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ; que l’assemblée ne délibère valablement que dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret ; Attendu que pour débouter les consorts C.-M. de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 1996, pour irrégularité des modalités de la convocation, l’arrêt retient que dans sa première convocation pour cette assemblée, le cabinet G. avait fixé le lieu de la réunion dans ses locaux, 4, rue du C. à Paris, qu’en adressant aux copropriétaires par courrier du 12 juin 1996, un ordre du jour complémentaire pour cette assemblée,le cabinet G. indiquait transmettre la lettre de monsieur H.,membre du conseil syndical,notifiant l’ordre du jour complémentaire et modifiant le lieu de l’assemblée générale en vue de la tenue de la réunion 48 bis, rue C. ; Qu’en statuant ainsi alors qu’elle avait constaté que le syndic avait notifié aux copropriétaires un changement du lieu de réunion sans respecter le délai réglementaire et sans constater un état d’urgence, la Cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS : ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE TROISIEME MOYEN : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action des consorts C.-M. en ce qui concerne l’assemblée générale du 17 juillet 1996, et en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 1996, l’arrêt rendu le 5 octobre 2000, entre les parties, par la Cour d’appel de Paris.

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Copropriétaire – Contestation de décisions d’assemblée générale Procédure abusive - Cour d’appel de Paris, 23ème chambre B, 22 mai 2003 (deux arrêts) (…)

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS : Considérant que la syndicat des copropriétaires soutient que monsieur B. abuse du droit d’ester en justice en contestant systématiquement les assemblées générales et qu’en outre il ne s’acquitte jamais de ses charges spontanément ; Considérant qu’en l’espèce, monsieur B. a contesté la validité de la convocation par l’absence d’indication qui en réalité figurait à la première page ; Qu’il n’a pas pu ne pas la lire ; Que son argumentation quant à la validité des votes des résolutions contestées n’est pas soutenue par le versement des pièces indispensables à sa démonstration ; Que cette attitude caractérise la mauvaise foi ; Considérant que la Cour condamnera monsieur B. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 622 euros à titre de dommages intérêts ; Considérant qu’il convient de condamner monsieur B. à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS : Statuant contradictoirement, CONFIRME le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires en sa demande de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau, CONDAMNE monsieur B. à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence G. à L. la somme de 7 622 euros à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE monsieur B. à payer audit syndicat la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE monsieur B. aux dépens qui seront recouvrés par la SCP N. dans les termes de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

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Action du copropriétaire pour le respect du règlement de copropriété Cour de cassation , 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 SUR LE PREMIER ET LE SECOND MOYENS, REUNIS : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-provence, 18 janvier 2001) que monsieur T., depuis décédé, aux droits duquel se trouvent ses héritiers les consorts T., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic et un certain nombre de copropriétaires en remise en état des parties communes sur lesquelles ces derniers avaient édifié des vérandas en infraction avec le règlement de copropriété ; Attendu que certains des copropriétaires assignés font grief à l’arrêt de les condamner sous astreinte à supprimer les constructions élevées sur les balcons alors, selon le moyen : 1° qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire ne peut exercer seul les actions en justice tendant à empêcher une utilisation illicite des parties communes que s’il justifie que les atteintes ainsi portées occasionnent soit un trouble collectif à la jouissance des parties communes, soit un préjudice qui lui est personnel ; qu’en estimant, pour juger recevable l’action de monsieur T. en suppression de vérandas édifiées sur des parties communes, que la condition de troubles subis personnellement à la jouissance privative de son lot de copropriété ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, la Cour d’appel a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 31 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 2° qu’aux termes du compte-rendu produit aux débats de l’assemblée générale du syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier P.R. du 5 juin 1987, celle-ci a décidé : " suite à l’étude réalisée depuis la dernière assemblée générale, un appartement du 2è étage du bâtiment 6)8 s’est doté d’une verrière sur son balcon nord. Les personnes présentes estiment que le schéma est satisfaisant et peut être généralisé […] En tout état de cause, l’assemblée confirme, à l’unanimité : a) qu’aucune transformation de ce genre ne sera autorisée sur les façades sud, b) que la fermeture d’un balcon impose que les murs de façade restent dans les teintes d’origine, qu’aucun radiateur ne soit installé, que l’on entrepose ni frigidaire, ni objet disgracieux . Les seuls rideaux tolérés seront des voilages blancs " ; qu’en énonçant que l’assemblée n’a valablement délibéré que sur l’interdiction des vérandas en façade sud et sur les prescriptions esthétiques à observer à l’occasion de l’installation de verrières en façade nord et qu’ainsi, il n’y a pas eu à proprement parler de vote sur le principe d’autoriser la pose de vérandas en façade nord, pour estimer que la loi commune exprimée dans le règlement de copropriété n’a pas été remise en cause de manière valable par la délibération de 1986 non plus que par celle de 1987, la Cour d’appel a dénaturé le procès-verbal d’assemblée de copropriété qui lui était soumis, dont il résultait que le principe d’autoriser l’installation de vérandas en façade nord était acquis, violant ainsi l’article 1134 du Code civil ; 3° (…) qu’en considérant que les copropriétaires ayant implanté une véranda sur le balcon dont ils avaient la jouissance n’ont pas à proprement parler obtenu une autorisation du syndicat, la Cour d’appel a derechef dénaturé le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété qui lui était soumis, qui emportait exactement le contraire, entachant se décision d’une violation de l’article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé , par motifs adoptés, que le règlement de copropriété disposaient que les balcons et garde-corps constituaient des parties communes et stipulait l’interdiction d’y édifier aucune construction même légère, et retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l’ambiguïté des termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 1987 rendait nécessaire, qu’il n’y avait pas eu de vote sur la pose de vérandas en façades Nord, la Cour d’appel, qui a exactement décidé que l’action de monsieur T. était recevable sans qu’il soit astreint à démontrer l’existence d’un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Syndic – Autorisation d’ester en justice Mise en œuvre des voies d’exécution forcée - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2000 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 1999), que monsieur B. et madame I. ayant été condamnés par une précédente décision de justice à prendre diverses mesures sous astreinte, le syndicat des copropriétaires d'un immeuble les a assignés en liquidation de cette astreinte ; qu'ils ont en cause d'appel soulevé une fin de non-recevoir pour défaut d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires donnée au syndic pour agir au nom du syndicat ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors, selon le moyen, que le syndic n'a pas à se faire autoriser par l'assemblée générale des copropriétaires pour faire liquider une astreinte ; qu'en décidant néanmoins le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat ne contestait pas être dépourvu d'une autorisation de l'assemblée générale concernant l'action engagée à l'encontre de monsieur B. et de madame I., la Cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'action en liquidation d'astreinte ne constituait pas une mise en œuvre de voies d'exécution forcée permettant au syndic d'agir sans autorisation préalable, en a exactement déduit que l'action du syndicat était irrecevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Syndic - Autorisation d'ester en justice - Mesures conservatoires - Cour de cassation , 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ; qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les mesures conservatoires ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 26 septembre 2000) que la société d’exploitation G., au profit de laquelle l’établissement financier s’était constitué caution au titre de la garantie financière exigée des agents immobiliers, qui était syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence M., a été placée en redressement judiciaire et que ses dirigeants ont été condamnés pour détournement de fonds ; que le syndicat, représenté par son actuel syndic, la société A., ayant déclaré sa créance entre les mains du représentant des créanciers et ayant obtenu un relevé de forclusion, a assigné l’établissement financier en paiement de cette créance ; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires l’arrêt retient que si sa créance avait fait l’objet d’une déclaration de la part de la société A., aucun pouvoir spécial n’avait été produit par elle à l’appui de sa déclaration ; Qu’en statuant ainsi, alors que le syndic, représentant légal du syndicat, exerçait une mesure conservatoire et n’avait dès lors pas à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour déclarer la créance de ce syndicat au passif du règlement judiciaire de son ancien syndic, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Syndic - Autorisation d'ester en justice Action en réparation des désordres - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2003 (…)

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA DEUXIEME BRANCHE : Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; Attendu que pour déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'une assemblée générale s'est réunie le 8 novembre 1997 afin de compléter les délibérations précédentes permettant de poursuivre la procédure et a décidé de donner pouvoir au syndic d'agir en justice à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage et de l'ensemble des constructeurs et intervenants sur la base du rapport d'expertise déposé le 22 septembre 1994 par monsieur D. ; que si la référence dans le procès-verbal de cette assemblée à l'ensemble des désordres visés dans ce rapport est suffisante dans la mesure où les copropriétaires en avaient eu connaissance préalablement et notamment lors de l'assemblée générale du 23 octobre 1994 et qu'ils étaient pleinement informés des désordres dont ils poursuivaient la réparation,l'absence d'énumération précise du nom des constructeurs,de leurs assureurs et des SCI vicie la résolution de l'assemblée générale, qui ne peut constituer une habilitation pour le syndic en raison des termes généraux employés, qui ne permettent pas d'individualiser les constructeurs et de rechercher le notaire et la SCI venderesse des terrains ; Qu'en statuant ainsi, alors que la loi n'exige pas que l'autorisation précise l'identité des personnes devant être assignées et, qu'à défaut de décision limitant les pouvoirs du public, l'autorisation donnée vaut à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par les désordres signalés, ou identifiées dans le rapport d'expertise que cette autorisation mentionnait, ainsi qu'à l'égard de leurs assureurs, la Cour d'appel a violé le textes susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 2000, entre les parties, par la Cour d'appel de M. ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de N.

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Syndic- responsabilité – travail dissimulé - Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre –6 septembre 2005 (…)

Le Tribunal a par des motifs pertinents que la Cour adopte retenu que bien que l’employeur soit le syndicat des copropriétaires et le syndic une personne morale, son représentant légal qui gère effectivement l’immeuble et son personnel peut être pénalement responsable des infractions commises lors de cette gestion. L’article 31 du décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic l’obligation d’engager, de congédier le personnel du syndicat et d’en fixer les conditions de travail conformément aux usages et textes en vigueur.

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité pénale constituée par un emploi dissimulé qu’en démontrant qu’il a attiré expressément l’attention du syndicat des copropriétaires sur l’irrégularité des décisions qu’il prenait à cet égard et les conséquences en découlant. (…)

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Action du syndicat en suppression de jours et fenêtres percés dans un mur séparatif – Qualité pour agir - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2003 (…)

SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 14 de cette loi ; Attendu que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 octobre 2000), que la société civile immobilière du 7 bis rue D. a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin du 7 ter rue D. en suppression de jours et fenêtres percés dans le mur séparatif des deux propriétés ; Attendu que, pour déclarer cette action irrecevable en l’absence de madame P. et de son fils P., respectivement usufruitière et nu-propriétaire des lots concernés, l’arrêt retient que le syndicat, dont la personnalité juridique est distincte de celle ces copropriétaires, n’a pas qualité pour défendre seul à l’action tendant à la modification des conditions de jouissance d’un lot privatif et que lorsque le règlement de copropriété stipule que les fenêtres portes-fenêtres, appuis de fenêtres sont des parties privatives, la demande visant à l’obturation d’ouvertures éclairant un lot privatif doit être dirigée contre le copropriétaire dudit lot, même si lesdites fenêtres se trouvent percées dans un mur constituant une partie commune séparant l’immeuble en copropriété du fonds voisin ; Qu’en statuant ainsi, alors que, si la décision à intervenir n’est opposable aux copropriétaires dont les droits privatifs sont susceptibles d’être affectés par l’action que s’ils ont été appelés en cause, le syndicat, qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits y afférents, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Action des copropriétaires – action individuelle - Cour de Cassation, 3ème Chambre civile – 31 mars 2004 Et sur le second moyen du pourvoi principal : Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1792 et 2270 du Code civil ; Attendu que pour déclarer les copropriétaires agissant à titre individuel irrecevables comme forclos en leurs demandes, l'arrêt retient que ceux-ci, qui sont intervenus à l'instance par conclusions postérieures à l'assignation du syndicat, ont fondé leurs demandes sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, qu'il n'est pas contesté qu'ils ont engagé leur action postérieurement à l'expiration du délai de garantie décennale des constructeurs,et que l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires relativement à la réparation de ces parties communes n'a pas interrompu le délai décennal de garantie au profit des copropriétaires pour la réparation de leur préjudice individuel et personnel ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les dommages dont les copropriétaires demandaient réparation n'affectaient pas les parties communes et privatives de manière indivisible, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré les copropriétaires irrecevable comme forclos en leurs demandes, l'arrêt rendu le 15 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris

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Changement d’affectation - Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation- Caractère d’ordre public - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 janvier 2003 SUR LE SECOND MOYEN : Vu l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ; Attendu que dans les communes définies à l’article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 les locaux à usage d’habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage ni transformés et qu’il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 janvier 2001), que le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a assigné monsieur M., copropriétaire et madame G. , sa locataire, en résiliation du bail à usage d’habitation consenti à cette dernière à raison de l’exercice dans les lieux d’une activité professionnelle ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le syndicat des copropriétaires n’est pas spécialement chargé d’assurer le respect du Code de la construction et de l’habitation ni le contrôle des autorisations administratives exigées par ce texte ; Qu’en statuant ainsi, alors que les dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt, la Cour d’appel a violé le texte ; PAR CES MOTIFS ET SANS QU’IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE PREMIER MOYEN : CASSE ET ANNULE.

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Avance de trésorerie du syndic de copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 mars 2000 (…)

Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (CA Paris 25 mars 1998), que la société S., ancien syndic d’un immeuble en copropriété,a assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement d’une somme prétendue représenter des avances consenties par ce syndic au temps de sa gestion jusqu’en juin 1989 ; Attendu que la société S. fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 1°) que le syndic peut exiger en cours d’exercice le versement d’une somme correspondant au remboursement de dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées ; qu’en déniant cette possibilité à la société S. la Cour d’appel a violé l’article 35-3° du décret du 17 mars 1967 par refus d’application ; 2°) que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 laissent subsister celles, non contraires, du code civil relatives au mandat ; qu’en l’espèce la société S. était donc fondée à se prévaloir de la règle générale selon laquelle le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat ; qu’en décidant l’inverse la Cour d’appel a violé l’article 1999 du code civil ; 3°) que la situation de trésorerie du syndicat des copropriétaires est un document qui doit nécessairement être établi par le syndic et qui présente en lui-même une valeur probante certaine, sauf au syndicat à en contester la régularité et l’exactitude ;qu’en l’espèce le bilan établi par la société S.et régulièrement transmis au syndicat des copropriétaires était donc, par lui-même, susceptible de rapporter la preuve de ce que la somme de 83.146,53 F inscrite au poste du passif était due par le syndicat,qui n’en avait jamais contesté la régularité ;qu’en écartant purement et simplement comme document de preuve ce bilan au seul motif qu’il avait été établi de la main du syndic la Cour d’appel a violé l’article 1315 du code civil ; 4°) qu’à l’appui de sa demande la société S. invoquait le procès-verbal des assemblées générales ayant approuvé les comptes de tous les exercices suivis par elle, l’ensemble des justificatifs des charges visés dans les tableaux de répartition, ainsi que le compte de charges de chacun des copropriétaires, tous documents régulièrement versés aux débats ; qu’en s’abstenant de rechercher si ces autres documents de preuve ne suffisaient pas à établir la réalité de la dette du syndicat, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1315 du code civil et 35-3° du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu’ayant relevé que les dispositions des articles 18, 18-1, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967, qui définissent de façon précise et limitative les pouvoirs et obligations du syndic, notamment la possibilité pour lui d’exiger le versement d’une avance de trésorerie permanente et de provision, et le devoir de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles à l’expiration de son mandat, ne lui conféraient pas ceux de faire des avances de fonds pour le compte du syndicat, la Cour d’appel, qui n’a pas constaté de circonstances particulières pouvant justifier l’application des dispositions de l’article 1999 du code civil, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi.

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Contrat de syndic - Rémunération des prestations - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juin 2002 SUR LE PREMIER MOYEN : Attendu, selon l’arrêt attaqué, que la société M. a exercé les activités de syndic d’un immeuble en copropriété de 1986 à décembre 1993, date à laquelle son mandat n’a pas été renouvelé ; qu’après la cessation de ses fonctions, le syndicat des copropriétaires l’a assignée en restitution d’une certaine somme correspondant à des honoraires pour prestations hors gestion courante facturées sans justification et en remboursement d’une somme de 39 138 francs correspondant à un honoraire de résultat payé à un avocat à l’occasion d’une procédure de garantie décennale ; Attendu que la société M. fait grief à l’arrêt de la condamner à restituer au syndicat des copropriétaires une somme de 66 119,50 francs, alors, selon le moyen : (…)

Mais attendu qu’ayant relevé que l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé d’approuver les comptes de l’année 1993 comportant les deux factures d’honoraires litigieuses, correspondant à des prestations supplémentaires, que l’une et l’autre de ces deux factures avaient été établies sur des bases forfaitaires de 750 francs par dossier suivi, sans préciser quel était le temps forfaitaire et le taux appliqué pour parvenir à ce chiffre, et que le contrat de syndic ne prévoyait la rémunération des opérations supplémentaires qu’à la vacation suivant des taux horaires déterminés à l’exclusion de toute appréciation forfaitaire, la Cour d’appel a pu retenir que la société M., qui ne justifiait pas que les honoraires examinés étaient conformes au contrat du syndic, ne pouvait prétendre établir une créance par des factures telles que celles produites et devait restituer au syndicat le montant de ces honoraires qu’elle avait prélevé pour le compte du syndicat ; (…)

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Charges de copropriété - Modification - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 septembre 2000 SUR LE DEUXIEME ET LE TROISIEME MOYENS REUNIS : (Publication sans intérêt) MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 10 et 42 de la même loi ; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles " 6 à 37 ", " 42 à 46 " et à celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 octobre 1998), que la société civile immobilière S. (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence L. aux fins que soient déclarées non écrites les stipulations du règlement de copropriété imputant des charges spéciales d’ascenseur aux lots n°4, 5 et 6 dont elle est propriétaire, ces lots étant devenus, après subdivision et selon une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 1993, les lots n°95 à 103 ; que la SCI demandait en outre l’annulation pour lésion de la clause du règlement de copropriété relative à l’imputation de charges communes sur un autre lot dont elle est propriétaire ; Attendu que, pour déclarer prescrite l’action de la SCI relative à la répartition des charges spéciales d’ascenseur pour les lots 95 à 103 de la copropriété, l’arrêt retient que la répartition des charges spéciales d’ascenseur dont étaient affectés les lots originels n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais que la SCI n’a jamais contesté ces stipulations du règlement de copropriété, que c’est une nouvelle répartition des charges qui a été votée par l’assemblée générale du 15 juin 1993 et que cette décision n’a pas été contestée dans les deux mois de sa notification ainsi que l’exige l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que la décision de l’assemblée générale était contraire aux critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges et alors que le délai prévu par l’article 42, alinéa 2, de cette loi ne s’applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a réformé le jugement en ce qu’il a déclaré non prescrite l’action de la SCI relative à la répartition des charges spéciales d’ascenseur pour les lots 95 à 103, l’arrêt rendu le 20 octobre 1998, entre les parties, par la Cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le Cour d’appel de Paris.

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Charges de copropriété – répartition - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er février 2006 (…)

Sur le moyen unique : Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1134 du Code Civil ; Attendu selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue Marcadet a fait assigner M C.., propriétaire de lots constitués d’une maisonnette.

Indépendante dans un ensemble d’immeubles placés sous le statut de la copropriété dans lesquels des travaux de réfection avaient été effectués, en paiement de l’arriéré des charges correspondantes ; Attendu que pour accueillir cette demande le jugement retient que dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas prévu de parties communes spéciales, la clause du règlement prévoyant une répartition spéciale des charges de parties communes ne pouvait être réputée non écrite ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si la nature indépendante des bâtiments justifiait une répartition spéciale des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de ces bâtiments et l’exonération du montant des travaux réalisés dans les autres, le tribunal n’a pas donné de bas légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS ; CASSE ET ANNULE… (…)

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Privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 mai 2002 Vu l’article 2103, 1° bis, du Code civil ; Attendu qu’est créancier privilégié, conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, le prêteur de deniers, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ; toutefois le syndicat est préféré au vendeur et prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues; Attendu, selon l’arrêt attaqué, qu’à la suite de la vente par madame A. de 7 des 9 lots dont elle était propriétaire dans un immeuble en copropriété, et de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires (le syndicat) entre les mains du notaire pour un montant global de 296 469 F, la banque H., devenue C., créancier inscrit au premier rang, s’est opposée au versement de cette somme au syndicat et n’y a consenti que pour un montant partiel représentant les charges dues par madame A. pour les seuls lots vendus ; que le syndicat a assigné la C. en règlement par le notaire du surplus de sa créance et notamment d’une somme de 43 904,94 F au titre des charges impayées des lots restant la propriété de madame A., et d’une somme de 110 467,35 F au titre des remboursements du capital de l’emprunt contracté par le syndicat pour financer le ravalement de l’immeuble ; Attendu que pour dire le privilège de l’article 2103 du Code civil applicable à l’opposition faite par le syndicat pour la somme de 43 904,94 F, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté que cette somme correspond à des charges dues à la date de l’opposition par madame A. conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les dispositions de l’article 2103 du Code civil ne restreignent pas le privilège immobilier spécial du syndicat aux seules charges restant dues sur le lot vendu, que ce privilège peut garantir des sommes qui, dès lors qu’elles rentrent dans les prévisions de l’article 10 de la loi précitée, portent néanmoins sur les lots invendus et que tel est le cas en l’espèce ; Qu’en statuant ainsi, alors que le privilège immobilier spécial du syndicat n’a été institué que pour permettre le paiement des charges afférentes aux lots vendus, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ; ET SUR LE SECOND MOYEN : Vu l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que l’obligation de participer aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de cette loi est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil ; Attendu que pour dire le privilège de l’article 2103 du Code civil applicable à l’opposition faite par le syndicat pour la somme de 110 67,35 F,l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté que l’emprunt contracté en juillet 1996 par le syndicat pour une durée de cinq ans a bien servi à la réalisation des travaux de ravalement à la charge des copropriétaires et que le remboursement de ce prêt constitue bien une charge de copropriété due par chaque copropriétaire ; Qu’en statuant ainsi, alors que le remboursement, anticipé pour cause de cession de lot, qu’une quote-part du capital d’un emprunt contracté par le syndicat pour effectuer des travaux de conservation et d’entretien d’un immeuble n’est pas assimilable au paiement de charges de copropriété dues pour l’année courante et les années antérieures échues, et que le recouvrement de cette quote-part sur le vendeur de lot n’entre pas dans les prévisions du texte susvisé, la Cour d’appel a violé celui-ci ; (…)

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Responsabilité du gérant d'une SARL à l'égard des tiers - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 avril 2001 (...)

Donne acte à madame L.-G. du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société à responsabilité limitée L. Met hors cause monsieur C. SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’Article 52 de la Loi du 24 juillet 1966 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 6 mai 1999), qu’un incendie ayant dévasté, en juin 1988, la toiture d’un immeuble en copropriété,Mesdames J.et M.S.propriétaires d’un appartement au dernier étage,se plaignant d’infiltrations consécutives à la réfection de la toiture exécutée par une société non assurée, ont assigné en réparation de leur préjudice la société à responsabilité limitée L. (la société) syndic de l’immeuble, et madame L.-G., gérante de cette société ; Attendu que, pour déclarer madame L.-G., responsable, avec la société, des dommages subis par les consorts S. et la condamner solidairement au paiement de diverses sommes en réparation de leur préjudice, la Cour d’appel retient, par motifs propres et adoptés, d’une part que la gérante de la société, ayant perçu les fonds pour assurer l’immeuble et s’étant abstenue de souscrire un contrat, a, par cette carence fautive, engagé sa responsabilité personnelle pour faute commise dans l’accomplissement de son mandat, et d’autre part, que cette gérante, n’ayant pas vérifié que l’entreprise chargée des travaux de réfection était assurée, a aggravé sa faute personnelle par cette absence de vérification, Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les fautes commises par la gérante de la société titulaire du contrat de syndic constituaient des fautes séparables de ses fonctions, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a déclaré Madame L.-G. responsable solidairement avec la société L., des dommages subis par Mesdames J. et M. S. et en ce qu’il l’a condamnée solidairement au paiement des sommes de 19 490 francs., 148 500 francs, 2 475 francs., 10 000 francs et 10 000 francs, l’arrêt rendu le 6 mai 1999, entre les parties, par la Cour d’appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,pour être fait droit,les renvoie devant la Cour d’appel de Lyon.

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Servitude de passage - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 2004 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu,selon l'arrêt attaqué (Douai,16 mai 2002) rendu en matière de référé,que Mme Y...,propriétaire dans un immeuble en copropriété d'un lot n° 2 à usage d'emplacement de garage,a assigné Mme X...,propriétaire du lot n° 3 également à usage de garage et contigu au lot n° 2 en rétablissement de l'utilisation de son lot dont cette dernière lui interdisait l'accès ;que Mme Y...a loué son lot aux époux Z... ; Sur le moyen unique,pris en sa première branche : Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors,selon le moyen,que la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création,au profit de la partie privative d'un lot,d'une servitude sur la partie privative d'un autre lot ; que pour débouter Mme X..., propriétaire d'un emplacement de garage dans un immeuble en copropriété,de sa demande tendantà voir condamner sous astreinte Mme Y...,propriétaire du lotcontigu,à respecter et à faire respecter par ses locataires l'utilisation de cet emplacement,la cour d'appel a retenu que le droit de passage prévu par les actes de vente des parties constituait une servitude réelle et non personnelle que Mme Y...avait pu,à bon droit,mettre à la disposition de ses locataires ;qu'en statuant ainsi quand la division de l'immeuble en lots de copropriété étaitincompatible avec l'existence d'une telle servitude,la cour d'appel a violé les articles 1er,alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 637 du Code civil ; Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot,la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots,ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ;qu'ayant constaté que les actes notariés prévoyaient que Mme X...était propriétaire d'un emplacement pour voiture devant le lot n° 2 sur l'autre moitié d'un même local,que le lot n° 3 était grevé d'un droit de passage au profit du lot n° 2 pour permettre au propriétaire de ce lot d'accéder à son emplacementde garage qui se trouvaitainsi enclavé,que ce droitde passage s'exerceraitpar véhicule automobile sur le lot n° 3 et ce,à titre de servitude réelle et perpétuelle,et ce en tout temps et à toute heure par le propriétaire du lot n° 2,et par tous les propriétaires successifs de ce lot,la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X...n'était pas fondée à opposer l'absence de qualité de bénéficiaires du droitde passage des époux Z...,ce droitconstituantune servitude réelle et non un droit personnel ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Mais sur le moyen unique,pris en sa seconde branche : Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; Attendu que pour débouter Mme X... de ses demandes à l'encontre de Mme Y..., l'arrêt retient que celle-ci ne peut être condamnée à une obligation de faire alors qu'elle n'est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires ; Qu'en statuant ainsi, alors que la victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire et qu'elle avait constaté que suivant procès-verbal d'huissier de justice du 13 juillet 2000,le véhicule des époux Z...empiétaitde 20 centimètres sur l'emplacementde Mme X...,la cour d'appel a violé le principe susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,mais seulementen ce qu'il retientque Mme Y...ne peutêtre condamnée à une obligation de faire, alors qu'elle n'estpas responsable des voies de faitcommises par ses locataires,l'arrêtrendu le 16 mai 2002,entre les parties,par la cour d'appel de Douai ;remet,en conséquence,quant à ce,la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,pour être fait droit,les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

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Solidarité des propriétaires indivis - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er décembre 2004 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2003), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11-15, route d’Asnières à Clichy (le syndicat) a assigné M. X... en paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un lot dont il était propriétaire indivis ;que le syndicat a porté ultérieurement sa demande à un montant plus élevé afférent à des charges arrêtées en 1993 et à des travaux de ravalement effectués en 1988 ; Sur le premier moyen, qui est recevable : Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à en payer seul le montant, alors, selon le moyen : 1°/ qu’est nulle la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre les coïndivisaires d’un lot ; qu’en décidant du contraire, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 815-10 du Code civil ; 2°/ qu’en condamnant M. X..., copropriétaire indivis, au paiement de la totalité des sommes qui seraient dues à titre de charges, au motif qu’il aurait bénéficié d’un mandat tacite de la part de son coïndivisaire, bien que la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un des coïndivisaires ait agi comme mandataire de l’autre, la cour d’appel a violé l’article 1202 du Code civil ; 3°/ qu’en s’abstenant de caractériser le mandat tacite dont aurait bénéficié M. X...de la part de son coïndivisaire, la cour d’appel, qui se borne à retenir que M. X..., seul attrait par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal, était le seul interlocuteur de celui-ci devant le tribunal et la cour d’appel, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1984 du Code civil ; Mais attendu que si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun ; qu’ayant relevé que l’article 99 du règlement contenait une clause de solidarité entre les indivisaires d’un ou plusieurs lots pour le paiement des charges et, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au mandat tacite, que M. X..., indivisaire conventionnel, qui avait représenté l’indivision aux assemblées générales et avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires au cours de la procédure, bénéficiait d’un mandat tacite de son coïndivisaire, la cour d’appel l’a condamné à bon droit à supporter seul les sommes réclamées ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. X...fait grief à l’arrêt de le condamner à payer des sommes,alors,selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement de charges qui n’ont pas fait l’objet de comptes approuvés par l’assemblée générale ;qu’en se fondant sur la seule assemblée générale du 13 février 1992 pour condamner M. X... au paiement des charges de copropriété

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arrêtées au premier trimestre 1993 inclus, la cour d’appel a violé les articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant retenu que les travaux effectués en 1988 avaient été votés par l’assemblée générale du 31 mai 1986 et les comptes approuvés par l’assemblée générale du 13 février 1992, exempte de tout recours, et que l’expert judiciaire avait validé la totalité des dépenses réglées par la copropriété entre le 1er janvier 1988 et le 30 juin 1996, la cour d’appel en a déduit que la quote-part des sommes dues par chaque copropriétaire était établie ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de son préposé - Cour de Cassation, 2ème chambre civile, 2 juin 2005 (…)

Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Versailles, 24 septembre 2003), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ.,18 décembre 2001,pourvoi n° 00-16.406) que M.X...,employé par la ville de Paris au service du ramassage des ordures ménagères, ayant, le 25 mai 1991, été victime d'une contamination par le virus d'immunodéficience humaine (VIH) qu'il a imputée à la piqûre d'une aiguille de seringue déposée dans un sac poubelle qu'il manipulait, a assigné devant le tribunal de grande instance M. Y..., médecin, et son assureur, la société La Médicale de France (la société), ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 50,avenue de Saxe à Paris (le syndicat), pris en sa qualité d'employeur de la gardienne de l'immeuble,en responsabilité et indemnisation de son préjudice ; que la Caisse des dépôts et consignations (la CDC) et la Caisse primaire d'assurance maladie de Paris ont été appelées dans la cause ; (…)

Mais attendu que l'arrêt retient par motifs adoptés qu'après examen des dires respectifs des parties faisant suite à l'envoi du pré-rapport ainsi que des pièces qui leur ont été produites par les parties et par les tiers interrogés, les experts, dans leur rapport définitif, ont notamment déclaré : "Le 24 mai 1991, le don de plasma est contrôlé négatif pour les anticorps anti-VIH ; le 25 mai 1991, accident à 15 heures et circonstances bien précisées par les témoins ; consultation au service des urgences à l'Hôpital Laennec à 15 heures 30 (piqûre dûment constatée en deux points, prélèvement pour sérologie VIH, pas de prescription de médicament anti-rétroviral type AZT) ; (…) notre conclusion première, à savoir que la contamination de M. X... peut être imputée à l'accident et à l'exposition à du matériel souillé survenus le 25 mai 1991 doit être maintenue" ; qu'il retient encore, par motifs propres, que selon les documents établis par le docteur Z... et par le professeur Montagnier, rien ne permet d'exclure que la contamination de M. X... soit due à la piqûre subie le 25 mai 1991 ; que les objections formulées par M. Y... reposent sur des probabilités ou des hypothèses qui peuvent être discutées, notamment parce que toutes les seringues qui étaient dans le sac d'ordures ménagères n'ont pu être retirées de la benne à ordure et analysées ; que les données statistiques sont des éléments d'appréciation mais n'apportent pas de certitude ;que les circonstances de l'accident et l'évolution de la contamination telles qu'analysées dans le rapport d'expertise établissent des présomptions suffisamment graves, précises et concordantes pour imputer la contamination par le virus VIH dont est atteint M. X... aux piqûres d'aiguille dont il a été victime le 25 mai 1991 ; que si les seringues provenaient bien des déchets médicaux de M. Y... incorporés aux ordures ménagères des autres copropriétaires, l'accident ne se serait pas produit si les ordures ménagères de l'immeuble avaient été laissées dans le bac prévu à cet effet pour être enlevées dans des conditions excluant toute manipulation autre que celle du bac lui-même ; Que de ces constatations et énonciations,la cour d'appel,appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis au débat, a pu déduire l'existence d'un lien de causalité certain entre les fautes commises par M.Y... et par le syndicat et la contamination subie par M. X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois principal et incident

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Le syndic doit prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité du personnel mis au service de la copropriété - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 avril 2006 Sur le moyen unique : Vu l’article 1992 du Code civil,ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2004), que le syndicat des copropriétaires du 11, rue Neuve Popincourtà Paris (le syndicat),ayantpour syndic la société Cerip aux droits de laquelle vientla société MazetEngerand & Gardy,a engagé le 1er mars 1993 Mme X...en qualité de gardienne ;que depuis cette date,Mme X...a été victime d’agressions verbales ou physiques de la part de copropriétaires ou de locataires,signalées par elle et par l’inspection du travail au syndic ;que par jugementdu 24 novembre 2000,le conseil de prud’hommes a condamné le syndicatà payer à Mme X...des dommages-intérêts ; qu’alléguant que le syndic n’avait pas assumé ses obligations contractuelles en ne prenant pas les mesures propres à garantir la sécurité de la gardienne,le syndicat l’a assigné en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour rejeter cette demande,l’arrêt retient que les agressions dont a été victime Mme X...ont été le fait de copropriétaires ou de locataires, qu’il ne rentre pas dans les attributions du syndic de leur faire connaître les dispositions du Code pénal qui interdisent de commettre des agressions,qu’il ne peut lui être fait grief par le syndicat,dont certains membres étaient eux même à l’origine du préjudice subi par Mme X...,de ne pas lui avoir enjoint de faire cesser le trouble à elle causé et que le syndic,qui n’est pas l’employeur de la gardienne n’était pas tenu de s’associer à la procédure diligentée par celle-ci à l’encontre de l’un de ses agresseurs ; Qu’en statuantainsi,alors que le syndic représentantlégal du syndicat,seul responsable de sa gestion,est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en oeuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété,la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,dans toutes ses dispositions,l'arrêt rendu le 16 septembre 2004,entre les parties,par la cour d'appel de Paris ;remet,en conséquence,la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,pour être fait droit,les renvoie devant la cour d'appel de Paris,autrement composée ;

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Marchand de biens - Répertoire - Défaut de cote et de paraphe - Tribunal de grande instance de Paris, 2ème chambre, 1ère section, 4 octobre 2000 (...)

Attendu que le procès-verbal contradictoire du 27 mars 1995 établi par l’inspecteur des impôts chargé du contrôle indique : "le gérant de cette société, X, exerçant l’activité de marchand de biens est tenu, en vertu de l’article 852 3° du Code général des impôts de tenir un répertoire à colonnes mentionnant le détail des opérations réalisées. Ce répertoire doit être coté et paraphé, obligation n’ayant pas été remplie par le contribuable."

Attendu que la requérante fait justement remarquer que le reproche qui lui est adressé dans ce procèsverbal est bien le seul défaut de cote et du paraphe du répertoire ; Attendu que ce procès-verbal n’établit pas que le contrôleur a constaté un défaut de tenue ou de présentation du répertoire ; Attendu que la réponse du contribuable du 29 novembre 1995 qui se réfère au LAMY FISCAL, sur la remise en cause du régime de marchands de biens indique "la tenue du répertoire n’est pas prévue. Problème de forme et personne ne le réclame dans la mesure où toute transaction immobilière est passée devant notaire et enregistrée aux hypothèques donc impossible à dissimuler. Ce petit problème de forme ne saurait vous permettre de remettre en cause le régime de marchand de biens dont j’ai bénéficié à juste titre, les autres conditions (déclaration d’existence et délais) ayant été remplies." ; Attendu que cette réponse ne saurait être interprétée comme une reconnaissance du défaut de tenue du répertoire, le contribuable ne faisant que critiquer l’utilité du registre et soutenir qu’une irrégularité de forme n’a pas pour conséquence une déchéance du régime de faveur, selon sa lecture du LAMY Fiscal ; Attendu qu’aucun texte n’exige que ce répertoire soit coté et paraphé, que dès lors le contrôleur ne pouvait l’exiger et assimiler ce défaut de cote et de paraphe à un défaut de présentation du répertoire ; Attendu qu’il convient donc de faire droit aux demandes de la société X., et de prononcer le dégrèvement des rappels de droit d’enregistrement et de pénalités notifiés à tort.

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Exonération de la plus-value de cession d'une résidence principale Associés des sociétés anonymes - Cour administrative d'appel de Marseille, 3ème chambre B, 29 janvier 2002 Considérant qu'aux termes de l'article 150 C du CGI dans sa rédaction alors applicable : "I. Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée… II. Il en est de même pour la première cession d'un logement lorsque le cédant ou son conjoint n'est pas propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou l'achèvement.Toutefois, cette exonération n'est pas applicable lorsque la cession intervient dans les deux ans de celle de la résidence principale…" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que monsieur G. qui détenait 50% des actions de la "S.A. M." constituée sous forme de société anonyme par actions et qui avait pour seul objet l'exploitation de l'immeuble dit "M."a procédé à la cession de la totalité de ces actions le 28 décembre 1988 pour un montant de 4 350 000 F ; qu'à l'occasion d'une vérification de sa situation fiscale personnelle portant notamment sur 1988, le Service lui a refusé le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 C du CGI pour la plus-value dégagée à l'occasion de cette vente au motif qu'il n'avait pas au sens où l'entendent ces mêmes dispositions de l'article 150 C du CGI, la qualité de propriétaire de ce logement qui constituait sa résidence principale ; Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 150 C du CGI éclairées par les travaux préparatoires que l'associé d'une société de capitaux telle qu'une société anonyme qui occupait, à titre de résidence principale, un immeuble appartenant à cette société et que celle-ci, comme en l'espèce, lui louait, ne peut bénéficier, en cas de cession à titre onéreux des parts qu'il détient dans cette société de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 C du CGI ; qu'en effet, cette exonération ne peut s'appliquer que pour le contribuable qui était propriétaire de l'immeuble en cause, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une société de personnes, le législateur n'ayant aucunement entendu assimiler à cet égard la situation des associés de sociétés de capitaux à celle des associés de sociétés de personnes ;que,par suite,monsieur G.,qui ne saurait utilement se prévaloir de l'instruction BOI 8 M-1-00 du 3 février 2000 qui ne concerne pas sa situation, n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ;…

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Revenus fonciers - Logements meublés par un tiers - Cour administrative d'appel de Nantes, 1ère chambre, 14 novembre 2001 SUR LE PRINCIPE DES IMPOSITIONS : Considérant, d'une part, qu'en vertu de l'article 206-2 du CGI, sont passibles de l'impôt sur les sociétés les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 de ce code ; que le fait de donner habituellement en location des locaux garnis de meubles meublants constitue l'exercice d'une profession commerciale au sens de l'article 34 du même code ; que, par suite, les sociétés civiles ayant une activité de cette nature doivent être assujetties de ce chef à l'impôt sur les sociétés ; Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1447 du CGI : "1. La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée…" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que certains au moins des logements dont la SCI du D. était propriétaire à M. (Manche) étaient offerts à la location, au cours des années 1986 à 1989, garnis de meubles ; que, toutefois, il résulte également de l'instruction que ces meubles appartenaient à un tiers, mademoiselle de P., qui n'avait pas la qualité d'associée de la SCI, et que leur mise à disposition des locataires des logements concernés avait fait l'objet de conventions signées par les intéressés et mademoiselle de P., distinctes des contrats de bail portant sur des locaux nus ; que la société requérante produit des éléments de nature à corroborer son affirmation selon laquelle ceux de ses logements qui étaient ainsi garnis de meubles n'étaient pas donnés en location à un prix plus élevé que celui de ses locaux comparables loués vides ; que, dans ces conditions, elle doit être regardée comme n'ayant retiré aucun profit de la mise à disposition des meubles dont il s'agit ; que, dès lors, les revenus de son activité de location, qui ne présentait pas un caractère commercial, étaient taxables à l'impôt sur le revenu, au nom de ses associés, dans la catégorie des revenus fonciers, dans laquelle doivent être rangés les produits de la location de logements nus ; que, par suite, c'est à tort que l'Administration a assujetti la requérante à l'impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle à raison de cette activité ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI du D. est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a rejeté ses demandes tendant à la décharge des impositions susmentionnées ;…

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Revenus fonciers - Tribunal Administratif de Paris, 23 mars 2004 Considérant qu’il est constant qu’au cours des années 1991, 1992 et 1993, Mme M., qui occupait un logement (…) à Saint Maurice, a versé à la société civile immobilière propriétaire de ce logement des sommes correspondant aux montants mensuels dus par cette société pour le remboursement du prêt conclu en vue de l’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’au paiement des cotisations de l’assurance vie liées à cet emprunt ; qu’il est également contant que Mme M. a également versé à la société des sommes permettant de financer d’importants travaux d’amélioration et d’extension de l’immeuble conduits au cours desdites années ;que l’administration a qualifié l’ensemble de ces versements de revenus fonciers perçus par la société et à, sur ce fondement, redressé le revenu imposable de M. G., détenteur de 70 % des parts de cette société.

Sur le bien-fondé des impositions : • (…) aux termes de l’article 14 du CGI : « sous réserve des dispositions de l’article 15 et 15 bis, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers… : 1° les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines… » ; qu’aux termes du II de l’article 15 du même code : « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu » ; • (…) M G. soutient que Mme M. occupait le logement susmentionné à titre gratuit, et qu’il est par suite en droit de bénéficier de l’exonération prévue le II de l’article 15 du CGI (…) l’administration a pu à bon droit considérer, nonobstant l’absence de contrat de bail écrit, que Mme M. occupait en réalité le logement à titre onéreux, que M G. n’est pas fondé à demander que soient appliquées les dispositions du II de l’article 15 du CGI ; • (…) aux termes de l’article 29 du CGI « …le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires… » ; (…) M G. conteste la qualification de revenus fonciers retenus par l’administration pour caractériser les sommes correspondant au paiement des échéances de l’emprunt immobilier consenti par la société, ainsi qu’au paiement de l’assurance-vie, il résulte (…) que ces apports constituent la contrepartie de l’occupation de l’immeuble par Mme M., ils constituent des recettes brutes perçues par le propriétaire de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 29 ; (…)s’agissant des sommes versés par Mme M. pour le financement des travaux d’amélioration et d’agrandissement du logement qu’elle occupait, il est cependant constant que la société était le maître de l’ouvrage des travaux, ce qui permet d’établir (…) l’existence d’un accord entre les parties ; qu’il en résulte que ces sommes doivent être regardées (…) comme des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire au sens des dispositions de l’article 29 (…)

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Contrat de travail - Lieu d'exercice du travail - Clause du contrat - Cour de cassation, chambre sociale, 3 juin 2003 SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 1134 du Code civil ensemble l’article L 121-1 du Code du travail ; Attendu que la mention du lieu de travail dans le contrat de travail a valeur d’information à moins qu’il soit stipulé par une clause claire et précise que le salarié exécutera son travail exclusivement dans ce lieu ; Attendu que madame X. a été engagée le 16 février 1990 comme comptable par la société A., aux droits de laquelle se trouve la société D., dénommée aujourd’hui R. ; que son contrat mentionnait que ses fonctions s’exerceraient à A. ; Qu’ayant refusé d’aller travailler dans les nouveaux locaux de la société située à C., elle a été licenciée le 21 mai 1997 pour faute grave ; Qu’elle a saisi la juridiction prud’homale d’une demande de paiement d’indemnités de rupture et d’une indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ; Attendu que pour décider que l’employeur avait modifié le contrat de travail de la salariée, la Cour d’appel a relevé que celle-ci rapportait la preuve que le lieu de travail était un élément déterminant de son contrat et qu'il importait peu que le changement se situe dans le même secteur géographique ; Qu’en statuant ainsi, sans relever que le contrat stipulait que le travail s’exercerait exclusivement dans le lieu qu’il mentionnait, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 avril 2001, entre les parties par la Cour d’appel de Versailles ; remet en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Paris ; Condamne madame X. aux dépens ; Dit que sur les diligences du Procureur Général près de la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

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Contrat de travail - Clause de non-concurrence - Cour de cassation, chambre sociale, 10 juillet 2002 Attendu que monsieur S. est entré au service de la société d’assurance La M. le 1er décembre 1993 ; qu’il occupait un emploi d’agent producteur ; que, le 7 mars 1995, l’employeur lui a ordonné de remettre le matériel professionnel dont il disposait et de cesser d’exécuter le contrat de travail en lui reprochant de s’être introduit irrégulièrement, en août 1994, dans le bureau de son supérieur hiérarchique ; que le 5 avril 1995, le salarié a saisi le Conseil des prud’hommes d’une demande tendant au paiement d’une indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, de dommages-intérêts pour clause de non-concurrence ainsi que d’un rappel de commissions ; (…)

MAIS SUR LE PREMIER MOYEN, RELATIF A L'INDEMNITE POUR CLAUSE DE NON-CONCURRENCE : Vu le principe fondamental de libre exercice d’une activité professionnelle, ensemble l’article L 120-2 du Code du travail ; Attendu qu’une clause de non-concurrence n’est licite que si elle est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle tient compte des spécificités de l’emploi du salarié et comporte l’obligation pour l’employeur de verser une contrepartie financière, ces conditions étant cumulatives ; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts pour clause de non-concurrence, la Cour d’appel a énoncé que la clause litigieuse était licite et régulière ; qu’elle ne comportait aucune contrepartie financière, ce qui était conforme à la convention collective applicable ; Qu’en statuant comme elle l’a fait, en déclarant licite une clause de non-concurrence qui ne comportait pas de contrepartie financière, la Cour d’appel a violé le principe ci-dessus énoncé et le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE, mais seulement en sa disposition rejetant la demande de dommages-intérêts pour clause de non-concurrence, l’arrêt rendu le 28 juin 2000, entre les parties, par la Cour d’appel de Reims ; remet en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait de droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Metz ;

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Licenciement - Perte de confiance - Cour de cassation, chambre sociale, 29 mai 2001 Attendu que monsieur C. a été embauché le 1er mars 1989 par la société D. en qualité de directeur administratif et financier ; qu’il a cessé son travail le 3 novembre 1995, date à laquelle les parties ont conclu une transaction ; (….)

SUR LE SECOND MOYEN Attendu que la société D. fait encore grief à l’arrêt d’avoir décidé que la rupture du contrat de travail de monsieur C. ne procédait pas d’une cause réelle et sérieuse, alors, selon le moyen, Qu’il résulte de l’article L 122-14-3 du Code du travail que si la perte de confiance n’est pas en soi une cause de licenciement, elle justifie en revanche la rupture du contrat de travail si elle est fondée sur des éléments objectifs ; Qu’il ressort des propres constatations de la Cour d’appel que monsieur C., qui était directeur administratif et financier de la société D. et secondait son président directeur général, avait la responsabilité de la gestion courante et de la comptabilité de cette société et que cette dernière avait constaté de multiples anomalies de la comptabilité qui ont donné lieu à des redressements et des rappels, ainsi que des omissions de règlements de factures et de réponse à des courriers ; que ces faits, qui ont été relevés par la Cour d’appel et ne sont pas discutés sont des faits objectifs qui démontrent une mauvaise gestion administrative et comptable dont il s’évince nécessairement une perte de confiance du dirigeant envers le responsable des services chargés de cette gestion ; qu’en affirmant le contraire, la Cour d’appel n’a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article susvisé ; (…)

Mais attendu que la perte de confiance de l’employeur ne peut jamais constituer en tant que telle une cause réelle et sérieuse de licenciement même quand elle repose sur des éléments objectifs ; que seuls ces éléments objectifs peuvent, le cas échéant, constituer une cause de licenciement mais non la perte de confiance qui a pu en résulter pour l’employeur ; Et attendu qu’ayant estimé que les anomalies de gestion reprochées au salarié n’avaient pas un caractère suffisamment sérieux pour constituer une cause de licenciement, la Cour d’appel, qui n’avait pas à rechercher si ces anomalies avaient pu altérer la confiance de l’employeur, exerçant le pouvoir d’appréciation qu’elle tient de l'article L 122-14-3 du Code du travail, a décidé que le licenciement était dépourvu de cause réelle et sérieuse ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

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Licenciement - Motifs de la rupture Cause réelle et sérieuse - Inaptitude - Cour de cassation, chambre sociale, 23 septembre 2003 Attendu que madame X. a été embauchée, le 4 janvier 1985, par monsieur Y., avocat, en qualité de secrétaire, puis promue assistante juridique en janvier 1998 ; qu’elle a subi un arrêt de travail pour maladie, du 19 mai au 19 novembre 1998, à la suite duquel le médecin du travail l’a déclarée inapte à son poste de travail, le 16 novembre 1998 ; que le 16 décembre 1998, la salariée a été licenciée, d’une part, pour diverses fautes graves telles que le refus de se conformer à la discipline, aux règles et aux usages de la profession, un manque de discrétion dans le traitement des dossiers de nature à porter préjudice à la réputation du cabinet, des fautes professionnelles commises dans la gestion des dossiers qui lui étaient confiés, ainsi que le fait de ne pas avoir, d’intention délibérée,prévenu l’employeur de son arrêt de travail pour maladie,et d’autre part pour inaptitude à son poste de travail ; que contestant le bien-fondé de ce licenciement, elle a saisi la juridiction prud’homale de diverses demandes ; SUR LE PREMIER MOYEN : Attendu que la salariée fait grief à l’arrêt attaqué (Besançon, 17 novembre 2000) de l’avoir déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, alors, selon le moyen : 1/ que la faute grave qui prive la salariée des indemnité de licenciement et de préavis est exclusive de la cause de licenciement fondée sur l’inaptitude physique de la salariée ; que la Cour d’appel,dès lors qu’elle avait constaté que la salariée avait été licenciée sans indemnité de licenciement, ne pouvait retenir que le licenciement reposait sur un motif réel et sérieux lié à l’inaptitude physique ; que la Cour d’appel qui n’a pas tiré de la lettre de licenciement du 16 décembre 1998 qui privait la salariée de ses indemnités de licenciement et de préavis les conséquences qui en résultaient,ne pouvait pas se prévaloir du motif lié à l’inaptitude physique pour retenir le bien-fondé du licenciement après avoir écarté les motifs liés à la faute grave ; qu’en affirmant qu’aucune disposition de la loi n’empêchait l’employeur d’énoncer deux motifs ressortissant de deux procédures distinctes et incompatibles entre elles, elle a violé l’article L 122-14-3 du code du travail ; (…)

3/ que la lettre de licenciement visait deux motifs de rupture relevant de deux procédures distinctes et inconciliables dans leurs effets ; que la faute prive la salariée de l’indemnité de licenciement et de l’indemnité de préavis, alors qu’au contraire la procédure pour inaptitude physique ne prive pas la salariée du versement de ces indemnités ;que l’énonciation de ces deux motifs exclusifs l’un de l’autre dans la lettre de rupture équivaut à priver cette lettre de tout motif ; que la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences du manquement de l’employeur à l’obligation de motiver la lettre de licenciement, prévue à l’article L 122-14-2 du code du travail a par conséquent violé ce texte ; Mais attendu que l’employeur, à condition de respecter les règles de procédure applicables à chaque cause de licenciement, peut invoquer dans la lettre de licenciement des motifs différents de rupture inhérents à la personne du salarié,dès lors qu’ils procèdent de faits distincts ;qu’en conséquence,c’est à bon droit que la Cour d’appel, après avoir écarté le motif de la lettre de licenciement fondé sur des fautes graves de la salariée, s’est prononcée sur celui tiré de l’inaptitude de cette dernière ; que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen tel qu’annexé au présent arrêt qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi : REJETTE le pourvoi.

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Fin de CDD – congé du locataire – préavis réduit - Cour de cassation, chambre sociale, 8 décembre 1999 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu que monsieur X. a été embauché en qualité de chargé de mission par la société G., aux termes d’un contrat de travail à durée indéterminée en date du 1er juin 1989 comportant une clause de non-concurrence lui interdisant,pendant 2 années à compter de la cessation de ses fonctions,dans le département de la Vendée et les départements limitrophes, de représenter des sociétés d’assurance-vie ou « I.A. », de capitalisation ou d’épargne, de présenter au public, directement ou indirectement, des opérations d’assurance, de capitalisation ou d’épargne, et de collaborer avec des courtiers ou agents généraux d’assurances ; qu’en 1997, monsieur X., désirant obtenir le statut de courtier et ne plus travailler en qualité de salarié, a demandé à poursuivre sa collaboration avec la société G. selon ce nouveau statut ; que la société G. n’ayant pas réservé de suite favorable à sa demande,monsieur X.a présenté sa démission le 3 décembre 1997 ;que la société G.lui ayant rappelé qu’il devait se conformer à la clause de non-concurrence stipulée à leur convention,monsieur X..a saisi la juridiction prud'homale afin, notamment, de voir prononcer l’annulation de la clause contractuelle et d’obtenir le paiement de dommages-intérêts ; Attendu qua la société G. fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir limité la validité de la clause de non-concurrence figurant dans le contrat de travail de monsieur X.aux seuls clients qu’il lui avait apportés,alors,selon le moyen, que la simple entrave apportée à la liberté de monsieur X. de travailler à la représentation de sociétés d’assurances incendie-accident ou vie,de capitalisation ou d’épargne pendant une durée de deux ans sur le département de la Vendée et les départements limitrophes,dont la Cour d’appel a constaté qu’elle était indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, compte tenu notamment du risque concurrentiel sérieux que présentait monsieur X. en Vendée et qui ne mettait pas le salarié dans l’impossibilité d’exercer une activité conforme à sa formation et à son expérience professionnelle, ne pouvait entraîner la nullité de la clause, de telle sorte qu’en réduisant la portée aux seuls clients que monsieur X. avaient apportés à la société G., la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ; Mais attendu que le juge, en présence d’une clause de non-concurrence insérée dans un contrat de travail, même indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise,peut,lorsque cette clause ne permet pas au salarié d’exercer une activité conforme à sa formation et à son expérience professionnelle, en restreindre l’application en en limitant les effets dans le temps, l’espace ou ses autres modalités ; Et attendu que la Cour d’appel ayant relevé que la clause litigieuse constituait,en raison de la spécificité de l’activité professionnelle de monsieur X. une entrave à sa liberté de travailler, a pu décider qu’il y avait lieu d’en réduire le champ d’application à l’interdiction faîte au salarié de démarcher les clients de la sociétés G.; D’où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Absence prolongée – licenciement nécessité de remplacement définitif - Cour de Cassation , chambre sociale, 10 novembre 2004 (…)

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article L. 122-14-3 du Code du travail ; Attendu que Mme X..., qui occupait les fonctions de comptable salariée de la société Express national service, a été en arrêt de travail pour maladie à partir du 2 novembre 1998 ; que la société l'a licenciée, le 15 décembre 1999, avec un préavis jusqu'au 17 mars 2000, au motif que son absence prolongée désorganisait le service comptable de l'entreprise et qu'il était nécessaire de pourvoir à son remplacement définitif ;que,contestant le bien-fondé de son licenciement, Mme X... a saisi la juridiction prud'homale de diverses demandes ; Attendu que tout en constatant que Mme X... n'avait été effectivement remplacée que plusieurs mois après son licenciement, la cour d'appel a décidé que celui-ci était justifié dès lors qu'il avait été pourvu au remplacement de la salariée ; Attendu, cependant, que le remplacement définitif d'un salarié absent en raison d'une maladie ou d'un accident non professionnel doit intervenir dans un délai raisonnable après le licenciement, délai que les juges du fond apprécient souverainement en tenant compte des spécificités de l'entreprise et de l'emploi concerné,ainsi que des démarches faites par l'employeur en vue d'un recrutement ; Que la cour d'appel, qui n'a pas procédé à cette recherche, n'a, dès lors, pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la salariée de sa demande de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, l'arrêt rendu le 27 juin 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

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Licenciement pour motif économique sauvegarde de la compétitivité – difficultés économiques - Cour de Cassation , chambre sociale, 11 janvier 2006 Attendu que la société Les Pages Jaunes, appartenant au groupe France Télécom, a mis en place, en novembre 2001, un projet de réorganisation, afin d'assurer la transition entre les produits traditionnels (annuaire papier et minitel) et ceux liés aux nouvelles technologies de l'information (internet, mobile, site), qu'elle jugeait indispensable à la sauvegarde de la compétitivité de l'entreprise compte tenu des conséquences prévisibles de l'évolution technologique et de son environnement concurrentiel ;que le projet,soumis au comité d'entreprise,prévoyait la modification du contrat de travail des 930 conseillers commerciaux portant sur leur condition de rémunération et l'intégration de nouveaux produits dans leur portefeuille ; que M. X... et trente-quatre autres conseillers commerciaux de l'établissement de Dijon, après avoir refusé cette modification, ont saisi la juridiction prud'homale de demandes tendant, notamment, au paiement d'une indemnité pour absence de proposition d'une convention de conversion et de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ; Sur le premier moyen : Attendu que les salariés font grief à l'arrêt attaqué (Dijon,29 juin 2004) d'avoir rejeté leurs demandes,alors,selon le moyen, qu'en vertu des dispositions des articles L. 122-14-1, L. 321-5 et L. 321-5-1 du Code du travail, l'employeur doit proposer une convention de conversion à chaque salarié concerné ; Mais attendu que la cour d'appel,qui a retenu à bon droit que l'accord interprofessionnel du 20 octobre 1986 ne s'appliquait pas aux licenciements économiques prononcés après le 30 juin 2001 et qui a constaté que les intéressés avaient été licenciés après cette date,a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen : Attendu que pour des motifs pris de la violation de l'article L.321-4-1 du Code du travail les salariés font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de l'ensemble de leur demande ; Mais attendu que la cour d'appel, après avoir constaté que les dispositions du plan social comportaient un ensemble de mesures de reclassement interne et externe, a pu en déduire qu'elles répondaient aux exigences légales et étaient proportionnées au moyen de l'entreprise ; que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le troisième moyen : Attendu que pour des motifs pris de la violation des articles L.122-14-4 du Code du travail et 455 du nouveau Code de procédure civile les salariés font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande d'indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ; Mais attendu que la réorganisation de l'entreprise constitue un motif économique de licenciement si elle est effectuée pour en sauvegarder la compétitivité ou celle du secteur d'activité du groupe auquel elle appartient ; que répond à ce critère la réorganisation mise en oeuvre pour prévenir des difficultés économiques liées à des évolutions technologiques et leurs conséquences sur l'emploi,sans être subordonnée à l'existence de difficultés économiques à la date du licenciement ;qu'il s'ensuit que la modification des contrats de travail résultant d'une telle réorganisation a elle-même une cause économique ; Et attendu que la cour d'appel, ayant retenu qu'il ne pouvait être reproché à l'employeur d'avoir anticipé des difficultés économiques prévisibles et mis à profit une situation financière saine pour adapter ses structures à l'évolution de son marché dans les meilleures conditions, a pu en déduire que la modification des contrats de travail des salariés s'inscrivait dans le cadre d'une réorganisation rendue nécessaire pour la sauvegarde de la compétitivité de l'entreprise et que le licenciement des intéressés, qui avaient refusé la modification de leur contrat de travail,était fondé sur une cause économique réelle et sérieuse ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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Licenciement – Notification – Conséquences - Cour de Cassation, chambre sociale, 11 mai 2005 (…)

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt d’avoir dit que la rupture du contrat de travail est bien intervenue le 17 mai 1996 au cours de la période d’essai, alors, selon le moyen, qu’il était embauché définitivement depuis plus de six mois lorsque l’employeur a décidé de le licencier ; qu’en effet, M X… avait bien fait part à l’employeur de sa nouvelle adresse et se trouvait au surplus en congés payés à cette époque, ce que l’employeur ne pouvait ignorer puisqu’il les lui avait accordés ; Mais attendu que la rupture d’un contrat de travail se situe à la date où l’employeur a manifesté sa volonté d’y mettre fin, c'est-à-dire au jour de l’envoi de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiant la rupture ; Et attendu que la cour d’appel ayant constaté, par une appréciation souveraine des faits, que la rupture de la période d’essai avait été notifiée à l’adresse communiquée à l’employeur par le salarié, au moyen d’une lettre recommandée envoyée le 17 mai 1996, soit avant la date d’expiration de la période d’essai, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

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Contrat de travail – prise d’acte de rupture – obligation de sécurité - Cour de Cassation, chambre sociale, 29 juin 2005 Attendu que Mme X...a été engagée le 7 avril 1999 par la société ACME Protection ;que,par courrier du 20 septembre 2000, elle a pris acte de la rupture du contrat de travail aux torts de son employeur, en lui reprochant de n'avoir pas prescrit d'interdiction générale et absolue de fumer dans le bureau à usage collectif qu'elle occupait ; qu'elle a saisi la juridiction prud'homale pour obtenir le paiement de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 24 avril 2003) a accueilli sa demande et a notamment condamné l'employeur à lui payer la somme de 3 430,11 euros à titre d'indemnité pour licenciement abusif ; Attendu que l'employeur fait grief à la cour d'appel d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen : 1 / que lorsqu'un salarié prend acte de la rupture de son contrat de travail en raison de faits qu'il reproche à son employeur, cette rupture produit les effets soit d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse si les faits invoqués le justifiaient,soit dans le cas contraire d'une démission ;qu'en énonçant que la rupture du contrat de travail résultait d'un licenciement sans établir l'existence d'un manquement de l'employeur à ses obligations légales ou contractuelles,la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 122-4 du Code du travail ; 2 / qu'en application du décret du 29 mai 1992, il appartient à l'employeur de prendre des mesures pour assurer la protection des salariés non fumeurs dans les locaux collectifs non affectés à l'ensemble des salariés ; qu'en énonçant que l'interdiction de fumer en présence de Mme X... ainsi que la présence dans le bureau de panneaux d'interdiction de fumer étaient insuffisants au regard du respect de la législation anti-tabac, la cour d'appel a méconnu les dispositions du décret n° 92-478 du 29 mai 1992 ; Mais attendu que, selon l'article 1er du décret n° 92-478 du 29 mai 1992, devenu l'article R. 3511-1 du Code de la santé publique,l'interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif s'applique dans tous les lieux fermés et couverts qui constituent les lieux de travail ; qu'en application de l'article 4 dudit décret, devenu les articles R. 3511-4 et R. 3511-5 du Code de la santé publique, dans les établissements mentionnés aux articles L. 231-1 et L. 231-1-1 du Code du travail, il appartient à l'employeur qui entendrait déroger à cette interdiction dans les locaux de travail autres que ceux affectés à l'ensemble des salariés, tels les bureaux à usage collectif, d'établir, après consultation du médecin du Travail, du Comité d'hygiène et de sécurité et des conditions de travail ou, à défaut, des délégués du personnel, un plan d'organisation ou d'aménagement destiné à assurer la protection des non-fumeurs ; Et attendu que la cour d'appel a relevé que l'employeur, malgré les réclamations de la salariée, s'était borné à interdire aux autres salariés de fumer en sa présence et à apposer des panneaux d'interdiction de fumer dans le bureau à usage collectif qu'elle occupait ; qu'elle en a exactement déduit que l'employeur, tenu d'une obligation de sécurité de résultat vis-à-vis de ses salariés en ce qui concerne leur protection contre le tabagisme dans l'entreprise, n'avait pas satisfait aux exigences imposées par les textes précités et a, en conséquence, décidé que les griefs invoqués par la salariée à l'appui de sa prise d'acte justifiaient la rupture du contrat de travail, de sorte qu'elle produisait les effets d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

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ANNEXE

Devoir d’information du vendeur - Tribunal d'instance de Villejuif, 31 mai 2001 (…)

MOTIFS DE LA DECISION : Attendu qu'il ressort du mandat de vente signé le 18 janvier 1999 que monsieur M. a confié à la SARL B. mandat de vendre un studio sis à G. au prix de 278 000 francs ; Attendu qu'il ressort de l'attestation de la SCP B., notaires en date du 14 novembre 1991 que le studio, objet du mandat,est propriété de monsieur et madame M.de sorte que monsieur M.ne pouvait seul procéder à la vente sans l'accord de son épouse ; Attendu qu'aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; Attendu que l'engagement signé par monsieur M. seul ne rend pas nul de plein droit le mandat du 18 janvier 1999 ; que la vente aurait pû se réaliser si madame M. avait donné son accord ; Attendu qu'en s'abstenant d'indiquer à son mandant que le consentement de son épouse, copropriétaire, n'était pas assuré, monsieur M. a dissimulé à la SARL B. des faits de nature à empêcher ou rendre difficile la vente ; Attendu que de plus, le refus de madame M. de consentir à la vente n'est établi par aucune pièce du dossier ; qu'il ressort du courrier en date du 17 juillet 1999 de monsieur M. que l'opposition de son épouse n'est pas le seul motif de son refus de vendre ; qu'en effet, il indique que sa banque a accepté de maintenir son prêt ; Attendu qu'il en résulte que monsieur M.retrouvant meilleure fortune,est revenu unilatéralement sur sa décision initiale de vendre son bien immobilier et invoque le refus à la vente de son épouse qui n'est pas prouvé ; Attendu que monsieur M. n'a pas exécuté de bonne foi le mandat qu'il a confié à la SARL B. ; Attendu que par contre la SARL B. a accompli les actes exigés par ce mandat puisqu'elle a trouvé acquéreur au prix convenu ce qui avait pour conséquence juridique de rendre la vente définitive ; Attendu que la SARL B. qui a subi un préjudice du fait du comportement fautif de son contractant est en droit d'exiger des dommages-intérêts qui seront évalués au montant de la rémunération prévue dans le mandat soit la somme de 27 800 francs ; Attendu que ni l'urgence ni la nécessité n'étant démontrées il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire ; PAR CES MOTIFS : Le Tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Condamne monsieur M. à payer à la SARL B. la somme de 27 800 francs au titre de dommages-intérêts, laquelle portera intérêts légaux à compter de ce jour.

Déboute les parties de leurs autres demandes Condamne Monsieur M. aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé publiquement au lieu et jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier

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Report du numéro d'inscription au registre et sur le mandat - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 16 octobre 2001 SUR LE MOYEN UNIQUE : Attendu que la société X. fait grief à l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 1999) de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat que lui avait donné les consorts Y. de vendre un immeuble, alors, selon le moyen, qu’en annulant ce mandat, pour cela seul qu’il ne mentionnait pas son numéro d’inscription sur le registre des mandats, la Cour d’appel a violé l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; Mais attendu qu’il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; Que la Cour d’appel, qui a relevé que l’agent immobilier ne mentionnait pas tous les mandats par ordre chronologique sur le registre qui n’était pas coté sans discontinuité et que l’exemplaire du mandat resté en la possession des mandants ne comportait pas de mention d’un numéro d’enregistrement, a décidé, à bon droit, que le mandat était nul et que la commission prévue n’était pas due ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

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Portée du bon de visite - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 14 novembre 2000 SUR LE MOYEN UNIQUE : Vu l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu’il résulte de ce texte que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier ; Attendu que la société X. a, le 12 janvier 1993, donné mandat non exclusif à la société Y., pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d’une durée totale d’un an, de vendre un fonds de commerce de bar ; Que, le 13 janvier 1993, l’agent immobilier présentait le bien à monsieur Z., qui n’a pas donné suite à la visite, mais l’a acquis en septembre 1994 ; Que la société Y. a assigné la société Y. et monsieur Z. en paiement de sa commission ; Attendu que pour débouter l’agence immobilière de toutes ses demandes, l’arrêt attaqué retient que si le mandat avait été donné de vendre au prix de 750 000 francs, la vente s’est effectivement conclue au prix de 450 000 francs ; Que la vente s’est produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui vient conforter l’idée qu’il ne s’agit pas de la même opération, l’acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce ; Que l’agent immobilier n’apporte pas la démonstration du rôle qu’il aurait joué dans la transaction ; Qu’en se déterminant ainsi, alors que l’agent immobilier avait fait visiter l’immeuble à l’acquéreur pendant la durée du mandat, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Portée de la clause d'exclusivité - Cour d’appel de Paris, 25ème chambre section A, 1er décembre 2000 (…)

Sur quoi, considérant (…) qu’il n’a pas été contesté par les vendeurs indivis que le mandataire de leur indivision était entré en contact avec les époux Z et leur a fait visiter l’appartement dès avant l’expiration du mandat exclusif de vente ; Que la signature d’un acte notarié moins de deux semaines plus tard démontre que les pourparlers étaient déjà largement avancés au moment de l’expiration du mandat exclusif de l’agence X., au mépris de l’engagement contractuel de s’abstenir de toute négociation directe avec des acquéreurs potentiels pendant toute la durée dudit montant et de l’obligation de diriger les éventuels contacts vers la société X., mandataire exclusif pour la vente ; Qu’en refusant juste avant l’expiration du mandat de vente, des offres d’achat présentées par l’agence au même prix que celui qui sera finalement consenti quelques jours plus tard aux acquéreurs effectifs, les vendeurs ont ainsi révélé qu’ils étaient essentiellement animés par le souci d’évincer la société X., dans la mesure où l’état du marché, tel qu’il ressort des dernières propositions d’achat figurant au dossier, ne leur permettait pas d’en alourdir le coût en y imputant tout ou partie de la commission de 5% initialement stipulée ; Qu’en n’exécutant pas de bonne foi le mandat, les mandants ont privé le mandataire de sa rémunération alors qu’il n’a pas été contesté, ni qu’il avait engagé des frais de publicité et effectué de nombreuses visites, ni qu’il avait trouvé au moins deux acquéreurs qui avaient souscrit des offres fermes d’achat pour un prix comparable à celui finalement directement consenti moins de deux semaines après l’échéance du mandat (…).

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Commission à la charge de l’acquéreur - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 avril 2002 (…)

Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu’il résulte de ces textes que l’agent immobilier qui détient un mandat de vente, ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou rémunérations d’une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ; Attendu que la société X. a reçu mandat de vendre une villa, la commission étant stipulée à la charge de l’acquéreur ; qu’après l’avoir visité, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, monsieur Y. a acquis l’immeuble ; que, postérieurement à la signature de l’acte authentique, l’agent immobilier a réclamé à monsieur X. la somme de 150 000 francs à titre de commission ; que monsieur Y. lui ayant payé la somme de 75 000 francs, l’agent immobilier l’a assigné en paiement du solde ; Attendu que pour faire droit à cette demande, l’arrêt attaqué retient qu’en signant le bon de visite, monsieur Y reconnaissait avoir été informé des conditions de vente et notamment de la clause du mandat mettant la rémunération de l’agence à sa charge ; que cette clause, parfaitement claire, s’imposait à lui dès lors qu’il réalisait la vente ; Attendu qu’en statuant ainsi, en fondant l’obligation de l’acquéreur au paiement de la commission sur le mandat et le bon de visite alors qu’il résulte des productions que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 627, alinéa 2, du Nouveau Code de Procédure Civile, la Cour étant en mesure de mettre fin au litige ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE.

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Rémunération - concours entre agences - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 février 2000 SUR LES DEUX MOYENS RÉUNIS : Attendu que, par acte du 15 septembre 1992, les époux B. ont donné à la Société S. mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 3 100 000 francs, le montant de la rémunération de cet agent immobilier devant être de 186 000 francs ;qu'informés par la lettre de la Société S.du 15 octobre 1992,de l'existence d'une offre des époux A. qui proposaient d'acquérir l'immeuble au prix de 2 500 000 francs, ils ont répondu, le 18 octobre suivant, qu'ils préféraient attendre ; que, par acte du 30 octobre de la même année, ils ont donné à la Société S. un nouveau mandat non exclusif de vendre le même bien au prix de 2 978 000 francs, le montant de la commission prévue étant de 178 000 francs et la date d'expiration du mandat étant fixée au 30 avril 1993 ; qu'ils ont signé, le 9 juillet 1993, une promesse de vente de leur maison au profit des époux A. au prix de 2 070 000 francs, étant précisé que l'opération avait été négociée par l'Agence P., à laquelle ils avaient également donné un mandat de vente et à laquelle ils avaient payé une commission ; que la Société S., informée de la réalisation de l'opération par les époux B., s'est prévalue d'une clause du mandat stipulant que sa rémunération serait exigible dès lors que la vente interviendrait, même après l'expiration du mandat, avec un acquéreur par elle présenté, pour leur réclamer une commission de 186 000 francs ou l'allocation de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juillet 1997) a rejeté ces demandes ; Attendu qu'à bon droit la Cour d'appel a retenu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'ayant relevé que les époux A. avaient visité à deux reprises la maison avant de proposer, le 15 octobre 1992, de l'acquérir au prix de 2 500 000 francs et que cette proposition avait été rejetée par les époux B. qui estimaient alors ce prix insuffisant, elle a constaté que la Société S. ne justifiait d'aucune diligence ou intervention de sa part pour parvenir à un rapprochement des parties ; qu'elle a pu en déduire que les époux B. n'avaient commis aucun abus en traitant l'opération avec un autre agent immobilier et que, dès lors, la Société S. était mal fondée à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI.

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Responsabilité des professionnels de l’immobilier - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 juillet 1999 (…)

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES QUATRE BRANCHES : Attendu que l'agence reproche à l'arrêt d'avoir retenu sa responsabilité à l'égard de madame P.,alors que,d'une part, en décidant que l'agence était tenue d'une obligation contractuelle de conseil envers madame P. en ce qui concerne l'efficacité de l'acquisition par elle de l'immeuble de madame H. laquelle était son seul mandant pour cette opération, la Cour d'appel aurait violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ; que, d'une deuxième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, en demandant à madame P. de s'engager à régulariser la vente avant une certaine date, tout en lui ménageant un délai pour payer jusqu'à la vente de son immeuble, n'avait fait que sauvegarder les intérêts de la venderesse sa mandante en lui évitant d'immobiliser son bien sans délai, la Cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'une troisième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, tenue d'assurer à la venderesse l'efficacité de la vente, ne pouvait mettre à la charge de celle-ci une contrainte de délai en retardant la réalisation de la vente jusqu'à la vente de l'immeuble de l'acquéreur sans stipuler une date butoir, en l'occurrence sept mois après la signature de l'acte sous seing privé, la Cour d'appel aurait violé l'article 1147 du Code civil ; et alors que, enfin, en retenant la responsabilité de l'agence bien que madame P., qui connaissait mieux qu'elle les moyens financiers dont elle disposait, eût accepté la clause contractuelle en toute connaissance de cause et ne pouvait reprocher à l'agence un risque qu'elle avait accepté, la Cour d'appel aurait encore violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu,d'abord,que l'arrêt constate que,concomitamment à la signature de l'acte de vente du 21 mai 1992 par madame P.,l'agence s'était fait établir par celle-ci un mandat de vente de son propre appartement de sorte qu'elle se trouvait tenue envers elle d'un devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l'immobilier ;qu'ensuite,pour retenir la responsabilité de l'agence,la Cour d'appel a relevé les manquements de celle-ci à l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue envers madame P.en n'avertissant pas cette dernière,qui,au su de l'agence,projetait d'acquérir un immeuble et d'en vendre un autre, des risques que comportait une telle opération ; qu'elle devait notamment l'alerter de l'incertitude de la vente de son appartement avant l'arrivée de la date prévue pour la réitération de la vente convenue avec madame H. et lui conseiller l'insertion dans ce dernier acte d'une condition suspensive relative à la vente de son bien et au moins d'assurer qu'elle disposerait bien en temps utile des fonds nécessaires ;qu'enfin,ayant souverainement constaté qu'il n'apparaissait pas et qu'il n'était pas soutenu que l'agence eût informé madame P.de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée et qu'elle l'ait ensuite utilement conseillée sur la façon de les éviter, la Cour d'appel a, par là-même admis que la clause considérée n'avait pas été acceptée par madame P. en connaissance de cause ; qu'il s'ensuit que le moyen, qui n'est pas fondé en ses première et quatrième branches, est inopérant en ses deux autres branches ; SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : MAIS SUR LE TROISIEME MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE: Vu l'article 4 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que,pour débouter l'agence de sa demande de paiement de ses honoraires,l'arrêt énonce que celle-ci,qui a elle-même manqué à ses obligations envers madame P., ne peut qu'être déboutée de sa demande contre cette dernière en paiement d'une somme de 90 000 francs représentant le montant de sa rémunération ; Attendu qu'en se prononçant ainsi alors qu'il résultait des conclusions de l'agence qu'elle formulait cette demande contre madame H., la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la seconde branche du troisième moyen du pourvoi : CASSE ET ANNULE

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Agent immobilier - Responsabilité - Loi Carrez - Tribunal d'instance de Paris 17ème, 21 mai 2002 (…)

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE : L'article 1619 du Code civil dispose que si la vente d'un immeuble n'a pas été faite à raison de tant la mesure, le défaut de contenance ne peut donner lieu en faveur de l'acquéreur qu'à une diminution du prix lorsque la différence atteint un vingtième.

La comparaison entre les déclarations de l'acte de vente du 9 août 1999,par lequel monsieur et madame R.ont vendu à mademoiselle P. un immeuble sis à Paris 17ème, pour une superficie de 24 m2, et les conclusions du rapport d'expertise, fixant la superficie à 22,33 m2, fait apparaître que la superficie du bien vendu est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte.

C'est dès lors à bon droit que mademoiselle P. sollicite la condamnation de monsieur et madame R. au paiement de la somme de 3 736,22 euros.

La demanderesse n'apporte pas la preuve d'un préjudice spécial et indépendant de la demande principale que lui aurait occasionné l'attitude des défendeurs : sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Aucune circonstance particulière ne justifie l'application de l'exécution provisoire qui ne sera pas ordonnée.

Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

SUR L'APPEL EN GARANTIE : Sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l'opération envisagée.

Dès lors que monsieur et madame R. avaient déclaré dans la promesse de vente que la superficie "Loi Carrez" était de 24 m2 et qu'ils avaient précisé dans l'acte de vente que le mesurage avait été effectué par leurs soins, il n'avait pas à pousser ses investigations plus loin en procédant lui-même à ce mesurage.

Il en résulte que monsieur et madame R. seront déboutés de leur appel en garantie.

Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS monsieur et madame R. à payer à mademoiselle P. la somme de 3 736,22 euros, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTONS monsieur et madame R. de leur appel en garantie dirigé contre le Cabinet A. (…)

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Dommages-intérêts dus à l’agence immobilière évincée de la vente - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 28 novembre 2000 (…)

Attendu que les consorts M. ont, par un mandat sans exclusivité du 28 août 1995 confié la vente d’un appartement à la société immobilière B., la rémunération du mandataire d’un montant de 40.000 F étant à la charge des vendeurs ; que le 16 novembre 1995, monsieur F. reconnaissait dans un document qualifié " bordereau chargé de visite " que l’appartement des consorts M. lui avait été présenté et s’obligeait à négocier et conclure avec le concours de la société immobilière B. ; qu’en cas d’achat par lui-même ou par une personne interposée, le document prévoyait que monsieur F. serait tenu à l’entière réparation du préjudice causé par l’éviction de l’agent immobilier et devrait des dommages-intérêts fixés à 7% de la valeur du bien acquis ; que le 26 novembre 1996, monsieur F. a conclu directement avec les consorts M. et la société immobilière B. l’a assigné en paiement de dommages-intérêts.

Attendu que pour condamner monsieur F. à payer à l’agence immobilière des dommages-intérêts prévus dans le bon de visite, l’arrêt attaqué retient que l’action, fondée sur un engagement pris par monsieur F. dans le bon de visite tend, non au versement de la commission due à l’intermédiaire, mais à la réparation du préjudice né du manquement à une obligation contractuelle.

Attendu qu’en fondant ainsi sa décision sur l’engagement contenu dans le bon de visite alors que l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission de réparation ou que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat, la Cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS : Casse et annule dans toutes ses dispositions l’arrêt.

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Formalisme – nullité du mandat – démarchage à domicile - Tribunal de Grande Instance de Versailles – 4ème chambre – 22 janvier 2004 (…)

En l’application de l’article L 121-21 du code de la consommation, quiconque se rend au domicile d’une personne physique, même à sa demande, pour lui proposer la fourniture d’un service, dont fait partie la conclusion d’un mandat de vente, est soumis aux dispositions des articles relatifs au démarchage à domicile.

Ces dispositions qui sont d’ailleurs d’ordre public prévoient en particulier que le contrat doit comporter plusieurs mentions, à peine de nullité (…)

L’agence ne conteste d’ailleurs pas que ces dispositions aient vocation à s’appliquer dans le cadre des mandats de vente ni qu’elle n’aient pas été respectées mais elle conteste qu’il s’agisse d’une opération relevant du démarchage à domicile à laquelle elle estime que ces dispositions n’étaient donc pas applicables.

A cet égard, il n’est pas contesté que l’agence se soit rendue au domicile de Mme J. après l’avoir contactée par téléphone, étant observé que le fait après avoir vu l’annonce publiée dans le journal de particuliers ou parce qu’elle avait eu connaissance dans son milieu professionnel de ce que M et Mme J. voulaient vendre leur bien en cause est sans incidence. Il est de même du fait qu’elle s’y soit rendue spontanément ou sur l’invitation de Mm J, le texte de l’article L 121-21 du code de la consommation ne faisant aucune distinction à cet égard.

Il s’agissait bien d’un démarchage.

Le contrat n’a certes pas été signé le jour même et l’agence a ultérieurement adressé à M et Mme J.un courrier accompagné de deux exemplaires du mandat de vente sans exclusivité en leur demandant de leur retourner l’original dûment paraphé et signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat ».

Mais cet envoi était la conséquence directe du démarchage à domicile (…) il s’inscrivait dans le cadre des dispositions du code de la consommation et le mandat devait dons comporter les mentions prévues par ces textes.

Dès lors qu’il ne comportait aucune de ces mentions obligatoires, il doit être déclaré nul et la demande de l’agence doit être rejetée.

Dès lors PAR CES MOTIFS : REJETTE la demande

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Sanction de la violation d’un pacte de préférence - Cour de Cassation , chambre mixte, 26 mai 2006 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003), qu'un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A...un bien immobilier situé à Haapiti ;qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation-partage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence,à M. Ruini A...,qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude,par acte de M. B...,notaire ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire,Mme X...a demandé,en 1992,sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen : 1 / que l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, pour des raisons tenant à l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement ; qu'en dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit s'entendre au premier chef comme une réparation en nature et que,le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige, la cour d'appel a fait de l'article 1142 du code civil, qu'elle a ainsi violé, une fausse application ; 2 / qu'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat,laquelle ne se heurte à aucune impossibilité ;qu'en la refusant, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ; 3 / qu'en matière immobilière,les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu'en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 ; Mais attendu que,si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur,c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance,lorsqu'il a contracté,de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X... avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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ANNEXE

Application des règles fixées par le plan d'occupation des sols (POS) Règles de fond - Aspect des constructions (article 11) - Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre A, 31 octobre 2000 (…)

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la façade de l'immeuble dont il s'agit, pour lequel une déclaration de travaux en vue d'effectuer un ravalement a été sollicitée, est en pierre de taille du rez-dechaussée au quatrième étage, à l'exception des moulurations en saillie sur le nu de la façade qui sont en stuc rapporté ; que les travaux envisagés avaient pour objet de peindre en "ton pierre" la totalité de ladite façade ; qu'ainsi, en application des dispositions précitées, le Maire de Paris était tenu, alors même que cette façade était déjà peinte et pour partie constituée de moulurations en stuc en saillie, de s'opposer à cette déclaration de travaux non conforme aux prescriptions du plan d'occupation des sols, sans que le syndicat de copropriétaires puisse utilement faire valoir, à l'encontre de cette décision, que le ravalement par décapage de la peinture existante sera plus onéreux que celui envisagé et que le résultat serait aléatoire. (…)

DÉCIDE : Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 29 octobre 1997 en annulé.

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Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Compatibilité - Ascenseur - Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre B, 11 juillet 2001 (…)

Considérant que le règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur du 7ème arrondissement de Paris approuvé le 26 juillet 1991 a classé l'immeuble situé 17 rue de B. dans les immeubles de catégorie 2 qui doivent être conservés et restaurés ; que ce classement n'a pas pour effet d'imposer une conservation à l'identique de l'immeuble dès lors que les travaux en cause restent compatibles avec les objectifs du plan de sauvegarde et de mise en valeur ; qu'il résulte de l'instruction que le plan approuvé en ce qui concerne le 7ème arrondissement de Paris a été mis en œuvre en vue de protéger notamment le patrimoine des édifices et hôtels particuliers des XVIIème et XVIIIème siècles situés autour des Invalides ; que si des immeubles d'architecture classique de la fin XIXème siècle ont été classés comme devant être conservés, ils l'ont été en vue de préserver l'environnement du patrimoine et la continuité historique du tissu urbain ; que par suite, nonobstant la circonstance que l'article 5 alinéa 2 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du 7ème arrondissement étende la prescription de conservation aux éléments de décoration intérieure tels que les escaliers, limons et rampes, il ne résulte pas de l'instruction qu'en estimant l'installation d'un ascenseur dans la cage d'escalier de l'immeuble du XIXème siècle situé au 17 rue de B., compatible avec les objectifs sus-rappelés du plan de sauvegarde, l'Architecte des Bâtiments de France ait méconnu les dispositions précitées de l'article L 313-2 du Code de l'urbanisme. (…)

DÉCIDE : Article 1er : La requête est rejetée.

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Dossier de demande du permis de construire – Volet paysager - Cour administrative d’appel, 1ère chambre B, 10 décembre 2002 SUR LA REGULARITE DU JUGEMENT : (…)

Considérant qu’aux termes de l’article L 421-2 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement, et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leur accès et de leurs abords " ; qu’aux termes de l’article R 421-2 A dudit code pris pour son application : " Le dossier joint à la demande de permis de construire : […] 6° Un document graphique au moins permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme ; 7° Une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l’environnement existants et expose et justifie les dispositions prévue pour assurer l’insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords " ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’aucun des documents graphiques joints par la société R. à sa demande, ne fait apparaître la situation des plantations des arbres de haute tige ni à l’achèvement des travaux ni à long terme ; que si la notice paysagère mentionne la nature et la chromatique des arbres à planter et si le plan masse produit comporte mention de leurs emplacements, ces pièces ne suffisent pas à permettre au service instructeur d’apprécier l’état des plantations à l’achèvement des travaux et à long terme ; que dans ces conditions, ces insuffisances sont de nature à entacher d’illégalité la délivrance du permis litigieux ; Considérant qu’aucun des autres moyens soulevés par l’association S. ne paraît de nature à justifier l’annulation du permis de construire attaqué ; Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède l’association S. est fondée à demander l’annulation de l’arrêté en date du 3 juin 1998 par lequel le maire de P. a accordé à la société R. un permis de construire SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE L 761-1 DU CODE DE JUSTICE ADMINISTRATIVE : Considérant que les dispositions susvisées font obstacle à ce que la ville de P. et la société R., parties perdantes, puissent se voir allouer les sommes qu’elles demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la ville de P. à payer à l’association S. la somme de 1500 euros à ce titre ; DECIDE : Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 24 juin 1999 et l’arrêté du maire de P. en date du 3 juin 1998 sont annulés Article 2 : La ville de P. versera à l’association S. une somme de 1500 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative Article 3 : Les conclusions présentées respectivement par la ville de P. et la société R. au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.

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