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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - mars 2013 - N° 18
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Plan d'urgence pour le logement ? L'annonce par le Président de la République, ce 21 mars 2013, d'un plan d'urgence pour le logement va dans le bon sens. Sur le fond, le gouvernement prend acte de l'urgence qu'il y avait en effet à agir. À la fois pour tenter de relancer la construction de logements, qui menace de s'effondrer (- 100 000 logements mis en chantier en un an !), et pour accélérer la rénovation énergétique des logements existants. L'objectif est de doubler le nombre de logements bénéficiaires d'ici à 2014, pour atteindre 500 000 logements rénovés (dont 150 000 logements sociaux) d'ici à 2017. Soit dix fois moins que l'engagement n°43 du candidat Hollande, qui promettait l'isolation thermique d'un million de logements par an ! S'agissant du détail des 20 mesures présentées, il faut souligner l'aide financière de 1 350 euros accordée, en complément des autres dispositifs (crédit d'impôt et prêts à taux zéro), aux ménages dont le revenu annuel ne dépasse pas 35 000 euros. On peut en discuter le ciblage, les modalités ou le calendrier. Mais dans le même temps observer et se réjouir qu'elle vient compléter la prime AFCEE, mise en place par la FNAIM Paris Ilede-France avec son partenaire Economie d'énergie SAS ! Un "choc de confiance" ?
Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
En présentant ce plan d'actions "face à l'urgence économique, sociale et environnementale", François Hollande souhaite provoquer un "choc de confiance". Le problème est que c'est à la fois bien peu et bien tard. Certaines mesures, comme la réduction du taux de TVA pour les HLM, ne visent qu'à corriger des décisions antérieures. Reste la question essentielle : au nom de quoi les entreprises et bailleurs privés du secteur resteraient-ils soumis à l'augmentation de la TVA à 10 % ? Il faut baisser ces taxes pour tout le monde, et partout ! En particulier, l'instauration d'une TVA à taux réduit pour les travaux d’efficacité énergétique est indispensable pour obtenir l'effet levier recherché. Le gouvernement annonce qu'il va réfléchir, notamment à un mécanisme de tiers financement à mettre en œuvre pour 2015. Il faut réfléchir, certes. Mais vite. C'est urgent ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Parmi les 20 priorités annoncées par le Président de la République, 6 mesures devraient lever les freins pour construire du logement :
• Lutter contre les recours malveillants. • Faciliter la transformation de bureaux en logements. • Mettre en place une gouvernance pour mobiliser le foncier public. • Financer la rénovation énergétique des logements privés. • Réduire les normes pour limiter les coûts de construction. • Supprimer, dès le 1 janvier 2014, les incitations fiscales à la rétention de er
terrains constructibles. Pour connaître l'ensemble des mesures annoncées : www.elysee.fr
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 18 - mars 2013 - page 01
■ Ils l'ont dit…
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C'est le nombre d'emplois, non délocalisables, qui devraient être créés ou maintenus chaque année dans les seuls métiers des travaux publics grâce aux chantiers d'infrastructure prévus par le Grand Paris. L'annonce, par le premier ministre, de la relance de ce projet est donc une bonne nouvelle. Même si son financement réel, qui doit peser pour l'essentiel sur les entreprises, reste incertain. Source : Fédération nationale des travaux publics (FNTP), Le Monde, 06/03/2013.
• Immobilier de bureau : les fonds étrangers s'intéressent de nouveau à la France. "Les fonds souverains se concentrent sur les plus grosses opérations, toutes supérieures ou presque à 100 millions d'euros. Ils achètent presque exclusivement des immeubles 'verts' ou restructurés, situés dans les quartiers d'affaires de Paris et déjà dotés de locataires. Si un immeuble n'apporte pas toutes les garanties de pérennité et de revenus aujourd'hui considérés comme indispensables, il devient quasi-invendable, frappé d'une telle décote que les conditions apparaissent inacceptables pour tout vendeur potentiel." Philippe Perello, in "Bureaux, le grand retour des étrangers", Le Point, 28/02/2013.
• Le poids des normes et des taxes… "Le foncier n'est pas seul responsable de la hausse des prix du résidentiel. Il faudrait se pencher sur la hausse des coûts de construction du fait de l'empilement des normes nouvelles, et sur le poids des taxes." Michel Dulimon, membre du comité exécutif du groupe Arcade, note de conjoncture de l'ORF, 18/12/2012.
• Attractivité : les risques d'une 'tiers-mondisation' ? "Paris est une ville sale, dont les rues sont en voie de tiers-mondisation. Cela ne signifie pas que l’aspect multiculturel d’une ville ne peut pas être un avantage. Mais tout dépend de l’ampleur des divers types de populations et de culture concernées, de leurs apports relatifs, de leur intégration - ou non - dans l’espace urbain… Les décideurs qui arrivent Gare du nord, en provenance d’Amsterdam en Thalys ou de Londres en Eurostar, changent littéralement de monde. Imaginez un investisseur coréen atterrissant à Roissy : il vaut mieux aller le chercher à l’aéroport que de le laisser prendre le RER !" Julien Damon in Paris brille-t-il ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 2, 12/2012, 108 p., 18 €.
• 'Nouveau' Grand Paris : quelle liaison entre la capitale et ses aéroports ? "La plupart des grands aéroports (Heathrow, Tokyo, etc.) disposent d'une liaison directe, dédiée et attractive avec le centre de la capitale. Jean-Marc Ayrault reconnaît que ce qui existe n'est pas satisfaisant pour les millions de personnes, acteurs économiques ou touristes, qui arrivent chez nous. Allons plus loin : c'est minable. Or, sur ce point urgent, la décision a été prise de lancer de nouvelles études… Le Grand Paris ne se fera pas à si petits pas." Dominique Seux, éditorial "Paris doit revoir grand", Les Échos, 07/03/2013.
■ Immobilier : le devoir de vérité
"Le chaos visuel de nos villes contemporaines sied parfaitement à cet art [de la photographie] qui continue de mêler de façon fascinante la poésie et l’esprit documentaire." Sylvie Hugues Rédacteur en chef Source : magazine Réponses Photo, 03/2013.
Les Rencontres du Bâtiment, organisées le 6 mars 2013 à Paris par la FFB, ont été l'occasion de rappeler quelques vérités. Ainsi s'agissant de la hausse des prix de l'immobilier. Elle est certes importante (+200 % entre 1997 et 2011), mais est-elle pour autant "irrationnelle" ? Claude Taffin, directeur des études économiques et financières de l'Union Sociale pour l'Habitat (USH), rappelle que la France ne se distingue pas dans ce domaine de pays comparables (Suède, Norvège, Belgique ou Canada), et que le marché français reste particulièrement sain. Il a ainsi amorcé un mouvement de correction : les prix ont enregistré une baisse de -1,3 % entre le 3e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2012, quand ils ont continué de progresser de +1,8 % sur la même période en Belgique ou au Royaume-Uni par exemple. Par ailleurs, Michel Mouillart, professeur à l'université Paris-Ouest (Nanterre), remarquant que le nombre d'accédants à la propriété a doublé, tout comme les prix entre 1996 et 2011, en conclut que "la hausse des prix n'a pas contrarié les projets d'accession", pas même ceux des plus modestes. Au sein des accédants à la propriété, la part des ménages dont les revenus sont inférieurs ou égaux à 3 SMIC est restée stable, à un peu moins de 50 % du total, notamment grâce à l'amélioration des conditions de crédit. Les investissements dans l'immobilier auraient-ils été réalisés au détriment de secteurs d'activité plus productifs, donc de la compétitivité de l'économie française ? Aucune étude ne le prouve. Pour Xavier Timbeau, directeur du département Analyse et Prévision de l'OFCE, il s'agit d'"un diagnostic faux et mortifère". Christian Eckert, rapporteur général du budget à l'assemblée nationale et député PS de Meurthe-et-Moselle est tout aussi explicite : "Je m'inscris en faux contre l'idée que l'immobilier aurait détourné l'investissement de l'industrie." Le regard de la Chambre : L’une des dix idées reçues sur le bâtiment et sur l’immobilier présentée le 6 mars dernier soulignait qu’il n’y avait pas de bulle immobilière en France. Une vérité que la Chambre ne cesse de dire depuis plusieurs années. Pour aller plus loin : www.ffbatiment.fr et n°34 de la revue Constructif (03/2013), www.constructif.fr
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité ■ Prix de l'immobilier : vers un renforcement de
l'intervention publique ? "Les politiques du logement et, en particulier, les politiques d'accession à la propriété, recèlent un potentiel de progrès en termes à la fois d'efficacité, d'équité et d'économies budgétaires." Forts de ce constat, les économistes Alain Trannoy (Aix-Marseille Université) et Etienne Wasmer (Sciences Po Paris) viennent de remettre un rapport pour le Conseil d'analyse économique, placé auprès du premier ministre. Il en ressort un certain nombre de propositions qui reflètent assez bien la pensée dominante au sein des sphères décisionnelles. Ainsi est-il proposé, pour "stimuler l'offre", le transfert des prérogatives des maires (PLU mais aussi délivrance des permis de construire) au niveau des intercommunalités. Une autre proposition vise à éliminer progressivement toutes les aides à la pierre car, selon les auteurs, "les dispositifs de défiscalisation coûtent cher (4 milliards d'euros en 2012) pour une efficacité peu évidente". Quand le prêt à taux zéro (PTZ) n'aurait fait que provoquer "un effet d'aubaine massif", les économistes préconisent un dispositif d'accession à la propriété basé sur une formule de type "location-accession", "où le ménage aurait une option d'achat après 10 ans de location et où les loyers acquittés seraient désormais décomptés du reste à payer à terme". Le risque de déperdition de valeur serait dès lors supporté par les seuls bailleurs. À la recherche d'une fiscalité foncière "plus équitable", les deux économistes proposent enfin de supprimer par étapes les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ce "qui ferait perdre environ 9 milliards d'euros de recettes fiscales aux différentes collectivités publiques", mais serait compensé par une réforme de la taxe foncière (TFPB). Celle-ci "serait désormais assise sur la valeur vénale nette des biens", c'est-à-dire sur leur valeur de marché, déduction faite des emprunts en cours. Comme les auteurs ne croient pas à un retournement du marché immobilier, la base de calcul serait évidemment très large, entraînant une hausse sensible de la TFPB acquittée aujourd'hui par les propriétairesoccupants. Le regard de la Chambre : Il ne s’agit pas de renforcer le financement des interventions publiques, d’un montant de 48 milliards d’euros, mais de s’attaquer à l’insuffisance d’offres de terrain à bâtir dans les zones tendues. Il s’agit d’une décision politique.
"La crise a du bon : l'ajustement va se poursuivre. C'est peut-être l'occasion de saisir les opportunités. D'ailleurs, 47 % des Français estiment que la période est favorable pour réaliser un projet immobilier. Ils n'étaient que 30 % en janvier 2012." Source : L'Express, 20-26/02/2013.
Pour aller plus loin : "Comment modérer les prix de l'immobilier ?", par Alain Trannoy et Etienne Wasmer, Les notes du Conseil d'analyse économique, n°2, février 2013, www.cae.gouv.fr.
■ Le saviez-vous ? Le foncier existe en Ile-de-France ! 3 900 hectares de terrain potentiellement densifiable seraient disponibles dans un rayon de 800 mètres autour des futures gares du Grand Paris. "Si on densifie ces surfaces, elles permettraient de contribuer à hauteur de 18 % à 30 % des 70 000 logements par an pendant 25 ans", a ainsi souligné Jean-Claude Ruysschaert, de l'Observatoire régional du foncier (ORF) en Ile-de-France lors d'un récent colloque : "Le foncier, ça se fabrique !" La vraie question n’est donc pas celle du foncier disponible, mais de "le rendre réellement constructible", l'ORF préconisant sans surprise une révision des POS ou des PLU pour les mettre en conformité avec le Schéma directeur de la région Ile-de-France (Sdrif). Disponibilité mais surtout baisse du nombre des transactions expliquent d'ailleurs que les prix des terrains ont désormais atteint leur plus bas niveau depuis 2007 dans la région. Et si c'était le moment de construire ? Source : www.orf.asso.fr, colloque du 27/11/2012 et communiqué de presse du 18/12/2012.
"25 hectares de nature en plus dans la capitale en 2013". Avec 2,5 m2 par habitant, Paris reste l'une des villes où la densité des espaces verts est la plus faible d'Europe. Bonne nouvelle : la Mairie doit en livrer cette année 25 hectares. Il s'agit certes souvent d'aménager et de rendre accessibles des lieux déjà existants. Mais l'effort est louable dans une ville au foncier rare - et donc cher. Prochaine étape : comme à New York, investir les toits, Paris disposant ici de 80 ha exploitables. Mais cela va être difficile de concilier la densification, notamment pour augmenter l'offre de logements, et la "respiration" de la ville - indispensable au bien-être de ses habitants !
-1,4 % C'est la baisse des prix des appartements franciliens entre septembre et décembre 2012. Sans doute le début de l'ajustement attendu. Un ajustement lié au fort recul du nombre de ventes en 2012, mais aujourd'hui indispensable pour faire redémarrer le marché. Source : Chambre des notaires ParisIle-de-France, 28/02/2013.
Source : Le Figaro, 07/01/2013.
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Penser local, agir global
Qui habite en zone périurbaine ?
1 sur 4 Une personne sur quatre habite en France dans un espace périurbain, qui concerne le tiers des communes. Les communes périurbaines se définissent à partir de deux critères. Le premier est géographique : une commune périurbaine est séparée du pôle urbain dont elle dépend par une zone non bâtie d'au moins 200 mètres. Le second critère est fonctionnel : 40 % des actifs exercent un emploi en dehors de leur commune, dans l'une des aires urbaines proches.
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Source : Sciences humaines n° 247, avril 2013, op. cit., p. 25.
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"Entre ville et campagne, en bordure des banlieues serrées autour des centres urbains, et s'étalant jusqu'aux villages ruraux, le périurbain est souvent présenté comme le lieu de la dispersion et de l'émiettement du paysage, gros consommateur d'énergie et d'espaces agricoles et naturels." Le dernier Forum Vies Mobiles (24-25/01/2013), initié par la SNCF, s'est attaché à combattre les préjugés pour mieux "regarder et comprendre le périurbain", et en particulier la population qui y habite - ou souhaite s'y installer. La géographe Rodolphe Dodier en a dressé une typologie en trois groupes, qui eux-mêmes se subdivisent en trois catégories. Le tableau peut paraître simpliste, mais il est riche d'enseignements. Les "souffrants" (25 % des habitants du périurbain) comprennent les "reclus", les "repliés" et les "captifs", qui ont pour point commun de subir leur situation (personnes âgées et handicapées, travailleurs pauvres, "grands adolescents aspirant à la vie urbaine", etc.). Le groupe principal (44 % des habitants) est constitué des "équilibrés" : les "villageois" (qui développent un rapport intense à la localité et en particulier à leur logement), les "navetteurs" (pour qui "il y a un temps pour la ville, généralement la semaine en incluant les soirées, et un temps pour le local qui recouvre le week-end"), les "périphériques" enfin (qui ont une vision plus utilitariste de leur logement et fréquentent assidûment les pôles périphériques : zones commerciales, multiplexes, etc.). Le dernier groupe (31 %) est celui des "métapolitains", bien inscrits dans la mobilité et la fluidité des nouvelles formes urbaines. Les "hypermobiles" et les "absents" (consultants, commerciaux, étudiants...) développent, par fonction ou par vocation, une faible présence au logement. En revanche, les "multicompétents", à l'aise dans tous les lieux et toutes les situations, se caractérisent par leur "ancrage au logement, symbole de la famille". Le regard de la Chambre : Cette étude a le mérite de souligner la diversité des besoins des ménages français. Besoins qui évoluent également dans le temps alors que la vie d’un immeuble ou d’une maison est estimée à 50 ans. Ce n’est pas le cas dans tous les pays. Pour aller plus loin : Périurbain - Comment habiter aux marges des villes, par Christophe Rymarski, revue Sciences humaines n°247, avril 2013 ; Habiter les espaces périurbains, par Rodolphe Dodier (dir.), Presses Universitaires de Rennes, 219 p., 16 €.
Extraits Le périurbain, une spécificité européenne. "La périurbanisation [...] n'est qu'une des expressions spatiales de l'étalement, qui est ici associé à un développement de zones qui sont disjointes de l'agglomération préexistante. Ce n'est pas la modalité dominante dans le cas du ‘sprawl’ nord-américain, qui se déploie pour l'essentiel au contact des espaces bâtis. Par ailleurs, le processus de ‘remplissage’ des campagnes, actuellement massif dans les pays d'Asie en cours d'urbanisation rapide, procède par densification interstitielle ‘in situ’, au contraire de l'idée d'étalement. C'est ainsi que le delta de la rivière des Perles, qui comprend Canton, Hong Kong, Macao et plusieurs autres villes millionnaires, est le résultat cumulé de la croissance des villes préexistantes et de la densification par urbanisation des anciens villages." (Sciences humaines n°247, op. cit., p. 28) Sortir des clichés : le périurbain, un modèle durable ? Ce territoire "pourrait être une autre manière pour les sociétés contemporaines de se mettre en espace, non pas forcément en opposition avec la ville compacte, mais dans une cohabitation, une complémentarité. Cet espace apparaîtrait alors moins néfaste qu'on le dit. Peut-être même pourrait-il devenir un lieu d'adaptabilité aux crises économique, énergétique et climatique du XXIe siècle - en quelque sorte un ‘alterurbain’ durable." (Ibid., p. 25)
La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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