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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - décembre 2012 - N° 15

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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial

Durée, volonté, imagination ! Au moment de débuter un nouveau mandat confié par le conseil d’administration de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, je mesure pleinement la responsabilité qui est la mienne. Cette confiance, qui s'inscrit désormais dans la durée, m’engage. Au service de nos adhérents et de notre profession, je suis persuadé que le développement de nos activités passe, aussi, par la reconnaissance de notre utilité sociale, par tous, au cœur de la Cité. Comment y parvenir ? En suscitant des débats légitimes sur l’avenir de l’Ilede-France. Invité dans nos locaux, le 4 décembre dernier, à la présentation de l’ouvrage Paris brille-t-il ?, Daniel Canepa, Préfet de Paris et de la région, l'a rappelé : "le Grand Paris est un sursaut". Ce "sursaut", cette volonté, sont indispensables à notre métropole. Celle-ci voit en effet son rang s'effriter dans les classements internationaux. Et, selon un récent sondage CSA, plus de la moitié de la population (dont les deux tiers des jeunes) souhaiterait la quitter pour la province. Cette tendance lourde, inquiétante, trouve sa source dans l'attractivité défaillante de notre région métropole, tout particulièrement en termes de logements. Car comment prétendre attirer ou retenir les ménages les plus actifs si l'on n'est pas capable de les loger !

L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terre des hommes, 1939). Être responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est aujourd'hui au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. À rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

Pour les professionnels que nous sommes, l’Ile-de-France souffre d’une triple crise de l'offre : foncière, immobilière (y compris pour les entreprises), de transports. C'est l'un des enjeux du Grand Paris, avec le projet de "Grand Paris Express", l’augmentation du nombre de logements, leur rapprochement des zones d’emploi et d’activité, la volonté d'un urbanisme orienté vers le développement durable, plus respectueux des hommes et des lieux… Mais ne soyons pas naïfs, cela prendra, là aussi, du temps. Et, surtout, il va bien falloir payer ! Entreprises et particuliers, notamment propriétaires, sont déjà sévèrement mis à contribution. Or les relais de croissance, donc les sources de financement, sont à l'international. C'est pourquoi une véritable stratégie d'attractivité est aujourd'hui indispensable à notre région capitale. Daniel Janicot, auteur du rapport sur le Grand Paris culturel, également présent le 4 décembre, souligne que Paris subit la concurrence croissante de Londres. Et qu'une stratégie nécessite un patron, un véritable "chef d'orchestre", ainsi qu'une volonté de rayonnement, à la fois pour exporter nos talents et nos produits, et pour continuer à être cette "Ville lumière" appréciée dans le monde entier. Un sursaut est donc urgent pour retrouver un état d'esprit plus ouvert et conquérant ! Oui, nous avons un besoin impérieux de volonté, de dynamisme, de stratégie collective. Mais nous avons aussi besoin d'utopie, d'un effort d'imagination pour explorer le possible. Ce qui suppose une ambition véritable, une vision partagée, un futur à bâtir. Comme nous le rappelle Hölderlin : "Plein de mérite, mais en poète, l'homme habite sur cette terre". Bonnes fêtes de fin d’année à tous ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France Paris brille-t-il ? L'urgence d'une stratégie d'attractivité pour le Grand Paris (108 p., 18 €) est disponible auprès de la FNAIM Paris Ile-de-France. Tél. : 01 40 53 73 50 ou contact@fnaim-idf. com. Cet ouvrage peut également être consulté sur notre site : www.lamaisondelimmobilier.org

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N° 15 - décembre 2012 - page 01

■ Il faut des logements pour les actifs franciliens !

13,4 % C'est le pourcentage d'adultes français à disposer d'un diplôme supérieur à bac + 2. Cette proportion est cependant deux fois supérieure à Paris. Une situation qui contribue à "une ségrégation culturelle croissante du territoire, fondée sur le diplôme", et donc au creusement des inégalités sociales. Sources : Centre d'observation et de mesure des politiques sociales (Compas), cité par Le Monde, 21/11/2012.

Selon les derniers chiffres de l'INSEE, l'Ile-de-France pourrait gagner 466 000 actifs supplémentaires à l'horizon 2030. "Les départs plus tardifs à la retraite, la progression de l'activité des femmes, notamment au-delà de 45 ans, et celle de l'apprentissage expliqueraient en grande partie la croissance de la population active." Ces seuls éléments seraient ainsi à même de compenser le déficit migratoire interne, chroniquement défavorable. L'Institut de statistiques rappelle ainsi que, "chaque année, l'Ile-de-France perd environ 55 000 habitants par le jeu des migrations", où s'observent trois pics de départs : "le premier peu après 30 ans, quand la famille se constitue ou s'agrandit, le deuxième vers 60 ans, au passage à la retraite, et le dernier après 80 ans avec l'entrée en dépendance." Le report progressif du départ en retraite n'aurait qu'un "impact infime" sur ces volumes d'émigration : "seuls 8 % des sortants ont entre 55 et 65 ans." L'autre enseignement de cette enquête tient justement à l'âge des nouveaux actifs, qui seraient pour l'essentiel des seniors. "Ainsi, les actifs âgés de 50 ans ou plus représenteraient 27 % des actifs en 2030 alors qu'ils sont 23 % en 2007." Le vieillissement de la population serait particulièrement prononcé dans le Val-d'Oise et les Yvelines. Un sujet de préoccupation supplémentaire qui interroge, aussi, la politique du logement. Car les besoins ne sont pas les mêmes selon l'âge, mais également selon l'activité des habitants.  Le regard de la Chambre : Constater la pénurie de logements en Ile-de-France et les besoins différents des habitants au cours de leur vie ne suffit pas pour s’attaquer au problème de fond : comment améliorer la mobilité des Franciliens sur le plan professionnel ? Source : "En 2030, plus d'un actif francilien sur quatre aurait 50 ans ou plus", INSEE, Ile-de-France à la page n°399, 11/2012.

■ Paris, une chance pour la France et le monde

"Notre pays, chacun le ressent, est à la croisée des chemins..." Pierre Veltz Ingénieur, sociologue, économiste Source : Paris, France, Monde, op.cit.

Pierre Veltz, ancien directeur de l'école des Ponts, est aujourd'hui à la tête du projet d'aménagement du plateau de Saclay, l'un des territoires phares du Grand Paris. Son dernier ouvrage est une analyse fouillée de la configuration urbaine française, fruit de l'histoire et plus encore de la géographie : "Notre territoire - avec sa diversité, sa trame urbaine, ses vastes espaces ruraux, sa fragmentation politique, le rôle singulier de Paris - façonne en profondeur l'économie et la société." Face aux défis de la mondialisation, Pierre Veltz propose de passer de "Paris et le désert français" à "Paris et le concert français". Comme il l'indique en ouverture de son livre : "J'avais décidé d'écrire un livre sur Paris, mais je me suis aperçu très vite qu'on ne pouvait pas parler de Paris sans parler de la France". Pour espérer concurrencer Shanghai ou São Paulo, il faut raisonner à la dimension de la France entière : "Il est temps d'afficher clairement que Paris et les villes françaises constituent un ensemble intégré qui fonctionne déjà largement comme une métropole unique", où notamment le TGV fait office de RER… Cette vision d'une "métropole réseau française", basée sur la complémentarité entre l'Ile-de-France et les grandes agglomérations de province, est également celle de Daniel Janicot (cf. La maison de l'immobilier n°8, avril 2012). Elle s'inscrit déjà dans certaines stratégies résidentielles, si l'on songe aux nombreux salariés franciliens qui viennent chaque jour travailler depuis Reims, Le Mans ou Chantilly par exemple. Mais à sa propre échelle, l'espace francilien est confronté à des défis spécifiques, parmi lesquels un déficit chronique de gouvernance et la nécessité de "rendre la métropole habitable". Car "les aspects économiques se lient en profondeur aux aspects urbains, transports et logement en tête, bien sûr. Il n'y a pas d'un côté les problèmes économiques, et de l'autre les problèmes de la vie des gens". L'importance du logement et des "mobilités" est ainsi très justement soulignée dans ce bréviaire tonique qui incite autant à l'action qu'à la réflexion.  Le regard de la Chambre : Pour accroître l’attractivité du Grand Paris, il faut qu’elle soit incarnée au plus haut niveau de l’État. C’est le point de vue des investisseurs étrangers. Sinon, point de salut ! Pour aller plus loin : Paris, France, Monde - Repenser l'économie par le territoire, par Pierre Veltz, Éditions de l'Aube, 238 p., 15 €.

page 02 - La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N° 15 - décembre 2012

L'agent immobilier au cœur de la Cité

■ Bon à savoir Polémiques autour de la location meublée de courte durée. Un particulier vient d'être condamné, en appel, à 50 000 euros d'amende pour avoir loué des appartements meublés pour une courte durée. La municipalité parisienne accuse ce type de locations d'engendrer des loyers inflationnistes et de priver le marché de résidences principales. Problème : Paris est la seule capitale à tenir un tel raisonnement. L'association France Meublés, reçue le 22 novembre par le cabinet de Cécile Duflot, estime pour sa part qu'"il faut réglementer pour éviter les abus, mais en concertation." Le secteur représente en effet, à Paris, 17 000 propriétaires et 20 000 appartements, 54 000 contrats de location signés tous les ans pour le compte de 165 000 locataires et une durée moyenne de 80 jours (44 % de professionnels en mission, 21 % de personnes en situation d'urgence et 35 % de touristes). Surtout, il fait travailler 100 agences parisiennes spécialisées employant 1 100 salariés, auxquels s'ajoutent 1 000 emplois indirects (femmes de ménage, gestionnaires, réparateurs, etc.). Et France Meublés de prévenir : "Ce type de location est en plein essor. Une interdiction ne servirait qu'à tuer les agences au profit de plateformes Internet offshore"… Source : Les Echos, 23-24/11/2012.

Le problème du financement des transports. Un rapport de l'Institut Montaigne met les pieds dans le plat : le financement des transports publics nécessite une augmentation de la contribution des utilisateurs. Jusqu'à présent, les principaux contributeurs sont essentiellement les collectivités locales et les entreprises via le "Versement transport" (3,1 milliards d'€ de recettes en 2011 en Ile-de-France, avec sans doute une nouvelle augmentation de 175 M€ en 2013). Autre argument : les usagers ne paient que 30 % des coûts de fonctionnement des transports à Paris, contre 35 % à Bruxelles, 41 % à Madrid ou encore 52 % à Londres. En l'état actuel de l'offre de service, la pilule risque d'être tout de même difficile à avaler pour les clients franciliens…

Paris ? "Une ville contrastée qui s'est certes spectaculairement ‘gentrifiée’ mais aussi formidablement métissée, et dans laquelle les inégalités se sont dramatiquement accrues." Source : M Le magazine du Monde, "Spécial Paris", 17/11/2012.

Source : Transport de voyageurs : comment réformer un modèle à bout de souffle ? Rapport de l'Institut Montaigne, Président du groupe de travail : François Goulard, 11/2012 ; Les Echos, 26/11/2012.

■ Ils ont dit… • Contre la TVA à 10 %. "[Il apparaît urgent] de baisser de 7% à 5% le taux réduit de TVA applicable aux travaux de bâtiment, afin de soutenir l’activité et l’emploi, d’éviter le développement du travail illégal [...] ; de réformer profondément l’éco-prêt à taux zéro, afin d’en faire l’outil principal de la transition énergétique dans le logement ; de redonner au PTZ+ ses vertus originelles, afin de relancer la primo-accession à la propriété, en particulier des ménages les plus modestes ; de lutter plus efficacement contre la concurrence déloyale et d’exclure le Bâtiment du régime de l’auto-entrepreneur afin notamment d’éviter une délocalisation larvée de l’emploi." "Logement : un nouveau souffle est indispensable", communiqué commun des principales organisations professionnelles de l'immobilier et du logement, dont la FFB, la FNAIM et l'Unis, 30/11/2012.

• Immobilier de luxe : attractivité internationale ou exil fiscal ? "Paris conserve sa place de capitale internationale et fait toujours partie des villes incontournables comme Genève, Londres et New York. Mais il y a un passage difficile avec cette série de lois qui touchent la fiscalité. Nous constatons une vraie inquiétude de la part de la clientèle française. [...] Un tiers des biens compris entre 2,5 et 5 millions d'euros qui arrivent sur le marché appartiennent à des particuliers qui envisagent de partir ou sont déjà partis en Suisse, en Angleterre, en Belgique, au Canada ou aux États-Unis." Thibault de Saint Vincent, président de Barnes, interview au Figaro, 22/11/2012.

• Le logement au cœur des stratégies d'attractivité urbaine. " L’attractivité d’un territoire est la résultante de ses capacités [objectives] d’attraction et [plus subjectives] d’attrait. Mais ‘l’attractivité précède la compétitivité’, car ‘les entreprises vont désormais là où les gens ont envie d’aller’, soulignent les géographes François Cusin et Julien Damon. Il est donc essentiel de disposer d’un parc de logements conforme aux besoins et attentes de la population - celle qui réside dans l’agglomération ou souhaite la rejoindre. Dès lors, une double question s’impose : qui attirer (et retenir) ? Comment ?"

17,25 C'est, en année, la durée moyenne des crédits immobiliers aux particuliers. En octobre 2012, les taux moyens des prêts se sont établis à 3,37 % (contre 3,44 % en septembre). Mais le nombre de crédits accordés a chuté de 32 % sur les 10 premiers mois de l'année, notamment en raison de la dégradation de la solvabilité des ménages et de la hausse des exigences en termes d'apport personnel. Celui-ci s'établit en moyenne à 50 465 € pour la France entière, 82 840 € en Ile-de-France et près de 200 000 € à Paris ! Sources : Observatoire du crédit du logement/CSA, 10/2012 et Empruntis. com.

Gilles Ricours de Bourgies in Paris brille-t-il ? Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 2, 12/2012, 108 p., 18 €.

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N° 15 - décembre 2012 - page 03

L'Ile-de-France dans le monde : penser global

Quelles politiques urbaines pour le XXIe siècle ?

30 000 roupies C'est, par habitant, le montant des sommes nécessaires aux investissements les plus urgents en matière d'infrastructures urbaines indiennes. "Or le revenu moyen des 42 villes les plus importantes de l'Inde n'est que de 1 700 roupies par habitant"… Comment payer ?

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Source : Rapport CRISIL 2008, cité par Isabelle Milbert, in Quelles villes pour le XXIe siècle ?, op. cit., p. 337.

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"Le monde urbain en train de s'édifier ne ressemble aucunement à ce que nous en connaissions il y a encore vingt ans", avertit dans la préface à Quelles villes pour le XXIe siècle ? le philosophe Thierry Paquot, professeur à l'Institut d'urbanisme de Paris. Phénomène désormais planétaire, l'urbanisation est loin d'être uniforme. Elle pose certes partout les mêmes questions, de gouvernance, de sécurité, de développement durable par exemple. Mais chaque ville tend à produire un modèle singulier : aux côtés des "formes de dénationalisation des villes (comme les ‘villes globales’)" apparaissent "des configurations territoriales inédites, aux enjeux géopolitiques spécifiques". La mondialisation n'annihile pas toujours les différences culturelles. Elle peut même au contraire les souligner. Et ce n'est pas le moindre des intérêts de cette étude que de s'attacher tout particulièrement aux villes de Chine, d'Inde et du Brésil, "ces trois ‘payscontinents’ où l'urbanisation est très active et où se joue en partie le destin planétaire". Piloté par des sociologues qui se veulent également militants, Quelles villes pour le XXIe siècle ? souffre d'une approche quelque peu partisane, notamment lorsqu'il s'agit de dénoncer "l'idéologie sécuritaire" ou de prôner une "frugalité joyeuse". Mais cet ouvrage collectif est riche de données et d'analyses qui permettent de mieux cerner les enjeux du monde qui vient. "En transformant les espaces et les sociétés, les villes en expansion reconfigurent les territoires, les institutions et les acteurs qui les gouvernent, ainsi que les habitants qui les peuplent." Car c'est finalement la question de l'humain, du citoyen qui vit et habite un lieu déterminé, qui reste centrale. Et si Thierry Paquot prône "une urbanisation qui ménage (‘prend soin’ du verbe ‘ménager’) les interactions entre les humains et la nature", il nous prévient : "Tout est possible. Y compris le pire…" C'est aujourd'hui, en Ile-de-France aussi, que cela se décide.  Le regard de la Chambre : De Bombay ou d’une autre mégalopole, Paris, l’Ile-de-France ou la France, c’est le même territoire ! De nombreuses délégations étrangères reçues à la Chambre le confirment… Soyons donc plus solidaires ! Pour aller plus loin : Quelles villes pour le XXIe siècle ? sous la direction de Françoise Lieberherr-Gardiol et Germàn Solinis, préface de Thierry Paquot, InFolio, collection "Archigraphy Poche", 438 p., 12 €.

Extrait Du logement au projet politique. "À côté des thèmes majeurs du foncier, de la tenue de la propriété ou des services fondamentaux d'infrastructure pour l'habitation, il y a un intérêt accru pour des questions sociales et politiques [...]. Ainsi la question urbaine est un champ vaste qui concerne, de différentes manières et pour différentes raisons, le large spectre des acteurs sociaux : habitants, techniciens, experts, créateurs, régulateurs, politiciens, investisseurs, chercheurs, académiciens. Ainsi l'urbanisation doit intégrer des orientations et régulations appropriées dans des politiques de planification et d'aménagement de l'espace et du territoire qui ont pour ambition d'en assurer la cohérence vis-à-vis d'un projet de société et de ses acteurs." (Quelles villes pour le XXIe siècle ?, op. cit., p. 39-40) Les causes urbaines de l'insécurité. "Le développement du double emploi familial et la prédominance de la famille nucléaire, en zone urbaine, conduit à laisser les maisons abandonnées plusieurs heures durant la journée et quelque fois les enfants seuls, diminuant ainsi le suivi parental. La rupture du lien familial étendu élimine l'appui des réseaux familiaux. La nette séparation des lieux du travail, du domicile et des espaces récréatifs accentue l'abandon du domicile durant la journée et parfois durant plusieurs heures de la nuit." (Ibid., p. 238) 

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