pi11702_2011 by DIS

immobilières Chambre Paris Ile-de-France

-F RA NC E

PROFESSIONS IS CH AM AR BRE RP ILIE FNAIM DE L'IMMOB

E -D ILE

N°117 - FÉVRIER - MARS 2011

L’Europe en panne ? Restons vigilants

Entretien du 17 février 2011 avec M. NILSSON, Président du Conseil Economique et Social Européen.

www.fnaim-idf.com

Communiqué

Syndics de copropriété, Administrateurs de biens

Une offre complète de services adaptée à la gestion immobilière

epuis maintenant plusieurs années, le Crédit du Nord est résolument engagé auprès des professionnels de l’administration de biens. « Nous avons acquis une véritable connaissance des spécificités de la profession et de son environnement, témoigne Pierre Harel, Directeur régional délégué du Crédit du Nord-Région Ile-de-France et Loiret. Nous avons bien identifié les problématiques de ces activités et nous proposons aujourd’hui des solutions sur mesure avec un dispositif humain qui accompagne le professionnel dans son quotidien ».

En effet, la profession recherche un réel professionnalisme notamment pour la gestion des comptes car les tâches sont denses et souvent fastidieuses. Annie Reynaud, responsable de la Ligne Annie Reynaud, responsable Professionnels de la Ligne Professionnels : et Pierre Harel, « Nous gérons aujourd’hui Directeur régional délégué du l’ensemble des comptes Crédit du Nordbancaires quel que soit le Région Ile-de-France schéma comptable du client et Loiret avec les produits adéquats : - Compte unique, souscomptes pour chacune des copropriétés, compte séparé - loi SRU, et dans le parfait respect de la réglementation, - Offre de réconciliation chèques pour simplifier la gestion au quotidien du cabinet, - Possibilité de paiement en ligne de la part des copropriétaires et locataires (*) ». Mais nous répondons également à une préoccupation majeure : le transfert des comptes.

Nos unités administratives connaissent les problématiques des professionnels de l’immobilier et disposent d’un véritable savoir-faire en la matière pour faciliter le changement des domiciliations bancaires, le transfert du numéro national d’émetteur ou bien le transfert des fonds couverts par la garantie financière. » Ces compétences spécifiquement dédiées aux syndics et administrateurs de biens s’accompagnent d’un engagement fort en terme de proximité. Pierre Harel explique : « Nous avons fait le choix d’un modèle de relation plutôt original dans le monde, assez réduit, des banques qui s’intéressent réellement à cette profession en s’efforçant d’associer pour chacun de nos cabinets clients : une relation de proximité, au travers des 120 agences qui maillent la région IDF, avec des interlocuteurs, directeur d’agence principalement, à la fois réactifs et proches de leurs clients ; une relation «technique» qui intègre toute les composantes spécifiques, notamment réglementaires, au travers de spécialistes régionaux dédiés aux professionnels de l’immobilier, joignables à tout moment et en contact très réguliers avec nos clients. Au final, nous sommes particulièrement fiers de compter près de 300 clients syndic et administrateurs de biens en IDF. » (*) Option disponible selon le progiciel utilisé

Pour prendre contact ou en savoir plus : Annie REYNAUD - Tél 01 40 22 28 25 ou par email annie.reynaud@cdn.fr

Maison de lʼimmobilier

Numéro 117 - Février/Mars 2011

Région Ile-de-France

SOMMAIRE

- Interview de Daniel Canepa, Préfet de la Région d’Ile-de-France, Préfet de Paris - Les situations de mal logement - Extrait de l’article paru dans les Echos de Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - Décisions individuelles et devenir de la ville : le modèle Pirandello©

Conjoncture

Rédacteur en chef : Michel Terrioux

Photos intérieures p. 16, 17, 20, 39, 42, 48, 49 et 50 : Michel Terrioux Impression : Imprimeries Paton

Liste des annonceurs : CGAIM - GERCOP - CRYPTO SFR - CPI - CREDIT DU NORD PROMOTELEC - COMPTEURS FARNIER Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262

P. 18 P. 20 P. 21 P. 22 P. 23 P. 25

P. 26 P. 28 P. 29 P. 30

42 / SÉCURITÉ

- La crue de la Seine et Paris sous les eaux P. 42 - Eléments d’information relatifs à la gestion d’une crise innondation en Ile-de-France P. 43

45 / ÉDUCATION

International

Photographe : Caroline Lespinasse

P. 14 P. 16

- Entretien avec Maurice Gauchot, Président de CB Richard Ellis P. 34 - Marché immobilier ancien - Bilan 2010 et perspectives 2011 P. 36 - Chiffres clés P. 39

Responsable de la publicité : Assiya Ameur Tél. : 01 58 36 01 92 Email : assiya@sodirp.com

Conception graphique / mise en page : SODIRP

P. 12

34 / CONJONCTURE

Directeur de la publicité : Dominique Levy

Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com

- Grand Paris : où est passé le logement - Contribution de la Chambre aux débats publics sur le Grand Paris - Etude sur la mobilité professionnelle - En Seine-et-Marne à Melun l’Assemblée Générale de la Région FNAIM Ile-de-France - M. Jacquemard, Président de la CCI de Seine-et-Marne présente ses idées sur le Grand Paris - Etude du CESR de l’Ile-de-France - Nouvelle politique du logement de la Région Ile-de-France - Budget 2011 de la Région Ile-de-France avis du CESR Ile-de-France - Point de vue du MEDEF Ile-de-France

26 / EXPRESSIONS

Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies

Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97

P. 03

04 / ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE

12 / REGION ILE-DE-FRANCE

Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com

Comité de lecture : Michel Terrioux, Emile Béasse, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier

- Restons vigilants

- Les nouvelles délégations départementales de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France P. 04 - Délégation de la Chambre Paris Ile-de-France du Val d’Oise et du Val-de-Marne P. 05 - Partenariat : mon immeuble.com P. 07 - Internet : des opportunités marketing pour réinventer le métier d’agent immobilier P. 08 - Les échos de la FNAIM P. 09

27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28

Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction

02 / EDITORIAL

- La rénovation du BTS Professionnel Immobilier - Les grandes écoles/univertisés : 7 défis pour 2011 - ESSEC : la chaire Immobilière et développement durable

48 / INTERNATIONAL

- En panne d’Europe ? - Le Défi de l’Europe pour notre siècle - PROXIO-FNAIM : Un outil pour développer votre chiffre d’affaires - Les Relations Internationales

56 / JURIDIQUE

P. 45 P.46 P. 47 P. 48 P. 51 P. 53 P. 54

- Le Club des Avocats conseil de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France P. 56 - Questions / Réponses P. 58

60 / A LIRE

EDITORIAL

par Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Président de la FNAIM Paris IDF

otre pays n’est pas à l’écart de ces mouvements dont les conséquences économiques et sociales toucheront nos populations. Nul n’est besoin d’être expert pour ne pas imaginer des flux migratoires qui, à un moment ou à un autre, impacteront le logement et l’habitat. Or la situation du logement en France devient l’une des priorités des partis politiques. Ce n’est pas par hasard si nous entrons dans une période pré-électorale qui s’achèvera dans un peu plus d’un an. Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour solvabiliser la demande par les Pouvoirs Publics, mais il ne faut pas se payer de mots, c’est l’offre de construction qui est insuffisante depuis des années dans les grandes métropoles françaises et notamment en Ile-de-France. Les rapports d’experts se sont succédés, le temps des décisions est arrivé. La chaîne du logement et le parcours résidentiel des français dans le parc public et social ne fonctionnent pas et expliquent en partie la hausse de l’immobilier. Les 1800 agents immobiliers, transactionnaires, administrateurs de biens et syndics que nous représentons en Ile-de-France ne l’ignorent pas, car ils sont les véritables acteurs au cœur de cette problématique pour aider les citoyens à se loger. La loi Hoguet de 1970 n’est plus adaptée au monde dans lequel nous vivons, c'est-à-dire au sein de l’Union Européenne qui légifère régulièrement dans ce domaine. La loi de 1965 sur

la copropriété a bien des difficultés, malgré ses aménagements, à répondre aussi aux besoins des copropriétaires. Ces inadaptations législatives et réglementaires ne sont pas le fait de nos professions, bien au contraire. A plusieurs reprises et à chaque fois que les Pouvoirs Publics nous ont sollicités, nous avons attiré leur attention sur cette situation. Il est donc d’autant plus étonnant aujourd’hui que la Chancellerie, sans concertation, veuille organiser notre secteur d’activité. Certains voudraient créer un Conseil Supérieur des professions d’intermédiation, d’autres des Ordres Professionnels, à croire que l’imagination est florissante lorsque les actions concrètes sont insignifiantes. Mais ne nous payons pas de mots une nouvelle fois. Renforcer la déontologie professionnelle et l’appliquer à tous les agents immobiliers, adhérents ou non à une organisation professionnelle, est nécessaire. Renforcer les compétences des agents immobiliers et la formation de leurs collaborateurs est incontournable. Améliorer la transparence des marchés de l’im-

Restons vigilants mobilier est indispensable. Nous le savons. Et en ce qui concerne l’organisation que je préside en Ile-deFrance, nous le faisons. Force est de constater également que ces exigences doivent être les mêmes dans l’Union Européenne. C’est ce que nous sommes allés constater le 17 février dernier à Bruxelles (article page 48). Comment ne pas souligner enfin que l’évolution de nos professions dépendra également des marges réalisées pour développer nos entreprises ! Rappelons

Editorial

Dernières minutes Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France déclare suite aux annonces du Secrétaire D’Etat chargé du logement, M. APPARU, le 9 mars 2011 sur la location de très petites surfaces à Paris : « Dans cette proposition, il y a du pour et du contre. Ce qui est positif, c’est de créer un observatoire pour les micro-logements afin de savoir précisément ce qui se pratique dans les chambres de services et les petites surfaces de la capitale. La transparence des prix est nécessaire. Ensuite, l’idée de rendre obligatoire la Loi Carrez dans les baux sur les petits logements jusqu’à 13 m² de plus ou de moins sur un logement, c’est important. En revanche, je suis contre l’idée de taxer les logements jusqu’à 13 m² et qui dépasseraient 40 euros/m². Parce que la moyenne de ce type de logements à Paris est de 35 euros/m² et que l’on ne mesure pas les effets pervers que constituent les taxes supplémentaires. Car les bailleurs qui étaient à 35 euros peuvent imaginer aller jusqu’à 39 euros, d’autres pourraient augmenter le loyer du montant de la taxe, sans oublier les cas de dissimulation. Tout ceci est à manier avec des pincettes, il faut revoir le principe et commencer par quantifier ces fameux micro-logements à plus de 40 euros/m², qui sont loin d’être majoritaires. Sur le terrain, le projet est perçu de manière plutôt inquiétante par les bailleurs privés. Ces derniers ne sont pas des gens riches et sont loin d’avoir fait des investissements avec de forts taux de rentabilité. Je rappelle qu’à Paris, la rentabilité brute est de 5% et la rentabilité nette est de 2% ».

❝ Nous partageons pour toutes ces raisons les trois mots clés prononcés le 25 janvier par Madame Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET, Ministre de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement : vérité, responsabilité, justice. ❞ avec énergie qu’il n’y a pas de bulle spéculative immobilière en France, ni à Paris. Rappelons aussi avec énergie que plusieurs facteurs devraient détendre les marchés : la création du Grand Paris, les modifications des PLU (Plans Locaux d’Urbanisme), la sensible remontée des taux d’intérêt et le redémarrage du marché de la revente. Nous partageons pour toutes ces raisons les trois mots clés prononcés le 25 janvier par Madame Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET, Ministre de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement : vérité, responsabilité, justice. Vérité dans la transparence des transactions immobilières, responsabilité des citoyens propriétaires ou locataires devant leurs obligations et leurs charges à payer, justice à rendre aux professionnels

de l’immobilier : les juridictions civiles du premier degré ont été saisies en 2009 de 38 100 demandes en matière de copropriété soit seulement 4 % des litiges, ce qui, rapporté au nombre de logements en copropriété (un peu plus de 7 millions en 2009) ne représente seulement que 0,5 % des contentieux*. Profession mal connue c’est vrai, profession responsable et réglementée c’est vrai, profession noble s’il en est dans l’exercice de ses activités c’est vrai. Faut-il aussi prendre conscience de l’évolution depuis dix ans de nos métiers, 60 % des transactions sont réalisées par nos soins et 89 % des copropriétés du secteur privé sont gérées par des syndics professionnels. Il est de notre devoir de chef d’entreprise et de militant patronal, acteur essentiel de la société civile, de

participer aux transformations de notre pays pour permettre aux citoyens de mieux se loger lorsque plus de 3,6 millions d’entre eux ont du mal à trouver un logement. C’est la raison pour laquelle nous organisons les Etats Généraux des Professions Immobilières avec l’autre organisation patronale concernée, l’UNIS : ils permettront de transmettre aux Pouvoirs Publics les propositions des chefs d’entreprises que nous sommes et de retrouver la confiance de l’opinion publique dans ces périodes de grande transformation politique et économique. Restons donc vigilants après les phases d’écoute et de réflexion, nous pourrons donc agir. ◆ (*source : « Les contentieux de la copropriété – Evolution des demandes 1990-2009 et résultat des demandes 2009 – Ministère de la Justice et des Libertés – Octobre 2010 »)

ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE

Les nouvelles délégations départementales de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : Coordination, Convivialité et Rassemblement

près plusieurs mois de mandature, la refonte s’est orientée sur une équipe plus restreinte, de nouvelles méthodes de fonctionnement des délégations, des missions précises et la volonté de créer une vraie synergie tripartite. Elles sont désormais limitées à un délégué par département. Ces derniers sont coordonnés par un membre du Bureau Exécutif, Pascal CAUCHEBRAIS. Les membres de cette équipe sont : • Paris : Fabrice PETIT • Yvelines : Bruno CHENEVIERE • Essonne : Denis BECHET • Hauts-de-Seine : Douglas TABET • Seine-St-Denis : Mathieu LAPANDRY • Val-de-Marne : Eric NESSLER • Val-d’Oise : Jean-Marie BAUDRY • Oise : Gabriel AMOYAL Le Grand Paris, qui constitue l’un des 4 grands chantiers de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France avec le développement durable, la sécurité immobilière et le logement neuf/ancien, a été le premier dossier traité au cours du mois de janvier. Une seconde réunion le 15 février dernier a permis de dresser le bilan de la mise en place de ces nouvelles délégations départementales et de faire un point sur le dossier du Grand Paris. Les délégations départementales doivent assurer trois missions fondamentales :

La coordination : Le délégué départemental a une mission de représentation des adhérents et de la Chambre au sein de diverses institutions. Il assure également une mission de relai des informations. Les réunions sont un lieu d’échanges pour les adhérents de la FNAIM. Homme de terrain et militant syndical, le délégué départemental a la légitimité pour représenter localement l’organisation patronale au sein des ADIL voire d’autres institutions publiques. Il est volontaire pour servir de courroie de transmission entre ses confrères et la Chambre et être le représentant de la Chambre auprès d’eux mais également de l’autorité publique locale. La convivialité : La Chambre a choisi de s’appuyer sur des hommes de terrain déjà animés par la fibre syndicale, proches des préoccupations locales. Les délégations départe-

mentales doivent favoriser le partage des expériences, l’échange. L’appui de compétences extérieures à la Chambre, liées ou proches du milieu de l’immobilier, sera sollicité pour apporter un éclairage connexe et complémentaire à celui des professionnels ou de notre organisation patronale sur les grands sujets d’actualité. A titre d’exemple, au cours de la délégation départementale du Val-deMarne du 3 février 2011, Madame la Commissaire Divisionnaire Nelly POIRIER-JAUNEAU est intervenue sur la convention passée entre la Préfecture de Police et la Chambre sur la sécurité des immeubles. Le rassemblement : Un projet de loi sur les professions immobilières est en cours de discussion. Il est aujourd’hui plus que nécessaire de se mobiliser. Les délégations départementales sont un lieu privilégié de rassemblement et de discussion sur les grands sujets d’actualité. Bien sûr, les délégués départementaux seront associés aux démarches de la Chambre auprès des pouvoirs publics locaux : Préfet, Conseil Général, etc. Faire valoir de la politique de la Chambre, ils pourront s’appuyer sur une communication spécifique valorisant ceux qui sont au cœur de l’organisation : les adhérents, professionnels de l’immobilier. ◆

Activités de la chambre

Délégation de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France du Val d’Oise et du Val-de-Marne Témoignage du Délégué de la Chambre FNAIM du Val d’Oise, Jean-Marie BAUDRY Se réunir mensuellement entre professionnels de l’immobilier alors que nous sommes si submergés par la pression du quotidien et des impératifs des performances économiques : Quels intérêts pouvons-nous y trouver ? C’est l’ambition que s’est fixée la Délégation du Val d’Oise ! En s’inscrivant dans les impulsions données au niveau de la Présidence FNAIM Paris Ile-de-France. • Relayer les informations de la Fédération, • partager les pratiques efficaces interprofessionnelles,

• saisir les opportunités de formation sur mesure « optimiser ses performances commerciales et financières. Enrichir les systèmes d’information, • devenir un acteur dans différents projets de croissance du département et saisir les opportunités de fonctionner en réseau, • s’exprimer librement, • poursuivre longuement les échanges au cours d’un dîner convivial. Tels ont été les thèmes fédérateurs de nos dernières réunions regroupant de très nombreux adhérents : valorisant ainsi l’appartenance à la FNAIM et les spécificités de chacun. Il en sera toujours ainsi tous les 3ème jeudis de chaque trimestre, soit le 21 avril, 20 juin, 21 juillet et 20 octobre 2011. Beaucoup d’enjeux nous attendent dans les mois à venir ; outre la né-

cessité de renforcer notre image sur le marché, nous voulons aussi être force de propositions dans tout ce qui impacte notre profession. Lors des réunions, chaque adhérent est invité à proposer des thèmes qu’il souhaite voir aborder en priorité et à participer avec le délégué à l’animation des échanges. Stimulés par de telles perspectives, nous avons le plaisir de nous retrouver pour nos rencontres trimestrielles à la chambre. ◆

ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE

Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier de la Chambre, en charge des Délégations Départementales, avec les adhérents du Val-de-Marne.

Compte-rendu de la réunion départementale du Val-de-Marne

Brève

Actualités de la Chambre par Gilles RICOUR DE BOURGIES Gilles RICOUR de BOURGIES a évoqué plusieurs points : • La hausse significative des prix dans la région Ile-de-France qui a pour conséquence de créer un marché tendu. • La nouveauté de la loi de finances qui est « une bonne nouvelle » pour les professionnels de l’immobilier : le PTZ+. Gilles RICOUR de BOURGIES a insisté sur le fait que ce nouveau prêt est un outil de négociation pour l’agent immobilier. En effet, ce dernier peut, en conseillant leurs clients sur le financement, convaincre ceux-ci de la possibilité d’accéder à la propriété. La FNAIM continue de travailler sur le sujet en coopération avec l’UNIS.

André Renault, Délégué Départemental du Val-de-Marne.

Gilles RICOUR de BOURGIES a rappelé que sur 6 000 dossiers de litiges au niveau de la Fédération Nationale, 10% étaient jugés recevables (dossiers avec pièces complètes…) et 80% de ces derniers étaient résolus grâce à la médiation. • Le président a ensuite rappelé quelques grands chantiers de la Chambre :

• le développement durable, sujet très présent, dont la dernière manifestation en date a été le décret sur l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières, • le Grand Paris et l’accord cadre Etat-Région, • le logement neuf et le logement ancien en Ile-de-France : Gilles RICOUR de BOUGIES u d a annoncé la tenue d’un colecteur aris sur le s P d n ra loque sur le sujet à la ChamG ar le veloppés p é d s e x . a n bre le 23 mars prochain en s r le ssio de la profe RENAULT su u ré a d e n iv A n e u d é a d n présence de la fédération ions nces Interventio e des réun s conséque s ri le p t e re e la la rn e r du bâtiment du Grand a su ts d Val-de-M dré RENAULT es pour les adhéren n A e d t e Paris, de la fédération des IS hang EBRA ilégié, d’éc scal CAUCH v a ri P p e d u s lie n promoteurs de l’immobilier o n tre u Interventi i doivent ê u q s n le o ti ta et M. SANTINI, ancien Min n onve parteme EAU sur la c N U A -J u R e nistre, Président de la SoIE m im POIR FNAIM. écurité des nnaire Nelly s io la is r iv u d s e e ir c ciété du Grand Paris. ran missa aris-Ile-de-F ame la com P d a M IM e A d N n F o Interventi lice et de la cture de Po de la Préfe bles. ◆

Activités de la chambre

Partenariat Le site www.mon-immeuble.com édité par la société Sitexpert propose des services d’informations en ligne en accès libre ou sur abonnement pour les particuliers et les professionnels. Certains services sont accessibles gratuitement sans identification, d’autres ne sont accessibles qu’aux abonnés du Club MI, via leur espace réservé. L’adhésion au Club est payante, elle donne droit à de nombreux avantages ainsi qu’à des fonctionnalités complémentaires. Adhésion pour les professionnels L’abonnement du Club MI offre un accès illimité à l’ensemble des contenus et des archives. L’espace membre permet d’organiser et de retrouver ses informations favorites. Le Club MI, c’est aussi la possibilité de : • Gérer son profil et son abonnement, • commenter l’actualité et participer à la vie du site, • proposer des articles, communiqués, vidéos, des demandes d’interviews, • proposer un évènement dans l’agenda, • être présent dans l’annuaire, • conserver les réponses des experts, • ajouter des documents à télécharger dans son panier, • gérer ses demandes de devis travaux, • bénéficier d’avantages : invitations, remises, offres exclusives…, • participer à des petits déjeuners de formations. Mon-immeuble.com partenaire de la chambre FNAIM Paris Ile-deFrance offre une remise de 70 € aux adhérents de la Chambre. Vous devez pour cela saisir le Code Promotionnel : mi7798697-9889 au moment de l’inscription. Claude Chetrit, Président Adjoint Chambre Paris Ile-de-France et Benoit Fauchard, Président Délégué FNAIM. ◆

ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE Les rencontres de la Chambre du 20 janvier 2011 Intervention de Hervé Parent et Fabrice Larcenaux

Internet : des opportunités marketing pour réinventer le métier d'agent immobilier

Fabrice Larcenaux

le web est devenu le premier support publicitaire de la profession.

Les relations entre les clients et les agents ont évolué avec la généralisation d’Internet.

Avant l’arrivée d’Internet, les agents immobiliers maîtrisaient l'information, contrôlaient totalement les ressources (les biens à vendre), les données de marché, les prix, et la compétence juridique. Aujourd’hui, Internet rend toutes ces informations disponibles facilement et gratuitement pour les clients. L’asymétrie de l’information, qui jouait en faveur des experts (les professionnels) seuls détenteurs des connaissances, s’est renversée au profit des particuliers qui se retrouvent en position de force pour négocier. L’évaluation du bien avant sa mise en vente en est le meilleur exemple. Auparavant, l’agent détenait seul les informations de marché lui permettant de

fixer le prix de présentation. Aujourd’hui, les propriétaires trouvent sur Internet des évaluations précises qu’ils jugent fiables (sur différents sites et portails) et les utilisent dans ses échanges avec l’agent immobilier. De fait l'agent immobilier doit justifier sa propre évaluation et plus généralement les services qu'il rend

pour la commission qu'il demande. Forte augmentation du trafic des sites immobiliers (source : Médiamétrie 2010)

Internet pousse à la baisse le montant des honoraires.

Depuis 2008, des agences immobilières 100% Internet ont été créées, soit sous forme d’agence sans local

Activités de la chambre

Les Échos de la FNAIM Une organisation citoyenne

Hervé Parent

MM. Parent et Larcenaux viennent d'obtenir une médaille de l'Académie des Sciences Commerciales pour l'ouvrage "Marketing de l'immobilier".

et travaillant uniquement sur le web, soit sous forme de réseaux de mandataires. Dans les deux cas, ces sociétés ont des coûts fixes et des coûts d’exploitations plus faibles que les agences classiques : elles peuvent être rentables avec des honoraires compris entre 1% et 4%, contre 8% pour les agences classiques. Ces « pure players Internet » communiquent beaucoup sur leurs honoraires. Des particuliers plus experts et de nouveaux concurrents qui apparaissent imposent à terme aux agents immobiliers de mieux savoir vendre leur valeur ajoutée. La diminution du nombre de visites nécessaires modifie l’activité des agences. Les annonces Internet sont plus précises et plus détaillées que les annonces papier ; elles comportent des photos et des plans ; la géolocalisation, même imprécise, renseigne l’acheteur sur le quartier et

ses équipements. C’est pourquoi la visite « physique » devient inutile quand le bien ne correspond pas à la recherche, car l’acheteur a vu sur Internet que le bien ne lui convenait pas. Internet conduit à moins de visites, mais à des visites plus qualifiées et, pour le même volume d’affaires, l’agence a besoin de moins de négociateurs. Savoir constituer de bonnes annonces devient réellement stratégique. Nombre d'annonces sur les portails (source : Ubiflow mai 2009)

Vers de nouvelles missions pour l’agent immobilier.

Quand la visite physique du bien en vente sera une simple formalité de vérification, avant de passer chez le notaire, le rôle de l’agent immobilier sera différent et la justification de ses honoraires trouvera de nouvelles bases. Ses missions fondamentales seront, d’une part, la mise en ligne

◆

ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE

avec un haut niveau de professionnalisme des éléments relatifs au bien à vendre et, d’autre part, un rôle de médiateur qui rapproche les points de vue, souvent divergents, de l’acheteur et du vendeur. Il lui apporte dès lors de bien comprendre les raisons de ces désaccords et d'y répondre de manière pertinente.

Internet : une sérieuse menace pour les agences indépendantes.

L’Internet immobilier est un secteur où les concepts d’économies d’échelle et de courbe d’apprentissage jouent pleinement comme on le voit au travers de quelques exemples. Pour la diffusion d’annonces sur les portails, les grands réseaux

nt millions de Français so co sont nnectés des internautes, ils se décembre au moins une fois en progression 2009. Ce chiffre est en à 2008. de 3,3% par rapport

d’agences négocient des tarifs préférentiels, car ils représentent des volumes d’achats importants. Ces réseaux proposent à leurs membres un site Internet performant pour un coût inférieur à celui payé par l’agence indépendante. Le référencement des sites et des annonces sur les moteurs de recherche est un enjeu majeur ; les grands réseaux peuvent le maîtriser et se situer dans les meilleures places, mais il est hors de porté de l’agence indépendante.

pétence Internet plus poussée que celle de l’indépendant. Au minimum, Internet pour les indépendants à réfléchir à développer des stratégies marketing plus ciblées, visant des niches spécifiques correspondant aux besoins de certains segments de marché.

Les agents immobiliers en réseau peuvent partager les expériences et les savoir-faire et acquérir une com-

Ainsi Internet peut jouer un rôle majeur dans la recomposition du secteur, car ces avantages

De gauche à droite : Alain Parrinello Directeur informatique de la FNAIM,, Gilles Ricour de Bourgies, Hervé Parent et Fabrice Larceneux.

millions de foyers sont équipés d’un ordinateu r et 15 millions ont accès à Internet.

La vague Internet en France

es CSP+, tes sont d tée. u a rn te In en des surreprés catégorie Les chiffres clés de l’Internet en France (source : Médiamétrie 2010)

rs millions sont des acheteu en ligne, preuve de la confiance et. qu’ils accordent à Intern

millions des co nnexions sont à haut dé bit, socle des no uvelles applications.

millions sont des contributeurs : blogs, forums, wikis, réseau x sociaux, etc.

concurrentiels accentuent les positions dominantes, même si cela ne se voit pas encore dans les chiffres du secteur. Les agences indépendantes, face aux réseaux, connaîtront-elles le même sort que les épiciers face aux chaînes de supermarchés ? Pour l’éviter, les plus professionnelles pourront jouer sur la proximité et l’implantation dans le tissu local pour perdurer. Elles devront aussi maîtriser des fondements de stratégies marketing orientées vers une meilleure compréhension et anticipation des

besoins des clients en proposant une offre de services innovante et adaptée. Au minimum, la « stratégie gagnante » des agences immobilières passe par la prise en compte de la vague Internet, de la maîtrise de la diffusion des annonces et de la performance du site de l’agence. Au delà, ce nouveau contexte impose de définir et valoriser l'ensemble de la valeur ajoutée du métier d'intermédiaire. Et ce sont alors de véritables opportunités marketing qui s'offriront demain aux agents immobiliers. ◆

Brève

Activités de la chambre

Délégué de URGIES, Président Gilles RICOUR de BO COURT, é par René PALLIN la FNAIM a été nomm conomie l’é “ telier consacré à Responsable de l’a AIM dans FN umérisme ” pour la immobilière et cons mobilières des Professions Im les Etats Généraux AIM et l’UNIS. organisés par la FN

RÉGION ILE-DE-FRANCE

Grand Paris : où est passé le logement ?

M. Leblond, Préfet honoraire

Le logement : un enjeu du Grand Paris qui nous concerne tous, élus, professionnels et citoyens

Voulu par le Président Nicolas Sarkozy, le Grand Paris apparaît comme une nécessité pour doter la France d’une agglomération-capitale compétitive, influente et attractive. La réalisation de cet ambitieux projet doit s’appuyer sur 3 piliers fondamentaux : les réseaux de transports, le développement économique et le logement. Le Grand Paris doit être appréhendé comme un véritable enjeu de société, symbole d’une vision moderne de la France dans laquelle l’ensemble des acteurs sont parties prenantes et responsables. Ainsi la création d’une cinquantaine de gares nouvelles en Ile-de-France, la modernisation du réseau ferré francilien et la création d’un réseau de transports collectifs sont des avancées nécessaires et l’on ne peut que se réjouir que l’Etat et la Région avancent ensemble dans l’intérêt général. Un territoire aussi important que l’Ilede-France, par son poids écono-

mique et social (l'Ile-de-France représente environ 29% du PIB français), doit être renforcé, en raison de ses fractures économiques et sociales. Ce schéma de transport en

est l’un des éléments, mais il n’est concevable que s’il y a création d’activités économiques et de logements pour répondre aux besoins de la population.

Région Ile-de-France

❝ La Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France propose ainsi que

3 priorités soient prises en compte très rapidement pour bâtir une véritable politique de logement du Grand Paris...

❞

Trois priorités absolues pour une réelle politique du logement du Grand Paris, à inscrire dans une loi

Alors que les politiques en faveur du logement sont bien souvent présentées comme ayant atteint leurs limites, que nombres de nos concitoyens éprouvent des difficultés pour se loger ou bien devenir propriétaires, notamment les classes moyennes en Ile-de-France, on peut légitimement se poser la question suivante : le Grand Paris n’est-il pas une opportunité pour redessiner une réelle politique en faveur du logement en Ile-de-France, en distin-

Lors des Etats-Généraux du Grand Paris en septembre 2010 auxquels ont participé activement les professionnels de l’immobilier, 23 propositions furent avancées en matière de logement.

guant Paris, la première et la deuxième couronne ? La Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France répond clairement oui et souhaite attirer l’attention des pouvoirs publics nationaux et franciliens sur cet enjeu très important pour les professionnels de l’immobilier, et surtout pour les franciliens eux-mêmes. La Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France rappelle que l’objectif de 70 000 nouveaux logements fixé par le Président de la République est un objectif ambitieux mais nécessaire qui appelle une politique volontariste. Il est urgent d’adopter une loi sur le logement du Grand Paris. Lors des Etats-Généraux du Grand Paris en septembre 2010 auxquels ont participé activement les professionnels de l’immobilier, 23 propositions furent avancées en matière de logement. Les professionnels de l’immobilier adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France, demandent aujourd’hui que certaines de ces propositions se transforment en décisions politiques. La Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France propose ainsi que 3 priorités soient prises en compte très rapidement pour bâtir une véritable politique de logement du Grand Paris, comme l’a déjà proposé son Délégué Général Michel TERRIOUX dans un rapport remis au Préfet de Région : • la mise à disposition de foncier aménagé, à coût raisonnable, en évitant les changements de fiscalité tous les ans, qui nuisent aux

prises de décision des investisseurs ; • une réforme de la gouvernance du logement en Ile-de-France qui soit plus efficace et plus proche des besoins des territoires. Une modification des missions et du rôle du Comité Régional de l’Habitat en articulation avec les contrats de développements territoriaux, qui ont pour objectif de stabiliser les décisions des communes pour 15 ans ; • une participation active et pédagogique de la population et des professionnels de l’immobilier pour la mise en œuvre de ce projet d’autant que l’identité francilienne, d’après l’étude du CESR d’Ile-deFrance, est trop faible sur le plan international ou local. Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France déclare : « On ne peut pas parler de transports sans parler de logements et sans parler d’activité économique. La FNAIM de Paris et d’Ile-de-France demande que l’Etat et les élus franciliens s’approprient ces 3 priorités qu’elle propose. Pour le financement, il serait souhaitable d’assurer une participation des partenariats public-privé et la création d’un emprunt dédié au Grand Paris. Il faut également une réflexion active sur le Plateau de Saclay, Pôle de compétitivité international. Enfin, pour garantir visibilité et cohérence aux particuliers et aux investisseurs, il faut inscrire rapidement cela dans une loi sur le logement pour le Grand Paris ». ◆

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Gilles RICOUR de BOURGIES Président de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France.

Contribution de la Chambre aux

a Chambre FNAIM Paris Ilede-France souhaite la mise en place rapide d’une seconde loi permettant la construction de logements, conformément aux objectifs fixés par le Président de la République, soit 70 000 / an. Une réorganisation des transports ne peut se réaliser, dans le Grand Paris, sans une nouvelle politique du logement et le développement d’activités nouvelles, notamment dans les pôles de compétences. La Chambre a été engagée dans la réflexion sur le Grand Paris dans le cadre de la commission logement de Christine BOUTIN et dans le cadre de la commission logement privé mise en place par le Préfet de la Région de l’Ile-de-France qui ont abouti à 23 propositions. La loi sur le Grand Paris a transformé un projet en réalité. La Chambre s’est de nouveau engagée dans cette nouvelle réalité. Elle est, à ce titre, entrée en contact

avec André SANTINI, Maire d'Issyles-Moulineaux, député de la 10e circonscription Hauts-de-Seine et Président du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris. Elle a également mobilisé ses adhérents pour participer aux conférences publiques du 30 septembre 2010 au 31 janvier 2011. Cet engagement a été une opportunité pour participer comme acteur de proximité dans les différentes localités concernées.

Plusieurs constats ont été faits :

1er constat : L’initiative du Président de la République concrétisée par le législateur a suscité de nombreux débats qui sont un incontestable succès démocratique du 30 novembre 2010 au 31 janvier 2011. 2ème constat : Le schéma d’infrastructure de transport, qui constitue l’essentiel de la loi, avec la réalisation des contrats de

développement territoriaux, ont suscité des passions à hauteur des ambitions affichées. Les agents immobilier de la FNAIM Paris Ile-de-France considèrent que : • le conflit entre l’Etat et le Conseil Régional doit être dépassé dans le sens de l’intérêt général des franciliens, • l’amélioration des transports en Ilede-France comporte deux volets : la création d’un nouveau réseau qui fait débat et l’amélioration du réseau existant qui n’était pas incluse dans la loi mais qui est d’une nécessité urgente. Les décisions qui seront prises par l’Etat et la région doivent maintenant répondre à l’urgence de réalisation des travaux avant 2013. Elles doivent également correspondre à la prise en compte de territoires prioritaires comme celui de Saclay qui doit devenir un pôle d’excellence. Il ne s’agit pas de laisser pour compte

Région Ile-de-France

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Le Président de la Répubique ayant fixé un objectif de

70 000 logements par an.

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débats publics sur le Grand Paris le territoire de l’Essonne par exemple dans son maillage avec le futur métro automatique. 3ème constat : Un territoire aussi important que l’Ilede-France, par son poids économique et social, doit être renforcé. Ce schéma de transport en est l’un des éléments, mais il n’est concevable que s’il y a création d’activités économiques et de logements pour répondre aux besoins de la population. Pour remplir ces conditions, la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, lors de sa rencontre avec Maurice LEROY, Ministre de la ville, le 11 janvier 2011, a formulé trois propositions : • la mise à disposition de foncier aménagé, • une réforme de la gouvernance du logement en Ile-de-France, • une participation active et pédagogique de la population

pour la mise en œuvre de ce projet d’autant que l’identité francilienne, d’après l’étude du CESR d’Ile-de-France, est assez faible sur le plan international ou local. Pour conclure, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a pris acte des décisions prises le 26 janvier 2011 par la Ministre de l’écologie, du développement durable, du transport et du logement, Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET et par le Secrétaire d’Etat chargé des transports, Thierry MARIANI, avec le Préfet de la Région Ile-de-France, Préfet de Paris, Daniel CANEPA, pour la négociation d’un contrat particulier avec la région Ile-de-France relatif au transport collectif. La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance prend acte également de la volonté du Ministre de la Ville chargé du Grand Paris, Maurice LEROY, qui a conclu le 26 janvier

2011 un accord avec le Président du Conseil Régional d’Ile-de-France, Jean-Paul HUCHON. Dans ces conditions, notre organisation poursuivra, avec d’autres, notre mobilisation sur le Grand Paris et sa réalisation tant au niveau des transports qu’au niveau du logement, le Président de la République ayant fixé un objectif de 70 000 logements par an. Dernier constat : Cependant, le Grand Paris ne doit pas être la cause d’une augmentation d’impôts et de taxes nouvelles sur les entreprises franciliennes confrontées aujourd’hui à des concurrences redoutables dans une crise qui n’est pas terminée. L’émission d’un emprunt devrait être mise à l’étude pour faciliter les financements. Par ailleurs, notre réflexion devrait être menée sur l’amélioration des coûts de gestion des structures d’exploitation des réseaux ferrés. ◆

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Éléments de description des déplacements entre le domicile et le travail.

ces ainsi ces distan es se sont ifférenc que ces d puis 25 ans. e accrues d

Etude sur la mobilité professionnelle par :

RĂŠgion Ile-de-France

la dista nce m domicil oyenne e-trava il

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En Seine-et-Marne à Melun, l’Assemblée Générale de la Région FNAIM Ile-de-France Présidée par M. Emile Béasse a eu lieu le 27 janvier 2011

’année 2010 est à mes yeux une consolidation des activités de notre Région dans une période de crise économique et de ressources financières limitées. La Région, depuis plusieurs années, a renforcé son rôle et sa cohésion grâce à ses différents Présidents successifs, Henry MARCHAND, Philippe GILLET, Gilles RICOUR de BOURGIES. Ceci ayant été réalisé sans augmentation de la cotisation des adhérents. Peu à peu, la Région s’est fait connaître grâce à la plaquette et reconnaître par ses prises de position et sa participation parmi les acteurs régionaux. Je voudrais insister cette année sur cette consolidation qui ne peut être que le présage d’un nouvel envol sous la présidence de notre Président Emile BEASSE. 1ère consolidation : dans le domaine du Code d’Ethique et de Déontologie. Quand les mesures ou les dispositifs sont efficaces, les résultats sont quelquefois surprenants. La Région en effet n’a pas eu à tenir de com-

mission d’arbitrage en 2010. Ceci veut dire que les conflits ont été résolus en amont soit par les Chambres, soit par la Fédération. Nous ne pouvons que nous en féliciter, tout en restant bien entendu vigilants. Le projet de loi de réorganisation de nos professions prévoit, s’il est adopté, la création de commissions régionales de déontologie et de discipline, copiant ainsi notre structure. 2ème consolidation : Nous avions mis en place les SIA, suite aux décisions de la Fédération. En 2010, la création de l’AMEPI, structure autonome à laquelle bien M. Jacquemard, Président de la CCI de Seine-et-Marne.

entendu nous participons, poursuit le travail entrepris avec d’autres moyens, et nous ne pouvons que nous en réjouir. 3ème consolidation : la formation Force est de constater que nous avons encore des efforts à réaliser. Les chiffres qui nous ont été transmis par l’ESI (2480 : nombre de jours/stagiaires en 2010 se décomposant comme suit : 1783 Paris-Ile de France – 417 CMI – 187 Seineet-Marne – 93 Yonne) expriment la nécessité de développer la formation auprès de nos adhérents en innovant dans nos méthodes et en met-

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Emile Béasse Président de la Région FNAIM Ile-de-France tant en place des dispositifs plus performants. Pour notre part, nous avons été très heureux que la Chambre de Paris conclue avec la CMI un accord permettant de mutualiser certains moyens pour faire adhérer plus d’adhérents dans ce domaine. Toujours dans le domaine de la formation, notre Président Emile BEASSE, Pascal CAUCHEBRAIS notre Trésorier, Claude CHETRIT, Président-Adjoint de la Chambre de Paris et notre Délégué Général Michel TERRIOUX, ont participé à la commission de réforme du BTS immobilier, sous l’autorité de JeanClaude BILLIET, Inspecteur Général de l’Education Nationale en charge de ce dossier. Le rapport de réforme du BTS immobilier présenté à la commission nationale CP 16 par Michel TERRIOUX a été adopté à l’unanimité en décembre dernier. A la fin de l’année, l’écriture du nouveau BTS Immobilier pourra être, après l’avis de plusieurs commissions, adoptée définitivement par la Ministre de l’Enseignement Supérieur Valérie PECRESSE. C’est un travail considérable qui est ainsi réalisé au profit de nos adhérents et je voudrais en remercier les différents participants de la Région qui défendent dans l’ombre les intérêts de notre profession immobilière. La formation doit rester une priorité d’autant que le projet de loi de réorganisation de nos professions en fait un axe majeur de réforme.

4ème consolidation : l’International L’action de la Région menée par Gilles RICOUR de BOURGIES à l’International a conduit à la création de l’International Business Club, IBC, et la mise en place de la plateforme PROXIO. Ces deux nouveaux services donnent aux adhérents de la Région des outils très performants pour travailler à l’International et que beaucoup nous envient. L’entrée de Gilles RICOUR de BOURGIES au Board de la NAR, première organisation américaine de l’immobilier, concrétise de façon politique les efforts continus que nous avons menés dans ce domaine et la reconnaissance de professionnels étrangers à notre égard. Nous avons aujourd’hui un dispositif de grande qualité à notre disposition pour travailler ensemble et de façon solidaire avec nos confrères étrangers. Enfin, dernière consolidation : notre participation en 2010 au Grand Paris. Le Préfet de Région avait confié à notre Délégué Général la présidence d’une commission sur le logement privé qui a remis un rapport au Secrétaire d’Etat M. APPARU, en mai 2010. Ce rapport, au-delà du diagnostic partagé par l’ensemble des acteurs du logement, a proposé 23 mesures visant à la création de 70 000 logements en Ile-de-France, objectif ambitieux défini par le Président de la République. Ce rapport a été accueilli fa-

vorablement. Le changement de Ministre n’a pas pour l’instant enterré ce dossier, loin de là. M. LEROY, Ministre de la Ville, a repris le dossier et a invité notre Délégué Général le 11 janvier 2011 à une nouvelle commission. Parallèlement, une mobilisation des adhérents est réalisée notamment par la Chambre de Paris dans le cadre des débats publics jusqu’au 31 Janvier. Nous ne relâchons pas nos efforts non plus dans ce domaine tout à fait essentiel à nos activités. Avant de conclure, je dois mentionner le travail mené par la Région dans le cadre du développement durable. Nous avons bénéficié d’une subvention d’EDF pour mobiliser et informer nos adhérents en 2010. J’ai le plaisir de vous informer que nous sommes en négociation avec EDF pour 2011 / 2012 pour poursuivre nos actions, EDF souhaitant renforcer la relation menée avec nous. En conclusion, le positionnement de la Région dans ses activités et ses ambitions en 2010 avec les moyens dont elle dispose me semble tout à fait adapté, échelon modeste entre les Chambres et la Fédération. 2011 devrait à mes yeux, sous l’autorité d’Emile BEASSE, renforcer nos actions en les ciblant en fonction des besoins prioritaires de nos adhérents, notamment en formation. ◆

Rapport moral présenté par Marcel Ricard, Secrétaire Général de la Chambre FNAIM Ile-de-France

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par Jean-Robert JACQUEMARD, Président de la CCI Seine-et-Marne

Au cours de l’Assemblée Générale, de la Région FNAIM Ile-de-France M. Jacquemard, Président de la CCI de Seine-et-Marne a présenté ses idées sur le Grand Paris

a Seine-et-Marne, trop souvent méconnue, dispose pourtant d’atouts majeurs. Plus grand département d’Ile-deFrance, elle représente la moitié du territoire régional, et propose un cadre de vie exceptionnel. 1er territoire d’Ile-de-France pour les espaces et ressources naturelles, c’est la campagne à proximité de Paris, avec des espaces boisés et de nombreux attraits touristiques et culturels.

Les infrastructures sont de qualité : - 4 autoroutes (A4, A5, A6, A104) ; - 2 gares TGV (Roissy et Chessy) ; - 4 lignes RER (A, B, D, E) ; - 330 km de voies navigables ; - 1 aéroport international (Roissy – Charles-de-Gaulle). Séduite par ces atouts, la population s’est fortement accrue : + 20,9 % entre 1990 et 2008 (pour + 9,4 % pour la région). C’est également une population jeune. De grandes dispa-

rités de répartition existent toutefois à l’intérieur du département. L’économie connaît le même dynamisme, avec une augmentation en 10 ans de 15,4% des effectifs salariaux, et un taux de chômage (7,2% au 3ème trimestre 2010) plus faible que la moyenne régionale (8,2%), même si le taux d’emploi est insuffisant (0,68). Ces atouts doivent être valorisés pour que le développement économique irrigue tout le territoire. Tel est le sens de notre position dans le débat sur le Grand Paris (voir http://www.seineetmarne.cci.fr/Tout es-les-actualites/L-actualite-marcheet-territoire/Cahier-d-acteurs-de-laCCI-Seine-et-Marne-sur-le-Grand-P aris). Nous avons mis l’accent sur 4 points principaux : • en préalable, l’amélioration des réseaux de transport pour faciliter le rabattement vers les futures gares

et ancrer l’ensemble du département au Grand Paris ; • le rapprochement d’Arc Express et du réseau de transport du Grand Paris ; • la création de 3 gares en Seine-etMarne : au Mesnil-Amelot, à Chelles et à Champs-sur-Marne ; • l’émergence de 4 territoires de projet avec l’extension de celui de R o i s s y - V i l l e p i n t e - Tre m b l a y jusqu’au Nord de la Seine-etMarne, l’extension de celui de l’Est Parisien/ Cité Descartes à la rive droite de la Marne vers ChellesVaires-sur- Marne, la création de celui du Val d’Europe à Marne-laVallée et la création de celui de Sénart-Melun-Villa roche. Tel est également le sens du combat que nous menons dans le cadre de la création de la CCI de région Paris – Ile-de-France, pour faire émerger un projet commun prenant en compte les intérêts des entreprises de Seine-et-Marne.

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Etude du CESR de l’Ile-de-France : Territoires interrégionaux et ruraux franciliens Jean-Claude Boucherat, Président du CESR Ile-de-France, a présenté le 25 octobre 2010 cette étude. Une vie au-delà de l’agglomération centrale

Faire de l’Ile-de-France une éco-région, un exemplaire ne sera pas possible si l’on focalise toutes les politiques publiques sur la seule agglomération centrale. Le CESER dresse le constat d’un délaissement ressenti par les populations de ces territoires en interaction avec 5 régions et 8 développements limitrophes au sein du bassin parisien. Le CESER formule des propositions destinées à forger un « nouvel espoir » à ces « territoires d’avenir » qui contribuent pleinement aux objectifs économiques, sociaux et environnementaux du SDRIF. Ces territoires se situent entre les limites extérieures de l’agglomération parisienne et les limites administratives de l’Ile-de-France avec : • à l’ouest, le Vexin français, la Haute vallée de Chevreuse et le Pays houdanais ; • au nord, Persan-Beaumont et le nord-est de Roissy ; • à l’est, Meaux, Coulommiers, Provins, la Brie et les Deux Morin ou la Ferté-sous-Jouarre ; • au sud-est, Montereau-FaultYonne, la Bassée-Montois, Nemours, Val de Loing et Nangis ; • au sud, Etampes, Dourdan, Milly la Forêt, le Gâtinais français et Rambouillet…

Sur ces territoires d’une taille équivalente à la région Alsace, les difficultés sont nombreuses : • moindre densité des services (enseignement, santé, loisirs, etc.) ; • déficit structurel d’emplois locaux malgré un chômage plus faible ; • morcellement du territoire par d’importantes emprises d’infrastructures traversant ces TIR sans toujours les desservir ; • difficultés à contenir l’étalement urbain et espaces agricoles en diminution ; • zones d’exportation de nuisances de l’agglomération centrale… Comme en témoigne la réaction des acteurs du Val-d’Oise estimant être les oubliés des projets de transport du Grand Paris, les habitants et les élus des Territoires interrégionaux et ruraux ont le sentiment d’une grande différence de traitement entre le cœur de la région et sa périphérie. Le CESER demande donc :

• le rétablissement d’accords et de conventions interrégionaux, en particulier le Contrat de projets EtatRégion du bassin parisien comme les exécutifs régionaux de 8 régions concernées et regroupées au sein du « C8 » le souhaitent ; • le regroupement, sur la base de grands bassins de vie, d’intercommunalités interdépartementales ; • l’harmonisation des dispositions légales et réglementaires relatives aux transports, aux implantations industrielles et artisanales, etc. • une meilleure exploitation par le secteur du tourisme, de l’environnement naturel et bâti ; • le renforcement de la vocation de « zones de respiration » de ces territoires ; • un appui au développement du maillage industriel des PME-PMI, notamment par le soutien de formations professionnelles locales adaptées. Il est temps de décider et d’agir. ◆

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Nouvelle politique du logement de la Région Ile-de-France Priorité au logement social et très social

lors que le gouvernement de désengage de la politique du logement avec un budget en baisse de 2,6% et le prélèvement de 245 millions d’euros sur les bailleurs sociaux en 2011, Jean-Paul HUCHON et Emmanuelle COSSE, Vice-Présidente du Conseil Régional d’Ile-de-France en charge du logement et de l’action foncière, présentent un nouveau rapport cadre pour répondre à la crise du logement. La Région, hors champs de compétence, est devenue un acteur incontournable des politiques du logement en Ile-de-France.

Les aides régionales sont indispensables pour construire du logement social : plus de 85% des logements sociaux (PLUS) et près de 90% des logements très sociaux (PLAI) construits sont financés par la Région. Pour 2011, la Région consacre un budget de 271 millions d’euros au logement, dont 115 millions réservés à la création de nouveaux logements familiaux sociaux et très sociaux. D’ici la fin de la mandature, la Région va investir 1 milliard d’euros en faveur du logement. Ainsi, ce nouveau rapport cadre a 3 priorités : développer massive-

ment la construction de logements sociaux, lutter contre la précarité énergétique, soutenir les copropriétaires dans le parc privé le plus dégradé. Développer massivement la construction de logements sociaux 65% de ménages franciliens sont éligibles aux logements locatifs sociaux et très sociaux. La Région Ile-de-France va donc accentuer son effort en faveur de la construction de logements sociaux. • Un effort accru en faveur de l’offre de logements sociaux (PLUS) et très sociaux (PLAI) PLAI : la Région renforce son engagement pour la création de logements très sociaux. Objectif : créer au moins 2500 nouveaux logements très sociaux, avec un accent particulier porté sur les opérations de résidences sociales et les opérations réalisées par les associations d’insertion. (budget 2011 : 35,9 M€ sur le PLAI) PLUS et PLUS-CD : l’objectif est de financer plus de 8500 logements sociaux. (budget 2011 : 74 M€ sur le PLUS ou PLUS-CD)

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11 mesures pour améliorer le quotidien des franciliens • Des subventions aux logements très sociaux (PLAI) jusqu’à 30% de la dépense. • Un soutien aux opérations PLS uniquement dans les communes les plus fortement dotées en logements sociaux. • L’obligation de construire des grands logements familiaux. • Un niveau de performance énergétique élevé et progressif : BBC dès 2011 avec un objectif de bâtiments à énergie positive à l’horizon 2020. • L’exigence de mise en œuvre de sources d’énergies renouvelables pour diviser les charges. • Un soutien à la conversion d’immeubles de bureaux en logements sociaux. • Un plan régional de rénovation thermique du parc social et de traitement des « passoires thermiques ». • Une aide à la réhabilitation des foyers de travailleurs migrants. • Un accompagnement massif des copropriétés en difficulté. • Des actions de dépistage et de traitement du saturnisme. • Le soutien au logement des femmes victimes de violences. ◆

Budget 2011 de la Région Ile-de-France : avis du CESR Ile-de-France

e CESER constate que l’équilibre du budget doit pouvoir être assuré en 2011 avec une diminution significative de l’enveloppe d’emprunt (-180 M€ soit -18% sur le budget 2010), du fait d’une légère augmentation des recettes permanentes et d’une diminution d’environ 100 M€ des dépense d’investissement hors dette à financer en 2011, par rapport au budget 2010, ainsi que de la non reconduction, en 2011, d’une charge de provision de 80 M€, inscrite au budget 2010 pour lisser dans le temps la croissance de la charge de la dette. Il souhaiterait connaître les lignes de conduite de l’exécutif régional en matière de provisionnement de charges futures. Il observe que seul l’examen des comptes 2010 et 2011 permettra de savoir si cette diminution de l’enveloppe d’emprunt se traduira, et à quel degré, dans l’évolution du montant d’emprunt effectivement mobilisé. ◆

Communiqué

Comptage individuel : comment répondre aux nouvelles exigences ? Bruno Macré Directeur de Compteurs Farnier

Dans un environnement où l’on observe une tendance croissante à l’individualisation et une recherche permanente d’économies, les avantages du comptage individuel ne sont plus à démontrer. Si la situation est acquise pour les dépenses d’eau, c’est encore loin d’être le cas pour les frais de chauffage dans l’habitat collectif. Entretien sur la situation actuelle et les perspectives du comptage individuel du chauffage et de l’eau avec Bruno Macré directeur de Compteurs Farnier, filiale française du groupe Techem, leader européen spécialisé dans le comptage individuel de l’eau et du chauffage. Face aux nouvelles constructions BBC, l’avenir du comptage du chauffage n’est il pas compromis? Je ne le crois pas, bien au contraire. Le parc immobilier ne se résume pas aux nouvelles constructions. Les immeubles anciens sont majoritaires. 4,5 millions de logements sont chauffés par un chauffage collectif Or, ils ne sont pas tous conçus avec une isolation thermique très performante. De tels travaux sont souvent difficilement réalisables ou alors moyennant un investissement important. La RT 2012 encourage d’ailleurs les moyens de mesure des consommations d’énergie au logement. L’objectif est de permettre à chaque occupant de connaître ses consommations réelles et d’apprécier la performance énergétique de son logement. Par ailleurs, lors du Grenelle de l’Environnement, le législateur a rappelé que le comptage individuel est une mesure simple présentant un « intérêt majeur » pour les ménages en offrant « une diminution de leurs factures de chauffage ». Nos prestations entrent complètement dans ce cadre réglementaire destiné à générer des économies d’énergie. Justement parlons en, des économies ! Quels bénéfices les occupants peuvent-ils espérer en passant à la répartition individuelle des frais de chauffage ? Avec le comptage individuel, vous avez une réduction des consommations du chauffage de 20% en moyenne. Toutes les études réalisées par l’ADEME ou encore le Syndicat de la Mesure concluent à cet effet positif sur les comportements, et donc sur la consommation. C’est plus qu’un garde-fou aux consommations illimitées. Nos voisins européens l’ont compris depuis longtemps ; en Allemagne par exemple, près de 95% des résidences sont équipées de compteurs de chauffage, là où en France, le taux plafonne à 10% des immeubles. En réalité, et alors même que le bénéfice du comptage de l’eau est parfaitement reconnu et accepté depuis des années, le concept de comptage du chauffage est régulièrement remis en cause, en particulier par les mouvements HLM. Les économies sont pourtant du même ordre. Nos voisins européens restent surpris de ce « french paradox ». Vous évoquez le comptage individuel de l’eau. Quelles sont les tendances ? Quatre immeubles sur cinq sont équipés de compteurs d’eau mais les installations sont plutôt vieillissantes, certaines datent des années soixante dix. Nous sommes, en l’occurrence, en phase de rénovation des parcs existants et nous profitons de cette évolution pour proposer des solutions de radio relevé, plus confortables pour les occupants et plus sécurisantes pour les gestionnaires. Ce phénomène est amplifié par de nouveaux modèles de compteurs radio conçus spécialement pour l’habitat collectif ; ils sont aussi compacts que les compteurs classiques mais bénéficient des dernières avancées de la technologie radio embarquée.

Les distributeurs d’eau, ne vous font-ils pas de l’ombre ? En réalité très peu sur les immeubles en co-propriété, à l’exception de quelques immeubles neufs. Mais le prix de leur prestation étant réellement plus élevé et leurs cahiers techniques très contraignants, les co-propriétaires regardent vraiment à deux fois avant de s’engager dans un contrat d’individualisation. Au final, nous avons moyen de rendre la même prestation mais à un coût bien plus acceptable pour les résidents. Economies certes, mais avec le confort ? Vous avez raison ! Pour ce faire, notre service se doit de prendre en compte les contraintes des clients. Pas de développement possible sans la satisfaction des occupants. Ils ont connu pendant de longues années une qualité de prestation moyenne de la part de l’ensemble des acteurs du marché, nous y compris. Voilà 10 ans que je suis à la tête de Compteurs Farnier et nous avons opté pour des investissements offrant une réelle plus value service pour nos clients. Nous devons accélérer la tendance si nous souhaitons nous développer. Plus de services ? Les occupants ne sont pas près à en payer le prix ! Non et ils ont raison. L’objectif est clairement d’offrir plus de prestations pour le même prix. Pas besoin d’inventer le fil à couper le beurre. Il suffit de s’inspirer de ce qui existe déjà dans d’autres domaines d’activité, cela peut aller de la gestion des rendez-vous à l’instar des meilleurs SAV actuels aux services de « Gestion de vos Comptes » par Internet tels que ceux proposés par les banques. Nous travaillons actuellement sur un concept plus large d’un Web Services qui serait complet, pratique et qui pourrait être dédié à chacun de nos clients, professionnels ou particuliers. Nous perfectionnons aussi notre façon d’organiser nos dépannages pour déranger le moins possible les occupants et réduire les délais. Nous étudions ce qui peut être effectué lors des relevés ou juste après. Des supports d’information et une prestation de qualité sont les deux éléments indispensables pour répartir les charges d’eau ou de chauffage C’est ce pourquoi nos clients nous payent, non ? Les clients sont de plus en plus exigeants et de moins en moins disponibles. Comment faites-vous ? Tout cela implique de repenser qui sont nos clients. Regardez de plus près ! Nos clients regroupent les gestionnaires professionnels, syndics bénévoles, membres des conseils syndicaux, propriétaires bailleurs ou simples locataires ; ils peuvent tous avoir un contact avec un de nos collaborateurs. Nous avons vu des changements radicaux s’opérer ces dernières années, et ce, à différents niveaux : des conseils syndicaux de plus en plus informés grâce à Internet notamment, des occupants soucieux de leurs économies et

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Point de vue du MEDEF Ile-de-France

Pluie de taxes sur les entreprises d’Ile-de-France e collectif budgétaire 2010 vient d’apporter un certain nombre de précisions sur le financement du futur réseau de transports « Grand Paris » et il ne s’agit pas de bonnes nouvelles pour les entreprises d’Ile-deFrance. Les prélèvements obligatoires sur les entreprises vont en effet augmenter dans votre région dans des proportions importantes : • Par tarification différenciée de la taxe locale sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et par son extension aux surfaces de stationnement. Cette taxe est une spécificité de l’Ile-de-France qui nuit à son attractivité et à sa compétitivité. L’augmentation pourrait atteindre

plus de 40% globalement, • par la création d’une taxe spéciale d’équipement d’un montant de 117 Millions d’€ / an, répartie sur l’ensemble des contribuables franciliens parmi lesquels les entreprises. Quant au versement transport (3 Milliards d’€ / an), si les entreprises échappent à l’augmentation brutale du taux, la redéfinition des zonages par commune en fonction de la qualité des dessertes en transport en commun existantes mérite pour le moins une étude d’impact. Cette étude permettrait de mesurer les conséquences exactes de cette initiative sur le produit global du versement et sa nouvelle répartition géographique, qui part d’un bon principe en mettant fin au zonage arbitraire actuel.

des gestionnaires qui recherchent avant tout des services efficaces. Nous devons nous adapter pour offrir à tous un juste niveau d’information sans empiéter sur les responsabilités des autres. L’information, le défi de l’avenir ? Je vois deux enjeux majeurs dans les années à venir: le défi de la qualité et le défi de la communication, sachant que le premier impacte le deuxième et vice versa ! La qualité, c’est la capacité à fournir un état de consommation claire, rapide et sans équivoque permettant la répartition des charges d’eau et de chauffage. Le relevé de consommations fait déjà l’objet d’un contrôle qualité approprié pour détecter et traiter les anomalies. Nous travaillons à réduire les dysfonctionnements techniques et à améliorer la performance des appareils, notamment par le choix de compteurs de plus en plus communicants pour augmenter les vérifications à distance. Mais les visites de maintenance sur site demeurent essentielles au contrôle. Et là commencent les difficultés. Identifier et joindre les occupants concernés est indispensable à la réussite de nos interventions. Nous devons tirer profit des nouvelles technologies de communication mails, SMS, Web service. Le challenge est d’utiliser ces nouveaux moyens de communication à bon escient : le bon niveau d’information, ni trop, ni trop peu ! Comment une filiale d’un grand groupe peut elle agir ? N’êtes vous pas contraints ? Compteurs Farnier est effectivement filiale du groupe Techem leader euro-

Marie-Christine Oghly Présidente du MEDEF Ile-de-France. Mais au total, ce sont plus de 500 Millions d’€ de taxes nouvelles qui seront supportées par les entreprises franciliennes. L’amélioration des réseaux de transport en commun est indispensable pour le développement économique de notre Région Ile-de-France dénonce depuis 10 ans les sous-investissements dans ce domaine. Mais le flou qui entoure le financement tant d’Arc Express que du Grand Paris nous inquiète tout particulièrement. D’autres pistes que l’augmentation des prélèvements obligatoires n’ont pas été explorées, comme le financement par des partenariats publics privés. ◆

péen spécialisé dans les services de comptage individuel de l’eau, du chauffage et du froid. En réalité, notre société en France bénéficie avant tout des avantages du groupe : l’innovation technologique, l’optimisation des achats, l’offre informatique, les supports à la vente. En revanche et c’est, de mon point de vue l’essentiel, la politique de développement est basée sur l’autonomie des pays et une gestion au plus près des spécificités de chaque marché national. C’est une volonté très forte de Techem de rester au plus près des clients, de leurs préoccupations et de leurs projets. Presque la totalité de nos salariés sont en contact quotidien avec les gestionnaires ou les occupants. Que ce soit sur site, les plombiers, les releveurs, les techniciens de maintenance ou, notre personnel administratif, les commerciaux, les assistantes ou les responsables clients…. Ces hommes et ces femmes représentent la force de notre société. C’est pourquoi, nous croyons fermement que le service doit rester une activité de proximité dans chacun des pays. Nous y gagnerons en qualité et en flexibilité. Tout simplement. Faire simple ? En conclusion oui ! Garder l’essentiel et enlever le superflu. « La simplicité est la sophistication suprême » disait Léonard de Vinci. A nous de relever ce défi.

EXPRESSIONS

par Daniel CANEPA, Préfet de la Région d’Ile-de-France Préfet de Paris

Interview de Daniel CANEPA, Préfet de la Région d’Ile-de-France, Préfet de Paris par Michel Terrioux, rédacteur en chef de la Revue Professions Immobilières Quelles sont les conclusions concernant les Etats Généraux du Grand Paris ?

Le travail réalisé en commun porte aujourd’hui ses fruits : un grand nombre de propositions, notamment celles relatives à l’amélioration des dispositifs, ont été suivies d’effet : • le développement d’une offre intermédiaire a été fortement aidé par le «dispositif » Scellier » ; • le nouveau PTZ+ (prêt à taux zéro), mieux adapté aux contraintes d’une zone tendue telle l’Ile-de France, favorise l’accession à la propriété ; • les relogements DALO ont doublé en 2010 ; • le travail sur la réhabilitation énergétique des logements sociaux est bien engagé ; • le recentrage des interventions de l’ANAH (agence national de l’Habitat) en faveur des propriétaires occupants modestes et de la précarité énergétique permet de mieux traiter les copropriétés dégradées et les logements insalubres ; • la possibilité d’instaurer un plafond minimal de densité a été institué pour l’Ile-de-France par la loi de finances pour 2011. Pour davantage d’exhaustivité, j‘invite vos lecteurs à se reporter au travail de synthèse de ces Etats Généraux, qui figure sur le site Internet de la DRIHL ( http://www.drihl.ilede-france.developpementdurable.gouv.fr/ ).

Comment atteindre l’objectif défini par le Président de la République, de construire 70 000 logements ?

L’Ile-de-France dénombre 374 000 demandeurs de logement social et 125 00 recours DALO dont plus de 30 000 prioritaires et urgents. Pour faire face à cette situation, l’Etat en Ile-de-France a financé plus de 40 000 logements sociaux en 2010, soit 6% de plus qu’en 2009. Depuis 2002, la production annuelle de logements locatifs sociaux a donc été multipliée par 3. Les efforts ont notamment porté sur la production de logements très sociaux : près du quart de ces logements ont été financés en PLAI (Prêt locatif aidé d’insertion), pour des locataires dont les ressources maximales n’excèdent pas 2 345 euros (par mois pour une famille avec 2 enfants). L’Etat a également maintenu au sein du parc social des logements appartenant à la société ICADE : 14 000 logements ont ainsi été agréés. Par ailleurs, 3 651 logements ont été financés pour remplacer les logements démolis dans le cadre des programmes ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Le nombre total de logements sociaux financés par l’Etat en Ile-deFrance en 2010 est donc de : 43 523. Ces résultats ont été obtenus grâce à la mobilisation et la détermination des collectivités locales et des orga-

nismes de logement social, partenaires quotidiens de l’effort de l’Etat pour le développement de l’offre de logements. Plus généralement, le nombre de logements autorisés (toutes catégories confondues) est passé de 47 315 en 2009 à 50 911 en 2010, soit une progression de 7,6 %, et le nombre de logements commencés de 34 952 à 42 040 sur la même période, soit une progression de 20,6 %, ce qui place l’Ile-de-France, en terme de construction, en tête des régions métropolitaines. Sur les 47 000 permis de construire délivrés en 2009, moins de 20 000 logements familiaux seraient sortis de terre sans les produits bénéficiant d’une aide de l’Etat, dont le dispositif « Scellier » mais aussi le soutien apporté par le Plan de Relance ... Ces résultats sont encourageants et nous invitent à poursuivre notre effort.

Expressions

Les classes moyennes en Ile-de-France éprouvent des difficultés à se loger. D’après vous, quelles mesures devraient être prises pour faciliter leur accès au logement ?

L’action de l’Etat en Ile-de-France s’exerce principalement autour de deux priorités : poursuivre l’effort qui a été engagé au niveau de la construction adaptée de logements sociaux, ainsi qu’encourager le développement de l’offre de logements privés. L’Ile-de-France est en effet l’une des régions où les programmes sortis grâce au dispositif d’exonération “Scellier” sont les plus nombreux...52 % des ventes en 2009, correspondant à environ 10 000 permis de construire, ont été réalisés grâce à ce dispositif. Et près de 10 500 investisseurs ont acquis des logements pour les louer contre seulement 3000 une année plus tôt. Dans le même temps, les ventes bénéficiant d’une TVA à taux réduit ont continué à se développer : 3 300 ventes localisées dans le périmètre des zones ANRU, ont permis de relancer l’accession sociale à la propriété. L’Etat apporte donc,

sous diverses formes, un soutien déterminant à la solution des problèmes de logement des franciliens : Aides à la pierre, Aides à la personne, Aides fiscales (Scellier, TVA à 5,5 % en zone ANRU, exonération de TFPB pour les bailleurs sociaux) cumulées injectent chaque année dans ce domaine vital pour la qualité de vie et l’attractivité de la région 5 milliards d’€. Cet effort de l’Etat est rendu possible grâce aux actions conduites par les collectivités locales, qui apportent leur soutien à la construction de logements dans la région ou dans le département. Entre 1999 et 2009, 20% des communes franciliennes ont assuré 80% des permis de construire, et, plus précisément, en zone agglomérée seulement 146 communes, sur 416, ont délivré des permis de construire. Il faut donc encourager les maires bâtisseurs et inciter ceux qui ne le sont pas encore à le devenir.

les nécessités de construire et les protectionnismes de toute sorte qui préfèrent que la construction neuve se déroule ailleurs, chez le voisin, dans la commune d’à côté. C’est au prix d’un effort de conviction et de pédagogie que tous ensemble nous emporterons l’adhésion des franciliens pour la construction de logements plus nombreux. L’Etat prendra aussi toutes ses responsabilités, notamment dans le cadre des PLH (Plan local habitat). L’État apporte sa contribution à l’offre de foncier pour la construction de logements. Les fonciers publics destinés à la construction de logements représentent environ 5 km2. En 2009 (derniers chiffres connus), 4 839 logements ont été mis en chantier sur des fonciers publics en Ile-de-France, pour un total de 35 000 mises en chantier, soit 13% de la production totale de logements en Ile-de-France en 2009.

D’après certains experts, il y a une absence de fonciers aménagés dans notre région, qu’en pensez-vous ?

La Réforme territoriale a été approuvée par le Parlement, et les services de l’Etat ont été organisés de façon à renforcer le niveau régional. Dans ce contexte, concernant le logement, pensez-vous que la coordination des acteurs publics /privés pourrait être renforcée dans le cadre du Comité régional de l’habitat ?

En recensant les espaces disponibles et en préservant les surfaces rurales, l’offre foncière est aujourd’hui évaluée par les équipes du Grand Paris à 200 km². L’ouverture à la construction des terrains nécessaires est avant tout une compétence des collectivités locales. Au quotidien, les communes doivent rechercher, dans leurs documents d’urbanisme, l’équilibre entre

L’organisation de l’Etat en Ile-deFrance est destinée à faire face aux enjeux de la Région en matière de logement et d’hébergement.

EXPRESSIONS Sous mon autorité, la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) et son directeur, Jean-Martin Delorme, pilotent l‘action de l’Etat en faveur de l’hébergement, de l’accès au logement et du développement de l’offre. Elle regroupe l’ensemble des services compétents de l’Etat et intègre toute la chaîne, de l’hébergement jusqu’au logement. Pour sa part, la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Equipement et de l’Aménagement, dirigée par Jean-Claude Ruysschaert, a en charge les politiques d’aménagement préalables à toute opération de construction de logements, en lien notamment avec les Etablissements Publics Fonciers.

La composition du CRH me paraît refléter fidèlement l’ensemble des acteurs de ce domaine, comme en témoigne d’ailleurs la diversité des interventions au cours de sa dernière réunion plénière. Au cours de notre réunion de juin prochain, nous aborderons ensemble la territorialisation de l’offre de logements et le bilan triennal des PLH.

Quel serait votre souhait pour que l’attractivité et l’image de la région Ile-de-France soient améliorées ?

La loi « Grand Paris » vise à renforcer l’attractivité économique de la région, considérée comme une locomotive pour le développement de l’ensemble du pays. Elle détermine des zones de déve-

Les situations de mal logement 28

3,6 millions de personnes sont aujourd’hui dans une situation aigue de mal-logement ; et si l’on considère l’ensemble des personnes fragilisées à court ou moyen terme, ce sont plus de 10 millions de personnes qui sont aujourd’hui confrontées à la crise du logement. Parler de « mallogement » suppose que l’on précise le contenu de cette notion et les réalités qu’elle recouvre. Pour la Fondation Abbé Pierre, le mal-logement renvoie à cinq dimensions essentielles. Certaines sont anciennes, mais malheureusement toujours présentes (comme la privation de logement ou les mauvaises conditions d’habitat) ; d’autres, plus récentes, correspondent à des difficultés qui sont apparues dans la période contemporaine compte tenu de l’augmentation du coût du loge-

loppement économique et urbain organisées autour de grands pôles stratégiques qui doivent permettre à l’Ile-de-France d’atteindre en une décennie une croissance de l’ordre de 4% et de créer environ 800 000 emplois. L’organisation du territoire du Grand Paris est d‘abord faite pour ceux qui y vivent et y travaillent, et le logement est une dimension essentielle de l’attractivité de la région capitale. Son développement harmonieux est un atout économique majeur, ainsi qu’une garantie de qualité de vie et de mobilité pour les franciliens. La préoccupation du logement et de l’hébergement, est donc au cœur des « contrats de développement territorial » conclus entre l’Etat et les communes concernées. ◆

Ils ont dit …

ment : difficultés pour accéder à un logement ou s’y maintenir, problèmes liés aux perspectives de mobilité résidentielle qui apparaissent très contraignantes pour les ménages défavorisés et modestes. Les cinq indicateurs que nous avons retenus ont été choisis parce qu’ils permettent de décrire des situations que vivent douloureusement les personnes en difficulté de logement : • 1ère situation de mal-logement : l’absence de logement, • 2ème situation : les difficultés d’accès au logement, • 3ème situation : les mauvaises conditions d’habitat, • 4ème situation : les difficultés de maintien dans le logement, • 5ème situation : mobilité difficile et « l’assignation à résidence ».

Déclaration de Benoist APPARU, Secrétaire d’Etat chargé du logement, le 25 janvier 2011, à la présentation des vœux de Nathalie KOCIUSKO-MORIZET, Ministre de l’Ecologie, du développement durable, des transports et du logement : « Une des priorités en 2011 sera : la Réforme des politiques du logement et de l’hébergement d’urgence et des sans-abri ».

Expressions

Extrait de l’article paru dans Les Echos de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Etude

Etre sans domicile, avoir des conditions de logement difficiles

La situation dans les années 2000

Pierrette BRIANT, Nathalie DONZEAU, division Logement, Insee

n France métropolitaine, dans la deuxième moitié des années 2000, 133 000 personnes étaient sans domicile : 33 000 en très grande difficulté (entre la rue et les dispositifs d’accueil d’urgence), 100 000 accueillies pour des durées plus longues dans les services d’hébergement social ou dans un logement bénéficiant d’un financement public. Par ailleurs,

117 000 personnes, également sans logement personnel, recouraient à des solutions individuelles (chambres d’hôtel à leurs frais ou hébergement par des particuliers). En outre, 2,9 millions de personnes vivaient dans des logements privés de confort ou surpeuplés, le cumul des deux insuffisances concernant 127 000 personnes.

Si une grande majorité des ménages ont profité de l’amélioration du parc de logements depuis 50 ans, certains en sont restés exclus. Les situations de grande difficulté vont de l’absence de logement à la privation de confort, mentionnées dans la loi Dalo. Ces situations sont souvent délicates à repérer et ne peuvent donc être mesurées que de manière approchée par les statistiques. ◆

EXPRESSIONS

par Vincent PIRON, Consulting

Décisions individuelles et le modèle Pirandello ® Appréhender une ville

Organisme infiniment complexe, une ville ne se décrit pas aisément. On peut y vivre depuis longtemps, bien en connaître l’aspect physique et son mode de vie en général, mais ne pas disposer d’outils rationnels pour représenter le comportement des habitants à l’échelle globale. C’est pourtant de cela qu’auraient besoin les décideurs urbains (élus, services publics, investisseurs) dans le cadre de leur mission d’organisation de l’espace. Est-il alors possible de faire un modèle comportemental, aussi complet que possible tout en demeurant compréhensible, de manière à tester les conséquences à long terme des choix publics ? Est-il possible d’anticiper les réactions des habitants et des entreprises cherchant à s’implanter dans la ville, c’est-à-dire de quantifier l’attractivité de la ville ? Si la description physique est relativement aisée (localisation et nombre de logements, bureaux, commerces, services), celle liée aux transports est plus difficile (réseaux routiers et ferroviaires, flux de déplacements), et celle liée aux gens devient vraiment délicate (revenus, préférences de mode de vie, de voisinage). Mais le plus complexe de tout consiste à essayer de décrire le comportement des acteurs principaux urbains (ménages et entreprises), qui vivent et se décident en fonction de leurs goûts propres sous la triple contrainte de leurs moyens financiers, du cadre physique existant et du cadre juridique et

fiscal mis en place par la puissance publique. Peut-on modéliser le choix résidentiel ? On peut simplifier la question en tentant de modéliser le raisonnement que fait un ménage cherchant à se loger quelque part. Commençons par la théorie de l'accessibilité. Cette théorie exprime le fait qu'il y a d'autant plus de richesses créées dans une agglomération que les interactions entre les différents partenaires habitant la ville y sont nombreuses et peu coûteuses en temps ou en argent. L’accessibilité se calcule, et c'est la maximisation de cette grandeur que les gens recherchent lorsqu’ils pensent au « centre ville » ou à la proximité d’un transport en commun. A contrario, l’autre aspect de la problématique urbaine intervient : les populations ont besoin de surface pour vivre. Leur confort domestique sera d'autant plus grand que ces populations disposeront de surfaces pour habiter et pour les différentes activités de la vie courante (école, espace ludique, espace réservé aux activités sociales communes à une agglomération, espaces requis pour les services). L’idée de la modélisation est la suivante : représenter de façon mathématique simple l’équilibre entre le désir d’accessibilité, le désir de surface et la contrainte financière. Il en va de même pour les entreprises : la localisation d'une entreprise sera optimisée en fonction des paramètres principaux qui sont : l'ac-

cessibilité aux emplois et aux marchés, et le coût correspondant aux surfaces louées ou achetées. Là encore, nous avons représenté le processus de décision des entreprises par une équation d’équilibre très simple. Bien entendu, des aspects fiscaux tant pour les entreprises que pour les ménages sont pris en compte. Le principe du modèle Pirandello apparaît ici : nous avons supposé que l'agglomération urbaine dans son ensemble était à l'équilibre, c'est-à-dire que les forces centripètes tendant à concentrer les ménages et les entreprises en ville sont équilibrées par les forces centrifuges (principalement sociales et économiques) tendant à fuir le centre pour que les ménages et les entreprises puissent s’offrir la surface qu’elles désirent tout en respectant leur contrainte budgétaire. Bien entendu, tous les ménages n'ont pas les mêmes contraintes budgétaires : nous avons donc divisé la population en huit niveaux de revenus. De même, pour les emplois, nous avons réparti les emplois en deux familles selon la typologie cols bleus - cols blancs. Nous sommes en cours d’études pour affiner cette description en identifiant les emplois de services attracteurs de clientèle. Pour trouver cet équilibre, Pirandello simule le comportement des ménages et des entreprises avec une hypothèse centrale : ils cherchent, par leurs choix d'implantation géographique, à maximiser leurs bénéfices (richesse financière pour les

Expressions

devenir de la ville : entreprises et bien-être pour les ménages) sous contrainte budgétaire. Il faut donc prendre en compte dans les représentations des comportements des usagers / riverains trois nouveaux mécanismes importants : • le premier est la sélection des destinations des trajets, en fonction des temps et des coûts de transport : une augmentation des temps réduit la « portée » des déplacements, mais pas leur nombre ; • le deuxième est le choix de la localisation des ménages, en fonction du prix du m², de l’accessibilité et de leur revenu, les ménages cherchant un lieu de résidence qui maximise leur satisfaction (fonction d’utilité) ; • le troisième est le mécanisme de formation des prix de l’immobilier et des constructions neuves, les prix et les constructions étant liés au niveau de la demande. Pour les ménages, l’arbitrage se fait selon quatre composantes : • 1) le désir de services et de proximité mesuré par l’accessibilité (densité + transport), • 2) l’environnement immédiat, • 3) le désir de surface, mesuré par l’utilité des m² (confort domestique), • 4) les coûts financiers mesurés par : coût immobilier + fiscalité + coûts déplacements. L’équation s’écrit : Accessibilité + Confort domestique + environnement - Coûts # constante La variable d’environnement repré-

sente la désirabilité de la localisation. C’est un paramètre d’ajustement. Pour les entreprises, l’arbitrage se fait selon trois composantes : • 1) la productivité, qui dépend de l’accessibilité et du salaire (densité+transport), • 2) la fiscalité locale, • 3) le coût de l’immobilier de bureaux. L’équation s’écrit : Productivité – Salaires – fiscalité Coûts # constante Les utilisations possibles : Nous avons insisté sur le fait que Pirandello® devait être un modèle utilisable, qui sera certes enrichi au fur et à mesure de la poursuite de nos études, et qui restera toujours et avant tout un modèle capable de donner des résultats pratiques sur une ville donnée. En entrée du modèle, on donnera la description de la ville « physique » c'est-à-dire de : • ses réseaux de transport (capacité, vitesse, O/D indicatives), • les surfaces habitables et les bureaux avec leur localisation,

• la population totale, • l'emploi total, • la répartition des revenus, • les paramètres comportementaux, • la politique tarifaire des transports publics, • les politiques fiscales locales. En sortie, nous obtiendrons : • les populations localisées par zone (les 415 centroïdes), • les emplois localisés, • la charge des réseaux routiers et de transport en commun, • les motorisations par zone, • le prix de l'immobilier également par zone, • le confort domestique et l'accessibilité également par zone. Il est bien entendu possible de recueillir des données macro-économiques telles que le PIB (production intérieure brute) de la zone étudiée, le bien-être des habitants, les émissions de CO2, les recettes de péage et de transport en commun, les recettes fiscales, etc… Lorsqu’on veut parler de « ville durable » au sens complet du terme, il faut recourir à un outil analogue à ce qu’offre Pirandello®, sans quoi l’analyse reste partielle. ◆

COMMUNIQUÉ

Entrez dans l’ère de la fibre optique avec SFR Pour vos résidents Vitesse Confort Simultanéité TV HD

a pérennité de la fibre optique est garantie par ses très hautes performances et par les perspectives à très long terme qu’elle offre aux opérateurs de télécommunications.

A travers son partenariat avec la FNAIM, SFR affirme sa volonté de mener des actions coordonnées avec les acteurs du secteur. Un leitmotiv : déployer la fibre dans le

respect des garanties qu’exigent les copropriétaires, les professionnels immobiliers et le législateur.

Interview de Joseph Choueiri,

Concrètement, que dire de l’état d’avancement du déploiement THD par SFR ?

de clients commerciaux sur les zones ou la fibre s’est déployée. SFR a un programme ambitieux, clair et récurrent. Nous poursuivons de façon sereine le déploiement dans une trentaine de villes en France et nous sommes déjà commercialement ouverts sur Paris, Marseille, Lyon, Pau et bien d’autres villes. »

Directeur de Programme Très Haut Débit SFR

« Nous sommes aujourd’hui un des leaders du marché. En propre, nous avons 400 000 logements signés chez des bailleurs ou dans des copropriétés et en parallèle nous avons plusieurs dizaines de milliers

SFR s’engage Etudier

Respecter Informer

Fibre contre ADSL, ne craignez-vous pas de voir apparaitre une France numérique à 2 vitesses ? « SFR n’est pas un opérateur de la fracture numérique. Au contraire, nous avons une démarche très complémentaire entre ce que nous faisons en propre et les actions menées par SFR Collectivités. SFR est un acteur majeur de l’aménagement numérique des 4 millions de logements locatifs français. »

Equiper son immeuble en fibre : pourquoi choisir SFR ? • Le choix de l’opérateur en toute liberté - Conformément aux recommandations de l’ARCEP (autorité de régulation), SFR partage son réseau afin que les résidents

soient libres du choix de leur opérateur commercial. - Le réseau déployé dans les immeubles est en « point à point », conformément à la règlementation et compatible avec les réseaux de l’ensemble des opérateurs, quelle que soit leur technologie.

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0 805 700 373 pour toute question avant, pendant et après les travaux de raccordement de votre immeuble.

CONJONCTURE

par Maurice GAUCHOT, Président de CB Richard Ellis

Entretien avec Maurice Gauchot, Président de CB Richard Ellis Gilles RICOUR de BOURGIES :

Après une année 2009 difficile, l’amélioration de la conjoncture a-t-elle permis un redémarrage des marchés utilisateurs en Ile-de-France ?

Maurice Gauchot : Oui, en effet, le rebond économique qui a suivi la récession de 2009 a fait croître les niveaux de transactions sur la plupart des marchés franciliens, au-delà d’ailleurs, de ce que j’escomptais. S’agissant des bureaux, les volumes commercialisés ont connu une croissance de 15 % par rapport à 2009, avec 2,16 millions de m² placés. Les petites et moyennes surfaces ont été particulièrement dynamiques tandis que le marché de la grande transaction s’est finalement révélé assez décevant. Par ailleurs, Paris a représenté 43% dans la demande, une proportion jamais atteinte. Dans le reste de l’Ile-de-France, le marché a été davantage en demi-teinte. Du côté de la logistique, le marché francilien a performé en 2010, avec 560 300 m² transactés, (+ 47% en un an), grâce à l’activité de la grande distribution et des logisticiens. GRB : Face à cette croissance des volumes commercialisés, comment s’est comportée l’offre ?

MG : L’évolution du stock de bureaux

en Ile-de-France a constitué la vraie bonne surprise de l’année écoulée. En effet, l’offre immédiate a déjoué les pronostics en restant quantitativement et qualitativement stable, totalisant 3,6 millions de m² au 31 décembre 2010. Le taux de vacances francilien reste donc raisonnable à 6,8%, bien loin des 10% que certains prédisaient l’an passé. Cependant, la détérioration marquée de la qualité des disponibilités futures certaines (stables à 1,1 millions de m² mais avec une part de neuf et restructuré tombée à 40%) et le faible volume de mises en chantiers confirment les craintes de rareté de l’offre de qualité. En logistique, si le stock disponible reste important avec 1,3 millions de m², sa qualité se détériore également. L’offre « en blanc » est là aussi inexistante en Ile-de-France et ne devrait pas reprendre à court ou moyen terme, faute d’investisseurs.

GRB : Cette stabilisation de l’offre a-t-elle permis le redémarrage des valeurs locatives ?

MG : Non, en tout cas pas sur tous les marchés et cela a constitué pour moi une moins bonne surprise car j’estimais que les loyers en bureaux cesseraient de baisser courant 2010. Certes, à 734 € HT HC / m² / an, le loyer moyen « prime » de Paris

Centre Ouest affiche une progression de + 11% sur l’année, en lien avec le sentiment justifié d’une rareté des offres de grande qualité bien situées. Mais la pression sur les valeurs est restée forte sur d’autres secteurs, à l’image de la 1ère Couronne. Surtout, les avantages commerciaux restent élevés, en particulier pour les grandes surfaces où l’offre est restée étoffée de façon surprenante. L’évolution est assez similaire pour la logistique où, après le repositionnement enregistré en 2009, les valeurs locatives faciales sont restées stables en 2010 pour les produits de qualité bien situés. Mais pour les autres locaux, les loyers économiques sont parfois encore attaqués.

GRB : L’embellie sur les marchés locatifs s’est-elle traduite par un appétit accru des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise ?

MG : Du côté de l’investissement, l’amélioration a également été réelle. L’aversion au risque, état d’esprit classique et normal dans les périodes de sortie de crise, a ramené les investisseurs vers l’immobilier. Ainsi, en 2010, 11 milliards d’euros ont été échangés sur le marché français (+ 42% sur un an). Face à un environnement financier particulièrement bousculé et incertain, l’immo-

Conjoncture

❝Du côté de l’investissement, l’avantage accordé à l’immobilier par

les investisseurs devrait perdurer et la bascule du « prime -» vers le « secondaire +» s’amplifier.

❞ bilier, actif réel et tangible, apparaît de nouveau comme un placement protecteur sur le long terme. C’est particulièrement vrai pour les institutionnels qui ont dominé le marché tout au long de l’année, avec en première ligne les assureurs, les SCPI et les OPCI.

sécurisés, la qualité de l’immeuble prime donc désormais sur le prestige de sa localisation, dans la mesure où la proximité des transports en commun reste de mise.

GRB : Et quels ont été les actifs les plus recherchés ?

MG : Oui, en effet, le marché des actifs secondaires est quant à lui resté bloqué, faute d’une décote suffisante de ses valeurs. Et cette très forte segmentation a conduit à une chute des taux de rendement « prime » car l’offre de produits sécurisés de qualité est restée notoirement insuffisante pour répondre à la demande des investisseurs. Une chute qui m’a d’ailleurs surpris par son ampleur et sa rapidité : jusqu’à 150 points de base en 12 mois sur certains produits ou secteurs, c’est du jamais vu.

MG : Corollaire de ce statut de valeur refuge, les acquéreurs se sont focalisés sur les produits sécurisés et de qualité. Les commerces ont particulièrement bénéficié de cette aversion au risque. Il s’agit d’ailleurs du seul marché qui a retrouvé les niveaux d’activité d’avant la crise (2,6 milliards d’euros échangés). Mais depuis l’été, l’activité s’est déplacée vers le marché des bureaux (7,5 milliards d’euros investis), qui a bénéficié de l’élargissement des cibles d’intérêt des investisseurs. De fait, les acquéreurs se sont, ces derniers mois, largement tournés vers les localisations périphériques proposant des produits récents ou neufs, notamment en VEFA. Pour les actifs

GRB : La reprise du marché de l’investissement a donc été partielle ?

GRB : Pour conclure, comment voyez-vous l’année 2011 ?

MG : Il me semble qu’il existe un large consensus pour dire que 2011 sera au minimum comparable à

2010. Par ailleurs, je vois personnellement plusieurs raisons d’espérer. La croissance pourrait être un peu meilleure qu’attendue, grâce au nécessaire redémarrage de l’investissement des entreprises, après 3 années de gel des dépenses, et au coup de pouce à la consommation que pourrait amener la détente des politiques d’austérité salariale. Les stocks sont stabilisés, la production est limitée et la perception de la rareté pour les locaux de qualité est désormais avérée, ce qui devrait permettre la fin longuement attendue de la baisse des loyers. J’anticipe donc un retour des transactions à un bon volume pour 2011 : entre 2,3 et 2,5 millions de m² placés pour les bureaux franciliens, grâce à une plus forte activité sur le segment des grandes surfaces ; entre 12 et 13 milliards d’euros d’engagements pour la France, la reprise de l’investissement restant freinée par les contraintes d’offre et de crédit. Bref, 2011 devrait marquer le début d’un nouveau cycle immobilier ! ◆

CONJONCTURE

Marché immobilier ancien Bilan 2010 et perspectives 2011

Les chiffres présentés par René Pallincourt, Président de la FNAIM et Nicolas Thouvenin Directeur Général de la FNAIM

a baisse des prix des logements anciens observée en 2008 et 2009 a cédé la place à de nouvelles pressions à la hausse : • alors qu’ils avaient baissé de 3,1% en 2008 et de -4,9% en 2009, les prix des logements ont en moyenne progressé de +1,5% en 2010 ; • par rapport à leur point bas observé au 1er trimestre 2009 (2345 € / m² en moyenne France entière), ils ont même enregistré une hausse de +5,3% à fin 2010 (2469€ / m² en moyenne France entière au 4ème trimestre 2010) ; • plus vive sur le marché des appartements : +7,6% entre le 1er T09 et 4ème T2010 ; • et plus modérée sur le marché des maisons : +3% entre le 1er T09 et 4ème T2010 ; • les prix des logements France entière ont dans l’ensemble, retrouvé leurs niveaux observés tout début 2006 – c’est comme « s’ils étaient restés plats depuis 5 ans !!! ». • Paris n’est pas la France : après une hausse de +15,7% en 2010 (12 derniers mois par rapport aux 12 derniers mois précédents) ils ont atteint un niveau record : 7645€ / m² en moyenne au 4ème trimestre 2010 (soit une hausse de +24,1% en glissement trimestriel annuel (4T2010/4T2009) ! Depuis 2006, ils ont ainsi continué de progresser en moyenne chaque année de +4,4%.

Les conditions de crédits ont, une nouvelle fois, soutenu les conditions d’expressions de la demande. Une baisse des taux d’intérêt de -1,5 points entre le 1er trimestre 2009 et le quatrième trimestre 2010. A capital emprunté et apport personnel constant, les taux pratiqués se traduisent par : • une baisse des mensualités de 12,5% ; • une augmentation de +14,5% de la capacité d’endettement de l’emprunteur (soit 43038 € pour 300 000 €) ; Entre le 1er trimestre 2000 et le 4ème trimestre 2010, les prix des logements anciens se sont appréciés en moyenne de +1,5% par trimestre, soit de +6% par an. Dans le même temps, la charge de remboursement, pour un capital majoré de cette évolution, n’a augmenté que de +0,6% par trimestre, soit de +2,6% par an, grâce à la baisse des taux et l’allongement de la durée.

L’activité, toujours soutenue par deux incitations publiques fortes, a poursuivi son redressement : • le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts et le PTZ (plus de 200 000 prêts en 2010) ont pleinement joué leur rôle ;

Conjoncture

• la détente du marché de la revente observée très nettement en septembre se confirme ; • après son recul de près de 30% observé au cours des années 2008 et 2009, la reprise de l’activité s’est renforcée au cours de l’année 2010 pour dépasser la barre des 700 000 opérations (+25%) ; • un résultat confirmé par la nette progression de la production de crédits qui devrait atteindre les 112 milliards d’euros (soit une hausse annuelle de +27,3% par rapport à 2009) ; • néanmoins, seuls 2 français sur 10 estiment pouvoir trouver un bien leur convenant dans un délai de 3 mois ; Malheureusement, l’ensemble des fondamentaux qui soutiennent l’économie ne sont pas au vert :

• perspectives de croissance limitées (+1,4%) ; • un chômage toujours au-dessus de la barre des 9% ; • faibles gains du pouvoir d’achat (+1,4%) malgré une inflation limitée (hors de prix de l’énergie) ; • tensions sur les marchés obligatoires à moyen et long termes qui soutiennent l’hypothèse d’une probable remontée des taux d’intérêts ; • faiblesse de la confiance des ménages… Ainsi, quand bien même l’immobilier pourrait être « la valeur refuge de 2011 », nous pouvons craindre que les agences aient à faire face, dès le premier semestre de cette année, à un attentisme du marché lié aux hésitations portant sur l’évolution des prix et, au second semestre, à un

essoufflement de l’activité, conséquence des tensions sur les taux (sans parler du pré-attentisme électoral grandissant). Néanmoins, si tous les indicateurs confirment que les conditions d’expression de la demande sont toujours « historiquement » bonnes (solvabilité des ménages, mensualités rapportées au revenu disponible brut, pouvoir d’endettement), aucune raison ne justifie, à priori, aujourd’hui une nouvelle baisse « possible » des prix. La détente de la pluri-accession devrait, grâce à l’apport d’une offre supplémentaire, freiner tout mouvement de hausse des prix à deux chiffres. Dans ce contexte, les prix devraient progresser entre +3% (hypothèse basse – avec une hausse des taux supérieurs à 2 points) et +0,6% (hypothèse haute) en 2011, l’hypothèse haute étant soutenue par une remontée des taux qui, si elle a lieu, ne devrait pas excéder 1,5 points. Par ailleurs, on peut espérer que l’objectif de distribution de 380 000 prêts à taux zéro du Gouvernement, s’il se réalise et est maintenu, restaurera la confiance du marché et jouera alors pleinement un rôle « d’amortisseur ». Dans ces conditions, et à l’appui d’une fluidification du marché de la revente, l’activité du marché de l’ancien pourrait retrouver son niveau quitté en 2007 pour atteindre la barre des 800 000 opérations. ◆

Brèves

CONJONCTURE

Le gouvernement consacre 1,96% du PIB au logement

vec 37,4 milliards d’euros soit 1,96% du PIB, les dépenses allouées au logement ont atteint en 2010 leur plus haut niveau depuis vingt ans. En présentant, leur feuille de route 2011 en matière de logement et d’urbanisme, Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET, Ministre de l’Ecologie, du développement durable, des transports et du logement, et Benoist APPARU, son Secrétaire d’Etat en charge du logement, ont mis l’accent sur les bons résultats obtenus en 2010, et sur les « grands chantiers » pour « construire cette année la politique

de l’après-crise ». Produire davantage de logements reste une priorité, mais il s’agit surtout de construire mieux. Pour 2011, après une année record sur le plan quantitatif (plus de 130 000 logements sociaux financés), l’essentiel du travail doit être qualitatif. Plusieurs objectifs à ce titre, avec notamment une meilleure répartition du logement social en zone A, et la construction de 70 000 logements par an sur la seule région Ile-de-France (conformément aux dispositions du Grand Paris). Outre les considérations sociales, le « verdissement » des loge-

ments et du foncier est toujours de mise, avec pour propriété de clarifier les différents dispositifs et de bien communiquer sur le tout nouveau PTZ+. L’an passé, le taux de logements BBC sortis de terre a été estimé à 20% du total. 2011 devrait frôler les 100%. La question de l’habitat durable rejoint ici la question sociale, en termes de « lutte contre la précarité énergétique ». A cet effet, 1,25 Mds d’€ seront mobilisés jusqu’en 2017, assure la Ministre. A plus brève échéance, le gouvernement vise la rénovation de 135 000 logements d’ici à 2013. ◆

Le rapport de la commission : les comptes du logement 2010

lors que la croissance de l’économie française se retourne dans le courant de l’année 2008, les dépenses consacrées au logement ralentissent (+ 4,3% après + 5,2%) et atteignent 437,9 milliards d’euros. Les dépenses d’investissement décélèrent en 2008, pour la deuxième année consécutive. Ce ralentissement, qui reflète la crise immobilière, coïncide avec le durcissement des conditions d’emprunts pour les ménages. Il reflète le recul des acquisitions de logements anciens et la

moindre progression de l’investissement neuf. Les bailleurs sociaux, qui jouent leur rôle contracyclique, soutiennent l’activité. Les dépenses courantes de logement dans les logements ordinaires progressent nettement en 2008 puis plus lentement en 2009 (+ 4,7% et + 2,9%). Ces mouvements sont les traductions des fluctuations des prix énergétiques dans un contexte de ralentissement des dépenses de loyers. Parallèlement, les revenus progressent moins vite. Aussi, le poids des

dépenses courantes nettes des aides dans le budget des ménages s’alourdit à nouveau, de 0,2 point en 2008 pour s’établir à 21,4%. Cette élévation est limitée par la forte croissance des aides personnelles. L’effort public en faveur du logement mesuré par les avantages conférés aux producteurs et aux consommateurs de service de logement s’élève à 35,5 milliards d’euros et représente, en 2008 ; 8,1% de la dépense en logement, en progression de 0,4 point par rapport à 2007. ◆

Nomination Nomination de Nicolas THOUVENIN, Directeur Général de la Fédération Nationale de l’Immobilier, à la Commission des comptes de logement de l’INSEE.

Conjoncture

clés

Les prélèvements sur la plus-value lors de la vente (mobilière et immobilière) représentent 4,8 milliards d’euros.

pesant sur prélèvements sociaux et ts pô (im s uro d’e ,9 milliards s taxes foncières. ine rapporte à l’Etat 55 ,9 milliards d’euros de 13 et La fiscalité du patrimo F l’IS de t an en mutations milliards d’euros prov d’euros. Les droits de rds llia mi ,8 19 le patrimoine) dont 3,2 à e lèv nages s’é (mobilière et imdu patrimoine des mé s-value lors de la vente plu la La taxation des revenus r su nts me ve élè lliards d’euros. Les pr se montent à 7,4 mi s. uro t 4,8 milliards d’e mobilière) représenten

• l’Etat a financé

131 509 logements sociaux en 2010

• L’effort public en faveur du logement :

40 milliards d’euros.

(record absolu depuis 30 ans), dont 33% dans les zones tendues et 26.836 logements très sociaux – PLAI – en 2010 (+ 25% par rapport à 2009).

• le logement représente

60% du patrimoine brut des ménages. • le nombre de mises en chantiers de logements neufs :

309 744 (+ 3,3% par rapport à 2009)

mais reste insuffisant par rapport aux 400 à 500.000 logements neufs nécessaires pour combler le déficit.

• montant des aides personnelles au logement :

15,9 milliards d’euros pour 6,6 millions de ménages en 2011.

CONJONCTURE

clés

Immobilier

10 060

Biens professionnels

(650 Mds€)

français Le patrimoine des

. a doublé en dix ans sivement Ils investissent mas ns dans la pierre et da l’assurance-vie.

la Direction du Selon l’étude de mmobilier dans l’i Trésor, la part de français s de ne oi m le patri de la résidence représente 61% biens s principale 80% de e en 2009 èv él s’ Il s. ilimmobilier euros (2 360 m d’ d ar illi m 0 à 6.09 1999). ◆ liards d’euros en

61%

PART DU PATRIMOINE DÉTENUE PAR LES 10% DE MÉNAGES LES PLUS RICHES États-Unis

(6 090 Mds€)

milliards d'euros du patrimoine brut RÉPARTITION DU PATRIMOINE DES MÉNAGES FRANÇAIS, PAR ACTIF, EN 2009

Financier

33%

(3 320 Mds€)

dont

13%

Assurance-vie et épargne retraite

1 360 Mds€

Valeurs mobilières

940 Mds€

Italie

Dépôts et livrets fiscalisés

470 Mds€

Royaume-Uni

Dépôts et livrets défiscalisés

340 Mds€

Epargne contractuelle (PEL)

210 Mds€

Belgique France

48%

SÉCURITÉ

par Carole BESSON, Consultante juridique à la Chambre

La crue de la Seine et Paris sous les eaux Un peu d’histoire !

La crue de 1910, qui a paralysé Paris pendant plus d’une semaine, a fait prendre conscience de la nécessité de préserver la capitale et son agglomération du risque inondation. En effet, en raison de sa topographie, l’Ile-de-France demeure extrêmement vulnérable. Après la crue de 1924, le Ministère des travaux publics lança un vaste chantier pour l’aménagement de quatre grands lacs artificiels. Préserver les parisiens des conséquences d’une inondation est une préoccupation constante et ces dernières années, des protections permanentes mais aussi mobiles ont été mises en place. Aujourd'hui, on sait que les crues majeures surviennent régulièrement avec près de 60 crues depuis le 6ème siècle et ce rythme s'est accéléré dernièrement avec pas moins de 3 en moins d'un demi siècle (source : prim.net). Les zones inondables : A Paris, un grand nombre de quartiers sont classés en zone inondable, mais les risques varient : • en bleu : l’inondation des sols par débordement du fleuve, • en jaune : le risque d’inondation des sous-sols et caves,

La Seine à Paris.

• en rose : l’alimentation électrique fragilisée avec risque de coupure. En tout état de cause, il faut souligner que l’on est vulnérable même si l’on n’a pas les pieds dans l’eau. En effet, vous serez tout aussi en danger dans un appartement « au sec » mais dans un immeuble cerné par les eaux, que ceux qui seront directement impactés par la crue. Syndic ou administrateur de biens, vous êtes directement concernés. En effet, le Plan de Prévention du Risque Inondation de Paris contient un certain nombre de mesures visant à protéger les bâtiments. Si les travaux préconisés ne sont pas exécutés dans les délais impartis, les compagnies d’assurance, le moment venu, refuseront de prendre en charge les dommages occasionnés par la crue. La réunion du 9 décembre 2010 sur le risque inondation. Afin de faire le point sur les obligations des professionnels, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a accueilli, le 9 décembre dernier, Madame Martine MONTEIL, Préfet, Secrétaire Général de la Zone de défense et de sécurité. Cette dernière a insisté sur le fait qu’il fallait prendre conscience que le vrai danger résidait dans l’effondrement des réseaux. La crue est un phénomène inévitable. La question qui reste sans réponse c’est quand aura-t-elle lieu ?

De gauche à droite : Commandant Thierry LAUNAY, bureau de prévention de la Brigade de Sapeurs Pompiers de Paris, Colonel Régis PIERRE, Chef de service protection des populations à l'Etat Major de la Zone Défense et de Sécurité, Mme MONTEIL, Préfet de la Zone de la Défense et de Sécurité, Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre Paris Ile-deFrance, Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre Paris Ile-de-France et Etienne GINOT, Président Délégué de l'UINS.

Même si le citoyen est acteur de sa propre sécurité, c’est le Préfet de Police qui gère la crise et est responsable de la sécurité de tous. Le but poursuivi est donc de protéger les populations. Divers outils existent déjà, notamment : • le PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) : composé de documents informatifs et de documents réglementaires, le PPRI est annexé au PLU de Paris et vaut servitude d’utilité publique. Il est opposable depuis sa publication en 2007, • un « plan » de gestion de la crise qui consiste à faire prendre conscience du risque, protéger les réseaux structurants, identifier les secteurs d’activités essentiels à cette gestion et élaborer une manœuvre globale. Signalons l’existence d’un « Fonds de prévention des risques naturels majeurs » (ou « Fonds Barnier ») qui permet de subventionner certaines dépenses (travaux ou études de réduction des risques). Ces demandes doivent être formulées auprès du Préfet de la Région Ilede-France. Ce partenariat avec la Zone de défense, dirigée par Madame MONTEIL, Préfet, devrait permettre à la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, de mettre à la disposition de ses adhérents des outils d’information et de communication à destination des copropriétaires. ◆

http://www.paris.fr/portail/pratique/Portal.lut?page_id=1314&document_type_id=5&document_id=5936&portlet_id=3142

Sécurité

Eléments d’information relatifs à la gestion d’une crise inondation en Ile-de-France

n Ile-de-France, ce sont près de 508 communes qui sont concernées par une crue de la Marne, de la Seine ou de l’Oise et 850 000 personnes environ qui, vivant en zone inondable, sont directement touchées par la crue. Mais indirectement, une inondation majeure concernerait, en Ile de France, globalement 5 millions d’habitants qui seraient impactés par des dysfonctionnements de toute nature notamment en fournitures d’électricité et d’eau potable. Par ailleurs, suite aux coupures ou submersions d’axes de communication, les déplacements franciliens seront rendus difficiles en raison du fonctionnement en mode dégradé des transports en commun. C’est donc une réelle paralysie socio-économique qui menacerait avec toutes les conséquences que l’on peut en déduire. La Loi de Modernisation de la Sécurité Civile de 2004 détaille l’Organisation de la Réponse de Sécurité Civile (ORSEC) par le biais d’une implication, dans la gestion de la crise, de l’ensemble des acteurs concer-

nés à savoir, les pouvoirs publics, les collectivités territoriales, les opérateurs publics et privés et naturellement les citoyens.

I. Le rôle de l’Etat

En cas de crise déclarée dans un département, c’est le préfet territorialement compétent qui assure les fonctions de directeur des opérations de secours (DOS). En application du décret du 4 mars 2010 relatif aux pouvoirs du préfet de zone, le préfet de police, en tant que préfet de la Zone de défense et de sécurité, assure si nécessaire la coordination des opérations de secours en Ile-de-France si les moyens d’intervention d’un département deviennent insuffisants ou lorsqu’un phénomène frappe plusieurs départements simultanément. Dans le cadre d’une crue majeure, la disposition spécifique Orsec inondations, résultat de travaux menés par la Zone de Défense et de Sécurité de Paris depuis quelques années sur la problématique des inondations de type crue 1910, permet d’adapter une réponse Sécurité

Civile souple, graduée et coordonnée à l’échelon départemental comme à l’échelon zonal. Cette disposition spécifique se fonde sur la nécessité de préparer tous les acteurs à la gestion d’une crise due à une inondation. A cet effet, elle a pour finalité d’élaborer une manœuvre globale qui préconise la mise en place de procédures tendant à préserver prioritairement les réseaux structurants qui ont été identifiés, à savoir : la distribution de l’eau potable, la fourniture en électricité, la propagation des télécommunications et l’acheminement des produits pétroliers. De fait, la préservation de ces réseaux structurants devrait contribuer au maintien total ou partiel de l’activité des secteurs d’activité comme le transport, la circulation, le secours, la santé, les déchets, la sécurité publique, la grande distribution, la circulation fiduciaire, la distribution des hydrocarbures, etc. Le maintien de ces secteurs d’activité assurera la sauvegarde de la population et des acteurs socio économiques.

Mme MONTEIL, Préfet de la Zone de la Défense et de Sécurité.

SÉCURITÉ

II. Les acteurs privés et publics

Chaque acteur de la vie quotidienne doit se préparer à faire face à une inondation afin d’être en mesure d’une part, de protéger sa famille et ses biens et d’autre part, de reprendre une activité normale le plus rapidement possible après la décrue ou éventuellement pouvoir continuer à exercer son activité en mode dégradé. Les moyens d’intervention des services publics étant dédiés par principe aux missions de sauvegarde de la population et à des actions d’intérêt général, une information et une préparation à une crue majeure de la Seine en Ile de France devrait permettre à chaque acteur d’adapter une posture permettant de faire face au mieux à cette crise. A l’échelon communal, les maires des communes exposées à un risque naturel prévisible sont contraints de publier un Plan Communal de Sauvegarde (PCS) organisant la mobilisation des acteurs et des moyens communaux dans la gestion d’une crise et de l’après crise. Ce document, adapté à l’importance de la commune, prévoit notamment, en cas d’inondation, l’organisation des services munici-

paux pour remplir les missions qui lui sont dévolues en termes d’assistance et de sauvegarde des populations. Dans ce cadre, les Immeubles de Grande Hauteur (IGH) sont, par leurs caractéristiques intrinsèques, très vulnérables. En effet, si les installations électriques de ce type d’immeuble venaient à se trouver inondées, cela provoquerait non seulement l’arrêt d’éléments de confort domestique comprenant notamment les machineries d’ascenseurs mais également la détérioration d’installations de sécurité tels que les dispositifs de lutte contre l’incendie indispensables aux sapeurs-pompiers. Par ailleurs, le risque incendie présenterait une plus grande occurrence de survenue lors de l’utilisation de moyens alternatifs pour se chauffer ou s’éclairer. Dans ce cas, le conseil syndical et les syndics de copropriété étant les premiers maillons de la « chaîne sécurité civile » se doivent d’adopter des politiques visant à augmenter la résilience de leurs immeubles afin d’éviter une évacuation. En conclusion, la Loi de modernisation de sécurité civile place désor-

habitations 250 000 incendies d’ es en France, soit :

e aux assuranc déclarés chaque anné deux minutes, 1 incendie toutes les la nuit, 800 décès, dont 70% 10 000 blessés, e chez les enfants de r accident domestiqu pa lité rta ème mo de e us 2 ca

moins de 5 ans, e défectueuse, e installation électriqu un à dû t es 4 r su 1 incendie ut de 5 minutes. e pièce en feu au bo un nt tei ’at qu re tu ra 600 C°, la tempé

mais le citoyen au cœur de l’organisation collective de la sécurité civile et en fait un acteur responsable de sa propre sécurité. Si le domicile ou le lieu de travail ne sont pas situés en zone inondable, il n’en demeure pas moins que chacun d’entre nous peut être impacté par la crue dans le cadre de ses activités ou de son environnement familial. Il appartient donc à chacun de prendre à titre préventif toute mesure conservatoire utile aux fins de : • protéger les installations vitales de son habitation pour limiter les dégâts (compteurs électriques, compteurs d’eau, prises de courant, prévoir la surélévation des meubles et des appareils ménagers), • prévoir un hébergement de repli si l’habitation est en zone inondable, (famille, amis, etc.) • anticiper les déplacements qui seront difficiles : (comment se rendre à son lieu de travail) • disposer de réserves de denrées non périssables et d’eau potable ainsi que d’un moyen de réception radiophonique autonome, en rappelant que la « Sécurité est l’affaire de tous ». ◆

2 034 51

de de sapeurspels reçus par la briga ap d’ e br m no le st c’e rité de proximité de direction de la Sécu pompiers de Paris, 10. ienne (DSPAP) en 20 l’agglomération paris BSPP : 18, - 843 984 appels au 112 : au ls - 522 906 appe lide sur l’ensemble d’appel d’urgence va éro m , Le 112 est le nu ation parisienne (75 ne. Pour l’agglomér ls. pe ap de l’Union européen ne ces BSPP qui réception 92, 93, 94), c’est la autres services de se d’ is pu de » s ulé sc ba « ls - 134 000 appe cours. DSPAP : ». 17 « Police-secours - 533 621 appels au

Education

Interview de Jean-Claude BILLIET, Inspecteur Général de l’Education Nationale

La rénovation du BTS Professionnel Immobilier Pourquoi fallait-il rénover le BTS Professions immobilières ?

Jean-Claude Billiet : Plusieurs raisons militaient en faveur de cette rénovation. Tout d’abord, l’immobilier représente une branche professionnelle en pleine évolution : internationalisation de l’activité, bipolarisation des acteurs avec une concentration des activités au sein de grands réseaux internationaux cohabitant avec des unités de petite taille, développement de l’Internet, du logement social dans certaines régions, etc. Ensuite, il faut bien reconnaître que le diplôme était relativement ancien et qu’une rénovation à la fois de son architecture générale et de son contenu, était devenue indispensable. Enfin, Madame la Ministre de l’enseignement supérieur et de la recherche ayant ouvert de nouvelles perspectives telles que la modularisation de la formation, la possibilité d’une adaptation à des spécificités locales clairement identifiées, le moment nous a semblé idéal pour lancer ces travaux de rénovation.

Comment s’y prend-t-on pour rénover un diplôme tel que le BTS Professions immobilières ?

J-C B : C’est une tâche qu’il faut mener en étroite collaboration avec la branche professionnelle et ses différents acteurs. Le processus de rénovation s’inscrit dans le travail des commissions professionnelles consultatives, les CPC, qui regroupent des professionnels, des représentants du système éducatif et des représentants des usagers ; enseignants, parents d’élèves, etc. Nous avons commencé en dressant un état des lieux. Dans le cas présent, nous avons mené plusieurs enquêtes : auprès des établissements de formation, auprès des réseaux de professionnels, auprès de notaires, etc. Nous avons également intégré à notre groupe de réflexion un représentant du Centre d’études et de recherche sur les emplois et les qualifications (CEREQ). Ces différentes contributions ont permis de présenter un rapport d’opportunité qui a été présenté à la CPC en décembre 2010 par Michel Terrioux, Délégué Général de la

Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et qui a été unanimement apprécié. Nous allons pouvoir passer maintenant à l’écriture proprement dite du nouveau diplôme. C’est une tâche qui va nous occuper jusqu’à l’automne 2011 et c’est là qu’il va nous falloir être très novateurs.

Mais comment être novateur et conserver ce qui constitue l’atout majeur du diplôme actuel qui est son caractère généraliste et polyvalent ?

J-C B : Vous abordez une question fondamentale. Le caractère généraliste du diplôme tient au fait que nous abordons toutes les composantes de l’activité professionnelle : économique, juridique, technique, organisationnelle, etc. Il ne s’agit pas de remettre en question cette approche, mais de mieux adosser ces contenus aux spécificités de l’activité immobilière. Par exemple, en économie, nous allons nous préoccuper de mettre davantage en perspective certaines notions économiques avec les réalités du terrain telles que les cycles de l’immobilier, la démographie, le fi-

EDUCATION

nancement, etc. Nous allons également aborder des sujets comme l’urbanisme et l’habitat dans un contexte de développement durable, le logement social, la communication professionnelle et bien d’autres. Et c’est là qu’il va falloir être novateur car le but n’est pas d’ajouter au diplôme existant, mais de faire mieux avec le même volume horaire de formation qu’aujourd’hui.

Quelle place envisagez-vous de donner à la dimension internationale des activités immobilières ?

Brèves

J-C B : Dans la mesure où il s’agit d’une activité professionnelle qui s’exerce dans un cadre juridique national, nous n’avons pas imaginé de fabriquer un « référentiel européen » du diplôme. En revanche, nous allons travailler à la conception d’unités de formation qui pourront donner lieu à l’attribution de points de crédits européens : les ECTS

(european credit transfer system) et qui permettront à un titulaire du futur BTS d’être assuré que son diplôme sera reconnu dans les pays qui utilisent ce système et donc d’aller travailler dans des pays étrangers. L’autre avantage de ce système est de favoriser la poursuite d’études après le BTS. Il faut savoir qu’il y a près de 40 % de nos étudiants qui poursuivent leurs études à l’université et que cette proportion ira croissant. Grâce à ces ECTS, c’est toute la fluidité des parcours de formation qui va être facilitée, y compris à l’international.

Vous avez parlé d’une possibilité d’adaptation locale, de quoi s’agit-il ? La profession va-t-elle être J-C B : J’ai souvent coutume de dire associée à l’écriture du futur que les préoccupations en matière diplôme ? de logement social ne sont pas identiques à Roubaix et à Antibes. Au-delà du propos qui se veut être une boutade et non une affirmation

Les grandes écoles/ universités : 7 défis pour 2011 « Donner envie aux étudiants du monde d’étudier »

Pierre TAPIE, Président de la Conférence des Grandes Ecoles (CGE)

« Nous devons nous fixer comme objectif de hisser notre pays parmi les quatre ou cinq endroits de référence dans le monde pour y étudier. Nous avons de solides atouts, mais ils sont souvent répartis entre un grand nombre d’acteurs, avec en

polémique, l’idée est la suivante : il faut donner à tous les étudiants des références communes, mais également leur permettre d’aborder ou d’approfondir un domaine d’activité spécifique à un environnement donné. Nous allons essayer d’explorer les perspectives offertes par la modularisation, c'est-à-dire le découpage de la formation en modules, pour permettre la prise en compte des spécificités locales. C’est ainsi que nous pourrons conserver le caractère généraliste du diplôme tout en favorisant un haut niveau de compétences dans certains domaines choisis par les étudiants.

outre des contraintes administratives excessives. Et nous n’avons pas su, jusqu’à présent, rendre visible ce qui fait notre originalité – par exemple, le dispositif de formation professionnalisante des grandes écoles.De plus, notre enseignement supérieur et notre recherche restent sous-financés. Même avec les efforts importants accomplis ces dernières années, nous sommes en retard par rapport à nos concurrents ». ◆

J-C B : Bien sûr ! Elle l’est d’ailleurs depuis le commencement. Par exemple, c’est en étroite collaboration avec nos partenaires profes-

’ESSEC seule école de management française à proposer, en formation initiale, des enseignements d’économie, de finance et de management de l’immobilier, lance une nouvelle Chaire Immobilier et Développement Durable, dirigée par Ingrid NAPPI-CHOULET avec BNP Paribas Real Estate et Poste Immo qui prennent conjointement en charge le financement de la

Education

sionnels que nous venons de rédiger le « Référentiel des Activités Professionnelles », le RAP, qui indique les activités professionnelles que sont censés exercer les titulaires du diplôme, ainsi que les grandes fonctions qui couvrent l’ensemble des métiers de l’immobilier au niveau BTS. Un très fort consensus s’est rapidement fait jour sur le contenu de ce RAP. Dans les mois qui viennent, nous allons rédiger le « Référentiel de Certification », qui récapitule les compétences et les connaissances que devra maîtriser un futur diplômé. Des professionnels, aussi bien des praticiens que des représentants des organisations professionnelles, participent à cette écriture aux côtés d’enseignants et d’inspecteurs ayant en charge cette formation. Nous avons même imaginé un dispositif à double niveau : un groupe de travail qui rédige les contenus du futur diplôme et un groupe de validation qui analysera

avec vigilance ce qui est proposé, et veillera au respect des engagements auprès de la profession. C’est donc un véritable travail de partenariat entre l’éducation nationale et le monde professionnel. Car finalement, un bon diplôme, c’est celui qui correspond aux attentes de la profession et qui permet à l’éducation nationale de proposer aux jeunes une formation qui leur permettra soit de s’insérer facilement dans le monde du travail, soit de poursuivre des études pour accroître leur niveau de professionnalisation. C’est un vrai défi, mais c’est passionnant et je suis certain que nous réussirons dans notre entreprise. ◆

Il a dit … « L’excellence pour toutes les universités »

Louis Vogel, Président de la Conférence des Présidents d’Universités (CPU) « Les différentes initiatives en préparation – opérations Campus, Investissements d’avenir et surtout les Initiatives d’excellence – vont transformer la carte nationale de l’enseignement supérieur, c’est indéniable. A nous de préserver sa diversité. Les formes d’excellence peuvent être multiples : le fait de distinguer des pôles ne doit pas signifier qu’il ne puisse pas y avoir d’excellence ailleurs. Nous sommes convaincus que celle-ci peut être partout, y compris dans des universités de taille petite ou moyenne, dès lors qu’elles ont adopté des stratégies qui font porter l’effort sur telle ou telle spécificité ou spécialisation ». ◆

ESSEC : la chaire Immobilière et développement durable chaire et sont étroitement impliqués dans le choix des axes de recherche, ainsi que dans les programmes dispensés au moyen de cours, de séminaires, de tutorats de mémoires et de stages. Ce partenariat permet ainsi à la Chaire Immobilier et Développement Durable de se diversifier et de développer encore plus l’aspect management de l’immobilier. Déjà partenaire depuis près de quatre ans (janvier 2007) de la Chaire Immobilier de l’ESSEC, BNP Paribas Real Estate s’associe aujourd’hui à Poste

Immo pour promouvoir et soutenir la nouvelle chaire immobilier de l’ESSEC. Pour Ingrid NAPPI-CHOULET, Professeur titulaire de la Chaire : « Cette nouvelle Chaire Immobilier et Développement Durable reflète les mutations de l’immobilier que je mentionnais dans mon ouvrage « Les mutations de l’immobilier : de la finance au développement durable », c’est-à-dire la nécessité aujourd’hui de penser l’immobilier en intégrant d’une part les nouveaux enjeux du Grenelle de l’Environne-

ment et d’autre part, les problématiques du management de l’immobilier et de la fonction immobilière des utilisateurs et des grandes entreprise. Ce double partenariat, nous permet de présenter aux étudiants toute l’industrie immobilière en intégrant à la fois le plus grand groupe intégré de services immobiliers et l’une des plus grandes foncières d’entreprise en France avec plus de 7 millions de m² de locaux d’exploitation, et d’ouvrir aux problématiques du développement durable qui les affectent particulièrement ».◆

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par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

En panne d’Europe ?

es professions immobilières échappent de moins en moins aux politiques européennes. La libre circulation des agents immobiliers, leurs formations et leurs responsabilités, notamment dans la lutte contre le blanchiment d’argent, ont fait l’objet de directives européennes. Une visite des institutions à Bruxelles s’imposait aux yeux de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance et des membres de son Bureau Exécutif pour être plus proactif dans un monde qui change si rapidement dans ses équilibres économiques et géopolitiques.

Le 17 février 2011, grâce à Stéphane BUFFETAUT, Membre du Conseil Economique et Social Européen et Président de la section transport et énergie, ancien Député Européen, les représentants de la Chambre ont assisté à la commission plénière mensuelle du Conseil Economique et Social Européen. Stéphane BUFFETAUT est intervenu deux fois en séance sur les avis faisant débat sur l’énergie atomique, les risques et menaces d’internet. Stéphane BUFFETAUT avait également organisé, pour les représentants de la Chambre, plusieurs entretiens qui ont permis des échanges approfondis avec de

hautes personnalités européennes, Stéphane NILSSON, Président du Conseil Economique et Social Européen, Philippe DE BRAUER, Membre du CES européen et VicePrésident de la CGPME chargé de l’international et Xavier ORTEGAT, Délégué Général du CEPI l’organisation représentant les professions immobilières auprès des instances européennes. Au cours de ces entretiens, plusieurs constats ont été partagés. L’économie immobilière, comme l’a souligné Gilles RICOUR de BOURGIES, n’est pas appréciée à sa juste valeur et la réglementation n’est pas favorable au professionnalisme nécessaire pour exercer la profession d’agent immobilier. Le Conseil Economique et Social Européen,

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❝L’économie immobilière, comme l’a souligné Gilles RICOUR de BOURGIES,

n’est pas appréciée à sa juste valeur et la réglementation n’est pas favorable au professionnalisme nécessaire pour exercer la profession d’agent immobilier.

❞ comme l’a indiqué Stéphane NILSSON, n’a pas de compétence dans le domaine du logement et de l’habitat jusqu’à ce jour, il ne s’intéresse donc pas beaucoup à ce secteur d’activité mais la vigilance est nécessaire car il y aura peut être un jour une harmonisation dans ce domaine. Ces propos n’ont pas laissé indifférent notre délégation puisque le 17 février 2011, la Commission Européenne « demande à la France de modifier certaines dispositions fiscales discriminatoires en matière d’investissements dans le logement locatif » dans un délai de deux mois. Elle « considère que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de

l'UE » (communiqué de presse de la Commission Européenne 16 février 2011). Par ailleurs, différents textes peuvent indirectement concerner l’activité immobilière comme la directive européenne 2006/123/CE

du Parlement Européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Stéphane BUFFETAUT a confirmé la nécessité d’être présent à Bruxelles et de faire du lobbying auprès des différentes instances, opinion partagée par

Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et Xavier Ortegat, Délégué Général du CEPI

INTERNATIONAL De gauche à droite : Emile Béasse Secrétaire Général, Isabelle Fournier Vice-Présidente, Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, Stéphane Buffetaut Conseiller du CES européen, Philippe de Brauer Vice-Président CGPME, Claude Chetrit Président adjoint et Pierre-Antoine Menez Vice-Président.

Philippe DE BRAUER. Le Conseil Economique et Social Européen dont le coût est de 1,5% des dépenses de l’Union Européenne est un lieu privilégié permettant de faire le pont entre les institutions et les professions. Après le Traité de Rome et l’affirmation de la primauté du droit européen sur les droits nationaux, le marché unique a favorisé une harmonisation par l’augmentation des lois, de la réglementation qui va malheureusement dans le sens d’une uniformisation sur le plan législatif. Ce qui explique dans une certaine mesure le désintéressement de l’opinion publique. Depuis le Traité de Lisbonne le rôle du Parlement s’est accru dans un système de codirection avec le Conseil des Ministres mais c’est la Commission qui donne encore et souvent l’impulsion. On comprend mieux ainsi le rôle du Conseil Economique

Européen qui se trouve en amont de toute proposition et qui constitue de ce fait ce lieu privilégié où peuvent s’exprimer les professions. Le dernier entretien avec Xavier ORTEGAT, Délégué Général du CEPI, a porté sur le métier de la Transaction dans l’Union Européenne. La nécessité de quelques règles communes s’impose. La qualité du service pour les consommateurs devient exigeante, la mobilité des professionnels dans l’Union est incontournable et la sécurité juridique doit être renforcée. Le commissaire Michel BARNIER est très attentif à ces évolutions qui concernent notamment tous les métiers de service. Dans ce contexte, vont être prochainement mis en discussion jusqu’au mois de juin 2011 : l’éventuelle création d’une carte professionnelle européenne pour les métiers de la Transaction et l’obligation d’un

Bac+3 dont le contenu devrait tenir compte du renforcement nécessaire en droit. Politiquement, la crise mondiale semble avoir un peu modifié les objectifs de l’Union, la déréglementation n’étant plus un principe automatique. L’Union Européenne, selon le point de vue que l’on adopte, n’est certainement pas en panne mais n’échappe pas non plus aux changements d’un nouveau monde où la globalisation économique tend à se rapprocher d’une globalisation politique comme les événements récents dans les pays arabes et méditerranéens le montrent. Que de chemin parcouru depuis la visite que la Chambre FNAIM Paris Ilede-France avait effectuée à Bruxelles le 22 novembre 2000, il y a un peu plus de 10 ans. ◆

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Le Défi de l’Europe pour notre siècle : Comment être visionnaire et pragmatique à la fois ? L'Europe dans la vision méditerranéenne par Maurice RIEUTORD, Délégué Général de l’Institut Robert SCHUMAN pour l’Europe. Comment être visionnaire et pragmatique à la fois ?

Deux démarches apparemment difficiles à concilier et dans la divergence, au départ, est à l'origine de bien des frustrations. "Frustration de voir l'Europe profondément divisée sur la question aussi importante que celle de la guerre en Irak. Frustration de voir l'Europe impuissante face à la détresse de l'Afrique. Frustration de voir l'Europe devenir un grand marché sans âme et sans projet citoyen mobilisateur…". 1 Ainsi motivait Bernard Foccrouille l'appel lancé en mai 2004 par les artistes européens pour une Europe fondée sur la culture. Ces frustrations sont de toute évidence partagées par les pays du Sud de la Méditerranée qui espéraient et espèrent encore beaucoup du modèle européen de construction communautaire. Comme les artistes européens l'attente des pays du sud fut déçue par un processus2 sensé donner réalité aux liens historiques de l'Union Européenne avec la région méditerranéenne. Un processus qui s'est lentement enlisé dans des mécanismes lourds et impersonnels. Une déception que n'ont pu compenser les accords d'association bilatéraux et encore moins la politique de bon voisinage.

L'Europe avait permis un autre rêve ! Mais pas n'importe quelle Europe : l'Europe forte et généreuse, héritage spirituel, moral et culturel légué par des hommes à la Foi inébranlable en un Destin commun ; non, l'Europe réduite aux mécanismes économiques qui la régissent et à la quantification des flux monétaires et financiers qui la traversent.3 L'Europe concrétisation de l'espoir fou de remplacer par des liens d'entraide et de solidarité les rapports d'agressivité qui ont trop longtemps déchiré les hommes ; non, l'Europe

réduite à la technicité qui s'est emparée de ses institutions. L'Europe de la paix, de l'interculturalité et du codéveloppement ; non, l'Europe obnubilée par ses préoccupations internes et négligeant ses responsabilités dans le monde.

L'Europe ne peut devenir une matrice incontournable dans le processus de globalisation en cours que si elle applique les principes de sa construction à son environnement ; à commencer par son environnement immédiat. Elle peut faire de l'espace méditerranéen l'écrin de ses vertus. L'échec des expériences tentées jusqu'alors ne doit pas geler l'imagination et apeurer l'initiative. L'espace euro méditerranéen demeure un projet généreux et porteur ; il doit bénéficier des leçons tirées des essais victimes d'une vision réductrice, de l'improvisation ou de l'ambition démesurée. L'espace méditerranéen est naturellement un espace d'échange et de complémentarité mais son équilibre n'est pas toujours évident. Dicté jusqu'alors par les plus puissants, cet équilibre reste par la force des choses un équilibre de sousemploi, au sens keynésien du terme. L'espace méditerranéen doit nécessairement se construire autour de solutions intégrées aux problèmes réels de sécurité économique, de sécurité énergétique et de circulation des personnes. Il doit bénéficier des assises scientifiques et technologiques que possèdent, aujourd'hui, l'Europe et d'une vision cohérente et déterminée partagée par tous les partenaires.

INTERNATIONAL

Il doit s'édifier sur trois exigences fondamentales : • une allocation optimale des ressources ; • une répartition équitable des richesses ; • un processus de prise de décision équilibré. L'Europe ne peut se contenter d'être le maquignon d'une zone de libre-échange, elle a les moyens d'être le champion du co-développement. L'Europe est arrivée à dominer ses souvenirs les plus tristes et ses plus vifs ressentiments pour s'unir dans une pluralité créative. Ne pourrait-elle en faire bénéficier son voisinage immédiat en exorcisant son égoïsme et ses instincts de domination pour promouvoir un espace de respect mutuel et changer avec lui d'époque ? Il est vrai que ses partenaires du sud ont leur part de responsabilité dans ce chantier mal engagé et qui n'est plus signalé que par sa pierre inaugurale. La mal gouvernance, le clientélisme, la corruption, le mépris des droits de l'homme, l'incompétence et le détournement des deniers publics entravent gravement la bonne marche de nombre de pays africains. Les réformes engagées sont souvent de nature cosmétique et ne se traduisent que très rarement par de réelles avancées.

De sérieux efforts sont encore à entreprendre dans la démocratisation de la vie politique économique et sociale, dans la capacité à formuler des politiques performantes dans l'amélioration du service public, dans la promotion et la régulation du marché… Le chemin est encore long et complexe pour la satisfaction de toutes les exigences d'infrastructures, d'éducation, de santé publique, de maîtrise technologique, de valorisation des ressources, de capacité d'innovation, d'efficience de marché… Mais le retard ne peut être entièrement imputé aux seules défaillances des régimes politiques en place, le rapport de la CNUCED rendu public en 2006 établit sans aucune équivoque l'échec patent des politiques d'ajustement structurel imposées aux pays du Sud dans les années 1980 et 1990. Les prescriptions du Fond Monétaire International ont partout approfondi la pauvreté et aggravé les inégalités sociales. L'ouverture commerciale précoce et incontrôlée a privé les jeunes entreprises nationales publiques et privées du temps de maturation indispensable et le démantèlement tarifaire large et brutal a amputé les ressources publiques de recettes difficilement remplaçables. Aujourd'hui, les Institutions Internationales reconnaissent que le retrait inconditionnel de l'État de l'espace économique et l'ouverture commerciale quasi-totale ne sont pas des préalables crédibles d'un partenariat équilibré. L'égalité juridique ne peut être invoquée au détriment de l'égalité économique.

Les logiques comptables ne doivent pas lester les élans de solidarité. L'Europe n'est pas seulement une communauté d'intérêts, elle est avant tout une communauté d'espoir ; elle a su donner un visage humain à son développement économique, elle ne peut se renier dans ses rapports méditerranéens. A l'égard des pays du Sud, l'Europe est tenue à une action extérieure mesurée et équilibrée. Mais pour y parvenir, l'Europe doit être plus forte et plus européenne qu'elle ne l'est aujourd'hui. La politique extérieure n'est pas indépendante de la politique intérieure. Pour prétendre influer sur son environnement, l'Europe doit résoudre trois équations interdépendantes. • La première, économique, porte sur une meilleure organisation, et plus d'efficacité économique pour réduire l'écart de compétitivité avec les autres puissances. • La seconde porte sur le développement et l'approfondissement de la citoyenneté européenne indispensable à la construction d'une identité communautaire. • La troisième porte sur l'homogénéisation de l'action extérieure aujourd'hui contrariée par la compétition entre états européens. Ces trois équations résument toute la distance qui sépare la perception locale de l'Europe de la perception globale et expliquent en grande partie le doute du citoyen européen quant à l'efficacité de la gouvernance européenne. Ce doute a privé l'Union Européenne des instruments de son ambition, le lever définitivement est peut-être la seule voie "d'être visionnaire et pragmatique à la fois".◆

Bernard Foccrouille : "L'appel des 1000 pour une Europe fondée sur sa culture". Rencontres pour l'Europe de la culture – Paris 2/3 mai 2005 Processus de Barcelone 3 "L'Europe du destin. Destin de l'Europe". Colloque européen I.R.S.E. – Chantilly 14/15 juin 1996 1 2

International

Un outil pour développer votre chiffre d’affaires !

Gilles RICOUR de BOURGIES Président de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France.

« 320 000 agences dans le monde entier »

l s’agit pour nous désormais d’utiliser la plateforme d’échanges B to B Proxio comme un outil pour faciliter l’intercabinet lors de transactions faites par des acheteurs non résidents ou d’achats faits à l’étranger par nos clients. Depuis le 2 janvier 2011, tout adhérent a, grâce à cet accord exclusif FNAIM / PROXIO, la possibilité de présenter son agence, ses services et ses produits à plus d’un million de professionnels de l’immobilier dans le monde. Il lui suffit, pour ce faire, de se connecter sur le www.proxiopro.com. Il lui faudra simplement afficher son pays d’appartenance (la France), son organisation professsionnelle (la FNAIM) et son numéro d’adhérent (sans la lettre). Vos produits figurant sur le www.fnaim.fr sont dès lors automatiquement affichés sur cette plateforme B to B et relayés sur le site grand public www.worldproperties.com. Il ne vous reste qu’à compléter votre profil en ajoutant votre photo, vos spécialités métiers, les zones géographiques sur lesquelles vous souhaitez travailler. Il vous est conseillé de mettre le maximum de renseignements pour que le professionnel étranger puisse faire son

choix le plus précisément possible et vous proposer une collaboration en intercabinet. L’idée maîtresse de cette plateforme est de constituer des groupements entre professionnels du monde entier s’étant choisis, et qui pourront développer une offre spécifique en partageant leurs compétences, leurs produits et leurs clients. Compte tenu du nombre très important de professionnels présents sur cette plateforme, il vous est conseillé de passer rapidement à une offre spécifique. Il existe en effet trois niveaux sur cette plateforme : Standard, Premium, Platinium. • L’accès au niveau Standard est gratuit pour tous les adhérents FNAIM. • L’accès Premium est de 200 € HT / an (150 € / par an pour les membres de l’International Business Club). • Le niveau Platinium est de 400 € HT / an (300 € HT / an pour les membres de l’International Business Club). Pour être membre de l’International Business Club FNAIM, une seule exigence : avoir suivi la formation TRC ou s’engager à la suivre d’ici la fin de l’année 2011. Cette formation est délivrée par l’ESI sur une journée, les

prochaines sessions étant prévues les 11 mai et 13 juillet 2011 à l’ESI (inscription auprès de Sylvie LENOIR : slenoir@fnaim.fr). L’abonnement au niveau Premium ou Platinium vous permet d’accéder au « Top of the list » et vous garantit d’être contactés très rapidement par des confrères étrangers pour échanges, recherches et produits. Il est important de comprendre que cette plateforme internationale PROXIO va permettre à tous, y compris ceux qui ne font pas encore d’affaires à l’international, d’améliorer l’image de nos agences auprès de la clientèle. Confier un mandat de vente à une entreprise ayant des connexions à l’étranger, c’est offrir un accès supplémentaire de l’offre à toute une clientèle étrangère. En présentant à vos mandants votre « activité internationale » et le « réseau de correspondants à l’étranger » que vous aurez construit grâce à PROXIO, ces derniers pourront profiter d’une vitrine internationale que peu de vos concurrents pourront leur offrir ! C’est donc un formidable outil supplémentaire que la FNAIM propose à ses adhérents pour faciliter sa prise de mandat. ◆

INTERNATIONAL

Un atout majeur pour nos adhérents ! A l’initiative de la Chambre FNAIM Côte d’Azur, le Forum Europe Méditerranée a eu lieu les 6 et 7 mars 2011.

Pour les Relations Internationales, les enjeux sont multiples ! La FNAIM a mis à la disposition des adhérents des Chambres Départementales les méthodes et outils nécessaires pour augmenter leur chiffre d’affaires en développant des marchés internationaux : • Comment peut-on mieux attirer une clientèle internationale dans votre département? • Comment aller chercher à travers le monde une clientèle à fort pouvoir d’achat? • Comment devenir partenaire avec les meilleurs professionnels de l’immobilier dans le monde pour proposer vos biens à une clientèle sélectionnée ? • Comment donner à nos entreprises une envergure mondiale, une notoriété nationale et internationale et de nouvelles sources de revenus ? La FNAIM, au cours de cette réunion a apporté les méthodes qui ont fait leurs preuves pour réussir ce challenge ! Développer des affaires dans le monde.

Kirkor AJDERHANYAN, Président de la Commission Internationale FNAIM Pierre LAURENT, Président de la Chambre FNAIM Côte d’Azur Barbara SCHMETZLER, liaison NAR-FNAIM Janet BRANTON, Senior Vice-Président Global Business and Alliances NAR

Communiqué

Les labels Promotelec : la qualité contrôlée et certifiée depuis plus de 40 ans Myriam Dardard, chef de projet Performance Energétique et Environnementale

réée en 1962, l’association Promotelec est, depuis son origine, engagée sur la qualité des logements. Cet engagement s’est notamment traduit, depuis 1971, par l’accompagnement des évolutions de la réglementation thermique au travers du label Promotelec. Comme nous l’explique Myriam Dardard, chef de projet Performance Energétique et Environnementale, l’association propose aujourd’hui, en ce sens, deux labels de référence : le label Promotelec Performance pour le neuf et le label Promotelec Rénovation Energétique pour les réhabilitations.

Quelles sont les principales caractéristiques et objectifs des Labels Promotelec ? Sur le même principe que le label rouge créé en 1960 dans l’alimentation, les labels Promotelec garantissent que le logement présente une qualité, un confort et une performance supérieure à ceux respectant uniquement la réglementation thermique en vigueur. Ils visent, d’une part, à sensibiliser et accompagner les consommateurs vers un mode de vie axé sur la sobriété énergétique, tout en préservant leur confort juste nécessaire, grâce à l’utilisation de solutions performantes et innovantes ayant fait la preuve de leur qualité et efficacité sur le long terme en recevant des avis techniques ou des certifications produits reconnues. Et, d’autre part, à permettre aux professionnels de donner davantage de garanties à leur client sur la qualité de leur bien et d’affiner leurs process qualité en s’appuyant sur un organisme indépendant. Les labels Promotelec, reconnus et soutenus par l’Etat, attestent que le logement répond à une double exigence ; qualité du bâti et performance énergétique. Exigence sur le bâti, avec préconisation de matériaux certifiés, des produits de qualité avérée sur la ventilation, les systèmes de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la sécurité de l’installation électrique et/ou gaz. Ces exigences sont regroupées dans un cahier des charges constitué d’un ensemble de prescriptions techniques (référentiel) et d’une méthodologie d’obtention (règlement d’attribution) répartie en deux étapes : la vérification administrative et technique du dossier déposé, et un contrôle systématique sur site en fin de chantier vérifiant la bonne mise en œuvre du projet. Une réelle plus value à la vente puisqu’il atteste d’une utilisation de matériels certifiés et assure une combinaison idéale entre le confort thermique et une exploitation optimisée des énergies consommées.

Quelle démarche l’association PROMOTELEC met-elle en place pour accompagner les professionnels dans la mise en œuvre de la Réglementation Thermique 2012 ? D’une manière générale, la certification constitue en elle-même une démarche d’accompagnement. Mais au-delà, l’association organise ou intervient dans le cadre d’ateliers et réunions d’information destinés aux professionnels et prescripteurs. Elle leur offre un appui technique, réglementaire, voire relationnelle permettant aux participants de mettre à jour leurs connaissances. Elle diffuse également ses contenus par la biais de son site www.promotelec.com, de sa newsletter mensuelle et de son magazine trimestriel « Fil Pilote ». En quoi le Label Promotelec est-il une réponse pertinente à un projet de rénovation ? Pour le particulier, c’est la garantie que son projet de rénovation sera bien pensé et répondra à ses besoins et que les travaux seront réalisés selon les règles de l’art, avec des matériaux certifiés, un engagement complété par un contrôle systématique en fin de chantier. Le Label Promotelec Rénovation Energétique (LRE), audelà d’une certification destinée à reconnaître la performance énergétique et la sécurité électrique ou gaz d’une maison individuelle ou d’un bâtiment collectif achevé depuis plus de 5 ans et faisant l’objet de travaux de rénovation, requiert l’accompagnement du maître d’ouvrage, dés l’amont du projet, par un professionnel expert en rénovation énergétique. Le Label Promotelec Rénovation Energétique, éligible au crédit d’impôt, permet également l’obtention d’aides financières telles que l’éco-prêt à taux zéro pour les travaux auprès des établissements bancaires et de l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). Un plus non négligeable pour gagner en confort de vie. Quels sont les points essentiels sur lesquels les propriétaires doivent porter leur attention ? S’agissant d’une démarche volontaire, il est d’abord important que les propriétaires aient connaissance de l’existence d’un label, car ce dernier s’appuie sur un référentiel d’exigences à respecter. Au delà, les propriétaires doivent penser à l’ensemble des critères qui font la qualité d’un logement durable : la qualité de la conception (respect des réglementations, des normes et référentiels) ; la qualité des produits et équipements installés (certifications de produits) ; la qualité des professionnels (compétences techniques, engagements de services, respect du client) ; et bien sur l’incitation à adapter leurs propres comportements dans l’utilisation des solutions installées.

JURIDIQUE

Le Club des Avocats conseils de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France : Le « Think Thank » de l’immobilier juridique en Ile-de-France Historique : C’est dans les années 60 que la Chambre FNAIM Paris Ile de France a commencé à tisser des liens étroits avec des avocats de renoms, spécialisés en droit immobilier, et notamment avec Maître Jean-Pierre CORDELIER qui a joué un rôle actif dans l’élaboration de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Son professionnalisme a été également précieux lors de l’acquisition, en 1973, de l’hôtel particulier de l’avenue de Villiers par le Président Roger LENIALE. Le Club des Avocats conseils, animé par Michel TERRIOUX, Délégué général de la Chambre, a offi56

ciellement vu le jour en 1998. Aujourd’hui, il est composé de17 avocats spécialisés dans le domaine de l’immobilier, d’un professeur d’université et d’un huissier de justice (cf Revue p. 60). Ces avocats sont à la disposition des adhérents de la Chambre, pour prendre en charge les dossiers qu’ils souhaiteraient leur confier. Les activités du club : Les Avocats conseils se réunissent 4 fois dans l’année lors de réunions trimestrielles, au cours desquelles ils peuvent échanger et réfléchir sur l’actualité législative et jurisprudentielle.

Ils ont également participé à la rédaction de l’ouvrage « les 100 arrêts du droit immobilier », publié, par la Chambre, en 2004, 2005 et 2007. Les Avocats conseils participent, en collaboration avec les consultantes du service juridique de la Chambre, à des « stages assistance terrain », d’une durée de deux heures, dont l’objectif est d’aborder de façon pragmatique, et non pas exclusivement théorique, les sujets proposés et de permettre ainsi un échange confidentiel sur des cas concrets entre professionnels de l’immobilier. En 2005, a été créée la Conférence annuelle des Avocats conseils de la

Juridique

Ils ont dit … • Maître Claude VAILLANT : « Mon intégration, au sein du club des Avocats conseils de la FNAIM, m’a permis de participer, activement, à des rencontres professionnelles très intéressantes, abordant de nombreux sujets, toujours traités de manière approfondie, à l’issue desquelles une réflexion commune peut naître et nous permettre d’avancer dans le règlement des problématiques soulevées. Ces rencontres permettent de rester vigilants sur tous les sujets concernant la professions de syndics de copropriété et les professions annexes du monde de l’immobilier ». • Maître Christian FREMAUX : « Les agents immobiliers sont à la croisée d’une mission de service public (le logement, domaine essentiel de notre société), du monde des affaires (achat, vente, location, patrimoines…), du droit, de plus en plus important dans cette profession et au contact des particuliers qui ont besoin d’être sécurisés dans leurs biens et leurs personnes, et qui recherchent le conseil. Tout le monde s’accorde à reconnaître qu’il faut s’adresser à des professionnels de l’immobilier, quand on a un problème ou une demande, ou une recherche dans ce domaine, et je suis persuadé que le rôle des agents immobiliers ne peut que croître. Certes, comme pour toutes les professions, ils devront s’adapter au marché, aux nouvelles technologies, et aux attentes des clients, en s’ouvrant sur l’international (droit européen) surtout à Paris et dans les grandes villes ». Chambre. A destination des adhérents de la Chambre, mais également des présidents et membres de conseils syndicaux et des Hauts Fonctionnaires, cette manifestation a pour objectif de valoriser le travail le travail des Avocats. Organisée sous forme de table ronde, cette Conférence a traité de thèmes très divers, tels que « Le droit de propriété en péril ? », « Une société de conflits, comment les régler dans le domaine immobilier ? », « La vie d’un immeuble en 2010 : des clés pour le citoyen francilien ». Des réflexions ont ainsi été menées autour du statut du bailleur privé, de l’arbitrage, la conciliation et la médiation ou encore de la responsabilité des professionnels de l’immobilier. Des lieux prestigieux ont accueilli la manifestation, par exemple le Tribu-

• Maître Jean SCHMIDT :

« L’Europe oubliée Le mois de février n’est pas favorable au système fiscal français. La Commission de l’Union européenne vient de juger « discriminatoires » les dispositifs « Périssol », « Besson », « Robien » et « Borloo neuf », mis en place pour encourager l’investissement locatif. Quelle faute avons-nous commise ? Les avantages fiscaux accordés aux bailleurs paraissaient irréprochables, quoique trop compliqués… Non, ce n’est pas cela. Nous avons plus simplement oublié l’Europe… Nous n’avons pas accordé les mesures fiscales avantageuses pour ceux qui auraient voulu investir dans le logement locatif qui relève d’un autre Etat membre de l’Union européenne. Nos dispositifs fiscaux particuliers ne sont pas compatibles avec « la libre circulation des capitaux ». Et la France devra trouver les arguments permettant de recevoir une absolution bruxelloise. Si nous n’y parvenons pas, la Cour de justice européenne sera saisie… Ne dramatisons pas. Si ceux qui ont choisi l’un de ces régimes peuvent, selon le cas, continuer à les appliquer, il n’est plus possible de faire un acte d’adoption. Il reste pour l’instant cependant la faculté d’opter pour le régime « Scellier », qui n’échapperait pas à la critique, si la Commission maintenait sa doctrine à son égard… ».

nal de Commerce de Paris en 2009, mais aussi des Universités (Panthéon-Assas et Léonard de Vinci) en 2008 et 2010. L’évolution de la profession et les perspectives du club : Les professions du droit sont en pleine évolution. Par exemple, le nombre d’avocats est passé de 4000 à 40 000, dont 24 000 sur la seule ville de Paris. Aujourd’hui, les avocats parisiens peuvent exercer l’activité de « mandataire en transactions immobilière », ainsi que le permet leur règlement intérieur. Lors de la réunion du 23 février dernier, les membres du club ont échangé sur le rôle des Avocats conseils face à ce contexte nouveau, mais également sur l’avenir

des professions immobilières (un projet de réforme de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 est actuellement en cours). Il en ressort que la confiance (écoute du client et secret des entretiens) et la sécurité juridique sont les clés de voûte de nos professions. Mais la convivialité reste une règle indispensable à la réussite d’un club. Nul doute que ces réflexions seront d’un enseignement utile.

JURIDIQUE Question :

Quels sont les moyens d’action dont je dispose en cas d’atteintes, par un autre copropriétaire, aux parties communes de mon immeuble ?

Il y a deux catégories d’actions judiciaires prévues par la loi de 1965 : une action collective ou une action individuelle. En principe seul le syndicat des copropriétaires peut faire cesser une atteinte aux parties communes. Pour ce faire, il doit disposer d’un pouvoir exprès accordé au cours d’une assemblée. La « victime » des agissements du voisin fautif peut aussi décider de saisir seule le Tribunal pour faire cesser la situation illicite et obtenir l’indemnisation du préjudice personnel subi. L’action visant la remise en état des parties communes devra être dirigée contre le copropriétaire fautif mais ne pourra pas être initiée contre le syndicat des copropriétaires si l’assemblée générale n’a pas été préalablement saisie de la question. Si l’action tend, en revanche à obtenir une indemnisation financière, elle pourra être dirigée contre le syndicat sous réserve, pour le copropriétaire demandeur, de rapporter la preuve d’une faute quasi délictuelle commise par le syndicat. Maître Claude VAILLANT Avocat à la Cour

Question :

Un bailleur qui a notifié un congé pour vente à son locataire sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et qui a donc décidé de vendre ses locaux libres, peutil se raviser et vendre ses locaux occupés ? En application de l’article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente "vaut offre de vente au profit du locataire" et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis". Aussi, • Si le locataire a accepté l’offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis, en d’autres termes pendant les sixième et cinquième mois précédant le terme du bail, le bailleur ne pourra pas décider de changer son fusil d’épaule et finalement vendre son bien occupé. (Cass. 3ème civ. 19 mai 2010 n 09-13.474 : pourvoi / CA Chambéry 1re ch. 27 janv.2009 JurisData n 2010-006631). • Si le locataire n’accepte pas cette offre de vente, pendant les deux premiers mois du délai de préavis, le bailleur pourra, si bon lui semble, vendre le bien occupé par le locataire. • Si le bailleur a notifié par anticipation le congé pour vente à son locataire, par exemple 12 mois avant le terme du bail, la question peut se poser de savoir s’il est mesure avant que le délai de préavis de 6 mois n’ait commencé à courir, en l’espèce pendant les 6 mois suivant la notification de son congé, de renoncer à son congé pour vente et de vendre le bien, occupé par le locataire en place. La Cour de cassation n’a pas eu encore à connaître de cette question. il nous semble que, si elle venait à en être saisie, elle interdirait au bailleur de se rétracter de son congé et de vendre occupé, en tout état de cause avant l’expiration du délai de préavis afin de laisser au locataire la possibilité d’accepter l’offre de vente et de laisser au contrat de vente entre le bailleur et le locataire une chance, en quelque sorte, de se former. Maître Bernard CANCIANI Avocat à la Cour

Question :

Dans un immeuble en copropriété, je suis propriétaire de deux lots contigus que je souhaite réunir en les faisant communiquer. La copropriété peut-elle s’y opposer ? Sauf clause expresse contraire du règlement de copropriété prohibant la réunion de lots, clause dont la licéité pourrait, au demeurant, être discutée et contestée, il n’y a pas de juste motif juridique à ce qu’une copropriété s’oppose dans le principe à des travaux de réunion de deux lots de copropriété. Une telle réunion n’engendre, en effet, pas d’atteinte à la destination de l’immeuble. Le copropriétaire qui souhaite cependant, engager de tels travaux doit, néanmoins, respecter un certain formalisme vis-à-vis de la copropriété dès lors qu’il est très vraisemblable que les travaux de réunion ou communication des lots vont nécessiter une intervention sur les parties communes de l’immeuble et, notamment, le mur séparatif entre deux lots. En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit donc demander l’autorisation préalable de l’assemblée en justifiant, par la production des documents adéquats, de ce que toutes les précautions sont prises pour la sécurité de l’immeuble et de ses occupants. Un rapport d’Architecte, une note de calcul d’un bureau d’études, la souscription d’une police d’assurance pour dommages aux existants, doivent donc être produits au Syndic de l’immeuble pour que ces documents soient annexés à l’ordre du jour de l’assemblée et qu’une information complète des copropriétaires puisse être assurée. Si cette information est correctement assurée, l’assemblée ne pourra pas refuser l’autorisation de travaux sauf à s’exposer à une censure judiciaire. Maître Jean-Pierre FORESTIER Avocat à la Cour

Juridique

Question :

La fixation du loyer à la valeur locative, dans le cadre d’une révision fondée sur l’article L 145-39 du Code de Commerce, peut-elle constituer un motif de déplafonnement lors du renouvellement du bail ? L’article L 145-39 du Code de Commerce dispose que « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenter ou diminuer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». L’envolée de l’indice INSEE du Coût de la Construction a donné lieu, ces dernières années, à de nombreuses actions en réajustement du loyer fondées sur les dispositions de cet article. Certains bailleurs se sont interrogés sur la possibilité de se prévaloir de la modification du loyer en cours de bail pour prétendre, lors du renouvellement, à déplafonnement au motif d’une modification notable des obligations des parties. Par un jugement du 16 décembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de PARIS (Juge des Loyers) refuse aux bailleurs cette possibilité, rappelant que le réajustement du loyer en cours de bail ne peut être considéré comme une modification des obligations des parties visées à l’article R 145-8 du Code de Commerce que lorsque celle-ci est intervenue conventionnellement, pour des conditions étrangères à la Loi et au bail initial. La motivation du Tribunal est sans ambiguïté et juste, la modification du loyer ressortant, dans cette hypothèse, d’une disposition légale et non conventionnelle. Maître Stéphane SAINTON Avocat à la Cour net-Marquet.

Question :

Une rupture conventionnelle du contrat de travail, équivaut-elle à une transaction ? On sait qu’à la suite d’un licenciement, les parties peuvent trouver un accord sur le paiement de diverses indemnités et dommages-intérêts, et signer une transaction au sens notamment des articles 2044 et 2052 du Code Civil, qui met fin au litige, avec renonciation à action, à la condition qu’il y ait des concessions réciproques vérifiées par le Juge [Cass. Soc. 21 Oct. 2009 - ° 08-41673]. Il y a ensuite irrecevabilité de toute demande. Il n’en est pas de même en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail, avec paiement de diverses indemnités légales et conventionnelles, voire dommages-intérêts, et même si, dans ladite convention, le salarié renonce à toute contestation des motifs et des conditions de la rupture du contrat. Rappelons que la rupture conventionnelle est soumise à l’homologation de l’Inspection du Travail. La Cour de Cassation vient de juger que la rupture conventionnelle n’a pas la portée ni la valeur juridique d’une transaction, et que le salarié, malgré la signature de ladite convention, peut ensuite saisir la juridiction compétente de diverses revendications [Cour de Cassation – Soc. 15 Déc. 2010 – n° 09-40.701]. Attention donc à ne pas croire qu’il n’y a aucun risque à rompre le contrat de travail par accord commun, et à confondre transaction et simple rupture du contrat. Maître Christian FREMAUX Avocat à la Cour Professeur Hugues Peri-

Question :

L’assemblée doit-elle habiliter le syndic à agir en justice ? En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’Assemblée Générale » sauf pour le recouvrement des charges, les mesures de saisie (à l’exception de la saisie vente du lot), les mesures conservatoires, les actions en référé et pour défendre sur une action intentée contre le syndicat. Sous peine de nullité de l’assignation, le syndic doit être en mesure de produire les originaux des procès verbaux de l’assemblée l’habilitant à agir (Civ. 3ème 10 fév. 2010). Le mandat peut être voté en cours de procédure, jusqu’à la clôture de l’instruction, mais cette régularisation ne peut intervenir après l’expiration du délai de prescription (Civ. 3ème 10 janv. 2010), ou de la garantie décennale (Civ.3ème 11 février 2009). L’habilitation du syndic doit identifier les défendeurs et l’objet de la demande en justice, mais le défendeur ne doit pas nécessairement être nommément désigné : est régulière une habilitation pour assigner « l’assureur dommages ouvrages » (CA Paris 1er fév. 2010). Il ne peut être exigé de l’assemblée la description complète d’un désordre évolutif (CA Versailles 14 septembre 2009). Le syndic doit être spécialement habilité pour agir en liquidation ou en fixation d’astreinte, même si cette action est consécutive à une action au fond (CA Versailles 3 sept. 2009 et 25 février 2010). Maître Agnès LEBATTEUX Avocat à la Cour

A LIRE Changements d’usage des locaux d’habitation De l’affectation à l’usage – La réforme de l’article L.631-7 du CCH Patrick WALLUT et Guillaume Daudré, Préface de Hugues Pérrinet-Marquet, Professeur à Paris II Panthéon-Assas, Directeur du CERCOL Ouvrage totalement mis à jour sur un sujet réputé complexe et récemment réformé Editions LITEC

Fonds de commerce – Vente et location-gérance 3ème édition Guide juridique et fiscal Propriétaire du fonds, acheteur, locataire-gérant et leurs conseils bénéficient avec cet ouvrage d’un véritable «tout en un » sur le fonds de commerce. Conçu dans un esprit pratique, il est enrichi de nombreux exemples, conseils et modèles d’actes. Editions Francis Lefebvre Collection Dossiers pratiques

Code de la construction et de l’habitation Edition 2010 Nouvelle édition intégrant les toutes dernières évolutions législatives, réglementaires et jurisprudentielles notamment la loi du 9 mars 2010 rendant obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitat Editons DALLOZ

Fiscalité immobilière 11ème édition Jean Schmidt, agrégé des facultés de droit, professeur de droit fiscal des entreprises, avocat spécialisé en droit fiscal, vice-président de la Société française de droit fiscal, avocatconseil de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et Emmanuel KORNPROBST, professeur de droit à l’Université de Rouen ; spécialisé en droit fiscal patrimonial et en fiscalité immobilière Avec l’évolution de la fiscalité immobilière vers le secteur financier et le secteur international, des développements nouveaux ont été consacrés aux nouvelles SIIC et OPCI, et au régime fiscal des investisseurs des investisseurs immobiliers non-résidents. Editions LITEC Marketing de l’immobilier Fabrice Larceneux, chercheur CNRS au centre de Dauphine Recherche en management et Hervé Parent, consultant et formateur, spécialiste de l’immobilier et de l’Internet de l’immobilier. Primé : Médaille de l’Académie des Sciences Commerciales pour l’ouvrage : “ Marketing de l’immobiler “. Editions DUNOD x viennent et Larcenau MM. Parent édaille de l'Académie m e un r l'ouvrage d'obteni ciales pour es Commer mobilier". des Scienc m l'i de g "Marketin

L’Université, une chance pour la France Louis Vogel, Président de l’Université Panthéon Assas Comment réformer rapidement et efficacement l’Université française, aujourd’hui en crise et si mal classée, mais qui regorge d’extraordinaires richesses, sans provoquer de révolution. Editions PUF, Collection Quadrige Essais Débats

Les ETI Champions cachés de notre économie 30 histoires d’entreprises de Taille Intermédiaire Yvon GATTAZ, Past président du Medef, fondateur en 1995 d’Asmep-ETI et membre de l’Académie des sciences morales et politiques Les ETI (Entreprises de Taille Intermédiaires de 250 à 5 000) peu connues des Français et créées par Nicolas SARKOSY en mars 2008, légalisées par la loi LME en août 2008, c’est 4 600 entreprises représentant 21 % de l’emploi et le tiers des exportations de la France, ce qui leur donne une position prépondérante. Editions François BOURIN

PARIS, Avant-Après – 19ème siècle – 21ème siècle Patrice de Moncan Le photographe Charles Marville en 1858, fut chargé de photographier le nouveau Bois de Boulogne, avant qu’on ne lui confie, de 1865 à 1868, le soin d’immortaliser ce qui était appelé à disparaître sous le coup des travaux du Baron Haussmann. Il réalisa 425 clichés. 150 ans plus tard, à la demande de Patrice de Moncan, les photographes du Studio Traktir photographient les mêmes lieux, de l’endroit exact d’où Marville avait pris ces clichés. Les Editions du Mécène

Classement des promoteurs 2010 Chaque fiche, introduite par une carte d’identité du promoteur, analyse cinq thèmes : l’activité commerciale, les résultats financiers, les faits marquants de l’année 2009, les stratégies et les perspectives 2010. Editions Innovapresse

Les contentieux immobiliers Sous la direction de Jean-Louis Bergel, Professeur à l’Université Paul Cézanne AixMarseille III, Directeur du GREDIAUC Une première partie de l’ouvrage est consacrée au contentieux concernant l’immeuble, une deuxième partie étudie les contentieux concernant les opérations immobilières et enfin la troisième aborde les procédures. Lextenso éditions

Procédures devant les juridictions de l’Union européenne et devant la CEDH (Cour Européenne des droits de l’Homme) Jean-Luc Sauron, Maître des Requêtes du Conseil d’Etat, professeur associé à l’Université Paris Dauphine L'ouvrage est agrémenté de nombreux schémas aidant les lecteurs à maîtriser rapidement et pleinement la matière. Lextenso éditions