DER STEINIGE WEG ZURÜCK

Hausaufgaben. Die Hotelbetriebe Österreichs sind aktuell mit nicht wenigen Herausforderungen konfrontiert. Einige waren schon vor der Corona-Pandemie ein Thema.

Die Corona-Pandemie hat der österreichischen Hotelbranche schwer zugesetzt. Dennoch sind die befürchteten Notverkäufe bislang ausgeblieben. „Der Branche geht es besser als ursprünglich erwartet“, hält Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich, fest. Dass es während der Hochphase der Pandemie nur wenige beziehungsweise kleinere Transaktionen gab, liegt seiner Einschätzung zufolge daran, dass die Erwartungshaltungen der potenziellen Verkäufer von jenen der Investoren – die von Preisabschlägen ausgingen – stark abgewichen haben.

Hotelexperten sind sich jedenfalls einig, dass Verkäufe – Stichwort Distressed Deals – wegen der Hilfsmaßnahmen der Republik Österreich nicht dringend notwendig waren. Nun sind Investoren wieder auf der Suche nach passenden Hotelobjekten, da der Druck aufgrund des verfügbaren Kapitals weiterhin groß ist. Allerdings treten verstärkt andere Player, wie Private-Equity-Investoren oder Family Offices, auf den Plan. Die vor der Krise – vor allem in der Stadthotellerie – vorherrschenden institutionellen Investoren haben dagegen ihre Transaktionstätigkeit nahezu vollständig eingestellt und sich auf das Krisenmanagement ihrer bestehenden HotelAssets konzentriert.

Martin Schaffer, Managing Partner MRP Hotels, geht von weiteren Veränderungen in der Investorenstruktur aus. „Vor allem aufgrund des Wunsches vieler Betreiber, die Pachtverträge anzupassen“, meint er. Sie würden auf eine balancierte Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtverträgen pochen, was institutionelle Beteiligungen aufgrund ihrer strengen Veranlagungskriterien in vielen Fällen unwahrscheinlich mache. Das begünstige wiederum die Ankaufsituation der weniger regulierten beziehungsweise flexibleren Kapitalgeber, wie Privat-EquityInvestoren oder Family Offices.

Ferienhotellerie: Gute Sommersaisonen

Anders schaut die Situation in der Ferienhotellerie in den Bundesländern aus. Sie verzeichnete in den Sommersaisonen 2020 und 2021 sogar Zuwächse. „Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass ein großer Teil der Nächtigungen von Touristen aus Österreich oder den wirtschaftlich starken Nachbarländern getätigt wird, die in Zeiten der Pandemie auf kurzfristig erreichbare Destinationen mit guter medizinischer Infrastruktur setzen“, so Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co. Die Folge: Das Interesse nationaler und internationaler Investoren nach Ferienhotels ist spürbar gestiegen.

Während 2019 noch mehr als 90 Prozent des Transaktionsvolumens im Hotelbereich in den Städten verzeichnet wurde, waren es im Vorjahr sowie der ersten Jahreshälfte 2021 mehrheitlich Ferienhotels, die die Eigentümer

„Betreiber pochen auf eine balancierte Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtverträgen.“

Martin Schaffer, MRP Hotels

wechselten. Laut Kronberger gebe es aktuell auch einige spannende Angebote am Markt. Nur zwei Beispiele: das „Club Ampflwang“ im Bezirk Vöcklabruck (Oberösterreich) und das „Club Salzkammergut“ in Bad Mitterndorf (Steiermark). Kronberger verweist auf die langfristig abgesicherten Verträge der beiden Aldiana Hotels mit einem starken Betreiber und

stellt Investoren aufgrund der touristischen Nachfrageentwicklung Renditen von mehr als 6,5 Prozent im Jahr in Aussicht.

Als ob die Krise allein nicht herausfordernd genug wäre, hat sich ein Problem, unter dem die Hotellerie schon vor Corona litt, noch einmal verschärft: der Mangel an Fachkräften und Nachwuchskräften. Laut Schaffer fehlen in Österreich rund 50.000 bis 55.000 Arbeitskräfte, die teils in andere Branche abgewandert sind. „Wohin sie gegangen sind, wissen wir nicht, wir vermuten aber in den Handel, die Logistik oder logistiknahe Dienstleistungen“, sagt er. Die Lage sei so akut, dass sogar einige Wiener Hotels nicht aufsperren konnten, weil sie dafür nicht genügend Personal hatten. Andere hätten sich dazu entschlossen, nur mehr an bestimmten Tagen offen zu haben.

Hotelbranche hat Imageproblem

Für den Experten von MRP Hotels ist die Personalkrise großteils selbstverschuldet. „Hotellerie und Gastronomie haben zweifellos ein schlechtes Image.“ Klar sei, dass es nicht mehr möglich sei, Kollektivvertragslöhne zu zahlen. Diese müssten auch von der Politik angepasst werden. Höhere Personalkosten wären unvermeidbar. Ebenso müsse die Politik diese bürokratischen Hürden abbauen, um die Einstellung von ausländischen Fachkräften zu erleichtern. Aber auch die Tatsache, dass die fordernden Arbeitszeiten es den Mitarbeitern erschwere, ein ausgewogenes Berufs- und Privatleben zu führen, habe eine Mitschuld am aktuellen Personalmangel. Hier müssten Lösungen gefunden wären.

„Auf den Kopf fällt der Branche jetzt auch, dass in den letzten Jahren zu wenig in die Ausbildung investiert wurde“, so Schaffer. Mal ganz abgesehen davon, dass aufgrund der coronabedingten Schließungen der Hotelbetriebe weniger Lehrlinge ausgebildet werden – fast zwei vollständige Ausbildungsjahr fehlen der Branche. Dementsprechend sei Talent-Development gefragt – sprich: Persönlichkeitsentwicklung, die Schaffung von Mitgestaltungs- und Einbringungsmöglichkeiten, Anreize und Benefits. Aber auch neue Recruiting-Kanäle müssten in Anspruch genommen werden – allen voran die sozialen Medien.

Wie geht es mit der österreichischen Hotellerie kurz- und mittelfristig weiter? Während Experten mit einer vergleichsweise raschen Erholung der Ferienhotellerie rechnen – trotz der guten Sommersaison wird aufgrund des Ausfalls der Wintersaison 2020/21 für das Gesamtjahr ein Minus erwartet –, schaut der Ausblick für Stadthotels deutlich schlechter aus. „Die Stadthotellerie wird im kommenden Jahr noch nicht das Niveau von 2019 erreichen, wahrscheinlich auch nicht 2023“, sagt Schaffer. Sie leide unter dem nahezu vollständigen Ausbleiben der Überseegäste und dem sich auf niedrigem Niveau bewegenden Geschäftstourismus. Auch wenn Finanzamt und Krankenkassen sich aktuell noch zurückhalten, ist die Erholung der Hotelbranche auch von Steuersenkungen abhängig. Schaffers Nachsatz: „Die Reduzierung der Umsatzsteuer auf 5 Prozent ist zwar interessant, ohne Umsätze bringt das aber nichts.“

„Der Branche geht es besser als ursprünglich erwartet.“

Georg Fichtinger, CBRE Österreich

„Das Interesse nationaler und internationaler Investoren nach Ferienhotels ist spürbar gestiegen.“

Simon Kronberger, Christie & Co