Hamilton Market Outlook - Chinese

市场 前景展望 哈密尔顿

哈密尔顿 (Hamilton) 是一个令人向往的河滨郊区，周围遍布公共空间、 公园和步道。哈密尔顿不仅可便利通往各大就业热点区域，而且保持着 欣欣向荣的城市社区氛围。

02

布里斯班概况

04

便利设施

05

基础设施

06

就业

07

住宅解析

专为以下方编制：

Frasers Property

2020 年 8 月

布里斯班概况 头角，成为亚太地区一个具有影响力的领导者和宜商城市。

布里斯班 正在巩固其作为世界增速 最 快城 市 前 30% 的地

位。布里斯班周边遍布各种自然景观，而且拥有优良的基础

设施和充足的就业机会，让居民安居乐业，享受生活工作的 平衡。

经济

昆士兰州的经济增速继续领跑全国，2017-2019 年的年均州

内生产总值 (GSP) 增速为 2.5%。昆士兰州仅次于 GSP 年均 增速为 3.5% 的维多利亚州，并与新南威尔士州不分伯仲。

布里斯班正在逐渐发展成为一个充满多元化 和活力的国际 性都市，2019 年的经济预估量为 1,710 亿澳元。到 2031 年

前，布里斯班的经济总量预计将增长到超过 2,170 亿澳元， 增长 27%。

就业

布里斯班预计将在 25 年里新增 43 万个就业岗位，到 2041 年 劳 动 力人口总 量将 达 到 1 25 万左 右 。这 相当于 每 年 新 增

17,200 个就业岗位，或者年均 1.7% 的增长率。

到 2041 年的 25 年里，推动就业增长最有力的行业将包括医

疗与社会援助，以及专业、科学和技术服务领域，有望分别实 现 2.0% 和 2.8% 的年均增长率。

就业增长促使商业办公区向布里斯班中央商务区 (CBD) 的边 界外四处延伸，从而催生了许多欣欣向荣的就业区，该区域

内先进发达的商业建筑随处可见。CBD 外围的大手笔基建支

出正在吸引商业进入澳大利亚贸易海岸 (ATC)（包括布里斯

班机场和布里斯班港）等区域，并在刺激着该地区及其劳动 力，形成促进当地住宅市场发展的主要推动因素。

年平均州内生产总值 (GSP) 增长

2017-2019 年

新南威尔士州

维多利亚州

2.5%

昆士兰州

3.5%

2.5%

就业率预计

布里斯班地方 政府区

当前就业岗 位数 2016 年

预计就业岗 位数 2021 年

到 2041 年 的新增就业 岗位数

817,000

1,247,600

430,600

112,780

183,400

70,620

87,900

176,980

89,080

最大的增长领域 医疗保健和 社会援助 专业、科学和 技术服务 Urbis 编制；资料来源：QGSO

布里斯班人口预测

14,677

2016 年至 2041 年，整个布里斯班的居民人口预计将每年新 增超 14,600 人，相当于 1.1.% 的年均增长率，或者每周新增

最为显著，预计每年将新增大约 15,000 位居民。在这 25 年

里，哈密尔顿郊区的年均增长率预计为 1.3%。

2

市场展望 哈密尔顿

2.4%

Urbis 编制；资料来源：ABS

人口

大约 280 位居民。根据预测，2016 年到 2026 年的人口增长

澳大利亚

到 2041 年的 居民总数

每年新增居民数

Urbis 编制；资料来源：QGSO 2018 版本

282

布里斯班 (Brisbane) 作为澳大利亚的“全新世界城市”崭露

1,551,149

布里斯班概况

每周新增居民数

基础设施

基础设施投资

布里斯班将从各种基础设施建设项目中受益。昆士兰州政府 已承诺，在截至 2023 年 6 月的四年里提供总计 495 亿澳元

的基建预算。对于 2020 年结束的财政年度，布里斯班预计 将进行大手笔支出，包括 56 亿澳元的交通支出、22 亿澳元

的能源支出，以及 15 亿澳元的教育培训支出。布里斯班还将

通过大手笔注资跨河轨道项目造福市民。

移民

历史上，昆士兰州人口增长的推动因素为积极的净移民和稳

2019-2023 年基建总额 2019-2020 年基建总额 2019-2020 年

昆士兰州政府基建支出预算 道路与交通 能源

定的自然增长。在过去四年里，跨州移民净流入已成为昆士

教育与培训

州已成为澳大利亚领先的跨州移民目的地。

医疗

兰州人口增长的强大推动因素。自 2017 年 6 月以来，昆士兰 在 2019 年 9 月这个季度，跨州移民净流入占昆士兰州人口

司法与公共安全

幅度提升。

艺术、文化与休闲娱乐

增长的 27%。这与三年前（2016 年 9 月）的 20% 相比是大

2019 年 9 月

2019 年 3 月

居民数量 （年度变化均值）

8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 -8,000

2018 年 9 月

2017 年 3 月

2017 年 9 月

2016 年 3 月

2018 年 3 月

西澳大利亚州

2016 年 9 月

2014 年 3 月

2015 年 3 月

昆士兰州

2014 年 9 月

2012 年 3 月

2013 年 9 月

2013 年 3 月

维多利亚州

2012 年 9 月

2011 年 3 月

2011 年 9 月

2010 年 3 月

2010 年 9 月

2009 年 9 月

新南威尔士州

2015 年 9 月

跨州移民

社会住房 水 数字化 Urbis 编制；资料来源：昆士兰州预算地区行动计划

495 亿澳元 129 亿澳元 56 亿澳元 22 亿澳元 15 亿澳元

6.86 亿澳元 5.38 亿澳元 5.3 亿澳元

4.82 亿澳元 4 亿澳元

1.28 亿澳元

Urbis 编制；资料来源：ABS

专为 Frasers Property 编制

3

便利设施

库萨山

布里斯班 CBD（6 公里）

纽斯特德

09 10 12 11

03

06

13

02

05

01

（9.5 公里）

07

（3 公里）

14

04

布里斯班机场（5 公里）

M1 盖特威高速公路 黄金海岸（ 77 公里） 阳光海岸（ 114 公里）

08 图例

Citycat/轮渡码头 游轮码头

4

市场展望 哈密尔顿

01. 北岸河滨公园 (Northshore Riverside Park)

02. 北岸城市开发区 (Northshore Urban Development Area)

03. 临港码头 (Portside Wharf)

04. 皇家昆士兰高尔夫俱乐部 (Royal Queensland Golf Club)

05. BTP 北岸 (BTP Northshore) 06. 金斯福德史密斯道 (Kingsford Smith Drive)

07. 布里斯班港 (Port of Brisbane) 08. 澳大利亚贸易海岸 (Australia TradeCoast)

09. 鹰园赛马场 (Eagle Farm Racecourse)

10. 敦本赛马场 (Doomben Racecourse)

11. 赛马场路 (Racecourse Road) 购物区

12. 哈密尔顿酒店 (Hamilton Hotel)

13. 美食街市场 (Eat Street Markets)

14. Skygate 便利设施（厂家直销店、沃尔沃斯零售店和专卖店）

基础设施 基础设施

哈密尔顿的公共区域、街道、公园和人行道无缝衔接、阡陌交 错，拥有占地 304 公顷的滨水开发项目，将成为继南岸公园 （South Bank，88 年世博会旧址）之后布里斯班最为重要的 开发区。放眼全国，北岸重建项目的占地面积将比位于墨尔本 的达克兰 (Docklands) 开发区大 100 公顷以上，比悉尼的布 朗加鲁 (Barangaroo) 项目大 280 公顷以上。

哈密尔顿地处战略要地，位于布里斯班 CBD 6 公里范围内，具 有直通 CityCat 渡轮码头、区域道路基础设施、火车和巴士专 线的得天独厚的优势。从哈密尔顿可以方便地前往布里斯班 CBD 和其他主要的就业区，同时这里也保留了充满活力、极具 吸引力和令人难忘的城市社区风貌，极力彰显了它依河畔而建 的特色。

哈密尔顿拥有包括内城捷道 (Inner City Bypass)、Clem7 隧 道 (Clem7 Tunnel) 和盖特威高速公路 (Gateway Motorway) 在内的便捷交通基础设施，便于居民往来城市及周边地区。金 斯福德史密斯道 (Kingsford Smith Drive) 将进一步缩短通行 时间，提升哈密尔顿的交通便利程度。 跨河轨道 (CROSS RIVER RAIL)

64 亿澳元（建设中）

布里 斯 班 的 跨 河 轨 道 项 目正 在 建 设 中，它将连 接城 市的南北 轨 道网络， 让 居 民 更 加 舒 适 、便 捷 地 往 来 布 里 斯 班 CBD 。该 项目包 括 连 接 达 顿 公 园 (Dutton Park) 和鲍恩山 (Bowen Hills) 的 10.2 公里轨道、 布里斯班河底 和 CBD 地下的 5.9 公里隧 道，以 及五个新建 车站。 皇后码头 (QUEENS WHARF)

36 亿澳元（建设中）

皇后码头将成为全新的世界级综合度 假 开发项目，配 套五个 全 新的高档酒 店品牌（包括布里斯班的首家 六星级 酒店）、50 家新餐厅、咖啡馆和酒吧、 零售商店、娱乐场所、剧院、会议场所、娱乐场，以及去往南岸 的新人行天桥。 布里斯班地铁 (BRISBANE METRO)

12.4 亿澳元（前期工程）

布里 斯 班地 铁 将连 接城 市 和郊区， 成 为 布里 斯 班 更 大 交 通 网 络 的 关 键 组 成 部分。布里 斯 班 地 铁 通 车后，在 高峰时段将 每三分钟 运行一趟，在 周 末 24 小时运行，并与从八里原 (Eight Mile Plains) 至罗马街 (Roma Street)、皇家布里斯班与妇女医院 (Royal Brisbane and Women's Hospital)，以及赫斯顿 (Herston) 至昆士兰大学 圣卢西亚校区 (University of Queensland, St Lucia) 的专线巴 士联合运营。

布里斯班机场 (BRISBANE AIRPORT)

平行跑道

13 亿澳元（最近竣工）

最 近 竣工 的 全 新平 行 跑 道 是 澳 大 利 亚 最 好的跑道系统，运力可与香港 和新加坡机

场比肩。到 2035 年预计航班数将增加到 36 万趟，并每年产生

约 50 亿澳元的经济效益。布里斯班机场活动的增加有望促进本地

区的受益，包括布里斯班机场作为一个多功能区的更大利用率。机 场主计划包括两家酒店、中等密度的办公空间、第三个火车站，以 及工商业混合区。

赫斯顿街区 (HERSTON QUARTER) 重建

11 亿澳元（建设中）

当前 正 在 重 建 的 赫 斯 顿 街 区 是 一 个占 地

5 公顷的项目，将提供一个拥有 132 张床

位的公共专家中心、新建私人医院、住宅和学生公寓、老年人护理 与退休居住区、研究和商业空间、儿童护理、零售和餐饮设施。 布里斯班国际邮轮码头

(BRISBANE INTERNATIONAL

CRUISE SHIP TERMINAL) 1.77 亿澳元（建设中）

布里 斯 班 国 际 邮 轮 码 头 位于 布里 斯 班 河

口，它将允许深水邮轮在布里斯班靠岸，促进本地区的旅游业和就

业机会。该项目计划于 2020/2021 邮轮季适时启动，项目包含一

个先进的码头，每年将带来逾 76 万名游客，为布里斯班经济贡献

13 亿澳元的净消费支出。

霍华德史密斯码头

(HOWARD SMITH WHARVES)

逾 1 亿澳元（竣工）

霍华德史密斯码头提供一个朝气蓬勃的水 滨 度假 胜地，融合 2.7 公顷的开放式公共 空间，设有 7 家餐厅和酒吧、五星级精品酒

店，并可能新建一个轮渡码头。

澳大利亚贸易海岸

(AUSTRALIA TRADECOAST)

澳大利亚贸易海岸 (ATC) 融合了布里斯班

港、布里斯班机 场和周边 工业区。ATC 涉

足各种专业领域，包括航空航天、食品和创 新制造、船舶与海事，以及交通与物流。占

地 8,000 公顷的 ATC 专门用于符合雇用要求的企业，并且持续吸

引了许多酒店、办公区、工商业综合园区方面的重大基础设施投资 项目。

专为 Frasers Property 编制

5

就业

到 2041 年的 25 年里，布里 斯 班 地 方政 府区预计将 新 增

43 万个就业岗位，实现年均 1.7% 的稳步增长率。哈密尔

就业预测

顿 的 战 略 定 位 是 从 周 边 的 就 业 热 点 区 域 受 益，这 些 热 点

区域 预计将为总体 增长 做出重 大 贡献，其中包括布里 斯 班

CBD 、澳 大利亚贸易海岸 (ATC)，这 又包括布里 斯 班机 场

(Brisbane Airport) 和布里斯班港 (Port of Brisbane)，以 及由毅力谷 (Fortitude Valley)、鲍恩山(Bowen Hills) 和纽 斯特德 (Newstead) 等郊区构成的北部边缘新兴商业区。

哈密尔顿预计将从 ATC 的蓬勃发展前景中受益匪浅，预计到

2041 年的 25 年里将新增约 18,700 个就业岗位，相当于 2%

的年均增长率。ATC 区域的就业增长将受两大主要基建项目 的推动，包括布里斯班机场平行跑道，以及布里斯班国际邮 轮码头。

哈 密 尔 顿 邻近 区 域 的 两 大 主 要 项目将 对 就 业 做 出 突 出 贡 献——布里斯班国际邮轮码头和布里斯班机场跑道扩建将分 别新增 3,750 个和 7,800 个就业岗位，这将为本地区每年额

外贡献 50 亿澳元的经济效益。

到 2041 年新增逾 132,000 个就业岗位

当前就业岗位数 2016 年

到 2041 年的 预测数量

新增 就业岗位数

9,700

13,500

3,800

234,300

85,900

37,000

11,800

32,400

12,000

47,500

18,700

哈密尔顿和周边地区

布里斯班 CBD

148,400 毅力谷

25,200 纽斯特德 – 鲍恩山

20,400 澳大利亚贸易海岸

28,800 Urbis 编制；资料来源：Urbis

澳大利亚 贸易海岸 哈密尔顿和 周边地区 鲍恩山

毅力谷 布里斯班

CBD

6

市场展望 哈密尔顿

7 7 48 公寓销售周期

公寓售价中位数

2019 年 6 月

2020 年 6 月*

2017 年 6 月

2018 年 6 月

2016 年 6 月

2014 年 6 月

2015 年 6 月

2013 年 6 月

2011 年 6 月

2012 年 6 月

2010 年 6 月

2009 年 6 月

2007 年 6 月

2008 年 6 月

2005 年 6 月

2006 年 6 月

2003 年 6 月

2004 年 6 月

独栋住宅售价中位数

价格中位数增长

别为 2.3% 和 3.5%。在五年间，哈密尔顿区域这两种公寓类型的增

哈密尔顿 区域

新公寓市场

Urbis 编制；资料来源：RTA Q1 2020 * 包括哈密尔顿和爱斯科郊区。

2019 年 6 月 2020 年 6 月*

2017 年 6 月

2018 年 6 月

2016 年 6 月

2014 年 6 月

2015 年 6 月

2013 年 6 月

12.8%

3.2%

1.8%

6.4%

1.1%

-0.3%

1.3%

5.1%

$1,000,000

2020 年第 1 季度

加权平均售价

$800,000 $700,000 $600,000 63 $500,000 $400,000 $300,000 $200,000 $100,000 $0

2019 年第 4 季度

2019 年第 2 季度

2019 年第 1 季度

2019 年第 3 季度

2018 年第 3 季度

周期（季度）

2018 年第 4 季度

1.5%

7.5%

2018 年第 2 季度

2.4%

3.0%

2018 年第 1 季度

3.5%

2016 年第 1 季度

1.4%

2.8%

$535,038

2016 年第 2 季度

1.6%

1.6%

加权平均售价

2015 年第 4 季度

2.3%

7.2%

$860,714 $900,000

2015 年第 2 季度

布里斯班城市

140 120 100 80 60 40 20 0

2015 年第 3 季度

内北区

3.6%

新建公寓销售量

哈密尔顿

4.7%

Urbis 编制；资料来源：APM PriceFinder 2019 年 12 月的数字 新建公寓销售

租金增长 5 年间

2.7%

2017 年第 3 季度

租赁市场。

20 年

2017 年第 4 季度

对于三居公寓的潜在需求。周边的关键就业推动因素有望帮助强化

布里斯班

10 年

2017 年第 1 季度

顿区域内广告招租的全新或近乎全新的三居公寓供应有限，表明了

3年

2017 年第 2 季度

顿区域两居公寓的每周租金比现有公寓高 60 澳元或 13% 。哈密尔

哈密尔顿 区域

2016 年第 3 季度

市场租金数据（其记录全新和近乎全新的公寓产品）表明，哈密尔

布里斯班

1年

2016 年第 4 季度

长率均超越了布里斯班市。

公寓售价 中位数增长率

示，整个哈密尔顿区域两居和三居公寓每周租金中位数的年增幅分

独栋住宅售价 中位数增长率

截至 2020 年 3 月的五年间，住宅租约管理局 (RTA) 登记的记录显

三居

周期（半年）

$1,600,000 $1,400,000 $1,200,000 $705 ,000 $1,000,000 $800,000 $600,000 $400,000 $200,000 $0

Urbis 编制；资料来源：APM PriceFinder 哈密尔顿区域包括哈密尔顿和爱斯科 (Ascot) *初步数字

租赁分析

两居

2012 年 6 月

高于普通公寓市场。

2011 年 6 月

63 笔销售，北岸区域内新公寓的加权平均售价为 860,714 澳元，远

2008 年 6 月

著溢价。正如邻图突出显示的情况，根据 2020 年 3 月所在季度的

汉密尔顿区域公寓售价中位数

$1,300,000 $1,800,000

2007 年 6 月

相较于普通公寓市场（所有已成交的销售），新公寓市场实现了显

160 140 120 100 80 60 40 20 0

布里斯班公寓售价中位数

2005 年 6 月 2006 年 6 月

新公寓分析

汉密尔顿区域公寓销量

2003 年 6 月

价格增长较为强劲，为年均 7.2%。

独栋住宅销售周期

2004 年 6 月

705,000 澳元）。截至 2019 年 12 月的 20 年间，哈密尔顿区域长期

周期（半年）

$300,000 $200,000 $100,000 $0

Urbis 编制；资料来源：APM PriceFinder 哈密尔顿区域包括哈密尔顿和爱斯科 (Ascot) *初步数字

独栋住宅销售量

录为 130 万澳 元——远高于布里斯班地方政 府大区（同期记录为

2001 年 6 月

的数字（446,000 澳元）高 84,000 澳元。

根据 2020 年的初步数字，哈密尔顿区域的独栋住宅售价中位数记

$500,000

2002 年 6 月

的公寓售价中位数记录为 530,000 澳元，比布里斯班地方政府大区

汉密尔顿区域公寓售价中位数

$446,000 $400,000

2002 年 6 月

里斯班大区（年均 5.1%）。根据 2020 年的初步数字，哈密尔顿区域

布里斯班公寓售价中位数

$530,000 $600,000

2000 年 6 月

12.8% 。二十年来的长期增长率较为稳定，年均达 6.4%，并高于布

300 250 200 150 100 50 0

2000 年 6 月 2001 年 6 月

优质产品交易的推动，在截至 2019 年 12 月的一年里，价格增长达

汉密尔顿区域公寓销量

交易数量

哈密尔 顿区域公寓售价中位 数的增长持 续高于布里斯班 大区。受

2010 年 6 月

住宅分析

2009 年 6 月

住宅解析

Urbis 编制；资料来源：Urbis Brisbane Apartment Essentials Q1 2020 北岸包括：哈密尔顿、爱斯科、阿尔比恩 (Albion)

专为 Frasers Property 编制

7

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