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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - juin 2012 - N°10

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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial

Pénurie de l'offre immobilière : après les élections, le temps de l'action !

Les élections passent, la crise demeure. Et s'amplifie. Le nombre de logements construits en Ile-de-France reste très inférieur aux besoins identifiés par les professionnels. Selon Les Echos du 14 juin dernier, 40 000 logements neufs (dont 20 500 logements locatifs sociaux) ont été mis en chantier en 2011, pour un objectif de 70 000 fixés par le Grand Paris, et alors que la population de l'Ile-de-France s'accroît de 50 000 habitants chaque année. Le même jour, le magazine Challenges estimait à un demi-million le nombre de personnes ayant renoncé à leur projet d'achat immobilier en un an. En cause ? Non pas les prix, mais la situation économique globale : 56 % des acheteurs potentiels craignent une dégradation rapide de leur niveau de vie...

L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité.

Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite.

Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

Il y a donc urgence à passer à l'action pour créer des logements, notamment en Ile-de-France. Derrière les alternances, changements et aléas politiques, les décideurs peuvent s'appuyer sur une force : les professionnels. Pour les politiques, c'est un avantage immense d'avoir pour partenaires des corps intermédiaires, des syndicats actifs et responsables au sein de la société. L'année dernière, les trois grands acteurs majeurs de l'immobilier - FPI, FFB et FNAIM - se sont réunis pour présenter leurs 14 propositions en faveur du logement dans le Grand Paris. Elles restent plus que jamais d'actualité. Une équipe politique avisée, qu'elle soit de droite ou de gauche, doit savoir mobiliser ce socle d'expertise, de compétences et de savoir construit par les professionnels, au plus près des réalités du terrain, pour trouver les solutioons en matière de logement pour permettre aux Franciliens de se loger.

Deux problèmes sont à résoudre en priorité : le coût du foncier et la multiplicité des acteurs et intervenants. Ces deux questions sont liées. Mais il existe une solution. Elle passe par le renforcement de la gouvernance du Grand Paris, et du poids des professionnels de l'immobilier au sein de cette gouvernance.

Comment ? En fusionnant l'établissement public foncier Ile-de-France (EPFIF) avec ceux des Yvelines, des Hauts-de-Seine et du Val-d'Oise. En mettant en commun les compétences et surtout les moyens d'action de ces différents organismes publics, on pourra agir sur le prix des terrains et donc faire réellement baisser le coût du foncier. Mais ce regroupement n'aura de sens que si, au sommet, la gouvernance du Grand Paris est elle-même renforcée. Cela nécessite d'affermir les pouvoirs et compétences du Préfet de région, en coordination des besoins exprimés par les élus locaux. Mais aussi, parallèlement, de reconnaître le rôle des agents immobiliers, comme de tous les véritables acteurs économiques de terrain, notamment au sein du comité régional de l'habitat (CRH).

Ce comité, aujourd'hui purement consultatif, doit être expressément chargé du suivi de la mise en oeuvre des contrats de développement territorial (CDT). Surtout, ses avis doivent être contraignants et donc s'appliquer dès lors qu'ils sont adoptés à la majorité. Ces propositions sont audacieuses mais il faut réduire les fractures spatiales et sociales de notre région. Ensemble, nous le pouvons.  Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°10 - juin 2012 - page 01

■ L'efficacité des aides au logement en question

1 Md € C'est le montant des investissements que la SNCF s'engage à effectuer pour améliorer son offre en région parisienne.

Au total, sur 2012-2016, la SNCF devrait consacrer 7 Mds d'euros à l'exploitation du Transilien et 2,6 Mds aux investissements.

Les Franciliens représentent 70 % des clients de la SNCF. Source : Les Echos, 04-05/05/2012.

Élément fondamental pour l’insertion des familles dans la société, le logement est à la fois "un support identitaire et un marqueur social. Mais il répond surtout à des fonctions essentielles, voire vitales, dans la vie de chacun : c'est un abri contre le froid et les intempéries - chaque saison hivernale nous rappelle les difficultés de vivre sans domicile fixe - ; c'est un lieu de repos où on se ressource ; un espace de vie pour sa famille et un lieu de convivialité pour retrouver ses proches ; c'est aussi un élément indispensable de stabilité dans une société qui évolue en permanence." Ce rappel des fondamentaux émane du Haut conseil de la famille (HCF) qui, dans une note très fouillée, balaie tous les aspects de la question, vue du côté des familles : conditions de logement, poids de l'habitat dans leur budget, parc social, aides au logement, accession à la propriété... Une mine d'informations qui vaut également pour sa dernière partie, consacrée aux "solutions envisageables pour améliorer la situation de logement des familles".

Même si les pistes proposées sont souvent contestables, et méritent pour le moins débat, on retiendra la critique de l'efficacité des aides au logement. Allocation de logement familiale (ALF), allocation de logement sociale (ALS) et aide personnalisée au logement (APL) bénéficient à 6,1 millions de personnes en 2010. Un chiffre relativement stable sur 5 ans, pour un coût de 16 milliards d'euros par an, soit 0,83 % du PIB. A ce tarif, la collectivité est en droit d'attendre un minimum d'efficacité ! Le chantier est ouvert...  Le regard de la Chambre : Les complexités et le coût des aides au logement ne sont plus à démontrer. Un regroupement de celles-ci serait gage de visibilité - et donc de responsabilité !

Source : Familles et logement, note du Haut conseil de la famille, http://www.hcf-famille.fr, 200 p., 14/05/2012.

■ Développement durable : les grands ensembles

métropolitains peuvent-ils être "soutenables" ?

"Les métropoles sont d'autant plus gouvernables qu'il existe un pouvoir légitime de rang supérieur capable de faire des arbitrages."

Dominique Lorrain Sociologue, CNRS Source : Métropoles XXL en pays émergents, Dominique Lorrain (dir.), Les Presses de Science Po, 408 p., 26,50 €.

"Les transformations majeures de l’activité économique, en termes d’échelles, d’espaces et de contenus, sont à l’origine de nouvelles configurations spatiales", comme les "villes globales" et les "mégarégions", constate la sociologue et économiste néerlando-américaine Saskia Sassen. A l'origine du concept de ‘ville-mondiale’ (global cities), notamment exposé dans son livre The Global City (Princeton University Press, 2001), elle se penche dans une récente étude sur les conditions d'un meilleur ancrage territorial de ces nouvelles formes urbaines. Celles-ci sont "d’autant plus importantes à observer que les régions urbaines sont désormais reconnues comme des espaces stratégiques à même de se confronter à la question de la durabilité environnementale de même qu’à celle, connexe, de la relocalisation de la production au plus près de la demande."

Militant pour "une redistribution plus équitable des bénéfices de la croissance" des villes par un meilleur respect de leur biosphère ("les principales questions environnementales déterminent ce que nous produisons et comment nous le produisons"), Saskia Sassen affirme : "Relocaliser la production des besoins primaires est désormais une urgence - pourquoi importer de Chine ce qui pourrait être produit au sein même des mégarégions qui entourent les villes ?" Cette "urgence" passe notamment par une meilleure complémentarité des "diverses économies d’agglomération" à l'échelle d'une métropole : centres d'affaires, parcs scientifiques ou de bureaux, facilités de transports et de logement, centres de production manufacturière (aujourd'hui le plus souvent délocalisés à l'étranger), destinations touristiques, agriculture spécialisée... "L’idée principale ici est que la mégarégion est suffisamment grande et diversifiée pour pouvoir accueillir une palette bien plus variée d’économies d’agglomération et de contextes géographiques que ce n’est le cas aujourd’hui."

L'objectif ? "Penser l’autosuffisance sans l’exclusion, la stimulation sans la destruction, la globalisation sans l’annihilation de la diversité." Vaste programme !  Le regard de la Chambre : A force de modifier la fiscalité verte en France, les copropriétaires reculeront devant les travaux à réaliser pour valoriser leur patrimoine. Administrateur de l’Agence Parisienne du climat, la Chambre s’est fortement engagée dans cette politique d’économie d’énergie.

Source : "Mégarégions et villes globales. De nouvelles configurations spatiales pour l'intégration urbaine", par Saskia Sassen (traduit de l'anglais par Cristelle Terroni), laviedesidees.fr, 05/05/2012.

page 02 - La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°10 - juin 2012

L'agent immobilier au cœur de la Cité

■ Bon à savoir Grand Paris : une inévitable envolée des taxes transports ? Le financement du futur métro de rocade "Grand Paris Express" se traduit d'ores et déjà par des augmentations de taxes qui frappent durement les entreprises. Celle du versement transport commencera à s'appliquer au 1er juillet 2012, avec une majoration dans 288 communes de la grande couronne. Si ces financements sont évidemment nécessaires, aucune réflexion ne semble avoir été conduite quant à leur répartition.

Les entreprises participent en effet déjà à hauteur de 46 % des coûts de fonctionnement des transports en commun de la région, soit un versement de 3,1 milliards d'euros en 2011 au Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), contrôlé par le Conseil régional.

Cette part était de 31 % en 1983. Parallèlement, les usagers ne paient que 29 % des dépenses de fonctionnement. Cette situation, unique en Europe, indigne le MEDEF Ilede-France. Son Délégué général, Jérôme Dubus, par ailleurs conseiller de Paris, rappelle que la hausse du versement transport s'ajoute à l'augmentation des autres impôts : "En moyenne, depuis 2011, la taxe sur les locaux professionnels a augmenté de plus de 65 % et on atteint des records de 180 % dans les Yvelines (176 % dans le Val-d'Oise)." Et d'alerter : "C'est un mauvais coup porté à l'attractivité de l'Ile-de-France." Une évidence.

Source : Les Echos, 27/04/2012.

"Nous sommes juste au début de la baisse de production de logements en France".

C'est l'avertissement lancé par le PDG de Nexity, Alain Dinin. Il estime que d'ici fin juin, les réservations commerciales seront en baisse de -25 % à -30 % sur un an, et les mises en chantier de -10 % supplémentaires. Pourtant, les prix ne devraient pas baisser de plus de 3 à 4 %. "Où est passé l'argent ? Les collectivités locales en ont profité, on a été très malthusien sur les ventes de foncier et, surtout, sur les autorisations de construire, ce qui a fait monter les prix. Il y a dix ans, le terrain représentait en moyenne de 10 % à 12 % du prix de nos programmes, contre 30 % aujourd'hui. Par ailleurs, les coûts de construction ont augmenté, notamment du fait de l'inflation des normes." Le changement, c'est pour quand ?

Source : Les Echos, 31/05/2012.

"A Boulogne, les entreprises tiennent le haut du pavé. La 2e commune d'Ilede-France compte plus de 12 000 sièges sociaux, dont 4 entreprises côtées au CAC 40 (Vallourec, Carrefour, Michelin et, bien sûr, Renault)."

Source : Le Point, 31/05/2012.

■ Ils ont dit...

• Encadrement des loyers : un "réflexe idéologique" ? "L'idée même de blocage ou d'encadrement des prix demeure particulièrement étonnante. Pourquoi bloquer ou encadrer uniquement les loyers ? Le gouvernement pourrait tout aussi bien décider administrativement de bloquer les prix de la viande, des légumes, des fruits, du lait et de l'eau, mais aussi de l'automobile ou d'Internet. Une hypothèse qui encouragerait immédiatement les producteurs à cesser leurs activités, arrêter leurs investissements ou encore à diminuer la qualité de leurs produits. Ce serait exactement le même mécanisme qui se produirait en matière de logement."

Jean-François Lamour, président du groupe UMP à Paris, tribune au quotidien Les Echos, 25/05/2012.

• L'immobilier, générateur de ressources fiscales. "Les revenus des fonciers, les taxes pour la création de bureaux ou de commerces, les taxes de surdensité dans tel ou tel périmètre, la TVA, l'impôt sur les sociétés des entreprises du bâtiment et de l'équipement, les cotisations sociales pour tous les salariés, représentent en cumulé sur l'ensemble du territoire des milliards d'euros pour la Nation. Geler pendant des années tel ou tel programme urbanistique d'ampleur revient à différer d'autant de substantielles rentrées d'argent frais au détriment de tous."

Guillaume Poitrinal, PDG d'Unibail-Rodamco, Plus vite ! La France malade de son temps, Grasset, 05/2012

• Effet d'agglomération et insécurité. "L'agglomération parisienne a connu de profonds bouleversements urbains qui ont modifié l'environnement et les problématiques de sécurité.

Paris et les trois départements de la petite couronne concentrent aujourd'hui, sur seulement 6,5 % du territoire francilien, 60 % des emplois, 80 % des logements sociaux et 90 % des déplacements régionaux. Les délinquants profitent malheureusement eux aussi de l'amélioration des transports et de la continuité urbaine : en 2011, seulement 37,3 % des personnes mises en cause à Paris pour un crime ou un délit étaient originaires de la capitale."

1 à 3,5% C'est la rentabilité moyenne avant impôt d'un bien mis en location.

Elle varie bien sûr fortement selon les villes et les types de biens mais, "corrigés de la fiscalité, ces taux peuvent s'inscrire en négatif ou en tout cas se situer à des niveaux très bas." Le projet d'encadrement des loyers ne pourrait que faire fuir définitivement les investisseurs...

Source : François Gagnon, président d'Era Immobilier, in Valeurs actuelles du 07/06/2012.

Michel Gaudin, ancien Préfet de police de Paris (2007-12), Peur sur la ville ?, FNAIM Paris Ile-de-France, 03/2012.

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°10 - juin 2012 - page 03

L'Ile-de-France dans le monde : penser global

Métropoles mondiales, terreau de la criminalité ?

8à9 C'est, en milliards, le nombre d'être humains prévus sur terre en 2050.

Soit 50 % de plus qu'en 2000. Les deux tiers vivront en zone urbaine. Il sera "impossible" d'élever leur niveau de vie à celui qui est, aujourd'hui, celui des pays développés...

Source : Xavier Raufer, Les nouveaux dangers planétaires, CNRS-Biblis, 03/2012.

"Karachi, dont la presse nous parle comme d'une ville, au sens où Paris et Rome sont des villes, est en fait un immense bidonville, peut-être aussi grand - en tout cas bien plus peuplé - que la Belgique entière."

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Source : Xavier Raufer, ibid.

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Le phénomène d'urbanisation est ambivalent. Si la ville est un lieu de civilisation, la métropolisation du monde recèle des risques évidents. C'est ce que rappelle le géopolitologue François Thual, conseiller au Sénat. Dans le récent ouvrage Géostratégie du crime, il souligne que ce phénomène, qui s'accélère et n'est pas près de s'interrompre, conduit à la création d'"hyperfoyers démographiques d'anomie". Or, l'anomie est, selon le sociologue Emile Durkheim, l'état dans lequel des segments de la société perdent leurs repères et leurs valeurs. Ces "poches urbaines d'anomie" constituent "le plus beau terreau du crime" (cf. extrait ci-dessous). Le coauteur de ce livre, le commissaire de police Jean-François Gayraud, explique : "Cette révolution urbaine a des conséquences sur les équilibres sociaux et donc l'intensité et la nature des phénomènes criminels.

L'urbanisation et la criminalité entretiennent des liens étroits. L'urbanisation croissante soulève trois questions connues de la criminologie et de la psychologie sociale expliquant la plus forte criminalité en ville qu'à la campagne : la densité/concentration, l'afflux de personnes déplacées (immigration) et l'anonymat." S'y ajoute la difficulté pour les forces de l'ordre "de situer et d'identifier des individus ou des groupes dans des espaces immenses et chaotiques parfois, comprenant 10, 20 ou 30 millions d'habitants."

Si les "mégalopoles anarchiques" (Xavier Raufer) se concentrent surtout dans les pays du Sud, les grandes villes du Nord peuvent également constituer des poudrières, comme en attestent les émeutes urbaines de Los Angeles en 1992 (54 morts, 2 383 blessés, 66 M€ de dégâts) ou, plus près de nous, de l'Ile-de-France (2005) et de Londres (2011).

Conclusion des auteurs : "Les États et les autorités municipales vont être confrontées à des questions inédites en matière d'ordre public. Y réfléchit-on assez quand on pense la fameuse ‘ville du futur’ ?"  Le regard de la Chambre : Consciente de cet enjeu essentiel, la FNAIM Paris Ile-de-France vient de consacrer un ouvrage à la sécurité du Grand Paris. Une lecture qui s'impose !

Pour aller plus loin : Géostratégie du crime, par Jean-François Gayraud et François Thual, Odile Jacob, 266 p., 22,90 € ; Les nouveaux dangers planétaires, par Xavier Raufer, CNRS-Biblis, 256 p., 10,15 € ; Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité, FNAIM Paris Ile-de-France, 108 p., 18 €.

Extraits "La métropolisation est le fruit non d'une volonté des hommes mais de l'explosion démographique, due aux progrès de l'hygiène et de la médecine. En quête d'un avenir meilleur, les hommes se concentrent dans les villes, comme aimantés par des mégapoles censées leur apporter une plus grande sécurité de vie. Nous voyons ainsi se développer sur la planète, au Nord comme au Sud, des poches urbaines d'anomie qui constituent le plus beau terreau du crime."

(François Thual, Géostratégie du crime, op. cit.)

"L'homme urbain disparaît du regard de son voisin, s'anonymise ; il passe sous le radar du contrôle social qui jusque-là était assuré par la famille, le clan ou le village. Il devient un anonyme. Cet homme urbain déconnecté des liens traditionnels est plus vulnérable aux tentations et aux prédations criminelles." (Jean-François Gayraud, ibid.)

"Contrairement à une idée reçue, la qualité de l'architecture et le type d'habitat ne semblent pas en soi des facteurs déterminants pour expliquer les évolutions criminelles. On incrimine souvent les sinistres barres d'immeubles ; pourtant les gangs de rue aux États-Unis, en particulier en Californie, se sont le plus souvent développés dans des banlieues pavillonnaires ou composées de petits immeubles plutôt agréables." (idem) 

La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

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