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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - novembre 2012 - N° 14
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial
La compétitivité, d'accord, mais si on parlait aussi d'attractivité ? La compétitivité est à la mode. On peut dire tout ce que l'on veut, mais comme l'affirme Jean Peyrelevade dans le dernier numéro de la revue Sociétal : "Il n'y a pas de substitut à la compétitivité". Même le Gouvernement en a pris acte, en se saisissant du rapport qu'il avait commandé à Louis Gallois. Ce nouveau "pacte de compétitivité" pourra paraître timide, et certaines de ses mesures pour le moins contestables. Ainsi de la hausse de la TVA sur les travaux de rénovation, portée à 10 %, au risque de menacer directement des dizaines de milliers d'emplois et de contrevenir aux objectifs du Grenelle de l'environnement en matière de réhabilitation des logements anciens. Il n'en demeure pas moins qu'une prise de conscience était indispensable. Mais le "décrochage" justement pointé par l'ancien patron d'EADS ne se limite pas aux secteurs industriels. Ce risque existe au moins autant en matière d'attractivité. Et pour une métropole mondiale comme le Grand Paris, dans une économie ouverte, mondialisée, l'attractivité est encore plus essentielle que la compétitivité.
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Être responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. À rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Les deux notions sont voisines, mais ne se confondent pas. Si la compétitivité repose sur des critères d'efficacité économique et sociale, l'attractivité est plus subjective. Elle renvoie, aussi, aux dimensions proprement urbaines, sociales, culturelles et politiques des territoires. Comme l'expliquent les géographes et urbanistes François Cusin et Julien Damon dans une récente livraison de Futuribles : "L'attractivité précède la compétitivité", car "les entreprises vont désormais là où les gens ont envie d'aller". Pour être dynamique économiquement, un territoire comme l'Ile-de-France doit donc d'abord être attractif aux yeux de ses habitants et de tous ceux qui ont vocation à s'y installer. On mesure le chemin à parcourir... Notamment s'agissant du logement, toujours aussi problématique dans notre région, alors qu'il est au cœur de toute stratégie d'attractivité bien comprise ! Ne nous berçons pas d'illusions. Le "monde de villes" qui se construit sous nos yeux ne nous fera pas de cadeaux. Alors que des concurrents émergent partout sur la planète, et singulièrement en Asie, nous endormir sur les lauriers de notre réputation de "Ville Lumière" serait une catastrophe. C'est pourquoi la Chambre entend se saisir de cette question en lui consacrant son second ouvrage de la collection des "Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France" : Paris brille-t-il ? Ce livre, qui sera présenté à la presse le 4 décembre prochain et adressé à tous les adhérents et partenaires de la Chambre, remplira une double fonction. Une fonction d'information et d'échanges vis-à-vis des professionnels de l'immobilier et de leurs clients : il est en effet essentiel d'intégrer les grands défis de notre époque pour être plus performants encore sur nos marchés. Mais également une fonction citoyenne, responsable, de sensibilisation et d'alerte des décideurs de la région capitale. C'est aujourd’hui que se décide le sort du Grand Paris. Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N° 14 - novembre 2012 - page 01
300 C'est le nombre de logements sociaux faisant l'objet d'une première consultation par l’Établissement public de Paris-Saclay. Ces logements seront destinés aux étudiants et apprentis à accueillir au sein du quartier de l’École Polytechnique dans le cadre de la création d'un "mega campus". Le gouvernement s'est engagé à débloquer près de 3 milliards d'euros pour l’aménagement et le fonctionnement de ce pôle scientifique qui espère se classer parmi les 20 meilleures universités au monde. Sources : Businessimmo.com, 12/11/2012 et Le Figaro, 31/10/2012.
■ Nouvelles tendances urbaines : comment la ville
entre dans les gares et les aéroports Et si les gares et les aéroports devenaient, aussi, des centres commerciaux et des lieux de vie ? Si la ville y "entrait" réellement ? C'est la nouvelle tendance du marketing urbain, qui vise ainsi à multiplier les offres de services aux voyageurs. Connu depuis longtemps en Asie, ce mouvement gagne désormais la France, comme en atteste la récente modernisation de la gare Saint-Lazare, devenue "zone de chalandise" pour 450 000 voyageurs par jour. Car si ces aménagements permettent de gagner du temps en faisant son shopping ou en accédant à de nouveaux services (crèches, bureaux…) entre deux trains ou deux avions, voire d'augmenter le plaisir de circuler tout en diminuant le stress lié au voyage, l'enjeu est avant tout commercial. Les enseignes ne s'y trompent pas, qui se bousculent pour être référencées. Et les chiffres sont éloquents. Le chiffre d'affaires réalisé en 2011 par Aéroport de Paris (ADP) est de 15 € par passager (hors restaurant). Ce montant moyen était de 9,80 € en 2006, et ADP se fixe un objectif de 19 € en 2015, en multipliant les boutiques et en capitalisant sur l'image de "Paris capitale de la création et du luxe". Certes, les voyageurs attendent surtout des lieux sûrs, confortables et accessibles, assurant la fluidité et la rapidité de leurs déplacements. Et il y a encore beaucoup d'efforts à faire dans ces domaines en Ile-de-France. Mais, à n'en pas douter, les 72 nouvelles gares que devrait compter le Grand Paris Express intégreront ces services innovants. Le regard de la Chambre : La présence des agents immobiliers, qui sont des acteurs de proximité, dans les gares et les aéroports n'est pas une utopie pour les années à venir. Les visites virtuelles vont se multiplier. Et pourquoi pas la signature d'actes dématérialisés ? Source : "Comment la ville entre dans les gares et les aéroports", Valérie Leboucq, Les Échos, 29/10/2012.
■ Paris, lieu de pouvoir ? Centre d'affaires aussi !
"Un récit au long cours, où rien ne manque, où tout est expliqué et mis à plat, et où chaque page fourmille de détails vrais." Patrick Boucheron Historien Source : Le Monde, 29/06/2012.
Le "bourgeois" a aujourd'hui mauvaise presse. Il n'en a pas toujours été ainsi. Pendant longtemps, commerçants et boutiquiers, artisans et gens de finance, praticiens du droit et officiers de justice, collaborateurs des diverses administrations de l'Ancien régime ont fait la substance même d'une ville comme Paris. Héritière de son fleuve, la Cité ne s'est en effet jamais limitée à sa fonction de capitale politique. Elle doit pour l'essentiel son identité à cette population laborieuse, aux niveaux et aux modes de vie plus diversifiés qu'il n'y paraît de prime abord. Elle lui doit son dynamisme aussi. Pendant les 1 000 ans du Moyen Âge, "le bourgeois parisien entrevoit deux chemins vers la fortune à faire, et deux preuves de la fortune faite. L'un, c'est le monde des affaires. L'autre, c'est l'accès au pouvoir". Et l'un peut en effet conduire à l'autre. D'autant plus facilement que Paris a très tôt constitué une capitale singulière en Europe, "en tant qu'elle opérait une triple centralité économique, politique et universitaire qu'on séparait généralement ailleurs que l'on songe par exemple à Londres, Westminster et Oxford" (Patrick Boucheron). Auteur du best-seller Paris, deux mille ans d'histoire (Fayard, 1997), le médiéviste Jean Favier revient avec brio, précision et délicatesse sur l'un de ses sujets de prédilection. Membre de l'Institut, directeur général des Archives de France puis président de la Bibliothèque nationale, président de la Commission d'histoire de Paris, le professeur Favier n'est pas seulement un historien d'une érudition rare. Il a la plume alerte. Son récit, à la fois puissant dans les perspectives qu'il ouvre et riche de multiples anecdotes pittoresques et savoureuses, se lit comme un roman. Le roman d'une ville qui, contrairement parfois aux apparences, vit toujours, jusque dans nombre de ses monuments. Un livre utile et passionnant pour qui veut aborder, en toute connaissance de cause, les débats sur l'avenir du "Grand Paris". Le regard de la Chambre : Le pouvoir et le centre d'affaires "Paris" devraient surtout être un lieu de démocratie et de droit. Les modifications du statut juridique de la Ville de Paris sont devenues aujourd'hui incontournables pour sa propre survie. Pour aller plus loin : Le bourgeois de Paris au Moyen Âge, par Jean Favier, Éditions Tallandier, 670 p., 27,90 €.
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L'agent immobilier au cœur de la Cité
■ Bon à savoir Et si on cessait de dénoncer les "affreux" propriétaires ? Face à la crise du logement et alors que débute la "trêve hivernale", la ministre Cécile Duflot envisage de réquisitionner les immeubles vides. Au-delà de la mesure elle-même, pour le moins contestable juridiquement et peu efficace techniquement, c'est une nouvelle attaque symbolique contre les propriétaires. Lesquels sont en revanche confrontés à l'explosion des loyers impayés : le nombre de recours en justice engagés à ce titre a augmenté d'environ 40 % en dix ans ! Il y a eu 145 826 recours en 2011, qui n'ont donné lieu qu'à 118 711 jugements d'expulsion, par ailleurs très difficiles à faire exécuter : 12 759 expulsions de locataires pour impayés ont nécessité le concours de la force publique, toujours pour la seule année 2011. Et si l'on sortait (enfin) de cette logique de "guerre civile" et de dénonciation des propriétaires pour avancer des solutions concrètes au problème du logement ? Source : Libération, 29/10/2012.
Hausse des prix à Paris : gare à l'effet d'optique ! Selon les dernières statistiques des notaires de Paris et d'Ile-de-France, le prix de vente dans l'ancien s'établissait à 8 440 euros dans la capitale entre juin et août 2012 (+1,2 % en 3 mois), et devrait se stabiliser à 8 500 euros le m2 d'ici la fin de l'année. La même tendance au renchérissement s'observerait en petite couronne (+1,3 %) et en grande banlieue (+1 %). Mais en fait, comparé à la même période en 2011, l'immobilier francilien ancien reste stable (+0,3 %), voire diminue en grande couronne (-0,9 %). Surtout, ces prix masquent un effritement sur un an du nombre de transactions (-19 %). Les ventes de logements parisiens - et encore les seuls biens sans défaut - sont ainsi l'arbre qui cache la forêt d'un marché résolument atone. La montée en gamme observée dans les transactions est à double tranchant : le prix moyen peut certes augmenter, mais jusqu'à ce que les vendeurs de biens courants, notoirement surévalués, finissent par baisser leurs exigences. Sources : Les Échos et Le Figaro économie, 31/10/2012.
"Le marché n'est pas complètement bloqué : les investisseurs particuliers, bien que las d'être peu considérés, continuent d'acheter des petites surfaces." Source : Le nouvel Observateur Spécial immobilier Paris Ile-de-France, octobre 2012.
■ Ils ont dit… • Marché immobilier : en attendant le "choc de confiance" "On est sur un marché caractérisé par l'attentisme. Alors que, après l'été, le marché connaît habituellement un rebond, à plus forte raison au sortir d'une période électorale, rien ne s'est passé à la rentrée. Les différentes lois de finances, les projets en discussion, le discours alarmiste sur la frilosité des banques sont autant d'éléments qui ont refroidi les acquéreurs, et glacé les vendeurs. Du coup, les prix ont connu une baisse de 0,6 % au 3e trimestre 2012, avec [cependant] une disparité entre la province et la région parisienne." Robin Massonnaud et Adrien Poirier, L'Express, 16/10/2012.
• Ex Occidentale Lux ? L'Europe, vieille civilisation urbaine. "Découvert en 2005 dans l'est de la Bulgarie, le site de Provadia-Solnitsata serait la plus vieille ville préhistorique d'Europe, selon ses découvreurs. ‘Nous ne parlons pas de ville dans le sens des cités-États grecques, des villes romaines ou médiévales, mais de ce qu'était une ville au cinquième millénaire avant J.-C.’, a déclaré le chef de l'expédition Vassil Nikolov. [...] Les archéologues ont découvert des ruines de maisons à deux étages, des sanctuaires et un portail, ainsi que des bastions et trois murailles. Une petite nécropole, qui doit encore être étudiée de près, a aussi été mise au jour cette année. Ces vestiges datés au carbone appartiennent à l'époque du chalcolithique moyen et tardif, soit entre l'an 4700 et 4200 avant J.-C." Le Figaro, pages "Sciences", 05/11/2012.
• Immobilier et sécurité au cœur du Grand Paris. "Le Grand Paris est l’occasion inespérée de redonner ‘confiance en la ville’. L’immeuble, le logement, sera de plus en plus à la fois un lieu et un maillon de la chaîne de sécurité à une échelle plus vaste. Face à ce défi, les professionnels de l’immobilier ont un rôle central à jouer, car ils sont indispensables aussi bien à l’État et plus généralement aux politiques publiques qu’aux particuliers et à leur famille. Ils gèrent des biens mais conseillent aussi des hommes, et servent à la fois des intérêts individuels et collectifs. Ils ne peuvent donc se désintéresser de la sécurité."
6,814 milliards C'est, en euros, le montant de l'augmentation des "ressources propres" des collectivités locales en 1 an (2009/2010). Il s'agit pour l'essentiel des impôts et emprunts. Le produit des seuls droits de mutations perçus par les départements a augmenté de 35,4 % (+1,9 milliard d'euros). Source : Rapport du gouvernement au Parlement relatif à l'autonomie financière des collectivités territoriales, année 2010.
Christian Frémaux, avocat à la Cour, in Peur sur la ville ? Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 1, 03/2012.
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L'Ile-de-France dans le monde : penser global
Paris face à la concurrence internationale : le temps de la prise de conscience
30e C'est la place, piteuse, qu'occupe Paris dans l'enquête Mercer 2011 sur la qualité de vie dans les villes. "La longueur des trajets en transports en commun, leur inconfort, la difficulté à circuler, le manque d'espaces verts, le niveau des nuisances, la densité urbaine pèsent sur l'attractivité de la métropole parisienne et incitent de nombreux Français au départ."
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Source : Le Grand Paris. Géopolitique d'une ville mondiale, op. cit., p. 32.
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La géopolitique, à savoir "l'étude des rivalités de pouvoir sur un territoire" (Yves Lacoste) est à la mode. Peut-on appliquer les outils d'analyse de cette discipline à l'Ilede-France ? Bien sûr, et c'est à cet exercice que se prête le géographe Philippe Subra, professeur à l'Institut français de géopolitique de l'université Paris 8. L'auteur analyse donc les enjeux actuels du Grand Paris à l'heure de la mondialisation, en concentrant son propos sur les rivalités entre acteurs institutionnels et sur "la concurrence entre forces politiques pour le contrôle du pouvoir en Ile-de-France". La question de la gouvernance est en effet centrale. Et le tableau que brosse Philippe Subra peu réjouissant, lorsqu'il décrit un territoire qui "demeure le champ de rivalités d'acteurs très fortes, avec en arrière-plan les mutations spectaculaires que connaît le paysage politique régional : la conquête de l'ancienne banlieue rouge par le Parti socialiste, la crise du système UMP dans les Hauts-de-Seine, la concurrence entre écologistes et socialistes à Paris". On peut regretter l'importance accordée à ces phénomènes strictement politiques et électoraux, alors que dans le même temps, "la balkanisation du pouvoir local en Ile-deFrance", en raison de la faiblesse de l'intercommunalité, est plutôt bien vue. Mais c'est surtout à une réelle prise de conscience qu'appelle cette Géopolitique d'une ville mondiale. Malgré ses atouts (technologie, tourisme, culture et transports), le Grand Paris voit sa position contestée. Et même si le "fétichisme du PIB" est contestable, l'internationalisation de l'économie de l'Ile-de-France ayant aussi des effets pervers, il ne faut pas se voiler la face. À l'heure de la mondialisation, "la situation des grandes villes paraît finalement assez proche de celle des grandes entreprises, soumises à une concurrence de tous les instants et donc contraintes en permanence à innover, se réorganiser, investir, pour défendre ou gagner des parts de marchés et éviter de décliner"… Tous les acteurs du Grand Paris sont concernés. Le regard de la Chambre : Prendre conscience, c'est bien, mais agir, c'est mieux ! Et pour agir, il faut séduire ceux qui veulent investir. On est bien loin du compte aujourd'hui... Pour aller plus loin : Le Grand Paris. Géopolitique d'une ville mondiale, par Philippe Subra, Armand Colin (31 octobre 2012), collection "Perspectives géopolitiques", 336 p., 27,50 €.
Extrait "Les politiques publiques ont leur part de responsabilité dans les phénomènes de valorisation immobilière. Toute amélioration des prestations d'un territoire (nouveaux programmes de logements, création d'emplois, nouveaux équipements publics ou commerciaux, amélioration de la desserte de transport, aménagement de l'espace public) a pour effet pervers de valoriser les biens immobiliers et de faire partir les ménages qui ne peuvent pas suivre. Construisez un tramway, couvrez une autoroute, aménagez un parc et vous verrez, presque immanquablement, partir les pauvres vers d'autres espaces, moins attirants. L'agglomération parisienne est donc le théâtre de mouvements de population nombreux et complexes qui se traduisent par une ‘gentrification’ assez rapide de certaines communes anciennement populaires (avec des conséquences électorales et politiques et de manière concomitante par la relégation des ménages les moins solvables dans des quartiers de la très Grande Couronne (Seine-et-Marne, nord du Vald'Oise) ou dans les cités HLM de banlieue les moins attractives." (Le Grand Paris, op. cit. p. 83)
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