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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - septembre 2012 - N°12
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Pour un choc de confiance. Maintenant ! En s'exprimant le 9 septembre sur le plateau du journal télévisé, le président de la République a en quelque sorte sifflé la fin des vacances. Il a saisi l'urgence de tenir un discours clair et ferme. Les "100 jours" sont bel et bien finis. Si une première période d'écoute et de consultation pouvait se comprendre dans un contexte d'alternance politique, le temps de la décision est désormais venu. Il y a urgence à agir, et en premier lieu à clarifier la politique de l'État. Tout particulièrement en Ile-de-France, où la crise du logement est aiguë. Le Parlement est saisi en urgence du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement social et au renforcement des obligations des communes. Certes. Mais on ne s'attaque là qu'à une partie du problème. Faut-il rappeler que le parc immobilier francilien est composé à 50 % de biens privés ? Et qu'en conséquence, aucune solution ne pourra être trouvée sans la mobilisation des bailleurs privés ? Or les professionnels que nous sommes le constatons chaque jour dans nos agences. Bon nombre de petits propriétaires sont inquiets. Ils hésitent aujourd'hui à mettre leur bien en location. S'ils devaient se détourner massivement de l'investissement immobilier, ce serait une catastrophe pour le logement en Ile-de-France. Car un assèchement du parc contribuerait à réduire encore l'offre et donc à faire remonter les prix, dont chacun s'accorde à constater qu'ils sont aujourd'hui excessifs.
La priorité : rétablir la confiance entre propriétaires et locataires
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Contrairement à ce qui avait été prévu dans la loi régissant les relations entre propriétaires et locataires, on assiste à un déséquilibre croissant des droits et obligations au détriment des bailleurs. Le mouvement ne date pas d'hier, mais il s'accélère, s'ajoutant à l'instabilité fiscale chronique qui frappe l'investissement locatif. En attestent la mesure symbolique visant à encadrer les loyers ou les projets d'extension de la "trêve hivernale" en matière d'expulsions. Plus grave, ce mouvement s'inscrit dans un climat de dénonciation systématique des propriétaires. Et l'on s'étonne qu'ils aient de moins en moins envie de louer ? Les professionnels que nous sommes estimons que la priorité d'une politique de logement réside donc dans le rétablissement du lien de confiance entre le propriétaire-bailleur et le locataire. C'est une question d'équilibre, de justice. Et c'est une condition nécessaire à la mobilisation de l'offre privée, aujourd'hui indispensable pour régler le problème du logement en Ile-de-France. Je m'étonne que le gouvernement, dans sa volonté de trouver une solution rapide à la crise du logement, ne travaille pas plus vite. Il nous annonce une "grande loi pour le logement" en 2013. Mais il dispose de tous les éléments, dont le "bail puissance 3" proposé par la FNAIM. Si les propos du président de la République ont vocation à se transformer en actes, il est temps d'avancer. Maintenant ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°12 - septembre 2012 - page 01
■ Un actif francilien sur deux travaille près de chez lui
351 932 C'est le nombre de prêts à taux zéro PTZ+ distribués en France en 2011. Ce bilan record (+22 % par rapport à 2010), lié pour partie à la suppression des plafonds de ressources, sera inégalé : le dispositif a fait l'objet de nombreuses mesures restrictives depuis la fin 2011. Au 1er trimestre 2012, seuls 10 661 prêts ont ainsi été distribués. Source : Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (FNSCHLM), www.hlm.coop, 27/08/2012.
En Ile-de-France, la concentration des emplois par rapport aux lieux d'habitation des actifs génère de nombreux déplacements. 70 000 Franciliens travaillent en dehors de la région et 300 000 provinciaux viennent y travailler quotidiennement, majoritairement en provenance du Bassin parisien. Mais ce sont surtout les déplacements infrarégionaux qui comptent : chaque jour ouvrable, les Franciliens réalisent 41 millions de déplacements en transports en commun. C'est 17 % de plus qu'il y a 10 ans ! Cette augmentation est principalement due aux échanges interbanlieues : "70 % des déplacements se font hors Paris et ces flux ont augmenté de 53 % depuis 1976", indique la dernière "enquête globale transport" réalisée par le Stif et les services de l'État et de la Région. Pour autant, il ne faut pas en déduire que le Francilien est un nomade dans l'âme. Certes, le bassin d'emploi que constitue l'Ile-de-France "est structuré autour de pôles d'emplois, et les lieux de résidence sont beaucoup plus dispersés que les lieux d'emplois". Mais si 40 % des entreprises s'estiment affectées par les problèmes de logement des salariés et leur éloignement de leurs lieux d'emplois (cf. La maison de l'immobilier n°9, mai 2012), les situations varient fortement selon les qualifications et les départements. Un employé à Paris mais vivant dans le Val-d'Oise est bien évidemment plus mal loti qu'un cadre habitant l'ouest parisien et travaillant à La Défense ! Mais en moyenne, la distance parcourue par un actif francilien pour rejoindre son lieu de travail est de 10,3 km. Surtout, un actif sur deux travaille en fait à proximité de son domicile (dont près de 26% dans la même commune). De fait, quel critère s'avère prépondérant : le logement ou le travail ? Le regard de la Chambre : Pour la FNAIM Paris Ile-de-France, l’emploi est la priorité n°1. Les agents immobiliers recrutent. Mais, pour répondre à la crise actuelle, il faut agir sur le triangle travail-logement-transport en Ile-de-France. Source : IAU Ile-de-France, Note rapide n°600, 07/2012 ; Les Échos, 21/08/2012.
■ La France : des paysages, des villes et des hommes
"Les HBM (habitations à bon marché) dont Paris est ceinturé tout au long des boulevards des maréchaux [...] ont à peu près bien vieilli, ce qu'on ne saurait dire des immeubles postérieurs appartenant à la même catégorie."
Aucune parcelle du territoire français a échappé à la main de l'homme. La variété de nos paysages, tant naturels qu'urbains, est le résultat de l'aménagement voulu par plus de 200 générations d'occupants, bien davantage que par les conditions naturelles, l'érosion ou le climat. Dès lors, le paysage constitue probablement "le témoin privilégié de notre histoire culturelle et de ses mutations (heureuses comme malheureuses)". C'est à ce voyage dans le temps et dans l'espace que nous convie Jean-Robert Pitte. Président de la Société de géographie et de l'Académie du vin de France, membre de l'Académie des sciences morales et politiques, il est l'auteur de nombreux ouvrages d'histoire et de géographie culturelles. Son Histoire du paysage français, dont la 5e édition est sortie cette année en format de poche, s'impose désormais comme un classique. Cette fresque, qui s'étend du néolithique à nos jours, frappe par son mélange d'érudition, d'originalité et de sens de la synthèse. Si les campagnes sont à l'honneur, l'auteur ne mésestime pas l'importance des villes, des cités protohistoriques aux paysages urbains des XIXe et XXe siècles. Jean-Robert Pitte alerte le lecteur sur les risques d'un paysage qui deviendrait "banal", uniforme, privé de toute harmonie et de toute "spécificité culturelle". Il s'attache aux formes de l'habitat et dénonce le "dogme cubiste", la multiplication des immeubles de grande hauteur à Paris de 1958 à 1976, l'utopie des villes nouvelles ou encore la dégradation du paysage des banlieues. Mais son propos n'est pas passéiste : "Certes, les paysages urbains portent la marque de plus d'un siècle d'anarchie ou de dogmatisme, mais à l'orée de l'ère postindustrielle dans laquelle la France entre timidement, quelques symptômes de guérison apparaissent. Ils se mueront en une véritable renaissance de la Ville à condition que l'urbanisme et l'architecture cessent d'être des techniques pour redevenir des arts." Alors que la qualité de vie est devenue une préoccupation essentielle des Français, cette édition revue et mise à jour est plus que jamais d'actualité. Le regard de la Chambre : La réalité culturelle est au cœur du vivre ensemble. Il est urgent que le rapport sur le Grand Paris de la culture de Daniel Janicot, Conseiller d’Etat, soit mis en œuvre pour créer l’indispensable cohésion sociale de l’Ile-de-France. Pour aller plus loin : Histoire du paysage français : De la préhistoire à nos jours, par Jean-Robert Pitte, Taillandier, collection Texto, 440 p., 10 €.
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L'agent immobilier au cœur de la Cité
■ Bon à savoir Progression de la pauvreté : Paris n'est pas épargné. En 2010, 8,6 millions de personnes vivent en-dessous du seuil de pauvreté monétaire (964 euros par mois). Le taux de pauvreté atteint 14,1 % de la population française, en hausse de 0,6 point en un an selon l'INSEE, qui précise que la pauvreté "poursuit la hausse de 2009 (+0,5 point) et atteint son plus haut niveau depuis 1997". Les personnes les plus touchées sont les jeunes, les familles et... les urbains. Selon une étude du cabinet Compas, qui estime pour sa part à 15 % le taux de pauvreté, les 100 plus grandes villes françaises rassemblent un tiers des 3,9 millions de ménages pauvres. "La ville attire les plus démunis, notamment parce qu'on y trouve le plus de logements sociaux et d'emplois." Le nord-est parisien, avec Aubervilliers, Saint-Denis ou encore Aulnay-sous-Bois est particulièrement bien représenté (plus de 25 % de ménages pauvres). Mais une ville aussi riche que Paris a un taux de pauvreté de 16 %, proche de la moyenne nationale. Encore une exception parisienne. Car en règle générale, le taux de pauvreté est d'autant plus faible que les villes sont riches. Ainsi en attestent les communes de l'ouest parisien, qui connaissent un taux de pauvreté exceptionnellement bas. Sources : Challenges, 07/09/2012 ; Le Figaro, 06/09/2012 ; Compas études n°2, www.lecompas.fr, 08/2012.
1,45 million de Franciliens en plus à l'horizon 2030 ? Selon les derniers chiffres de l'INSEE, la région pourrait accueillir 14 % de ménages supplémentaires, soit plus de 1 million de personnes "si les tendances en termes de construction et de renouvellement du parc immobilier se prolongeaient". Et si l'ambition immobilière du Grand Paris était réalisée, l'Ile-de-France accueillerait 1,45 million de personnes supplémentaires. Sa population s'établirait ainsi à 13,1 millions d'habitants en 2030. Un sacré défi à relever ! Sources : À la page n°387 et 388, INSEE Ile-de-France, 03/2012 ; La Tribune, 24/06/2012.
■ Ils ont dit... • Vers un "dirigisme locatif" en matière d'habitat ? "Le problème est bien moins le manque de logements sociaux que les critères d'accès qu'il conviendrait de modifier. Et c'est surtout au taux de rotation des occupants qu'il faudrait s'attaquer. Il est particulièrement faible en France. Certains jouissent là d'une rente à vie tout à fait injuste, au détriment des ménages prioritaires. Si nous n'y prenons garde, c'est vers un dirigisme locatif en matière d'habitat que nous conduit le gouvernement. Politique aussi philosophiquement qu'économiquement contestable dans un pays qui a fait de la propriété privée un droit de l'homme. Il serait, au contraire, préférable de faciliter les conditions d'acquisition d'un bien immobilier. Le fonctionnement de l'ascenseur social s'en trouverait ainsi stimulé." Yves Thréard, éditorial du Figaro, 05/09/2012.
• Du contrôle des loyers à la "destruction urbaine"... "Dans tous les cas, restreindre l’offre, que ce soit directement par des restrictions sur les autorisations de construire, ou indirectement par un blocage des loyers qui pénalise l’investissement locatif, est l’exemple type de mauvaise réponse à une bonne question. Tous ceux qui ont pu visiter un appartement loué en ‘loi de 1948’ à prix très bas depuis des décennies ont pu constater que si les locataires ont certes été protégés contre des prix élevés, c’est en vivant dans un logement au mieux vétuste, au pire de plus en plus délabré. L’économiste suédois Assar Lindbeck, pourtant classé très à gauche, résume ce phénomène de manière lapidaire : ‘Dans de nombreux cas, le contrôle des loyers semble être la technique la mieux connue pour détruire le plus efficacement possible une ville - à part les bombardements’." Pierre-Yves Geoffard, professeur à l'Ecole d'économie de Paris, Libération, 10/07/2012.
• Bandes urbaines violentes : des solutions existent ! "Les bandes se composent de deux éléments. Un noyau central, constitué de ‘criminels d'habitude’, dont la vie est organisée autour des crimes et délits. Et un deuxième cercle plus fluctuant, constitué de personnes qui viennent s'agréger en cas de besoin ou au gré des opportunités (gros pillage, ‘tournante’ dans une cave, etc.). Dans la région parisienne, on recense une centaine de ces bandes franchement toxiques. Deux outils permettraient d'en venir à bout, comme cela s'est fait en Grande-Bretagne ou en Californie par exemple : un outil de renseignement criminel et un autre juridique, judiciaire, à sa voir l'injonction civile." Xavier Raufer, criminologue, in Peur sur la ville ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France, n°1, 03/2012.
"Il y a une énorme demande sous-jacente. Mais, pour l'offre, le marché est déficitaire, et le passage à l'acte est rendu difficile actuellement en raison des inquiétudes dues à la crise, de la perte de solvabilité ou de l'attente de nouvelles mesures." Roland Tripard Président du directoire du groupe SeLoger.com Source : Le Nouvel Observateur, 23/08/2012.
40 000 C'est le nombre de logements étudiants que le gouvernement entend construire sur la durée du quinquennat, soit 8 000 logements par an. Rappelons que près d'un million d'étudiants déposent chaque année une demande de logement au CROUS, pour un parc universitaire qui ne compte que 165 527 chambres disponibles. Ce problème ne pourra être résolu sans la mobilisation des acteurs privés ! Source : Localtis.info, 29/08/2012.
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°12 - septembre 2012 - page 03
L'Ile-de-France dans le monde : penser global
La sécurité au coeur des nouveaux enjeux urbains
2 000 C'est, en milliards d'euros, le montant annuel des investissements requis pour soutenir le "boom urbain" à l'échelle de la planète. Cette estimation de l'ONU est liée à l'explosion de l'urbanisation : en 2050, le monde comptera 7 milliards d'urbains, "soit 1 million de nouveaux citadins par semaine". Une part notable de ces investissements sera consacrée aux NTIC, et en particulier à l'internet mobile.
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Source : "À l'aube du siècle des villes", John Rossant et Mathieu Lefèvre (New Cities Foundation), La Tribune, 25/05/2012.
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Dans les débats en cours sur l'avenir de la ville, partout dans le monde, deux grandes visions s'affrontent. La plupart des chercheurs contribuent à diffuser des discours un peu convenus sur une Cité du futur tendant à être nécessairement "ouverte, connectée, démocratique, intelligente". Mais d'autres, certes minoritaires, ne partagent pas cet optimisme. Certains soulignent même que la "connexion" et "l'ouverture", au sens technologique du terme, constituent le vecteur de nouvelles aliénations, participant d'une réduction des libertés individuelles les plus élémentaires. Stephen Graham fait partie de ceux-là. Professeur de géographie urbaine à l'université de Newcastle, il s'était fait connaître en 2001 avec Splinterring Urbanism, un livre "qui proposait une lecture néomarxiste des effets de la privatisation de la gestion des infrastructures urbaines sur la fragmentation sociale et spatiale" (Éric Verdeil, http://lectures.revues.org). Il poursuit ses travaux avec Cities, War and Terrorism, qui vient d'être traduit en français. Sa thèse ? La "guerre contre le terrorisme", telle qu'initiée par l'administration américaine au lendemain du 11 septembre 2001, a permis le développement de technologies de contrôle urbain (Checkpoints, drones, GPS, passeports biométriques, puces RFID, arsenal "non létal", etc.). Cette guerre "globale" a surtout justifié l'application de ces technologies dans les grandes agglomérations mondiales - et pas seulement à Bagdad ou dans la bande de Gaza. "Ce tournant géopolitique est concomitant d'une profonde révolution stratégique qui place la ville au centre des inquiétudes des responsables sécuritaires et militaires, à la fois comme espace de vulnérabilité des puissances occidentales et comme champ des batailles à livrer contre les ennemis de l'Occident." En conséquence, des outils aussi anodins que les smartphones permettent aux autorités de transformer "chacun d'entre nous en cible potentielle nécessitant d'être identifiée, pistée, surveillée, au nom de la prévention d'une menace indistincte." Le propos est outrancier. Mais il souligne l'importance des questions de sécurité dans la gouvernance des villes du futur. Le regard de la Chambre : Le nouveau Préfet de Police, Bernard Boucault, que l’on a rencontré le 10 septembre, est tout à fait d’accord : la convention avec la Préfecture de Police doit être poursuivie et doit renforcer les relations entre les agents Immobiliers de la FNAIM Paris Ile-de-France et les commissariats de police sur le terrain. Pour aller plus loin : Villes sous contrôle. La militarisation de l'espace urbain, par Stephen Graham, La Découverte, 277 p., 22 € ; Peur sur la ville ?, FNAIM Paris Ile-de-France, 110 p., 18 €.
Extraits "La géographie spécifique des villes et les systèmes qui les relient les unes aux autres sont au coeur des débats sur la guerre, la géopolitique et la sécurité. Dans la nouvelle doctrine militaire de la guerre asymétrique (également appelée ‘conflit de basse intensité’, ‘guerre en réseau’, ‘guerre de longue durée’ ou ‘guerre de quatrième génération’), les lieux les plus insignifiants, les voies de circulation et les divers espaces urbains sont en passe de devenir les principales ‘zones de combat’, tant à l'intérieur qu'à l'étranger." (p. 13) "Bien que floues et grossières, les idées sécuritaires contaminent presque tous les aspects des politiques publiques et de la vie sociale, si bien que ces nouvelles industries de la sécurité travaillent ensemble à relever les défis hautement lucratifs posés par la surveillance permanente des activités quotidiennes, des espaces et des comportements urbains, ainsi que des réseaux qui relient les agglomérations entre elles. En plein naufrage économique mondial, les marchés des services et des technologies de sécurité connaissent une expansion sans précédent." (p. 23)
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