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L’actualité vue par les professionnels de l’immobilier et du logement Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - N°4 - 04/12/2013
Le mot du président Un Grand Paris producteur de richesses ? C'est possible ! "Comment créer de la valeur pour les villes ?" C'est le titre de la dernière étude publiée par La Fabrique de la Cité, un think tank créé à l'initiative du groupe Vinci pour alimenter les réflexions sur l'innovation urbaine. Il peut paraître surprenant de prime abord d'appliquer à une Cité un concept issu de l'entreprise. Mais, à l'échelle d'une ville, "créer de la valeur" n'est-elle pas "une mission collective qui associe public et privé" ?
> Lire cet article Coup de projecteur Bureaux versus logements ? Un autre aspect du marché francilien "L'Ile-de-France connaît une surproduction de bureaux, parallèlement à un déficit aigu de logements", estiment Les Échos du 27/11/2013 en s'appuyant sur une étude d'Immo Group Consulting. L'offre francilienne totale disponible de locaux de bureaux, d'activités et d'entrepôts "excède 15 millions de mètres carrés de surface de plancher, soit près des deux tiers du déficit de logement". La comparaison est-elle totalement pertinente ?
> Lire cet article Le chiffre 7 Md€ C'est le montant des investissements réalisés par les principaux bailleurs sociaux d'Ile-de-France, représentant 45 % du parc, pour des travaux d'amélioration des ascenseurs depuis 2010. Ce qui représente un coût moyen de 20 000 € par appareil. Mais, au prétexte qu'aucun "sentiment d'amélioration" n'aurait été ressenti par les usagers et locataires, une charte vient d'être édictée pour imposer de nouvelles normes aux ascensoristes…
> Lire cet article Qui l'a dit ? "Il faut avoir le courage et la lucidité de remettre les choses à plat" "Le système fiscal français est devenu très complexe, quasiment illisible, et les Français, trop souvent, ne comprennent plus sa logique ou ne sont pas convaincus que ce qu’ils paient est juste, que le système est efficace. Or, dans un Etat démocratique, l’impôt est un acte citoyen : c’est la contribution à l’effort collectif, c’est la base du pacte social. [...] Je crois que le temps est venu d’une remise à plat, en toute transparence, de notre système fiscal."
> Réponse
Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours Votre avis nous intéresse : contact@fnaim-idf.com
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Le mot du président Un Grand Paris producteur de richesses ? C'est possible ! Pour La Fabrique de la Cité, une certitude s'impose : les villes sont au cœur des processus de création de valeur. "À l’échelle mondiale, 600 villes rassemblant 1,5 milliard de personnes produisent près de 60 % du PIB. Aucun pays n’a jamais réussi à assurer une croissance économique soutenue et un développement social rapide sans s’urbaniser." Mais le doute s'installe dans des régions comme la nôtre, autrefois parmi les plus dynamiques de la planète. Confrontée à une très profonde crise économique et à une pression croissante sur les dépenses publiques, la métropole d'Ile-de-France, comme beaucoup d'autres en Europe et en Amérique du Nord, "doit s’adapter de plus en plus vite aux besoins exprimés par les habitants et relever le défi de l’attractivité (actifs, étudiants, seniors, entreprises et touristes) et du développement durable". Comment, dans ces conditions, éviter le déclin, continuer à créer de la valeur et à se développer ? Il ressort des réflexions
proposées par La Fabrique de la Cité que les villes qui réussissent aujourd’hui sont certes les plus innovantes, notamment en matière de TIC, mais aussi, plus généralement, les plus créatives. Et ce sont souvent des métropoles qui ont souffert de la crise postindustrielle, mais qui ont su se réinventer "sans jamais renier leur passé". Comment ? En choisissant "des modes de gouvernance innovants, associant responsables publics et privés dans les choix d’investissements stratégiques". En misant sur leur passé industriel aussi, "en l’adaptant à la nouvelle donne économique (par le biais de clusters spécialisés, la réhabilitation d’anciens sites industriels, etc.)". Et en faisant participer les habitants à chaque étape de la renaissance de la Cité. Nous pourrions utilement nous inspirer de ces exemples, qui reposent finalement, dans le respect de notre identité, sur la force et la liberté de l'esprit. Et si la vocation du Grand Paris était, pour réussir, de renouer avec l'Esprit des Lumières ? Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Pour aller plus loin : "Comment créer de la valeur pour les villes ?", La Fabrique de la Cité, 10/2013, www.lafabriquedelacite.com
Coup de projecteur Bureaux versus logements ? Un autre aspect du marché francilien Un récent article des Échos (27/11/2013) l'annonce : "En Ile-de-France, les bureaux écrasent les logements". C'est-à-dire que la région "connaît une surproduction de bureaux parallèlement à un déficit aigu de logements". L'analyse n'est pas nouvelle, mais ce déséquilibre se serait fortement creusé ces dernières années. Ainsi, "en Ile-de-France, principale zone de pénurie, le déficit de logements cumulé sur dix ans (de 2002 à 2011) atteint 300 000 et s'est encore accru de 10 000 unités en 2012", estime l'économiste Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immo Group Consulting, un réseau d'experts en évaluation immobilière. Concrètement, 484 000 permis de construire ont été délivrés et 421 000 mises en chantier réalisées sur cette période, pour des besoins estimés à 715 000 logements supplémentaires. Dans le même temps, "près de 12 millions de mètres carrés d'immobilier tertiaire sont sortis de terre. Or les besoins étaient deux
fois moindres". Comme le souligne la journaliste des Échos, Myriam Chauvot : "Cela se traduit par des prix qui n'ont cessé d'augmenter entre 2007 et 2011 dans l'immobilier résidentiel, alors qu'ils n'ont cessé de baisser pour les bureaux neufs (-15 % à -25 % pour les loyers réels intégrant les avantages commerciaux)". Mais l'étude d'Immo Group Consulting a été publiée il y a un an : pourquoi ressort-elle aujourd'hui ? Quel est l'intérêt d'opposer, de façon peut-être un peu rapide, le logement à l'immobilier de bureaux, l'un et l'autre étant nécessaires à une métropole économiquement attractive ? Certains bureaux peuvent certes être transformés en logements. Mais pas tous. Et pas dans le cadre réglementaire actuel… Le problème ne tient-il pas surtout à la rentabilité sans cesse écornée de l'investissement dans le logement ? n
Pour aller plus loin : "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement", immogconsulting.fr, 12/2012.
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Le chiffre
7 Md€
C'est le montant des investissements consentis, en moins de 3 ans, par 19 bailleurs sociaux d'Ile-deFrance pour moderniser leur parc d'ascenseurs. Le coût moyen par appareil est de 20 000 €. "Sauf qu'il n'y a eu aucun sentiment d'amélioration de la part de nos clients", regrette Jean-Luc Vidon, président de l'association Exigence Ascenseurs (AEA). Cette association régionale, créée en octobre 2013, regroupe les principaux bailleurs sociaux (représentant 45 % des logements sociaux d'Ile-de-France et 15 000 ascenseurs), ainsi que des experts et des associations d'usagers et de locataires du parc HLM. Son but ? Obtenir un renforcement des prestations des ascensoristes. Elle vient ainsi d'établir un référentiel qualité fondé sur 5 axes d'amélioration : la sécurité, en imposant la certification MASE (Manuel d’Amélioration de la Sécurité des Entreprises) ; l'information des usagers pour toute intervention ; la prévention et le renforcement de la formation des techniciens aux différentes catégories
d'appareils ; l'entretien (avec une limite de 90 appareils imposée par tournée de maintenance pour un technicien) ; la garantie réelle de dépannages 7 jours/7 et 365 jours par an. L'objectif est certes louable, l'agglomération parisienne étant "championne d'Europe" en matière de pannes d'ascenseurs. Mais ces nouvelles contraintes, qui vont s'imposer dès 2014, ont un coût que ni les bailleurs sociaux, ni leurs locataires, n'entendent prendre en charge. Ce sont donc les entreprises du secteur, où interviennent de nombreuses PME, qui sont sommées de trouver sur leurs fonds propres les crédits nécessaires aux certifications, audits, formations supplémentaires… Un risque économique pour beaucoup d'entreprises qui "sont déjà fragilisées", alerte le délégué général de la Fédération des ascenseurs, Jean-Luc Detavernier. Lequel regrette que "les ascensoristes n'ont pas été écoutés dans ce dossier." Écarter les professionnels des décisions qui les concernent serait-il devenu une manie ? n
Sources : "Un modèle d'ascenseur social", 20 Minutes, 27/11/2013, et www.directgestion.com, 28/11/2013.
Qui l’a dit ? RéPONSE : Jean-Marc Ayrault. Dans une "Il faut avoir çais. D'autre part, il n'est pas fait mention de interview au journal Les Échos (19/11/2013), l'immobilier, qui constitue pourtant, devant le courage en pleine contestation sociale et "ras-le-bol l'automobile, tout particulièrement en Ilefiscal" (IRPP, écotaxe, TVA…), le Premier et la lucidité de-France, la principale "vache à lait" des ministre a su créer la surprise. Dans cet enfinances publiques : plus de 10 taxes sont de remettre prélevées tretien, il annonce qu’il recevra très rapidesur l'immobilier et le logement. La les choses ment les partenaires sociaux pour engager Ville de Paris prélève pas moins de 1 milun débat sur la fiscalité, mais aussi sur les liard d'euros par an en droits de mutation. à plat" dépenses publiques. Se posant en "réforLa seule taxe foncière a explosé de +21 % mateur", il admet que "le système fiscal français est en 5 ans en moyenne selon l'Union nationale de la prodevenu très complexe, quasiment illisible, et les Franpriété immobilière (UNPI), qui précise : "Si on ajoute à çais, trop souvent, ne comprennent plus sa logique ou cela la taxe d’habitation, les diverses dépenses liées ne sont pas convaincus que ce qu’ils paient est juste, à la mise aux normes des ascenseurs et à l’entretien que le système est efficace". Au-delà des considétechnique et climatique des logements, qui sont oblirations de tactique politique, il était temps d'aborder gatoires, les divers diagnostics immobiliers, l’impôt sur réellement cette question de la fiscalité. On pourra cele revenu et, pour ceux qui y sont assujettis, l’ISF, on pendant regretter que le débat débute bien mal. D'une parvient à la situation aberrante dans laquelle les propart, parce que le Premier ministre entend mener sa priétaires, bailleurs ou occupants, paient ce qui s’apréforme "à prélèvements obligatoires constants", alors parente à un loyer à l’État !" même que l'un des enjeux devrait être la réduction Venez en débattre au congrès de la FNAIM, les 9 et 10 globale du poids de la fiscalité qui pèse sur les Frandécembre prochain : congresfnaim2013.com n Sources : interview de Jean-Marc Ayrault, Les Echos, 19/11/2013, et http://unpi.org. Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours
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