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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - octobre 2012 - N°13

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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial

L'heure des professionnels Cafouillage et incohérence. C'est malheureusement l'image que donne parfois le Gouvernement. Ainsi de l'invalidation, par le Conseil constitutionnel, de la "Loi Duflot" votée dans la précipitation pour promouvoir le seul logement social. Ou des crédits du ministère du Logement pour 2013 : présentés par le ministère, ils seraient en hausse de 20 %, mais le projet de loi de finances a bien inscrit une baisse de 5,2 %. Et que dire de l'abattement temporaire sur les plus values, annoncé à 20 % du prix de vente des biens autres que les terrains à bâtir ? Il ne s'appliquera en réalité qu'au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux, soit un abattement réel réduit à 11 % ! Cette impression d'agitation, de confusion, ne peut qu'éloigner les nécessaires investisseurs du marché immobilier. Le manque de clarté et de visibilité de l'action publique est tout aussi évident à l'échelle de l'agglomération parisienne. Le schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) est en révision pour la deuxième fois en deux ans ! Si le préfet Daniel Canepa continue d'avancer sur la formalisation des contrats de développement territorial, on ne sait toujours pas qui pilote réellement le Grand Paris. Ni comment sera financé le réseau de Grand Paris Express. Ni comment seront construits les 70 000 nouveaux logements par an... La question décisive, celle du pouvoir des maires en matière d'urbanisme, est repoussée à 2013. Autant dire aux calendes grecques !

L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

Il ne s'agit pas d'incriminer injustement le gouvernement actuel. D'autres facteurs d'instabilité, d'opacité et de désordre sont plus anciens. Ainsi de l'inflation des textes juridiques et fiscaux, qui n'a jamais été aussi importante, tant dans nos activités professionnelles que dans la gestion même de nos entreprises. Ou de l'absence de vision stratégique : tous les experts s'accordent à reconnaître qu'il n'y a pas de politique du logement depuis 20 ans - seulement des "mesurettes" et des rustines. Et, bien sûr, il y a la triple crise que nous traversons : celle des subprimes de 2008, de la dette publique et de l'euro. Mais est-ce une raison pour renoncer ? Renoncer à faire des choix, à construire l'avenir plutôt qu'à le subir ? Professionnalisme, rigueur, mobilisation : c'est a contrario le triptyque choisi par les professionnels de l'immobilier de Paris et de l'Ile-de-France. Les mots ont un sens. Ils sont porteurs de volonté. Nous sommes conscients de notre rôle d'information et de transparence, au jour le jour, vis-à-vis de nos clients et de nos partenaires. Une seule illustration : le nouveau site internet de la Chambre (www.lamaisondelimmobilier.org). Vous n'y trouverez aucun "blabla". Que du contenu. Parce que s'impose de toute évidence, vis-à-vis de nos concitoyens, une nécessité d'information et de clarification sur les problématiques du logement en Ile-de-France. N'attendons pas l'impossible des pouvoirs publics. L'heure des professionnels a sonné. Nous sommes au rendez-vous. Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°13 - octobre 2012 - page 01

■ Augmentation des déménagements en Ile-de-France

40 % C'est la part de ménages propriétaires à Paris et en petite couronne en 2006, contre 36% en 1996. Cette progression s'observe notamment par le parcours résidentiel des locataires du parc privé : lorsqu'ils déménagement, 50 % rejoignent une autre location privée, un quart accède à la propriété (+ 8 points entre 2002 et 2006) et un sixième s'oriente vers un logement social (- 8 points). Source : Ile-de-France à la page n°396, INSEE, octobre 2012.

"Les déménagements à l'intérieur du centre de l'agglomération parisienne s'intensifient par rapport aux années 1990, au détriment des départs vers la grande couronne ou la province." C'est la conclusion d'un récent rapport élaboré par les statisticiens de l'INSEE, avec le concours de l'APUR parisien et des services des départements de la petite couronne. Attention cependant à ne pas en tirer de conclusions hâtives : ce territoire de près de 3 millions de ménages au coeur de l'Ile-de-France reste peu attractif pour ses propres habitants. Ainsi, entre 2002 et 2007, sa perte nette s'établit à 30 000 ménages au bénéfice de la grande couronne et 37 000 en faveur de la province. Le solde migratoire global reste cependant positif en raison de l'arrivée, dans le même temps, de 10 000 ménages des DOM et surtout de 85 800 ménages en provenance de l'étranger (soit 22 % du total des nouveaux entrants en cinq ans). Il en découle des besoins croissants en termes de logement. Cela concerne les stocks, bien sûr, mais également les flux, les "migrations résidentielles" s'accentuant en effet au coeur même de la région : "68 % des ménages qui ont changé de logement entre 2002 et 2007 sont restés dans le centre de l'agglomération" (+ 2 points par rapport à la période 1990-1999). Si 92 % de cette mobilité dans le centre de l'agglomération s'effectue dans le parc existant, 12 % des emménagements en petite couronne (mais seulement 3 % à Paris) sont réalisés dans des logements récents, construits après 1999. Dès lors, en accueillant 56 % des emménagés récents en 2007, "le parc locatif privé joue un rôle essentiel d'accueil et d'étape dans les parcours résidentiels".  Le regard de la Chambre : Au regard de ces chiffres, les besoins sont toujours présents, tant à l'achat qu'à la location. Les agents immobiliers sont là pour y répondre, au quotidien, avec tout le professionnalisme nécessaire. Source : Ile-de-France à la page n°396, INSEE, octobre 2012.

■ De l'intérêt d'écouter aux portes...

"Quand, à la place du clou et de la cheville posés dans un anneau, ou du loquet, de la bobinette, de la chevillette, sont apparues clés et serrures ? Et le cordon-clochette, le heurtoir, la sonnette, le digicode ?" Robert Maggiori Philosophe, éditeur et journaliste Source : Libération, 29/08/2012.

La porte fait tellement partie de notre quotidien qu'on ne lui prête plus guère d'attention. Pourtant, son existence même implique l'existence d'un "dehors" et d'un "dedans", du bien-être et du danger. Toute porte, qu'elle soit matérielle, symbolique ou intime est l'expression d'une culture : elle renvoie à une certaine philosophie du monde. Et c'est à l'exploration des sociétés humaines à l'aune de leurs portes, seuils, serrures et autres passages que nous invite l'ethnologue Pascal Dibie, professeur à l'université Paris-Diderot. Fruit de dix ans de travail, son dernier ouvrage, à la fois érudit et plein d'humour, se lit comme un roman. Il fourmille surtout d'informations souvent méconnues. Ainsi des portes des villes. Au coeur du Moyen Âge, la "porte" désigne l'entrée du château ou de la cité, les maisons étant pour leur part fermées par des "huis" (dont dérivera l'huisserie). C'est au milieu du XVe siècle que la porte devient un élément central du logis, que l'on ne saurait franchir, même ouverte, sans y être invité. Et c'est un décret de Napoléon, en date du 4 février 1805, qui ordonne la numérotation des maisons, rendue nécessaire par l'urbanisation et l'agrandissement des villes : à Paris, on est ainsi passé de 310 rues en 1280 à plus de 6 000 en 1997 ! "Aujourd'hui, il est impossible d'entrer dans un immeuble si on n'en connaît pas le code : 95,8 % des logements de la capitale sont équipés d'un Digicode, une installation qui date des années 1980", constate Pascal Dibie. Mais dans le vaste mouvement de colonisation de l'espace périurbain par la ville, il voit poindre le risque d'un monde post-moderne "sans entrées, sans sorties, sans seuils, sans limites, sans sacré, sans rituel". Un monde où le dehors et le dedans finiraient par se confondre, nous privant de tout repère et de cette nécessité ontologique, pour tout homme comme pour toute société, de disposer de frontières - fussent-elles symboliques.  Le regard de la Chambre : Les Romains attachaient déjà beaucoup d'importance à la porte. Janus, seul dieu réellement romain de l'Antiquité, en était le gardien. Dans nos immeubles, ne sous-estimons pas ce rôle. Pour aller plus loin : Ethnologie de la porte, des passages et des seuils, par Pascal Dibie, Éditions Métailié (août 2012), 422 p., 22 €.

page 02 - La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°13 - octobre 2012

L'agent immobilier au cœur de la Cité

■ Bon à savoir Hausse des taxes foncières : stop ou encore ? L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) tire le signal d'alarme. Les derniers résultats de son Observatoire des taxes foncières démontre une progression de cet impôt de près de 21 % entre 2006 et 2011, soit un rythme près de trois fois supérieur à celui de l'inflation (8% sur la même période) et de l'indice de référence des loyers (7,37 %). Parmi les 50 plus grandes villes de France, c'est Paris qui occupe la 1ère place du classement, avec une augmentation de + 67,9 % en cinq ans ! Conséquence : "L'impôt foncier pèse de plus en plus sur le budget des ménages propriétaires, allant jusqu'à représenter l'équivalent de trois mois de loyer, de retraite ou de salaire." Même si bon nombre de communes franciliennes savent contenir leurs taux de taxe foncière sous le seuil de 20 %, la flambée générale de la fiscalité du patrimoine conduit l'UNPI à réclamer d'urgence aux collectivités locales de bloquer leurs taux. Une mesure de justice fiscale et sociale qui serait en outre économiquement utile ! Sources : Estimation de l'évolution des taxes foncières 2006/2011, UNPI, 11/10/2012 ; Localtis, 11/10/2012.

Création du comité régional de l'hébergement et du logement (CRHL). Le 10 octobre, Daniel Canepa, préfet de Paris et de la région d'Ile-de-France, a présidé la toute première réunion du CRHL. Qu'est-ce que c'est ? L'élargissement du comité régional de l'habitat (CRH, cf. La maison de l'immobilier n°11 de cet été) aux questions d'hébergement d'urgence et de relogement des plus démunis. Pourquoi pas ? Deux conditions s'imposent cependant. Que le 1er axe de la stratégie régionale attendue - "Construire et rénover des logements pour tous" - ne soit pas sacrifié sur l'autel de cette nouvelle responsabilité. Et que l'avis des professionnels de l'immobilier soit réellement pris en compte... Source : Localtis.info, 11/10/2012.

■ Ils ont dit... • "Construire du logement neuf pour faire baisser les prix" : un peu de courage ! "Tant que la production de logements neufs n'augmentera pas, et en particulier dans les centres urbains, et que les collectivités ne permettront pas l'obtention des permis de construire dans des délais courts, les prix ne pourront pas baisser (...). Dans vingt ans, plus de 90 % de la population française sera concentrée dans 35 grandes agglomérations. C'est à cette aune qu'il faut mesurer l'enjeu. Et l'urgence en matière de logement, l'impact des décisions se fait sentir avec un décalage d'environ dix-huit mois. Disons-le, jamais le rythme du politique et celui de l'industrie du logement ne sont autant coordonnés qu'en début de mandat présidentiel. Mais il est temps de faire preuve de courage !" Alain Dinin, PDG de Nexity, tribune pour Le Monde, 25/09/2012.

• La culture, un enjeu capital(e)... "Longtemps, Paris a semblé à l'abri de toutes les menaces : la richesse de son patrimoine, de son histoire, la diversité de son territoire et la beauté de ses monuments, tant d'autres atouts ont pu donner l'impression que Paris - par sa dimension culturelle d'exception - disposait d'un avantage concurrentiel décisif et peu susceptible d'être entamé. Pourtant, cet avantage culturel est aujourd'hui mis à l'épreuve car il existe à présent de très nombreuses villes qui sont en compétition culturelle avec Paris, alors qu'il y a une vingtaine d'années, elles se limitaient à quelques-unes. La situation de Paris est d'autant plus fragilisée que la capitale a subi quelques revers et quelques humiliations qui illustrent l'idée d'une perte de crédibilité de Paris et sonnent comme une mise en garde." Daniel Janicot, Conseiller d'État, La culture, un enjeu capital(e), Éditions France-Empire, 2012, p. 25.

• Insécurité : la "stratégie d'occupation territoriale". "Il y a incontestablement une nouvelle forme d'occupation des lieux privés, en sites ouverts ou accessibles, comme les centres commerciaux ou les parties communes d'immeubles d'habitation, en vue d'y établir des trafics. Les incivilités (tags, bris de glace et d'objets divers) sont souvent liées à une stratégie d'occupation territoriale, à la volonté de créer par la peur 'un no man's land' propice aux activités illicites. Les gens l'évitent, font un détour. À mon sens, ces problèmes se développent."

"Nous avons bien compris que le logement social est un axe prioritaire du gouvernement. Mais en dehors de cela, nous n'avons aucune visibilité sur la politique du logement qu'entend soutenir plus globalement le gouvernement." Guy Nafilyan Président de Kaufman&Broad Source : Valeurs actuelles, 20/09/2012.

41 millions C'est le nombre moyen de déplacements que réalisent les Franciliens chaque jour de la semaine. 20 % de ces déplacements sont effectués en transports collectifs, 38 % en voiture, 39 % à pied et 2 % à vélo. Transports et logement constituent les deux piliers de la qualité de vie en ville. Source : Enquête globale transport (EGT 2010).

Jean-Pierre Tripet, président de Lorica Sécurité, in Peur sur la ville ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n°1, 03/2012.

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°13 - octobre 2012 - page 03

L'Ile-de-France dans le monde : penser global

"Ville intense" : une victoire idéologique américaine

138,287 millions C'est la population totale vivant dans des métropoles de plus d'un million d'habitants aux États-Unis. En 1960, ce chiffre était de 70 millions d'habitants, soit une progression de + 98 % en un demi-siècle. Près de la moitié des Américains (44,7 %) vivent aujourd'hui dans de telles agglomérations. Et au total, 82,3 % de la population américaine est urbaine.

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Source : Université de Sherbrooke, http://perspective.usherbrooke.ca.

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Les Américains votent dans quelques jours. Ils jugeront en particulier les deux candidats sur leurs capacités supposées à les sortir, enfin, de la terrible crise immobilière dans laquelle les a plongés celle des Subprimes. L'actualité éditoriale invite également à s'intéresser aux questions d'urbanisme et de logement aux États-Unis. Publié en 1961 et bénéficiant d'un retentissement puis d'une influence exceptionnels, The Death and Life of Great American Cities vient seulement d'être traduit en français. Cet ouvrage de la journaliste et militante Jane Jacobs est une dénonciation implacable de la rénovation urbaine qui, dans l'Amérique des années soixante, frappe de plein fouet le centre des métropoles et permet notamment, au nom des "dogmes de l’urbanisme classique", l'éradication des ghettos et le développement périphérique de la "suburbia" ces immenses banlieues résidentielles typiques de l'American Way of Life. "Les secteurs rénovés des villes ainsi que les constructions neuves qui s'étendent au-delà de leurs limites sont en train de transformer la ville et la campagne en un même brouet insipide", dénonce alors l'auteur. Laquelle oppose son simple et solide bon sens aux experts en urbanisme "inspirés du fonctionnement et de l'aspect des sanatoriums, des foires-expositions, de cités de rêve, en bref de tout sauf de villes véritables". Ce faisant, Déclin et survie des grandes villes américaines s'érige en plaidoyer pour la diversité urbaine, la mixité des usages dans les quartiers existants, en un mot "une ville mixte et dense, avec un maillage serré de rues favorables aux piétons et aux petits commerces" (Grégoire Allix). Ces préceptes vont inspirer tous les tenants de l'urbanisme "durable" aujourd'hui à la mode. Si bien que "la conception de la ville développée par Jane Jacobs est à l'origine des principes d'organisation urbaine qui font aujourd'hui figure de lieux communs, tant en Europe qu'aux États-Unis", décrypte sa traductrice Claire Parin. Mais l'évolution n'est jamais achevée. Comme l'indiquait l'auteur à sa traductrice : "En matière d'urbanisme, le résultat réside dans les moyens plus que dans la fin, parce qu'il n'y a pas de fin."  Le regard de la Chambre : Au-delà des théories, les villes comme les êtres vivants se construisent au jour le jour en créant de l'échange et du partage. Sinon, elles se paupérisent dans la violence et la drogue. Les villes européennes n'y échapperont pas. Pour aller plus loin : Déclin et survie des grandes villes américaines, par Jane Jacobs, traduit et présenté par Claire Parin, Parenthèses (août 2012), 411 p., 18 € ; "Pour une ville intense", par Grégoire Allix, Le Monde, 19/09/2012.

Extrait "À l'heure actuelle, on entend les autorités municipales débiter des balivernes sur la nécessité de 'rapatrier les classes moyennes dans les villes', comme si, pour en faire partie, il fallait obligatoirement quitter la ville, acheter une fermette et un barbecue, et acquérir de cette façon une valeur marchande. Il est vrai que les grandes villes sont en train de voir partir leurs habitants qui appartiennent aux classes moyennes, mais elles n'ont pas besoin de les rapatrier et de les protéger ensuite comme des plantes sous serre. Ce sont en effet les villes qui produisent les classes moyennes. Mais pour les conserver dès qu'elles apparaissent et en faire un élément de stabilité au sein d'une population qui se diversifie d'elle-même, il faut considérer que tous les habitants d'une ville présentent un intérêt pour celle-ci et valent la peine qu'on les retienne là où ils se trouvent, sans attendre de les voir devenir membres des classes moyennes." (p. 251) 

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