Bulletin d’Information
N° 199 - Novembre 2 012
SOMMAIRE www.fnaim-idf.com
Informations
Assemblée Générale du 18 octobre 2012 : Résultats des votes ème 10-11 décembre 2012 66 Congrès FNAIM TV Immobilière du Grand Paris : Retransmission possible dans vos cabinets « Les Rencontres de la Chambre » : 22 novembre « Professionnels, faites gagner de l’argent à vos clients ! » er Réunions départementales Hauts de Seine : Calendrier du 1 semestre 2013 Délégués départementaux de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France Calendrier des prochaines commissions
P.03 P.04 P.05 P.06 P.07 P.08 P.09
Formation Académie Francilienne de la Copropriété de novembre 2012 à juin 2013 Formations ESI : Passeport IOB (Intermédiaires en Opérations de Banques)
P.10 P.11
Manifestation – Salons elemonnier@fnaim-idf.com Dimanche 16 décembre 2012 : Arbre de Noël des Adhérents au Parc Astérix
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Ressources Humaines sauliac@fnaim-idf.com et dlelay@fnaim-idf.com
Le service Ressources Humaines de la chambre est à votre écoute tous les jeudis (Tél : 01 40 53 73 50, fax : 01 43 80 22 28, courriel sauliac@fnaim-idf.com et dlelay@fnaim-idf.com)
Droit social sauliac@fnaim-idf.com Le point sur les heures supplémentaires, complémentaires et leur régime d’exonération Précisions quant à la rupture conventionnelle
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P.14 P.14
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N° 199 – Novembre 201 2
Informations juridiques sauliac@fnaim-idf.com, cbesson@fnaim-idf.com, ebrunel@fnaim-idf.com, idalmas@fnaim-idf.com
RESTONS VIGILANTS ! Assurance multirisques habitation : l’attestation à fournir par le locataire est obligatoire GERANCE Dans quelles conditions un bailleur qui a accordé un délai de préavis réduit peut-il se Rétracter ? Attention à la rédaction de la clause charges dans les baux commerciaux
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P.17 P.17
TRANSACTION Responsabilité du vendeur en cas de gel des canalisations entre le compromis et la vente définitive
P.18
COPROPRIETE Point sur la majorité nécessaire sur l’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile en copropriété : les juges toujours divisés ! Travaux réalisés par un copropriétaire et refus de l’assemblée de les entériner
P.19 P.20
REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE Evitez une peine pouvant aller jusqu’à 6 mois de prison
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FISCALITE Les mentions obligatoires en cas d’exonération de plus-value immobilière
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Adhérents mberny@fnaim-idf.com
Nouvelles adhésions à la Chambre FNAIM Paris-Ile de France
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Documentation obenedetti@fnaim-idf.com Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité
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Indices obenedetti@fnaim-idf.com Derniers indices parus
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Assemblée Générale du 18 octobre 2012
L’Assemblée Générale annuelle de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France s’est tenue le 18 octobre 2012 au Théâtre du Merveilleux des Pavillons de Bercy, à Paris.
Résultats des votes Rapport Moral et d’Activités.....................................
Adopté à l’unanimité
Rapport Financier ....................................................
Adopté à l’unanimité
Election des Contrôleurs de Gestion .......................
Cabinet NEOS Conseils Expertises, représenté par Gilles PEREZ, Gérant, commissaire aux comptes Christiane LE BRUN Pierre BREGON
Commission d’Arbitrage...........................................
CHETRIT Claude GUGGENBUHL Michel LE BRUN Christiane LENOTRE Christian POMMERET Dominique TABET Douglas
Election des Administrateurs : Administrateurs réélus .............................................
AMOYAL Gabriel ATTIAS Léo CAUCHEBRAIS Pascal LE CARPENTIER Bernard LETURMY Pierre-Hervé
Nouvel Administrateur élu........................................
LAURENT Eric
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66ème Congrès FNAIM 10 et 11 Décembre 2012
ème
Le 66
Congrès de la FNAIM se tiendra les 10 et 11 décembre 2012 au Palais de Congrès à Paris.
Cette manifestation est un évènement majeur pour les adhérents FNAIM d’autant que cette année, les enjeux sont particulièrement forts puisque le secteur immobilier est en ce moment fragilisé et des décisions politiques impactant l’avenir des professions immobilières vont être prises prochainement. Il convient donc de montrer la puissance et la détermination de la FNAIM face au Ministre du Logement au travers d’une participation massive de nos adhérents. Nous comptons donc sur vous.
Le thème du congrès « Demain en main, ce qu’il faut savoir pour anticiper 2013, vous proposera des solutions et des stratégies gagnantes pour vous ouvrir de nouvelles perspectives dans un contexte économique et législatif fluctuant, au travers de conférences, débats et échanges. La convention internationale regroupera 40 délégations pour développer votre business dans le monde entier et deux heures de formation TRC vous seront proposées pour acquérir les bases de l’intermédiation à l’international. ème
congrès sera le passage de témoin entre René PALLINCOURT, Président Fédéral, Enfin, le temps fort de ce 66 et Jean-François BUET, Président élu.
Pour vous inscrire directement en ligne, un site Internet dédié :
www.fnaim-congres2012.com
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La Télévision Immobilière du Grand Paris FNAIM Paris Ile-de-France Le saviez-vous ? Retransmission possible dans vos cabinets La Chambre FNAIM Paris-Ile de France a lancé en Septembre 2011 la Télévision Immobilière du Grand Paris. Différents thèmes d’actualité sont abordés dans quatre émissions : 3 minutes le m² Nos réponses à vos questions Autres regards D’hier à aujourd’hui
Plus de 70 reportages ont été réalisés, accessibles à partir You tube, Dailymotion, Viadeo et Facebook. Faites les découvrir par votre clientèle. Toutes les semaines le mercredi vous êtes informés par mail de la diffusion des nouvelles interviews. Vous souhaitez communiquer ou proposer un thème sur un sujet particulier : la pratique de votre profession, l’évolution du marché immobilier où est implantée votre agence, contactez votre Délégué Départemental (coordonnées des délégués départementaux en page 5). Le saviez-vous ? Vous pouvez retransmettre ces émissions dans vos agences. Pour une meilleure qualité d’image un ordinateur équipé d’une carte son et d’un accès Internet suffit, vous participez ainsi à faire reconnaître le savoir-faire des professionnels adhérents FNAIM.
Contact : Odile BENEDETTI obenedetti@fnaim-idf.com 01.40.53.7.82
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« Les Rencontres de la Chambre » 22 novembre 2012
RAPPEL : La présence des stagiaires aux « Rencontres de la Chambre » est obligatoire Pour l’émargement, munissez-vous de votre carte d’adhérent
Contact : Dominique LE LAY dlelay@fnaim-idf.com 01.40.53.73.81
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A NOTEZ ! PROCHAINES REUNIONS DEPARTEMENTALES POUR LES HAUTS DE SEINE DU 1er SEMESTRE 2013
Les délégués départementaux sont mandatés par le Bureau Exécutif. Ils ont pour rôle de recueillir tous renseignements et toutes documentations dans leur département, relevant de la profession et des professionnels, afin d’en tenir informé le Bureau Exécutif de la Chambre. Ils sont les interlocuteurs des Pouvoirs Publics et organismes départementaux. Ils représentent la Chambre auprès des associations et syndicats locaux et sont tenus de réunir régulièrement tous les adhérents de leur département en planifiant les rencontres.
DEPARTEMENTS
DATES
HAUTS DE SEINE
16 janvier 2012
HAUTS DE SEINE
20 mars 2012
HAUTS DE SEINE
15 mai 2012
HAUTS DE SEINE
26 juin 2012
Contact : Dominique LE LAY dlelay@fnaim-idf.com 01.40.53.73.81
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DELEGUES DEPARTEMENTAUX
Paris
Val de Marne
Fabrice PETIT – Lodgis 21 rue Saint Marc – 75002 Paris Tél. 01 70 39 11 01 – Fax 01 70 39 11 15 Mail : fabrice.petit@lodgis.com
Eric NESSLER – MICHEL NICOLAS SAS 100 avenue Georges Gosnat – 94200 Ivry-sur-Seine Tél. 01 46 72 62 47 – Fax 01 46 70 05 16 Mail : en@sas-nicolas.com
Yvelines
Val d’Oise
Bruno CHENEVIERE - Agence des Arcades 21 rue du Général de Gaulle – 78120 Rambouillet Tél. 01 34 57 34 34 – Fax 01 34 57 34 31 Mail : b.cheneviere@rambouillet-immobilier.fr
Jean-Marie BAUDRY – QUERO Immobilier 70 rue du Général de Gaulle – 95880 Enghien les Bains Tél. 01 34 05 04 04 – Fax 01 34 05 00 69 Mail : jmbaudry3@wanadoo.fr
Délégué Départemental Suppléant Marc FEROT – CM Immobilier 156 rue du Général de Gaulle 78740 – Vaux sur Seine Tél : 01.30.22.00.11 – Fax : 01.30.22.00.10 Mail : ferot@wanadoo.fr
Oise Gabriel AMOYAL Immobilière Conseil Hautes Haies 49-51 rue Henri Pauquet – 60100 Creil Tél. 03 44 55 10 75 – Fax 03 44 55 11 54 Mail : gabriel.amoyal@laposte.net
Essonne Denis BECHET – Agence de Longjumeau 4 rue du Général Leclerc – 91160 Longjumeau Tél. 01 60 49 05 05 – Fax 01 60 49 21 03 Mail : agence-longjumeau@wanadoo.fr
Coordinateur : Pascal CAUCHEBRAIS Capitole Immobilier Agence d’Evry C.C. du Parc du Petit Bourg – 91000 Evry Tél. 01 69 91 03 50 – Fax 01 60 79 49 75 Mail : p.cauchebrais@free.fr
Hauts de Seine Douglas TABET – FK Immobilier 61 rue de l’Alma – 92400 Courbevoie Tél. 01 41 16 94 71 – Fax 01 41 16 09 74 Mail : dtpremier@hotmail.com
Président : Gilles RICOUR de BOURGIES Tél. direct : 01 40 53 73 73 – Mail : grdb@fnaim-idf.com
Seine-St-Denis Michel GUGGENBUHL – EFI 200, Rue Pierre Brossolette 93160 NOISY-LE-GRAND Tél : 01.43.05.27.27 – Fax : 01.43.03.11.15 Mail : agence.efi@wanadoo.fr
Délégué Général : Michel TERRIOUX Tél. direct : 01 40 53 73 51 – Mail : mterrioux@fnaim-idf.com
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N° 199 – Novembre 2012
CALENDRIER DES PROCHAINES COMMISSIONS
COMMISSION
DATE
GESTION DE PATRIMOINE
20 novembre 2012
ADMINISTRATION DE BIENS
27 novembre 2012
Vous pouvez également vous inscrire directement sur le site Extranet de la Chambre en un seul "CLIC"
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------COUPON-REPONSE à faxer au 01 43 80 22 28 MME M : ……………………………………. CABINET : …………………………………………. N° ADHERENT : ……………………………
Souhaite participer à la commission Gestion de patrimoine du Mardi 20 novembre 2012 Souhaite participer à la commission Administration de biens du Mardi 27 novembre 2012
En cas de non confirmation d'inscription, il ne sera pas servi de plateaux repas Les désistements doivent se faire 48 heures à l’avance ou ils seront facturés
Contact : Dominique LE LAY dlelay@fnaim-idf.com 01.40.53.73.81
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FORMATIONS ACADEMIE FRANCILIENNE DE LA COPROPRIETE NOVEMBRE 2012 A JUIN 2013 CHAMBRE PARIS ILE DE FRANCE POUR LES PRESIDENTS ET CONSEILS SYNDICAUX
Dates
Thèmes
Intervenants
20 novembre 2012
Le conseil syndical
Léo ATTIAS Emile BEASSE Michèle CAROFF
11 décembre 2012
Le contrat de syndic
Jean-Charles ALBANESI André PERRISSEL
15 janvier 2013
L’assemblée générale
Pierre-Hervé LETURMY Patrick REGY Stéphane VARANGOT
12 février 2013
Les assurances
Claude CHETRIT Eric NESSLER
12 mars 2013
La comptabilité en copropriété
Catherine ALBANESI Bruno MOUROT
9 avril 2013
Le développement durable
Anissa BOUHALASSA Isabelle FOURNIER Gabriel AMOYAL Franck GOUGEROT
14 mai 2013
Les travaux en copropriété
Bruno MOUROT Dominique POMMERET
18 juin 2013
Plénière l’heure du bilan
Membres de la commission administration de biens
Les formations ont lieu de 18h à 20h30 à la Maison de l’Immobilier – 27 bis avenue de Villiers 75017 PARIS. Elles sont animées à chaque fois par des professionnels de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ou par un formateur FNAIM, et consistent en un échange de vues sur le thème choisi, après une présentation générale. Pour vous inscrire : Contact : Dominique LE LAY Tél : 01.40.53.73.81 Fax : 01.43.80.22.28 Mail dlelay@fnaim-idf.com
........................................................................................................................................................................................
COUPON-REPONSE à faxer au 01.43.80.22.28 Nom :...............................................................................Prénom : .......................................................... Adresse : .................................................................................................................................................. Tél :............................................Mail : ......................................................................................................
Souhaite participer aux formations de l’Académie Francilienne de la Copropriété Contact : Dominique LE LAY dlelay@fnaim-idf.com 01.40.53.73.81
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FORMATIONS ESI : « Passeport IOB (Intermédiaires en Opérations de Banques) » AVANTAGES AGEFOS ET PRISES EN CHARGE DE VOS FORMATIONS AVANT LE 31 DECEMBRE 2012
Vous montez un plan de financement, recommandez une solution de financement à votre client acquéreur ? Vous concluez un mandat de financement avec votre acquéreur et percevez une commission de l’établissement financier ? er
A partir du 1 janvier 2013, vous devez être en conformité avec la réglementation des Intermédiaires en Opération de Banque (IOB) niveau 3. En suivant la formation « Passeport IOB » de l’ESI, vous renforcez vos compétences en matière de crédit immobilier et serez en conformité avec la nouvelle règlementation. Prochaine formation IOB à Paris : les 19, 20 et 21 novembre, inscriptions auprès de Stephanie BOYENVAL [sboyenval@fnaim.fr]. Moins de 60 jours pour bénéficier des avantages AGEFOS et la prise en charge de vos formations réalisées avant le 31 décembre 2012 !!! Voici quelques thèmes de journées pédagogiques particulièrement intéressants au programme en novembre :
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Le 15 novembre : la rédaction d’annonces publicitaires pour le net Le 19 novembre : prendre en charge un immeuble neuf Le 20 novembre : animation des entretiens individuels et fixation d’objectifs Le 21 novembre : l’évaluation immobilière
Tous renseignements complémentaires auprès de Campus, Evelyne PORTE, e-mail : campus@fnaim.fr. Préparer 2013, fixer les objectifs, saisir les opportunités pour se diversifier, renforcer les compétences de vos collaborateurs, c’est MAINTENANT.
Contact : Fabienne DEHAIS campus@fnaim.fr 01 44 20 77 83
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N° 199 – Novembre 2012
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N° 199 – Novembre 2012
BULLETIN D’INSCRIPTION ARBRE DE NOEL FNAIM PARIS IDF 2012 DIMANCHE 16 DECEMBRE 2012 : NOEL GAULOIS AU PARC ASTERIX Inscription par le gérant du cabinet Participants pouvant être inscrits : l’adhérent(e), ses enfants, son conjoint(e) et les collaborateurs du cabinet avec enfants
Bulletin d’inscription à envoyer avec le chèque de règlement à la Chambre FNAIM PARIS-IDF ECRIRE TRES LISIBLEMENT
inscrire les adultes dans la colonne de gauche, les enfants de 3 à 14 ans dans la colonne du milieu (avec âge) et les enfants de – de 3 ans dans la colonne de droite (avec âge)
Tarifs : 50 € par adulte et enfants de plus de 3 ans 35 € par enfant de moins de 3 ans N° adhérent : ----------------------------
Nom du c abinet : ---------------------------------------------------------------------------
Nom de l’adhérent : -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Adresse cabinet envoi des places : ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Code Postal ------------------------------
Ville : ---------------------------------------------------------------------------------
Nom de la personne qui suit les inscriptions pour le cabinet : -----------------------------------------------------------------------Tél direct : -------------------------- portable : ------------------------- Mail direct :----------------------------------------------------Inscriptions Adultes NOMS (en MAJUSCULES) Prénoms (en minuscules)
Enfants de moins de 3 ans Enfants de 3 ANS à 14 ans Age Age NOMS (en MAJUSCULES) de 3 ans NOMS (en MAJUSCULES) moins Prénoms (en minuscules) à 14 ans Prénoms (en minuscules) de 3 ans
Total Adultes (à partir 15 ans) =
Total enfants 3 à 14 ans =
Total enfants moins de 3 ans = (
Montant total adulte et enfants + de 3 ans (à 50€) Montant total enfants de – de 3 ans (à 35€) Totaux participants
……Pers x 50 € = ……..…..…€ ……Pers x 35 € = ……..…..…€ ----------------------Total …… Pers Total chèque ………. €
Merci d’adresser 1 seul chèque de règlement à l’ordre de « Chambre FNAIM Paris IDF» (la facture sera adressée au cabinet) 1°) Envoyer la réservation par mail à : elemonnier@fnaim-idf.com ou par fax : 01 40 53 86 99 et 01 43 80 22 28 2°) Faire suivre par courrier la fiche + chèque de règlement à : Chambre FNAIM Paris-IDF, 27 bis avenue de Villiers ,75017 PARIS Les places seront envoyées en novembre 2012.
Contact : Elsa LEMONNIER elemonnier@fnaim-idf.com 01.40.53.73.58
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N° 199 - Novembre 2 012
DROIT SOCIAL
Le point sur les heures supplémentaires, complémentaires et leur régime d’exonération L’exonération d’impôt sur le revenu prend fin pour les heures supplémentaires effectuées depuis le 1er août 2012. La suppression de la réduction de cotisations salariales s’applique, elle, aux heures supplémentaires effectuées à partir du 1er septembre 2012. La loi de finances rectificative pour 2012 a remis en cause le régime spécial en faveur des heures supplémentaires qui résultait de la loi TEPA (Travail, emploi, pouvoir d’achat) d’août 2007. Pour les salariés, ce régime prévoyait à la fois une exonération d’impôt sur le revenu et une réduction des cotisations sociales. Sont concernées les heures supplémentaires ainsi que les heures complémentaires effectuées par les salariés à temps partiel et les jours travaillés au-delà de 218 jours par an pour les « forfaits jours ». S’agissant de la suppression de la réduction des cotisations salariales, elle ne sera effective que pour les heures supplémentaires et complémentaires effectuées à partir du 1er septembre 2012. Elle concernera tous les salariés, quelle que soit la taille de l’entreprise. Par contre la déduction patronale subsiste après le 1er septembre 2012 que pour les entreprises de moins de 20 salariés. Les heures et temps continuant d’ouvrir à la déduction forfaitaire de cotisations patronales dans les entreprises de moins de 20 salariés sont les mêmes qu’auparavant et conformément à l’article L 241-18 I du code de la sécurité sociale.
Précisions quant à la rupture conventionnelle La rupture conventionnelle, nouveau mode de rupture du contrat de travail, a été instaurée par la loi de modernisation du marché du travail du 25 juin 2008. L'employeur et le salarié, y compris le salarié protégé, peuvent décider en commun de la rupture du contrat de travail en négociant une convention soumise à homologation administrative (articles L 1237-11 à L 1237-16 R 1237-3 du code du travail). Plusieurs dispositions de cette rupture manquent de précisions, ce qui engendre des décisions contradictoires des juges du fond. C’est pourquoi, avant toute décision de principe sur les différents points litigieux de la Haute juridiction, vous trouverez, ci-joint, des conseils quant à la mise en œuvre de cette procédure : -
L’assistance du salarié : Selon l’article L 1237-12 du code du travail, le salarié peut se faire assister lors de l’entretien préalable à la rupture conventionnelle. L’employeur a-t-il l’obligation d’informer le salarié de cette possibilité ? Deux décisions de cour d’appel sont contradictoires sur ce sujet, l’une prétend qu’aucune obligation ne pèse sur l’employeur alors que l’autre demande à ce que l’employeur démontre qu’il a bien informé son salarié sur cette éventualité. Le conseil est d’apporter au salarié un maximum d’information ; par conséquent, il est important pour l’employeur d’informer le salarié de cette possibilité de se faire assister afin de ne pas voir sa rupture conventionnelle requalifiée en licenciement sans cause réelle et sérieuse.
CA Reims, 9/05/2012 n° 10-1501 – CA Nîmes 12/06/201 2 n° 11-120 -
Le Formalisme : la mention “lu et approuvé” précédent la signature des parties est-elle une condition de validité de la convention de rupture ?
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Bulletin d’Information
N° 199 - Novembre 2 012
Une cour d’appel estime que les dispositions du code du travail relatives à la rupture conventionnelle homologuée n’exigent pas que la signature des parties soit précédée de cette mention. S’agissant d’un acte sous seing privé, seule la signature oblige les cocontractants. Mais selon le formulaire d’homologation et la position de l’administration, la signature des parties doit être absolument précédée de la mention « lu et approuvé ». La cour d’appel de Lyon se conforme à la position administrative en jugeant que cette mention est un élément substantiel à la convention. Par conséquent, avant toute position de la Haute cour, faîtes précéder cette mention « lu et approuvé » sur les formulaires d’homologation sous peine de requalification de la rupture.
CA Reims 9/05/2012 n° 10-10501 – CA Lyon 23/09/2011 n°10-09122
Contact : Sandrine Auliac sauliac@fnaim-idf.com 01.40.53.7.63
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Bulletin d’Information
N° 199 - Novembre 2 012 RESTONS VIGILANTS !
Assurance multirisques habitation : L’attestation à fournir par le locataire est obligatoire
La loi du 6 juillet 1989 régissant les locations de logement impose au locataire de souscrire une multirisques habitation au moment de l'entrée dans les lieux. Il doit remettre une attestation dans ce sens au moment de l'entrée dans les lieux et chaque année suivante, à la demande du propriétaire. Le contrat peut prévoir la résiliation automatique du bail en cas de défaut d'assurance. Cette clause résolutoire prend effet un mois après un commandement d'huissier resté sans réponse. La lettre est à adresser au locataire en recommandé avec accusé de réception. Le locataire, doit assurer sa responsabilité envers le propriétaire. Il doit justifier de cette assurance au plus tard lors de la remise des clés, en produisant une attestation établie par son assureur, certifiant que le logement est bien assuré contre les risques locatifs. Le contrat doit notamment couvrir les dommages d'incendie, d'explosion et de dégât des eaux. C'est une assurance obligatoire. Contact : Odile Benedetti obenedetti@fnaim-idf.com 01.40.53.73.82
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N° 199 - Novembre 2 012
GÉRANCE Dans quelles conditions un bailleur qui a accordé un délai de préavis réduit peut-il se rétracter ? Les faits : Les locataires d’un appartement d’habitation ont délivré un congé à leur propriétaire bailleresse. Ils ont, à cette occasion, sollicité le bénéfice d’un préavis réduit au motif qu’ils touchaient moins que la somme correspondant au revenu minimum d’insertion (RMI). Après être sortis du logement, ces derniers ont été assignés en paiement de loyers correspondant à un préavis de trois mois. Selon le bailleur, les locataires touchaient certes moins que le RMI mais ils ne rapportaient pas la preuve qu’ils étaient les bénéficiaires de ce revenu. La décision : La cour de cassation va rejeter la demande de la bailleresse qui évoquait une violation des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vertu duquel le préavis réduit est accordé lorsque le locataire est bénéficiaire du RMI. La Haute juridiction considère en effet que le bailleur qui avait accepté la réduction du délai de préavis aux locataires ne justifiait pas avoir informé les locataires avant leur départ du logement qu’elle revenait sur son acceptation. Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012, n°11-21.186
Attention à la rédaction de la clause charges dans les baux commerciaux Les faits : Une société bailleresse a obtenu une ordonnance à l’encontre de son locataire qui enjoignait ce dernier à payer une somme correspondant à des charges de chauffage déduction faite du montant du dépôt de garantie. Le preneur a formé opposition à cette ordonnance et a sollicité le remboursement du dépôt de garantie. La décision : La Cour d’appel retient qu’en application du décret du 26 août 1987, même en l’absence de clause dans le bail, le locataire est tenu au paiement des charges de chauffage du simple fait de l’occupation d’un local équipé de cet élément d’équipement en état de marche et ce, peu importe qu’il ne l’utilise pas. La Cour de cassation, au visa des articles 1134 du code civil et 2 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 casse cet arrêt. Elle rappelle que ce décret n’est applicable aux parties à un bail commercial que si ces dernières ont convenu de s’y soumettre pour la détermination des charges locatives.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 2012, n°11-21.108
Contact : Emilie BRUNET ebrunet@fniam-idf.com 01.40.53.73.87
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N° 199 - Novembre 2 012 TRANSACTION
Responsabilité du vendeur en cas de gel des canalisations entre le compromis et la vente définitive Les faits Un vendeur a promis de vendre une maison ancienne entièrement rénovée. Le compromis stipulait que le vendeur s'engageait à entretenir et à conserver le bien en son état actuel et à prendre toutes les précautions utiles jusqu'au jour de la régularisation par acte authentique. Entre temps, un dégât des eaux provoqué par le gel des canalisations est intervenu et l'acquéreur a refusé de régulariser la vente. Le vendeur l'a alors assigné en résolution du contrat à ses torts et en paiement de la clause pénale. La décision La Cour de cassation vient approuver la décision de la juridiction d’appel et tranche en faveur de l’acquéreur. Les juges ont relevé que les conséquences dommageables du gel des canalisations n'étaient pas réparées à la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que, l’acquéreur, présent au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte avait, compte tenu de l'importance du sinistre et des conséquences susceptibles d'en résulter, demandé une vérification de la structure de l'immeuble à laquelle le vendeur s'était opposée. L’acquéreur souhaitait donc obtenir une remise en état du bien et non une indemnité d'assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels. Pour les juges, le vendeur a fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver. Il faut retenir de cet arrêt que le propriétaire est tenu par une obligation de conservation du bien entre la promesse et la vente définitive et doit être vigilant surtout lorsque le bien est inoccupé.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 septembre 2012, n°11-24.519
Contact: Isabelle DALMAS idalmas@fnaim-idf.com 01.40.53.73.86
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Bulletin d’Information
N° 199 - Novembre 2 012
COPROPRIÉTÉ
Point sur la majorité nécessaire pour l’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile en copropriété : les juges toujours divisés !
Si l’installation d’une antenne de radiodiffusion ne fait pas polémique, tel n’est pas le cas de la pose d’une antenne relais de téléphonie mobile sur le toit d’un immeuble. En effet, il peut être intéressant, pour un syndicat de copropriétaires, d’accepter qu’un opérateur installe une antenne, dans la mesure où le contrat liant les deux parties prévoit souvent le paiement d’une redevance conséquente. Mais cet avantage est contrebalancé par la crainte qu’ont des copropriétaires des dangers mis en avant par certaines enquêtes médiatisées. Au sein de l’immeuble, les copropriétaires peuvent être divisés sur la question, ce qui amène à s’interroger notamment sur la majorité requise en assemblée pour adopter une telle résolution. La rédaction de l’article 25 j) de la loi du 10/07/1965, ne semble pas permettre l’installation d’une antenne relais à la majorité absolue puisqu’elle vise uniquement les antennes collectives et les réseaux de communication internes à l’immeuble. -
Dans une réponse ministérielle du 14 janvier 2002, la Secrétaire d’Etat du Logement du logement avait considéré que le vote devait intervenir à la double majorité de l’article 26, dans la mesure où il s’agissait d’autoriser des travaux affectant les parties communes et la conclusion d'un contrat de location portant sur le toit de l'immeuble.
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La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 7 avril 2005, avait opté pour l’unanimité, en raison du risque potentiel pour la santé des occupants que ces antennes représentent et des conséquences que leur installation comporterait au regard de la destination de l’immeuble. A l’époque, le contexte est particulier : l’usage des téléphones portables est exponentiel et nécessite des équipements toujours plus nombreux installés que l’on installe notamment sur les immeubles. En parallèle, la notion de « principe de précaution » est de plus en plus utilisée. (Dans le même sens : CA Versailles, 4 février 2009 et TGI Créteil, 11 octobre 2009)
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En 2009, le Garde des Sceaux écarte l’application du principe de précaution dès lors que les risques ne sont pas suffisamment établis et que l’intérêt public, en l’occurrence la nécessité de couverture de l’ensemble du territoire national par le réseau de téléphonie mobile justifie que l’activité soit développée (Rép. Min.du 8 septembre 2009).
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La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 février 2010, modifie sa position de 2005 et opte pour la majorité de l’article 25, s’agissant d’une convention conclue entre un syndicat de copropriétaires et un opérateur de téléphonie mobile. Elle précise par ailleurs que les demandeurs à l’instance ne rapportent pas la preuve que cet équipement « soit nuisible à la santé des occupants » alors que la règlementation en la matière est très contraignante pour assurer la santé des résidents. (Dans le même sens : CA Chambéry, 4 février 2010 et CA Lyon, 15 septembre 2009)
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N° 199 - Novembre 2 012
Travaux réalisés par un copropriétaire et refus de l’assemblée de les entériner : l’annulation de la décision de refus n’exclut pas une remise en état des lieux
En l’espèce, des copropriétaires ont transformé en habitation un local à usage d’entrepôt. Ils avaient débuté les travaux et sollicité ensuite l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale. Cette autorisation leur ayant été refusée, les propriétaires saisissent le juge. Ce dernier annule la décision de refus et rejette la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation censure la décision des juges au fond quant à la remise en état. Elle rappelle que l’annulation d’une décision ne vaut pas autorisation. Par conséquent, la demande de remise en état ne pouvait être valablement repoussée. Ce qu’il faut retenir : Le juge ne peut se substituer au SDC. Les seuls travaux qu’il peut autoriser sont ceux visés à l’article 30 de la loi du 10/07/1965 (travaux d’amélioration) Il restera aux copropriétaires à tenter d’obtenir la clémence des copropriétaires et une autorisation a posteriori des travaux
Cass. Civ. 19 septembre 2012, n° 11-21631°
Contact : Carole Besson cbesson@fnaim-idf.com 01.40.53.73.54
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N° 199 - Novembre 2 012
REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE Evitez une peine pouvant aller jusqu’à 6 mois de prison en respectant les conditions de délivrance de la carte professionnelle ! Les faits Suite aux problèmes de gestion d’une société ayant une activité d’agence immobilière, le changement de présidence avait été décidé rapidement et les démarches nécessaires à la modification de la carte professionnelle n’avaient pas été effectuées à l'avance. En effet, le renouvellement de la carte de l’agence devant avoir lieu quelque mois après sa nomination, le nouveau dirigeant, qui remplissait en outre toutes les conditions d’aptitudes professionnelles pour être agent immobilier, avait alors sollicité à la fois le renouvellement de la carte et la modification de celle-ci dans une seule et même demande. La conséquence fut que, pendant plusieurs mois, l’agence a maintenu ses activités professionnelles avec une carte au nom de l’ancien président. La décision La Chambre criminelle de la Cour de cassation approuve la décision de la juridiction d’appel qui interprète strictement la règlementation de la loi Hoguet. Le dirigeant a exercé plusieurs mois entre sa nomination et la demande de renouvellement sans être titulaire de la carte professionnelle et a donc commis l’infraction d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier. L’article 14 de la loi Hoguet punit de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500€ d’amende le travail sans carte. Au vu des circonstances (l’agence était toujours couverte par une assurance et une garantie financière et a obtenu finalement une carte en bonne et due forme), le dirigeant est condamné à un mois d’emprisonnement avec sursis et 1 000€ d’amende. Cour de cassation, chambre criminelle, 13 juin 2012, n°11-87.218.
FISCALITE Les mentions obligatoires en cas d’exonération de plus-value immobilière La loi de finances pour 2012 a crée une nouvelle exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le vendeur de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Un décret du 21 septembre 2012 est venu indiquer les mentions obligatoires à porter au sein de l’acte de vente lorsque le vendeur bénéficie d’une telle exonération. Ainsi doivent être insérées les mentions suivantes : - l’identité du bénéficiaire de l’exonération ; - les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ; - la fraction du prix de cession correspondant à ses droits que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ; - et le montant de la plus-value exonérée. Ces informations doivent être portées distinctement dans l’acte pour chaque bénéficiaire de l’exonération.
Décret n°2012-1073 du 21 septembre 2012 : JO du 23 septembre Instruction fiscale BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20121001 du 17 avril 2012
Contact : Isabelle DALMAS idalmas@fnaim-idf.com 01.40.53.73.86
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N° 199 - Novembre 2 012
NOUVELLES ADHESIONS A LA CHAMBRE FNAIM Paris Ile de France Ces adhérents ont été admis, ou sont en cours d’admission par le Bureau Exécutif de la Chambre après consultation de leur dossier par le Délégué Départemental dont ils dépendent. Ils ont été reçus préalablement par le Président, le Délégué Général et le Syndic, à l’occasion d’une réunion au cours de laquelle le fonctionnement et les services de la Chambre leur ont été présentés. Si vous avez des observations à formuler concernant ces nouvelles adhésions, merci de nous les communiquer par écrit ou par mail mberny@fnaim-idf.com M. CLAOUE Arnaud METRO PROPERTIE France Parc des Activités des Peupliers 21 rue des Peupliers – Bât B 9200 NANTERRE
Mme MOREL Charlotte FMV TRANSACTIONS 64bis rue Kléber 92300 LEVALLOIS PERRET Mme RAMASSAMY Sandra DE TOIT EN TOIT 20 boulevard de la Liberté 91440 BURES/YVETE
Mme BATAILLE Anne-Christine VAN DER ELST IMMOBILIER VDE.COM 12 rue de Fontenay 92320 CHATILLON SOUS BAGNEUX
M. GAUDRY Philippe AGENCE DES ENFANTS ROUGES 36 rue Debelleyme 75003 PARIS
M. MAURISSAT Patrick LES COLLEGIALES GESTION 52 rue de Bezons 92400 COURBEVOIE
M. DIAS-GAMA Marc MEDIASCIT 25 rue du Maréchal Foch 78000 VERSAILLES
M. LESAGE Bruno FONCIA PARIS 70 rue Saint Lazare 75009 PARIS
Mme VIEL-ABOAB Noêlla N B M’IMMO - 123 WEBIMMO.COM Les Maisons du Golf - 10 Allée Jean Taris 91070 BONDOUFLE
M. CLOUARD Hervé FONCIA VAUCELLES 14 rue de Paris 95150 TAVERNY
Mme HUBER Eva LES STUDIOS DE PARIS 4 rue Androuet 75018 PARIS
M. TRICOT Philippe SPIRIT INVESTISSEMENT 32 boulevard Victor Hugo 92110 CLICHY
Mme KORENIOUGUINE - PFEIFFER Barbara BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL TRANSACTION & CONSEIL 167 Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 ISSY LES MOULINEAUX
M. PERRIN Mathieu HOME SQUARE 110 rue du Faubourg Saint Denis 75010 PARIS
M. BREGON Pierre PPCI 3 rue des Pyramides 75001 PARIS
Mme GUITTON Joêlle ADHOCIMMO 15rue Adrien Damalix 94440 ST MAURICE
M. BERNFELD Guy SELEXIA – CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER er 37 avenue Pierre 1 de Serbie 75008 PARIS
M. DOUSSAINT Sébastien SAS SEBASTOPOLE 78 rue de l’Ambassadeur 95610 ERAGNY SUR OISE
Mme RAYMOND Isabelle CABINET DESCHAMPS PATRIMOINE 39 rue de la Gare de Reuilly 75012 PARIS
M. JACQUET-FONTAINE Stéphane ATTRACT-IMMO SJF - ATTRACT-IMMO 6bis rue de Berchevilliers 91530 ST MAURICE MONTCOURONNE Mme FAUCON Dominique ACTION IMMOBILIER 5 rue Victor Hugo 92700 COLOMBES
Contact Chambre : Muriel BERNY 01 40 53 73 52
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N° 199 - Novembre 2 012
Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité
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N° 199 - Novembre 2 012
DERNIERS INDICES PARUS
Indice de Référence des loyers (IRL) 3
ème
trimestre 2012
BT01 Juillet 2012
: 123,55 (Insee 12/10/2012) + 2,15 % sur un an
: 875,1 +1,99 % sur un an
Indice de la consommation Septembre 2012 (Insee 11/10/2012) - Ensemble des ménages hors tabac
: 125,80 +1,7 % sur un an -0,3 % sur un mois
- Ménages urbains hors tabac
: 124,51 +1,7 % sur un an -0,3 % sur un mois
Contact : Odile Benedetti obendetti@fnaim-idf.com 01.40.53.73.82
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