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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - septembre 2011 - N°1
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial Protégeons l'immobilier et le logement ! Nous traversons une période tumultueuse. L'interminable crise des marchés financiers dégrade de nouveau la conjoncture économique mondiale. L'immobilier, où les projets nécessitent la mobilisation de liquidités importantes, est en première ligne. Et c'est le moment choisi par le gouvernement pour annoncer et faire voter l'augmentation drastique de la fiscalité immobilière ! Alors que la vente de biens locatifs et de terrains constructibles, notamment, était déjà lourdement taxée, l'immobilier est ainsi sommé de contribuer à hauteur de 20 % des recettes totales attendues du nécessaire plan de rigueur. Au-delà de la question de la justice, fiscale et sociale, se pose celle de la cohérence des décisions politiques. Et de leur efficacité.
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Une bonne politique immobilière nécessite en effet visibilité et constance. Le logement, c'est du long terme. C'est tout l'intérêt du Grand Paris, que la FNAIM soutient depuis son origine. Son ambition est inscrite à l’article 1er de la loi du 3 juin 2010 : construire chaque année 70 000 logements neufs pour y loger 1,5 million d'habitants supplémentaires d'ici à 2030. Mais, alors que les investisseurs institutionnels privilégient l'immobilier de bureaux, qui va permettre ces mises en chantier si ce n'est le particulier ? Et comment prétendre promouvoir cet investissement locatif dans un tel contexte de "valse hésitation fiscale" ? Car ces incertitudes sapent le facteur humain le plus déterminant : la confiance. Au risque d'aggraver les difficultés de logement de nos concitoyens et de porter atteinte à la viabilité du secteur... Il serait temps que l'Etat et les élus se montrent, eux aussi, responsables. La politique du logement ne se prête ni à la démagogie, ni à la légèreté. Elle est une ambition au service de tous. Cette conviction est au coeur de notre engagement. ■Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus En portant approbation du schéma d'ensemble du réseau de transport public du Grand Paris, le décret du 24 août 2011 permet le lancement officiel de l'élaboration des contrats de développement territorial (CDT). Définis et réalisés conjointement par l’Etat, les communes et leurs groupements pour une durée de 15 ans, leur objet est d’organiser le développement urbain le long de ce réseau, et notamment de fixer le nombre précis de logements à construire. 17 CDT sont prévus, dont 9 déjà sur les rails. Autre atout : tous ces projets d'infrastructure s'imposeront d'ici à 18 mois au Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) de 2008, qui faisait peu de cas du développement économique de la région capitale, et que le Conseil régional se voit contraint de réviser. ■Source : Décret n°2011-1011, JO du 26/08/2011; www.debatpublic-reseau-grandparis.org et www.sdrif.com
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°1 - septembre 2011 - page 01
â– Quand le logement conditionne l'emploi
50 millions de m2 de bureaux en 2010 en Ile-de-France.
La région parisienne compte par ailleurs 1 200 zones d'activités économiques, soit plus de 20 000 hectares (dont 2 013 de terrains disponibles). Un facteur d'attractivité indéniable pour les entreprises.
"70% des actifs refuseraient une opportunité professionnelle si cela les obligeait à accroître leurs dépenses de logement". Au cours des 5 dernières années, 500 000 personnes en recherche d'emploi auraient renoncé à un poste pour cette raison. Une récente enquête du Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie (Crédoc), réalisée au profit du MEDEF, met à jour les interactions souvent méconnues entre marché de l'immobilier et marché de l'emploi. Les employeurs ne s'y sont pas trompés: ils commencent à financer, directement ou via l'aide d'Action Logement (anciennement 1% logement), des aides à la mobilité, au financement d'un projet immobilier, à la prise en charge des garanties locatives, etc. Le coût du logement n'est cependant pas la seule raison de cette réticence. L'éloignement du lieu de travail et les difficultés de transports comptent également pour beaucoup. Parmi les critères "très importants" influant sur les choix de mobilité professionnelle, 48 % des personnes interrogées citent l'objectif d'une meilleure rémunération, mais 56 % le souhait de ne pas être contraint à déménager ! La conclusion du Crédoc est éloquente : il est plus que jamais nécessaire de "prendre en compte la question du logement lorsqu'on s'intéresse à l'emploi". Chiche ? ■Sources : Rapport n°274 La mobilité professionnelle bridée par les problèmes de logement et Note n°240 Le coût du logement pèse sur la mobilité professionnelle, Crédoc, juin 2011.
Source : Chiffres clés de la région Ilede-France 2011, CRCI, IAU et INSEE Ile-de-France.
■Hausse de la fiscalité immobilière ?
Brutale, injuste, inappropriée... et inquiétante ! Ainsi, le couperet est tombé. Et l'immobilier paiera. Annoncée le 24 août par le Premier ministre, confirmée dans ses grandes lignes par le Parlement le 8 septembre, la hausse de la fiscalité des plus-values immobilières va s'appliquer dès le 1er février prochain. Une très mauvaise nouvelle pour le marché, alors que le décrochage des ventes de logements neufs s'est confirmé (-23% de ventes sur un an enregistrés au 2e trimestre 2011), et que l'ancien affiche déjà des signes d'essoufflement.
"Dans un système macroéconomique très instable, l'immobilier représente la seule valeur sûre" Thomas Laurentin, PDG du site internet drimki.fr Source : L'Express du 24/08/2011.
Ces différentes mesures sont totalement inappropriées, et contre-productives. Elles s'ajoutent à une fiscalité locale déjà très lourde, et partout en hausse en Ile-deFrance - tout particulièrement à Paris (cf. Bon à savoir ci-contre). Elles s'inscrivent dans un mouvement général et exponentiel de taxation de la propriété immobilière, comme en atteste la dernière initiative en date, relative aux "chambres de bonnes" (10 à 40% de "taxe sur les loyers élevés" dès le 1er janvier prochain). En l'absence de professionnels de la transaction, et compte tenu des tensions qui affectent le marché locatif, des abus sont certes toujours possibles. Mais il faut garder à l'esprit que toute hausse de la fiscalité immobilière a un impact mécanique sur l'activité. Elle tend à gripper le marché en ajoutant à une augmentation des prix une diminution du pouvoir d'achat des particuliers. Et elle provoque des dégâts collatéraux sur l'emploi et dans le bâtiment - alors que le chômage repart déjà à la hausse. Si les pouvoirs publics souhaitaient enclencher un cycle récessif, ils ne s'y prendraient pas autrement... Et pourraient attendre longtemps les recettes fiscales escomptées ! Chacun a en mémoire la célèbre phrase de Proudhon : "La propriété, c'est le vol !" Encore ne s'agissait-il que de la question des moyens de production, qui pouvait se poser au moment de l'essor du capitalisme industriel. Un siècle et demi plus tard, il est pour le moins inquiétant de constater que c'est désormais la propriété individuelle, foncière, qui semble susciter l'opprobre, jusque dans les rangs du gouvernement. Un pays qui fait preuve, même inconsciemment, d'autant de défiance à l'égard de la propriété est un pays qui va mal, un pays qui doute de son avenir. Ce n'est pas bon signe, au moment d'affronter de nouvelles turbulences économiques. ■Sources : Conférence de presse du Premier ministre sur les mesures de réduction des déficits, 24/08/2011, www.gouvernement.fr ; seconde loi de finances rectificative pour 2011, JO du 20/09/2011.
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L'agent immobilier au cœur de la Cité ■Bon à savoir L'augmentation des loyers ? Attention aux effets d'optique ! En 2011, les loyers ont augmenté de 0,9 % en France, contre 2,5 % en 2010. La progression enregistrée l'année dernière à Paris (+3,2 %) et en Ile-de-France (+3,3 %) est certes supérieure à la moyenne nationale, mais sans comparaison avec bon nombre de villes de province et des régions comme la Picardie (+4,9 %), le Limousin (+5,2 %) ou le Nord Pas-deCalais (+5,8 %). Ces chiffres sont surtout globaux : ils intègrent les loyers fixés par les organismes HLM (4 millions de logements), qui ont pratiqué une politique active de hausse tarifaire. Il n'y a donc pas explosion des prix du parc locatif privé francilien ! Sources : Observatoire Clameur (www.clameur.fr) ; Le Figaro des 25/09/2010 et 1/03/2011.
L'immobilier : une manne financière pour la Ville de Paris. La municipalité parisienne a prélevé 928 millions d'euros de droits de mutations sur les transactions immobilières en 2010 - et déjà 650 millions à mi-année 2011. Entre l'augmentation des taux des taxes foncières et d'habitation (+9 % en 2009 et +8 % en 2010), et l'instauration d'une nouvelle taxe foncière départementale, l'imposition des propriétaires a en outre grimpé de plus de 60 % ! Mais que fait la municipalité de tout cet argent ? Source : "Paris s'endort-il ?", enquête publiée dans Challenges du 8/09/2011.
■Ils ont dit... "Aujourd'hui, la politique du logement en France n'est pas cohérente. [...] Le marché du logement est encore fragile ; et dans un marché qui a besoin de règles stables, pérennes, et de visibilité, il paraît incompréhensible de changer une nouvelle fois les règles qui soutiennent la construction et, donc, l'emploi. L'avenir du logement en France, qui est toujours difficile, sera à mon avis l'un des débats essentiels de l'élection présidentielle." Guy Nafilian, PDG de Kaufman & Broad, entretien au Parisien du 9/09/2011 •
• "L'Etat ayant démontré son incompétence en tant que régulateur, il revient à la profession de s'organiser, d'autres le font sur des sujets essentiels comme le droit, la médecine...." Philippe Pelletier, président du plan bâtiment Grenelle, Les Echos du 15/09/2011
"Sur le marché de l'investissement physique, il est intéressant de noter que dans ce contexte particulièrement chahuté où les investisseurs recherchent des placements pas trop volatils et relativement sûrs, l'immobilier de bureaux leur semble tout à fait judicieux. [...] Nous sommes donc relativement confiants pour 2011 et 2012 même s'il ne faut pas se voiler la face et que l'activité locative risque de se détériorer si le contexte de panique sur les marchés se poursuit." Christophe Kullmann, Président du
Pour de nombreux professionnels, les prix vont se stabiliser dans la capitale (hors haut de gamme) : "Les acheteurs ne peuvent plus suivre, le nombre de ventes recule, les prix vont arrêter de grimper, les excès seront corrigés". Source : Le Point du 25/08/2011.
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directoire de Foncière des Régions, entretien à La Tribune du 15/09/2011
â– Des hommes et des actes Il est des hommes qui ne mĂ©nagent pas leur peine. Depuis plus de dix ans, Pascal Cauchebrais exerce avec rigueur la responsabilitĂ© de TrĂ©sorier de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France. Il dirige un cabinet Ă taille humaine dans l’Essonne et exerce plusieurs mandats patronaux dans son dĂ©partement, notamment Ă l’ADIL (Agence DĂ©partementale d’information sur le Logement), dont il est aussi TrĂ©sorier. A croire que seuls les chiffres et les nombres l’intĂ©ressent. Il n’en est rien ! Pascal Cauchebrais est un homme de terrain et de proximitĂ©, toujours prĂ©sent Ă cĂ´tĂ© de ses confrères. ImpliquĂ© Ă tous les niveaux dans la vie de son dĂ©partement, et membre du Bureau ExĂ©cutif, il lui a Ă©tĂ© confiĂ© le soin de coordonner nos huit dĂ©lĂ©gations. Cette tâche n’est pas facile. La rĂ©gion a des territoires très divers (Paris, 1ère et 2ème couronnes), aux enjeux Ă©conomiques et sociaux considĂ©rables. L’organisation du Grand Paris, depuis la volontĂ© du PrĂ©sident de la RĂ©publique de crĂ©er 70 000 logements par an pendant dix ans en Ile-de-France, en est la preuve. â–
39%
des Français considèrent encore l'immobilier comme le placement le plus sûr, malgré les dernières mesures gouvernementales. Ils sont 29% à plébisciter les livrets et comptes d'épargne, et 19% l'assurance-vie (contre 4% les placements boursiers...). Une preuve du profond attachement de nos compatriotes à la pierre, au-delà du simple aspect financier. Source : Etude réalisée par IPSOS pour ORPI, communiqué de presse d'ORPI, 20/09/2011.
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°1 - septembre 2011 - page 03
L'Ile-de-France dans le monde : penser global
Quelle vision métropolitaine pour demain ? L'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) Ile-de-France a 50 ans. Créé par les pouvoirs publics (Etat et Conseil régional en particulier) comme une agence d'études, l'IAU propose à l'occasion de cet anniversaire un numéro spécial de ses Cahiers, consacré aux futurs possibles de la métropole dans 50 ans. Une démarche prospective délicate, résumée en ces termes par son directeur général, François Dugeny : "Dans un monde en mutation accélérée où le temps long du territoire percute en permanence le temps court des décisions politiques, [...] quid des cinquante années à venir, celles des ados d’aujourd’hui ? Comment imaginer ce qui est au-delà de la prévision, avec l’accélération du temps ? Quels enjeux ? Quelles visions des possibles ?" Bref, il s'agit ni plus ni moins que de "réfléchir à notre avenir pour construire une vision métropolitaine…" Organisée autour d'une cinquantaine de questions et de la contribution d'autant d'experts de divers horizons (sociologues, urbanistes, économistes, élus...), cette étude est particulièrement riche. Elle intéressera tous ceux qui estiment qu'une politique d'aménagement et d'urbanisme, donc d'infrastructures, d'entreprises et de logements, doit être conçue de manière globale et transverse, en intégrant l'ensemble des besoins économiques et sociaux de l'Ile-de-France. Car l'avenir ne se prévoit pas : il se prépare ou se contruit, et nécessite l'engagement de tous.
25%
Part des revenus des ménages consacrée au logement. Elle était de 10% il y a 20 ans. Source : Dominique Dujols (UHS)
Justement, on pourra regretter que la parole n'ait pas Ă©tĂ© davantage donnĂ©e aux professionnels de l'immobilier. Le logement n'est que l'une des 50 questions posĂ©es, et sous un angle volontairement angoissant ("Vers un « hiver 2054 » ?"). Entre un bailleur social (Union sociale de l’habitat) et un promoteur (Nexity), un agent immobilier aurait pu paraĂ®tre utile au dĂ©bat. Sa vision concrète, humaine et lucide des enjeux mĂ©riterait d'ĂŞtre davantage intĂ©grĂ©e. Une prochaine fois sans doute ? â–
Extraits
80 000
Nombre de logements vendus avec un dispositif Scellier en 2010. Il s'agit d'un réel apport d'offre locative, socialement utile. Source : François Bonnet (Nexity)
"Dans un contexte d’incertitudes, voire de crises rĂ©pĂ©tĂ©es, la position des territoires franciliens, comme celle des individus et des firmes qui les animent, s’effrite. L’Ile-de-France attire moins les jeunes qualifiĂ©s, sa population vieillit. La consolidation des acquis est privilĂ©giĂ©e Ă l’innovation et Ă la recherche de nouvelles synergies. La protection et la valorisation du patrimoine bâti (...) se limitent Ă la sanctuarisation des sites les plus exceptionnels..." (p.15) "L’exercice dĂ©mocratique est le plus difficile qui s’offre Ă nous. Bien plus que le chantier de la sobriĂ©tĂ© Ă©nergĂ©tique, de la construction d’infrastructures nouvelles, de la rĂ©novation des quartiers anciens ! C’est la clĂ© de voĂ»te parce que sans mobilisation de toute la sociĂ©tĂ© – les citoyens comme les entreprises – rien ne sera possible." (p. 29) "Il faut aussi rĂ©flĂ©chir Ă l’inflation des normes dans l’habitat, qui pèse sur les coĂ»ts. Devant la difficultĂ© d’un processus d’harmonisation lĂ©gislative, l’Europe utilise les normes comme substitut Ă la loi. Nous sommes en train de normaliser Ă outrance des biens qui ne sont ni circulants ni industriels." (p. 157) â–
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Source : Et Demain ? Les cahiers de l'IAU IdF n°158, juin 2011 (parution septembre 2011), 208 p., 18 €. Consultable sur internet (www.iau-idf.fr) ou en vente à l'IAU Ile-de-France, 15 rue Falguière, 75015 Paris.
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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Septembre 2011 - N°1 Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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