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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - octobre 2011 - N°2
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial Parlons vrai !
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
En cette période de fortes turbulences, où le désenchantement menace, où les grands projets ont du mal à fédérer les énergies et où le militantisme s'étiole, la Chambre de Paris Ile-de-France a montré qu'à partir du moment où l'on a des choses à dire, et que l'on met les formes pour le dire, on peut mobiliser. Le 5 octobre dernier, les travaux de notre assemblée générale et les 2 000 personnes présentes à la Nuit de l'immobilier ont attesté de notre force tranquille et constituent un grand motif de satisfaction. Quand on construit un événement pour des professionnels, les professionnels répondent présents ! Mais cette indéniable réussite nous engage. Autour de deux objectifs principaux : rester cette organisation dynamique mais surtout attentive aux chefs d'entreprise de la profession - petits ou grands ; porter haut leur discours, leurs attentes et leurs valeurs, et notamment militer pour une vraie politique publique du logement, en rupture avec la suspicion, le matraquage et le "stop and go fiscal" actuels - en provenance de l'Etat ou des collectivités locales. Il est temps en effet de tenir un langage de vérité. La situation du logement en France, et tout particulièrement en Ile-de-France, n'est plus tenable. Et le vrai problème, c'est la pénurie. Il se construit 3 logements pour 1 000 habitants dans notre région - contre le double en province. 35 à 45 000 logements nouveaux y sont mis sur le marché chaque année - quand les besoins sont estimés au double. L'effort à entreprendre est colossal, et seul un véritable "militantisme de patrons" sera à même de stimuler les énergies, faire bouger les lignes, permettre aux programmes nécessaires de sortir de terre. Comme le souligne cette lettre mensuelle, l'agent immobilier est au coeur de la Cité. Il n'est pas qu'un acteur économique de premier plan : il crée aussi du lien social et s'inscrit dans des projets stratégiques, structurants à 15 ou 20 ans. A nous de le faire savoir. A nous de nous faire entendre ! ■Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Les professionnels de l'immobilier francilien (FNAIM, FFB et FPI) ont des propositions de réformes immédiates et pragmatiques à faire valoir pour atteindre l'objectif de 70 000 nouveaux logements par an fixé dans le cadre du Grand Paris. Elles ont été rappelées avec force lors de la table ronde organisée dans le cadre de la Nuit de l'immobilier : 1. Mobiliser les leviers fiscaux pour libérer des terrains constructibles (par exemple en taxant les plus-values en cas de rétention foncière), 2. Assouplir les procédures d'aménagement des ZAC, 3. Renforcer et imposer des densités de construction, 4. Produire davantage de logements compatibles avec les revenus des ménages, 5. Faciliter les constructions dans les zones inondables (sous certaines conditions et la responsabilité des acteurs concernés). ■Sources : SeLoger.com et mon-immeuble.com
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°2 - octobre 2011 - page 01
â– A consommateur plus exigeant,
professionnel plus responsable !
2,2 milliards d'euros. C’est la somme que l’Etat espère récupérer de la refonte de la taxe sur les plus-values immobilières. Un calcul illusoire si cette mesure devait bloquer les transactions… Source : La Tribune du 7/10/2011.
Tous les observateurs honnêtes l'ont relevé : c'est l'organisation des professionnels de l'immobilier en France, leurs compétences et leur sens des responsabilités (aidé en cela par les agents bancaires), qui ont évité une crise telle que survenue aux EtatsUnis, en Irlande ou encore en Espagne. Finalement, le marché est difficile, mais il tient. Ce serait cependant une erreur de croire la situation acquise. Le consommateur se montre de plus en plus exigeant. La démarche de progrès doit être constante. C'est le sens des propositions adressées par la FNAIM et l'UNIS aux pouvoirs publics. Elles prennent la forme d'un Livre blanc, militent pour la création d'un Conseil supérieur des professions immobilières et s'organisent autour de 5 axes prioritaires : renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles, création d'un code de déontologie, organisation de solutions alternatives à la voie judiciaire et respect des règles professionnelles. L'enjeu est clair : mettre au même diapason tous les professionnels en France, dans un contexte d'internationalisation de la profession. Et il y a urgence : nos confrères anglo-saxons ont engagé les grandes manoeuvres à Expo Real début octobre pour tenter d'imposer leurs propres normes... ■Sources : Communiqué de presse "La FNAIM et l’UNIS présentent leurs propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier", 13/09/2011 ; "Le RICS lance des standards mondiaux pour les agents", BusinessImmo, 5/10/2011.
■"Augmentation du coût du logement" ?
Savoir de quoi l'on parle... La double situation de crise et de période pré-électorale se prête à l'expression de bon nombre de contre-vérités sur le marché de l'immobilier en général et le coût du logement en particulier. Le logement est cher pour les ménages, certes, mais l'augmentation des prix de vente est liée à la situation de pénurie et en aucun cas à un phénomène spéculatif. Selon la Direction du Trésor de Bercy, 80 % des avoirs immobiliers (6 000 milliards d'euros en 2009) concernent la résidence principale : or on ne spécule pas avec sa résidence principale ! Et pour ce qui concerne l'investissement locatif, il convient de rappeler que son rendement net moyen (2 %) est inférieur à celui du seul Livret A (2,25 % net d'impôt) ! Le coût du logement neuf est principalement obéré par celui du foncier (cf. rubrique "Bon à savoir" ci-contre).
"Nous venons de mettre en place un simulateur pour calculer l’impôt à payer sur les plus-values à compter de février 2012. Nous avons enregistré plus de 1 000 simulations lors de la première journée." Guillaume Theilhard de Chardin, Directeur d'Explorimmo Source : Le Figaro magazine du 24/09/2011.
Reste la question des loyers. Ils sont également élevés - tout particulièrement en zone dense urbaine. Mais toutes les études convergent : la hausse des loyers est en fait inférieure à l'inflation, l'indice IRL s'établissant par exemple pour 2010 à 1,8 % (0,9 % en province) contre 2 % d'inflation réelle. Mais si le coût du loyer proprement dit augmente peu au regard de l'inflation, l'explosion des charges contribue au renchérissement du logement locatif. En cause ? Les taxes, le coût de l'énergie (gaz et électricité), les charges d'entretien (ascenseurs, concierges...) et les travaux liés à l'application de nouvelles normes type BBC. Les hausses de loyer les plus importantes s'observent au moment du renouvellement de bail (relocation), et donc de la mise à niveau du prix du marché (forcément élevé compte tenu de la pénurie). Faudrait-il encadrer cette hausse des loyers comme le suggèrent certains élus et responsables politiques ? Mais c'est déjà le cas avec le plafonnement imposé à Paris et en Petite Couronne sur saisine par le locataire de la commission départementale de conciliation ! Et le blocage des loyers a des effets pervers, comme l'illustre la loi de 1948, qui ne permet pas aux propriétaires d'entretenir et de mettre aux normes les appartements, donc de maintenir la qualité du parc. L'encadrement des loyers contribue ainsi à une offre extrêmement dégradée, à rebours des exigences du Grenelle de l'environnement. Ou comment se tirer une balle dans le pied... Il serait temps d'être responsable et d'éviter les effets d'annonce aux effets psychologiques désastreux pour le consommateur, qu'il soit locataire ou propriétaire ! ■Sources : "Logement : le chantier de la République", par la FPI d'Ile-de-France, octobre 2011 ; étude Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010 sur www.mon-immeuble.com ; Observatoire des charges de copropriété de la FNAIM Paris Ile-de-France ; Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP - www.observatoire-des-loyers.fr) et Observatoire Clameur (www.clameur.fr).
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L'agent immobilier au cœur de la Cité ■Bon à savoir La décomposition du prix du logement. Comment se forme le prix de vente d'un logement collectif neuf en Ile-de-France ? La Fédération des Professionnels de l'Immobiliers (FPI) a mené l'enquête. Pour la 1ere couronne, il se compose à 27 % des coûts de construction (1 596 €/m2), à 19 % des honoraires techniques, assurances, frais financiers et publicité, à 17 % de taxes, à 7 % de la marge et surtout à 30 % du coût du terrain (1 814 €/m2, contre 570 € dans une grande ville de province, où ce poste ne représente que 15 % du coût total de l'opération). Moralité : pour faire réellement baisser le prix du logement neuf en Ile-de-France, il faut faire baisser le prix du foncier ! Source : "Logement : le chantier de la République", par la FPI d'Ile-de-France, octobre 2011, p. 25.
Le Grand Paris de la culture. On l'oublie trop souvent, mais le Grand Paris est aussi un projet culturel. Pourquoi ? Pour valoriser les nombreux lieux et diverses manifestations qui attirent déjà 30 millions de touristes chaque année, et créer de nouveaux équipements fédérateurs (Maison de l'Histoire de France, Philharmonie de Paris...). Mais surtout parce que "la culture façonne le bien-être collectif, le cadre de vie, la cohésion sociale" : au coeur de "l'économie de l'immatériel", elle contribue également à donner une unité à un territoire. Un enjeu réellement citoyen. Source : Discours du Président de la République, Cité de l'Architecture et du Patrimoine, 10/10/2011.
■Ils ont dit... "L’immobilier [ne doit pas devenir] une victime expiatoire du désendettement. Les pouvoirs publics doivent veiller à ne pas amplifier, ou pire, accélérer, le recul attendu de l’activité par un train groupé de mesures négatives, qu’il s’agisse du secteur privé ou du secteur HLM." Didier Ridoret, Président de la FFB in BATIACTU du 04/10/2011 •
• "Il faut que les élus s’emparent de ce thème [le Grand Paris, NDLR]. Je suis stupéfait de voir que dans la campagne présidentielle personne ne reprend ces enjeux. [C’est] un vrai problème urbain. Où construire ? A quel rythme ? Comment désenclaver les quartiers ? Où intégrer les universités ? Il faut mettre en œuvre ce cadre stratégique par une sorte de guide Grand Paris, avec des critères qui devraient être respectés par tous les projets. Au lieu de ça, nous avons aujourd’hui une ville figée dans ses règlements, où on ne peut toujours rien faire, qui oblige à construire toujours plus loin." Jean Nouvel,
Reportage sur "Les nouvelles villes en vogue" (Bakou, Phnom Penh, Rotterdam, Portland, Rabat) : "Londres, New York, Barcelone ? Vues et revues ! A l’ombre des capitales mondiales du cool, d’autres, moins connues, lorgnent sur les codes occidentaux ou, au contraire, inventent un art de vivre bien à elles". Source : Le Point du 6/10/2011.
architecte et urbaniste, entretien au Parisien du 10/10/2011
â– Des hommes et des actes Les deux journĂ©es de formation obligatoires Ă la Chambre, instaurĂ©es il y a dix ans, c’est lui ! L’Observatoire des charges de copropriĂ©tĂ©, crĂ©Ă© il y a deux ans, c’est encore lui ! Claude Chetrit est un homme enthousiaste qui pratique plus que le "dĂ©citemps", cette formule inventĂ©e par Yvon Gattaz, l'ancien prĂ©sident du CNPF, pour dĂ©signer le 10e de temps que tout entrepreneur consacre Ă la collectivitĂ©. Depuis six ans, il a pris la responsabilitĂ© de la commission Administration de biens / Syndic de copropriĂ©tĂ©. Il anime les confĂ©rences du Salon de la copropriĂ©tĂ© avec une quinzaine de confrères. A n'en pas douter, Claude Chetrit est un homme qui a des visions pour l'avenir de nos professions qu'il sait mettre en pratique au quotidien. Nul n’aurait imaginĂ© qu’un jour, cet homme basculerait dans l’exercice des chiffres. Et pourtant, depuis sa nomination au Conseil d’Administration de la Caisse de Garantie de l’Immobilier, il exerce ses nouveaux talents : audit des comptes des cabinets, conseil auprès des sociĂ©taires, promotion des produits d’assurances et dĂ©livrance de la garantie financière et de la responsabilitĂ© civile professionnelle. Chacun peut tĂ©moigner qu’il n’en manque jamais. L’annĂ©e 2012 a besoin d’hommes et de femmes de son envergure, au service de ses confrères au sein de la Chambre. â–
48,4% C’est la proportion de ménages franciliens locataires. Ils se répartissent assez équitablement entre le parc privé (24,2 %) et le secteur HLM (22,2 %). Sans surprise, le taux de location le plus élevé en HLM est en Seine-Saint-Denis (un tiers) et dans le parc privé à Paris (38,6 %). Source : Note INSEE Ile-de-France "A la page" n°373, octobre 2011 (à partir des données du recensement de la population 2006).
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L'Ile-de-France dans le monde : penser global
Les métropoles mondiales dans la "guerre économique" Devenues des actrices majeures au sein d’un monde "globalisé", les grandes villes se livrent une compétition d'autant plus acharnée qu'elle est souvent masquée. Tous les fronts sont concernés à la fois : dynamique et puissance économiques, innovation technologique, rayonnement culturel, marketing territorial et bien sûr transformations urbaines, avec le double effet de rénovation et/ou de verticalisation des centres qui s'observe partout. Le dernier ouvrage publié dans la collection Documentation photographique de la Documentation française est particulièrement riche, proposant "une réflexion originale et féconde pour comprendre les ancrages territoriaux et urbains de la mondialisation en cours". Ecrit par des universitaires (Anne Bretagnolle, Renaud Le Goix et Céline Vacchiani-Marcuzzo) mais à vocation pédagogique, donc très accessible, cette publication est richement illustrée et contient de nombreuses cartes et graphiques. Elle permet ainsi aux lecteurs franciliens de mieux s'approprier les enjeux d'un projet tel que le Grand Paris, qui s'inscrit dans un contexte de véritable "guerre économique" dont les grandes métropoles sont à la fois actrices et enjeux.
2%
C'est la surface de la planète occupée par les villes. Elle concentrent cependant 80 % des émissions de CO2 et consomment 75 % de l'énergie mondiale. Source : Grégoire Allix, "Les atouts des villes dans la lutte contre la pollution" in Le Monde du 5/04/2009, cité p. 31.
Les impacts de la mondialisation sur les habitants et les quartiers de centres urbains ne sont pas oubliĂ©s : l'accroissement des inĂ©galitĂ©s urbaines, la transformation parfois brutale des centres-villes, l'augmentation des prix de l’immobilier (plus importante d’ailleurs Ă l’étranger qu’en France), les surenchères foncières enfin dessinent des villes traversĂ©es par de fortes tensions sociales, oĂą le politique doit pleinement jouer son rĂ´le de rĂ©gulateur mais aussi - et surtout - de stratège. Trois constats-clĂ©s se dĂ©gagent de cette Ă©tude : les mĂ©tropoles jouent un rĂ´le grandissant dans un monde global ; elles cherchent Ă s’affirmer davantage sur la scène internationales, si nĂ©cessaire au dĂ©triment des autres acteurs publics - et notamment les Etats ; elles deviennent des "sujets" de la mondialisation, dont elles tentent de tirer profit, c'est-Ă -dire de bĂ©nĂ©ficier de ses flux tout en Ă©vitant d'en subir les consĂ©quences les plus nĂ©fastes. Et ce dernier point n'est pas le moindre des dĂ©fis ! â–
Extraits
4e
C'est le rang de Paris parmi les 10 villes les plus chères pour la location de bureaux en 2009. La capitale française se place derrière Tokyo, Londres et Moscou, et devant Lagos, Dubaï, Abu Dhabi... Source : Newmark Knight Frank, Global Real EState Markets, Annual Review and outlook 2010, cité p. 51.
"Comment se vendre sur le marché mondial ? Les métropoles adoptent des stratégies de communication pour développer leur attractivité mondiale, notamment quand elles sont très spécialisées. [...] Le 'city marketing' fait appel à des cabinets de consultants internationaux et s'appuie souvent sur des partenariats public-privé, relayés dans les grandes villes par des agences de promotion, comme pour DubaïTourism. Les discours convergent : on met en avant le patrimoine de la ville, les aménités du site, la qualité de sa gouvernance (propreté et sécurité). Ils sont assortis d'icônes ou de slogans simples et faciles ('city branding')." (p. 48) "Vers une disjonction sociale. L'augmentation des prix immobiliers, des écarts entre les plus riches et les plus pauvres, des logiques d'entre-soi produites par les effets induits de la mondialisation contribuent à accentuer les logiques de ségrégation préexistantes. [Avec] la disjonction croissante de deux classes : les 'symbolic analysts', dont le métier est d'analyser et manipuler les symboles (consultants, cadres, avocats, chercheurs, etc.), et les employés des secteurs des services banals et de production de biens de consommation..." (p. 12)
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Source : Métropoles et mondialisation, La documentation française, coll. "Documentation photographique", n°8082, juillet-août 2011, 64 p., 11 €.
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