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Professions
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IS CH AM AR BRE RP ILIE FNAIM DE L'IMMOB
E -D ILE
Chambre Paris Ile-de-France
n°120
Vision d’avenir ? décembre 2011 / janvier
2012
Maurice Leroy
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Numéro 120 - Décembre 2011 / Janvier 2012
Maison de lʼimmobilier
Activités de la Chambre
SOMMAIRE
02 / EDITORIAL 04 / ENTRETIEN EXCLUSIF 06 / ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE - Discours du Président Gilles RICOUR de BOURGIES, lors de l’Assemblée Générale de la Chambre le 05 octobre 2011 - « Des outils nouveaux pour notre organisation en 2012 » - Lancement de la lettre « La maison de l’immobilier » - La Nuit de l’immobilier le 05 octobre 2011
15 / RÉGION ILE-DE-FRANCE
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- Position de la Fédération des Promoteurs Immobiliers : Mesures envisagées par le gouvernement - L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans - Un marché locatif sous influence - Les derniers chiffres du logement parisien présentés par l’ADIL 75 - Les loyers du marché locatif privé en 2011
Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction Comité de lecture : Michel Terrioux, Emile Béasse, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier
Conjoncture
Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com
Rédacteur en chef : Michel Terrioux
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Impression : Imprimeries Epel Liste des annonceurs : CGAIM - GERCOP - CRYPTO - CREDIT DU NORD ORANGE - CPI GLOBAL - ARSEP Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262
P. 20 P. 22 P. 24 P. 24 P. 25
30 / EMPLOI
- La Délégation Japonaise - L’attractivité de Paris en 2011, par KPMG
35 / MANIFESTATIONS - Une famille formidable
International
Photos intérieures : © Fotolia
P. 16 P. 17 P. 19
- Intervention de Louis VOGEL, Président de l’Université Paris II P. 26 - Diffuser l’esprit d’entreprendre et l’entrepreneuriat auprès de tous nos étudiants par Patrick HETZEL P. 28 - Avis du CESR Ile-de-France P. 29
33 / INTERNATIONAL
Responsable de la publicité : Assiya Ameur Tél. : 01 58 36 01 92 Email : assiya@sodirp.com
Photographes : Caroline Lespinasse - Francine Bajande Michel Terrioux : pages 16 - 32 - 37 38 et 39
P. 15
- Interview d’Yvon GATTAZ, ancien Président du Conseil National du Patronat Français P. 30
Directeur de la publicité : Dominique Levy
Conception graphique / mise en page : SODIRP
P. 11 P. 12
26 / ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR
Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97
Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com
P. 10
20 / CONJONCTURE
27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28
Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies
- Le Grand Paris, 4 ans après - Assemblée Générale de la Chambre FNAIM de l’Yonne le 20 octobre 2011 - Quelle vision pour l’Ile-de-France en 2050 ? - Aménagement des berges de Seine à Paris
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35 / JURIDIQUE
- 7ème Conférence des Avocats conseils le 16 novembre 2011
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40 / MÉTIERS
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- La Compagnie des Experts Immobiliers, par Serge FRUCHTER, Président - Loi BETEILLE et profession d’huissier de justice : quelles évolutions ? par Maître VITTU, Huissier de Justice - Les 10 règles d’or pour faciliter votre prise de mandats
43 / CARNET 44 / A LIRE
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EDITORIAL
par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Vision d’avenir ? 2
D
eux mois de répit et l’on bouscule à nouveau la fiscalité de l’immobilier en France. Après la taxation des plus values sur l’immobilier locatif, à nouveau, l’immobilier et le logement redeviennent des variables d’ajustement de nos finances publiques. Cette fois, toute la chaîne immobilière est impactée. Il est vrai que nos appartements et nos maisons ne se délocalisent pas…
Le Premier Ministre a annoncé la fin programmée du dispositif Scellier pour 2013, celle du PTZ+ dans l’ancien, une hausse de la TVA dans le bâtiment (travaux d'amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation) et la réduction de 20% du crédit d’impôt développement durable, rien que cela ! On ne pouvait imaginer pire scénario à un moment où bien au contraire, l’immobilier et le logement méritent un réelle politique publique ambitieuse digne de ce nom. Et bien non, on retombe dans le même travers dénoncé par de nombreux experts et professionnels il y a à peine deux mois. Le « Stop and Go » fiscal repart de plus belle ! On voudrait mettre à terre un secteur entier de l’économie française, on ne s’y prendrait pas autrement. C’est toute la chaîne de l’immobilier, de la construction, en passant par les promoteurs jusqu’à l’agent immobilier, qui est ainsi déstabilisée.
L’immobilier et le logement : les vaches à lait de nos finances publiques L’immobilier et le logement ont un poids unique dans notre pays. C’est le premier poste de Valeur Ajoutée du pays avec 343 milliards d’euros soit 20% du PIB en 2009 (Source : Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière). Le patrimoine immobilier des français, c’est 6 000 milliards d’euros (sur 10 000 milliards au total ; à côté, l’Assurance-vie, ce n’est que 1 300 milliards). En face, l’Etat ne consacre chaque année que 46 milliards d’euros au Logement… Il existe plus d’une quinzaine de taxes sur l’immobilier et le logement prélevées par l’Etat et les collectivités
Editorial
locales ! On prélève de plus en plus sur le secteur et on reverse si peu alors que les besoins sont énormes et la situation intenable. C’est particulièrement vrai en Ile-de-France pour les classes moyennes « trop riches » pour accéder au logement social, « trop pauvres » pour devenir propriétaires. Une situation totalement bloquée en Ile-de-France Où est l’espoir de voir se construire 70 000 logements chaque année levé par le Grand Paris ? La question est vitale alors que le projet, voulu par le Président de la République et ancien élu des Hauts-deSeine, connaît déjà un premier couac avec la remise en cause de la signature des premiers contrats de développement territorial par les élus de ce même département. Bien loin de tout corporatisme de notre part, la vraie démagogie est de faire croire aux franciliens que l’on s’engage pour le logement sans prendre les décisions nécessaires afin de ne pas remettre en cause des équilibres électoraux. Il faut le dire et le répéter. Il semble plus facile de taxer le logement des français ou d’opposer logement social et parc privé dans les discours, de dénoncer la soit disant « spéculation » autour de l’immobilier. Rappelons que 80% des avoirs immobiliers concernent la résidence principale (dixit la Direction du Trésor dans une étude publiée en 2009) : jusqu’à preuve du contraire, on ne spécule pas avec sa résidence principale. Rappelons aussi que le rendement net de l’investissement locatif est à peine de 2%, moins que le Livret A ! Arrêtons les effets d’annonce et la communication politicienne. Le logement et l’immobilier, otages de la politique Parce que les élus ne s’entendent pas, on bloque la construction de logements en Ile-de-France. Face
aux obstacles techniques (par exemple, l’acheminement de granulats par la Seine qui nécessite des accords entre les communes traversées entre Paris et Le Havre) ou juridiques, il n’y a aucune volonté politique. Elle pourrait pourtant se résumer en 3 mots : résorber la pénurie. Oui, la France ne construit pas assez de logement. Au lieu de se lamenter sur le niveau des prix, il faudrait simplement agir. Le cas de l’Ile-de-France est éclairant : on construit 35 à 45 000 logements par an là où il en faudrait 2 fois plus pour répondre aux besoins (70 000). L’Ile-de-France, ce sont 3 logements construits pour 1000 habitants contre 6 en province. Le
de suspicion sur le secteur. Là encore, le manque de vision et la démagogie guident des décisions politiques de court terme, des effets d’annonce. Il est vrai qu’il est plus facile de désigner des boucs émissaires que de prendre ses responsabilités. Nos professions de l’immobilier sont souvent caricaturées car mal connues. On les montre du doigt sans cesse. Mais nos professionnels se sont déjà engagés, notamment en émettant 14 propositions pour faire du logement une priorité du Grand Paris. Ce n’est pas le cas d’un grand nombre d’élus, osons le dire enfin, pour qui construire sur son territoire, c’est prendre un
Nos professionnels se sont déjà engagés, notamment en émettant
14 propositions
pour faire du logement une priorité du Grand Paris. 3
problème est qu’il y a un déséquilibre entre l’offre, insuffisante, et la demande. Au lieu de cela, le gouvernement s’en prend aux professionnels notamment en proposant de supprimer le mandat exclusif au risque de briser la relation de confiance entre le professionnel et le consommateur et jeter un voile
risque électoral pour sa prochaine réélection. Alors, ne nous trompons pas. La démagogie est de ne pas assumer ses responsabilités. Quand elle se pratique au niveau politique, c’est un vrai risque pour le pays.
entretien Dans la crise majeure que nous vivons actuellement, disposez-vous de tous les moyens nécessaires pour atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés ?
Le projet du Grand Paris est un investissement pour l’avenir. Il est une réponse à la crise. Il ne sera nullement remis en cause. Sur les transports, le Président de la République l’a rappelé le 10 octobre et le 5 décembre 2011 : « les budgets sont votés et les financements bouclés ». Et, je ne vais pas vous l’apprendre, le transport est un levier majeur de développement des territoires et de valorisation du foncier. Cette dynamique est irréversible.
L’objectif de construction de 70 000 logements par an est inscrit dans la loi du 3 juin 2010 sur le Grand Paris. De quels moyens disposez-vous pour y parvenir ?
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Vous avez raison, la loi du Grand Paris fixe un objectif très ambitieux en termes de logement. Tout simplement parce que cet objectif répond à une situation très préoccupante. Il manque 100 000 logements en Ile-de-France. Cette pénurie entraine un déséquilibre du marché immobilier qui pénalise très lourdement la qualité de vie des franciliens. C’est donc un sujet aussi urgent et prioritaire que la question des transports. Nous nous y attelons avec la même force. Pour résorber cette pénurie, il faut dégripper tous les maillons de la chaîne du logement : de la planification à la réalisation. Tous
Maurice Leroy
exclusif © Ministère de la Ville - Pierre Rousseau
les acteurs, les maires, les architectes, les promoteurs, les constructeurs doivent être mobilisés. L’Etat doit jouer tout son rôle naturellement, en mobilisant le foncier public, en accompagnant les maires bâtisseurs, en mobilisant également toute son ingénierie au service des projets urbains. C’est ce que nous faisons avec Daniel CANEPA, le Préfet de région, dans les contrats de développement territorial. C’est aussi l’objectif de Benoist APPARU dans le vaste chantier qu’il conduit sur la réforme et simplification des règles de l’urbanisme opérationnel.
Ne pensez vous pas qu’il est urgent de modifier la gouvernance parisienne ?
La question de la gouvernance est évidemment centrale. Le Président de la République a pris un parti pragmatique dès 2008 : avant de parler de gouvernance, il faut d’abord avoir un projet pour le Grand Paris. C’est d’une vision partagée, d’un projet commun que naîtra une nouvelle gouvernance. Son intuition était juste. La constitution du syndicat Paris Métropole, qui regroupe 200 villes de l’agglomération, en est une parfaite illustration.
50 % de la population française vivent dans des grandes villes, que faut-il faire pour accompagner ces grandes agglomérations face à compétition internationale ?
Je ne peux pas répondre à la place des maires et des présidents des grandes agglomérations françaises, dont la plupart d’ailleurs sont extrêmement compétitives au niveau européen. Ce qui est certain, c’est que la démarche initiée sur le Grand Paris peut servir d’exemple. La région capitale représente un tiers de la richesse nationale. Tout ce qui est entrepris pour renforcer son dynamisme économique bénéficiera aux autres métropoles françaises. Lyon, Lille, Nantes, Marseille, Bordeaux, Strasbourg sont fortement connectées au Grand Paris et bénéficient du positionnement de Paris comme une des quatre ville-monde. C’est aussi pourquoi le projet de transport du Grand Paris assure une connexion efficace entre grands pôles urbains franciliens et les aéroports et les gares TGV, véritables portes du Grand Paris sur le reste du territoire.
C’est aussi l’objectif de Benoist APPARU dans le vaste chantier qu’il conduit sur la réforme et simplification des règles de l’urbanisme opérationnel.
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
Discours du Président, Gilles RICOUR de BOURGIES, lors de l’Assemblée Générale FNAIM Paris Ile-de-France, le 5 octobre 2011
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« Chères Consœurs, Chers Confrères, Chers Présidents, Chers Amis, En cette période de fortes turbulences où on a l’impression que le monde tourne à l’envers, nous devons plus que jamais compter sur nous, sur nous seuls et sur notre Organisation pour construire notre avenir. Soyons, soyez ambitieux et surtout n’ayez pas peur de cet avenir. L’Agent Immobilier est à la Chambre FNAIM de Paris Ilede-France, un citoyen responsable, un citoyen engagé. Il est plus que jamais au cœur de la cité dans le cadre du Grand Paris. Il est plus que jamais l’acteur incontournable avec lequel les responsables politiques et locaux de l’Ilede-France doivent travailler pour mieux vivre ensemble demain. Mais si nous savons innover, si nous savons travailler, si nous cherchons toujours plus de proximité avec les adhérents, nous voulons aussi partager, échanger, se détendre entre nous. C’est tout le sens de cette Soirée de l’Immobilier avec le spectacle de Nicolas CANTELOUP. Je tiens ici à remercier tout particulièrement pour leur soutien, le Président de la Caisse de Garantie, Georges-Pierre ISAAC et son Conseil d’Administration, ainsi que Roland TRIPARD, Directeur Général de SeLoger, qui s’est associé d’une manière exceptionnelle à cette
grande soirée. C’est grâce à eux et c’est aussi grâce aux 29 partenaires de la Chambre que nous avons pu réaliser cette Nuit de l’Immobilier.
Qui pouvait en effet imaginer que les Etats seraient incapables un jour d’honorer leurs dettes ? Bonne question à poser à nos futurs dirigeants qui se présentent au Vous me connaissez, je suis ici pour concours de l’ENA !!! vous parler vrai ! Mais, qu’en est-il en Ile-de-France ? L’exemplarité et la transparence Est-ce bien différent ? créent aujourd’hui la confiance. Parlons vrai, le mal logement ressenti par beaucoup, l’appauvrissement, l’exclusion marquée par René PALLINCOURT le nombre croissant de SDF, Président de la FNAIM. ne sont pas une fatalité. Que faut-il faire ? Construire. Construire des logements neufs, mais aussi favoriser toujours plus l’investissement locatif. Il faut aussi poursuivre la rénovation des logements anciens. Les politiques du logement en Ile-de-France ne devraient avoir que cet objectif. Parlons vrai, le Grand Paris décidé par le Parlement, à l’initiative du Président de la République, est une réponse Parlons vrai, le krach boursier de cet avec la création de 70.000 logeété, pas plus que la crise financière ments par an pendant dix ans. L’amde 2008, n’avait été annoncé par bition est là et les moyens juridiques aucun expert. Bien au contraire, nos par la création « du contrat de déveprévisionnistes annonçaient des chif- loppement territorial », véritable infres de croissance de 2,75% ! novation juridique, permettent cette Comment, dans ces conditions, réalisation. Faut-il encore trouver des trouver la confiance nécessaire au moyens financiers sans pour autant développement économique de nos obérer les marges des entreprises entreprises ? franciliennes ? Comment, aujourd’hui, concilier une politique de croissance avec une ré- Parlons vrai, les Maires des difféduction des déficits et une maîtrise rentes communes de notre région de l’inflation ? sont responsables de la construction
Activités de la Chambre
Interview de Nathalie Kosciusko-Morizet par Gilles RICOUR de BOURGIES.
et du logement. Encourageons les Maires bâtisseurs. Encourageons les Maires rénovateurs en Ile-de-France.
Georges-Pierre ISAAC, Président de la Caisse de Garantie
Parlons vrai, en tant qu’Organisation professionnelle, nous avons également notre responsabilité. Il nous faut saisir l’année 2012 puisqu’elle est l’année de nombreuses élections. Election du Président de la République, élection des Députés, élection également d’un nouveau Président de la FNAIM. Votre Chambre est bien consciente de l’étape nouvelle qui est devant elle pour prendre ses responsabilités dans ce nouveau monde en création. Il nous faut une Organisation avec un triple A, pérenne et sécurisée. Notre Président actuel, Cher René, a mené de nombreux combats pour défendre et promouvoir nos professions
dans notre pays. Le projet que tu as transmis aux Pouvoirs Publics est une avancée importante et novatrice. Il s’agit de mettre le consommateur au cœur de nos métiers car il est notre client et ses demandes doivent être les nôtres. La Chambre sera à tes côtés pour défendre cette importante réforme. Le deuxième A, c’est la dimension européenne et internationale de nos métiers. Le projet de création d’une carte européenne pour les Agents Immobiliers en est le signe le plus visible dans l’immédiat. Alors battonsnous pour que cette carte corresponde à notre ambition. Plus de professionnalisme pour les détenteurs français et européens de la future carte. Plus de sécurité pour les consommateurs en Europe. Le troisième A, c’est le renforcement des activités de notre Organisation notamment par le développement de la formation, par le nouveau site informatique fédéral et par le renforcement de notre déontologie. Mais ce triple A ne vaut que si nos Chambres de terrain et de proximité se l’approprient et le transforment en atout concret pour développer les affaires de nos adhérents. Parlons vrai, notre Chambre de Paris et de l’Ile-de-France apporte à cette notation triple A plusieurs contributions et la renforce : • Cher René, et tu ne pourras pas me démentir, la Chambre de Paris a apporté son soutien indéfectible à la politique que tu mènes depuis dix ans. Nous avons appuyé toutes tes démarches fédérales pour que nos adhérents bénéficient d’une Organisation dynamique mais surtout attentive aux chefs d’entreprises, petits ou grands. Mais parlons vrai, et à l’instar de la Fédération Parisienne du Bâtiment qui s’est transformée en Fédération du Bâtiment du Grand Paris, il y a
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE s Enumération des vote nts : Administrateurs sorta ue niq mi CARTERET Do LENOTRE Christian LERAITRE Hélène : Administrateurs élus BECHET Denis GUGGENBUHL Michel MOUROT Bruno NESSLER Eric PETIT Fabrice TABET Douglas
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- 92 ASNIERES - 75 PARIS - 75 PARIS
- ACTIM - LERMS - France VIAGER
eau - Agence de Longjum - EFI ière Immobilière - Nouvelle Régie Fonc - Michel Nicolas SAS - LODGIS - FK Immobilier
quelque chose à faire en Ile-deFrance. C’est de l’intérêt des agents immobiliers de la FNAIM, transactionnaires, administrateurs de biens, syndics. C’est de l’intérêt de notre Organisation sur le plan national et international. Certes, Paris n’est pas la France, mais c’est une capitale mondiale de plus de 11 millions d’habitants avec les départements de l’Ile-de-France. • Nous sommes fiers de la Fédération mais le chef d’entreprise qui vient adhérer à la Chambre de Paris Ile-de-France vient chercher des services concrets qu’il ne peut trouver par ailleurs. La Chambre, c’est la force tranquille de notre Fédération depuis des années. Notre Chambre a donc développé cinq politiques : • les salons, • la formation,…. • les conseils juridiques, • le recrutement des collaborateurs, • l’Observatoire des prix franciliens. Elle a diffusé ses propres outils de communication : • la revue Professions Immobilières, • la Lettre Votre Copropriété, • le site fnaim-idf.com, • et aujourd’hui, une nouvelle Lettre : La Maison de l’Immobilier. Elle a aussi renforcé sa politique de partenariats avec 29 sociétés et des plus prestigieuses avec comme souci, de créer un lien direct entre les adhérents et nos partenaires.
- 91 LONGJUMEAU - 93 NOISY LE GRAND - 75 PARIS - 94 IVRY SUR SEINE - 75 PARIS - 92 COURBEVOIE
Enfin cette année, des actions nouvelles ont été menées. Je retiendrai : • la plateforme commerciale « La boutique FNAIM Paris Ile-deFrance », • la Télévision immobilière du Grand Paris de la Chambre, • l’Observatoire des charges de copropriété, • la restructuration des délégations départementales pour rapprocher toujours plus la Chambre de ses adhérents. Elle a conclu des accords-cadre avec des institutions prestigieuses : • l’accord historique entre la Chambre FNAIM, la FPI de l’Ile-de-France et la FFB du Grand Paris pour promouvoir, ensemble, les solutions des professionnels au problème du logement en Ile-de-France, • l’accord avec la Gendarmerie, pour bénéficier de la reconversion de leur personnel dans nos cabinets, • l’accord avec La Préfecture de Police, pour accompagner nos adhérents dans l’exercice quotidien de leur responsabilité, • l’accord avec la Mairie de Paris, dans le cadre de l’opération Louez Solidaire, • l’accord avec Le CILGERE, pour la mobilité des salariés. Force tranquille, la Chambre de Paris Ile-de-France, sur le terrain avec ses adhérents, contribuera au développement du Grand Paris et de sa ré-
gion. Par ses outils, ses partenariats et ses accords-cadre, nos adhérents peuvent se sentir plus protégés et plus accompagnés. Notre rôle est bien de promouvoir leurs activités et de défendre leurs intérêts. Mes Chers amis, vous avez bien compris que dans ces périodes d’intempéries et de brouillard, nous ne devons compter que sur nous-mêmes. 2012 sera une année de surenchère en promesses électorales. Plus que jamais, notre Chambre doit garder son cap. L’actualité législative nationale est effectivement à haut risque pour nous : la nouvelle taxation des plusvalues est une grave erreur politique, nous l’avons dit et nous continuerons à le dire ; le projet de loi renforçant la protection et l’information des consommateurs et ses amendements sont truffés de dispositions contre lesquelles la Fédération se bat actuellement tant ils mettent à risque l’équilibre des droits entre le bailleur et son locataire ou ceux du mandant et de son mandataire. Nous dénonçons également la taxe absurde sur les micro-logements qui prouve une fois de plus, qu’il ne faut pas laisser les politiques seuls à la manœuvre .
Activités de la Chambre
Nous allons donc poursuivre nos opérations de communication avec le concours de la société GRAYLING : depuis Mai 2010, nous avons diffusé en moyenne 14 articles, interviews ou tribunes par mois dans les médias ! Plus nos clients connaîtront le quotidien d’un transactionnaire, d’un administrateur de biens ou d’un syndic de copropriété, moins nos prestations seront critiquées ou nos tarifs remis en cause. Les quatre chantiers définis au début de mon mandat seront poursuivis et approfondis. Je vous les rappelle : le Grand Paris, le Développement Durable, la Sécurité, la synergie entre le logement neuf et le logement ancien. Ces quatre chantiers sont en effet le fil conducteur qui nous permet, sur la durée, de promouvoir toujours l’image des professionnels FNAIM de la Chambre de Paris et de l’Ilede-France, dans tous les débats actuels. Ces quatre chantiers nous permettent de ne pas seulement réagir aux attaques des pouvoirs publics, mais bien d’être au cœur des réflexions et des solutions à mettre
en œuvre pour le logement des franciliens. C’est ce que nous faisons quand nous négocions pied à pied avec la Mairie de Paris sur les contrôles qu’ils pratiquent sur les appartements en location meublée de courte durée à Paris: l’accord-cadre que nous avons signé avec la Mairie prévoit une négociation avec la Chambre : notre but est de faire cesser ces contrôles sur les petits bailleurs privés, propriétaires de moins de deux logements en location saisonnière. Nous allons continuer d’anticiper et de coller aux besoins de nos adhérents, de tous nos adhérents. 50% sont transactionnaires ; 50% administrateurs de biens et syndics. 50% sont à Paris ; 50% en première et deuxième couronnes. C’est notre
richesse, c’est votre richesse et le réseau des délégués départementaux saura rassembler, diffuser et surtout adapter nos projets à la réalité, différente, des 8 départements qui composent notre Chambre. C’est la conviction des membres de votre Conseil d’Administration, des membres de votre Bureau Exécutif et bien sûr de vos 8 délégués départementaux. Bien loin de tout corporatisme, nous développons, tous ensemble, un véritable militantisme de patrons. Pour conclure, nous allons créer dès 2012 un Club Fusion, Acquisition et Transmission d’entreprises, avec le concours de la Caisse de Garantie. Ce nouveau Club me tient particulièrement à cœur car je suis convaincu qu’avant tout, la mission de notre Chambre est de favoriser le développement économique de nos cabinets. Un meilleur service à nos clients, oui, mais avec une meilleure rentabilité pour nos entreprises. Oui, nous devons compter sur nous et sur nous seuls mais sachez que vous pourrez compter sur toute l’équipe de la Chambre pour vous aider dans votre réussite ! »
Lors de l’Assemblée Générale, le rapport moral et d’activités d’Emile BEASSE, Secrétaire Général de la Chambre et le rapport financier 2011 de Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier de la Chambre ont été adoptés à l’unanimité. Pour conclure cette Assemblée Générale, Gilles RICOUR de BOURGIES et Emile BEASSE ont accueilli sur la scène du Théâtre du Châtelet, les médaillés et les diplômés qui ont été applaudis par l’Assemblée.
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
« Des outils nouveaux pour notre organisation en 2012 », par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
L
es acteurs immobiliers en France comme en Europe sont confrontés à de nouveau enjeux : une concurrence exacerbée, des « stop and go » fiscaux inimaginables il y a encore quelques mois, une instabilité des règles juridiques sans précédent.
Le rôle de notre Chambre est naturellement de faire front. Nous en avons la volonté et les capacités. Répondant aux besoins exprimés par nos 1800 adhérents, la Chambre a décidé de signer un partenariat avec Patrice DURAND, Président de la société « Approches & Stratégies Immobilières », (ASI).
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De nombreux agents immobiliers le connaissent bien. Il a exercé des responsabilités d’expertises et de contrôle à la Caisse de Garantie de notre Organisation. Les missions d’organisation et de développement proposées par sa société « Approches et Stratégies Immobilières » sont labellisées par la CGAIM, notre garant financier. C’est un atout supplémentaire qui renforce la crédibilité des services apportés. Tous les dirigeants de cabinets immobiliers sont régulièrement confrontés à des interrogations stratégiques. Que ce soit sur la croissance externe de leur structure, les aspects de son développement ou sur les mesures à adopter en cas de difficultés, ils se retrouvent parfois
seuls sans pouvoir bénéficier d’un regard externe. Certains réfléchissent à la cession de leur affaire sans forcément avoir connaissance de la valeur réelle de l’outil qu’ils ont construit pendant plusieurs années. Ils ressentent le besoin d’être accompagnés dans cette démarche, de s’appuyer sur quelqu’un de confiance ayant un regard objectif sur la bonne réalisation de leurs objectifs. Enfin, de nombreux adhérents de notre Chambre ont le désir de développer leur croissance externe en investissant dans le rachat de portefeuilles ou de sociétés pouvant concourir à la croissance de leurs affaires. Nous allons donc mettre en place des permanences au sein de la Chambre pour apporter, à chacun de ceux qui le souhaitent, un conseil et un soutien au redressement de leur cabinet et ce, en toute confidentialité.
Au-delà des services apportés par la société de Patrice DURAND, je connais son sens de la discrétion et de l’objectivité qui fera de lui, pour nos adhérents, un partenaire sûr. Nous espérons que vous serez nombreux à utiliser ses services, en toute indépendance. Ce point est essentiel, la Chambre n’ayant, bien entendu, pas à connaître vos démarches et vos contacts auprès d’ « Approches et Stratégies Immobilières ». Comme toute entreprise, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France doit, elle aussi, innover et s’adapter aux transformations de notre société, en 2012. Contact : APPROCHES & STRATEGIES IMMOBILIERES Patrice DURAND 06.72.04.80.53 - 01.60.34.98.17 patricedurand.asi@gmail.com Site : Approches & strategies immobilieres.fr
Activités de la Chambre
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Lancement de la lettre de
« La maison de lʼimmobilier » de la FNAIM Paris Ile-de-France
ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE / NUIT DE L’IMMOBILIER
G
illes RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre Paris Ilede-France, a posé le problème du logement, au-delà de la région, « le logement doit devenir nationale. Il est devenu une vache à lait de l’Etat, celui-ci ponctionnant au travers d’une quinzaine de taxes plus qu’il reverse. Et les bailleurs, avec une politique de stop and go fiscal, avec entre autre, la taxation sur les plus values, ou la taxation sur les petites surfaces louées à plus de 40 euros le m² dans Paris, ne comprennent plus rien ». Concernant la hausse des prix de l’immobilier, Gilles RICOUR de BOURGIES, rappelle que « 80% des avoirs immobiliers concernent la résidence principale et qu’il n’est pas alors question de spéculation et que de ce marché, le professionnel est régulateur, évitant ainsi ce qui s’est passé lors de la crise des subprimes aux Etats-Unis ». Pour Jean-Marie LE GUEN, Député PS, « Il faut développer une fiscalité intelligente qui favorise la construction de logements. La volonté politique doit soutenir la libération du foncier et l’idée de la densité, bien que celle-ci soit contraire à la perception du grand public en matière de confort et de qualité de vie. Il faut avoir le courage de parler de foncier aérien, une solution qui apporte une marge de manœuvre considérable à Paris ». Selon Michel SENECHAL, Président de la FFB du Grand Paris, « L’action public doit continuer à s’exercer et en cela, on attend de nouvelles mesures de soutien à la construction. Il faut faciliter l’émergence de terrains constructibles par des mesures fiscales et des dispositifs des pouvoirs publics adaptés. C’est aussi, le cas pour les travaux de rénovation énergétique imposés aux bâtiments existants, pour atteindre l’objectif du Grenelle de l’environnement. Nous avions proposé qu’un éco-prêt à taux zéro spécifique à la copropriété soit adapté, malheureusement, le Sénat a rejeté cette proposition. J’espère que ce ne sera pas le cas à l’Assemblée Nationale ou du nouveau Sénat ».
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Sur le thème du Grand Paris, tous les professionnels se mobilisent et sont d’accord pour penser à présent, le logement à l’échelle du Grand Paris. Pierre-Yves BOURNAZEL, Conseillé de Paris UMP, explique que pour cela, il faut « construire, densifier et raccourcir les délais de transports ». Et il ajoute « à nous d’avoir une approche moins idéologique du politique, l’objectif du Grand Paris, passe par un décloisonnement du logement public-privé.
« A l’occasion de la « Nuit de l’Immobilier » organisée par la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, au théâtre du Châtelet le 5 octobre dernier, un débat a été animé par Patrick POIVRE d’ARVOR, entre des professionnels de l’immobilier et des hommes politiques sur le thème « L’immobilier au cœur du débat politique et économique ».
Activités de la Chambre
Selon Hervé MANET, Président de la FPI Ile-de-France, « L’offre de logement ne correspond plus à la capacité d’achat des ménages. En cela, le Grand Paris offre pour la première fois, un projet à long terme. L’objectif fixé de 70 000 logements par an, doit mettre en œuvre des contrats de développement territorial ». A propos de ces contrats de développement territorial, Catherine BARBE, Directeur de l’Urbanisme pour le projet du Grand Paris précise que « Cet outil est piloté par le Préfet de région, il s’applique à 17 ensembles territoriaux afin de bâtir en partenariat avec les communes, une liste de projets. C’est un levier considérable pour le logement sur le territoire du Grand Paris. Je constate sur le terrain qu’une dynamique s’est enclenchée mais qu’il manque encore une forte mobilisation de la part des investisseurs ». « Il y a un socle magnifique avec ce projet du Grand Paris, il est bien avancé au niveau des transports mais il nous manque une vrai loi sur le logement ! Le problème est que le temps politique n’est pas le même que le temps du logement. Les politiques ont pour préoccupation de se faire élire et de satisfaire leurs électeurs et cela a pour conséquence, la publication de lois incompatibles avec l’enjeu majeur d’aujourd’hui, qui est celui de régler la crise du logement. Les professionnels ont su créer une dynamique entre-eux, il faut maintenant que les politiques nous entendent ! », conclut Gilles RICOUR de BOURGIES et remercie l’ensemble des invités et Patrick POIVRE d’ARVOR « qui, par son talent, a fait de ce débat un moment fort et dynamique de notre Assemblée Générale ».
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La nuit de l’Immobilier de la Chambre FNAIM Paris-Ile-de-France le 5 octobre 2011 au Théâtre du Châtelet
Région Ile-de-France
« Le Grand Paris, 4 ans après » Extrait du discours de Nicolas SARKOZY, Président de la République à la Cité de l’Architecture et du Patrimoine, le 10 octobre 2011 « Il y a quatre ans, en effet, pour l'inauguration de la Cité, et il y a deux ans lorsque je suis revenu, nous nous sommes retrouvés ici même pour partager cette grande ambition du Grand Paris. Nous voulions que notre métropole devienne une vraie ville. Nous voulions rebâtir la ville sur la ville, supprimer la coupure entre Paris et sa banlieue, réduire les fractures qui séparent les quartiers, qui séparent les habitants, nous voulions refaire de l'unité, de la continuité et de la solidarité. Nous savions que pour y parvenir les frontières administratives devraient être dépassées et que l'avenir devrait être pensé avec le souci de construire la plus belle et la plus écologique des villes. Nous nous étions donné pour programme « le Vrai, le Grand, le Beau », Victor HUGO nous l'avait soufflé, je m'étais permis d'ajouter « le Juste » et nous savions que nous ne pouvions réaliser cela qu'au prix d'une profonde révolution de nos conceptions architecturales et urbanistiques et qu'il faudrait rénover la pensée, renouveler les concepts, renouer avec l'imagination, avant de figer les projets d'aménagements dans des schémas et des programmes. C'est dans ces conditions et de ces convictions qu'est né le dessein d'un « nouveau projet d'aménagement global du Grand Paris. » Alors nous avons commencé par les transports. Le Grand Paris, ce n'est pas seulement un plan de transport. Mais l'urgence était là. Dans les années qui viennent, les deux tiers de l'augmentation du tra-
L'accord du 26 janvier dernier entre l'Etat et la Région a permis de programmer un réinvestissement massif et conjoint dans les transports d'Ilede-France. Cet accord a permis l'adoption, par décret du 24 août dernier, d'un schéma d'ensemble des transports du Grand Paris qui porte la marque de notre ambition commune et de notre volonté de répondre globalement, au cours des 15 années à venir, à l'ensemble des défis auxquels nous sommes maintenant confrontés. C'est dans ces conditions et Ce schéma fixe le de ces convictions qu'est né tracé des 155 kilomèle dessein d'un « nouveau projet tres de lignes nouvelles, et des 57 gares d'aménagement global qui constitueront le du Grand Paris. nouveau réseau de métros automatiques de l'Ile-de-France. Mais il détaille égajustice, c'est aussi un principe d'équilement l'offre de transport complélibre. mentaire qui sera mise en place qu'il Enfin qui peut comprendre qu'il faille s'agisse du métro, du tramway ou du aujourd'hui le même temps pour se bus, pour mieux irriguer le territoire. rendre de Paris à Lille que de Paris à Clichy-sous-Bois, à Montfermeil ou Ces décisions sont prises, les finanaux Mureaux ? Que le temps de tracements sont votés, les tracés sont jet entre Paris et Trappes soit plus organisés. long que celui entre Paris et Rouen ? Le constat fait il y a deux ans, deCela n'a pas de sens. meure plus juste que jamais. MesEnfin, j'avais assigné l'objectif que le dames et Messieurs, regardons la réseau de transports à construire, situation en face. Le foncier disponimette en relation les pôles d'activités ble à la construction en Ile-dedu Grand Paris qui porteront la croisFrance, sans naturellement mobiliser sance de demain, Christian BLANC y d'espaces naturels ou de terres agritenait absolument. coles, est très largement supérieur à Pour relever ce défi, il ne pouvait y ce dont nous avons besoin pour avoir, d'un côté, un projet porté par construire le million et demi de logela Région et ignoré de l'État, et, d'un ments qui nous est nécessaire d'ici à autre côté, un projet imposé par l'État 2030. aux collectivités territoriales.
fic se concentreront sur le réseau existant. C'est donc la priorité. Mais il fallait également désenclaver les territoires mal raccordés parce que l'égal accès aux transports pour tous n'est pas simplement un principe de
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RÉGION ILE-DE-FRANCE Et pourtant, l'Ile-de-France est l'avant dernière région en termes de construction : 3,4 logements pour 1000 habitants sur les trois dernières années, contre le double en Auvergne, le triple en Languedoc-Roussillon. Que se passe-t-il ? Dans tant de communes, l'offre et la densification du bâti sont aujourd'hui contraintes par des coefficients d'occupation des sols tout à fait insuffisants, par des tailles minimales de parcelles excessives et diverses mesures toutes défavorables à la densité. Comme si la densité était le mal absolu. C'est le niveau zéro de la réflexion architecturale, pardon de le dire comme cela mais c'est profondément ce que je pense. Comme si le quartier du Marais ou l'île Saint-Louis dont les coefficients d'occupation sont très élevés étaient des lieux invivables, ce que nous savons tous. Comme si les ensembles de barres et de tours, dont les coefficients d'occupation sont très faibles, étaient a contrario, le summum de la qualité de vie ! La densité, on l'oublie trop souvent, est
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la source de l'urbanité et de la convivialité. Je veux prendre parti dans ce débat où trop d'idées fausses convenues ont été avancées. Les procédures en matière d'urbanisme apparaissent sans fin pour tous les porteurs de projet, et ce, sans même que l'empilement des phases d'évaluation ou de concertation profitent à ceux auxquels le projet peut légitimement causer grief. Simplifier un droit issu de deux siècles d'inflation normative n'est certes pas facile. Mais ce chantier est ouvert et j'entends que nous poursuivions la réforme du droit de l'urbanisme, cher Benoist APPARU. Le cap à suivre est clair. Nous devons imaginer un droit résolument tourné vers les finalités même de l'urbanisme : loger chacun, construire beau, construire durable, mais non plus corseté par des obligations de moyens multiples et si souvent totalement contradictoires. Cet urbanisme que j'appellerai un « urbanisme de projet » est en passe d'être transcrit. Je souhaite que le Ministre, Benoist APPARU approfondisse la réflexion sur la levée
des obstacles réglementaires à la construction et l'augmentation des droits à construire. La loi Grand Paris a fixé un objectif de 70 000 logements par an pour répondre aux besoins existants et pour soutenir le développement de l'Ilede-France. Or, la production annuelle atteint à peine 40 000. Face à l'urgence, je souhaite que la réalisation des logements dont les franciliens ont besoin, fasse l'objet d'une contractualisation précise entre l'État, les communes et les intercommunalités, dans le cadre des contrats de développement territorial. Tous nos efforts doivent être tournés vers la mise à disposition rapide de logements aux meilleurs prix, notamment pour les classes moyennes qui n'ont plus les moyens de se loger et qui n'ont pas accès aux logements sociaux. J'espère que vous avez compris que j'ai gardé pour le Grand Paris le même enthousiasme qu'il y a 4 ans, peut-être un peu plus, parce que maintenant nous en voyons les premières réalisations. »
Assemblée Générale de la Chambre FNAIM de l’Yonne le 20 octobre 2011
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dmond BALLANDRAS a présidé le 20 octobre 2011 sa dernière Assemblée Générale dans l’Yonne à Chablis, en présence d’Emile BEASSE, Président de la Région FNAIM Ile-de-France, de Jean-François BUET, Secrétaire Général de la FNAIM, de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président Délégué de la FNAIM et de Philippe SELLIER, représentant de la CGAIM. Après les traditionnels rapports (moral, financier, communication et formation) de la Chambre de l’Yonne, le Président, Edmond BALLANDRAS a organisé une table ronde sur « l’évolution de l’immobilier » animée par Thierry BRET, Chroniqueur économique. Dans cette période de conjoncture difficile où nos métiers changent, le projet de loi du Secrétaire d’Etat aux PME, Frédéric LEFEBVRE a été vivement critiqué. Par ailleurs, les participants à la table ronde, ont mis l’accent sur « le devoir de conseil des Agents Immobiliers». En 2012, les consommateurs en auront bien besoin face à la multiplication des obligations nouvelles (diagnostics, certificat de mesurage dans les baux commerciaux, etc...). Avant la passation de pouvoir au nouveau Président, Guy BRUGGEMAN, les Agents Immobiliers de l’Yonne ont montré leur pessimisme, soulignant une situation économique difficile dans le département, notamment à Auxerre. Des biens entre 140 000 et 300 000 euros trouvent difficilement preneurs. Les anglais ont fait monter les prix, il y a quelques années ; aujourd’hui, ils revendent à perte.
Brèves
Région Ile-de-France
A lire : Le rapport
« Quelle vision pour l’Ile-de-France en 2050 ? » Le Conseil Economique, Social et Environnemental Régional d’Ile-deFrance (CESER) a rendu public le rapport dressant un panorama sociétal et économique de la région dans 40 ans. L’Ile-de-France pourrait compter 15 millions d’habitants, soit 3
millions de plus qu’aujourd’hui, et un flux migratoire annuel net en provenance de l’étranger d’au moins
80 000 personnes.
En outre la région vieillira (le nombre de maisons de retraite devra être multiplié par 4), tout en demeurant une région relativement jeune.
« Démographie, économie et lien social en Ile-de-France à l’horizon 2050 : perspectives, quels leviers pour agir ? » est disponible sur www.ceser-iledefrance.fr
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Région Ile-de-France
Aménagement des berges de Seine à Paris Enquête publique Observations du MEDEF Ile-de-France
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ès l’origine, des interrogations sont nées concernant les conditions de mise en œuvre et surtout de fonctionnement de ce projet, auxquelles les études qui ont été diligentées n’ont pas apporté jusqu’à présent de réponse pleinement convaincante. Si la circulation a, en effet, baissé en moyenne de 25% dans Paris intra muros depuis 10 ans, elle s’est globalement maintenue sur les axes concernés, le trafic de transit y représentant 25% à 30% du trafic total (40 000 à 60 000 véhicules/jour sur la rive droite, 24 000 à 47 000 véhicules/jour sur la rive gauche). Faute d’études de trafic précises sur les reports de circulation consécutifs aux aménagements projetés et à défaut d’expérimentation en vraie grandeur permettant une exacte mesure d’impact, on peine à croire que la transformation de la rive droite en boulevard urbain et la neutralisation de plus de 2 km sur la rive gauche, ne se traduiront pas par de graves dysfonctionnements de circulation à la fois localement et dans les relations est-ouest de l’agglomération. Selon une enquête réalisée par la CCIP en septembre 2010, plus de 60% des entreprises de la capitale sont défavorables ou très défavorables au projet.
Sur la rive gauche, les quais hauts et le boulevard Saint-Germain, pour ne citer que ces axes, sont déjà très encombrés. Sur la rive droite, le secteur Louvre/Concorde l’est aussi. Le projet affirme, mais sans le démontrer, que ces itinéraires, peuvent supporter des reports de trafic (de l’ordre de 5 à 10% selon la ville). Il est permis d’en douter. Quant au périphérique, chroniquement saturé et embouteillé, il est surprenant d’apprendre qu’il peut encore absorber un trafic de transit supplémentaire évalué entre 3 et 5%. Dans ces conditions, il est difficile de croire que le projet n’aura qu’un effet réduit sur les conditions de circulation dans la capitale
Sur la rive gauche, les quais hauts et le boulevard Saint-Germain, pour ne citer que ces axes, sont déjà très encombrés. et que les temps de parcours ne seront augmentés que de 5 à 7 minutes. En période de trafic fluide (heures creuses et période estivale) peut-être. En période de trafic dense, c’est tout à fait impossible. Ce seront autant d’heures de travail perdues (sûrement plusieurs millions) qui ne pourront qu’affecter l’efficience économique d’ensemble de la métropole parisienne, conséquence d’un accès aux activités économiques, aux commerces, aux grands sites touristiques parisiens et aux gares, rendus encore plus difficiles. Confrontées à ces nouvelles contraintes, les livraisons également seront plus coûteuses pour les parisiens. Malgré les affirmations contraires de la municipalité, on peut craindre, par ailleurs, que les activités du fret fluvial ne soient remises en cause par un accès rendu plus difficile aux infrastructures portuaires (ports de Gros Cailloux et la Bourdonnais sur la rive gauche et ports de l’Hôtel de ville, du Pont Neuf et des Célestins sur la rive droite). Les aménagements projetés constitueront très probablement un frein au développement du trafic de marchandises et du rôle économique des ports pourtant souhaité par la ville de Paris.
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CONJONCTURE Position de la Fédération des Promoteurs Immobiliers :
Mesures envisagées par le Gouvernement pour le marché du logement en 2012
L
a Fédération des Promoteurs Immobiliers de France vient de prendre connaissance des mesures annoncées par le Gouvernement pour 2012. Elle déplore un ensemble de mesures en contradiction avec les objectifs poursuivis par le Gouvernement, prises sans concertation préalable avec la profession au risque de fragiliser un peu plus un marché déjà hésitant et en décalage avec les fondamentaux du marché et les besoins des français.
Le Gouvernement s’est fixé pour objectifs de soutenir l’activité et l’emploi et de mener une politique ambitieuse de réduction de l’empreinte énergétique. Or, les orientations annoncées risquent de porter atteinte à la construction de logements neufs. 20
La FPI tient à rappeler les faits suivants : • La construction de logements neufs est un contributeur important à l’emploi et à l’activité économique : chaque logement correspond à 1,5 emplois ; dans un contexte où la baisse en 2011 des taux de 25% à 22% pour le Scellier a contribué à la chute de 32% des ventes aux investisseurs individuels au premier semestre, une baisse de l’ampleur envisagée devrait entraîner une diminution des ventes de 40 000 logements, soit la suppression de 60 000 emplois. • Aujourd’hui, tous les logements neufs respectent
les normes les plus exigeantes en matière énergétique (norme BBC), alors que 42% des logements anciens sont des « passoires thermiques » et que les 58% restant ont une
empreinte énergétique mauvaise ou médiocre. Les mesures annoncées reviennent à sanctionner les logements énergétiquement performants et à continuer de subventionner les passoires énergétiques. La FPI considère également que le Gouvernement fait un mauvais choix pour deux raisons : • Sans
les investisseurs particuliers, les loyers auraient augmenté beaucoup plus vite au cours de 10 dernières années. C’est grâce aux dispositifs d’aides à l’investissement locatif que 850 000 logements ont été créés et que, sur 10 ans, les loyers n’ont cru que de 30% tandis que le revenu des ménages augmentait de 43%1. Tout ralentissement de l’effort en faveur du logement locatif se traduira inéluctablement par une hausse des loyers et par des difficultés encore plus grandes pour les catégories les plus fragiles (étudiants, seniors,…).
• La
construction est une source de recettes pour l’Etat : la FPI tient à rappeler qu’une réduction de 20 000 du nombre de logements construits représente une perte de recettes de TVA pour l’Etat de 800 à 1 000 M€ l’année de la construction, alors que le « coût fiscal » d’un Scellier est étalé sur 9 ans. L’enjeu, pour l’Etat, est donc une perte de 1.6 à 2.0 Mds€ de recettes de TVA pour une moindre dépense de l’ordre seulement 300 M€ en 2012.
• Enfin,
la disparition de l’exonération des plusvalues en cas de vente d’un bien immobilier (hors résidence principale) risque de bouleverser les calculs économiques des investisseurs particuliers et de fragiliser encore un peu plus le marché.
Conjoncture
C’est grâce aux dispositifs d’aides à l’investissement locatif que 850 000 logements ont été créés et que, sur 10 ans, les loyers n’ont cru que de 30% tandis que le revenu des ménages augmentait de 43%1.
Une baisse de l’ampleur envisagée devrait entraîner une diminution des ventes de 40 000 logements, soit la suppression de 60 000 emplois.
La FPI ne peut, au vu des mesures annoncées, que confirmer les sombres prédictions qu’elle avait formulées début août : la baisse des ventes, déjà sous le seuil des 100 000 ventes en 2011, va s’accélérer en 2012, avec ses conséquences sur l’emploi, la perte de recettes qu’il entraînerait et la reprise des tensions sur les loyers et pourrait atteindre le point bas de 2008 qui avait exigé le Plan de relance. Elle se tient à la disposition des pouvoirs publics pour travailler avec eux à un ensemble de mesures qui :
• Respectent la contrainte de solde budgétaire pour
l’Etat,
• répondent
aux attentes des français en matière de logement, • réduisent l’empreinte énergétique du parc résidentiel, • contribuent à maîtriser, voire réduire les prix de vente, notamment dans l’ancien, • et permettent, selon les termes du Premier Ministre de « ne pas casser le moteur de la croissance ». 1
Source INSEE
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CONJONCTURE
L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans, Etude réalisée par le CREDOC
Sans surprise, ce sont d’abord les catégories modestes (+17 points) et les classes moyennes inférieures (+9 points) qui ressentent le plus fortement l’accroissement de leurs difficultés.
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epuis quinze ans, les prix des logements en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers : • les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements. Ce mouvement n’est pas homogène sur le territoire et entre les différentes catégories de revenus, • en revanche, les prix d’acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction.
La croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix. Cette hausse a aussi été favorisée par l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande.
Eléments prospectifs : impact d’une augmentation de la construction et hypothèse de bulle Comment expliquer que l’on n’observe pas de retour des prix vers les « fondamentaux », en dépit de la crise économique (les prix de l’immobilier ont déjà retrouvé leur niveau d’avant la crise) ? En réponse à cette question, JACQUOT¹ formule une hypothèse inté-
ressante : une déconnexion des prix de leurs fondamentaux serait d’autant plus probable que la proportion de ménages propriétaires de leur résidence principale est importante. En effet, les propriétaires sont beaucoup moins sensibles à la hausse des prix que les accédants puisqu’ils bénéficient, lorsqu’ils se portent acquéreurs d’un nouveau logement, de la plus-value réalisée sur la vente de leur logement précédent. N’étant
Conjoncture
pas soumis de la même manière que les primo-accédants à la contrainte de revenu et financement, ils ne jouent pas, comme ces derniers, le rôle d’une force de rappel. De fait, JACQUOT constate que la hausse des prix des logements a été la plus forte dans les pays où la proportion de ménages propriétaires de leur résidence principale était la plus élevée (Espagne, Irlande, Royaume-Uni) et qu’a contrario, on n’a pas observé de hausse des prix des logements en Suisse et en Allemagne, deux pays où la proportion de propriétaires est faible. ORTALO-MAGNE et RADY² ont déjà montré théoriquement que la volatilité du prix du logement est d’autant plus forte que le taux de propriétaires est élevé.
France, favorise la persistance des bulles. Dans une telle conjoncture, les bulles opèrent une vaste redistribution en défaveur des nouveaux entrants mais elles ne conduisent pas à une surproduction massive de logements accaparants inefficacement des ressources productives³. Par ailleurs, comme nous l’avons vu, la dette immobilière des ménages français demeure modérée et la pratique de l’extraction de plus-values latentes, courante dans les pays anglo-saxons, ne s’est pas développée. Le système bancaire est donc peu exposé à un retournement brutal du marché immobilier. En revanche, le secteur de la construction pourrait être impacté pendant le temps de l’ajustement.
Il est par essence impossible de prouver l’existence d’une bulle : ce n’est que lorsqu’elle éclate que son existence s’impose à tous. En revanche, il est certain qu’un contexte d’offre rigide, comme c’est le cas en
Conclusion
L’ensemble des analyses plaide pour les remarques suivantes en termes de politiques publiques : • Il faut réfléchir à des politiques structurelles visant à augmenter
l’élasticité de l’offre de logements : simplification et accélération des procédures d’autorisation de construction dans un cadre juridique maîtrisé. • Dans les zones tendues, c’est-àdire où le foncier est rare, il faut se demander si une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix, limitant dès lors les bénéfices réels pour les populations cibles de ces politiques et la croissance du niveau d’activité du secteur de la construction. • Les effets de l’inélasticité de l’offre peuvent être atténués par des politiques visant à favoriser une meilleure allocation du parc de logements. Celle-ci passe notamment par une réduction des freins à la mobilité résidentielle : distorsions fiscales liées au traitement différentiel des propriétaires et des locataires et coûts de transaction (droit de mutation).
¹: A. JACQUOT, et V. PLAGNOL (2008) « Loger les classes moyennes », rapport du Conseil d’analyse économique ² : ORTALO-MAGNE F. et RADY S. (2008) « Heterogeneity within Communities : A. Stochastic model with Tenure Choice », Journal of Urban Economics, n°64 P1-17 ³: GLAESER E., GYOURKO J. et SAIZ A., (2008), « Housing Supply and Housing Bubbles », Journal of Urban Economics, n°64 P198-217
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Brèves
CONJONCTURE
Un marché locatif sous influence
par Gilbert EMONT, Directeur du service logement à l’IEIF, à la Conférence organisée par l’Association Apogée - le 21 septembre 2011 Quelques idées clés sont à retenir de cette conférence : • le parc privé stagne depuis 25 ans, • le parc privé et le parc HLM sont de même ordre de grandeur, • les loyers augmentent comme les revenus mais pas comme ceux des locataires, • les locataires du parc privé : décrochage par rapport à la moyenne, • le poids du loyer dans le budget du ménage : une dérive des taux d’effort, • la performance globale annuelle de l’existant : l’effondrement, • la rentabilité sur 5 ans sur le parc existant, sans l’effet de levier du crédit. Ces différentes informations après un échange avec les participants ont permis de conclure sur les points suivants : • Un
quart de siècle d’évolution qui change la nature et la fonction du parc locatif : - la bipolarisation de bailleurs aidés par la puissance publique (HLM, particuliers),
- le recentrage sur des ménages modestes ou de revenus intermédiaires. • Un marché locatif à forte inertie, régulé par l’inflation et l’aug-
mentation des revenus : - le poids des réglementations (plafonds, indices), - le décrochage des revenus des locataires.
• La dérive du continent des propriétaires :
- les prix tirés par le crédit, l’immunité des propriétaires et la rareté dans les zones tendue, - l’exclusion de fait des bailleurs professionnels autres que sociaux.
• Des « bulles » temporaires dans les zones tendues :
- la revalorisation massive des prix de l’existant, - une force de rappel puissante dans l’inertie des valeurs d’usage.
Une autre étude a été réalisée sur les loyers du parc privé en 2011, publiée dans la revue « Le Propriétaire Immobilier » en octobre 2011.
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Les derniers chiffres du logement parisien présentés par l’ADIL 75, présidée par René DUTREY
C
omposée de données relatives au parc du logement, à l’évolution du marché et à l’accès au logement des parisiens, cette publication dresse un portrait exhaustif de la question du logement à Paris et permet aux acteurs locaux de l’habitat d’avoir une connaissance précise de l’ensemble des données parisiennes.
Elle est enrichie, cette année, de trois nouvelles rubriques. En suivant l’actualité et les préoccupations des parisiens, nous vous présentons pour la première fois, les activités de la commission de conciliation, les aides au logement spécifiques à la ville de Paris et enfin, la problématique du développement durable par le biais du Plan Climat.
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Patrice DURAND, dirigeant de la société A.S.I., bénéficie d’une solide expérience dans les domaines immobiliers et financiers. Issu du secteur bancaire, il a dirigé et développé son propre cabinet d’administration de biens pendant une dizaine d’années avant d’intégrer la CAISSE DE GARANTIE DE L’IMMOBILIER (CGAIM), société de caution et d’assurances ou il y a exercé les fonctions successives d’auditeur, de chef de missions groupes et de directeur des risques. Il a réalisé plusieurs centaines d’audits et de nombreuses missions conseil dans des sociétés de toutes tailles. Cette expérience lui a permis d’approcher tout type d’organisation et d’apprécier les mesures évidentes de saine gestion.
patricedurand.asi@gmail.com Téléphone : 01.60.34.98.17
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ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR Université du MEDEF
Intervention de Louis VOGEL, Président de l’Université de Paris II et du Conseil des Présidents d’Universités
et de Patrick HETZEL,
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Directeur Général du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de l’Insertion Professionnelle
Intervention de Louis Vogel Au moment où les universités se réforment, ma présence a un sens tout particulier : elle témoigne de la confiance que les entreprises françaises font aujourd’hui à leurs universités et symbolise le partenariat qui s’est progressivement noué entre le monde universitaire et celui des entreprises. Ce partenariat s’est accéléré et approfondi depuis la mise en œuvre de la loi sur l’autonomie des universités, ce qui a conduit à la signature de la convention-cadre entre la Conférence des Présidents d’Universités et le MEDEF, le 23 novembre 2010. Ce contrat-cadre a donné naissance à toute une série de contrats d’application au niveau local entre les universités et les MEDEF territoriaux. Il est absolument indispensable, dans une économie de la connaissance, que les cloisonnements traditionnels tombent et qu’universités et entreprises coopèrent. Cette coopération s’est notamment manifestée à l’occasion des réponses aux appels à projets des programmes d’investissements
d’avenir puisque beaucoup de réponses associent, précisément, universités et entreprises. Je remercie donc vivement le MEDEF pour avoir pleinement associé le CPU, au programme de son Université d’été, qui est devenue un événement majeur de la rentrée sociale, économique et politique dans notre pays.
« Grâce aux réformes qui ont été lancées, nous sommes en train de renforcer l’université dans tous les domaines ».
Nous avions d’ailleurs « naturellement » notre place ici, puisque vous avez choisi de donner à votre manifestation le nom d’université – et j’aime voir dans ce choix l’hommage rendu à l’exigence intellectuelle, à la création et à l’innovation
Louis VOGEL
qui caractérisent la démarche de recherche, et donc : l’université. Depuis plusieurs mois, les équipes du MEDEF et du CPU ont travaillé ensemble, avec le Ministère et l’ABG notamment, pour que cette manifestation, qui a pour thème cette année l’entrepreneuriat, soit une réussite. Comme vous avez pu le constater lors des interventions et des débats, le potentiel de développement de l’esprit d’entreprise au sein des universités est immense. Entreprises et universités n’ont jamais été complètement étrangères les unes aux autres : des actions déjà anciennes comme les IAE ou les IUT, qui sont partie prenante de la dynamique de nos universités, le démontrent. Aujourd’hui, la coopération est plus indispensable que jamais : les transferts d’innovation doivent se faire depuis nos laboratoires de recherche ; les entreprises doivent rejoindre nos campus ; et les start-up doivent essaimer à partir d’eux, comme cela se passe dans tous les pays développés. Il n’y a aucune raison qu’il n’y ait pas de Bill GATES, Steve JOBS ou Mark
Enseignement supérieur
Université Panthéon- Assas Paris II.
ZUCKERBERG français. L’entrepreneuriat représente, bien sûr, un débouché pour nos étudiants et une force d’innovation pour notre pays. Plus qu’ailleurs, c’est dans les universités que l’esprit d’entreprise peut se développer : le chercheur et l’entrepreneur sont finalement très proches : ils partagent la même volonté de créer et d’innover en prenant des risques. Et ce qui nous sépare est en définitif beaucoup moins important que ce qui nous rapproche : cette manifestation en est la parfaite illustration. Grâce aux réformes qui ont été lancées, nous sommes en train de renforcer l’université dans tous les domaines : • en réformant notre pédagogie, • en développant de nouveaux laboratoires de recherche, • en adaptant nos programmes pour tenir compte des besoins des professions, • en mettant en place de véritables outils d’insertion professionnelle. Tout ceci, afin d’offrir une formation adaptée et des débouchés à nos étudiants, afin de donner aux entre-
prises les ressources humaines dont elles ont besoin et afin de renforcer l’attractivité internationale de notre pays, condition primordiale du développement économique. Pour relever ces défis, les universités ont besoin des entreprises. Vous pouvez nous aider de multiples façons : • en participant à nos organes de gouvernance qui vous sont ouverts, • en participant à nos enseignements, • en créant des laboratoires et des sociétés permettant le transfert de technologie sur nos campus, • en fournissant des stages à nos étudiants (qui sont extrêmement demandeurs), • et en participant à nos fondations qui ont besoin de vous, et – je crois que HEC est le meilleur endroit pour en parler. Pour que l’entreprise de rénovation des universités réussisse, il faut que les entreprises y participent dans un esprit entrepreneurial commun. Il faut un entreprenariat universités-entreprises ».
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ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR
Diffuser l’esprit d’entreprendre et l’entrepreneuriat auprès de tous nos étudiants par Patrick HETZEL,
L
’emploi des jeunes et l’insertion professionnelle des diplômés de l’enseignement supérieur sont clairement au cœur des débats. La sensibilisation des étudiants à l’entrepreneuriat participe de ces enjeux majeurs pour notre pays. Nous souhaitons qu’en matière d’insertion professionnelle, la création ou la reprise d’entreprise puisse plus naturellement faire partie des choix de projets professionnels et personnels de nos étudiants.
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C’est une perspective ambitieuse à laquelle les établissements d’enseignement supérieur doivent pleinement contribuer : il s’agit de redonner, voire donner goût aux français à la reprise et à la création d'entreprise, les réconcilier avec l’économie et les amener à plébisciter la réussite entrepreneuriale. La maturité intellectuelle de l’étudiant est propice à cette sensibilisation. Le passage vers l’âge adulte ne peut que favoriser l’impact positif de telles initiatives mais aussi, faire naître de réelles vocations. Tous les établissements d’enseignement supérieur sont appelés à mettre en place des «référents entrepreneuriat ». Aujourd’hui, près de 300 établissements, dont 71 universités, en disposent. Nous avons labellisé le 1er octobre 2010, 20 «pôles de l’entrepreneuriat étudiant» (PEE) couvrant les
principaux campus universitaires. Ils rassemblent au total 227 établissements et près de 350 partenaires. Ils mettent en place des opérations de sensibilisation, de formation et d’accompagnement associant universités, grandes écoles, réseaux associatifs et acteurs économiques. Près de 1 000 enseignants seront associés à ces projets. Un budget de 3 millions d’euros y est consacré et de nombreuses entreprises partenaires apportent aux pôles, une contribution financière complémentaire. Enfin, un groupe de travail mis en place le 14 mars 2011 avec de nombreux partenaires, a élaboré un réfé-
Patrick HETZEL
« 2 étudiants sur 3 intègrent aujourd’hui, une entreprise privée à l’issue de leur cursus universitaires ».
rentiel de formation à l’entrepreneuriat et à l’esprit d’entreprendre qui permettra de sensibiliser et de former à terme tous les étudiants inscrits dans les cycles licence, master et doctorat. Au niveau licence, les étudiants recevront une information sur les mécanismes et les outils de la création d’entreprise. La nouvelle licence universitaire rénovée en août 2011, intègre parmi les compétences transversales à acquérir, celle de la conduite de projet. En master et doctorat, les étudiants pourront être incités à expérimenter, notamment via des dispositifs de simulation, le processus de création d’entreprise. Nous allons lancer une expérimentation dans plusieurs établissements d’enseignement supérieur à l’automne. 2 étudiants sur 3 intègrent aujourd’hui, une entreprise privée à l’issue de leur cursus universitaire. Ils doivent pouvoir appréhender en amont la culture d’entreprendre pour pouvoir en comprendre les enjeux et se projeter dans le fonctionnement d’une organisation. J’aimerais que demain chaque étudiant puisse se dire que la possibilité de créer une entreprise n’est pas impossible pour lui-même et qu’en tout état de cause, à la fin de son cursus, il en connaisse au minimum les mécanismes et les étapes.
Enseignement supérieur
Avis du CESR Ile-de-France relatif à l’action régionale en faveur du logement des jeunes, des étudiants et des apprentis
E
n 2006, les jeunes franciliens âgés de 18 à 29 ans étaient près de deux millions et représentaient 17% de la population régionale contre 20% en 1982. Face au manque crucial de logements en Île-de-France, et en particulier, de logements pour toutes les catégories de jeunes (étudiants, jeunes travailleurs, apprentis, jeunes en alternance, jeunes à la recherche d’un emploi, précaires ou en situation d’urgence, jeunes ménages, jeunes en situation de handicap...), le CESER d’Ile-de-France approuve l’action volontariste du Conseil Régional contenue dans ce projet de rapport qui sera examiné par les élus régionaux les 29 et 30 septembre. Dans un contexte de hausse spectaculaire des loyers en Ile-de-France, d’un différentiel très important entre le loyer d’un logement social et celui du secteur privé, des faibles revenus des jeunes dans leur grande majorité, des déséquilibres en implantations géographiques ou en type de lieux d’accueil, et de la forte attractivité des cursus franciliens (plus du quart des étudiants au niveau national) notamment des « 3ème cycles » (26,7%), le CESER d’Ile-de-France souligne la nécessité d’une évaluation des besoins pour résorber les manques.
Le CESER se félicite de l’accroissement de l’offre publique depuis 2005 et des objectifs de doublement de l’offre locative pour les étudiants à l’horizon 2020 ainsi que de la volonté d’augmenter fortement la production en faveur des jeunes travailleurs et des apprentis. Mais face à une situation extrêmement sensible, il est impératif que les engagements, notamment en matière de production, de programmation et de financement, pris à tous les niveaux, (Etat, région, collectivités locales, partenaires sociaux), soient strictement respectés. Dans ce contexte, le CESER considère particulièrement positive la signature d’une convention Etat / Région et de ses avenants pour la période 2008 / 2013, car elle comporte notamment un rehaussement des objectifs de financement annuels de 3000 à 4000 logements étudiants ainsi que la mise en œuvre de résidences proposant 1000 logements par an pour jeunes travailleurs et apprentis. Le CESER soutient le projet de diversification des offres d’hébergement et de logement qui doit passer selon lui par le développement de l’offre de logements sociaux familiaux de petite taille (T1, T2). Il souligne le caractère positif du décloisonnement entre jeunes
lorsque cela est possible à l’instar de ce qui se passe dans des résidences pour jeunes travailleurs ouvrant un quota de place à des étudiants. Il approuve aussi la volonté de voir se mettre en œuvre de façon significative le principe de colocation, à l’exemple de ce qui est proposé avec les HLM. S’agissant de la réhabilitation de l’existant, le CESER attire cependant, l’attention des élus régionaux sur le fait que la rigidité des conditions de subventions et la limite du montant des redevances, associées à certaines contraintes liées au développement durable, pourraient remettre en cause la réhabilitation effective d’un certain nombre de logements. Face aux nombreuses difficultés rencontrées par les jeunes, le CESER estime indispensable d’apporter un soutien accentué en matière d’accompagnement, de conseil, d’orientation et d’aide comme celui portant sur le cautionnement solidaire ou le dépôt de garantie. Certains jeunes en situation de précarité ou d’exclusion, doivent par ailleurs bénéficier de mesures renforcées, complémentaires de celles relevant du seul logement (santé, prévention, accompagnement social, etc.…).
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EMPLOI
par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre
Interview d’Yvon Gattaz
Ancien Président du Conseil National du Patronat Français : un homme de conviction MT : Vous avez écrit un livre sur les retraités et leur potentiel d’activité avec réalisme. Aujourd’hui vous écrivez un livre sur la jeunesse et les entreprises avec beaucoup d’espérance. Retraités et jeunes même combat, Monsieur le Président ?
MT : Vous avez publié un article sur le déclin du syndicalisme, il y a deux ans. Aujourd’hui, quel diagnostic faites-vous sur l’évolution de ces « corps intermédiaires » ? Yvon Gattaz : Je n’avais pas voulu faire un scandale mais c’est un constat qui se vérifie tous les jours.
La décadence des syndicats est amorcée et je crois que personne ne le conteste, même pas les syndicats eux-mêmes. Le dialogue retourne à la base dans les ateliers, dans les bureaux par un dialogue qui est à la fois, humain et personnalisé. C’est le contraire de ce dialogue massifié et institutionnalisé, qui a existé pendant plus de 100 ans. On a cru que c’était obligatoire parce qu’on a oublié qu’à la fin du 19ème siècle, les salariés que défendaient les syndicats étaient à l’époque souvent analphabètes. Il fallait des syndicats courageux pour les défendre. Il se trouve qu’aujourd’hui, les salariés sont très bien informés, comprennent l’entreprise, l’économie, l’exportation, l’équilibre d’un bilan. Je crois que les négociations concernant les salaires et les conditions de travail pourront se réaliser à la base. Si l’entreprise n’est © Gilbert Nencioli
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Yvon Gattaz : Les combats sont effectivement assez voisins. Quand on me demande pourquoi j’aime tant les jeunes, je leur réponds comme Jean NOHAIN : « Je vais vous faire une confidence, je l’ai été moi-même ». En ce qui concerne mon affection pour les seniors, elle est plus naturelle parce que je le suis devenu sans m’en apercevoir et je ne sais pas vraiment à quel moment. Certains disent quand on commence à avoir quelques rhumatismes. J’ai une autre définition. Je suis devenu senior le jour où j’ai commencé à regarder quotidiennement les chroniques nécrologiques du Figaro pour voir si les amis de mon âge disparaissaient. C’est peut-être un symbole. Vous savez, comme disait le Professeur BORY, à partir de 70 ans, il faut accepter les douleurs. Il affirmait : « Si après 70 ans, tu te réveilles le matin et que tu n’as mal nulle part, c’est que tu es mort. »
pas équipée pour négocier, cela remontera à la Fédération Professionnelle mais il n’y aura plus d’accords nationaux toutes régions, toutes catégories, tous âges, tous sexes confondus. On va être obligé de revoir ces innombrables structures dites paritaires. Il y en a d’utiles et beaucoup d’inutiles et c’est incroyablement coûteux. Personne n’ose en faire le chiffrage. MT : Une question complémentaire : le syndicalisme patronal est-il à l’image du syndicalisme des salariés ? Yvon Gattaz : Si le syndicalisme des salariés évolue, il en sera de même des représentants des entreprises. Je crois que dans quelques années le rôle du Medef ne sera plus de négocier les salaires. Il y a suffisamment
Emploi SONDAGE de sujets économiques à traiter par les Fédérations puisque, quand nous étions ensemble au CNPF, pour la seule économie, nous avions répertorié presque 35 rubriques. MT : Nous vivons depuis 2008 une crise systémique. Dans ce contexte, quels sont les atouts et les faiblesses de nos entreprises d’après vous ? Yvon Gattaz : Cette crise est beaucoup plus grave que tout le monde ne l’avait prévu. La situation de la France dans cette crise n’est pas particulièrement privilégiée. Maurice ALLAIS, notre Prix Nobel d’économie disparu en 2010, avait réclamé à cor et à cri, sans succès d’ailleurs, ce qu’il appelait une « préférence communautaire ». Il disait «Le libéralisme ne consiste pas à ouvrir brutalement toutes les frontières et toutes grandes les portes pour des acteurs économiques qui n’ont pas les mêmes conditions ». Ouvrir les portes entre la Chine où les salaires sont 10 ou 15 fois moins élevés qu’en France, ce n’était pas, pour lui, le vrai libéralisme car on fausse les échanges. Il avait recommandé pour l’Europe d’ouvrir progressivement ses frontières, par exemple au début 80% des produits consommés en Europe devraient être d’origine européenne puis passer à 60%, à 40%, à 20 % puis à zéro. Il y a aussi l’erreur que nous avons faite avec l’abandon de l’industrie manufacturière consi-
dérée comme mineure chez nous et bonne pour la Chine ! Le problème politique de la France, c’est de faire comprendre aux français que nous sommes par moment dans des périodes de très grande difficulté et que le laxisme doit être terminé. Or, quand les français comprennent cette situation, ils savent travailler. Je vois les jeunes, ils sont intelligents, non conformistes, ils ont de l’imagination créatrice et dans une enquête que nous venons de faire à l’Association Jeunesse et Entreprises, on leur a demandé quelles étaient à leur avis les qualités dominantes pour réussir en entreprise. La qualité n°1 qui a été émise par eux à notre grande surprise : le sens du travail. MT : Notre Président de la République a fait une grande réforme. Cette réforme sur les Universités qui essaie d’en faire des pôles d’excellence, de lier intimement la transmission de la connaissance avec la capacité de découvrir des innovations, des talents. Pensez-vous que cette réforme qui permet plus d’autonomie en matière financière, en matière de gestion du personnel est suffisante pour donner ce grand élan à notre pays et de passer d’un système créé pour gérer 300 000 étudiants en 1970 à une organisation rassemblant 2,3 millions d’étudiants aujourd’hui ? Yvon Gattaz : C’est une très grande réforme qui a été bien menée. C’est peut-être la réforme la plus essentielle qu’on ait connue depuis longtemps.
Qualités demandées à un jeune recruté Motivation Sens des responsabilités Capacité à travailler en équipe Capacité à communiqué Compétence professionnelle Ténacité Savoir-vivre professionnel Imagination créative Conscience professionnelle
Pourcentage de réponses positives pour : Un jeune diplômé Un jeune non diplômé 98 98 94 94 94 94 90 90 90 87 95 69 95
effectué pour le 25ème anniversaire de l’Association Jeunesse et Entreprises, Présidée par Yvon GATTAZ le 13 octobre 2001 Trois entreprises sur quatre recrutent des jeunes à la sortie de leur formation. Les salariés nouvellement recrutés sont plutôt bien suivis. Huit entreprises sur dix reconnaissent l’intérêt d’un tutorat. Malgré ces constats positifs, les entreprises pourraient être encore plus volontaristes car seules 39% d’entre elles, ont une politique de recrutement des jeunes, et parmi celles qui n’en ont pas, les deux tiers n’envisagent pas d’en mettre une en œuvre.
L’enquête pose 2 questionnements en miroir sur les attentes des entreprises
D’une part, quelles sont les qualités requises par la hiérarchie de la part du jeune nouvellement recruté et, d’autre part, les qualités ou défauts constatés de fait ? En réponse à la première question, les qualités requises sont davantage liées à la personnalité du jeune qu’aux compétences. Evidemment, toutes les qualités intéressent l’employeur et toutes celles énumérées rencontrent une large approbation des appréciations, donc tout est dans les nuances. Par ailleurs, le questionnaire distingue les diplômés des non diplômés. Pour les premiers, comme pour les seconds, la motivation est la qualité quasi-unanimement appréciée (dans 98% des cas). La compétence professionnelle vient 31 en cinquième position, avec toutefois un score très positif de 90%. Pour les diplômés, il s’agit d’abord du sens des responsabilités, de la capacité à travailler en équipe et à communiquer à 94%, et les non diplômés, cela concerne le savoir-vivre professionnel et la conscience professionnelle à 95%, ainsi que la capacité à travailler en équipe à 94%.
La compétence professionnelle vient en cinquième position, avec toutefois un score très positif de
90%
EMPLOI / interview
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Nous étions tous persuadés que nos grandes écoles étaient irremplaçables. Or, le classement de Shanghai dit que nous en sommes loin. C’est vrai que Shanghai privilégie la taille, la pluridisciplinarité, des éléments qui nous échappent un peu car nous avons des établissements de taille modeste. Une école qui forme 300 ingénieurs par an n’est pas à l’échelle mondiale mais les universités en France n’ont jamais démérité, elles ont été très longtemps sous-estimées par les entreprises. Dans notre propre groupe, nous avons embauché beaucoup d’ingénieurs d’écoles et peu d’universitaires. Nous avons peut-être eu tort. Je travaille beaucoup avec de grands professeurs à l’Académie des Sciences Morales et Politiques où nous avons 50% de professeurs et 50% de non professeurs (dont je fais partie). Il est dommage de ne pas utiliser les qualités des universitaires dans l’économie et dans les entreprises. Dans un article publié dans « Le Figaro » fin juillet, j’ai essayé d’expliquer que la révolution numérique changeait complètement le mode d’enseignement dans les relations entre les jeunes, les professeurs et les élèves. En un mot, autrefois c’était simple, on utilisait les qualités de déduction intellectuelle des élèves pour un problème réputé bien posé et à solution unique et on disait «Celui qui sait résoudre ce problème est intelligent, c’est l’élite ». C’étaient des qualités que l’on appelait de réception : compréhension, analyse, synthèse et mémoire. Aujourd’hui, c’est très différent. Les autres qualités de caractère, d’intuition, de création, que l’on
appelle d’émission seront demain de plus en plus utilisées dans la vie professionnelle. A la vérité, les qualités d’émission sont difficiles à appréhender. Est-ce que ce garçon a de l’imagination ? Est-ce qu’il sait travailler en groupe ? Est-ce qu’il est charismatique ? Estce qu’il sait prendre des responsabilités, des initiatives ? C’est plus difficile à juger que les qualités de réception évaluées par une note généralement incontestée. MT : Le 13 octobre, vous avez organisé un Colloque sur les jeunes. Pourquoi ? Yvon Gattaz : Nous avions, à ce moment-là, deux évènements importants. Nous fêtions le 25ème anniversaire de l’association que j’ai créée à la fin de mon mandat de Président du CNPF, fin 1986 « Jeunesse et Entreprises ». Et un deuxième évènement, nous sortions un livre « L’entreprise et les jeunes » pour lequel j’avais demandé leur vision à différentes personnalités. Des membres de « Jeunesse et Entreprises », c’est-à-dire, nos experts parisiens ou des présidents de nos 25 clubs régionaux. Ensuite, nous avons sollicité des personnes hautement qualifiées de l’enseignement : Jean-Robert PITTE, Responsable de l’information auprès du Premier Ministre pour les jeunes, Alain BOISSINOT, Recteur de Versailles, Jean-Charles POMEROL, Président de l’Université Pierre et Marie Curie, la première qui soit référencée dans le classement de Shanghai et enfin des
chefs d’entreprise et des DRH : Benoît-Roger VASSELIN, DRH de Publicis mais aussi Président de la section négociation du Medef, et quelques PDG qui ont bien voulu signifier leur engagement personnel vis-à-vis des jeunes, engagement qui peut être résumé par le fameux triptyque « IFI » Information, Formation et Insertion : Henri PROGLIO d’EDF, Serge DASSAULT, Antoine FREROT de Veolia, Henri LACHMANN de Schneider, Bruno LAFONT de Lafarge, Jean-Paul MAURY de l’Imprimerie Maury et Augustin de Romanet de la Caisse des Dépôts. C’est mon 10ème livre et il présente quelques originalités : Il démontre une collégialité sans faille, les auteurs affichent un certain optimisme. Ils disent tous «Remontons nos manches, on peut faire quelque chose pour ces jeunes et on s’y engage », ils ont tous une même ligne directrice (information des jeunes, formation des jeunes, insertion des jeunes, toujours dans cet ordre), les trente co-auteurs semblent reconnaître qu’il y a eu des progrès réalisés depuis des décennies contrairement à ce que disent certains, ils prennent l’engagement collectif de poursuivre leurs actions. Pour conclure, je pense que ce Colloque et ce livre contribueront à donner une espérance collective aux jeunes générations pour affronter la crise que nous connaissons et leurs difficultés réelles à trouver un emploi stable.
International
La Délégation
L
a Chambre avait reçu le 18 juillet 2005, une délégation ukrainienne sur le thème de «L’étude du fonctionnement du système de l’évaluation du prix et de l’enregistrement de l’immobilier en France », (Revue n°95 – octobre 2005). Elle avait également reçu une délégation chinoise le 31 octobre 2005 dont le thème était «Le rôle d’une organisation patronale et la réglementation des métiers de l’immobilier en France », (Revue n°96 – février 2006). Cette année, le 19 octobre 2011, la Chambre a reçu une délégation japonaise de 31 membres appartenant à l’organisation japonaise des Administrateurs de Biens et Syndics qui re-
E
JAPONAISE groupe 400 adhérents et gère 360 000 immeubles. L’association « Condominium Management Companies Association », présidée par Hiromi YAMANE a choisi comme thème de réflexion « Le mode de gestion des grandes copropriétés de grand standing », le rôle d’un syndic dans la copropriété, les liens entre le syndic, le conseil syndical de copropriété et le gardien. En l’absence de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre, Michel TERRIOUX, Délégué Général, a accueilli les 31 membres de la délégation. Ils ont participé pendant 2 heures à cette réunion où PierreAntoine MENEZ, Vice-Président chargé de l’International et Isabelle FOURNIER, Vice-Présidente ont pré-
senté la situation de la copropriété aux participants. Après plusieurs questions qui portaient sur le contrat de syndic et la copropriété en difficulté, le Président, Hiromi YAMANE a souligné que le Japon s’était inspiré de notre propre législation pour gérer les copropriétés. Il a remercié également la France de son soutien lors du tsunami au Japon et ses conséquences humaines dramatiques. De son côté et pour conclure cette réunion, Michel TERRIOUX a souligné que notre pays s’inspire aussi de la culture anglo-saxonne et japonaise pour améliorer les relations de voisinage et de quartier, le rôle des concierges devant être valorisé dans l’avenir.
L’attractivité 2011, par KPMG n présence de Maurice LEROY, Ministre de la ville, chargé du Grand Paris, Pierre SIMON, Président de Paris Ile-de-France Capitale Economique, a présenté l’observatoire des investissements dans les grandes métropoles mondiales réalisé par KPMG. L’étude souligne que Paris conserve sa bonne position sur l’image, derrière New-York et Londres mais que son attractivité est plus faible, 6ème position en 2010 et 13ème en 2011. L’attractivité par critères d’investissement, la stabilité politique, la croissance économique, les infrastructures, la sécurité juridique, la croissance et l’immobilier, Paris est en baisse importante passant de la 3ème à la 12ème position en 2011 ; de la 11ème à la 18ème place pour l’immobilier. Paris se situe dans le Top 5 pour la qualité de l’enseignement, en 4ème position derrière New-York, Londres et San-Francisco ; et pour la qualité de la vie, laissant sa place à New-York. A 3 ans, Paris est cité par 1% des investisseurs. Les métropoles qui restent les plus attractives sont Shanghai, Sao Paulo ; Paris occupe la 13ème position.
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Brève
INTERNATIONAL / Le CEPI, Organisation Européenne de l’Immobilier, regroupe 19 Etats membres, a pour mission de soutenir les transactions immobilières européennes et de défendre les professions immobilières. L’un des enjeux actuels, étant la réalisation d’une carte professionnelle de l’immobilier en Europe, (Revue n°117 – février/mars 2011). Les 16-17 et 18 novembre 2011, le CEPI a organisé à la Maison de l’Immobilier, ses instances statutaires, son Assemblée Générale, son Conseil d’Administration. Au cours de l’Assemblée Générale, a été élue Claudine SPELTZ, Présidente du CEPI. La rédaction de la revue « Professions Immobilières » lui présente ses félicitations.
A la Une... L´International Business Club, une puissance en mouvement
L´IBC devient la marque de la spécialisation à l´international. Les adhérents souhaitant s´informer sur les possibilités de développement à l´international ainsi que sur les moyens mis à leur disposition trouvent au sein de ce club les clés de l´essor de leur activité à travers le monde...
Les Commissions Internationales Départementales, des acteurs essentiels !
Travailler à l’international? Pourquoi? Comment? Les Commissions Internationales de vos Chambres Départementales vous aident à vous approprier les bonnes pratiques, gage de réussite de vos projets…
Les organisations professionnelles partenaires de la FNAIM à travers le monde
Forte de ses 12 000 adhérents, la FNAIM, première Fédération Européenne de l’immobilier, s’affirme comme un acteur essentiel sur la scène du lobbying international. La FNAIM, présente dans les instances décisionnelles des plus grandes organisations mondiales de l’immobilier, défend au mieux les intérêts des professionnels qu’elle représente. La FIABCI, l’ICREA et le CEPI constituent les principales organisations dans lesquelles la fédération œuvre pour le développement international de ses adhérents...
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Conseils pratiques
Actualités internationales
Formation : le TRC, votre porte ouverte sur le monde
Les événements de 2011 à ne pas rater
La globalisation des marchés touche tous les secteurs et l´immobilier ne fait pas exception. Les échanges immobiliers internationaux influent de plus en plus sur les chiffres d´affaires des professionnels. Mais comment se démarquer à l´ international ?
Les principaux événements internationaux 2011
Découvrez les événements immobiliers de cette fin d'année 2011 à travers le monde !
2011 est une année riche en événements immobiliers ! Cette année sera clôturée par la Convention Internationale Forum Européen de la FNAIM, organisée à Paris les 4, 5 et 6 décembre 2011 !
ProxioPro : Découvrez la plus importante plateforme professionnelle immobilière internationale !
Utilisée dans 120 pays par plus d´1 million de professionnels, ProxioPro est la plate-forme dédiée aux professionnels de l’immobilier ! Orienter son activité à l´international peut s´avérer un très bon moyen de booster son chiffre d´affaires...
Manifestations par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre
Une famille formidable Tous les ans, la Chambre est sollicitée pour des tournages de film.
Tournage et décor du Téléfilm.
Interview de Kamel BELGHAZI par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre sur le Téléfilm "Une famille formidable" MT : Est-ce que vous pouvez me rappeler simplement le titre de ce téléfilm et en quelques mots l’histoire ? KB : C’est une « famille formidable » qui fête ses 20 ans d’existence. Un des fils conducteurs des épisodes et notamment qui tient sur l’épisode 1 est l’endettement, la fièvre du jeu et toutes les conséquences dramatiques que cela peut avoir par la suite. Il y a un autre fil conducteur, c’est la rivalité qui naît entre Jacques BEAUMONT et son gendre Nourreddine qui est devenu Chef d’entreprise depuis que Jacques BEAUMONT a pris sa retraite. Mais il vit mal le fait d’être à la retraite, il veut donc reprendre un peu d’activité dans le restaurant et comme il a une âme de chef malgré tout, il veut de nouveau diriger même ce qui ne lui appartient pas. Il y a un calife à la place du calife. Toute l’histoire tourne autour de cela. MT : Cela vous ressemble ? KB : Cela pourrait. Je ne suis pas un fervent adepte du casino et du poker en salle mais j’aime bien jouer mais cela ne va pas au-delà. Je vais au casino quand je pars en vacances et que je tombe sur un casino sur ma route. MT : Comment devient-on joueur ? KB : Par cupidité je pense, par vice, par ennui, par vide, par manque de quelque chose dans sa vie, on se met à jouer. Cela peut être par curiosité mais je pense que la curiosité, de mon point de vue, a un côté sain, c'est-à-dire la découverte de quelque chose. MT : et acteur ? KB : Un peu pareil, par envie. Depuis que j’étais gamin, je m’amusais à faire des sketchs avec les copains au restaurant, au bar. Après, j’ai fait mes études. Quand je suis arrivé à Paris, je me suis inscrit à un cours de théâtre. Cela ne s’est pas trop mal passé jusqu’à présent. MT : Et aujourd’hui, quel serait le conseil que vous pouvez donner à des jeunes ou des moins jeunes pour rentrer dans cette carrière ? KB : D’être patient, de ne pas croire que les choses vont se faire en 1 an ou 2 ans ou 3 ans ou 4 ans. D’être réaliste, il n’y a pas de rêveur, en fait. Je ne pense pas que les rêveurs puissent « réussir », je ne parle pas de réussite au sens matériel, mais de réussir à faire ce qu’on a envie de faire. Il n’y a pas de place pour les rêveurs, il y a des places pour les travailleurs. MT : Comme un Chef d’entreprise ? KB : Exactement. MT : Et demain ? KB : Ce sont les vacances. C’était mon dernier jour aujourd’hui. Les vacances, on déménage, je vais faire des travaux et je vais travailler sur une autre série qui s’appelle « section de recherche ».
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JURIDIQUE
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Discours d’Introduction de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre Le droit immobilier au service de l’habitat francilien le 16 novembre 2011
onsieur le Ministre, c’est un grand honneur que vous rendez à notre organisation professionnelle, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, qui fédère 1800 adhérents transactionnaires, administrateurs de biens et syndics de copropriété, en nous accueillant ici au Conseil Economique, Social et Environnemental que vous présidez depuis un an. Cette manifestation, pour sa 7ème édition, est placée sous le haut patronage du Garde des Sceaux, Ministre de la Justice et des Libertés, M. Michel MERCIER. Qu’il en soit remercié ainsi que vous-même. Depuis 13 ans, nous avons créé au sein de la Chambre un Club de 20 Avocats comprenant également un Huissier de justice et un Professeur de droit dont les éclairages avec ceux des avocats permettent de mieux comprendre les règles de droit et la jurisprudence de notre secteur d’activité. Ce Club se réunit tous les trois mois pour approfondir notre réflexion et informer avec précision nos adhérents et leurs clients. Comme dans d’autres domaines, nous devons faire face à une inflation de lois, décrets, arrêtés, circulaires, réponses ministérielles qui rendent effectivement la tâche des experts de plus en plus difficile. De plus, « le stop and go » des dispositifs fiscaux sur l’immobilier depuis trois ans, condamne toute gestion patrimoniale de « père de famille ». Comment dans ces conditions le citoyen et le consommateur peuvent-ils avoir confiance au quotidien dans les professionnels ? Les tribunaux eux-mêmes ont bien des difficultés à s’y retrouver et à régler les conflits des parties dans un délai raisonnable. Ce fut le thème de la 5ème conférence des Avocats-Conseils au Tribunal de Commerce de Paris. L’an dernier, nous avions retenu comme thème « la vie d’un immeuble en 2010 : les clés pour le citoyen francilien ». Cette année, notre démarche se veut différente sur le fond et sur la forme.
Il ne s’agit pas de constater le déficit chronique en logements dans notre région francilienne reconnu par tous, mais de se projeter en 2012. L’an prochain est, à plus d’un titre, une année cruciale. La crise mondiale sera-t-elle résorbée ? L’Euro tel qu’il est aujourd’hui sera-t-il confirmé ? Les dépenses publiques de notre pays commenceront-elles à se réduire ? Bref, nous serons plus confrontés à des incertitudes toujours plus nombreuses qu’à des repères visibles et intangibles. Mais, l’élection présidentielle et les élections qui suivront à la mi-année donneront nécessairement une nouvelle gouvernance à notre pays. Seront-elles garantes de stabilité ? Quels que soient les résultats de ces élections, quatre enjeux nous concerneront directement, professionnels et citoyens : Le 1er enjeu est celui du rôle des principaux acteurs de l’immobilier, agents immobiliers, avocats, notaires, huissiers de justice, et leur adaptation à la situation du logement en Ile-de-France. Nous constatons que les frontières de leurs activités sont de plus en plus floues. Le Président de la République avait eu comme projet de créer une profession du droit unique mais ce projet a été abandonné. 2ème enjeu : après le désengagement de l’Etat dans le domaine du logement depuis de nombreuses années, nous constatons la difficulté des maires à produire du foncier disponible pour au moins deux raisons : le coût des aménagements publics et la crainte de perdre des électeurs. Devant les effets d’annonces ou des programmes des partis politiques, nous pouvons légitimement nous poser
la question de la relance du logement en Ile-de-France. 3ème enjeu : il y a 4 ans, le Président de la République annonçait son projet sur le Grand Paris. Celui-ci est devenu une vérité tangible grâce à la loi votée le 3 juin 2010. Aujourd’hui, nous sommes en train de franchir une nouvelle étape, celle de la mise en place des contrats de développement territorial qui est un nouvel outil juridique très innovant. Permettront-ils la réussite de l’aménagement et du développement de cette nouvelle mégalopole, le Grand Paris, avec ses 57 gares ? 4ème enjeu : l’un des rôles des agents immobiliers est d’apporter plus de sécurité aux consommateurs, acquéreurs, vendeurs, locataires, qui leur font confiance. Mais force est de constater qu’il est nécessaire de retrouver une nouvelle sécurité juridique dans le domaine de l’immobilier. Je ne doute pas que les Avocats-Conseils de la Chambre, en ayant choisi ces quatre enjeux, ne nous apportent des réflexions et des réponses indispensables pour créer un nouvel élan sur le plan économique et social, et une confiance indispensable.
Après ces plaidoiries, Maître Philippe PELLETIER interviendra comme grand témoin. Il est un avocat talentueux mais aussi un homme engagé dans la cité. La présidence qu’il assure du Plan Bâtiment Grenelle II en témoigne. Nous ne pouvions donc trouver un lieu plus favorable que le Conseil Economique Social et Environnemental, 3ème Assemblée de la République où se retrouve la « société civile organisée ».
Jean-Paul DELEVOYE, Président du Conseil Economique Social et Environnemental et Gilles RICOUR de BOURGIES.
Juridique
Maître Philippe PELLETIER ❝interviendra comme Grand
Témoin. Il est un avocat talentueux mais aussi un homme engagé dans la cité. La présidence qu’il assure du Plan Bâtiment Grenelle II en témoigne. ❞
7 ème CONFÉRÉNCE ANNUELLE
DES AVOCATS CONSEILS DE LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE-DE-FRANCE
M
Intervention de Maître Philippe PELLETIER
aître PELLETIER, en qualité de Grand Témoin, propose dans son intervention une réflexion sur ce qu’il considère comme 3 zones de lumières et 4 voies de progrès.
Les 3 zones de lumières sont, d’après lui, les suivantes : • On ne peut plus être efficace, dans le domaine du logement, si on ne prend pas en compte l’urbanisme de projets dont le Grand Paris est un exemple. • Les lieux de décisions se déplacent. Maître PELLETIER en a donné deux exemples : l’un concernant la copropriété, l’autre les collectivités locales. Les travaux d’intérêt collectif peuvent être décidés par la copropriété même s’ils concernent des parties privatives ; l’intercommunalité doit se généraliser pour faciliter les décisions de délivrance des permis de construire. • Le contrat joue un rôle de plus en plus important dans notre pays, deux exemples, le déclaratif, comme en matière d’ISF, les contrôles de l’administration prennent en compte cette nouvelle donne ; le contrat de performance énergétique, pour lequel on privilégie le résultat et non les moyens mis en œuvre.
du Grenelle est positif car on a réuni les 5 familles (Etat, collectivités locales, ONG, entreprises et salariés) qui ont ensemble défini le Plan Grenelle II. • Quelques principes simples doivent guider un projet de loi. Il est nécessaire de stopper la multiplication des décrets pour chaque paragraphe de loi, alors que l’on pourrait laisser faire les juges. • Afin d’aboutir à une contractualisation collective plus forte, il faudrait rechercher des accords entre les différents intervenants de la société civile, pour fixer les règles, du même type de ce qui se pratique en droit du travail, lors des négociations collectives. • Pour conclure, il faudrait développer une créativité dans la mise en œuvre des règles, selon Maître PELLETIER.
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Les 4 voies de progrès : • Une mobilisation de la société civile : la dichotomie existante entre celui qui fait la règle et celui qui est chargé de la protéger ne fonctionne plus : l’exemple Maître Philippe PELLETIER et Gilles RICOUR de BOURGIES.
JURIDIQUE
2ème table ronde : 1 table ronde : ère
« Le rôle des principaux acteurs de l'immobilier agent immobilier, avocat, notaire, huissier de justice est-il bien adapté à la situation actuelle du logement en Ile-de-France ? »
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La crise du logement sur le territoire francilien, la hausse du prix de l’immobilier que ce soit à la location ou à la vente, l’évolution des technologies avec l’apparition d’Internet a entraîné une concurrence accrue entre les différents acteurs du marché. L’avalanche des textes législatifs et règlementaires a sensiblement modifié l’activité des agents immobiliers et administrateurs de biens qui s’est vue concurrencée par d’autres maillons de la chaîne des intervenants, alors que dans un même temps de nouveaux métiers apparaissaient. Le rôle de chacun s’est quelque peu brouillé dans l’esprit des consommateurs qui a parfois du mal à définir le rôle de chacun. Les professionnels du secteur se sont interrogés sur leur mode de fonctionnement, la façon dont ils sont organisés, règlementés, et sur les axes d’amélioration à retenir afin d’assurer une plus grande transparence et une plus grande sécurité pour le consommateur. Les agents immobiliers, conscients de la nécessité d’adopter des règles structurantes autour des grands fondamentaux que sont la compétence professionnelle, la formation continue, la déontologie, le tout autour d’un organe fédérateur et représentatif de la profession, a rédigé sous l’égide des deux principaux syndicats professionnels un Livre - Blanc comportant un ensemble de « propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier ». Néanmoins, sans l’assistance d’une politique efficace et pérenne et de mesures incitatives voire coercitives, la situation du logement en Ile-de-France restera bloquée, ne sachant répondre aux besoins de la population francilienne. Maître DOUEK
« Les programmes des partis politiques en matière immobilière, favorisent-ils le logement des franciliens ? » L’état des lieux est sévère. En ce début du 21ème siècle, l’accès au logement est devenu difficile, voire impossible, pour de nombreux français. Tout d’abord, les jeunes et les classes moyennes sont les plus pénalisés, notamment dans les grandes villes et les zones littorales, qui accueillent un tiers de la population. Pire, les plus pauvres sont tout simplement exclus du logement et rejetés vers la précarité. Pour tous, le logement est devenu de plus en plus cher et rare, au cours de la dernière décennie, restreignant d’autant leur pouvoir d’achat. Pourtant, face à cette situation pour le moins préoccupante, les principaux partis politiques français, en vue de l’échéance présidentielle de 2012, forment des propositions qui, si elles ne sont pas lacunaires, manquent de pragmatisme. Ainsi, il conviendra de structurer le contenu de cette table ronde, en prenant tout d’abord appui sur les différentes propositions des principaux partis politiques pour 2012, et analyser ensuite, notamment, les réformes utiles au regard des spécificités du logement en Ile-de-France, sachant qu’il convient de souligner que la crise du logement actuelle, source d’inquiétudes, est contrebalancée par les « espoirs » nourris par le projet du « Grand Paris » ou du dispositif DALO. Maître VAILLANT
Juridique
Tables rondes 3
ème
table ronde : « Le Grand Paris et ses conséquences juridiques sur l’habitat » (les contrats de développement territorial) Paris, une métropole d’une densité très importante, ne dispose pas d’une unité et d’une cohérence urbanistiques. Le Président, Nicolas SARKOZY propose une organisation des pouvoirs en 2007 : Le Grand Paris. Il est important d’expliquer la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, le chemin parcouru depuis cette loi, ainsi que les propositions en termes de leviers juridiques. La loi du 3 juin 2010 renvoie à des objectifs en matière d’habitat et vise à développer les transports. Il est essentiel de rappeler que le Grand Paris se caractérise aussi par le logement, avec un objectif de 70 000 logements nouveaux par an pour les dix prochaines années. La loi crée les contrats de développement territorial, qui sont passés entre l’Etat et les communes. Ce sont des quasis documents de planification urbaine à l’échelle d’un territoire urbain communal ou intercommunal. Une fois approuvés, ils déclenchent des effets juridiques importants comme la programmation urbaine (logements sociaux). Le 23 mars 2011, une convention de partenariat a été signée pour permettre la réalisation du Grand Paris par le biais de diverses propositions, comme la production des logements compatibles avec les revenus des ménages, pour atteindre les objectifs de la loi. La réalisation du Grand Paris est de plus en plus complexe, et risque d’engendrer un imbroglio de décisions administratives, juridiques et judiciaires. On peut se poser la question de savoir si elle contient en germe une longue « bagarre politico – administrative » qui devra se dérouler à différents niveaux : ceux des villes, des départements et des régions, rendant encore plus complexe la réalisation du pari qu’est devenu aujourd’hui le Grand Paris. Maître BERGEL
4ème table ronde : « Face à la multiplication des textes dans le domaine immobilier, comment retrouver une sécurité juridique ? » La sécurité juridique est l’affaire de tous. Citoyens et professionnels doivent accepter de s’accommoder du droit existant, même s’il ne les satisfait pas totalement et ne réclamer de réformes que si elles sont vraiment nécessaires. Le législateur doit également s’autolimiter. Il doit s’interdire toute loi dépourvue de normativité, inintelligible, ou aux effets rétroactifs. Il doit résister tant à ses pulsions réformatrices excessives qu’aux innombrables sollicitations dont il est l’objet. L’intérêt général n’est pas la somme des intérêts particuliers et les parlementaires n’ont pas à être simplement des relais de l’opinion ou des lobbys. L’efficacité de chaque Ministre ne doit pas se mesurer au nombre de textes produits. Le juge joue également un grand rôle dans la sécurité juridique. Ses revirements de jurisprudence doivent être parcimonieux. Il doit, lui qui est moins sensible aux aléas politiques, être un môle de stabilité et amortir, en quelque sorte les chocs législatifs. Enfin, l’administration doit être bien formée pour appliquer la loi. Elle ne doit pas cultiver à l’excès le culte de l’arrêté ou de la circulaire, même si l’utilité de tels instruments est indéniable. Il faut laisser du temps au temps et permettre à chacun de s’approprier la loi avant de la changer à nouveau. Le « turnover » législatif porte atteinte tant à la sérénité de la vie sociale qu’à l’efficacité et à la continuité de l’action politique. Professeur PERINET-MARQUET
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MÉTIERS
Compagnie des Experts Immobiliers par Serge FRUCHTER, Président
F
ormellement, la Compagnie des Experts Immobiliers, spécialistes en estimation de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives près la Cour d’Appel de Paris existe, depuis le courant des années 60.
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Pour tout renseignement complémentaire s’adresser au Président de la Compagnie : Serge FRUCHTER 15, rue Tronchet – 75008 PARIS Tél : 01 49 24 05 18 sefrexim@noos.fr.
Elle rassemble aujourd’hui 25 membres actifs dont l’essentiel de l’activité résulte : • d’une part, des missions judiciaires confiées par les magistrats du 5ème Pôle de la 3ème Chambre de la Cour d’Appel de Paris, de la 18ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, et des Chambres des loyers commerciaux des Tribunaux de Grande Instance périphériques (Créteil, Nanterre, Bobigny, Versailles, Meaux, Pontoise, Evry etc…), • d’autre part, des missions amiables que nous confient les différents acteurs de l’immobilier commercial : avocats spécialisés, administrateurs de biens, expertscomptables, notaires, gestionnaires de groupes immobiliers, directeurs juridiques de sociétés commerciales, etc. La spécificité de notre activité est définie par les articles L145-33 et suivants du Code de commerce et se traduit par les missions suivantes : • estimation des valeurs locatives en renouvellement et en révision, • appréciation des éventuels motifs
de déplafonnement à l’occasion d’un renouvellement ou d’une révision, • estimation des indemnités d’éviction qui résultent des refus de renouvellement, • estimation des indemnités d’occupation qui se substituent aux loyers dans le cadre d’un refus de renouvellement, • estimation des “droits au bail”, • valorisation des fonds de commerce, • estimation des valeurs vénales de locaux commerciaux. Pour remplir ces différentes missions, un Expert immobilier de notre Compagnie se doit de : • connaître les loyers de marché (baux neufs et renouvellement de baux) pratiqués en matière de locaux commerciaux et notamment pour les boutiques dans les principales rues commerçantes de la capitale ainsi que les grandes villes de banlieue, • connaître les activités commerciales, leurs impératifs de fonctionnement, les usages, apprécier les évolutions des pratiques professionnelles, • connaître les rues commerçantes, l’évolution de la commercialité des artères recherchées, des secteurs qui sont en voie de mutation. En substance, l’Expert de notre Compagnie est un spécialiste du commerce de détail et de la distri-
Serge FRUCHTER
bution, ce qui ne l’empêche pas d’intervenir également en matière de bureaux, de locaux d’activités, de locaux spécifiques : hôtels, cliniques, salles de spectacle, écoles, garages, salles de sport, stationsservices, terrains nus, etc.… En tant qu’Experts de Justice, nous contribuons à la résolution des litiges judiciaires. Nous apportons aux magistrats notre expérience en matière d’estimation commerciale qui légitime nos réponses aux questions techniques posées dans les missions qui nous sont confiées. En effet, l’expertise immobilière en matière commerciale demeure une part importante de notre activité. Au service des acteurs de la vie économique, elle consiste à mesurer les éventuelles conséquences des échéances en matière de baux commerciaux : offre/refus du renouvellement, loyers pratiqués excédant la valeur locative, potentiel d’appréciation/dépréciation du loyer commercial pratiqué, etc.…
Métiers
Loi BETEILLE et profession d’huissier de justice : quelles évolutions ? par Maître VITTU, Huissier de Justice
I : Du nouveau dans la reprise judiciaire des locaux d’habitation : La Loi BETEILLE a abouti au nouvel ARTICLE 14-1 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989. Avant : Bien que le locataire ne paie plus ses loyers et que (souvent), il ait abandonné le logement, le bail se poursuit tant qu’il n’a pas délivré un congé au bailleur et ce, même s’il est de notoriété publique dans l’immeuble qu’il a déménagé. Le bailleur n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux et a fortiori de faire changer la serrure puis de relouer son bien. Désormais : Le nouveau dispositif se décline en 3 étapes : Première étape : « Mise en demeure du locataire ». Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure (acte d’huissier de justice), le locataire de justifier de son occupation du logement, à la nouvelle adresse du locataire quand celle-ci est connue ou à celle de son lieu de travail le cas échéant, ou suivant procès-verbal, article 659 du CPC (locataire « PSA/NPAI »). Cette mise en demeure « peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 », précise l’article 14-1 (soit un commandement de justifier d’une assurance locative, soit un commandement de payer les loyers). Deuxième étape : L’huissier de justice constate l’abandon de l’appartement.
À défaut de réponse dans un délai d’un mois à compter de la signification de cette mise en demeure, l’huissier de justice peut pénétrer dans les lieux, pour constater l’état d’abandon du logement. L’huissier de justice dressera alors un Procès-Verbal d’abandon de domicile. Troisième étape : Le juge constate la résiliation du bail après l’établissement du Procès-Verbal. Au moyen de ce Procès-Verbal, le bailleur doit saisir le Juge d’Instance afin de faire constater la résiliation du bail. Le bailleur devra agir par voie de requête ou d’assignation auprès du Tribunal d’Instance. Le jugement pourra être rendu sans débat contradictoire. L’abandon de domicile étant une cause de résiliation du bail, dans la majorité des cas, le juge se contentera de constater cette résiliation au vu des éléments fournis par le constat d’abandon dressé par l’huissier. Dans son ordonnance, le juge pourra également décider du sort du mobilier et des affaires du locataire, dont l’huissier de justice a dressé la liste dans son constat. La loi BETEILLE ne dispense pas le bailleur d’une action en justice, elle lui permet toutefois d’éviter les délais et les formalités prévus à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991. II : L’huissier de justice « administrateur d’immeuble ». La loi BETEILLE, au fil de la parution de ses décrets d’application, apporte son lot de nouveautés à la profession d’huissier de justice qui bénéficie actuellement d’une rénovation sans précédent et d’un renforce-
ment conséquent de ses moyens d’action. L’article 3 du décret n°2011-1173 du 23 Septembre 2011 modifie l’article 20 du décret du 29 Février 1956 et vient ainsi transformer substantiellement l’accès de l’huissier de justice aux activités dites « accessoires » dont l’administration d’immeuble. Sous l’ancienne disposition, pour devenir administrateur d’immeuble, l’huissier de justice devait obtenir une autorisation préalable du Procureur Général de la Cour d’appel de son ressort, sur avis du Tribunal de Grande Instance saisi par la Chambre Départementale des huissiers de justice. En d’autres termes, un véritable parcours du combattant à l’issue incertaine. Désormais, sous le bénéfice de la nouvelle disposition, l’huissier de justice n’est tenu que d’informer la Chambre Régionale des huissiers de justice et le Procureur Général de la Cour d’appel de son ressort. Sous cette condition préalable, l’huissier de justice peut désormais exercer à titre accessoire le métier d’administrateur d’immeuble (sans pour autant faire état de sa qualité professionnelle pour cette partie de son activité). Cette faculté peut lui être retirée si l’activité d’administration d’immeuble nuit à l’accomplissement de ses obligations professionnelles ou donne lieu à des réclamations justifiées. L’huissier de justice demeure ainsi sous le contrôle du Procureur de la République et de la Chambre Régionale. Cette possibilité d’exercer cette activité accessoire restera néanmoins subordonnée à la relation qu’entretient l’huissier de justice avec le monde de l’immobilier.
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MÉTIERS
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Roger SEVILLA, ancien Président de la Chambre et Paul MARIANI, ancien Délégué Général de la Chambre
Hommage à Paul MARIANI Nous avons appris le décès de Monsieur Paul MARIANI, Chevalier de l’Ordre National du Mérite, Délégué Général de la Chambre pendant 20 ans de 1972 à 1992. Le Président Jacques LAPORTE, en exercice à l’époque de son départ à la retraite, lui rendait chaleureusement hommage dans une allocution qui témoignait d’un engagement sans faille consacré à la vie syndicale : « …Vous êtes entré dans cette Chambre en 1972 et vous y avez consacré tout votre talent et toute votre énergie. Vous avez acquis une connaissance des adhérents bien souvent supérieure à celle que les Présidents qui se sont succédés, ont pu avoir. Vous avez incarné la continuité de l’action de cette Chambre sachant prendre les initiatives hardies lorsque vous avez estimé que nos institutions étaient en péril. Bien que vous soyez Corse et Bonapartiste, vous n’êtes pas pour les coups d’état et vous avez su, avec l’aide de quelques administrateurs, contrer le mouvement qui aurait détruit la cohésion de notre Chambre. Vous avez su quitter une retraite paisible et reprendre du service avec l’énergie et la foi que l’on vous connaît pour ramener la sérénité et la cohésion qui sont indispensables à la bonne organisation de la Chambre de Paris et de l’Ile-de-France, dont le rôle au sein de la FNAIM est primordial. Vous avez montré à cette occasion avec quelle force vous étiez attaché à notre Organisation et quel était votre désintéressement et votre absence d’ambition personnelle. Cette force de caractère que vous avez su cacher, un certain nombre d’entre nous ont pu l’apprécier notamment dans les dures épreuves de santé que vous avez su surmonter. Votre vigilance pour la défense de la Chambre est à cet égard exemplaire. Les Présidents ont passé mais Paul MARIANI est resté, incarnant la continuité et la mémoire de la Chambre. Ces qualités fondamentales que mes prédécesseurs ont pu apprécier, je les ai découvertes progressivement car Paul MARIANI, vous êtes discret et votre efficacité est totale sans être ostentatoire…. » Le Président Gilles RICOUR de BOURGIES, les membres du Conseil d’Administration de la Chambre Paris Ile-de-France, et la rédaction de la revue Professions Immobilières présentent leurs sincères condoléances à sa famille et à ses proches.
Carnet
Election Marie-Christine OGHLY, Présidente du Medef Ile-de-France et Porte-parole des Femmes Chefs d’Entreprises, a été élue Vice-Présidente de l’Association Femmes Chefs d’Entreprises Mondiales, lors de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 4 novembre 2011 au Mexique. La rédaction de la revue « Professions Immobilières » lui adresse ses vives félicitations !
Avis de décès Monsieur Dominique NAUWELAERS Nous avons appris le décès de Monsieur Dominique NAUWELAERS, adhérent de la Chambre depuis de nombreuses années. Le Président Gilles RICOUR de BOURGIES, les membres du Conseil d’Administration de la Chambre Paris Ile-de-France, et la rédaction de la revue Professions Immobilières présentent leurs sincères condoléances à sa famille et à ses proches.
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A LIRE La rémunération de l’agent immobilier Camille Beddeleem, Docteur en droit Peu d’activités professionnelles perçoivent leur rémunération dans un cadre légal et réglementaire aussi contraignant et aussi largement conditionné au respect de nombreuses obligations formelles. Editions Edilaix
L’entreprise et les jeunes Yvon Gattaz, Président-fondateur de « Jeunesse et Entreprises » Pour célébrer le 25ème anniversaire de son Association, l’AJE, l’auteur, ancien Président du Conseil National du Patronat Français, a voulu réaliser un ouvrage collectif qui regrouperait autour de lui des témoins actifs et engagés dans la formation des jeunes, n’oubliant pas le triple objectif permanent de l’Association : « Information, formation et insertion des jeunes ». Editions François Bourin
Guide de la conciliation Philippe Boulisset, avocat inscrit au Barreau d’Aix en Provence, Christian Couchet, conseiller à la cour d’appel d’Aix en Provence avec la participation d’Eric Moutet, avocat au Barreau d’Aix en Provence Alternative au procès, la Conciliation suscite un intérêt grandissant et un foisonnement des initiatives. Editions Edilaix
Le guide des investisseurs institutionnels 21ème édition Pour analyser l’activité de ceux qui investissent dans l’immobilier en France : analyse de l’activité - politique d’investissement, arbitrage, gestion … Editions Urbapress
Nouvelle édition pour guide pratique « Location meublée et saisonnière » Par Maud Velter, Notaire et Fabrice Petit, Agent Immobilier, Administrateur de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France « Comment choisir le bien à louer ? Comment l’aménager ? Quel type de contrat faut-il rédiger ? Quelle est la fiscalité applicable ? » C’est notamment à ces questions qu’entend répondre la 2ème édition du guide pratique « Location meublée immobilière et saisonnière’, publié fin juillet 2011
Habiter 2011 44
L’Immobilière 3 F présente, dans cet ouvrage, plus d’une quarantaine d’opérations de construction sur le territoire français. Des élus, des architectes, des urbanistes et usagers abordent les questions transversales que pose le logement : le respect de l’identité du tissu urbain, la pluralité de la ville, le confort des logements, le choix et la qualité des matériaux. Editions Cherche midi
Paris détruit Pierre Pinon Relativement épargnée par les guerres et par les incendies, Paris a été affectée en profondeur par les destructions volontaires pour des raisons financières, d’urbanisme et aussi pour des raisons symboliques. Dressant le bilan des destructions successives, l’auteur ne se contente pas de « dénoncer », mais montre, en s’appuyant sur une iconographie impressionnante, l’émergence d’une conscience patrimoniale en évolution continuelle depuis le XIXème siècle. Editons Parigramme
Copropriété : Guide de l’évaluation de l’immeuble en copropriété Jean-Marc Roux L’ouvrage apporte les éléments qui permettent de procéder à l’évaluation d’un bien soumis au régime de la copropriété. Sont également publiés les actes du colloque du 8 avril 2011 organisé à l’Université de Corse sur le thème La copropriété inorganisée – La copropriété immobilière désorganisée. Edtions Edilaix, Les Annales des Loyers et de la propriété commerciale, rurale et immobilière
Les hôtels particuliers de Paris du Moyen Age à la Belle Epoque Alexandre Gady, photographies Gilles Targat Cet ouvrage, nouvellement réédité, à l’occasion de l’exposition « L’hôtel particulier, une ambition parisienne » à la Cité de l’architecture & du patrimoine du 5 octobre 2011 au 19 février 2012, a fait l’objet d’un très large reportage photographique exclusif. Editions Parigramme
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