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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - décembre 2011 - N°4
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial 2012 : voeux de courage pour année décisive Au sortir du congrès annuel de notre Fédération, qui s'est tenu les 5 et 6 décembre derniers à Paris, l'heure n'est plus au bilan mais aux perspectives. La séquence électorale qui va marquer le 1er semestre risque de renforcer l'attentisme des acheteurs, déjà préoccupés par la situation macroéconomique. Nous allons cependant en profiter pour faire entendre la voix des professionnels de l’immobilier, ne "rien lâcher" quant à la nécessité de faire du logement une grande cause nationale. La mobilisation paie, comme l’a récemment démontré la révision de la réforme du mandat exclusif, obtenue de haute lutte auprès du secrétaire d'Etat au logement, ou le rétablissement du PTZ+ dans l’ancien, voté par le Sénat. A force de conviction, les décideurs sont disposés à entendre nos arguments.
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Je reste donc optimiste. Aucun gouvernement ne pourra faire l'impasse sur une véritable politique du logement, ni sacrifier, en particulier, le secteur locatif privé. Nul doute qu'en 2013, de nouvelles mesures seront mises en place. Encore faut-il que les acteurs et le marché tiennent tout au long de l’année 2012, en affrontant les deux principaux risques des mois à venir : le durcissement de l'octroi des crédits bancaires et la crise de confiance des acheteurs, qui ne peuvent qu'être troublés par la valse hésitation de mesures et d'annonces irresponsables. Face aux apprentis-sorciers, c'est aux professionnels qu'il revient encore une fois de faire preuve de sang froid, et de vision à moyen et long terme. Il en va de nos entreprises, mais aussi de notre responsabilité à l'égard de la société. A tous, avec l'engagement que la Chambre sera entièrement mobilisée à vos côtés, mes meilleurs vœux de courage, de patience et de volonté pour l’année décisive qui s’ouvre ! ■ Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Les aides à l'immobilier ne sont pas des "cadeaux", mais des investissements d'avenir, qui offrent des solutions de logement à des centaines de milliers de familles. Si les discours peuvent être sujets à caution, les chiffres ne mentent pas. Une récente étude du Commissariat général au développement durable s'est attachée à quantifier le résultat de ces dispositifs, qui s'inscrivaient jusqu'à une période récente dans la durée : "Depuis 1984, les pouvoirs publics encouragent l'investissement locatif privé à travers des mesures d'incitation fiscales. Entre 1995 et 2009, près de 1 million de logements ont été acquis dans le cadre de ces dispositifs, ce qui représente 20 % de l'ensemble de la construction neuve des quinze dernières années et 80 % de la construction de logements loués dans le parc privé"... ■ Source : Aulh.Info, Dépêche n°6478 (23/11/2011).
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°4 - décembre 2011 - page 01
■ Les PME sur la réserve face au Grand Paris
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C’est le nombre de caméras de vidéosurveillance en service dans la capitale au 21 décembre 2011. Ce chiffre doit être porté à 1 500 d’ici à juin 2012 dans le cadre du plan de vidéoprotection de la Préfecture de police. Source : Le Figaro Paris, 28/11/2011.
En inaugurant le 6 décembre dernier les nouvelles rames du RER A, signe tangible de l’amélioration des transports en commun qu’empruntent chaque jour les Franciliens (avec 25 millions de déplacements journaliers, dont la moitié liés à l'activité économique), le président de la République a voulu illustrer la vocation pratique du projet de Grand Paris. Lancé le 26 juin 2007 à Roissy, celui-ci avance, mais peine à sortir de la seule logique des transports. Et à démontrer que ces travaux, d'un montant prévisionnel de 32,4 milliards d'euros, ne visent pas qu'à résoudre la profonde crise des déplacements en Ile-de-France, mais également à assurer l'émergence de nouveaux pôles d'activités et d'habitat utiles à tous les habitants. Une récente enquête de la CGPME Ile-de-France estime ainsi que, "faute d’informations concrètes, les PME n’adhèrent pas à la dynamique du Grand Paris, même si elles n’en contestent pas l’idée". Par exemple, même si 78 % des dirigeants interrogés pensent que le projet sera de nature à renforcer l’attractivité économique de l’Ile-de-France, seuls un peu moins de 40 % pensent qu'il aura un impact sur leur activité professionnelle et près de 23 % confessent n’en avoir aucune idée ! Et pour cause : ils sont 78 % à déclarer ne pas être destinataires des informations sur le Grand Paris - tout en craignant à 31 % une hausse de la fiscalité à cette occasion... Moralité ? Les transports et le rayonnement international ne suffiront pas : pour convaincre en profondeur, le Grand Paris doit afficher des objectifs de retombées réelles pour les PME et l’emploi. ■ Le regard de la Chambre : Pour sa part, la Chambre FNAIM Paris-Ile de France a fait 14 propositions pour mettre en œuvre le Grand Paris avec la FFB du Grand Paris et la FPI francilienne, afin que les entreprises de toutes tailles participent à la nécessaire mobilisation pour réussir ce projet essentiel. Sources : "Nicolas Sarkozy revendique l’amélioration des transports publics en Ile-de-France", Le Monde, 6/12/2011 ; "Grand Paris : Les acteurs économiques doivent encore se l’approprier", La Volonté des PME, novembre 2011.
■ Un toit, un choix ?
"L'immeuble est le révélateur des ambitions et des contraintes de l'entreprise. Le projet immobilier doit aujourd'hui répondre aux exigences du développement durable et à celles de la réduction des coûts. Elles ne sont pas toujours facilement compatibles." Source : La Tribune, 29/11/2011.
"Les ménages sont à la fois objets et sujets des politiques. Leurs choix de localisation, leurs pratiques quotidiennes du logement expriment leurs modes de vie, leur intégration à la ville, leurs rapports aux institutions locales." C'est pourquoi toute politique du logement est le reflet de mécanismes collectifs, par lesquels s'organise la réponse à un besoin quantitatif en logement, mais aussi individuels, les manières d’habiter étant spécifiques à chaque individu. Yankel Fijalkow, sociologue et urbaniste, chercheur au Centre de recherche sur l'habitat (CNRS) et professeur à l'école nationale supérieure d'architecture Paris-Val-de-Seine, vient de publier un petit ouvrage tout à fait éclairant à ce sujet. Son approche sociologique a le mérite d'intégrer les facteurs historiques et anthropologiques pour mieux analyser l'évolution du logement au prisme des modèles familiaux, démographiques, politiques et sociaux. Car il s'agit d'un bien à la fois individuel et profondément socialisé qui recouvre de nombreuses significations symboliques : "La notion de logement évoque la nécessité pour l'être humain de disposer d'un 'abri' contre les aléas de la nature. Sa dimension économique est fondamentale : élément du patrimoine de la famille, le logement est une 'marchandise' susceptible d'être achetée et vendue. Il exprime aussi la notion de 'domicile' officialisant l'inscription de l'individu logé dans la société." Cette étude intéressera donc tous les professionnels de l'immobilier désireux de donner davantage de sens à leur démarche, vis-à-vis de leurs clients mais aussi plus généralement au sein de la Cité. En gardant notamment à l'esprit les grandes tendances qui se dégagent du marché français en ce début de XXIe siècle : une accession accrue à la propriété, s'accompagnant d'une financiarisation somme toute récente de l’investissement immobilier, une crise du logement (avec environ 5 millions de "mal logés") et une modification de la demande sous l'influence de différentes évolutions démographiques (allongement des durées de vie, augmentation des flux migratoires et des "familles recomposées", etc.). ■ Le regard de la Chambre : L’habitat est un enjeu majeur pour la vie de chacun d’entre nous. En Ilede-France, la pénurie de logements exclut les classes moyennes, soit 450 000 ménages. La solution ? Construire, construire et construire… pour relancer le parcours résidentiel entre le neuf et l’ancien. Source : Sociologie du logement, par Yankel Fijalkow, La Découverte, collection Repères, 125 p., 9,20 €.
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L'agent immobilier au cœur de la Cité ■ Bon à savoir 15 millions de Franciliens en 2050 ? C'est l'estimation haute de l'INSEE, correspondant à une augmentation de la population de +25 % et 3 millions d'individus par rapport à aujourd’hui. Le scenario moyen prévoit 13,2 millions d’habitants, soit quand même +10 % d’augmentation. De quoi justifier une vraie politique du logement… Source : INSEE et Megalopolis n°5, automne 2011.
Coût du foncier : les terres agricoles en première ligne ! En Ile-de-France, les prix des terres agricoles (50 % du territoire régional) ont augmenté de 67 % en 14 ans, avec une moyenne de 10 000 euros l’hectare (contre 5 000 euros sur le reste du territoire). En cause : l’étalement urbain. Emmanuel Hyest, le président de la Fédération nationale des Safer (FNSafer) réunie en congrès le 1er décembre dernier à Paris, a ainsi alerté : "Nous devons passer de la phase du constat de l'étalement urbain à l'action politique : les collectivités, qui sont les décideurs en matière d'utilisation des sols, ont des choix à faire pour une répartition plus équilibrée du foncier entre les besoins liés à l'urbanisation et ceux du développement économique dont l'agriculture fait partie." Source : Agreste et Megalopolis, op. cit. ; Localtis.info, 2/12/2011.
6,5 milliards en 2011 pour les communes pauvres ou en difficulté financière... Un nouveau fonds national de péréquation intercommunal et communal a vu le jour en ces temps de disette budgétaire. Doté de 250 millions d’euros par l’Etat, avec un objectif d’un milliard d’euros par an à partir de 2016, ce FPIC vise à assurer le transfert des sommes concernées "des intercommunalités les plus aisées vers les villes les plus pauvres, dont nombre de villes de banlieue". Ce nouveau fond s’ajoute à la dotation de solidarité urbaine (DSU), d’un montant de 1,2 milliard d’euros par an, et à diverses mesures exceptionnelles comme l’aide de 5 milliards que l'Etat, via la CDC, vient de débloquer en faveur des collectivités locales en difficulté financière. Sources : Localtis.info, 2/11/2011; Le Monde, 1/12/2011 ; interview de Philippe Richert, ministre en charge des collectivités locales, La Tribune, 2/12/2011.
■ Ils ont dit... •
Promoteurs : vers la chute des ventes ? "Tous les promoteurs réalisent des ventes en Scellier et, pour certains, elles représentent plus de la moitié de leur activité. Nous anticipons une chute des ventes au premier semestre 2012 et une baisse significative des mises en chantier au deuxième semestre." Guy Nafilyan, PDG de Kaufman&Broad, L'Express du 30/11/2011
"Dès 2020, si l'on en croit les autorités locales, Shanghaï sera le plus grand port du monde, la première place financière, le coeur d'un réseau de transports ultramodernes, le principal centre de R&D de la planète, la capitale des industries de pointe... A Shanghaï, tout est superlatif, on en perd le soufle !" Source : Le Point, 24/11/2011.
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"Ghettoïsation par le haut"... "Le phénomène marquant de ces dernières années n'est pas tant la paupérisation de certaines cités que l'embourgeoisement des centres. Dans ces zones économiquement en pointe, tout est pensé en fonction des besoins de cette population aisée : environnement, place de la voiture, fiscalité, etc. Cette "ghettoïsation par le haut" des 25 grandes métropoles qui profitent de la dynamique de la mondialisation laisse dans le même temps se former une "France périphérique", ignorée de la sphère politique et culturelle, alors qu'elle est largement majoritaire." Christophe Guilluy, géographe, coauteur d'un Atlas des nouvelles
fractures sociales en France (Ed. Autrement), cités par Le Monde du 7/12/2011
• Villes et Universités : un mariage de raison "En intervenant sur le logement, les transports, ou le cadre de vie, les communes peuvent naturellement favoriser le rayonnement de leurs universités. Et elles peuvent par là même encourager la mobilité internationale des étudiants et œuvrer à la construction de l'Europe universitaire. (...) La municipalité peut enfin élever le niveau de ses universités "en attirant les entreprises, notamment en leur offrant des terrains", ajoute Danièle Hérin, présidente de l'université de Montpellier 2. En retour, poursuit-elle, "une recherche fondamentale du plus haut niveau donne l'assurance de retombées économiques locales", notamment par le développement des start-up. De fait, les communes se sont bien "rendu compte qu'on ne pouvait plus se développer économiquement sans soutenir l'innovation et le transfert de technologies", rappelle l'Orléanaise Béatrice Barruel. "Et où se développe la connaissance ? D'abord dans les universités !" Enfin, de conférences en cafés philo, les universités permettent aussi à "la ville de devenir intellectuelle", et d'y diffuser la culture scientifique, comme le souligne Danièle Hérin." Olivier Bonnin, "Le mariage de raison des
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des habitants d'Ile-de-France ont moins de 20 ans, et 32 % moins de 25 ans, contre 16 % seulement de plus de 60 ans. Source : INSEE.
villes et des universités", Localtis.info du 5/12/2011
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°4 - décembre 2011 - page 03
L'Ile-de-France dans un monde global
Crise immobilière : après les Etats-Unis, la Chine ? Chacun se souvient que la crise économique mondiale a débuté en 2007 avec celle des subprimes. Mais qui sait que la situation de l'immobilier américain est loin d'être rétablie, et pèse lourdement sur l'activité économique ? Aux Etats-Unis, où la plupart des ménages ont contracté des prêts, souvent à taux variables, gagés sur la valeur de leur propriété, le recul des prix observé depuis 5 ans est synonyme de baisse de niveau de vie - voire de faillite personnelle. Près d'un quart des emprunteurs sont dans une situation préoccupante, et bon nombre d'Américains sont aujourd'hui "underwater" : leur crédit est plus élevé que la valeur de leur bien. Comme le précise Le Monde : "Asphyxiés, ces ménages, issus de la classe moyenne, réduisent leurs dépenses de consommation (70 % du PIB américain), pesant ainsi sur la reprise." De l'autre côté du Pacifique, pour des raisons toutes différentes, une mauvaise gestion de l'immobilier est également en passe de menacer l'activité économique dans son ensemble. Confrontée à un risque de surchauffe, la Chine pratique en effet depuis 2010 une politique drastique de contrôle des prix (cf. extrait ci-dessous). La bulle immobilière qui menaçait dans la plupart des grandes villes se dégonfle depuis le mois d'avril, mais avec une brutalité telle que ce mouvement pourrait provoquer une crise financière de grande ampleur. Car si la demande reste forte, les relations peinent à s'équilibrer entre les épargnants, l'immobilier, les terres disponibles, les gouvernements locaux et les prêteurs - c'est-à-dire les banques. En cause : les dettes accumulées par les collectivités locales, qui pourraient atteindre plus de 2 500 milliards d'euros, et sont minées par des actifs immobiliers et fonciers "douteux"... ■
2,4 milliards de dollars. C'est le coût du programme d'incitation au refinancement des crédits immobiliers des citoyens américains. Ils sont 1,7 million à en avoir bénéficié depuis 2009.
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des 70 principales villes chinoises ont connu une baisse des prix du mètre carré en octobre 2011. Seules 14 villes sont encore à la hausse, les autres étant stationnaires.
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Source : Les Echos, 22/11/2011.
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Sources : Le Monde, 27/10/2011 ; Le Monde économie, 4/10/2011 ; Le Figaro, 26/10/2011 ; Les Echos, 22/11/2011.
Extraits
Source : Le Figaro, 26/10/2011.
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Le regard de la Chambre : Comparaison n’est pas raison. En Ile-de-France, il n’y a pas de crise immobilière mais une inadéquation entre le parc de logements et les besoins de la population. Il faut donc libérer du foncier au plus vite !
"Selon l'indice S&P/Case-Shiller les prix des maisons aux Etats-Unis ont encore reculé de 3,8 % en août en rythme annuel. Soit moins qu'un mois plus tôt (-4,2 %) mais davantage que ce qu'anticipaient les analystes. Et à New York la baisse (-3,4 % sur un an) est moindre qu'à Las Vegas (-5,8 %), la plus grande ville du Nevada. Cet Etat du Far West est aussi le champion des saisies immobilières. Selon l'indice Realty Trac de septembre, une maison sur cent dix-huit y est en moyenne récupérée par les banques, quand ces propriétaires ne font pas l'objet de 'short sell' : des ventes à prix cassé que les ménages, étranglés par leurs 'mortgage' (crédit hypothécaire), doivent concéder à leur créancier." (Claire Gatinois, "Aux Etats-Unis, les prix de l'immobilier continuent de baisser", Le Monde, 27/10/2011) "Malgré la surabondance de liquidités, les banques chinoises n'ont de cesse de resserrer les crédits. Dans l'immobilier, les mesures mises en oeuvre depuis 2010 pour juguler la surchauffe - là aussi en bridant les prêts et en freinant l'accès la propriété des non-résidents et de ceux qui possèdent déjà plusieurs logements - font leur effet. Dans les riches mégalopoles comme Shanghaï, Pékin et Canton, les prix baissent. Zhang Xin, la patronne du groupe Soho (...) s'est d'ailleurs plainte lors d'une rencontre avec les journalistes étrangers à Shanghaï que 'l'immobilier résidentiel y traversait les pires conditions de marché en dix-sept ans', avec 'zéro transaction'" (Brice Pedroletti, "Et si le moteur chinois calait aussi...", Le Monde économie, 4/10/2011) ■
La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Décembre 2011 - N°4 Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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