La lettre de la FNAIM du Grand Paris - mars 2014 - N° 29
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
La culture, ciment du Grand Paris Créé en 1973, le Prix Haussmann de la Chambre FNAIM du Grand Paris distingue chaque année un ouvrage consacré à notre région, son avenir, son évolution et ses projets en matière d’habitat, de logement et d’urbanisme. S'intéresser aux livres, donc à la culture, n'est en rien anecdotique. L'enjeu est majeur face à deux défis, susceptibles de mettre à mal le lien social. Le premier tient à la montée de la défiance des citoyens à l'égard du pouvoir politique et médiatique. En atteste la multiplication des mouvements de contestation ou la dernière enquête Ipsos pour le Cevipof, qui souligne que, fâché avec ses représentants, "le peuple rentre en sécession" (Le Nouvel Observateur, 14/01/2014). Dans tous les domaines apparaissent de "nouvelles fractures françaises" (cf. www.ipsos.fr, 21/01/2014). Le second défi tient à la question plus spécifique du "vivre ensemble". Dans un récent entretien au Monde (06/03/2014), le géographe Christophe Guilluy souligne que, sous couvert de mixité sociale, "les bailleurs sociaux font du panachage ethnique sans le dire", afin d'éviter une trop forte communautarisation à l'échelle du même immeuble ou du même quartier. Un phénomène que le chercheur - qui parle de "concentration ethnique" - observe en revanche dans le parc privé, notamment les copropriétés dégradées, où le peuplement obéit à des "logiques amicales et de réseaux". Tout à la fois siège de tous les pouvoirs, vitrine internationale de la France et première région d'accueil de l'immigration, le Grand Paris est en première ligne pour répondre à ces défis. Et, on l'a vu, le logement y tient une part essentielle. Tout simplement parce que le lieu de résidence est partie prenante de la manière de vivre. Et qu'en ville, la façon de vivre de chacun a une incidence sur la vie de tous. Ce qui fait lien entre des citoyens d'opinion, de classe sociale et d'origine de plus en plus diverses, c'est la culture. Une culture qui doit être forte, enracinée, dynamique, créatrice de fierté collective pour être partagée. C'est sans nul doute l'un des principaux enjeux du Grand Paris. C'est ce qu'affirmait avec raison Daniel Janicot, auteur en 2012 d'un rapport sur ce sujet pour le président de la République : "Le Grand Paris sera culturel ou ne sera pas !"
Gilles Ricour de Bourgies
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Focus Prix Haussmann 2014 Le 11 mars a été décerné à la Chambre FNAIM du Grand Paris le Prix Haussmann 2014, par un jury de professionnels et de personnalités présidé par Pierre Simon, président de Paris Ile-deFrance Capitale Économique, et Mme Claude Haussmann, héritère du Préfet Haussmann. Le lauréat est Philippe Porret, pour son ouvrage Paris sur le divan - Les ombres de la Ville Lumière, un essai de psychanalyse urbaine, aux éditions Parigramme (220 p., 14,90 €). Un livre important, qui souligne les atouts et attraits de la capitale, mais se demande si elle conserve les ambitions d'une grande métropole mondiale. La "transformation de la cité en une galerie marchande tertiarisée" masque mal en effet la perte d'élan, le risque d'immobilisme voire la "dépression" qui menace Paris en l'absence de projet fédérateur. n
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n Ce sont eux qui le disent ! • Fierté parisienne. "Chacune des avancées dont a bénéficié Paris fait partie d’une politique d’ensemble, dont la cohésion sociale, le dynamisme économique et l’ouverture culturelle auront été les maîtres mots. Ce dont je suis fier, c’est d’avoir été dans de nombreux domaines entrepreneur de progrès à l’écoute et au service des Parisiens. L’urbanisme illustre parfaitement ce mouvement. Nous avons ainsi renouvelé 10 % du territoire de Paris, et gagné 5 millions de mètres carrés en bâtissant sur des friches à l’abandon. Cette vitalité retrouvée de la capitale est pour moi le fait marquant de ces deux mandatures." Bertrand Delanoë, maire de Paris (2001-2014), interview à 20 Minutes, 12/02/2014.
• Hausse des cambriolages dans la capitale… Il n'est "plus possible de lutter contre
cette délinquance avec de bons sentiments. [...] Le maire de Paris a un poids indéniable, nul doute que cela aurait un impact fort s'il prenait enfin les questions de sécurité à bras-le-corps."
10 C'est le nombre de tours d'une hauteur de 500 à 1 000 mètres actuellement en construction dans le monde. La croissance des villes et la pression sur le logement incitent à cette course à la hauteur. Mais pas seulement : les sous-sols pourraient également offrir de nouvelles opportunités architecturales. En témoigne le projet de "gratte-mer" de l'architecte malaisien Sarly Adre bin Sarkum (une tour de 400 m totalement immergée). Ou le "Eathscraper" du cabinet Bunker Arquitectura, pyramide inversée s'enfonçant jusqu'à 300 mètres sous terre, au cœur de Mexico… Les hommes devront-ils se résoudre à vivre demain dans "une ville sans horizon" ? Source : "Mégapoles : les projets les plus fous", par Paul Molga, Le Figaro, 25/02/2014.
Frédéric Péchenard, ancien directeur général de la police national et candidat UMP dans le XVIIe arrondissement, cité par Le Figaro, 05/02/2014.
• Ouest parisien : le grand départ des riches ? "Près d'un quart des nouveaux mandats
de vente qui nous ont été confiés entre mai 2012 et mai 2013 pour des biens de plus de 2 millions d'euros était lié à un départ à l'étranger. Toutes ces mises en vente ne proviennent pas uniquement de Français. Certains non-résidents, qui étaient propriétaires à Paris, ont eux aussi décidé de vendre, déstabilisés par la politique fiscale du gouvernement. Chaque semaine, nous avons des personnes qui partent. Ils viennent signer un mandat et mettre leur appartement en vente."
Charles-Marie Jottras, président du cabinet Daniel Féau, cité par Le Figaro, 03/03/2014.
• De l'importance sociale de taux bancaires réduits… "Actuellement, les taux pratiqués
sont de l'ordre de 3,4 % hors assurance sur vingt ans. Une hausse de 1 point de ce taux rendrait insolvable 20 % des ménages qui sont en mesure d'acheter aux conditions de prêt d'aujourd'hui."
Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com, citée par Libération, 28/02/2014.
• Les transports franciliens, une cause nationale ? "Il faut que les transports franciliens
deviennent enfin une vraie priorité du gouvernement et de la région. L'Ile-de-France, c'est 50 % du trafic mais seulement 15 % des investissements au niveau national. Ce déséquilibre n'est plus tenable. Investir en Ile-de-France, c'est renforcer la sécurité de tous les voyageurs car circulent indifféremment sur ce réseau des trains franciliens et des trains grandes lignes."
Valérie Pécresse, chef de l'opposition UMP au Conseil régional d'Ile-de-France, Le Figaro, 01-02/03/2014.
n L'ouvrage du mois De Pierre Abelard à Zone, en passant par Hôtels particuliers, Père-Lachaise ou encore Préfecture de la Seine, de l'installation des Gaulois Parisii au Grand Paris, ce Dictionnaire historique de Paris rassemble plus de 400 articles rédigés par près de 50 spécialistes (universitaires, archivistes, conservateurs, journalistes, experts en photographie…). Inédit et très original, il donne à connaître plus précisément tout ce qui a tissé l'histoire et forgé la personnalité de la "Ville Lumière". Comme le précise sa préface, "il permet ainsi de découvrir dans leur formidable diversité les personnages les plus marquants, les bâtiments emblématiques (ponts, églises, musées, palais…), les événements de la grande ou de la petite histoire, les hauts lieux de la vie culturelle et artistique, les quartiers, les jardins, tout ce qui a contribué par le passé et contribue toujours aujourd'hui au rayonnement de l'une des villes les plus visitées au monde". Le lecteur pourra ainsi passer de la Journée des Farines au Boulevard du crime, du Lapin agile aux Pirogues de Bercy, de Clovis à la Vigne de Montmartre… Une façon originale de redécouvrir et faire découvrir à ses clients et amis une ville qui "offre mille visages et recèle mille histoires, plus surprenantes et passionnantes les unes que les autres". n Le regard de la Chambre : Pour qu'il y ait un "Grand Paris de la culture", sans doute faut-il aussi aimer et partager la diversité des territoires de l'Ile-de-France... Pour aller plus loin : Dictionnaire historique de Paris (collectif), Le Livre de Poche, 829 p., 28 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
Gares : des quartiers attractifs et structurants Avec 45 % de la population et 43 % des emplois du territoire du Centre Essonne-Seine-Orge (CESO), les quartiers des 31 gares situées sur les lignes C et D du RER sont structurants pour ce territoire. C'est la conclusion d'une récente étude de l'INSEE Ile-de-France. "Qu’ils soient anciens ou plus récents, ces quartiers abritent plutôt des logements collectifs et de petite taille et une population jeune et active. Quartiers dynamiques et attractifs, leur population se renouvelle plus rapidement. Les quartiers de gare sont également des pôles d’emploi locaux où le secteur public est très présent." Au prisme du logement, il apparaît que "le peuplement de ces quartiers est fortement lié à l’habitat, plus souvent collectif, petit et ancien que dans le reste du territoire". La proportion de studios est ainsi deux fois plus importante autour des gares que dans le reste des agglomérations, avec un phénomène de suroccupation (22 %) que l'on observe généralement dans les centres-villes anciens. À noter également : seul un ménage sur deux est propriétaire de son logement, contre deux sur trois dans le reste du CESO, les locataires se partageant entre le parc privé et le parc HLM (23 % et 24 % des ménages). Un focus qui permet de mieux comprendre les défis qui attendent, en termes de logement et d'urbanisme, les prochaines nouvelles gares du réseau Grand Paris Express. n Le regard de la Chambre : Pour être attractifs, notamment pour l'immobilier, ces quartiers doivent prendre en compte les impératifs de sécurité. Un enjeu prioritaire pour le Grand Paris. Source : INSEE Ile-de-France, A la page n°419, 03/2014, www.insee.fr.
n Le saviez-vous ? Pauvreté en ville : une progression inquiétante. Selon un sondage TNS-Sofres pour le Secours catholique, 80 % des maires de France déclarent avoir constaté une augmentation du nombre de personnes en situation de pauvreté dans leur commune. Ils n'étaient que 51 % en 2008. La principale cause en est bien sûr l'augmentation du chômage. Mais "d'autres facteurs doivent également être pris en compte, comme ’le type de peuplement des communes (et par exemple l'implantation de populations immigrées démunies), l'histoire des politiques locales de logement social et l'évolution des prix de l'immobilier ou l'existence d'un parc privé accessible à des catégories défavorisées’, indique Compas. Les communes où les prix de l'immobilier sont particulièrement élevés et l'offre de logement social très réduite n'attirent sans surprise qu'une population aisée, à l'instar de Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ou Issy-lesMoulineaux qui se classent dans le top 10 des villes dont la population est la plus riche" (Le Figaro, 03/03/2014). Le cabinet Compas a en effet réalisé une étude récente sur les taux de pauvreté des 100 plus grandes villes françaises, où l'Ile-de-France se distingue par sa capacité à abriter les cas les plus extrêmes. Les 7 villes les plus riches du pays (avec des taux de pauvreté de 7 à 8 %) sont en effet toutes franciliennes : outre les cas précités, se hissent en haut du tableau Versailles, Rueil-Malmaison, Saint-Maur-des-Fossés et Antony. À l’inverse, avec respectivement 34 et 39 % de population pauvre, Saint-Denis et Aubervilliers figurent parmi les plus défavorisées, juste derrière Roubaix et 4 villes d'Outre-Mer (La Réunion).
Dans un marché atone, un problème croissant : "les investisseurs boudent l'immobilier locatif". Selon Xerfi, leur part dans le total des ventes des promoteurs est ainsi passée de 63 % en 2010 à 38 % en 2013. Source : L'Expansion, n°791, 02/2014.
Source : "Les maires de France s'alarment de l'aggravation de la pauvreté", Le Figaro, 03/03/2014.
Le casse-tête des transports… "Les Français ont perdu 35 heures en moyenne dans les bouchons en 2013. Et les Parisiens, 55 heures !" Quant au Francilien "qui a le malheur d'emprunter le périphérique de la capitale entre la porte de Saint-Cloud et la porte d'Orléans - tronçon le plus congestionné du pays -, il a perdu 77 heures dans sa voiture. Soit l'équivalent de plus de trois jours derrière son volant. Le record de France !" Ce sont les résultats inquiétants d'une étude réalisée par la société d'info-trafic américaine INRIX. Les habitants de Grand Paris pourront toutefois se consoler en se comparant. D'une part, bon nombre de métropoles régionales connaissent également un nombre impressionnant d'heures perdues dans les embouteillages : 43 heures à Lyon, 42 heures à Grenoble, 41 heures à Bordeaux ou encore 39 heures à Toulouse. D'autre part, la capitale française n'est pas la pire, se plaçant à la 8e place en Europe, loin derrière Bruxelles (83 heures) et Londres (82 heures), mais aussi Anvers, Rotterdam, Stuttgart, Cologne et Milan. Mieux : la situation s'est améliorée de 8 heures de 2012 à 2013 ! Source : "Embouteillages : le palmarès du pire", Le Figaro, 04/03/2014.
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Penser local, agir global La ville chinoise, terrain d'observation de la ville du futur ?
235 000 € C'est le prix d'une maison de 100 m2 (325 000 dollars) à Sana, dans l'île du Haïnan, à trois heures d'avion de Shanghai. Un prix considéré comme élevé en Chine, en progression de près de 50 % depuis 2012. En cause ? Une demande croissante, soutenue par un "exode vers l'air pur" de la population citadine aisée fuyant des villes très polluées, où le prix des maisons est d'ailleurs en train de se tasser. Le marché de l'immobilier se révèle toujours un excellent thermomètre de la qualité de vie des habitants… Source : Le Figaro, 05/03/2014.
"Terrain d’observation exceptionnel pour tous ceux qui s’intéressent aux villes et à leur développement, les villes chinoises fascinent. L’Union européenne n’a-t-elle pas choisi en 2012 de bâtir son partenariat stratégique avec la Chine sur le thème de l’urbanisation ? La France n’est-elle pas engagée dans un projet de construction d’une ville durable dans la banlieue de Wuhan ?" Le Monde (12/02/2014) attire ainsi utilement l'attention sur l'ouvrage que le géographe Jean-François Doulet, directeur adjoint du centre franco-chinois Villes & Territoires, vient de consacrer au phénomène urbain en Chine. Un phénomène dont on peine, vu d'Europe, à mesurer l'ampleur : "Il s'y construit tous les six mois l'équivalent de la métropole francilienne" ! À ce rythme, la population urbaine chinoise atteindra le milliard d'habitants en 2030 (contre moins de 200 millions en 1980 et 690 millions en 2012). Parmi les nombreux exemples : Zhengzhou, au sud de Pékin, où l'implantation d'une usine d'Apple employant 300 000 ouvriers a généré "une explosion urbaine anarchique et bon marché" (Le Monde, 04/02/2014). Cette "marche forcée des Chinois vers les villes", comme la décrit Le Figaro (07/02/2014), n'est pas sans soulever d'immenses problèmes. Problème de logement, bien sûr, avec la multiplication de constructions bon marché, "de piètre qualité et peu durables", et une spéculation intensive sur le foncier. Problème plus général d'urbanisme, avec des quartiers résidentiels "mal connectés aux centres urbains" et des transports saturés. Problèmes sanitaires, avec une pollution atmosphérique croissante qui fait déjà fuir les plus aisés. Problèmes politiques et sociaux enfin, car les dizaines de millions de Chinois qui migrent chaque année vers les villes restent des citoyens de seconde zone, des "sans papiers" dans leur propre pays. "Ne détenant pas de ‘hukou’, - ce permis de résidence, héritage du maoïsme -, ils ne bénéficient pas des droits des habitants des villes pour l'accès aux services sociaux et aux logements, et sont souvent réduits à chercher des habitations de fortune", précise ainsi Le Monde. Pour Jean-François Doulet, la question de l'existence dans la durée de cette "urbanisation de la démesure" est clairement posée. La façon dont la Chine y répondra, en favorisant un développement plus durable et en se tournant vers l'expertise étrangère, aura des conséquences pour tous les pays. En espérant que de cette contrainte naissent les plus grandes innovations. n Le regard de la Chambre : La "démesure urbaine" en Chine correspond à une volonté politique autant qu'à une demande sociale. Et tout n'est pas négatif. Le Grand Paris devra pour partie s'en inspirer s'il veut rester un pôle attractif mondial. Pour aller plus loin : La ville ‘made in China’, par Jean-François Doulet, Editions B2, 95 p., 13 € ; "‘Apple City’, la face sauvage de l'urbanisation chinoise", Le Monde, 04/02/2014 ; "La marche forcée des Chinois vers les villes", Le Figaro, 07/02/2014 ; "En Chine, la pollution brouille les prix du marché immobilier", Le Figaro, 05/03/2014.
Extrait Villes chinoises : une vision utilitariste du peuplement. "L'approche qui domine en Chine est très pragmatique. Les grandes villes intègrent ceux qui les intéressent, qui ont des diplômes ou se prennent en charge. On n'est pas dans une logique d'État providence, ni d'égalité des droits." (Chloé Froissart, sinologue, citée par Le Monde, 04/02/2014) n
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