Test by Frank van der Arend

BIJLAGE VIIII

Financiële haalbaarheid

Hergebruiksmogelijkheden van de ‘Publieksbalie’ Delft DELFT 2.0 Adviesgroep Frank van der Arend 09082239 Jeffrey Reule 09001301 Jordy Oosenbrug 09008292 Thom Pegman 09011889

13 juni 2013

Financiële haalbaarheid - Colofon

Hergebruiksmogelijkheden van de ‘Publieksbalie’ Delft

COLOFON Project Opdrachtgever Opdrachtnemer Contactpersoon Gemeente Delft Contactpersoon Haagse Hogeschool Locatie Periode Versie Status

: Adaptieve transformatie van de ‘Publieksbalie’ Delft : Gemeente Delft : DELFT 2.0 Adviesgroep : Mr. C. Smals-van Dijk : ing. M.L. van Kuijen : Phoenixstraat 16 te Delft : 11-02-2013 - 24-06-2013 : 1.0 : Concept

P a g i n a I|0

Financiële haalbaarheid - inhoudsopgave

INHOUDSOPGAVE COLOFON..................................................................................................................... I INHOUDSOPGAVE ....................................................................................................... II 1

INLEIDING ............................................................................................................ 1

POSITIE IN TRANSFORMATIEPROCES .................................................................... 2

HAALBAARHEIDSBEREKENINGEN .......................................................................... 5

BRONNEN ............................................................................................................ 7

KOP 1 (HOOFDSTUK) ............................................................................................ 8 5.1

KOP 1 ................................................................................................................... 9 6.1 6.2

KOP 2 (PARAGRAAF) ............................................................................................... 8 KOP 2 .................................................................................................................. 9 KOP 2 .................................................................................................................. 9

BIBLIOGRAFIE ..................................................................................................... 10

P a g i n a II | 0

Financiële haalbaarheid - Inleiding

INLEIDING

Met dit haalbaarheidsrapport wordt de volgende deelvraag beantwoord:

“

Wat voor investering en opbrengsten komen voort uit de geadviseerde transformatie en lijdt dat tot een financieel haalbare verkoopopbrengst voor de gemeente Delft?

o o o

”

Hoe groot is het investeringsbudget van een toekomstig afnemer op basis van het geadviseerde voorlopig ontwerp? Wat is de opbrengst van de veronderstelde transformatie en wat betekent dat voor de verkoopopbrengst? Zijn er optimalisaties van de opbrengsten dan wel kosten mogelijk teneinde de verkoopopbrengst voor de gemeente delft te verhogen? Welke conclusies kan men hieruit destilleren en in wat voor aanbevelingen resulteert dit haalbaarheidsonderzoek?

De hierboven geformuleerde deelvraag (zie: Vooronderzoek | 3.4 Deelvragen) zal beantwoord worden door middel van de volgende onderzoeksvragen:

o o o o o o o o o o o o

Welke plaats neemt de financiële haalbaarheid in binnen het transformatieproces? Hoe wordt de haalbaarheid van deze transformatie gedefinieerd en afgebakend? Hoe beïnvloeden markt, locatie en gebouw eigenschappen de financiële haalbaarheid van transformatie Wat zijn de voordelen van transformatie ten opzichte van sloop/nieuwbouw Hoe bepalen ontwikkelende beleggers de haalbaarheid van een transformatie project? Welke rol spelen de eigenaar en ontwikkelende belegger van leegstaande kantoren in de haalbaarheid van herbestemming Wat is in potentie de meest voor de hand liggende afnemer van het vastgoedobject. Welke actoren komen hierin verder voor en wat zijn hun belangen en kasstromen. Hoe bepalen ontwikkelende beleggers de financiële haalbaarheid van een transformatie project Hoe wordt er bij transformatietrajecten gerekend? Wat voor waarderingsmethodieken zijn er van toepassing bij het nieuwe programma? Wat zijn doorgaans de vitale hoofdelementen(kostendrijvers) en hoe worden de eenheidsprijzen hiervan bepaald? Welke consequenties behelst de parkeernorm voor de financiële haalbaarheid? P a g i n a 1|0

FinanciĂŤle haalbaarheid - Onderzoeksmethode

ONDERZOEKSMETHODE

P a g i n a 2|0

Financiële haalbaarheid - Financiële haalbaarheid (theorie)

FINANCIËLE HAALBAARHEID (THEORIE)

Onlosmakelijk verbonden aan de technische en functionele haalbaarheid is de financiële haalbaarheid. De financiële haalbaarheidsanalyse van een project onderzoekt de budgetten die zijn vastgelegd in de investeringsopzet in relatie tot de mogelijke opbrengsten en exploitatiekosten. Tevens kan een financieringsplan worden opgesteld, met bijvoorbeeld keuze uit koop, huur of lease.

P a g i n a 3|0

Financiële haalbaarheid - Financiële haalbaarheid (theorie)

3.1

Positie in transformatieproces

De huidige eigenaar van een gebouw is zelden de partij die het gebouw ook transformeert. Dat is wezenlijk anders dan bij ontwikkeling van nieuwbouw. Er is dus een nieuwe partij nodig: een potentiële afnemer of een ontwikkelaar. Om deze partij aan tafel te kunnen krijgen, is inzet van de gemeente belangrijk omdat transformatie onder het regime van gemeentelijke regelgeving valt.

Uit de bovenstaande conclusies mag op z’n minst worden afgeleid dat het transformatieproces niet gelijk is aan nieuwbouw. Wil een gemeente succesvol zijn en transformatie tot een structureel onderdeel van de bouwproductie maken, dan moet er meer gebeuren. Dat kan, ook zonder probleemeigenaar te worden. Actief verwerven en herontwikkelen van leegstaande gebouwen is niet nodig. Wat de gemeente wel kan doen is één of meer potentiële afnemers uitnodigen om mee te denken over de toekomst van een gebouw. De gemeente kan aan initiatiefnemers meer zekerheid vooraf bieden; planologisch en qua plantoetsing. En de gemeente kan helpen de toekomstmogelijkheden van een gebouw in beeld te brengen door reeds betrokken partijen en externe deskundigheid te mobiliseren. De tien kantoorgebouwen laten zien dat de gemeente door een georganiseerde interventie kan bevorderen dat een initiatief wordt genomen. (tranformatie kantoren gaat niet vanzelf, pag 14)

P a g i n a 4|0

Financiﾃｫle haalbaarheid - Factoren financiﾃｫle halbaarheid

FACTOREN FINANCIﾃ記E HALBAARHEID

4.1

Kosten

4.1.1

Vitale bouwkosten elementen

In het afstudeeronderzoek Bouwkosten van transformatieprojecten (Mackay, 2008) worden de bouwkosten van transformatieprojecten inzichtelijk gemaakt. Mackay heeft aan de hand van in totaal twaalf referentieprojecten de bouwkosten van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen een rekenmodel ontwikkeld, dat binnen bepaalde Randvoorwaarden gebruikt kan worden, maar een foutmarge heeft van 15 %. Mackay concludeerde dat de gevel, de binnenwanden, de algemene uitvoeringskosten (AUK), de werktuigbouwkundige installaties en het skelet belangrijk zi jn voor de bepaling van de bouwkosten van transformatieprojecten.

P a g i n a 5|0

FinanciĂŤle haalbaarheid - Factoren financiĂŤle halbaarheid

4.2

Huuropbrensten

4.2.1

Exploitatietermijn:

De exploitatietermijn is van invloed op de verhouding tussen de opbrengsten en de kosten bij transformatie. De opbrengsten (huur) moeten opwegen tegen de kosten. Bij een langere exploitatietermijn is er meer tijd om de kosten terug te verdienen. De vraag is wat een exploitatietermijn van tien jaar voor een transformatieproject betekent. En bij welke exploitatietermijn transformatie naar studentenhuisvesting financieel haalbaar wordt gegeven de waarden van de overige factoren (huurprijs, stichtingskosten, etc). In het volgende hoofdstuk komt dat aan de orde. (adam)

P a g i n a 6|0

FinanciĂŤle haalbaarheid - Bronnen (input en variabelen)

BRONNEN (INPUT EN VARIABELEN)

P a g i n a 7|0

Financiële haalbaarheid - kop 1 (hoofdstuk)

KOP 1 (HOOFDSTUK)

Het bijgaande Programma van Eisen, hierna te noemen PvE 1, is opgesteld aan de hand van de verwachtingen en eisen met betrekking tot het hergebruiksproject, de Publieksbalie. Dit betreft een gemeentelijk kantoorpand gelegen aan de Phoenixstraat 16 in Delft. Dit PvE dient als toetsingskader en sturingmiddel in het ontwerpproces voor de nieuwe bestemming van het object. Het object verkrijgt een aantal nieuwe functies, waarvan dit document de functionele, ruimtelijke en technische eisen stelt. De eisen komen voornamelijk uit praktijkgerichte verwachtingen en/of eisen vanuit de specifieke doelgroepen aan de hand van referentie projecten en gerelateerde wetgeving, richtlijnen. (Sluys, 2013)

In speciale gevallen, zoals bij turn-key overeenkomsten kan het PvE tevens fungeren als contract document.

6.1.1

Kop 3 (alinea)

Niet alleen het afgeronde PvE is van belang. Het maken van een PvE is een methode om ideeën en wensen om te zetten in ontwerpuitgangspunten. Het PvE bevat naast de wensen van de opdrachtgever, de eisen waaraan moet worden voldaan. Dit zijn op de eerste plaats de publiekrechtelijke eisen, zoals vastgelegd in de bouwregelgeving. Dit is het minimum niveau waaraan voldaan moet worden. Daarnaast kunnen privaatrechtelijke eisen van toepassing zijn. Te denken valt hierbij aan GIW/ISSO-eisen (augustus 2006) voor nieuwbouw van koopwoningen of andere richtlijnen die in zijn geheel of op onderdelen van toepassing zijn. (Aldo Trim, mei 2013)

6.1

Kop 2 (paragraaf)

Het maken van een goed Programma van Eisen is nodig om een juiste start met het (schets)ontwerpproces te kunnen maken. Het PvE vervult tijdens het ontwerp- en (ver)bouwproces verschillende functies: o Alle partijen starten met dezelfde basisinformatie en weten wat er ontworpen en later ook gebouwd dan wel verbouwd moet worden; - komen voornamelijk uit praktijkgerichte verwachtingen en/of eisen vanuit de specifieke doelgroepen aan de hand van referentie projecten en gerelateerde wetgeving, richtlijnen. - komen voornamelijk uit praktijkgerichte verwachtingen en/of eisen vanuit de specifieke doelgroepen aan de hand van referentie projecten en gerelateerde wetgeving, richtlijnen. o Het PvE is uitgangspunt voor contractvorming met de architect, de adviseurs en de bouwer(s); o Tijdens het ontwerpproces wordt het PvE gebruikt als basis voor besluitvorming en toetsing; o Het PvE is de basis voor het maken van een begroting van de investeringskosten;

Kop 4 (sub alinea) “kunnen privaatrechtelijke eisen van toepassing zijn. Te denken valt hierbij aan GIW/ISSO-eisen (augustus 2006) voor nieuwbouw van koopwoningen of andere richtlijnen die in zijn geheel of op onderdelen van toepassing zijn. kunnen privaatrechtelijke eisen van toepassing zijn. Te denken valt hierbij aan GIW/ISSO-eisen (augustus 2006) voor nieuwbouw van koopwoningen of andere richtlijnen die in zijn geheel of op onderdelen van toepassing zijn.” (Bone, 2007)

Programma van Eisen

P a g i n a 8|0

Financiële haalbaarheid - kop 1

KOP 1

7.2

Kop 2

7.1

Kop 2

7.2.1

Kop 3

7.1.1

Kop 3

Het PvE omvat als minimum de onderstaande privaatrechtelijke eisen en richtlijnen van toepassing.

Het PvE omvat als minimum de door de overheid of door nutsbedrijven te stellen eisen (Woningwet, Bouwbesluit 2012, Model Bouwverordening, etc.). Verder zijn onderstaande specifieke weten regelgeving van toepassing: Onderwerp Sub titel

Opmerking/ Eis Sub titel

Programma:

Middelgroot kantoor met voornamelijk open flexkantoren, concentratieplekken en verhuurbare (vergader) ruimten Zelfstandige professionals Huiselijk, creatief, duurzaam Loopafstand stadscentrum Redelijke toegankelijkheid/bereikbaarheid Geen opvallende gevel Kantoorunit = 33m2 Communicatieplekken = 100m2 Vergaderruimten = 33m2 Prestatieruimten = 70m2 Flexplek/ruimte = 15 m2 Prijsklasse = laag , prijs per dag (20 – 30) Koffie & thee, printen, kopiëren, betaald parkeren, online sociaal netwerk Amsterdam en Rotterdam

Doelgroep: Interieur/sfeer: Omgeving Soorten ruimten:

Prijsklasse/verdienmodel: Faciliteiten/voorzieningen: Vestigingen:

Van toepassing zijnde specifieke eisen en richtlijnen

Van toepassing

De installatie-eisen van GIW-ISSO (2007) RGD richtlijn (september 1999) NEN-normen, niet door het Bouwbesluit aangestuurd NPR’s Gemeentelijke dubo-eisen Handboek Woonkeur Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen - bestaande bouw (2011) Handboek Toegankelijkheid (2010)

Ja???? Nee N.t.b. N.t.b. ???? N.t.b. N.t.b. N.t.b.

Bijschrift Tabelomschrijving

P a g i n a 9|0

FinanciĂŤle haalbaarheid - Bibliografie

Soorten Bronnen: Boek

BIBLIOGRAFIE

Aldo Trim. (mei 2013). Tussen ego en ideaal. Architectenweb, 14-15. Bone, A. (2007). Basisboek Bouwkunde. ThiemeMeulenhoff. Sluys, F. v. (2013). Marktinformatie. Opgehaald van http://www.dtz.nl/nl/marktinformatie

DTZ

Zadelhof:

Artikel

Internet

P a g i n a 10 | 0

FinanciĂŤle haalbaarheid - Figuren

FIGUREN

P a g i n a 11 | 0