N° 49 - 3ème trimestre 2014
Votre copropriété La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris
LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS POUR LA GESTION LOCATIVE ET LA COPROPRIÉTÉ ? La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars dernier. Sauf dispositions contraires énoncées dans la loi, elle est donc applicable à partir du 27 mars 2014. Vous trouverez ici une liste non exhaustive des modifications apportées par cette loi en matière de gérance et de copropriété. Dans les prochaines publications de la Lettre Votre Copropriété, des articles plus détaillés sur ces nouvelles dispositions vous seront proposés.
Ce qui change en gestion locative
(loi du 6 juillet 1989)
Le contrat pour une location vide (article 3 loi 1989) et celui pour une location meublée (article 25-7 loi 1989) devront respecter un contrat type défini par décret. Une procédure de réduction du loyer peut être mise en œuvre par le locataire dans le cas où la superficie habitable est inférieure de plus d’1/20ème à celle exprimée dans le contrat de location (article 3-1 loi 1989). Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz devra être annexé au contrat de location. Un décret doit en définir les modalités d’application et les dates d’entrée en vigueur en fonction des types de logement (article 3-3 loi
1989).
La rémunération des professionnels de l’immobilier est strictement encadrée (article 5
loi 1989) :
3 types d’honoraires sont mis en place : les honoraires dits de négociation et d’entremise dont le montant est libre et qui sont exclusivement supportés par le bailleur ; les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail ; les honoraires de réalisation de l’état des lieux.
Pour les deux derniers honoraires cités, leur montant est partagé entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant TTC à la charge du preneur ne peut être supérieur à celui imputé au bailleur et sera plafonné. Ces plafonds seront établis par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du bien loué. Le délai de prescription pour les actions découlant d’un contrat de bail est de 3 ans. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties pour réviser ledit loyer
(article 7-1 loi 1989).
La colocation fait son entrée dans la loi de 1989. La loi ALUR lui donne une définition et un décret viendra établir un contrat type (article 8-1 loi
1989).
A retenir : la solidarité d’un des colocataires et de sa caution prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire le remplace. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard dans les 6 mois après la date d’effet du congé. En matière de congé pour vente et pour reprise, la protection du locataire est renforcée. Ainsi, en cas d’acquisition d’un bien occupé : tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours ; tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition, après un délai de 2 ans (article 15 loi 1989). A retenir : les congés frauduleux sont maintenant sanctionnés pénalement (amende pouvant aller jusqu’à 6 000 1). Un nouveau système d’encadrement des loyers est applicable dans les zones dites « tendues ». Dans ces zones, le représentant de l’Etat fixera chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de
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référence majoré. Lors de la mise en location, le loyer devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré. Lors du renouvellement du bail, le bailleur pourra réévaluer son loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré (articles 17 et 17-2 loi 1989). La révision annuelle du loyer via une clause d’indexation est toujours autorisée mais désormais le bailleur qui n’aura pas révisé le loyer en application de la clause, ne pourra pas demander la régularisation des sommes sur 5 ans mais sur 1 an seulement. De plus, la révision ne s’appliquera qu’au jour de la demande du bailleur (article 17-1 loi 1989). Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d’1 mois lorsque l’état des lieux de sortie sera conforme à l’état des lieux d’entrée en location et de 2 mois dans le cas contraire
(article 22 loi 1989). La location meublée est insérée dans la loi du 6 juillet 1989 dans un titre Ier bis. La plupart des dispositions de cette loi s’applique en cas de location d’un meublé à titre de résidence principale. La liste des éléments mobiliers que doit comporter un logement meublé sera définie en décret (articles 25-3 à 25-11 loi 1989). Dispositions transitoires (article 14 de la loi ALUR) : les contrats de location en cours au 27 mars 2014 restent soumis aux dispositions antérieures sauf : concernant les locations vides pour les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 modifiés de la loi de 1989 et concernant les locations meublées pour les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 modifiés de la loi de 1989. Pour certaines dispositions, il faut attendre la publication de décrets d’application comme pour le diagnostic gaz et électricité.
LOI ALUR : QUELS CHANGEMENTS POUR LA GESTION LOCATIVE ET LA COPROPRIÉTÉ ? (suite)
Ce qui change en copropriété (loi du 10 juillet 1965) Les copropriétés devront être immatriculées. La loi fixe les échéances de cette obligation en fonction des lots (articles L.711-1 et suivants code de la construction
et de l’habitation).
Le syndic doit établir une fiche synthétique regroupant les données techniques et financières de la copropriété dont le contenu est défini par décret (article 8-2 loi 1965). Les honoraires de l’état daté ne pourront excéder un montant fixé par décret
(article 10-1 loi 1965).
Concernant les assurances (*), chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile qu’il soit occupant ou non-occupant (article 9-1 Loi 1965). Pour le syndicat des copropriétaires, le syndic devra soumettre au vote la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile
(article 18 loi 1965).
Le syndic devra proposer, à compter du 1er janvier 2015, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble (article 18 loi 1965). Un compte séparé au nom du syndicat doit être ouvert par le syndic sinon son mandat est nul de plein droit à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant sa désignation. Toutefois, pour les copropriétés comportant au plus 15 lots à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux, l’assemblée générale peut dispenser le syndic de cette obligation par une décision prise à la majorité de l’article 25 (article 18 loi 1965). Cette disposition est applicable 1 an à compter de la publication de la loi pour les nouveaux contrats et à compter de leur renouvellement pour les mandats en cours le jour de la promulgation de la loi (article 55 III de la loi ALUR). La fin du mandat de syndic (*) : en cas de désignation d’un nouveau syndic, l’ancien syndic est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau. En cas de démission, le syndic doit respecter un préavis de 3 mois (article 18 loi 1965). En cas d’empêchement du syndic (*), le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale (article 18 loi 1965). Le carnet d’entretien (*) doit être mis à la disposition des copropriétaires
FORMATIONS PROPOSÉES PAR LA CHAMBRE FNAIM DU GRAND PARIS DANS LE CADRE DE L’ACADÉMIE FRANCILIENNE DE LA COPROPRIÉTÉ Membre d’un conseil syndical, vous pouvez suivre les formations animées par les professionnels de la Chambre FNAIM du Grand Paris qui ont lieu de 18 h 00 à 20 h 30 à la Maison de l’immobilier, 27 bis avenue de Villiers, 75017 Paris. Elles vous permettront d’être mieux informé dans le domaine de la copropriété et de l’administration de biens et d’échanger avec des syndics professionnels ainsi que d’autres membres de conseils syndicaux de Paris et de l’Ile de France. La prochaine formation sur le thème « Les plénières – les syndics répondent à vos questions » aura lieu le 10 juin 2014 avec l’intervention de Bruno MOUROT et des membres de la commission administration de biens de la FNAIM du Grand Paris. Le programme des formations qui se tiendront à compter du mois de septembre 2014 sera disponible dans le prochain numéro de la Lettre Votre Copropriété
Pour vous inscrire, contactez : Caroline Mercier Tél : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 40 53 86 99 Mail : cmercier@fnaimgrandparis.com
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IRL 1er TRIMESTRE 2014 : 125
(article 18 loi 1965).
Variation annuelle : + 0,60 %
L’établissement du budget prévisionnel (*) doit être effectué en concertation avec le conseil syndical (article 18 loi 1965). La loi ALUR pose le principe de la rémunération forfaitaire des syndics. Toutefois, une rémunération complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières qui seront définies par décret (article 18-1 A loi 1965). Un contrat type de syndic sera établi par décret (article 18-1 A loi 1965). Les honoraires pour travaux doivent disparaître du contrat de syndic (pour tous les contrats conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi). Ceux-ci sont soumis à l’approbation de l’assemblée lors du vote des travaux. Une telle rémunération doit être exprimée en % du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux (article 18-1 A loi 1965). En cas de saisie immobilière du lot d’un copropriétaire débiteur (*), l’assemblée générale qui prend cette décision autorisant le syndic à agir en justice, ne prend pas en compte la voix du copropriétaire en cause (article 19-2 loi 1965). Lors de la désignation du syndic (*), la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est de droit sauf proposition contraire du conseil syndical (article 21 loi
Parution INSEE du 11 avril 2014
ICC 4ème TRIMESTRE 2013 : 1 615 Variation annuelle : - 1,46 % Parution INSEE du 4 avril 2014
ILC 4ème TRIMESTRE 2013 : 108,46 Variation annuelle : + 0,11 % Parution INSEE du 4 avril 2014
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1965).
Il est interdit pour les parents du syndic en ligne collatérale de devenir membre du conseil syndical (*) (article 21 loi 1965). Les règles de majorité (*) de l’article 24, 25 et 26 de la loi de 1965 ont été modifiées. La majorité de l’article 26 s’applique pour les décisions de surélever (*) ou construire un bâtiment en vue de créer de nouveaux locaux privatifs au lieu de l’unanimité (article 35 loi 1965). Dispositions transitoires : les mesures suivies de (*) sont applicables immédiatement.
Publication : Chambre FNAIM du Grand Paris - 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28 E-mail : contact@fnaimgrandparis.com - Directeur de la Publication : Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris - Graphisme/Impression : BUYSELL
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