Espace Grand Paris
L’actualité vue par les professionnels de l’immobilier et du logement Chambre FNAIM Paris Ile-de-France - N°5 - 10/12/2013
Le mot du président Des bâtiments et des hommes : l'exemple de Paris-Saclay L'organisation du SIMI, le salon de l'immobilier d'entreprise, du 4 au 6 décembre dernier, Porte Maillot à Paris, est l'occasion de s'interroger sur ce marché spécifique. Bousculé par la crise économique, il n'en demeure pas moins indispensable pour assurer le développement de la ville de demain, et notamment la mixité de ses activités. Illustration avec Paris-Saclay, un projet phare du Grand Paris.
> Lire cet article Coup de projecteur Prix des loyers ? Ils augmentent moins vite que l'inflation ! "Les loyers marquent à nouveau le pas", annonce Le Figaro économie (26/11/2013) à la publication des derniers chiffres de l'Observatoire des loyers Clameur. Il apparaît en moyenne nationale en effet, depuis le début de l'année, une hausse de +0,6 % des loyers facturés aux nouveaux locataires, dont +1,5 % à Paris mais +0,3 % sur toute l'Ile-de-France - soit le tiers de l'inflation constatée sur la même période (+0,9 %).
> Lire cet article Le chiffre 2 167 € C'est ce que paie, en moyenne annuelle, un Parisien pour ses charges de copropriété. Un chiffre calculé par la FNAIM Paris Ile-de-France à partir de la meilleure source d'information disponible : la comptabilité des syndics adhérents de la Chambre (déjà près de 40 000 lots analysés). Il en ressort un chiffre de 33 € par m2, dans la moyenne nationale, avec cependant de fortes disparités selon la nature des immeubles et leurs spécificités.
> Lire cet article Qui l'a dit ? "Rien n'est plus révélateur des mentalités d'un pays que son attitude à l'égard du logement" "En France, la propriété est sacrée, et le logement reste rare, et cher. Bien plus cher qu’ailleurs en Europe.[Or] plus le logement est cher, à louer ou à acheter, plus les salaires doivent être élevés et moins l’économie est compétitive. Cet impact de la valeur d’un patrimoine sur le coût du travail est d’ailleurs une cause majeure, et trop négligée, de la perte de compétitivité de la France. Le préalable à toute reconquête économique devrait donc reposer sur la baisse du coût du logement. Et pour cela, il faut d’abord en comprendre la principale cause : il n’y pas assez de terrains constructibles."
> Réponse
Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours Votre avis nous intéresse : contact@fnaim-idf.com
Contacts FNAIM Paris Ile-de-France 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 www.lamaisondelimmobilier.org gillesricourdebourgies.com
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Le mot du président Des bâtiments et des hommes : l'exemple de Paris Saclay Impératifs métiers et impératifs immobiliers sont intimement liés. Le travail n'est certes plus toujours associé à un espace déterminé : 11 % des collaborateurs d'entreprise ne disposent pas d'un bureau attitré (+5 % depuis 2011) et 5 % des actifs pratiquent le télétravail de façon régulière. Mais, de ce fait, 90 % continuent à travailler le plus souvent dans un bureau. L'accessibilité de celui-ci depuis son lieu d'habitation reste donc un enjeu essentiel de la révolution urbaine à venir. Tout particulièrement dans la métropole francilienne, dont les moyens de transports sont aujourd'hui insuffisants, vétustes ou engorgés. C'est pourquoi le projet d'aménagement du plateau de Saclay est sans doute l'un des plus significatifs du Grand Paris. Vaste chantier à la fois scientifique, économique et urbain, il a pour objectif de développer ce cluster d'excellence et de le relier au centre de l'agglomération, ainsi qu'aux aéroports parisiens. Comme nous l'a confié Pierre Veltz, PDG de
l’établissement public Paris-Saclay : "Le cœur de notre stratégie urbaine est de promouvoir des quartiers compacts, en lieu et place des aménagements très étalés qui sont aujourd’hui la norme sur le plateau". Comment ? En concentrant les bureaux et les logements autour du futur métro, afin de rendre le tissu urbain de demain plus compact et de préserver la qualité de vie propre à ce territoire encore majoritairement agricole. Le campus de renommée internationale (avec déjà la présence du CEA, du CNRS, d'HEC et de Polytechnique) constitue le coeur du projet. Mais il est un levier du développement à venir. Dès 2016-2017, un nouveau quartier urbain, fort de 2 000 logements étudiants et 1 500 logements familiaux, sortira de terre. Les futurs habitants pourront "vivre, travailler et décider" sur ce territoire tout en étant directement connectés au reste de l'agglomération. Un exemple à méditer pour rendre la ville du futur à la fois compétitive, attractive… et vivable ! Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Pour aller plus loin : "Des bâtiments et des hommes - spécial SIMI", Challenges, 28/11/2013 ; "Villes humaines, villes durables ?", Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France, n°3, 07/2013, www.lamaisondelimmobilier.org
Coup de projecteur Prix des loyers ? Ils augmentent moins vite que l'inflation ! "Les loyers marquent à nouveau le pas", annonce Le Figaro économie (26/11/2013) à la publication des derniers chiffres de l'Observatoire des loyers Clameur. Il apparaît en moyenne nationale en effet, depuis le début de l'année, une hausse de +0,6 % des loyers facturés aux nouveaux locataires, tandis que l'inflation s'établit pour la même période à +0,9 %. Certes, la hausse des loyers reste légèrement supérieure à l'inflation à Paris (+1,5 %), compte tenu de la rareté persistante des biens disponibles, mais cette hausse est moindre qu'à Lyon ou Toulon (+1,8 %), et sans comparaison avec des métropoles comme Metz (+3,7 %) ou Aix-en-Provence (+5,4 %). Au total, les loyers sont même en baisse dans plus du quart des villes de plus de 100 000 habitants (comme Lille, Nancy, Besançon, Le Havre, Rouen…) et stagnent dans un autre quart (notamment à Marseille, Montpellier, Strasbourg, Rennes ou encore Bordeaux).
+0,3 %
À l'échelle de l'Ile-de-France, la hausse est limitée à +0,3 % depuis début 2013, soit le tiers de l'inflation constatée, après une hausse de +4,5 % en 2012, +2 % en 2011 et +3,3 % en 2010, le niveau des loyers de marché s'établissant en 2013 comme en 2012 à 18,80 €/m2 en moyenne. La réalité est donc marquée par une maîtrise des coûts, confirmée par les promoteurs immobiliers, qui ont démontré que le ratio loyer / revenu brut disponible des ménages n'avait pas varié depuis 10 ans. Ce qui rend d'autant plus incompréhensible une mesure comme l'encadrement des loyers. Surtout à un moment où, "sous l'effet de la crise économique et de la baisse du pouvoir d'achat, les ménages diffèrent de plus en plus leurs projets de déménagements". Et alors que les mesures gouvernementales commencent à produire leurs effets négatifs : "Dans un marché où les perspectives de recettes locatives sont déprimées, les propriétaires bailleurs réalisent moins de travaux d'entretien avant de relouer leur bien", souligne l'enquête Clameur. n
Pour aller plus loin : Observatoire des loyers CLAMEUR, www.clameur.fr ; Le Figaro, 26/11/2013
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Le chiffre
2 167 €
C'est le montant des charges moyennes annuelles par logement d'un immeuble en copropriété, à Paris. Ce chiffre a été calculé par la FNAIM Paris Ile-de-France en disposant de la meilleure source possible : la comptabilité des syndics adhérents de la Chambre (déjà près de 40 000 lots analysés). Il en ressort un chiffre de 33 € par m2, dans la moyenne nationale, mais bien évidemment très variable selon le type d'habitat : les coûts par lots sont plus élevés pour les immeubles haussmanniens, en général moins bien isolés et plus nombreux que les immeubles de type francilien à disposer d'un gardien. Dans le détail, ces 2 167 € se répartissent comme suit : • 970 € (soit 44 % du total) de salaires pour le gardien ou l'employé de l'immeuble ; • 610 € (28 %) pour le coût du chauffage collectif ; • 182,80 € (8,44 %) pour les ascenseurs ; • 155,20 € (7,16 %) d'honoraires du syndic ; • 150,20 € (6,9 %) pour les assurances ; • 98,80 € (4,6 %) de diverses autres dépenses.
L'augmentation des charges de copropriété (+5 % par rapport à 2012) est liée à la nature même de ces dépenses : outre la hausse générale du coût du travail, de la fiscalité et de l'énergie, la mise aux normes des ascenseurs a fait bondir ce seul poste de +33 % (même s'il représente, en valeur absolue, moins de 2 € par m2). Ceci dit, 29,5 % des habitants de la capitale ne disposent pas d'ascenseur, ce qui leur permet de réduire leurs charges de copropriété à 1 984 €/an. De même s'ils disposent d'un chauffage individuel, ce qui est le cas de 69 % des Parisiens : la facture descend à 1 557 €. Et en cumulant les deux cas de figure, le montant des charges n'est plus que de 1 374 €, soit 114,50 € par mois. Débuté sur Paris intra muros, l'observatoire des charges de copropriété de la FNAIM Paris Ile-de-France sera progressivement étendu, courant 2014, à l'échelle de la région Ile-deFrance. Un outil d'information mais aussi de pilotage qui se révèle précieux pour tous les acteurs de l'économie immobilière du Grand Paris. n
Sources : "Charges de copropriété : un calcul à la source", Le Point, 28/11/2013 et www.lamaisondelimmobilier.org
Qui l’a dit ? RéPONSE : Jacques Attali, dans une "Rien n'est plus gagé". Tandis qu'il faudrait "encourager tribune pour L'Express du 20/11/2013. Il durablement la croissance de l’offre de précise ainsi sa pensée : "En France, la révélateur des logements, et pour cela rendre le poupropriété est sacrée et le logement reste mentalités d'un voir sur le foncier à l’État, seul capable de rare - et cher. Bien plus cher qu'ailleurs en de l’espace constructible sans conflit pays que son créer Europe". Ce dernier point est contestable. d’intérêt". Et Jacques Attali de se faire L'essayiste rapproche en effet les prix de attitude à l'égard plus précis : "à Paris, il suffirait, pour libél'immobilier à Paris et à Berlin, villes qui ne du logement" rer massivement des espaces construcsont en fait pas comparables, notamment tibles, de faire sauter la règle absurde et parce que la capitale allemande dispose d'une supermalthusienne qui y limite aujourd’hui à 21 mètres la ficie beaucoup plus vaste. Jacques Attali a cependant hauteur des immeubles. Si on le faisait, en protégeant raison de souligner l'importance du logement dans le évidemment les quartiers les plus emblématiques, et dynamisme et les équilibres économiques d'un pays. en choisissant aux mieux les architectes, on pourrait "Le préalable à toute reconquête économique doit refaire baisser considérablement le prix des logements poser sur la baisse du coût du logement. Et pour cela, et redonner vie à la ville. Ceux qui y sont propriétaires il faut d'abord en comprendre la principale cause : il n'y pour y habiter n’y perdraient rien puisqu’un logement a pas assez de terrains constructibles". De ce point de n’a qu’une valeur de troc." Ce qui n'est pas exactement vue, les dernières décisions gouvernementales constile cas pour les bailleurs. Il y a donc sans doute d'autres tuent un contresens : avec le projet de loi Alur, "tout solutions à préconiser, comme la modularité des bâtile secteur de la construction locative va être sinistré ments. Mais la prise de position d'Attali a le mérite de et aucun espace nouveau de construction ne sera déstimuler les nécessaires débats. n Source : "Le logement, problème capital", tribune de Jacques Attali, L'Express, 20/11/2013 Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours
Contacts FNAIM Paris Ile-de-France 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris - Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 contact@fnaim-idf.com - www.lamaisondelimmobilier.org gillesricourdebourgies.com