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www.fnaim-idf.com

immobilières

IS CH AM AR BRE RP ILIE FNAIM DE L'IMMOB

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Chambre Paris Ile-de-France

n°119

: u a e v Nou

n o i s i v é l la Té ière l i b o m Im aris P d n a r du G

AIM de la FN e-france.

-d Paris Ile

septembre

2011

Retrouvez nos

5 émissions TV...

RÉFORME DE NOS PROFESSIONS : Interview de René PALLINCOURT, Président de la FNAIM

Numéro 119 - Septembre 2011

02 / EDITORIAL

Communication

SOMMAIRE

Maison de lʼimmobilier

04 / COMMUNICATION

- Les Rencontres de la Chambre du 23/06/11 : Google au service des professionnels P. 04 - Présentation de la soirée par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre P. 06 - « Moteur de recherche et réseaux sociaux » P. 08 - La Télévision Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ile-de-France P. 10 - Bienvenue à nos nouveaux partenaires P. 11

12 / RÉFORMES

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27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28

Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies Rédacteur en chef : Michel Terrioux Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction Comité de lecture : Michel Terrioux, Emile Béasse, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier

21 / CONJONCTURE

Conjoncture

Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com

- Chiffres clés - Le MEDEF Ile-de-France s’insurge contre une nouvelle ponction de l’Etat sur le 1% - Les prix immobiliers en France : une évolution singulière

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Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com Conception graphique / mise en page : SODIRP Photographe : Caroline Lespinasse Photos intérieures : © Fotolia Impression : Imprimeries Paton Liste des annonceurs : CGAIM - GERCOP - CRYPTO - CREDIT DU NORD CPI GLOBAL - GRDF - PROMOTELEC CLEAR BUS - COMEXPO BOUWFONDS MARIGNAN - NUMERICABLE - ARSEP Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262

Région Ile-de-France

Responsable de la publicité : Assiya Ameur Tél. : 01 58 36 01 92 Email : assiya@sodirp.com

P. 21 P. 23 P. 24

28 / RÉGION ILE-DE-FRANCE

Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97 Directeur de la publicité : Dominique Levy

- Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier par la FNAIM et l’UNIS P. 12 - Interview de René PALLINCOURT, Président de la FNAIM P. 16 - Les professionnels de l’immobilier, vecteurs de sécurité du marché P. 19

- Les réunions départementales de la Chambre - Les 50 ans de la Chambre de la Seineet-Marne - Discours de Daniel CANEPA, Préfet de la région Ile-de-France - Les enjeux de la valorisation foncière autour des pôles de transport - Focus sur le Grand Pari(s) du Logement : le temps de l’action

38 / ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR - Avis du CESR Ile-de-France - La formation professionnelle

P. 28 P. 29 P. 30 P. 32 P. 35

P. 38 P. 39

40 / INTERNATIONAL / EUROPE - Une plateforme européenne des professionnels de l’immobilier - Interview de Jérôme DAUCHEZ, Président de l’UNIS Ile-de-France

P. 40 P. 42

44 / JURIDIQUE

30

- « L’état du droit en matière immobilière : votre devoir de conseil » - Questions / Réponses

52 / A LIRE

P. 44 P. 48

EDITORIAL

par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

2

Dans quelle situation sommesnous ?

En 2008, les Etats ont évité une catastrophe financière au prix aujourd’hui d’une augmentation de la dette publique et d’une dégradation économique pour plusieurs années.

Ce constat peu original est partagé par tous les acteurs.

Une nouvelle ère d’incertitudes à haut risque est donc engagée.

Economistes et politiques y apportent visions diverses et solutions hypothétiques.

Mais la vérité et la clarté ne sont pas encore de mise. Pourtant, tous les secteurs de la société sont concernés.

Celui de l’immobilier n’y échappe pas.

Si le logement apparaît comme une valeur refuge, il n’est pas non plus sans risque.

Ce constat est également partagé par tous les acteurs.

Les prix du logement connaissent des hauts et des bas de cycle à l’étranger comme en France.

Et la déclaration récente de Monsieur Barack OBAMA sur les difficultés à deux ans de ce secteur d’activité, n’est pas encourageante.

La reprise de l’immobilier aux EtatsUnis est pourtant attendue par tous, comme le signal du redressement de ce pays.

Ce n’est donc pas pour demain avec ses conséquences pour tous.

En France qu’en est-il ?

Force est de constater que les politiques du logement depuis 30 ans

Editorial

ments que nous regroupons. ment à une réduction des dépenses Des outils concrets ont été renforpubliques et une recherche de rescés ou créés pour répondre à leurs sources supplémentaires. besoins professionnels : Exercice difficile pour nos gouver• Conseils juridiques. nants et les collectivités locales sans • Salons professionnels. une mobilisation forte des entre• Formation. prises seules créatrices de richesses • Observatoires des prix et des et donc de recettes fiscales. charges de copropriété.

Dans notre secteur d’activités qui • Plateforme d’échanges à l’intertouche tous les français, nous national - Proxio. sommes convaincus qu’une ré• Boutique des partenaires de la forme de nos professions est indisChambre. pensable.

• Partenariats avec la Mairie de Le 13 septembre dernier, René Paris, la Préfecture de Police et la PALLINCOURT, Président de la CCI de Paris.

FNAIM, l’a affirmé avec fermeté avec Serge IVARS, Président de D’autres seront créés l’UNIS. pour 2012 notamCes propositions de réforme pour sortir de Aujourd’hui ment un département fusion/ acquisition. la loi obsolète de 1970 visent à replacer Mais les outils ne suffile consommateur au sent pas. cœur de nos métiers.

Une organisation prode logements fessionnelle comme En résumé « à une entreprise c’est consommateur plus aussi une marque, exigeant, professionnel dans notre pays. c’est-à-dire des saplus responsable ». voir-faire et des Espérons que les élus faire-savoir compétitifs. politiques se mobiliseront avec force Nous avons donc créé la Télévision pour soutenir une proposition de loi Immobilière du Grand Paris de la reprenant un tel projet qui n’a pas en Chambre FNAIM Paris-Ile-deoutre d’incidence fiscale.

France qui diffuse depuis septembre, 5 émissions hebdomadaires Il en va de l’intérêt général de ce pour les consommateurs à la resecteur d’activités qui devrait être cherche de conseils immobiliers sur pour les échéances à venir la preYouTube, Dailymotion et Facebook. mière priorité de notre pays.

De plus, un partenariat original avec Google a été signé le 7 juillet 2011 La situation est identique en Ile-depour développer le référencement France. Si effectivement Paris n’est de nos agences car la visibilité sur le pas la France, notre pays doit rennet est aussi un objectif essentiel forcer sa capitale pour être attracpour créer la confiance indispensative dans la compétitivité des ble au développement de nos actimégapoles. vités.

A cet effet, j’ai engagé depuis près C’est l’un des messages que j’ai de 2 ans avec les membres du voulu faire passer au cours de notre Conseil d’Administration, un redéNuit de l’Immobilier le 5 octobre ploiement de nos activités au ser2011 au Théâtre du Châtelet auprès vice des 1800 transactionnaires, de nos conférenciers politiques et administrateurs de biens et syndics de nos adhérents. ◆ de copropriété sur les 8 départe-

❝

500 000 à 1 million manquent

❞

n’ont pas atteint leurs objectifs, c’est-à dire loger les français dans des conditions décentes.

Aujourd’hui 500 000 à 1 million de logements manquent dans notre pays.

L’ambition affichée du Grand Paris, c’est-à-dire construire 70 000 logements par an pendant 10 ans, n’est donc pas suffisante, d’autant que les krachs boursiers de cet été et le ralentissement de la croissance mondiale conduisent nécessaire-

3

COMMUNICATION

Les Rencontres de la Chambre du 23 juin 2011 : Google au service des professionnels

G

oogle a bâti sa présence autour de plateformes, la première étant la recherche avec un outil simple qui permet d’explorer facilement la complexité et l’abondance d’informations sur Internet.

Au rythme d’environ 4 milliards de requêtes par jour dans le monde…

Google se positionne comme l’acteur incontournable de la recherche sur Internet.

Au-delà de la recherche, la deuxième plateforme majeure est YouTube, site Internet de vidéos qui appliqué à l’immobilier permet, entre autre, la visite d’un bien à distance.

Le mobile a créé une mutation des 4

usages. Google a dédié une autre plateforme à l’Internet mobile qui, en 2011, a enregistré plus de 200% d’augmentation des requêtes depuis un smartphone.

Quelques données chiffrées montrent l’intérêt porté par les français au web : • 41 millions des français sont internautes soit 74% des 11ans et +.

• 92 % des internautes français se connectent tous les jours (61% moyenne mondiale).

• 30 % des internautes ont plus de 50 ans et l’utilisation s’accélère chez les seniors.

• 72% des internautes français ont déjà acheté en ligne, soit +17% entre 2009 et 2010.

La recherche en ligne a complètement changé les comportements face à l’accès à l’information et la consommation et les requêtes sur Google, en France, dans la plupart des principaux secteurs d’activités ont évolué de près de 40% en 2 ans.

En ce qui concerne le secteur de l’immobilier, Internet est au coeur du processus de recherche : • 80% des internautes français utilisent Internet comme première source pour chercher un bien immobilier.

• en janvier 2011, les sites immobiliers ont attiré 13 millions de visiteurs uniques soit 31% des internautes.

Communication

La page de résultats des recherches offre un espace privilégié de communication pour les entreprises et l’affichage immédiat du produit recherché par l’internaute n’est pas le fruit du hasard mais le résultat d’un référencement pertinent, réfléchi et adapté aux différents types d’offres.

En conclusion, le challenge Internet est réel pour les professionnels de l’immobilier et Google propose une solution d’accompagnement pour optimiser l’utilisation de ce vecteur extrêmement puissant de communication qui peut leur permettre de gagner des parts de marchés. ◆ • l’immobilier rassemble près d’1,8 millions de visiteurs uniques presque un doublement par rapport à janvier 2009.

• en juin 2010, 9% des visiteurs de sites immobiliers avaient l’intention d’acheter un bien dans les six mois.

Internet est devenu un canal majeur pour les recherches immobilières et permet aux professionnels d’être présents à « l’instant clé »,

c’est-à-dire au moment de la connexion entre l’internaute qui cherche et l’intermédiaire qui peut lui apporter la solution.

De gauche à droite : Alain PARRINELLO, Directeur service informatique FNAIM , Frédéric ABRARD, Manager DCS France et Vincent DESTRUHAUT, Président Adjoint FNAIM.

5

COMMUNICATION

Présentation de la soirée par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre « Je voudrais que vous compreniez ce soir, combien notre partenariat avec Google est capital : capital dans notre combat contre le marché du PAP, capital dans le combat pour rentabiliser au mieux nos entreprises en reprenant la main sur nos données. Les outils que Google nous présente, le partenariat que nous lançons avec eux ce soir, sont stratégiques.

Au cœur du Grand Paris, notre Chambre avec ses 1800 adhérents dont la moitié à Paris et l’autre en 1ère et 2ème couronnes, ce sont plus de 30% des cartes professionnelles délivrées par les Préfectures.

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La Chambre de Paris, c’est la fille aînée de la Fédération Nationale de l’immobilier.

La Chambre de Paris en 2009, c’était déjà plus de 520 millions d’euros de chiffres d’affaires.

salons professionnels, chaîne de TV numérique…Il nous manquait un grand, un incontournable partenaire dans le monde du Web.

Nous avons choisi Google car nous voulons, car nous devons Au-delà des chiffres, ce sont 10 000 collaborateurs sur l’Ile-de- gagner !

France et leur famille qui adhèrent à notre système de valeur fait d’éthique et de sérieux. Ce sont surtout des professionnels dont les métiers évoluent sans cesse sous la pression des consommateurs et l’arrivée de technologies sans cesse plus innovantes.

Nous bénéficions dans le cadre de notre Chambre, la 1ère en Europe en matière d’immobilier, de tous les accompagnements nécessaires au développement de nos entreprises, conseils juridiques, formations, plateforme internationale, inter-cabinet,

Nous souhaitons reprendre la main sur notre cœur de business, nous voulons approcher directement nos clients et récupérer ainsi des marges que, trop souvent, nous avons laissées à des gourous de l’informatique ou à des sites marchands ». ◆

COMMUNICATION / INTERVIEW

« Moteur de recherche et Alain PARRINELLO Directeur du Service Informatique de la FNAIM

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Suite aux rencontres de la chambre FNAIM PARIS Ile-de-France du 23 juin consacrées aux technologies de référencement et du numérique, Monsieur PARRINELLO en tant que Directeur du Service Informatique FNAIM et intervenant, comment définiriez-vous le rôle que doit jouer l’agence immobilière dans ces nouveaux enjeux que sont les moteurs de recherche, et les réseaux sociaux ?

Afin de pouvoir présenter le rôle de l’agence immobilière au sein des moteurs de recherche et des réseaux sociaux, il convient de rappeler l’impact qu’ils ont sur nous, les consommateurs. Pour les moteurs de recherche avec 5 milliards de recherches mensuelles et 40 millions de visiteurs uniques en France par mois, on peut parler du premier vecteur de communication. Les chiffres concernant les recherches immobilières ne font que confirmer l’attrait des consommateurs pour ces offres : 1 internaute sur 3 effectue au moins une requête immobilière par mois. En janvier 2011, les sites immobiliers ont attiré 13 millions de visiteurs uniques soit 31 % des internautes.

Concernant les réseaux sociaux, on peut observer l’accroissement du nombre de visiteurs uniques mensuels (FACEBOOK : 12 millions, LinkedIn : 2 millions, arrivée de GOOGLE +). On peut regretter que la présence de consommateurs sur ces réseaux ne retrouve pas son équivalent dans l’offre immobilière.

L’agence immobilière devra se positionner sur ces vecteurs de communication afin de pouvoir répondre à une forte demande de la part des consommateurs et intégrer l’expertise des agents immobiliers au sein de ceux-ci. Elle doit créer l’attrait commercial au cœur de ces plateformes « récréatives ».

Comment se traduirait une évolution des agences immobilières sur les NTIC et en quoi cette évolution pourrait-elle rapprocher l’agence immobilière du consommateur ?

Aujourd’hui, la présence des agences sur les moteurs de recherche est en majorité due à l’utilisation de portails d’annonces.

Les moteurs de recherche proposent de plus en plus un accès à des offres de produits. Le consommateur souhaite avoir le plus rapidement possible accès à ses demandes.

Au-delà de plus de trois clics de navigation, on peut considérer ne plus répondre aux attentes de l’internaute.

Il s’agit, par l’utilisation des liens sponsorisés GOOGLE, de proposer l’accès le plus direct possible à une offre.

L’opportunité que représente GOOGLE avec le référencement sponsorisé est un réel avantage pour les agences immobilières. Il permet la promotion adaptée de ses produits en fonction des requêtes de l’internaute qui bénéficiera alors d’une réponse en relation directe avec sa demande.

Peut-on parler d’un « Instant clé » dans l’univers de l’Internet ?

A l’heure où les algorithmes de positionnement des résultats sur le plus grand moteur de recherche sont en cours de modification, on peut considérer qu’il va y avoir un changement majeur dans la gestion du référencement dit « naturel » et donc sur le positionnement de l’offre.

En considérant que le nombre de « Clics » ou contacts clients sur les annonces sponsorisées sont deux fois plus importants que sur les an-

nonces classées « naturellement », il y a une réelle opportunité à saisir pour les agences immobilières.

Les recherches liées à l’immobilier ont augmenté de 200% en quatre ans alors que le coût du clic a chuté de 35% sur les recherches sponsorisées. Le prix du contact est en baisse dû à la croissance de la demande. Ce qui atteste d’un attrait constant des consommateurs pour ces plateformes de communication.

Plus pragmatiquement, comment cela peut-il être apprécié au quotidien dans une agence ?

Des tests grandeur nature ont été menés au cœur de certaines agences immobilières.

Si nous prenons l’exemple de l’agence Landes Océan située dans les Landes du président Adjoint Fédéral de la FNAIM Vincent DESTRUHAUT, les résultats sont à la hauteur du défi.

Plusieurs liens GOOGLE sponsorisés ont été créés. « Maisons », « terrains », « appartements », « transaction-ventes », « locations vacances », autant d’annonces répondant précisément à une offre ou une prestation.

Les résultats parlent d’eux-mêmes.

Sur une période d’un mois pour des annonces de « maisons » : - Plus de 3 millions d’affichages GOOGLE, soit de la visibilité pour les acquéreurs et les mandants.

- 1500 clics, soit 1500 consommateurs qui se sont retrouvés directement sur l’annonce répondant à leur demande.

- Un coût de 0,36 ct pour le clic (le contact), sachant que l’affichage de l’annonce n’est pas payant.

De plus, on observe des mandants

Communication

réseaux sociaux » qui confient plus facilement des mandats exclusifs car directement accessibles par le moteur de recherche via des annonces détaillées. Il s’agit dès lors de pouvoir démontrer à celui-ci l’action concrète de l’agence immobilière, de lui restituer le nombre de visites sur la page correspondant à son bien, et bien entendu de rapprocher le consommateur comme le mandant de l’agence immobilière.

C’est donc une stratégie qui met directement en valeur les produits ?

En effet, il s’agit de répondre le plus précisément aux demandes des consommateurs, l’offre avant tout, les spécialités, les métiers.

Il ne s’agit plus d’avoir strictement un site Internet pour son agence quel que soit son niveau de qualité fonctionnelle ou graphique, mais il faut permettre l’accès direct à des pages dédiées aux offres et métiers via des annonces sponsorisées GOOGLE. Un changement de stratégie de communication est nécessaire afin de positionner les agences immobilières dans ce nouveau comportement consumériste (Cf étude du CREDOC « les 5 comportements clés du consommateur »).

L’agence place le bien au centre de sa communication, mettant l’efficacité technique de ce vecteur au service des consommateurs.

Nous comprenons cette stratégie Internet. Et la mobilité ? Les réseaux sociaux ?

Les mobiles avec une croissance de plus de 200% de recherches Internet représentent le nouveau marché de l’accès à l’information, on peut citer en exemple les 50%

d’utilisation de GOOGLE MAPS en mode mobile.

Tout ce qui est mis en œuvre sur les moteurs de recherche se retrouve automatiquement dans l’univers du mobile. Il existe même aujourd’hui la possibilité de paramétrer ses annonces sponsorisées qui, si elles sont visitées par un mobile, font apparaître un numéro de téléphone en lien automatique.

Les réseaux sociaux sont aussi présents dans ces réflexions. On peut désormais posséder sa propre chaîne YOUTUBE pour y diffuser ses annonces et vidéos. Il faut aussi être présent sur ce média, c’est pourquoi des solutions sont aussi proposées dans ce sens par la diffusion automatique des annonces en format vidéo sur YOUTUBE. Etre présent sur FACEBOOK, c’est posséder sa page entreprise pour valoriser son positionnement métier. C’est une zone d’expression à ne pas négliger car avec plus de 20 millions d’utilisateurs uniques mensuels sur ce type de média, les agences immobilières se doivent d’y être présentes.

GOOGLE peut donc accompagner directement les agences dans leur stratégie de présence sur les moteurs de recherche ?

Les travaux menés en commun nous ont permis d’identifier des services pour accompagner les agences dans leurs réflexions sur le référencement sponsorisé.

De multiples outils sont à disposition, comme GOOGLE INSIGHT ou GOOGLE AD Planer, pour apprécier le comportement des consommateurs.

Toute une panoplie à destination des entreprises pour relever le défi

du positionnement dans les moteurs de recherche.

N’oublions pas non plus l’international car là aussi GOOGLE propose des solutions.

Par exemple, le portail d’aide à l’export qui permet de détecter les marchés, de traduire ses campagnes et annonces, c’est aussi avec GOOGLE ADWORDS, de pouvoir cibler le pays de son choix pour afficher ses annonces dans la langue du consommateur. Par exemple, on peut afficher l’annonce d’un bien en anglais et ne demander d’être visible que sur les recherches en provenance des Etats-Unis.

Pour conclure les moteurs de recherche, les réseaux sociaux, une réelle opportunité pour les agences immobilières ?

A travers les exemples cités, et les différents tests effectués, on ne peut qu’adhérer à cette méthode.

On constate la présence encore trop limitée des agences immobilières en tête des résultats des recherches dans les liens sponsorisés.

Il s’agit d’une « réelle opportunité » et comme le précisait M. TASSETO, Directeur Général de GOOGLE France, dans son intervention, « d’un instant clé ».

Une appropriation par les agences de cet univers accessible est nécessaire, qui avec l’accompagnement des plus grands comme GOOGLE, pourra s’effectuer sans trop de difficultés.

Lors de ces rencontres du 23 juin à la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, la conclusion portait sur la présentation du partenariat avec GOOGLE et de sa potentialité pour les agences immobilières, un nouveau challenge à ne pas laisser passer. ◆

9

COMMUNICATION

La Télévision Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ile-de-France

D

10

e nouveaux moyens de communication ont vu le jour notamment les réseaux sociaux, la prise de conscience a été rapide. Gilles RICOUR de BOURGIES et le Bureau Exécutif de la Chambre ont recherché des voies et des moyens pour rendre plus visibles les Agents Immobiliers de la Chambre sur les nouveaux médias.

C’est ainsi qu’un projet d’émissions diffusées sur YouTube, Dailymotion, Facebook et Viadeo a été conçu.

Le 17 juin fut le lancement de « La Télévision Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ile-de-France »

5 émissions ont été présentées : 1ère émission :

« 3 mn le m² » présentant Pierre-Antoine MENEZ, Vice-Président de la Chambre chargé de la Transaction et de l’International face à un journaliste sur le thème de « L’Agent Immobilier dans la cité ».

2ème émission :

« Nos réponses à vos questions », une question d’un particulier (Gilles) sous la forme d’un micro-trottoir

à un professionnel, Stéphane MAISONNEUVE, Agent Immobilier : « J’envisage d’acheter un appartement, je me posais la question des avantages à passer par un Agent Immobilier plutôt qu’un particulier ou les journaux… ? » ème

3

émission :

« Autres regards », un Agent Immobilier ou une personnalité sur un évènement se rapportant à l’immobilier. Face à face entre Gilles RICOUR de BOURGIES et Simon TEXIER, Auteur du livre « Paris Contemporain », Lauréat du Prix Haussmann 2011.

4ème émission :

« D’hier à aujourd’hui », il s’agit de reportages réalisés par la Chambre les années précédentes. 7 membres du Conseil d’Administration définissent l’immobilier en 3 mots.

5ème émission :

« Séquences extérieures », présentation d’un extrait d’une émission

ou un reportage réalisé par d’autres programmes au cours de l’année.

Emission « Bien dans ma vie », Gilles PARENT, Agent Immobilier, répond à la question « Pièges à éviter pour la location».

La réalisation de ces émissions mobilise nos Agents Immobiliers ainsi que notre équipe de Production animée par Philippe PEREZ. « Cette Télévision Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ilede-France émet ces 5 émissions toutes les semaines depuis le 1er septembre 2011 ».

A cet effet, la Chambre s’est dotée d’un mini studio pour enregistrer ces émissions qui seront mises en ligne progressivement.

La Chambre Paris Ile-de-France est la 1ère Chambre de la FNAIM à créer son moyen de communication visible du monde entier. ◆

Vos commentaires sont bien entendu les bienvenus.

Communication

LICEF : Société spécialisée dans la fabrication de décapants biodé-

gradables pour les façades de bâtiments et de produits de nettoyage et de protection pour les pierres et bétons.

Contact : Jean-Baptiste BRANGEON – Tél. 04 78 31 17 17

CEPRIM : Société d’exploitation, d’entretien et de maintenance

des installations de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie et de toitures d’immeuble.

Contact : Sébastien MARTY – Tél. 01 48 20 28 28

LAVILLAUGOUET : Société de travaux d’assainissement, d’entretien et réparation de canalisation de tout à l’égout et maçonnerie liés à ses ouvrages, contrôle des réseaux.

Contact : Eric LAVILLAUGOUET – Tél. 01 45 35 11 11 TERRAVADA : Cabinet de conseil indépendant spécialisé en stratégie car-

bone qui assiste ses clients dans la mise en place d'une stratégie gagnante dans le contexte de la transition énergétique inéluctable vers une économie post-pétrolière.

Contact : Philippe GRIFOLL – Tél. 05 59 40 31 45

Bienvenue à nos nouveaux partenaires

SMARTVISITE.com : Société spécialisée dans la communication média sur Internet et propose, à destination exclusive des professionnels de l’immobilier, des solutions de promotion de leurs activités au travers de solutions vidéos (HD) automatisées.

Contact : Thomas FINDEIS – Tél. 0 820 201 244 Banque Patrimoine et Immobilier :

Banque spécialisée dans la gestion et le financement du patrimoine immobilier et propose des services adaptés à vos besoins et intérêts : investissements locatifs, montages et optimisations fiscales, mobilisations du Patrimoine, défiscalisations immobilières...

Contact : Frédéric KALIFA – Tél. 01 42 68 42 25

CIC :

Brève

Agence professionnelle de l’Immobilier spécialisée dans l’Administration de Biens Contact : Patrick HENRY – Tél. 01 42 66 72 23 ◆

le éâtre du Châtelet ceptionnelle au Th ex en le te ra lis né na Gé ur ée Jo Une Assembl IVRE d'ARVOR, imée par Patrick PO uté-Maire 5 octobre 2011 an , Dép -François COPE présence de Jean Député-Maire S, LL VA anuel de MEAUX ; M , Président inique DELPORT d’EVRY ; Dom munication ; al d’Havas Com Directeur Génér t Directeur ALLET, Présiden Gérard MESTR ervé MANET, DF Suez ; H Général de G Promoteurs Fédération des Président de la Pierre-Yves -de-France ; d’Ile-deImmobiliers Ile io iller Rég nal se on C , é du Grand EL AZ BOURN ent de la Sociét id és Pr I, N TI N SA Fédération France ; André ésident de la Pr , AL H EC N l SE Paris et Miche ris. iment Grand Pa ât CANTELOUP, B du e is França ectacle de Nicolas sp au er st si as nt vo 2000 participants ale. animation music ec av il ta ck co et au

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RÉFORMES

s e d e m r o f é r e n u r u o p s n o i t i s o p Pro

S I N U ’ l t e M I A N par la F 2

s exigences Le renforcement de nelles pétences profession en matière de com

1

12

tence métiers, de la compé s de un ac ch à , ion Par l’adaptat par la loi dirigeants requise professionnelle des quise pour les dirigeants est dére • L’aptitude initiale it : su e m m terminée co eau Bac +3, niv un d’ e ciale (va• un diplôm es de promotion so validaèm st sy s de n tie – VAE ; • le main is de l’expérience qu ac s de n io at lid P…), ofessionnels – VA tion des acquis pr d’accès, à l’exception des divoies rtificats d’ap• pour ces deux els, création des ce nn sio es of pr es plôm , s à chaque activité r les cartes titudes spécifique su s ité ial éc sp tions de • création de men yndic, transaction de fonds de (s professionnelles ). … ce er m com e professionnelle e condition d’aptitud un d’ n tio éa cr la r Pa borateurs ue à celle pour certains colla titude initiale identiq ments ap e un d’ e ac pl établisse • Mise en ur les directeurs d’ , des dirigeants po ux cia er m m agents co secondaires et les aptitude initiale spécifique pour une • Mise en place d’ s par un titulaire de la carte prolité bi ha iés ou s’engager les salar cier, s’entremettre go né à e ell nn io fess ce dernier. pour le compte de formation professionnelle contid’une Pour l’instauration e oir at est obligatoire nue oblig sionnelle continue es of pr ion at rm fo • La pour : • les dirigeants, condaires, établissements se • les directeurs d’ ciaux, er • les agents comm par un titulaire de la carte pros lité bi ou s’engager • les salariés ha cier, s’entremettre go né à e fessionnell ce dernier. pour le compte de bligation de formation contil’o de aires.

• Le non-respect sanctions disciplin de le ib nue est pass

La création d’un code de déontologie

Qui s’impose à tous les professionnels soumis à la loi Hoguet • Les règles déontologiques s’imposent à toutes les personnes relevant de la loi Hoguet, qu’elles soient membres d’une organisation professionnelle ou non.

Qui place le consommateur au centre de ses dispositions • La transparence, l’engagement vis-à-vis des consommateurs et la loyauté sont au cœur de la déontologie.

• Les principes essentiels sont : • le respect du libre choix du client, • la confidentialité, • la loyauté des méthodes commerciales et de la publicité, • l’information sur les conflits d’intérêts possibles, • l’obligation de refuser la mission (outre les interdictions légales ou réglementaires) lorsque le professionnel : • est incompétent en la matière, • est en conflit avec l’une des parties, • n’est pas en mesure d’agir dans l’intérêt de sa clientèle, • le devoir de responsabilité et absence de manœuvres déloyales, • des rémunérations clairement prévues et identifiées, • une prise en charge formalisée des réclamations et un traitement dans des délais raisonnables, • une concurrence libre, saine et loyale reposant sur la qualité du service, • la formalisation de la collaboration entre professionnels.

r e i l i b o m m i ’ l e d s r e i t mé

Réformes

3

Une solution alte rnative à la voie judiciaire Par la création de Commis

sions Régionales consommateurs de conciliation po ur traiter les litig • La Commission es entre professi s’efforce de co onnels et ncilier les parties saisine. dans un délai de • Si, à l’occasio deux mois à co n de mpter de sa constituer des m l’examen d’un litige, la Com mission a conn anquements ou aiss sont astreints le des contraventio s professionnels ns graves ou ré ance de faits de nature à et susceptibles pétitifs aux règl en informe la C es de om • La Commission mission Nationale de disciplin donner lieu à une sanction di auxquelles sciplinaire, elle e. est composée, en nombre égal présentants de , de s as mément à l’arti sociations de défense des co représentants des profession nels et de rensommateurs ag cle L.411-1 du consommation. réés, conforCode de la

13

4

Le respect des règles professionnelles

de discipline Par la création d’une Commission Nationale ie, toute négligence et prescriptions du Code de déontolog ts men règle lois, aux ent • Tout manquem mis dans le cadre com faits à l’honneur, se rapportant à des grave, tout manquement à la probité ou sanction disciplinaire. de leurs activités peut donner lieu à une ion temporaire ou l’ordre, l’avertissement, le blâme, l’interdict à el rapp le sont s • Les sanctions encourue mpagnés de meacco rtissement et le blâme peuvent être définitive d’exercer. Le rappel à l’ordre, l’ave sures de contrôle et de formation. ssionnelle, les reonnes physiques titulaires de la carte profe pers les sont les ssab puni s onne pers Les • ts secondaires et qui assurent la direction des établissemen présentants des sociétés, les personnes les agents commerciaux. de la République, le e par le Garde des Sceaux, le Procureur • La Commission Nationale peut être saisi consommateurs des nse défe de obilière, les associations Conseil National des professions imm sont mandatées du Code de la consommation lorsqu’elles agréées conformément à l’article L.411-1 ssionnels. profe icats ou associations représentant les à cet effet par un consommateur, les synd la présidence, re assu en qui bres, deux magistrats dont un ux sur pro• La Commission est composée de 15 mem Scea des e Gard le par més des professionnels nom des proonal un professeur de droit, 12 représentants Nati ns immobilières. Les membres du Conseil position du Conseil National des professio . ipline er à la Commission Nationale de disc fessions immobilières ne peuvent pas siég

RÉFORMES

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ières ns immobil io s s fe ro p s nal de onseil Natio C n ’u d n r régulation o ti La créa iciper à leu rt a p t e s é vit

e des acti bon exercic es missions sont : u a r ri u o c Pour con publique, s line, le de discip ent d’utilité des Sceaux : a m n e o s ti a lis b N , ta n e sio •E logie la Commis ser au Gard de déonto cette • de propo constituant le Code nels devant siéger à professionnelle, e à remplir d tu ti , e p n e ir a s io rt r to le s a u s a g c • les rè on de le tenir la ue oblig es profe elle contin considérati ire pour ob sentants d s Sceaux, • les repré e l’aptitude nécessa rmation professionn tinue et d’agréer, en u Garde de fo a d n o e la c re é e n n tu n d o a t, a ti n e a m e ff rm qu • la ntu te ation de fo nnels à ce u et le qua dressé cha es syn• le conten r le respect de l’oblig s syndicats professio ns dans un rapport a nelles. els issus d ts, du n n le io n e io ô s d s io s tr s is u n s fe o o m tan ses tions es pro s profe • de c cocontrac sement de es associa s de carte sentants d mission, d mpte de l’accomplis national des titulaire mposé de six repré représentant de leurs co tre un t co • de rendre t tenir à jour un regis ions immobilières es sident du Conseil, tants. ré e s P s e r s e fe le pré n isi pro • de cré tional des rmi lesquels est cho gement, ou leurs re a N il e s n o lo du et pa • Le C en charge résentatifs dicats rep ceaux et du Ministre S Garde des

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Le renforcement de la protec tion des consommateurs – La préservation de l’équilibre éco mique des entreprises no-

Par une extension du champ d’application de la loi Hoguet • La loi s’applique aux opéra tions suivantes : • sauf si l’opération intervie nt dans le cadre d’un march é réglementé, à l’achat ou cial comprend un immeuble à la vente d’actions lorsque ou un fonds de commerce l’actif so, • à la cession de bail, • à la cession de listes ou de fichiers portant sur des fon ds de commerce, • aux « chasseurs d’apparte ments » y compris lorsque leurs services ne comprenne Par renforcement de la com nt pas de négociation. pétence des agents comme rciaux relevant de la loi Hog activités uet et un meilleur encadrem ent de leurs • Les agents commerciaux : • sont soumis à une conditi on d’aptitude professionne lle, • sont soumis à une obliga tion de formation continue, • disposent d’une assurance res • sont soumis aux règles déo ponsabilité civile personnelle, ntologiques de la professio n, • sont passibles de sanctio ns disciplinaires, • dans le domaine résidentie l, ils ne peuvent exercer que dans un secteur géographi lequel se situe le siège du que déterminé (le départeme titulaire de la carte ou celui nt dans lequel se trouve une teurs puissent être en relation succursale) pour que les con dans avec un interlocuteur de pro sommaPar une amélioration de la gar ximité. antie financière • Seuls les garants ayant mis en place des procédures de suivi des risques, sont hab ilités (par l’autorité de contrô contrôle interne, au moyen d’un référentiel et de modèl le prudentiel) à garantir les es de Par le maintien de la faculté professionnels. donnée aux copropriétaires de dispenser le syndic d’ouvr syndicat ir un compte bancaire séparé au nom du • En cas de compte unique , favoriser des sous-compte s individualisés comptable au syndic la possibilité de pla ment par copropriété en con cer les fonds mandants et servant de percevoir des intérêts fina • Interdiction de la compen nciers. sation ou d’une convention de fusion entre ce compte de son titulaire dans le même et tout autre compte ouvert établissement de crédit. au nom Par la préservation de la libe rté des honoraires • Maintien des obligations d’information préalable et d’a ffichage.

• Pour les honoraires des syn dics de copropriété, s’en ten par « l’arrêté Novelli » (arrêté ir aux positions adoptées par du 19 mars 2010). l’ensemble des acteurs et act Par un clarification des modes és d’exercice des activités access oires ou complémentaires • Considérer comme relevan t de saisonnière ou non, en nu ou l’activité de gestion immobilière l’entremise portant sur la location ou la sous-locat en meublé, d’immeubles bât ion, • Adaptation de la législation is lorsqu’elle constitue l’acces applicable aux activités rég soire d’un mandat de gestion lementées pour permettre d’exercer, à titre accessoire . aux professionnels de l’im , ces activités complémenta mobilier ires et de percevoir des hon oraires. ◆

RÉFORMES

par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre Paris Ile-de-France

Interview de René Vous êtes Président de la FNAIM, 1ère organisation patronale de l’immobilier avec plus de 11.000 adhérents depuis 10 ans : que pensez-vous des politiques du logement de ces dernières années ?

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René Pallincourt : La première réaction, c’est que cela change trop souvent, il n’y a pas de pérennité notamment en matière fiscale.

En ce qui concerne l’accession, le prêt à taux zéro a dynamisé le marché et notamment permis aux primo-accédants de réaliser leur projet. Quant à l’investissement locatif, il est un élément de la politique du logement à conserver. La politique du logement, c’est 500 000 logements qu’il faut construire tous les ans. On ne les construit pas mais c’est aussi ce qui nous a permis parce qu’il n’y a pas eu surproduction de logements comme c’est le cas en Espagne de traverser une période difficile 2008-2009.

Michel Terrioux : En fait les différentes politiques ont agit sur la demande, c’est-à-dire le pouvoir d’achat, la fiscalité, etc.…mais elles n’ont pas beaucoup agit sur l’offre c’est-à-dire le foncier, le secteur économique du bâtiment, etc.… l’objectif n’est donc pas atteint en terme de construction.

RP : C’est vrai la production de logements aujourd’hui fait défaut à la France.

Aujourd’hui, le marché continue de bien se tenir avec des prix qui, malgré tout ce qu’on peut dire, sont des prix raisonnables si on compare les prix aujourd’hui et les prix d’il y a 10 ans compte tenu effectivement des conditions de crédit, c’est-à-dire la baisse des taux et l’allongement

de la durée de remboursement du crédit auquel il faut ajouter l’augmentation du pouvoir d’achat, c’est 4% par an sur les dix dernières années.

Le taux d’effort auquel doit faire face un accédant à la propriété n’est pas plus important qu’il y a dix ans, c’est ce qui justifie d’ailleurs que la fameuse bulle n’a jamais éclaté pour une raison simple, c’est qu’il y a toujours cette adéquation entre les prix de vente et les loyers, c’est-à-dire le revenu locatif.

nous, autre chose que la prestation qu’on lui offrait il y a 10 ans.

La profession a-t-elle intégré cette évolution ? Je ne crois pas. Ce qui me navre c’est que notre Fédération met à la disposition de ses adhérents des outils qui ne sont pas suffisamment utilisés. Je pense notamment à l’outil informatique. A Goventis, qui est un outil d’édition, ou fnaim.fr qui est un outil de publicité et à nos statistiques qui nous permettent de communiquer vers nos clients : il y a une chaîne logique

René PALLINCOURT, Président de la FNAIM

Au cours de cette période, à quelles évolutions les professionnels de l’immobilier ont-ils été confrontés ?

RP : J’ai tendance à dire que le consommateur est plus intelligent aujourd’hui que ce qu’il était hier.

C’est la révolution Internet. De ce fait, le consommateur attend de

qui n’a pas été encore suffisamment intégrée par tous nos adhérents.

MT : Peut-on dire que les professionnels devraient apporter aux consommateurs plus de compétence et plus de transparence ?

RP : C’est une évidence, c’est l’objet de nos Etats Généraux sur les professions immobilières.

Réformes

Pallincourt En 2011, pour quelles raisons un Agent Immobilier s’engagerait-il dans le militantisme patronal à la FNAIM ?

RP : On s’engage dans un syndicat parce qu’on ne veut pas être seul.

On va y trouver les outils dont on a besoin pour démarrer une activité ou pour améliorer le chiffre d’affaires de l’entreprise, c’est une démarche économique sauf pour ceux qui sont nés avec une âme syndicale.

Ils ne sont pas très nombreux.

Après, on se prend au jeu : est-ce que moi aussi je ne peux pas apporter ma pierre à l’édifice ? L’engagement syndical, c’est-à-dire se mettre au service de l’autre, ce n’est pas seulement adhérer mais c’est apporter son soutien à une démarche politique qui sert l’intérêt général.

MT : Si je peux résumer, on rentre dans un syndicat comme la FNAIM pour la marque, les services, ne pas être seul et plus tard on s’ouvre à la solidarité, quand on a déjà réussi dans sa propre affaire !

RP : C’est cela. Le syndicat, c’est un acte généreux.

Vous-même êtes très engagé comme Vice-Président de l’ANAH et vous venez d’être élu membre du Conseil de Surveillance et Président du Comité d’audit d’« Action Logement » en pleine crise de cette organisation au titre du Medef : comment voyez-vous cette action nouvelle ?

C’est vrai notre Fédération adhère au MEDEF. A ce titre, j’ai participé à la Foncière Logement en tant qu’Administrateur puis j’ai été nommé au Comité permanent de la

GRL, aux fonctions de Vice-Président de l’ANAH et au Conseil de Surveillance et à la présidence du Comité d’audit de l’USL c'est-à-dire « Action Logement ». Ce « parcours » est la reconnaissance de l’importance de nos professions et de notre organisation, la FNAIM. Mais il peut y avoir aussi un conflit

❝ Il faut que chacun soit conscient de ses responsabilités et à partir de là,

rien n’est impossible.

❞

d’intérêt entre la position du Président de la FNAIM et ces fonctions : c’est le cas aujourd’hui dans cette négociation sur le 1% logement, je m’oppose au Secrétaire d’Etat au Logement en ma qualité de membre du MEDEF et je lui demande de m’apporter son aide pour faire prospérer notre projet issu des Etats Généraux de la profession !

Les pouvoirs publics (Préfectures,…) et de nombreuses institutions (Chambre de Commerce et d’Industrie, Organisations patronales,…) renforcent leur pouvoir de décision au niveau régional : qu’en est-il dans les organisations professionnelles de l’immobilier : FNAIM, UNIS, etc… ?

RP : Il y a une notion économique évidente dans la question, cela coûte moins cher de régionaliser la gouvernance que de la départe-

mentaliser mais sur le plan du relais du message politique, le bon dénominateur c’est le département. Je ne suis pas convaincu pour l’avoir été que dans mes fonctions de Président de la région PACA, j’avais une autorité très marquée sur l’ensemble des Chambres Départementales de la région où les métropoles sont très importantes et éloignées de plusieurs centaines de km. Il y a donc cette dualité entre l’économie et la politique. La structure de la FNAIM c'est-à-dire « l’Adhérent, la Chambre Départementale, la Région, la Fédération et peut être demain le Conseil National des professions immobilières » a pour effet de diluer l’autorité de chacun. C’est pour cela qu’il faut introduire une notion économique dans les services que l’on peut apporter à l’adhérent.

Dans ce contexte, quel(s) rôle(s) la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, qui regroupe 1800 adhérents, sur 8 départements, peut-elle jouer dans les années à venir ?

Il y a deux réponses là aussi. Une réponse politique et une réponse économique.

Telle que notre Fédération est organisée, la représentation numérique de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance est importante et pèse de tout son poids dans la démarche politique mais, il faut aussi que le Président de la Chambre de Paris soit engagé comme l’est Gilles RICOUR de BOURGIES dans la politique fédérale. La force, me semble-t-il, de la Chambre de Paris aujourd’hui réside dans l’action de son Président au plan national en

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>

RÉFORMES matière informatique, à l’international et au quotidien mais il y a aussi l’aspect économique qui est très lié à la représentation numérique, c’est le plus gros cotisant de France par définition.

Je vais reprendre un argument que j’utilise souvent : « Paris n’est pas la France mais Paris a aussi une aura mondiale ». Pour le Président que je suis, j’ai eu la chance d’avoir le soutien inconditionnel de la Chambre de Paris, ce qui m’a permis de faire ce que je considère comme étant mon travail en toute quiétude. La présence de Gilles RICOUR de BOURGIES à mes côtés a été un élément essentiel de la politique fédérale au cours des presque dix années de mandat que j’ai assumées.

MT : Le rôle de la Chambre de Paris, c’est de renforcer la cohésion de notre organisation ?

RP : Je dirais que gouverner notre Fédération sans le soutien de la Chambre de Paris, c’est très difficile. Dans mon mandat, nous avons

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fait des choses importantes : nous avons créé l’école de l’immobilier (ESI), c'est le fleuron de la FNAIM et nous avons rendu obligatoire 2 journées de formation pour nos adhérents. Nous avons fait voter notre code d’éthique et de déontologie à

❝ Le maître mot de l’interview, c’est l’impérieuse

nécessité de la cohésion.

❞

l’unanimité. Nous n’aurions jamais pris ces décisions si nous avions eu à se soucier du résultat électoral.

Sans cohésion avec la Chambre de Paris, cela n’aurait pas été possible.

MT : Y aurait-il une dernière question à laquelle vous aimeriez répondre ?

RP : oui, sur les Etats Généraux des Professions Immobilières.

Il faut mettre au centre de notre réflexion le consommateur. Nous devons faire un effort important pour nous mettre au niveau de ses exigences en matière de transparence, d’éthique et de compétence. C’est ce que nous avons fait à travers les Etats Généraux.

Le 13 septembre, nous organisons un Colloque où sera présenté à la presse le résultat de nos travaux.

C’est une date importante parce que nous devons entamer les démarches auprès des élus locaux.

Les soucis que nourrissent les hommes politiques sont très loin des intérêts des professionnels de l’immobilier, ils pensent d’abord aux soucis économiques de la France et aussi aux problèmes de réélection ou d’élection. C’est pourquoi nous devons aujourd’hui tous nous mobiliser sur ce projet. ◆

Réformes

Les professionnels de l’immobilier, vecteurs de sécurité du marché Par Alain LEDEMAY, Directeur Général de la CGAIM

L

a France est depuis 1970 l’un des rares pays européens où la sécurité des opérations immobilières est aussi bien organisée. Même si certains médias font périodiquement refleurir les marronniers des mauvais syndics et des agents immobiliers indélicats, la réalité dont témoigne la CGAIM via ses sociétaires, est bien plus encourageante.

Indépendance, exigence, sécurité : les valeurs clés de la CGAIM Certains pourraient être tentés de dire que la CGAIM porte un regard complaisant sur la situation du marché en général, et de « ses professionnels » en particulier.

Jugeons-en par les chiffres : En 2010, 3200 missions d’audit sur site ont été réalisées par la CGAIM auprès de ses 9200 sociétaires.

C’est dire si la sécurité des fonds mandants est un sujet sur lequel elle ne lésine pas ! Cette même

année, seulement 9 sociétaires ont entraîné la mise en jeu de la garantie, c’est-à-dire l’indemnisation de mandants. Pour sa part et à titre curatif, le Conseil d’Administration a radié 41 professionnels, suite au constat d’une gestion défaillante ou de difficultés de représentation des fonds de leurs mandants.

Cette situation appelle un double constat : au regard des 9 200 sociétaires garantis, rares sont ceux dont la qualité est telle qu’elle conduit à leur exclusion et plus faible encore est le nombre de ceux

Alain LEDEMAY, Directeur Général de la CGAIM.

qui ne sont pas en mesure de représenter les fonds de leurs mandants.

Cette réalité repose sur les valeurs de l’engagement « Sociétarial » des professionnels de la CGAIM :

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• L’indépendance : la CGAIM n’est liée à aucune institution financière susceptible d’influencer sa stratégie; ses sociétaires sont engagés personnellement dans sa gestion, via les administrateurs qu’ils élisent au Conseil d’Administration pour les représenter.

• L’exigence : puisqu’ils supportent les sinistres générés au sein de la mutualité en engageant les fonds qu’ils immobilisent à la CGAIM, les sociétaires respectent des règles rigoureuses en

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RÉFORMES

termes de risque, issues des statuts votés en Assemblée Générale et du règlement intérieur adopté par le Conseil d’Administration.

• La sécurité : les sociétaires se soumettent à des audits qui permettent d’attester de la saine gestion de leur entreprise et des fonds qu’ils détiennent pour leurs mandants.

Des valeurs renforcées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP)

L’ACP, gardienne du système financier et donc de la saine gestion des garants (soumis aux mêmes obligations que les banques et les compagnies d’assurances) veille sur la sécurité de la garantie financière via des règles portant sur la solvabilité, la liquidité, le contrôle interne ou encore la gouvernance des structures de garantie.

Les récentes sanctions prononcées à l’encontre d’un garant pour non respect des règles prudentielles liées à la garantie financière, renforcent sa valeur et son intérêt pour le public.

Garantie financière et sécurité du marché : une évidence qu’il faut rappeler Alors que la sécurité financière fait trembler la planète entière et que l’immobilier d’un grand nombre de pays développés vacille, le marché français résiste ! La règlementation tant décriée par les tenants du libéralisme sauvage semble ici jouer son rôle. C’est pourquoi il n’est pas illusoire de soutenir qu’aux côtés d’autres dispositifs de protection, la garantie financière joue son rôle dans la bonne résistance du marché. Il est important que chaque sociétaire de la CGAIM le fasse savoir et rappelle que la garantie financière participe à la sécurité et à la qualité du marché immobilier. ◆

Election

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trateur Claude CHETRIT a été élu Adminis Générale de la CGAIM lors de l’Assemblée du 26 mai 2011.

Conjoncture

clés

Chiffres de l’ANAH Ile-de-France

71,8 M€

de subventions ont été attribuées par l’ANAH pour la rénovation de logements du parc privé soit un montant en diminution de 24% par rapport à 2009.

Ces aides ont généré un volume global de travaux éligibles de 219 millions d’euros.

Au total, 380196 logements ont reçu des aides de l’ANAH.

l Le parc locatif socia

locatifs 43 700 logems ouenagts réés en 2010 en Ilefinancé été t on x u ia c so 146 au titre de au titre de l’ANRU et

Plus de

de-France (dont 3561 à comparer à nt » ; ce chiffre est me ge Lo e ièr nc Fo « la te de l’opél’on ne tient pas comp 29 582 logements si oine Icade. Le de reprise du patrim lle ne ion pt ce ex ion rat ente chaque locatifs sociaux augm nombre de logements s, hors Icade, ments se sont accru ce an fin les et e né an ts), année de 05 (17 394 logemen de 170% depuis 20 cohésion sociale. lancement du plan de

Entre 2004 et 2010,

23 705 démolitions ont été financées, 23 137 reconstructions, 60 463 réhabilitations, 66 052 résidentialisations.

L’accès au logement des ménages DALO a presque doublé entre 2009 et 2010.

Ce résultat est le fruit de la mobilisation du contingent préfectoral et de la mise à disposition du contingent 1% au DALO.

Expulsions en Ile-de-France

En Ile-de-France en 2009, 17% des assignations ont conduit à une intervention de la force publique (12% en Seine-et-Marne et 25% à Paris).

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INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION : ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé Hors tabac (base 100 en 1998) 2011 FRANCE DATE INSEE Janvier 122,39 23/02/11 Février 120,77 nc Mars 121,74 nc Avril 122,20 nc Mai 122,30 nc Juin 122,49 12/07/11 Juillet 121,80 12/08/11

CONJONCTURE

Logement neuf : chute de 19% Les ventes des logements neufs par les promoteurs ont chuté de 19% au 1er semestre par rapport aux six premiers mois de 2010, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs s’élève à 34 060, en baisse de 19% par rapport à la même période de 2010, indique la FPI. Le deuxième trimestre marque parfois un léger ralentissement de la baisse (-17%) comparé au premier trimestre (-21%), souligne l’observatoire de l’immobilier de la FPI. Seules régions relativement épargnées : la Côte d’Azur (-5%), Nantes / SaintNazaire (-9%) et l’Ile-de-France (-13%), mais dans cette dernière la pénurie de l’offre fait exploser les prix : (+12,5%) sur 1 an contre (+6,4%) en Province, soit près du double.

Trois raisons expliquent, selon le Président de la FPI, Marc PIGEON, ce plongeon des ventes : réduction des avantages fiscaux du « Scellier » pour les investisseurs achetant pour louer, hausse des prix à cause de la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC) et hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers.

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Ce net fléchissement confirme le passage prévu du chiffre de logements neufs vendus par les promoteurs sous la « barre symbolique » des 100 000 pour l’ensemble de l’année 2011 contre 115 000 en 2010 et 106 000 en 2009. « Ces résultats portent à réfléchir sur l’opportunité d’un nouveau coup de *rabot* du dispositif « Scellier » avec ses conséquences sur l’emploi, la perte de recettes qu’il entraînerait et la reprise des tensions sur les loyers », souligne Marc PIGEON. ◆

ICL : INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX (Décret n° 2008-1139 du 4/11/2008 (JO du 6/11/2008) en applicaton de l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4/08/208 de modernisation de l'économie) 2ème T 3ème T 4ème T Années 1er T 2007 97,45 98,07 98,9 2008 100,00 101,20 102,46 2009 102,73 102,5 101,21 2010 101,36 101,83 102,36 ILC au 4ème trimestre = 102,92 2011 103,64 (1)(2)

117,70 101,07 102,92

du CESER

L

e CESER constate que le compte administratif 2010 du Conseil Régional enregistre, comme le souligne le rapport de l’exécutif à beaucoup d’égards, quelques données inquiétantes pour l’avenir, au regard de la préoccupation qu’ils partagent « d’optimisation continue de l’allocation de ressources en fonction de la mise en œuvre des priorités régionales dans le temps » : • L’accentuation de la part des recettes aléatoires, peu prévisibles et, pour certaines, de nature non récurrente, dans l’ensemble des ressources, alors que l’incertitude persiste sur les effets de la réforme du financement des collectivités régionales accompagnant la réforme de la taxe professionnelle, • la quasi stabilisation en euros courants des dotations de l’Etat, • la quasi suppression, comme cela a déjà été relevé, de l’autonomie fiscale des collectivités régionales, contrairement aux intentions avancées par l’Etat lors de l’adoption de la loi de juillet 2004 sur l’autonomie financière des collectivités territoriales, • le caractère faussement rassurant du plus faible taux de mobilisation de l’enveloppe d’emprunt qui résulte, pour 2010, d’une enveloppe budgétée à un niveau élevé (987M€ d’enveloppe au budget, 625 M€ mobilisés) pour des motifs qualifiés, à l’époque, de « conjoncturels » par l’exécutif, alors que, en pratique, on constate dans le compte administratif, à la fois un supplément de ressources inattendues et très probablement non récurrentes ainsi que des crédits de paiement significativement inférieurs aux dépenses budgétées (146 M€ en investissement et – 49 M€ en charge des intérêts de la dette).

Le CESER appelle donc à la plus grande vigilance en matière de charges de fonctionnement. Il rappelle, à cet égard, le souhait qu’il a formulé dans son avis du 10 novembre 2010, que l’impact en coûts de fonctionnement de la politique d’investissement soit systématiquement anticipé dans la gouvernance pluriannuelle de cette politique. ◆

Conjoncture

Le MEDEF Ile-de-France s’insurge

-contre une nouvelle ponction de l’Etat sur le 1% Depuis plusieurs semaines, les partenaires sociaux ont engagé une concertation avec le Gouvernement sur l’avenir du 1% logement pour la période triennale 2012-2014. Le 1% logement, créé en 1953, et géré paritairement par les employeurs et les syndicats, est une participation obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés, ramenée depuis plusieurs années à 0,45% du total de la masse salariale.

L’Etat, depuis plusieurs années, a réussi à imposer une ponction sur ces fonds (3,682 mds d’euros entre 2009 et 2011) pour financer l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU).

A nouveau, l’Etat entend imposer un nouveau prélèvement de 3,4 mds entre 2012 et 2014 par une nouvelle convention.

Cette proposition est inacceptable car elle tend à accentuer le « détournement » du 1% logement de sa vocation originelle à savoir la production de logements accessibles par les salariés, et l’accompagnement de leur mobilité professionnelle. En effet, à cause de ces prélèvements, le 1% logement a

déjà été obligé de réduire ses actions en faveur des salariés, de 1 million de bénéficiaires en 2006 à 632 000 en 2010.

Si l’Etat va jusqu’au bout de sa démarche, il menacera la moitié du financement du programme de logements sociaux pour les 3 années qui viennent : un coup dur porté à toute l’industrie du bâtiment et du logement social notamment en Ile-de-France, région en pleine crise du logement (308 000 demandeurs en 2010).

Cette décision serait inacceptable pour les partenaires sociaux qui gèrent Action Logement.

Au contraire, l’Etat doit donner une nouvelle impulsion à la politique du

logement notamment en Ile-deFrance, en ouvrant une vraie négociation sur le projet des partenaires sociaux qui porte notamment sur : • le financement de 100 000 logements neufs par an dont 75% dans les zones tendues, dont l’Ile-deFrance, • l’accès et le maintien dans le logement de 620 000 salariés, • l’accès à la propriété des classes moyennes, • un effort important sur la mixité sociale et la rénovation des immeubles et quartiers dégradés.

Plus que jamais, en Ile-de-France, les entreprises ont besoin de loger leurs salariés. ◆

Il a dit...

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s thèmes de l’élection « Le logement sera un des grand présidentielle ». revient sur l’Union Social pour l’Habitat Thierry REPENTIN, Président de ble des sem l’en nir réu ent qui viennent de les Etats Généraux du logem nce de scie con pris in comme la droite a enf partis politiques : « La gauche struire con de afin cier rme du fon la nécessité d’une grande réfo sur nt me am not rde cco s’a on l’enjeu (…), davantage », se satisfait-il…

CONJONCTURE

par Mickaël CLEVENOT, Division Synthèse Conjoncturelle INSEE

Les prix immobiliers en France : une évolution singulière

Des phénomènes de bulle immobilière…

24

La comparaison de l’évolution des prix avec celle des loyers et des revenus ne traduit cependant pas nécessairement un fonctionnement irrationnel du marché, une « bulle ».

Par « bulle immobilière », on entend l’apparition d’un écart important et persistant entre la dynamique des prix et celle qui serait conforme à ses déterminants fondamentaux.

Plus précisément, l’apparition d’une bulle traduit une situation où le prix d’un bien s’écarte de sa valeur « fondamentale » du fait d’anticipation sur la croissance des prix.

Ainsi, en cas de bulle, la montée des prix ne décourage pas la demande, mais au contraire elle l’accroît, pour deux raisons : • soit les agents, anticipant la poursuite des prix, souhaitent se prémunir contre des hausses futures en réalisant leur achat ; • soit les agents misent sur la poursuite de la hausse pour réaliser

une plus-value lors de la revente du bien considéré, dans une logique spéculative.

A cet égard, des mécanismes propres à la fabrication de bulles étaient perceptibles avant la crise en Espagne et aux Etats-Unis : la dynamique des marchés immobiliers avait en effet été largement nourrie à la fois par des innovations financières et par l’endettement des ménages les moins solvables.

Aux Etats-Unis en particulier, le bas niveau des taux d’intérêt et le développement du crédit hypothécaire, notamment des crédits « subprime », avaient impulsé un cycle économique fondé sur des effets de valorisation immobilière, en contrepartie d’un endettement croissant des ménages américains.

L’augmentation des prix de l’immobilier n’a pas freiné le marché comme c’est habituellement le cas, mais a au contraire alimenté la demande : la croissance anticipée de la valeur des biens immobiliers était alors devenue une source majeure

du développement du crédit, par l’extraction de la plus-value latente sur les biens immobiliers. De ce point de vue, les ajustements observés en Espagne et aux EtatsUnis peuvent apparaître comme symptomatiques de l’éclatement d’une bulle. Dans ces pays, comme au Royaume-Uni, le volume de l’investissement logement des ménages s’est ainsi fortement contracté.

En France en revanche, de tels phénomènes n’ont pas eu cours de façon massive avant la crise financière. Les banques françaises sont relativement sélectives dans l’octroi de prêts aux ménages, et les mécanismes d’extraction hypothécaire, c’est-à-dire de transformation des plus-values immobilières en endettement nouveau, sont peu développés : les crédits immobiliers sont ainsi accordés en fonction de la capacité d’achat des ménages et non de la valeur du bien acquis ; en outre, les crédits à taux variables connaissent un faible développe-

ment en France. L’endettement global des ménages français était enfin par conséquent plus faible avant la crise que dans les autres pays.

Pour la France, le diagnostic de l’existence d’une bulle avant la crise est donc sans doute moins évident à établir a priori, sur la base de l’examen des conditions de financement des ménages. Mais il est possible que des effets d’anticipation sur les hausses futures des prix de l’immobilier aient aussi joué et aient provoqué l’apparition de déséquilibres.

La capacité d’achat des ménages a bénéficié de conditions financières favorables

Si la hausse des prix immobiliers depuis 20 ans peut ainsi, en première approximation, être justifiée par la baisse des taux d’intérêt, encore était-il nécessaire que les ménages aient gardé sur la période la même possibilité d’emprunter aux banques pour exercer cet arbitrage entre achat et location. C’est ce que permet d’apprécier l’évaluation de leur « capacité d’achat ».

Les conditions financières contribuent à solvabiliser la demande des ménages.

En effet, les ménages financent souvent l’acquisition de leur logement en recourant à l’emprunt.

En France, les taux d’intérêt ont baissé dans les années 2000, tandis que la durée des prêts immobiliers s’allongeait.

L’assouplissement des conditions de financement a assuré la solvabilité des ménages français, face à la monté des prix.

Les prix compatibles avec le maintien pour les ménages de leur capacité d’achat moyenne ont ainsi progressé nettement plus vite que les loyers ou les revenus des ménages. En effet, la baisse des taux au cours des années 1990 et 2000

et l’augmentation de la durée des prêts ont renforcé la capacité d’achat des ménages.

Celle-ci dépend, de fait, fortement des taux d’intérêt. Ainsi, sur la première moitié des années 2000, la baisse des taux d’intérêt contribue à accroître la capacité d’achat des ménages au-delà de ce que suggère l’évolution de leurs revenus.

Ce mouvement s’interrompt avec la remontée des taux à partir de fin 2005. A partir de fin 2008, la baisse des taux joue à nouveau favorablement sur la capacité d’achat des ménages : les prix compatibles avec la stabilisation de la capacité d’achat des ménages sont de nouveau orientés à la hausse. Cette évolution est ainsi parallèle au rebond des prix immobiliers en 2009.

Mais la baisse des taux ne suffit pas à elle seule à maintenir la capacité d’achat des ménages.

L’augmentation de la durée moyenne des crédits joue également un rôle important dans l’évolution quasi parallèle de la capacité des ménages et des prix immobiliers : si la durée des prêts était restée constante, la capacité d’achat des ménages ne se serait accrue que de 70% depuis 2000, alors qu’avec la hausse de la durée des prêts, elle s’est accrue de 95%. On notera que la durée d’emprunt joue un rôle ambigu sur le bien-être global des ménages. Son augmentation, toutes choses égales par ailleurs, suppose en effet une modification des conditions d’arbitrage dans le temps du ménage, puisqu’il consent à faire face à un coût global de l’achat immobilier plus élevé. ◆

Brève

Conjoncture

Prix du neuf et coût de la construction Le renchérissement du foncier

Si le prix du neuf a beaucoup augmenté, la hausse dans l’ancien a été encore plus rapide¹. Il est donc logique de penser que le foncier est moins rare dans les zones où l’on construit que dans les zones où il y a des logements anciens puisqu’on ne peut construire que s’il existe du foncier disponible. Il semblerait donc que la hausse du prix des logements soit davantage liée à la rareté du foncier qu’à celle des coûts de construction.

La rareté du foncier peut avoir deux causes majeures. La première tient à la tendance qu’ont les activités et leurs ménages à se regrouper. Ils cherchent ainsi à bénéficier des externalités positives d’agglomération², du moins jusqu’à ce que les effets négatifs de la congestion les annulent.

La seconde tient aux règles parfois restrictives et contraignantes relatives à l’utilisation des sols. Les évaluations empiriques tendent à montrer que les règles d’urbanisme ou la longueur des délais d’attribution de permis de construire jouent un rôle majeur dans le rationnement du foncier et partant, dans l’augmentation des prix dans les secteurs tendus, pénalisant principalement le segment du marché occupé par les plus modestes. Cela semble particulièrement vrai pour les restrictions imposées à la construction d’immeubles collectifs.

Or, ces règles qui encadrent la mise à disposition du foncier dans les zones tendues sont le résultat d’intérêts divergents. Les propriétaires en place peuvent avoir intérêt à s’opposer à une libération du foncier pour ne pas voir leur logement se déprécier, même si une telle libération serait bénéfique pour les nouveaux entrants. ¹ : Il s’agit du prix moyen de vente constaté, non corrigé des effets de qualité.

L’évolution des prix du neuf n’est donc pas directement comparable à l’indice de prix dans l’ancien mais la prise en compte de l’amélioration 25 de la qualité dans le neuf renforcerait encore le constat. ² : Les villes bénéficient de marchés d’intrants vastes, d’une offre de travail large et diversifiée et favorisent une meilleure diffusion de la connaissance.

Elles permettent également des économies substantielles en facilitant la communication et les interactions sociales.

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Brève

CONJONCTURE

Le logement des personnes âgées à Paris : leur profil, leur logement, leurs projets L’ADIL 75 a publié une étude sur les conditions de logements des personnes âgées à Paris. Elle révèle d’importantes disparités, notamment entre propriétaires et locataires, et une très faible anticipation de l’évolution des besoins liés au vieillissement.

Les locataires, des revenus plus faibles et des dépenses plus importantes

Très nettement majoritaires (les deux tiers du panel), les locataires disposent en moyenne de revenus très inférieurs à ceux des propriétaires (1 552 euros pour les premiers, 2 364 pour les seconds). Le loyer moyen s’élève à 576 euros par mois, soit un taux d’effort de 37%.

Près de la moitié (43%) des personnes interrogées occupent leur logement depuis plus de 30 ans...

Des personnes installées de longue date dans leur logement, et décidées à y rester…

Près de la moitié (43%) des personnes interrogées occupent leur logement depuis plus de 30 ans. A 52%, elles sont satisfaites du confort de leur logement et n’envisagent d’en déménager que dans 17% des cas – Les candidats au déménagement aspirant avant tout à trouver un logement social, dans leur quartier.

… malgré l’inadaptation au vieillissement

26

Près d’un tiers des sondés estime pourtant que leur logement ne répondra pas à leurs besoins en avançant en âge – près d’un quart d’entre eux vivant dans un immeuble dépourvu d’ascenseurs. Pourtant, seules 15% des personnes envisagent la réalisation de travaux d’adaptation. Par ailleurs, les locataires rencontrent fréquemment des difficultés à faire exécuter les travaux qui relèvent de la responsabilité des bailleurs : les travaux de réfection électrique figurent au premier rang des récriminations.

Des aides multiples, parfois méconnues

Nombreuses, les aides aux personnes âgées relèvent de responsabilités multiples (Collectivités, Département, Sécurité Sociale, etc…). Malgré la création des points Paris Emeraude, les usagers ne font pas toujours appel aux aides auxquels ils sont éligibles.

Une très faible anticipation de la dépendance

Seul un tiers des personnes de notre panel envisage une solution en cas de perte d’autonomie – une proportion plus réduite encore parmi les personnes disposant de faibles revenus, pourtant particulièrement dépourvues face aux besoins engendrés par la perte d’autonomie. Les personnes rencontrées sont peu sensibles à une information préventive, seule l’information de crise prévaut lorsque survient l’urgence. ◆ Etude de l’ADIL 75 Communiqué de presse

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RÉGION ILE-DE-FRANCE

Les réunions départementales de la Chambre Sous la coordination de Pascal CAUCHEBRAIS, membre du Bureau Exécutif La Réunion départementale des Hauts-de-Seine Les réunions départementales des Hauts-de-Seine du 18 mai et 29 juin ont toujours autant de succès, 50 adhérents y ont participé.

Les thèmes choisis comme « quelles opportunités dans l’immobilier neuf pour les Agents Immobiliers ? », le Best-of des propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier publiées dans le livre blanc de la FNAIM, n’y sont pas pour rien mais grâce à l’animation de Douglas TABET, Délégué Départemental depuis de nombreuses années, il manquerait certainement une âme indispensable à la cohésion et à la convivialité dans ces réunions.

Il faut également beaucoup de travail et une organisation qui correspond aux contraintes des adhérents. Les règles de fonctionnement de ces réunions périodiques, tous les 2 mois, avec des intervenants extérieurs et une soirée amicale sont les clés de la réussite !

60 95 Douglas TABET, le rassembleur

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La Réunion départementale de la Seine-Saint-Denis Mathieu LAPANDRY, nouveau Délégué Départemental, s’est prêté le 24 mai dernier au jeu du lancement de cette délégation avec courage et opiniâtreté. Agent Immobilier dans ce département, il s’est porté volontaire pour cette tâche, souvent ingrate, d’organisateur de réunions, Mathieu LAPANDRY, le séducteur mais essentiel pour la réussite de toutes manifestations.

L’ordre du jour, pour cette première réunion ambitieuse et audacieuse, avait pour thème : le mode d’emploi des contrôles de la DGCCRF, en présence de Céline KERENFLEC’H, Inspecteur Principal de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et de virginie LEFEVRE. Les questions/réponses avec les représentants de la DGCCRF ont été intéressantes, montrant la difficulté de connaître toute la réglementation applicable à nos professions. Il y a encore un effort à faire et rien ne vaut les échanges sur le terrain pour mieux se connaître et se comprendre.

Pour la 1ère fois, la Chambre a réalisé un tournage d’émissions pour sa Télévision Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ile-de-France.

Mathieu LAPANDRY, fort de cette expérience, a décidé également d’accepter d’être le référant dans le cadre de la convention de la Préfecture de Police signée avec la Chambre. C’est un autre sujet, une nouvelle responsabilité, qu’il en soit remercié !

Réunion départementale du Val d’Oise - de l’Oise

La réunion départementale du Val d’Oise - de l’Oise a eu lieu le 1er juillet dernier en soirée à Enghien-les-Bains.

Jean-Marie BAUDRY, Délégué Départemental de la FNAIM du Val d’Oise, Gabriel AMOYAL, Délégué Départemental de la FNAIM de l’Oise, Gilles Jean-Marie BAUDRY, l’engagé RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ilede-France, Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et 45 adhérents du Val d’Oise et de l’Oise se sont réunis pour cette manifestation.

Cette réunion a débuté par l’accueil et la présentation des 2 invités conférenciers : • Sandrine VANLERBERGHE, Directrice de l’ADIL 95, est intervenue Gabriel AMOYAL, sur l’immobilier neuf et ancien, privé et social du département, le fiscaliste • Gilles PEREZ, Expert Comptable, sur la prévention en matière de contrôle fiscal.

Diverses questions ont été posées par les participants qui ensuite ont fait part de leurs souhaits sur les thèmes de la prochaine réunion.

Les échanges professionnels ont été nombreux au cours du dîner.

Le rythme des réunions départementales trimestrielles est maintenant attendu par les confrères qui ont bien compris l’intérêt de celles-ci, notamment professionnellement.

Des actions communes, à la rentrée de septembre, sont envisagées afin d’accroître la notoriété de ces réunions dans le département. « La création de la TV Immobilière du Grand Paris de la FNAIM Paris Ile-de-France y contribuera sans nul doute», a ajouté Jean-Marie BAUDRY, en conclusion.

Région Ile-de-France

Les 50 ans de la Chambre de la Seine-et-Marne Extrait du discours de Patrick STODULKA, Président

Q

Cette année, Vaux-le-Vicomte fête les 350 ans de sa construction.

uelle joie de vous offrir pour une soirée, cette demeure prestigieuse, témoin de l’histoire et de la richesse de notre patrimoine.

Cette année, nous fêtons les 50 ans de notre Chambre Syndicale ; peu de Chambres ont 50 ans.

La Chambre Départementale des Agents Immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce de Seine-et-Marne a été créée le 9 Avril 1961, seulement 15 ans après la Fédération Nationale, à l’initiative de Marcel CHAUMETTE qui en restera le Président jusqu’en 1996.

Les membres à l’époque étaient au nombre de 36.

Je me suis laissé dire que pendant toute cette période, la Chambre de Paris avait des velléités de rapprochement, pour ne pas dire d’intégration.

Mais la Seine-et-Marne a su conserver son indépendance tout en gardant les meilleurs rapports avec sa grande sœur Parisienne, en témoigne la présence constante et continue à notre Assemblée Générale depuis sa création du Président de la Chambre de Paris.

Au cours de cette période, la Chambre Syndicale est devenue propriétaire de ses bureaux avec salle de réunion en 1991.

Le Président Philippe GILLET a succédé à Marcel CHAUMETTE de 1996 à 2002. Une autre époque est ouverte pour notre Chambre avec l’avènement des nouvelles technologies qui pointaient.

Le Président Gérard DUEZ a pris la relève de 2002 à 2006 et Philippe GILLET est revenu aux affaires « comme ont dit » de 2006 à 2009.

Depuis 2009, j’ai pris la suite et je m’efforce de faire le maximum pour que l’ensemble des adhérents de

cette Chambre FNAIM de Seine-etMarne profite des avancées de notre Fédération et que ces adhérents ne soient pas débordés et restent en tête des professionnels de l’Immobilier.

Notre crédo est assis sur un socle in-

contournable : Formation Professionnelle, Ethique et Déontologie, Mandats Exclusifs et travail en intercabinets.

Tout cela pour le bien du consommateur et de nos entreprises.

Rentrer un mandat exclusif, négocier une affaire est un énorme travail : juridique, commercial où s’inter-activent toutes les nouvelles technologies.

Mais pour ce faire, nous avons besoin d’un environnement économique, concurrentiel et législatif cohérent avec ces valeurs.

L’environnement économique, nous le subissons et il est particulièrement perturbé depuis 2 ans, mais c’est souvent dans les moments difficiles que l’être humain se surpasse et fait preuve de créativité et nous en

sommes capables comme nous l’avons déjà démontré dans le passé.

Une fois de plus, relevons le défi.

En ce qui concerne l’environnement législatif et concurrentiel, la FNAIM a réagi en lançant en partenariat avec l’UNIS «Les Etats Généraux des Professions Immobilières ».

En effet, comment peut-on admettre que notre profession soit régie par des textes vieux de plus de 40 ans, des textes dépassés et inadaptés à l’exercice de nos métiers.

En 2011, à l’heure d’Internet, de l’International, de Twitter, de Facebook, du commerce en ligne et j’en passe, nous vivons sous l’ère post soixante huitarde.

Il faut donc réformer ces textes et d’autant plus vite que nous voyons arriver sur le marché des concurrents, que dire des concurrents, mais plutôt des « flibustiers » de l’immobilier qui font le même travail que nous sans les contraintes administratives, sans formation professionnelle, et sans contrôle de la DGCCRF, tout simplement parce qu’ils travaillent en électrons libres.

Cela ne peut pas continuer ; il faut réagir.

Quand comprendra-t-on que Vendre – Louer – Gérer un bien immobilier est un métier.

Espérons que nous serons entendus pour le bien de nos entreprises et de nos clients en attente de professionnalisme. ◆

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RÉGION ILE-DE-FRANCE

Discours de Daniel Canepa Préfet de la région d’Ile-de-France , Préfet de Paris

B

ienvenue à ce nouveau Comité Régional de l’Habitat qui aborde aujourd’hui deux sujets essentiels : • l’examen des projets d’arrêtés de carence au titre du bilan triennal 2008-2010 de l’article 55 de la loi SRU, • la présentation de la méthode de territorialisation de l’offre de logement (TOL) conformément à la Loi Grand Paris du 3 juin 2010 et aux engagements que j’avais déjà pris à ce sujet.

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Le premier sujet porte sur le bilan triennal SRU : En effet, comme tous les 3 ans, j’ai le plaisir d’évoquer devant le CRH, en assemblée plénière, le bilan des communes dites SRU au titre de la période triennale écoulée : 2008/ 2010.

L’ objectif triennal des 185 communes concernées était fixé à 19 883 et c’est 34 588 qui ont été réalisés, le bilan présenté aujourd’hui peut donc être qualifié de très positif.

Au-delà de ce simple constat, je souhaiterais attirer votre attention sur quelques aspects de ce bilan qu’il me paraît important d’évoquer avec vous : • 40 % de la production régionale de logements locatifs sociaux ces 3 dernières années a été réalisée sur ces 185 communes, • globalement ces communes rattrapent plus vite leur déficit que ce

Daniel CANEPA, Préfet de la région d’Ile-deFrance, Préfet de Paris, lors du Comité Régional pour l’Habitat le 16 juin 2011

qui est prévu par la loi et ce, tout département confondu, • un plus grand nombre de communes rattrapent leur déficit soit 2/3 des communes concernées, • seules 62 communes n’ont pas atteints leurs objectifs contre plus de 80 lors des 2 périodes triennales précédentes, • les objectifs triennaux des 62 communes qui ne rattrapent pas leur déficit représentent moins de 2% des agréments régionaux réalisés ces 3 dernières années.

Je pense que l’on peut tous se féliciter de ces résultats qui traduisent la volonté d’une grande majorité des communes mais également la continuité des services de l’Etat dans la mise en œuvre rigoureuse de la loi sur l’ensemble des départements concernés.

Cette rigueur est nécessaire tout comme les partenariats locaux engagés, je pense notamment aux contrats de mixité sociale qui traduisent la volonté des élus et des

services de l’Etat dans cet effort de rattrapage.

Notre deuxième sujet marque une étape importante dans l’élaboration du projet du Grand Paris puisqu’il s’agit de la présentation de la territorialisation de l’offre de logement (TOL).

Cette territorialisation de l’objectif de construction de 70 000 logements prévue par la loi du Grand Paris est particulièrement nécessaire dans le temps et dans l’espace en raison de l’effort à réaliser pour passer de 42 000 logements (correspondant au permis de construire délivrés en 2010) à 70 000 logements.

La TOL qui vous sera présentée est élaborée à l’échelle des territoires par une maille assez large et elle constituera ensuite le socle réglementaire des positions de l’Etat dans les documents d’urbanisme, les PLU, les PLH, les conventions d’équilibre et les agréments et bien sûr, dans les contrats de développement territorial (CDT).

Les objectifs sont présentés sur

Région Ile-de-France

l’ensemble de la région et ils correspondent à la vitesse de croisière que chacun doit adopter pour réaliser l’objectif de construction de 70 000 logements. Si les objectifs présentés sont revus à la baisse, les 70 000 logements imposés par la loi du Grand Paris ne seront par conséquent, pas atteints.

La méthode retenue prévoit une gouvernance locale dans chacun des CDT grâce aux comités de pilotage locaux mais aussi la création d’une gouvernance locale hors CDT pilotée par les préfets de départements.

Concernant les objectifs de logements locatifs sociaux, il me semble qu’il s’agit là d’une problématique

différente des objectifs de construction sur lesquels le CRH doit se prononcer. Je veux ici rappeler qu’actuellement c’est prés de 20 000 logements sociaux neufs qui sont construits soit presque 30% de l’objectif total de 70 000 fixé par la loi, ce pourcentage doit pouvoir nous servir de repère dans les négociations.

Au delà des objectifs quantitatifs en logements locatifs sociaux, il convient aussi de satisfaire les attentes des franciliens sur le logement que je qualifierai d’intermédiaire. Ce logement permet en effet de fluidifier le marché et de répondre aux besoins des classes moyennes et des emplois

clefs tant en logement locatif privé qu’en accession sociale à la propriété pour les populations en place et pour celles à venir.

Bien sur, l’objectif est d’atteindre les 70 000 et d’accompagner les maires bâtisseurs pour financer leurs équipements publics.

Je rappelle enfin que s’engager dans un CDT, c’est bénéficier d’un réseau de transport, d’une gare à proximité et d’un développement économique recherché et c’est donc aussi s’engager à construire du logement.

Commençons donc cette séance avec l’approbation du compte rendu du CRH du 24 février dernier... ◆

Préfecture de la Région Ile-de-France.

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RÉGION ILE-DE-FRANCE

Les enjeux de la valorisation des pôles de transport Rapport du Groupe de travail de l’ORF, présidé par Dominique FIGEAT, Délégué à l’Action Foncière et Immobilière au Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement La géographie du foncier en question

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Les stations envisagées dans le cadre des différents projets de transport se situent pour l’essentiel en proche couronne dans un foncier par conséquent déjà urbanisé et donc souvent complexe à mobiliser.

Actuellement, l’ensemble de ces projets, qu’il s’agisse des prolongements de métros et de tramways mais également des deux projets Arc Express et Grand Paris, impacte potentiellement environ 20 000 ha de foncier si l’on prend en compte les secteurs de desserte de 800 mètres autour des stations. Les 47 stations à l’étude dans le projet Grand Paris et les 75 projets Arc Express ne sont que les hypothèses et alternatives soumises au débat public mais conduisent néanmoins à interroger le foncier concerné. Au-delà de cet aspect quantitatif, nous mettons en évidence dans ce rapport la diversité du foncier concerné.

Signalons également qu’un grand nombre de ces projets de stations

correspond à des stations existantes qu’il s’agit de réaménager. Là encore selon qu’il s’agit de stations à créer ou des stations à réaménager, les interventions foncières à prévoir ne sont pas les mêmes.

Il est enfin intéressant de constater que sur l’ensemble des projets actuellement recensés, les deux tiers se situent dans ces communes qui sont déjà sous convention avec un Etablissement Public Foncier (EPF).

Eléments de diagnostic sur les processus de valorisation foncière autour des infrastructures de transports

La valorisation foncière n’est pas qu’un simple mécanisme financier qui résulterait de l’accroissement de la valeur des terrains ou des biens immobiliers environnant une infrastructure de transport. Les différents travaux présentés au groupe de travail ont montré que cette valorisation, quand elle existe, intègre de nombreux effets dont la mesure est positive (effet d’image, gain d’accessibilité, hausse des prix fonciers et immobiliers, etc…) et se manifeste à différentes étapes (par anticipation, dans l’opération, a postériori). Enfin, cette valorisation s’appréhende différemment selon le point de vue (propriétaires, usagers, opérateurs, immobiliers, collectivités, transporteurs, investisseurs).

Une valorisation modérée…

L’effet de valorisation des marchés fonciers et immobiliers lié à l’amélioration d’accessibilité offerte par les infrastructures de transport public existe, mais reste faible. Elle ne peut donc s’envisager que comme un complément de financement.

Les discontinuités spatiales et les disparités immobilières constatées dans la capitalisation des gains d’accessibilité confirment l’idée communément admise que la captation des plus-values immobilières à l’occasion d’opérations d’aménagement ou par l’impôt ne peut financer qu’une partie des infrastructures.

La taxation des plus-values dans un périmètre circonscrit de capitalisa-

Région Ile-de-France

foncière autour

tion immobilière supposée peut même se révéler inique. En effet, l’augmentation des prix de l’immobilier peut être imputée à d’autres facteurs que celui du gain d’accessibilité notamment ceux liés à la structure même du marché de l’immobilier. A cet égard, l’exemple du marché francilien de la zone dense déjà bien desservie et de bonne qualité, en sous-offre immobilière chronique, favorise la hausse des prix de l’immobilier résidentiel et d’entreprise dont tout propriétaire bénéficie, quelle que soit la distance aux infrastructures de transport.

Les différentes études présentées au groupe de travail mettent en évi-

dence qu’il doit y avoir un gain d’accessibilité pour qu’il y ait un impact positif sur les prix de l’immobilier. Or, ce gain est plus difficile à atteindre en zone dense déjà bien desservie par les transports.

Selon les professionnels de l’immobilier (Promoteurs, Agents Immobiliers), la dynamique de la valorisation et l’émergence d’un marché du neuf ou d’un marché rénové ne peut être enclenchée que si les projets publics sont insérés dans une politique plus vaste ayant une influence concrète sur la vie des populations, en termes d’emplois et de services.

Dans les quartiers dégradés, dotés d’une mauvaise image et où les transactions sont peu nombreuses, les infrastructures de transport en commun n’ont pas d’effet positif sur les prix et ne suffisent pas à stimuler la demande.

Selon le contexte du marché immobilier

La valorisation foncière n’est possible qu’à condition que la conjoncture économique s’y prête et en tenant compte des concurrences internes à une même agglomération1.

La manière dont les projets intégrant transport et urbanisme se situent par rapport au cycle immobilier joue un grand rôle dans leur réussite. On

note des effets différents selon la place des actions d’aménagement dans le cycle immobilier (cf. cas de Londres et de Paris Rive Gauche).

Il faut donc tenir compte de la période où se réalise l’opération et de l’environnement concurrentiel dans lequel elle se situe, mais aussi du niveau de valorisation ou de dévalorisation du quartier dans lequel elle s’inscrit.

Enfin, il faut avoir à l’esprit que l’opération d’aménagement se réalise dans un temps long. Cela implique d’avoir un projet doté d’une ligne directrice robuste mais intégrant la possibilité d’assouplir le programme dans le temps pour s’adapter aux réalités économiques du moment, soit parce qu’elles vont favoriser l’opération, soit parce qu’elles pourraient la freiner.

Selon la situation foncière

La situation foncière est une variable clef de la réussite d’une opération.

De manière générale, toute intervention foncière est confrontée aux risques de pollution, d’inondation ou d’aléas archéologiques. En recyclage urbain notamment, cela induit des coûts particulièrement élevés.

Les modalités d’intervention foncière sont à envisager au cas par cas. Par exemple, sur un foncier mutable en bloc tel que certaines friches industrielles, le bilan peut être grevé par de forts coûts de dépollution. Ils néces-

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RÉGION ILE-DE-FRANCE siteront un investissement de départ important mais il sera en partie compensé par la création de valeur générée par le projet urbain. Par contre, un foncier fractionné et occupé nécessite de multiples acquisitions avec des valeurs foncières élevées.

Ces deux cas de figure montrent que les coûts d’aménagement sont de toutes les façons élevés mais peuvent être ou non financés par la valeur ajoutée du recyclage des terrains dans un nouveau projet urbain.

L’exemple de l’opération Paris Rive Gauche, nous montre par ailleurs que le fait d’avoir une convention avec un opérateur foncier unique, la SNCF, a constitué un atout important2.

A l’inverse, la ZAC Multisites située à Vitry-sur-Seine, le long de la RN7 et du futur tramway, a été confrontée à des diffucultés de maîtrise foncière en raison des coûts du foncier qui ont progressé de 20% à 40% entre 2007 (études opérationnelles) et 2009 (signature du Traité de concession)3.

Selon l’organisation des maîtrises d’ouvrage

Enfin, il convient de distinguer les projets selon qu’ils s’accompagnent d’une intervention publique lourde ou non, notamment au regard de la difficulté à coordonner projets de transport et immobilier : difficultés techniques importantes et calendrier

des chantiers transports qui menacent la faisabilité économique du projet d’aménagement.

Dans ce cas, les maîtrises d’ouvrage intégrées permettent d’ajuster la captation de la rente foncière et l’amortissement dans le temps des investissements (cf. cas d’UTRECHT). A l’inverse, les maîtrises d’ouvrage multiples ne favorisent pas cet ajustement.

Toutefois, pour nuancer ce propos, plusieurs exemples ont également montré les difficultés d’une opération intégrée urbanisme / transports : difficultés techniques, études préalables longues et coûteuses, phasages différents. ◆

1 : Présentation Alain MEYERE de l’IAU d’Ile-de-France, Récupérer les plus-values foncières et immobilières pour financer les transports : les cas de Londres, Copenhague et au Japon.

2 : Présentation du cas de l’opération Paris Rive Gauche, Thérèse CORNIL, Directrice Générale de la SEMAPA entre 1986 et 2004.

3 : Présentation de Christophe CANU – AFTRP.

Quels sont les principaux avantages d’un chauffage au gaz naturel ?

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Le gaz naturel est lʼénergie de chauffage la plus économique : son prix peut être amené à fluctuer selon les évolutions des prix pétroliers, mais avec un effet lissage et de retard, qui la rendent très compétitive.

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Région Ile-de-France

Focus sur le Grand Pari(s) du Logement : le temps de l’action Par Gilles RICOUR de BOURGIES et Emile BEASSE

L

e Grand Paris est une réalité.

L’accord passé entre l’Etat et le Conseil Régional de l’Ilede-France du 26 janvier 2011 est le premier tronçon pour créer un nouveau réseau de transport.

C’est en effet aujourd’hui une réalité démocratique, juridique et financière.

• Plus de 20 000 franciliens ont participé au débat public dans 55 réunions et le rapport issu de ces réunions a été pris en compte par les autorités. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, comme de nombreux autres acteurs de ce débat, a transmis une contribution écrite marquant ainsi sa volonté de participer à la constitution du Grand Paris. On ne peut que s’en féliciter. C’est une première dans notre histoire.

• C’est une réalité juridique depuis la loi du 3 Juin 2010 et la publication du décret du 24 juin 2011 créant les contrats de développement territorial qui inscriront dans le marbre les réelles stratégies de développement de l’habitat et de l’urbanisme à long terme au-delà des horizons électoraux. Cette réalité est aussi une innovation majeure dans le domaine du logement et de l’habitat mais une question reste en suspens pour compléter ce dispositif, celle de la gouvernance du logement du Grand Paris.

La Fédération du Bâtiment Grand Paris, la Fédération des Promoteurs Immobiliers francilienne et notre Organisation ont remis aux Pouvoirs Publics le 23 mars 2011, 14 propositions pour créer un véritable élan en renforçant le Comité Régional de l’Habitat présidé par le Préfet de Région qui seul peut garantir la continuité sur la durée indispensable à nos secteurs d’activités.

• C’est aussi une réalité financière : la loi du 3 Juin 2010 ainsi que la loi de finances rectificatives 2010 ont organisé le financement du réseau de transports chiffré à 32 milliards d’euros sur une dizaine d’années, en créant de nouvelles taxes : taxe sur l’immobilier de bureaux, taxe spéciale d’équipements, soit 500 millions de taxes nouvelles.

Aujourd’hui, force est de constater que les rails sont posés : la prochaine étape est la création de 70 000 logements par an décidés par le Président de la République. C’est une véritable nécessité pour répondre aux problèmes démographiques de notre région et aux besoins exprimés par la population. Le train du logement francilien peut donc circuler mais doit passer à une plus grande vitesse. On ne peut d’un côté se lamenter sans cesse de la hausse spectaculaire des prix du marché immobilier et bénéficier en même temps d’une hausse vertigineuse

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LES OBJECTIFS TOL PAR BASSIN DE TERRITORIALISATION ET PAR DEPARTEMENT (Juin 2011) OBJECTIFS DPT BASSINS 70 000 LOGEMENTS/AN PARIS 4 500 Chelles-MLV 3 267 Coulommiers 386* Fontainebleau 387 Meaux 829 77 Melun-Sénart 1 503 Montereau 372* Nemours 278* Provins 468* RN4 746 Roissy 465 SEINE ET MARNE 8 701 Boucle de Montesson Sain-Germain en Laye 1 364 Grand Parc Etendu 1 867 78 Houdan-Montfort - Centre Est Yvelines 777 Meulan-les Mureaux Achères-Poissy - Mantois nord ouest 2 472 Plaines et forêts d'Yvelines étendu Vallée de Chevreuse 580 Saint-Quentin-en-Yvelines étendu 1 965 YVELINES 9 024 Sud Essonne 605* 91 Essonne Nord Est 3 672 Arpajon-Limours - Massy les Ulis 5 051 ESSONNE 9 329 Bassin centre-nord des Hauts-de-Seine 4 400 Bassin centre-sud des Hauts-de-Seine 2 200 92 Bassin sud des Hauts-de-Seine 2 500 Boucle Nord des Hauts des Hauts-de-Seine 2 500 HAUTS DE SEINE 11 600 Centre 93 2 498 Est 93 2 009 93 Ouest 93 4 200 Roissy-Le-Bourget 2 933 SEINE SAINT-DENIS 11 641 Est-Val-de-Marne-Haut Val-de-Marne 3 024 94 OIN Seine-Amont-Val de Bièvre 5 062 Centre Val-de-Marne 954 Plateau Briard 104* VAL DE MARNE 9 144 Cergy Pontoise 1 844 Est Val d'Oise 1 319 95 Rives de Seine 911 Vallée de l'Oise-Plaine de France 765 Vallée de Montmorency 1 232 Vexin 303* VAL D'OISE 6 066 * Les cadrages sur ces bassins sont donnés à titre indicatif

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Région Ile-de-France

Brève

des droits de mutation près de 1 milliard d’euros à Paris par exemple, dénoncer le « mal logement » des franciliens ou leurs difficultés à trouver un logement en adéquation avec leurs aspirations, de l’autre de ne pas faire preuve d’un réel volontarisme nécessaire au moment où l’attractivité de notre région se dégrade sur le plan international.

Force est de constater que depuis la fin de la reconstruction en 1970, les efforts de construction ont été sous-évalués et que la production de logements a été quasiment divisée par deux.

Quels sont donc les enjeux qui doivent être surmontés ? C’est celui de « l’humain au cœur de l’urbain ». Redonner une vitalité à l’agglomération francilienne, c’est aider les classes moyennes, forces vives et dynamiques, soit près de 450 000 ménages, qui sont les plus grandes victimes de la crise du logement. Sans elles, le Grand Paris n’a pas de viabilité économique. Sans elles, il n’y a pas de diversité et de mixité sociales. Sans elles, le lien social indispensable à toute cité ne peut se consolider.

Oui, les professionnels de l’immobilier croient au logement accessible

à tous dans le parc public ou dans le parc privé. Mais ce n’est pas en augmentant la fiscalité locale, comme à Paris ou d’autres communes, que l’on lutte contre l’inflation immobilière. Ce n’est pas non plus en multipliant les normes et les règlements que l’on baissera le prix de l’immobilier ou la hausse des loyers. Les élus et tous ceux qui concourent à l’acte de construire doivent prendre leurs responsabilités.

Que faire en définitive ?

Plutôt que de jouer les divisions ou des effets de manche, il est urgent de travailler ensemble pour trouver des solutions pérennes et efficaces.

Force est de constater que les élus travaillent ensemble, les fonctionnaires travaillent ensemble, les professionnels travaillent ensemble. Il est urgent de travailler tous ensemble. Chacun s’accorde sur la né-

cessité de faire du Grand Paris, une ville du monde ouverte au développement durable et attractive. Les propositions ne manquent pas. Il faut simplement un réel volontarisme politique pour s’attaquer au problème n° 1 de notre région, le foncier aménageable. Cette volonté doit s’inscrire dans une loi spécifique sur le logement dans le Grand Paris qui organise un urbanisme d’exception s’attaquant à plusieurs maux comme les recours abusifs contre les permis de construire. Le niveau intercommunal d’intervention et la coordination de l’Etat semblent s’imposer pour atteindre l’objectif des 70 000 logements de la manière la plus efficace et juste possible. Faisons du Grand Paris un modèle de mégalopole où on peut vivre ensemble. A l’aube d’un grand débat national sur les choix fondamentaux pour le pays, ne faisons pas du logement un otage de la démagogie et des fausses solutions toutes prêtes mais irréalistes. Soyons optimistes et volontaires. Lorsque l’ONU prévoit que 50 % de la population mondiale sera urbaine en 2020…, dans moins de 10 ans !, le temps presse de passer à la vitesse supérieure. ◆

Sous-forme de questions écrites auprès de Benoist APPARU, Secrétaire d’Etat chargé du logement, Etienne MOURRUT, Député du Gard, a repris les 14 propositions faites lors du Colloque Neuf / Ancien le 23 mars dernier par les Présidents de la FNAIM Paris Ile-de-France, de la Fédération Française du Bâtiment Grand Paris et la Fédération de Promoteurs Immobiliers Ile-de-France. ◆ Etienne MOURRUT, Député du Gard

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ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR

Avis du CESR Ile-de-France

L

e CESR considère que le développement de l’apprentissage dans le supérieur appelle entre autre une clarification des responsabilités des différents acteurs concernés qu’il s’agisse de l’Etat, des régions, des entreprises et autres « partenaires sociaux ».

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Une telle démarche devra s’inscrire dans une vision prospective afin

plan régional de développement des formations professionnelles (CPRDFP), un affichage clair d’enjeux et d’objectifs régionaux par filières et par types d’activités assortis d’engagements financiers, afin de déboucher sur un projet régional mobilisateur répondant aux attentes et aux aspirations des jeunes et des entreprises. ◆

« Au cours des 10 dernières années, les effectifs des apprentis du supérieur ont plus que doublé, tant au niveau national qu’au niveau régional ».

Répartition des apprentis du supérieur selon le niveau de formation (en 2008-2009) Universités

STS

Ingénieurs

Autres Ens. sup.

TOTAL

Effectifs des étudiants*

1 383 947

234 164

114 086

501 965

2 234 162

Effectifs des apprentis**

22 801

47 249

10 279

17 192

97 521

1 406 768

281 413

124 365

519 157

2 331 683

1,6%

17%

8%

3%

4%

Total %

Source : Enquête 51 Repères et références statistiques (RERS)

* Année universitaire 2088-2009 ** Au 1er janvier 2009

d’identifier, dans le cadre d’un partenariat associant l’ensemble des acteurs concernés, l’évolution de l’emploi, des métiers, des qualifications et des formations. Cela suppose, dans le cadre du contrat de

« L’Etat s’est fixé l’objectif de 800 000 apprentis en France contre moins de 500 000 actuellement ».

Brève

Enseignement supérieur

Louis VOGEL, Président du Conseil des Présidents d’Universités et du PRES Sorbonne,

La formation professionnelle L

'ESI (Ecole Supérieure de l'Immobilier) se positionne comme la référence, en terme de formation, aux métiers de l'immobilier.

fiscalité, comptabilité, etc. elle donne la possibilité à tous de suivre les modifications permanentes de la réglementation du secteur de l’immobilier.

Elle a pour vocation la formation tout niveau et tout public à tous les métiers de l’immobilier : Agent Immobilier, Syndic, Administrateur de biens, Mandataire en fonds de commerce, Gestionnaire de patrimoine, etc.

Par la diversité de ses programmes, l'ESI propose une idée différente de la formation, où jeunes et professionnels vont se rencontrer et s'enrichir mutuellement de leurs forces et de leurs qualités, l’objectif étant que la formation devienne un réel atout gagnant pour les entreprises

Son offre de programmes, courts ou longs, qualifiants, certifiants ou diplômants s’adresse aux étudiants, professionnels qu’ils soient chef d’entreprise ou salarié et permet un parcours de formation en parfaite adéquation avec les besoins d'une profession en perpétuelle évolution.

Avec plus de 260 stages en matière de droit de l’immobilier, droit de la construction, droit du logement et de la copropriété, transaction, marketing, management,

Campus FNAIM Ile-de-France est spécifiquement réservé aux Adhérents de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et à leurs collaborateurs. Avec plus de 150 journées de formation réalisées par an, elle répond aux attentes des professionnels caractérisées par les exigences du marché francilien. ◆

Professeur PERINET-MARQUET est responsable du Master II à l’Université Paris II Panthéon Assas.

Louis VOGEL est l’Auteur de l’ouvrage « L’Université, une chance pour la France ».

Louis VOGEL, Président du Conseil des Présidents d’Universités et du PRES Paris Sorbonne, est réélu à l’unanimité le 6 juillet 2011 à la présidence de Paris-II PanthéonAssas. Il avait reçu la 5ème Conférence des Avocats Conseils en 2009.

Au sein de l’Université Paris II Panthéon Assas, le Professeur PERINET-MARQUET est responsable du Master II, parfaitement adapté aux responsables du secteur de l’immobilier.

Il est également membre du Club des Avocats Conseils de la Chambre.

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INTERNATIONAL / EUROPE

B E R L I N

Une plateforme des professionnels

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« La nouvelle plateforme se concentrera sur la représentation des intérêts des professions immobilières à Bruxelles. Avec cette plateforme, nous souhaitons accroître la représentativité du secteur et avoir plus de poids dans les dossiers politiques », a déclaré Timo MULTANEN, à

la cérémonie d’inauguration de la nouvelle plateforme.

S’adressant à plus de 700 collègues, Manuel NEGRAO, Président de la CEI (Confédération Européenne de

l’Immobilier), a ajouté : « les conditions et les modalités pour travailler dans le Marché Unique sont dans une très large mesure décidées à Bruxelles. Par conséquent, nous avons besoin d’une voix forte à

International / Europe

européenne de l’immobilier Lors du Congrès Européen, les participants ont discuté des procédures alternatives de traitement des plaintes dans les associations immobilières.

Les professionnels ont partagé leurs meilleures pratiques avec les médiateurs anglais et allemand.

Egalement à l’ordre du Congrès, la performance énergétique des bâtiments a provoqué de nombreuses discussions.

Bruxelles. La nouvelle plateforme permettra à tous les professionnels de l’immobilier de faire passer leurs messages. » La révision de la Directive sur la reconnaissance des qualifications professionnelles, une carte professionnelle européenne, la résolution alternative des litiges, la normalisation des services, la performance énergétique et les crédits hypothécaires font partie des dossiers politiques les plus importants que le secteur de l’immobilier suit de près.

❝La nouvelle plateforme permettra

à tous les professionnels de l’immobilier de faire passer leurs messages.

❞

De gauche à droite : Paul Rolland, UNIS ; Frans AJ Burgering, ancien président du CEPI et Yves Boussard, Ancien président de la FNAIM et du CEPI, Membre du Board du CEPI

Le CEPI a profité de ce Congrès à Berlin pour rencontrer le Conseil d’Administration d’ICREA (International Consortium of Real Estate Association) et discuter du portail commun de l’immobilier européen Worldproperties.eu.

Des contacts informels ont également eu lieu avec le Président récemment élu de la FIABCI, Alex ROMANENKO, en vue d’une future collaboration.

Le partenariat entre le CEPI et la CEI participe aux efforts de ces différents acteurs internationaux pour trouver un terrain commun et servir au mieux les professionnels à travers l’Europe. Ensemble, la CEI et le CEPI représentent la grande majorité des agents immobiliers et des administrateurs européens. ◆

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De gauche à droite : Hans-Eberhard Langemaack, Avocat Immobilienverstand Deutschland IVD ; Gilles Ricour de Bourgies, Président délégué en charge des Relations Internationales et Puis à droite, Kirkor Ajderhanyan, Président de la Commission Internationale Fédérale FNAIM.

INTERNATIONAL / EUROPE

par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre Paris Ile-de-France

Interview de Jérôme DAUCHEZ, Président de l’UNIS Ile-de-France

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Vous avez été Président de FIABCI* France il y a quelques années. Comment voyez-vous aujourd’hui l’évolution des marchés internationaux et le rôle des agents immobiliers dans ces marchés ?

Tout s’internationalise et tout se mutualise. On ne peut pas ne pas avoir les mêmes réflexes que des confrères ou des clients que l’on a sur notre marché local aux EtatsUnis, en Asie, en Afrique, en Europe du Nord, etc.

Il est donc nécessaire d’apprendre et de comprendre qui va venir sur son marché local, puisqu’aujourd’hui tout le monde est dans une forme de déplacement.

Les clients ont une faculté à se déplacer plus grande et pour mieux servir l’ensemble de ces clients, il faut apprendre et comprendre leurs mentalités, leur manière de vivre et en même temps être proche d’eux pour leur apporter le service de qualité qu’ils recherchent.

Les clients étrangers ont une connaissance du droit, de la fiscalité, de la finance de leurs pays et non pas du nôtre. Il est donc nécessaire de les aider à faire un rapprochement de ce qu’ils connaissent de leur pays dans ces différentes matières par rapport à notre pays.

Une fiscalité ou une loi plus contraignante en France peut ainsi être comprise comme une plus grande garantie pour leur investissement.

De nombreux journalistes parlent de spéculation immobilière sur Paris.

Est-ce que les dernières acquisitions dans les résidences haut de gamme poussent les prix des appartements parisiens vers le haut ?

Les prix sur les biens immobiliers qui sont acquis par des français et des parisiens restent pour la plupart du temps sur un prix équivalent.

En revanche, pour des produits ex-

ceptionnels, ce sont les non-résidents qui font le prix et non plus le vendeur qui va déterminer la valeur du bien.

Pourquoi ? Parce qu’on s’aperçoit que ces clients étrangers vont avoir selon la situation de ce bien immobilier, un affect plus ou moins important qui va créer une valeur supplémentaire.

Le prix qui pourrait être celui du marché devient simplement un épiphénomène ou tout simplement un indicateur mais ne sera pas effectivement celui de la valeur réelle de l’acquisition ou de la vente.

Qu’en est-il depuis le 1er janvier ?

Effectivement depuis le 1er janvier comme en 2010, nous nous apercevons que les étrangers sont toujours très présents sur le marché parisien et déterminent la valeur de ces appartements d’exception.

Qu’est-ce qu’un appartement d’exLe Grand Paris ❝ va permettre enfin et tout le monde l’espère, de créer effectivement

70 000 logements nouveaux par an.

❞

ception ? C’est principalement, son emplacement et les équipements qu’il peut contenir. Souvent, un étranger recherchera quelque chose qui correspond à l’appartement qu’il a l’habitude de trouver dans son pays.

La création du Grand Paris voulu par le Président de la République, c’est-àdire la création de 70 000 logements par an, va-t-elle modifier les critères de sélection du marché parisien ?

Le Grand Paris va permettre enfin et tout le monde l’espère, de créer effectivement 70 000 logements nouveaux par an. Mais les besoins ne

sont pas les mêmes dans Paris intramuros, la 1ère et la 2ème couronne.

Il faudra donc une politique de mixité et de diversité dans la construction de ces nouveaux logements proches des pôles d’emploi en dehors de Paris intra-muros.

Cela ne va pas générer une baisse des prix mais plutôt un rééquilibrage pour ceux qui étaient obligés de partir loin du centre de Paris où ils travaillaient.

Pour un particulier est-il intéressant aujourd’hui d’investir dans un logement dans un pays européen ou dans le monde ?

Si l’on est investisseur particulier, on se dit : vaut-il mieux acheter un bien en Ile-de-France qui sera un investissement dans lequel j’aurai une valeur locative ou faut-il investir dans une forme de paradis qui sera un lieu de plaisir où j’irai quand j’aurai envie de passer un bon moment et qui parallèlement me procurera une rentabilité.

Dans l’immobilier, deux facteurs sont à regarder, c’est la rentabilité qui permet d’entretenir et de conserver ce patrimoine et c’est d’autre part peutêtre d’en avoir une plus-value.

Dans les pays où peut-être l’exotisme est un des critères de choix de l’investisseur, les instabilités politiques comme dans certains pays d’Afrique du Nord et d’autres pays du bassin méditerranéen peuvent avoir des conséquences inverses et donc ne

International / Europe

pas créer un plaisir mais plutôt une forme de frustration.

Depuis 10 ans, il est plus facile de voyager et depuis 5 – 6 ans le consommateur a pris l’habitude d’aller sur Internet. Ces 2 éléments changentils les métiers de l’immobilier ?

Celui qui va investir dans l’immobilier aura deux choix : est-ce que je privilégie le lieu où je vais avoir mon activité principale et ma famille pendant les trois quarts de l’année ou est-ce que je vais privilégier un investissement immobilier là où je vais trouver de la sérénité, du recueillement, une forme de plaisir. Autrement dit, je loue là où je suis au quotidien et je trouve un investissement là où j’aurai tous ces instants partagés de plaisir.

Aujourd’hui Internet favorise effectivement les déplacements parce qu’on s’aperçoit que même pour des trajets en avion, on va traverser le monde à des coûts peu importants et trouver un bien immobilier beaucoup plus grand dont je profiterai pleinement pour un coût moindre avec ma famille.

Les moyens technologiques tels Internet génèrent-ils d’autres réflexes sur nos métiers de l’immobilier ?

La réponse est oui. Internet dans les métiers de l’immobilier a généré auprès de tous les consommateurs au sens large du terme des réflexes complètement différents.

Aujourd’hui, un Agent Immobilier ou un Administrateur de Biens ne peut

pas sous-estimer l’importance de ces moyens de communication pour transmette de l’information, communiquer, visionner les produits parce qu’aujourd’hui c’est le premier réflexe comme hier on feuilletait différents catalogues ou journaux, on va de manière « instantanée » essayer de trouver une information ou se faire une idée sur le produit ou sur le cabinet immobilier avec lequel on veut travailler. ◆ * Fédération Internationale des Professions Immobilières

JURIDIQUE

par Sandrine AULIAC-PLOUZEAU, Carole BESSON, Isabelle DALMAS, et Emilie BRUNET Consultantes juridiques à la Chambre

« L’état du droit en matière immobilière : votre devoir de conseil » Les Rencontres de la Chambre, 7 juillet 2011

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VALORISER LE PATRIMOINE DE VOS CLIENTS : QUELLES SOLUTIONS POUR QUELS PROBLEMES ?

• Les difficultés actuelles La décence des logements : la jurisprudence met en évidence les contours de l’obligation de décence : Cass. 3e civ. 7/10/2010 : le bailleur est coupable d’homicide involontaire, pour ne pas avoir mis le logement aux normes et vérifié la sécurité de l’installation, un incendie s’étant déclaré et 5 pompiers étant décédés.

Cons. D’Etat, 4/03/2011 : si la majeure partie des pièces du local litigieux a une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m, il s’agit de combles, qui, même décents, ne peuvent être loués, le règlement sanitaire départemental retenant une hauteur minimale de 2,20 m pour les locaux d’habitation.

Cass. 3e civ. 15/09/2010 : en cours de bail, le bailleur ne doit vérifier une installation électrique remplacée par les locataires que si ces derniers l’y invitent.

Les difficultés liées à la reprise du logement par le bailleur : le refus d’accorder le concours de la force publique pendant plus de 16 ans ne répond pas aux exigences de la Convention Européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui garantit au justiciable d’obtenir l’exécution de sa décision

dans un délai raisonnable – CEDH, 2/12/2010.

• Les solutions à venir - Loi du 22/12/2010 relative à l’exécution des décisions de justice : facilite le constat d’abandon de domicile par les huissiers, en créant une procédure de reprise de ces logements.

- Loi du 3/06/2010 r e l a t i v e a u Grand Paris : prévoit la création de Contrats de Développement Territorial (CDT) entre les communes et le représentant de l’Etat dans la région et la mise en place d’une nouvelle fiscalité pour financer les travaux.

Au niveau de la Chambre, 3 conventions de partenariat ont été signées : - avec la CCIP des Hauts-de-Seine : promotion internationale du pôle économique de La Défense, - avec le CILGERE / CSE MOBILITE : soutien l’accès à l’emploi en favorisant le logement des salariés en Ile-de-France, - avec la Ville de Paris : prévention de la dégradation du bâti ancien et promotion du Développement Durable, promotion du programme « Louez solidaire et Sans risque », et application de la réglementation relative au changement d’usage.

SÉCURITÉ ET IMMOBILIER : SOMMES-NOUS BIEN GARDÉS ?

• La sécurité des biens et des personnes

- Décret du 10/01/2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée : à partir du 8/03/2015, les logements devront être équipés d’un détecteur de fumée (arrêtés en attente).

- Loi du 14/03/2011 d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure : transfert des images pour la protection des parties communes aux services de l’ordre.

- Cass. 3e civ. 11/05/2011 : l’installation sans autorisation par un copropriétaire d’un système de vidéosurveillance sur un lot orienté vers une partie commune compromet de manière intolérable les droits des copropriétaires sur les parties communes.

Au niveau de la Chambre : convention Chambre FNAIM Paris Ile-de-

Juridique

Les paiements ❝ en espèces ne peuvent dépasser notamment 3 000 € pour le débiteur domicilié fiscalement en France ou agissant pour les besoins de son activité professionnelle.

Décret du 16/06/2010

France / Préfecture de Police – 24/10/2010 visant à renforcer la sécurité des personnes et des biens dans les immeubles gérés par des adhérents de la Chambre.

• La sécurité financière Décret du 16/06/2010 : les paiements en espèces ne peuvent dépasser notamment 3 000 € pour le débiteur domicilié fiscalement en France ou agissant pour les besoins de son activité professionnelle.

Au niveau de la Chambre : élaboration du document « Dossier Acquisition – Tracfin » par la Chambre destiné à attirer l’attention du transactionnaire sur une origine douteuse des fonds.

• La sécurité juridique des contrats En matière de rupture du contrat de travail :

- Avenant n°4 de l’ANI du 11/01/2008 et instruction DGT 2009-25 du 8/12/2009 : l’employeur doit, lors de la rupture conventionnelle, verser au salarié l’indemnité légale de licenciement ou l’indemnité conventionnelle, si cette dernière est plus favorable.

- Loi n° 2011-525 du 17/05/2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit : l’inaptitude constatée par le médecin du travail peut, quelque soit l’origine (professionnelle ou non), justifier la rupture du CDD avant son terme.

En matière de licenciement : - Cass. soc. 30/09/2010 : « l’absence de pouvoir du signataire de la lettre de licenciement prive celui-ci de cause réelle et sérieuse ».

- Cass. plénière 22/04/2011 : le licenciement du salarié malade peut valablement intervenir si son absence prolongée ou ses absences répétées ont entraîné dans le fonctionnement de l’entreprise des perturbations telles qu’elles ont rendu nécessaire son remplacement définitif. Le remplacement définitif est l’embauche d’un nouveau salarié en CDI dans l’entreprise.

La distinction entre statut de l’agent immobilier et celui d’agent commercial : - Cass. 1ère civ. 17/02/2011. : afin de déterminer si une personne exerce les fonctions d’Agent Commercial

❞

et non pas d’Agent Immobilier, il faut rechercher en quoi cette personne prête son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats de vente ou location.

- Cass. 1ère civ. 28/04/2011 : les Agents Commerciaux ne peuvent pas exercer des activités régies par la loi Hoguet pour le compte de mandants non titulaires de la carte professionnelle.

DÉVELOPPEMENT DURABLE : L’IMMOBILIER POURRA-T-IL SE METTRE AU VERT ?

Loi portant engagement national pour l’environnement « Grenelle II » du 12 juillet 2010 : • En matière de diagnostics Le diagnostic de performance énergétique Doit être joint : - à tout contrat de location sauf locations saisonnières et baux ruraux, - pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou refroidissement, dans les 5 ans à partir du 01/01/2012 (sauf audit énergétique pour bâtiments d’habitation de 50 lots ou plus et permis de construire avant le 01/01/2011).

Décret du 28/12/2010 : obligation d’afficher la performance énergétique pour toute mise en vente ou location d’un immeuble soumis à production d’un DPE. En cas d’absence ou d’inexactitude, il peut être

45

JURIDIQUE

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invoqué, en matière civile, le dol et, en matière pénale, l’infraction de publicité de nature à induire en erreur.

Le diagnostic assainissement - Document annexé à toute vente d’immeuble non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (validité de 3 ans à compter du contrôle sur le terrain de l’Agent).

Décret du 11/10/2011 : interdiction aux Diagnostiqueurs de verser des commissions aux Agents Immobiliers qui leur apportent des clients ou de recevoir une rémunération des entreprises réalisant les travaux suite au diagnostic.

• En matière de gérance locative - Création d’une annexe environnementale pour les baux sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces à compter du 01/01/2012.

- Le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration de la performance énergétique (art. 7 - loi du 6/07/1989).

• La copropriété - Vote à la majorité absolue de certains travaux pour la performance énergétique.

- Après la réalisation d’un DPE : possibilité de voter la réalisation d’un contrat de performance énergétique avec mise en concurrence ou d’un plan pluriannuel.

Les syndicats de copropriétaires peuvent de nouveau recourir au livret A, jusqu’à 76 500 € (loi du 1/07/2010).

Mais si les copropriétés veulent pouvoir se mettre au vert, il faut voter les travaux en Assemblée Générale. Les votes sont facilités par l’information des copropriétaires par leur syndic et leur conseil syndical dont le rôle s’est accru depuis le décret du 27/05/2004.

Le conseil syndical, organe essentiel pour le bon fonctionnement de la copropriété

• Recommandations n°13, 8 juillet 2010 et n°13 bis, 5 janvier 2011: deux recommandations confirment le renforcement du conseil syndical.

• Cass. 3ème civ. 16/03/2011 : pour valider la nomination d’un membre du conseil syndical absent lors de l’Assemblée Générale, les juges doivent rechercher s’il avait été candidat.

• Cass. 3ème civ. 6/10/2010 : la démission de la quasi-totalité des membres du conseil syndical ne met pas fin au mandat des autres.

LES DERNIERS APPORTS JURISPRUDENTIELS POUR EXERCER VOS METIERS EN TRANSACTION ET ADMINISTRATION DE BIENS • En gérance Les congés en matière de bail Loi du 6 juillet 1989 : Cass. 3e civ. 19/05/2010 : le propriétaire qui délivre un congé pour vente par anticipation est lié par son offre jusqu’à la fin des 2 premiers mois du préavis de 6 mois et ne peut se rétracter. Ce délai se compte à rebours à compter de la date d’expiration du bail.

Cass. 3e civ. 1/06/2010 : la computation en matière de congé se fait par mois entiers et non par jour.

Cass. 3e civ. 15/09/2010 : le locataire qui ne préempte pas en Loi de 1989 peut le faire en Loi de 1975. Ces deux droits sont indépendants.

Cass 3e civ. 30/06/2010 : l’absence de précision dans le congé du motif de préavis réduit ne prive pas le preneur du bénéfice du préavis réduit que lui reconnaît la Loi. Loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17/05/ 2011 : - Le RSA est désormais un motif de préavis réduit à un mois (art 15 loi du 6/07/1989).

- Création de l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

Le loyer et les charges : Cass. 3e civ. 29/09/2010 : Le paiement du loyer doit être fait entre les mains du bailleur ou d’une personne qui a un pouvoir express de le recevoir en son nom.

Loi du 7/12/2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité : Le bailleur peut récupérer sur le locataire le prix de la consommation et de l’abonnement en matière d’énergie.

• En transaction Cass. 3e civ. 26/01/2011 : « la remise de l’acte en mains propres, non constatée par un acte ayant date certaine ne répond pas aux exigences de l’article L.271-1 du CCH dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation ».

Les faits de cet arrêt remontent à 2002, bien avant la rédaction de l’actuel article L. 271-1 du CCH qui donne au professionnel mandaté la faculté de remettre l’acte directement à l’acquéreur pour faire courir le délai de 7 jours.

Cass. 3e civ. 1/03/2011 : le vendeur condamné pour mesurage erroné du lot vendu ne peut pas appeler en garantie le professionnel fautif sur le fondement de la Loi Carrez.

• En règlementation professionnelle : Cass. 3e civ. 8/06/2010 : la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier ouvre seulement droit à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts.

Cass. 1e civ. 9/12/2010 : l’acte contenant l’engagement des parties n’est pas nécessairement un acte authentique. Pour faire naître le droit à commission, cet engagement doit être définitif.

Cass. 1e civ. 30/09/2010 : le locataire peut engager la responsabilité délictuelle du mandataire du bailleur en raison de la faute commise par celuici dans l’exécution de son contrat. ◆

Communiqué

Les labels Promotelec : la qualité contrôlée et certifiée depuis plus de 40 ans Myriam Dardard, chef de projet Performance Energétique et Environnementale

réée en 1962, l’association Promotelec est, depuis son origine, engagée sur la qualité des logements. Cet engagement s’est notamment traduit, depuis 1971, par l’accompagnement des évolutions de la réglementation thermique au travers du label Promotelec. Comme nous l’explique Myriam Dardard, chef de projet Performance Energétique et Environnementale, l’association propose aujourd’hui, en ce sens, deux labels de référence : le label Promotelec Performance pour le neuf et le label Promotelec Rénovation Energétique pour les réhabilitations.

C

Quelles sont les principales caractéristiques et objectifs des Labels Promotelec ?

Sur le même principe que le label rouge créé en 1960 dans l’alimentation, les labels Promotelec garantissent que le logement présente une qualité, un confort et une performance supérieure à ceux respectant uniquement la réglementation thermique en vigueur. Ils visent, d’une part, à sensibiliser et accompagner les consommateurs vers un mode de vie axé sur la sobriété énergétique, tout en préservant leur confort juste nécessaire, grâce à l’utilisation de solutions performantes et innovantes ayant fait la preuve de leur qualité et efficacité sur le long terme en recevant des avis techniques ou des certifications produits reconnues. Et, d’autre part, à permettre aux professionnels de donner davantage de garanties à leur client sur la qualité de leur bien et d’affiner leurs process qualité en s’appuyant sur un organisme indépendant.

Les labels Promotelec, reconnus et soutenus par l’Etat, attestent que le logement répond à une double exigence ; qualité du bâti et performance énergétique. Exigence sur le bâti, avec préconisation de matériaux certifiés, des produits de qualité avérée sur la ventilation, les systèmes de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la sécurité de l’installation électrique et/ou gaz. Ces exigences sont regroupées dans un cahier des charges constitué d’un ensemble de prescriptions techniques (référentiel) et d’une méthodologie d’obtention (règlement d’attribution) répartie en deux étapes : la vérification administrative et technique du dossier déposé, et un contrôle systématique sur site en fin de chantier vérifiant la bonne mise en œuvre du projet. Une réelle plus value à la vente puisqu’il atteste d’une utilisation de matériels certifiés et assure une combinaison idéale entre le confort thermique et une exploitation optimisée des énergies consommées.

Quelle démarche l’association PROMOTELEC met-elle en place pour accompagner les professionnels dans la mise en œuvre de la Réglementation Thermique 2012 ?

D’une manière générale, la certification constitue en elle-même une démarche d’accompagnement. Mais au-delà, l’association organise ou intervient dans le cadre d’ateliers et réunions d’information destinés aux professionnels et prescripteurs. Elle leur offre un appui technique, réglementaire, voire relationnelle permettant aux participants de mettre à jour leurs connaissances. Elle diffuse également ses contenus par la biais de son site www.promotelec.com, de sa newsletter mensuelle et de son magazine trimestriel « Fil Pilote ».

En quoi le Label Promotelec est-il une réponse pertinente à un projet de rénovation ?

Pour le particulier, c’est la garantie que son projet de rénovation sera bien pensé et répondra à ses besoins et que les travaux seront réalisés selon les règles de l’art, avec des matériaux certifiés, un engagement complété par un contrôle systématique en fin de chantier. Le Label Promotelec Rénovation Energétique (LRE), audelà d’une certification destinée à reconnaître la performance énergétique et la sécurité électrique ou gaz d’une maison individuelle ou d’un bâtiment collectif achevé depuis plus de 5 ans et faisant l’objet de travaux de rénovation, requiert l’accompagnement du maître d’ouvrage, dés l’amont du projet, par un professionnel expert en rénovation énergétique. Le Label Promotelec Rénovation Energétique, éligible au crédit d’impôt, permet également l’obtention d’aides financières telles que l’éco-prêt à taux zéro pour les travaux auprès des établissements bancaires et de l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). Un plus non négligeable pour gagner en confort de vie.

Quels sont les points essentiels sur lesquels les propriétaires doivent porter leur attention ?

S’agissant d’une démarche volontaire, il est d’abord important que les propriétaires aient connaissance de l’existence d’un label, car ce dernier s’appuie sur un référentiel d’exigences à respecter. Au delà, les propriétaires doivent penser à l’ensemble des critères qui font la qualité d’un logement durable : la qualité de la conception (respect des réglementations, des normes et référentiels) ; la qualité des produits et équipements installés (certifications de produits) ; la qualité des professionnels (compétences techniques, engagements de services, respect du client) ; et bien sur l’incitation à adapter leurs propres comportements dans l’utilisation des solutions installées.

JURIDIQUE Questions / Réponses des Avocats Conseils de la Chambre Question :

Le droit de vote en Assemblée Générale peut-il être subdélégué ?

Selon l’article 22, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1994 du Code Civil, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire en Assemblée Générale, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, le nombre de délégations étant limité à trois sauf si le total des voix des mandataires et de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat ou si le mandataire participe à l’Assemblée Générale d’un syndicat principal, à condition que ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

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Pour remédier à cette limitation du nombre de mandats, le mandataire peut lui-même transmettre le mandat qui lui avait été confié à un autre membre de l’Assemblée : la Cour de Cassation, dans son arrêt du 16 mars 2011 (Cass. Civ. 3e, 16 mars 2011, n° 10-14005 10-14591) précise que la subdélégation est licite tant que le copropriétaire ayant remis le pouvoir n’avait prévu aucune restriction à la possibilité d’une subdélégation.

Maître Agnès LEBATTEUX Avocat à la Cour

Question :

Peut-on conserver des documents appartenant à l’entreprise, et s’en servir ?

On sait qu’il y a des discussions sévères, voire des contentieux qui conduisent parfois à des licenciements, lorsque le salarié conserve à part, ou emporte chez lui, des documents originaux ou des photocopies, pour s’en servir « au cas où ».

Il s’agit pour lui de prouver son travail, se défendre s’il est accusé, et dans les cas les plus regrettables faire savoir à son employeur qu’il pourrait dénoncer ce qu’il pense être des irrégularités. Je n’évoque que pour mémoire les difficultés liées aux fichiers personnels sur l’ordinateur mis à la disposition de l’employé, et à la consultation sur Internet, pendant la période de travail, de documents qui n’ont rien à voir avec l’activité pour laquelle il est payé.

Il faut concilier les libertés individuelles, respecter les formes contradictoires, et l’intérêt de l’entreprise. Par un arrêt du 16 juin 2011, la Cour de Cassation a confirmé nettement un revirement de jurisprudence opéré en 2004.

Le salarié peut, lorsque cela s’avère strictement nécessaire à l’exercice des droits de la défense dans le cadre d’un litige l’opposant à son employeur, produire des documents dont il a eu connaissance à l’occasion de ses fonctions. Autrefois on parlait de vol, ou d’abus de confiance.

Il n’y a plus désormais de poursuites pénales possibles.

Désormais la Chambre Suprême évoque la nécessité de la défense, et le salarié peut utiliser en justice des documents confidentiels de l’entreprise. Ce serait la même solution avec les messages informatiques transférés sur le poste du salarié et/ou de tous ses collègues.

[Cass. Crim. 16 juin 2011. N° 1085.079 FS-P + B=R+1 n° N.3239] Maître Christian FREMAUX Avocat à la Cour

Question :

Je suis propriétaire d’un logement que je souhaite louer. Comment choisir mon locataire ?

La loi du 6 juillet 1989 protégeant moins le bailleur que le locataire, il est important de s’entourer de précautions pour choisir son locataire. Il est ainsi opportun de lui faire remplir une fiche de renseignements et d’exiger la remise de certains justificatifs (trois derniers bulletins de salaire, copie de son contrat de travail CDD ou CDI, dernière feuille d’imposition, un RIB…).

La lecture du bulletin de salaire permettra de s’assurer qu’il n’y a aucune saisie sur salaire tandis que la feuille d’imposition permet de déterminer si des pensions sont réglées à un ex conjoint et/ou à des enfants, ce qui constitue un indice majeur quant à la solvabilité du candidat. Ce contrôle est parfaitement légitime, le contrat de location étant conclu « intuitu personae ».

Néanmoins, certains documents, énumérés à l’article 22-2 de la loi de 1989, ne peuvent être demandés, sous peine de discrimination (extrait de casier judiciaire, dossier médical personnel, attestation de l’ancien bailleur…).

Il convient également de s’assurer de la solvabilité du locataire en exigeant soit une caution solidaire pour le paiement du loyer (caution qui devra alors remettre les mêmes justificatifs que le locataire), soit en souscrivant une assurance loyers impayés (GLI ou GRL), les deux garanties n’étant pas cumulables, sauf si la location est consentie à un étudiant ou à un apprenti.

Il est important enfin que le choix ne soit pas discriminatoire (article 1er de la loi de 1989), ce qui renforce l’importance de la fiche de renseignements qui permettra de prouver que le choix du locataire s’est fait en fonction de critères purement matériels, en dehors de toute autre considération.

Maître Claude VAILLANT Avocat à la Cour

Juridique Question :

A partir de quelle date court le délai de préavis à la suite d’un congé donné au locataire ?

Vous envisagez de délivrer un congé à votre locataire et devez, pour cela, respecter le délai légal imposé (par exemple six mois en cas de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989). Comment calculer ce délai et plus spécifiquement à partir de quelle date court-il ?

Question :

Question :

Est-ce que la contre lettre signée entre un acquéreur et un vendeur qui a pour but de dissimiler une partie du prix de la vente d’un immeuble ou d’une cession d’un fonds de commerce permet au vendeur d’exiger le versement du supplément du prix ?

C’est à cette question que répond la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011. Elle rappelle que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice. La date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

On pourrait penser que le contrat faisant la loi des parties, le vendeur serait en droit d’exiger le paiement du prix.

La Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 16 juin 2011 (n°09/20 940), considérait que cette contre lettre est nulle.

Elle censure ainsi l’analyse de la Cour d’Appel qui avait considéré que le terme de « réception du congé par le locataire » implique la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, puisque l’article 15 précité fait état de réception et non pas de remise effective au locataire.

En conséquence, que cette convention dissimule une partie du prix de la vente et est de ce fait, nulle de tous effets, avec toutes les conséquences de droit.

Les acheteurs sont ainsi fondés à obtenir la répétition du supplément du prix de la contre lettre nulle.

Il convient donc que le congé ait été effectivement reçu par le locataire dans les délais légaux, c'est-à-dire que le locataire ait retiré le pli recommandé.

Il convient de savoir que la fraude, qui se prouve par tous moyens, est admise.

En conséquence, la vente a été confirmée, mais sans le supplément du prix.

Compte tenu de l’insécurité juridique entourant ce mode de délivrance du congé, étant rappelé qu’une irrégularité du congé aura pour effet de reconduire le bail pour une nouvelle période triennale… Il est vivement recommandé aux bailleurs ou à leur conseil de faire signifier le congé par un huissier de justice, surtout en fin de délai.

Source : Cass. 3e civ., 13 juil. 2011, n° 10-20.478 - FS-P+B – Cassation CA Montpellier, 6 avril 2010.

Maître James-Alexandre DUPICHOT Avocat à la Cour Hugues Perinet-Marquet.

Maître Jacqueline BERGEL Avocat à la Cour

Professeur

Le syndicat des copropriétaires bénéficie-t-il des dispositions protectrices de la loi Chatel sur la résiliation des contrats de prestation de services ?

La loi Chatel du 28 janvier 2005 a prévu que dans les contrats de prestation de services comprenant une clause de renouvellement tacite, le prestataire doit informer le consommateur au plus tôt 3 mois et au plus tard un mois avant le terme de la période permettant de résilier le contrat. À défaut, ce dernier peut mettre fin gratuitement au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.

La question est de savoir si le syndicat des copropriétaires qui souscrit de nombreux contrats de prestation de services (contrat d'entretien des ascenseurs, des parties communes, chaufferie, jardin etc.…) peut être considéré comme un consommateur et bénéficier des dispositions de la loi.

Plusieurs décisions de jurisprudence et notamment un arrêt de la Cour de Cassation du 2 avril 2009 à propos d'un comité d'entreprise avaient considéré que cet article ne s'appliquait pas aux personnes morales.

Entre temps la loi du 3 janvier 2008 a complété l'article L. 136-1 du Code de la consommation en ajoutant aux consommateurs, les non professionnels.

La Cour de Cassation, dans un arrêt de la première Chambre Civile du 23 juin 2011 (pourvoi n°10-30.645) relatif à un syndicat des copropriétaires affirme nettement que l'article L. 136-1 du Code de la consommation « est applicable aux consommateurs et aux nonprofessionnels, cette dernière notion n'excluant pas les personnes morales».

Cette décision devrait ainsi mettre un terme à ce trop long débat.

Maître Olivier DOUEK Avocat à la Cour

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Le courrier des copropriétés passe au tout-numérique Métier du Syndic Face à l’accroissement du volume de documents adressés par le Syndic Immobilier aux Copropriétaires et aux coûts de gestion associés, la dématérialisation des échanges devient un enjeu primordial.

Le courrier numérique et le recommandé électronique ont valeur légale autant que leur version papier pour supporter ces échanges (Code Civil - Art 1316 et Art 1369). L’analyse publiée par Me Serge Diebolt, spécialiste des questions immobilières liées à la copropriété, confirme que les dispositions les plus récentes à ce sujet (Décret n° 2011-144 du 2 février 2011) sont applicables sans besoin d’évolution de la réglementation propre aux copropriétés.

Au-delà des échanges avec les copropriétaires, le courrier numérique s’étend aisément à toute l’activité du Syndic, dans sa relation avec ses fournisseurs ou avec l’administration.

Gestion Locative La qualité du suivi offert par le courrier numérique s’accorde particulièrement bien avec les besoins de traçabilité et non-répudiation des échanges entre le mandataire d’une gestion locative et - Les locataires (baux,avis, rappels, quittances…), dans un état d’esprit toujours prêt au contentieux.

- Les loueurs (mandats, situations, tiers paiement…) avec une volonté de transparence.

Avec un taux de pénétration des NTIC (Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication) proche de 100% chez les professionnels, et de plus de 75% chez les particuliers, le tout-numérique est en passe de devenir universel.

www.fnaim-idf.com

Pour en savoir plus… http://www.clearbus.fr

A LIRE

La Cote Annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2011 - 33ème édition Riches de 115.000 prix classés par département et par ville, avec plus de 1400 villes analysées, cette édition permet de connaître la valeur vénale et locative de tous les biens immobiliers vendus au 1er janvier 2011.

Editions Callon

Guide 2011 de la publicité foncière Jacques Lafond, Docteur en droit avec la participation d’Alain Fournier et de Neyla Gonzalez-Gharbi L’ouvrage est composé de près de 280 rubriques autonomes classées par ordre alphabétique qui correspondent à des opérations ou actes qui sont le plus couramment présentés à la publicité foncière par les praticiens.

Editions Lexisnexis

Agent Immobilier – Statut juridique 2011/2012 15ème édition Achat – Vente Location – Gestion Jean-Marie Moyse, Avocat au Barreau de Paris et Guy Amoyel, Professeur à l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) Cette édition apporte davantage de réponses à l’agent immobilier, commerçant et entrepreneur, mais aussi, aux administrateurs de biens, syndics de copropriété ou juristes concernés par la négociation ou la gestion de biens immobiliers.

Editions Delmas

Location, mode d’emploi - 6ème édition Yves Rouquet, Docteur en droit, Juriste spécialisé en droit immobilier Ce guide s’adresse au propriétaire qui loue un logement comme au locataire qui l’occupe : pour prévenir les problèmes ou les régler.

Editions Delmas

Copropriété, mode d’emploi - 5ème édition Bruno Mathieu, Avocat au Barreau de Paris L'auteur s'est appuyé sur sa pratique de la copropriété pour présenter et expliquer tout ce qui permettra au copropriétaire de s'y retrouver. Accessible à tous, ce guide permet de trouver les réponses aux questions qui se posent et de les mettrent en œuvre.

Editions Delmas

Pour sortir de la crise du logement Regards croisés sur l’économie, N° 9, mai 2011 Le premier objectif de ce numéro est d’en dresser le constat clair et rigoureux avec la contribution des meilleurs spécialistes français, qui formulent des propositions concrètes, précises et ambitieuses.

Editions La Découverte

Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux Comment construire collectivement un immeuble en ville ?

Bruno Parasote, Président d’Eco Quartier Strasbourg et Ingénieur-urbaniste de profession Ces termes résument une nouvelle façon de construire en ville, dans le souci du respect des autres et de la nature. Cet ouvrage explique les raisons et la manière dont l’habitat groupé peut devenir un outil au service de la ville, en présentant quelques exemples aboutis, en France et en Allemagne.

Editions Yves Michel, Collection Société Civile

Les 101 mots du développement durable à l’usage de tous Françoise-Hélène Jourda, Architecte Un vocabulaire propre à l’auteur qui, de façon précise et accessible, nous révèle les moyens déjà mis en œuvre, les solutions qu'il faudrait développer et les obstacles à la réalisation d'une architecture plus respectueuse de l'environnement.

Editions Archibooks Collection 101 mots