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L’actualité vue par les professionnels de l’immobilier et du logement Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - N° 01 - 05/11/2013
Le mot du président Encadrement des loyers : le Conseil d'analyse économique donne raison aux professionnels Un véritable désaveu ! La note que le Conseil d'analyse économique (CAE), placé auprès du Premier ministre, vient de consacrer à "la politique du logement locatif" en France, juge "inopérant" l'encadrement des loyers, l'une des mesures phare du projet de loi Alur. Pire : les experts rappellent à la fois son inefficacité et ses effets pervers, tant en matière de qualité du parc immobilier que de finances publiques. Après la critique par Bercy du dispositif de garantie universelle des loyers, ne serait-il pas temps de revenir à la raison ?
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Coup de projecteur Les métropoles, avenir de nos sociétés ? Le premier colloque consacré aux stratégies marketing des métropoles vient de se dérouler les 14 et 15 octobre derniers à Aix-en-Provence. Comme le constate Lionel Flasseur, directeur du programme Only Lyon, la concurrence est acharnée, y compris entre villes européennes : "C'est la guerre pour faire venir les congrès, les touristes et les investisseurs" (Les Échos, 11/10/2013). L'enjeu est d'autant plus crucial que les métropoles, après s'être imposées économiquement à l'échelle de leur territoire, se veulent les espaces politiques de demain.
> Lire cet article Le chiffre 53 milliards C'est, en euros, l'estimation du patrimoine immobilier de l'État. Un patrimoine en réduction constante, puisque l'État a cédé 588 309 m2 entre 2007 et 2012, pour un montant de 4,7 milliards d'euros, et compte encore sur un produit de cession annuelle de 500 millions d'euros pour les trois ans à venir. Comme propriétaire ou comme bailleur pour ses propres administrations, l'État est-il un bon gestionnaire ? Ce n'est pas l'avis du député PS Jean-Louis Dumont, président du Conseil immobilier de l'État (CIE). Les Échos ont enquêté…
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Qui l'a dit ? "Il faut transformer des HLM en logement intermédiaire… ... 25 % demain, puis 30 % en 2030, c’est vraiment la course à l’échalote ! Un niveau de 20 %, c’est déjà pas mal, d’autant que la Ville [de Paris] y arrivera l’an prochain alors que la loi le permettait seulement à horizon 2020. Et malgré cela, le nombre de demandeurs a grimpé de 25 % depuis 2001. Quant à l’élargissement géographique, ce n’est pas vraiment ça : le logement social qui a été réalisé depuis 10 ans est situé à 52 % dans les quartiers qui dépassaient déjà le seuil des 20 % de HLM. Bertrand Delanoë a donc renforcé les arrondissements déjà bien pourvus."
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Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours Votre avis nous intéresse : contact@fnaim-idf.com
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Le mot du président Encadrement des loyers : le CAE donne raison aux professionnels Dès la présentation du projet de loi Alur par le gouvernement, la FNAIM n'a eu de cesse d'alerter l'opinion et les politiques sur les dangers potentiels de certaines mesures prévues. Non par esprit de chapelle, conservatisme ou corporatisme déplacé. Mais par réalisme, souci du bien commun et d'efficacité des politiques publiques. Et il s'avère que, en approfondissant l'expertise, l'administration nous donne raison ! Hier, Bercy mettait en garde le gouvernement face à une garantie universelle des loyers (GUL) présentant "un risque de dérapage si le dispositif n’est pas équilibré et calibré" (cf. La maison de l'immobilier n°24, octobre 2013). Aujourd'hui, c'est le Conseil d'analyse économique (CAE), placé auprès du Premier ministre, qui remet en cause l'autre mesure phare de cette loi : l'encadrement des loyers. Auteurs de ce rapport explosif pour le gouvernement, les économistes Alain Trannoy et Etienne Wasmer se permettent de rappeler l'évidence : "L'expérience du
passé et les exemples étrangers indiquent que, en pratique, l'encadrement des loyers réduit la qualité du parc immobilier". Et qu'en réduisant mécaniquement le rendement de l'investissement locatif, il "incite l'État à accorder des avantages fiscaux aux bailleurs - un coût supplémentaire pour les finances publiques". Un comble en cette période d'austérité budgétaire ! Pour le CAE, les mesures inscrites dans la loi Alur seront très difficiles à mettre en place et risquent "d'engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé". Le calcul du loyer "médian", en particulier, qui doit servir de référence à l'encadrement des prix, "ne permet pas de tenir compte du grand nombre de caractéristiques pertinentes au sein d'un même quartier". Bref, le dispositif sera tout simplement "inopérant". Heureusement pour le gouvernement, le projet de loi devrait revenir en seconde lecture à l'Assemblée nationale. Une occasion inespérée de rattraper ses erreurs initiales. En écoutant, enfin, les professionnels. Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Pour aller plus loin : "La politique du logement locatif", note du Conseil d'analyse économique n°10, 10/2013, www.cae-eco.fr
Coup de projecteur Les métropoles, avenir de nos sociétés ? Professeur au Master d'urbanisme de Sciences Po, docteur en sociologie, Julien Damon estime que la métropole, qui "pénètre le droit et le quotidien des Français", semble devoir être "l'échelle pertinente de nos vies réelles et des unités compétitives de l'économie globale". C'est en tout cas ce qui ressort de la lecture de trois ouvrages récemment publiés par des auteurs anglo-saxons. The Metropolitan Revolution, de Bruce Katz et Jennifer Bradley (Brookings Institution Press, 258 p.), s'attache à disséquer la "révolution métropolitaine américaine". Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les 100 principales métropoles américaines rassemblent 66 % de la population du pays - dont 90 % des travailleurs qualifiés - et génèrent 75 % du PIB. Face à la paralysie d'un État fédéral confronté au risque d'une faillite généralisée, ces villes constitueraient le lieu idéal d'une nouvelle souveraineté politique en élisant, comme à New York, des "maires entrepreneurs".
"Les métropoles sont devenues des agglomérations assez grandes pour les grands problèmes (démographie et économie) et assez petites pour les petits (la vie des gens)". Michael Storper, dans Keys to the City (Princeton University), considère également que les "villes-régions", étudiées selon quatre "clés" (économie, institutions, relations sociales, justice), sont les mieux à même de répondre aux défis du moment, en devenant "des ateliers, interconnectés, permettant la concentration d'activités et l'innovation". L'optimisme est franchement de mise, enfin, avec Cities Are Good for You (Bloomsbury Press, 416 p.). Le Britannique Leo Hollis y propose un voyage "enjoué" à travers différentes métropoles mondiales. Il note au passage que, "davantage que les services et les bâtiments, et davantage encore que les gens, c'est la confiance qui fait la ville". Des débats qui concernent d'évidence, et dès aujourd'hui, l'Ile-de-France et le Grand Paris. n
Source : "L'avenir de nos sociétés passera par les grandes villes", Les Échos, 25-26/10/2013
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Le chiffre
53 Md€
C'est l'estimation du patrimoine immobilier de l'État. Et la gestion de celui-ci serait toujours aussi peu efficiente, comme le relève la Cour des comptes dans un récent rapport consacré aux centres hospitaliers universitaires (CHU). "Certains CHU récemment livrés ne sont absolument pas adaptés. Surdimensionnés, des immeubles neufs affichent des coûts de fonctionnement élevés", relève le député PS Jean-Louis Dumont, président du Conseil immobilier de l'État (CIE). Mais c'est bien l'ensemble de l'activité de l'État, comme propriétaire et surtout comme bailleur, qui serait en cause : "La gestion n'est ni toujours rigoureuse, ni exemplaire, ni économe". En témoignent par exemple les luxueux bureaux parisiens, en plein triangle d'or, de la Banque publique d'investissement (BPI). Ou "les locaux avec terrasse les plus chers de Paris" loués par le ministère de la Jeunesse et des Sports sur l'avenue de France, dans le 13e arrondissement. Ou bien encore l'annulation du déménagement des services du ministère de l'Agriculture de la très élégante rue de Varenne (7e arrondissement) vers le site de la caserne Picpus (12e)…
Dans une enquête publiée dans Les Échos, Laurence Boccara analyse les faits et les chiffres. Ainsi, l'État, qui reste propriétaire de 86 % des biens qu'il occupe, a cédé 588 309 m2 entre 2007 et 2012, pour un montant de 4,7 milliards d'euros, et compte encore sur un produit de cession annuelle de 500 millions d'euros pour les trois ans à venir. Lorsqu'il est locataire, il cherche depuis quelques années à minimiser ses coûts. Ainsi, "sur 120 baux franciliens dont les loyers dépassaient 500 000 euros par an, 50 ont fait l'objet d'une discussion, générant 69 millions d'économie." Mais le cap est difficile à tenir. "L'État doit vendre ses actifs ou les louer à ses propres administrations au prix du marché, tout en veillant à la bonne gestion de son patrimoine et au lancement des chantiers qui dépendent de lui, comme le tribunal de grande instance de Paris ou la rénovation d'une partie de la Grande Arche de la Défense." Avec la difficulté de simplifier la prise de décision et de concilier les procédures administratives avec le financement classique de l'immobilier, "plus souple et plus rapide à obtenir". n
Source : "L'État, pas encore un bon gestionnaire", Les Échos business, 24/10/2013
Qui l’a dit ? RéPONSE : Jérôme Dubus, conseiller de Paris (UMP) du 17e arrondissement de Paris et délégué général du Medef Ile-de-France, dans Les échos (14/10/2013). Il réagissait à la proposition d'Anne Hidalgo de porter, à la demande de ses alliés communistes pour les élections municipales, le taux de logements HLM de 20 à 30 % dans Paris intramuros. Cette proposition est en effet loin de faire l'unanimité. Certes, de trop nombreux ménages parisiens éligibles au logement social ne peuvent y avoir accès, notamment en raison de règles d'attribution toujours opaques, d'une trop faible mobilité dans le parc et d'une augmentation constante du stock de demandeurs : 135 000 aujourd'hui, contre 96 000 fin 2011. Mais le volontarisme en la matière n'est pas sans
provoquer des effets pervers. Il contribue en effet à raréfier l'offre accessible aux classes moyennes. D'autant plus que, par le jeu des péréquations, pour chaque opération immobilière, "plus la proportion du social est élevé, plus le non social se renchérit", prévient Christian de Gournay, président de Cogedim. Compte tenu de la rareté du foncier, la municipalité parisienne a fait porter l'essentiel de son effort sur la réhabilitation d'immeubles anciens, multipliant les préemptions (plus de 400 immeubles depuis 2001). Mais le barème des loyers étant calculé sur les revenus des demandeurs, quel que soit le quartier concerné, ce système ignore les réalités du marché. Pour des résultats, au final, qui ne satisfont personne. n
Source : Enquête "Logement social : main basse sur Paris", Les Échos, 15/10/2013.
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