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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - février 2013 - N° 17

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

Logement et économie d'énergie : les professionnels à la manœuvre ! Ce 20 février 2013, le gouvernement a annoncé son nouveau plan d'incitation à la rénovation thermique des bâtiments. "Un projet géant pour isoler 500 000 logements", annonce le même jour Le Parisien. Faut-il s'en féliciter ? Oui. Fautil s'en contenter ? Non. La parole de l'État a été trop souvent prise en défaut pour être aujourd'hui totalement crédible. Ainsi en atteste, notamment, la remise en cause pour le moins cavalière du financement des infrastructures de transport du Grand Paris. Alors que les entreprises ont été immédiatement - et lourdement - mises à contribution, les pouvoirs publics semblent aujourd'hui vouloir se désengager de ce chantier essentiel à la métropole francilienne… C'est de toute évidence à chaque citoyen de s'engager. Et aux professionnels d'accompagner efficacement le mouvement. Parlons clair. Les économies d'énergie sont aujourd'hui indispensables dans un parc de logements franciliens vieillissant et énergivore. À l'échelle de la France, l'immobilier représente 43 % de l'énergie consommée ! Il est donc urgent d'améliorer la qualité de l'habitat, à la fois pour le confort des locataires et pour préserver le patrimoine des propriétaires. Que vaudra un logement qui ne respectera aucune norme dans 5, 10 ou 15 ans ? Qui voudra l'habiter ?

Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

www.lamaisondelimmobilier.org

Un seul mot d'ordre : participer ! Pour influencer de manière positive, constructive, les politiques publiques qui ont une conséquence directe sur nos activités, il faut être exemplaire. La ministre de l'écologie, Delphine Batho, a officiellement ouvert le 16 février 2013 le "débat national sur la transition énergétique", qui se déroulera jusqu’en juillet 2013 pour conduire à un projet de loi de programmation en octobre. Saisissons la balle au bond ! Mais la voix des professionnels ne peut pas être seulement déclamatoire. Elle doit s'inscrire dans un engagement réel, durable, mesurable. C'est tout le sens du partenariat noué avec Économie d'Énergie. Goethe l'avait déjà remarqué : "Au commencement était l'action". Soyons donc dans l'action ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus Économie d'Énergie et la FNAIM Paris Ile-de-France s'engagent pour la rénovation énergétique des logements franciliens ! Les professionnels de l'immobilier s'associent au spécialiste du conseil sur le marché de l'énergie et des travaux d'économie d'énergie (Économie d'Énergie SAS) pour encourager les habitants souhaitant réaliser des travaux ou acquérir des équipements visant à la rénovation énergétique de leur logement. Ce programme - inédit dans le secteur de l'immobilier - s'adresse à tous les Franciliens, propriétaires comme locataires, clients de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France, qui réalisent des travaux pour un bien localisé dans la région (et dans l'Oise). Une "prime AFCEE" pouvant atteindre 1 500 € est proposée, afin de couvrir de 5 à 10 % du montant total des projets initiés. C'est le moment d'en profiter ! 

Pour en savoir plus : www.lamaisondel'immobilier.com et www.afcee.fr

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 17 - février 2013 - page 01

■ Ils l'ont dit…

392 000 C'est le nombre d'emplois salariés dans l'industrie en Ile-de-France en 2010, ce qui en fait toujours la première région industrielle de France. Il n'en demeure pas moins que ce chiffre baisse de façon continue depuis 20 ans, quel que soit le secteur. En 2010, il ne représentait déjà plus que 6,9 % de l'emploi salarié francilien (contre 12,2 % en moyenne nationale). Source : Enjeux Ile-de-France n°152, Centre régional d'observation du commerce, de l'industrie et des services (CROCIS), CCIP, 01/2013, www.crocis.cci-paris-idf.fr

• Transports publics : les banlieusards (encore) discriminés ? "C'est une honte. Le Syndicat des transports en Ile-de-France affecte systématiquement les trains poubelles en grande banlieue et garde les rames neuves pour la capitale et la petite couronne. [...] Plus on est loin, plus on paye cher son passe Navigo, plus le trajet est long et plus on devrait bénéficier de wagons modernes." Yves Jégo, député (UDI) de Seine-et-Marne, Le Figaro, 08/02/2013.

• Villes durables demain : vers des ‘cités archiborescentes’ ? "Aujourd'hui, construire c'est d'abord détruire : arbres abattus, terre cuite, pierres taillées, minerais fondus. La cité archiborescente, elle, est vivante. Elle se régénère à partir de ses propres déchets. Elle est conçue comme un massif corallien, où tous les systèmes se nourrissent les uns les autres. Elle est plus réaliste que les nouvelles villes comme Dubaï qui est construite sur le pillage des ressources de la planète. [...] Nous devons puiser des savoir-faire dans la nature qui est un exemple extraordinaire de durabilité." Luc Schuiten, architecte belge, inventeur du concept de villes "biomimétiques", Libération, 11/02/2013.

• De l'agressivité au ‘cafard parisien’... À Paris, "l'agressivité sociale et la concurrence sont constantes, et le mode de vie, qui multiplie les interactions, tend à amoindrir la sensibilité, et à faire de vous quelqu'un de blasé ou de cynique." Alexandre Lacroix, auteur de Voyage au centre de Paris (Flammarion, 01/2013), Le Monde, 08/02/2013.

• Attractivité : l'importance du facteur environnemental. "Dans les 10 ou 20 prochaines années, l’un des éléments déterminants de la localisation des activités et du vouloir vivre des habitants sera la qualité environnementale. La qualité de l’air, dont on mesure toute l’importance lorsque l’on rentre, par exemple, de Chine. Mais aussi l’aménagement global des espaces, la confiance dans l’eau et plus généralement dans les qualités sanitaires ! À cet égard, il y aura forcément des ruptures dans la concurrence entre les villes dans le monde. [...] Ces débats environnementaux sont fondamentaux. Comment le Grand Paris souhaite-t-il et peut-il s’y positionner comme un lieu gagnant ?" Hervé Juvin in Paris brille-t-il ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 2, 12/2012, 108 p., 18 €.

■ Chine : l'urbanisation, "moteur essentiel" de la

croissance

"L'urbanisation aiguise la vivacité des esprits et les rend aptes à des mutations [qui seraient] sinon impossibles." Cyrille Javary Sinologue, auteur de 100 mots pour comprendre les Chinois (Albin Michel, 2008) Source : magazine CLÉS, 02-03 2013, p. 45

"Tous les six mois, il se construit dans le pays l'équivalent de la région Ile-de-France." Et les engins de chantier n'y vont pas de main morte : "Dans le Grand Ouest, 700 sommets vont être rasés pour bâtir des métropoles." Chaque jour, dans la région du Ganzu, un territoire presque aussi grand que l'Espagne et deux fois moins peuplé, 100 000 m3 de terre sont déplacés et 600 engins mobilisés. Dans Le Monde du 14/02/2013, le journaliste Brice Pedroletti propose un reportage édifiant sur cette course chinoise à l'urbanisation. Laquelle répond à deux objectifs : réaliser le "Grand Plan de développement" des régions de l'ouest de la Chine mais aussi, plus globalement, "permettre au pays de basculer vers une consommation intérieure robuste, soutenue par une large classe moyenne citadine". Déjà, 690 millions de Chinois sont citadins, contre 200 millions en 1980. Et en 2025, le pays devrait disposer de 143 villes de plus d'un million d'habitants, contre 94 aujourd'hui. Mais comme l'explique Li Kepiang, nouveau n°2 du régime, "l'urbanisation ne signifie pas simplement augmenter le nombre de citadins ou agrandir les villes". Il s'agit de réaliser une transition complète du statut de rural à celui d'urbain "en termes de structure industrielle, d'emploi, de mode de vie et de sécurité sociale". Ce qui n'est pas le moindre des défis selon le journaliste Tom Miller, pour qui "les dirigeants chinois jouent un jeu à haut risque : l'urbanisation forcée peut améliorer de manière spectaculaire la vie de millions de personnes - ou alors gonfler outrageusement les rangs des ‘pauvres urbains’". L'avenir le dira. Où en serons nous, nous-mêmes, avec le Grand Paris ?  Le regard de la Chambre : L’Ile-de-France perd en compétitivité et en attractivité depuis deux ans par rapport aux grandes mégalopoles comme Londres et des villes émergentes comme Berlin, Francfort - sans parler de Shanghai ! Le Grand Paris est le levier pour répondre à ces menaces. Sources : Le Monde, 14/02/2013 ; China's Urban million, par Tom Miller, Ed. ZedBooks, 2012.

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité ■ De l'influence de la crise du logement sur

l'évolution des familles (et vice versa) Avec les débats autour du projet de "Mariage pour tous", la famille est revenue au centre du jeu politique. Sa composition est de toute évidence un enjeu de société. Mais tout n'est pas affaire de choix. Dans son dernier rapport annuel, la Fondation Abbé Pierre s'est penchée sur les interactions entre évolutions familiales et crise du logement. Il en ressort deux constats principaux. Premièrement, la crise du logement fragilise indubitablement les familles. "Confrontées à une offre locative limitée et à des niveaux de loyer particulièrement élevés, de nombreuses familles n’ont pas d’autre choix que de s’exiler des centres-villes, ou de vivre dans des logements exigus ou de mauvaise qualité", explique ainsi Christophe Robert, DGA de la Fondation pour le nouvelobs.com (01/02/2013). L’impossibilité d'accéder à un logement adapté empêche l’installation de nombreux jeunes couples, contraints de vivre chacun chez soi (voire chacun chez ses parents) - y compris lorsqu'ils ont déjà un enfant selon la CAF. À l'inverse, la crise du logement contraint d’autres couples à continuer de vivre ensemble alors qu’ils ont décidé de se séparer. De même qu'elle influence plus largement le nombre d’enfants par couple ou empêche l’autonomisation des membres de la famille. Deuxième constat : les mutations de la famille (divorces, monoparentalité, familles recomposées...) sont des facteurs de mal-logement. Ainsi des personnes isolées. "Ne disposant pas toujours d’un logement autonome, elles doivent parfois recourir à des ‘solutions’ précaires pour des périodes plus ou moins longues (hébergement chez un proche, colocation…). Les jeunes âgés de 18 à 30 ans sont les premiers touchés par ce ‘nomadisme urbain’. Mais ce phénomène apparaît aussi suite à une séparation, une recherche d’emploi qui amène à se rapprocher des bassins d’activités, ou quand l’un des membres du couple travaille dans un autre lieu que la ville de résidence, sans avoir les moyens de louer un second logement… Le phénomène est également préoccupant pour les personnes âgées isolées disposant de faibles revenus." Conclusion : "Ces deux évolutions sont distinctes, mais également préoccupantes, car les processus économique et sociologique se conjuguent pour devenir des facteurs de fragilité des ménages."  Le regard de la Chambre : Les classes moyennes ont beaucoup de mal à se loger dans de bonnes conditions. La création de 70 000 logements neufs par an est donc nécessaire pour rattraper le retard pris depuis de nombreuses années. Pour aller plus loin : Rapport 2013 sur l'état du mal-logement, www.fondation-abbe-pierre.fr, 01/02/2013.

■ Le saviez-vous ? De plus en plus de propriétaires surendettés. C'est ce qui ressort de l'enquête menée par la Banque de France sur l'année 2011. La dette immobilière n'est certes pas toujours à l'origine du surendettement. Mais, "globalement, la part cumulée des propriétaires et des propriétaires accédants se situe en 2011 à 9,3 % [des ménages surendettés], en augmentation de près de deux points par rapport à 2010." Autre évolution inquiétante : le vieillissement de la population surendettée (8,4 % des ménages concernés ont plus de 65 ans). Source : Enquête typologique 2011 Le surendettement des ménages, www.banque-france.fr, 01/2013.

Immobilier : "le bilan contrasté de Bertrand Delanoë à Paris". Une récente enquête des Échos est sans appel : si les prix dans la capitale sont si élevés, la municipalité n'y est pas étrangère. Tout d'abord par sa politique de mise aux enchères des terrains à aménager : dans la ZAC des Batignolles, le prix HT des terrains publics nus a atteint 4 500 € le m2, "un tarif équivalent à celui d'un logement terminé, toutes taxes comprises, à Saint-Ouen, de l'autre côte du périphérique". S'y ajoute paradoxalement la politique d'augmentation du parc social (+ 61 700 logements en 12 ans), qui impose 25 à 50 % de logements sociaux dans la plupart des opérations neuves, au prix de 3 650 €/m2. Comme le confirme un promoteur : "Nous nous rattrapons sur les autres [appartements], ce qui a indéniablement fait monter les prix : c'est l'acquéreur final qui finance la politique du logement social à Paris." Pourtant, la municipalité a prélevé plus de 10 milliards d'€ d'impôts fonciers et droits de mutation depuis 10 ans. Qu'en a-t-elle fait ? Il aura fallu attendre 2013 pour qu'elle daigne consacrer 500 millions de budget au logement (principalement social)... Source : Les Échos, 23/01/2013.

"Tous les biens hors des clous en termes de prix restent entre les mains des vendeurs. À moins qu'ils n'acceptent de baisser leurs prix." Source : Béatrice Mathieu, L'Expansion, 02/2013.

1/4 Un logement nouveau sur quatre a été créé dans le bâti existant en Ile-deFrance entre 2001 et 2011. Près de 142 000 logements nouveaux sont ainsi issus du bâti existant. Restructurations ou divisions de logements, appropriation d’annexes, changements d’usage de locaux commerciaux, industriels ou tertiaires ont représenté plus de 26 % des logements créés ces 10 dernières années dans la région. Un phénomène particulièrement marqué à Paris. Dans le même temps, 226 000 logements ont disparu (démolitions, fusions, transformations…). À ce rythme, sans constructions nouvelles, on n'est pas prêt de résorber la crise du logement en Ile-de-France ! Source : Note rapide n°613, IAU Ilede-France, www.iau-idf.fr, 01/2013.

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 17 - février 2013 - page 03

Penser local, agir global

La question du Grand Paris est devant nous

37 C'est, en nombre de minutes, le temps de déplacement moyen des actifs résidents de la couronne périurbaine pour se rendre à leur travail. Il ne serait supérieur que de 3 minutes à celui des actifs résidant à Paris et en petite couronne. Ce qui dénoterait, soit une qualité médiocre des transports en commun sur l'ensemble de l'agglomération, soit une relative proximité des lieux de résidence et d'emploi en banlieue...

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Source : Enquêtes de Jean Cavailhès, chercheur à l'INRA, citées par Grand Paris..., op. cit., p. 225.

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Les ingénieurs Jean-Pierre Orfeuil et Marc Wiel proposent une analyse sévère du projet actuel de Grand Paris, qualifié de façon assez brutale de "mégalomanie brouillonne". Leur diagnostic : "La question posée était légitime, la réponse apportée nous a fait entrer dans l'illusion" - essentiellement par défaut d'analyse, choix de financements incertains et absence de vision originale de la gouvernance à mettre en œuvre. "Il faut donc sortir de l'illusion, mais approfondir l'ambition de mettre l'Ile-de-France en situation de tenir son rang dans l'économie globale en offrant aux Franciliens des conditions de logement et de transports dignes." Or nous en sommes loin. Si la question des transports est omniprésente, le logement n'est pas oublié dans cette étude très fouillée quoique trop souvent partiale. Ainsi d'une focalisation excessive sur les "effets négatifs de la rente foncière", attribuée exclusivement à la rapacité supposée des promoteurs. Ou encore de la dénonciation d'une "bulle immobilière" qui ne saurait être traitée que par une augmentation des taxes là où les situations "de concentration, d'éparpillement ou de ségrégation sociale et fonctionnelle" seraient jugées "excessives". Autant dire partout... L'heure est cependant à remettre le projet de Grand Paris sur les rails, "sur des bases claires et solides". Et les auteurs d'en appeler à l'analyse et aux contributions des acteurs : "La ville qu'on peut encore aimer, et qui de ce fait peut encore être attractive, nécessite, en arrière-plan, un effort constant de production de connaissances éclairant des décisions prises en toute connaissance de cause et partagées entre le ‘local’ et le ‘métropolitain’." Un appel au débat que sauront saisir les professionnels de l'immobilier. Autour d'un objectif partagé : "L'urgence, c'est de construire la vision de la ville que nous voulons et les mécanismes institutionnels indispensables pour y arriver."  Le regard de la Chambre : Une nouvelle gouvernance de l’Ile-de-France est indispensable pour être compétitifs sur le plan international. Le statut de Paris est inadapté : le Comité Régional de l’Habitat et du Logement doit être renforcé, sous l'autorité du préfet de région, pour coordonner la politique du logement des agglomérations de plus de 300 000 habitants. Pour aller plus loin : Grand Paris. Sortir des illusions, approfondir les ambitions, par Jean-Pierre Orfeuil et Marc Wiel, préface de Pierre Mansat, Éditions Scrineo, 332 p., 19 €.

Extraits Motivations des acteurs et stratégies résidentielles. "Pour les ménages locataires, il s'agit plus d'un compromis entre la qualité résidentielle (prix/confort/environnement/cadre de vie) et l'obligation de déplacements. Les ménages propriétaires, sans avoir toujours la même stratégie suivant qu'ils sont bailleurs ou occupants, sont plus sensibles à la valeur patrimoniale. Les propriétaires occupants (mais également les locataires avec un système de contraintes généralement différent) auront une hiérarchie de leurs préférences qui donne plus ou moins d'importance à leur environnement social et culturel. Ils peuvent, pour certains, se déplacer pour aller habiter dans des secteurs résidentiels plus chers que ceux où se localisent leurs emplois." (Grand Paris..., op. cit., p. 258) Habitat : ‘droit-liberté’ versus ‘droit-créance’ ? "Construire la métropole, ce n'est pas dire à tout un chacun ‘installez-vous où vous voulez, il y aura toujours des transports publics ou des routes pour vous permettre de vaquer à vos activités’. Certes, le droit-liberté de s'installer où l'on souhaite doit être préservé, mais il ne pourra pas être assorti d'un droit-créance impliquant que la collectivité assure en toutes circonstances cette mobilité. Il y a des limites financières, tant pour le budget des ménages que pour celui des collectivités. Il y a des limites humaines à la tolérance de l'entassement dans les transports publics et des embouteillages sur les routes." (Ibid., p. 307) 

La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

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