Knutsen Eiendom AS som er eier av ca. 2,2 dekar tomt med godkjent reguleringsplan for 34 leiligheter i Vågsbygd, Kristiansands største bydel, med 36.000 innbyggere. Like ved Metro, Vågsbygd Senter, kirke og skoler. 4 kilometer fra Kristiansand sentrum. Tomten har i dag eldre, utleid bebyggelse, med årlige leieinntekter på ca 700.000,-. Det foreligger utkast til tegninger, planløsninger og fasader.
Informasjon om oppdraget Oppdragsnummer 89150025 Salgsobjekt Eiendomsselskap Kort orientering Salgsobjektet utgjør samtlige aksjer i Knutsen Eiendom AS. Firmaattest og vedtekter for selskapet er vedlagt i vedleggsheftet. Selskapet er eier og hjemmelshaver av gnr. 13 bnr. 133, 185, 504 og 141 i Kristiansand kommune. Gnr. 13, bnr. 154 eies av Kristiansand Energiverk Nett AS og det forutsettes at det inngås avtale mellom kjøper og KE Nett AS om plassering av transformatorkiosk i ny bebyggelse og er selger og megler uvedkommende. Knutsen Eiendom AS har ingen ansatte, og har som eneste formål å eie og leie ut egen fast eiendom. Beskrivelse av eiendom med potensiale Eiendommene omfattes av reguleringsplan/ detaljregulering for Nordre Hovedgårdsvei 4 m/fl. av 31/3-2014, vedtatt av Bystyret 21/1-2015. I området tillates oppført inntil 34 boenheter i blokkbebyggelse med tilhørende parkeringskjeller. Det er av arkitekt Tore Olsen/ Atelier T. Olsen AS utarbeidet utkast til tegninger, planløsninger og fasader. Kjøper må selv besørge og bekoste ferdigstillelse av prosjektets tegninger og prosjektering herunder nødvendige søknader og realisering av prosjektet. Adresse Nordre Hovedgårdsvei 4 m/flere. Registerbetegnelse Gnr. 13, bnr. 133 m/flere i Kristiansand kommune. Beliggenhet Eiendommen ligger sentralt i Vågbygd, like ved Lumberkrysset. Eiendommen ligger langs aksen mellom Vågsbygd Senter og Lumber som er under utvikling til et område for ny bolig- og næringsvirksomhet. Eiendommen ligger i gangavstand fra Vågsbygd Senter og skolene i området. Meget god beliggenhet i forhold til offentlig kommunikasjon med bl.a. ny planlagt Metrostasjon rett ved eiendommen. Grei adkomst med bil, men også for både gående og syklende. Eiendommene har god eksponeringsmuligheter mot Vågsbygdveien.
Areal Eiendommenes samlede tomteareal: ca. 2.221 m2 Det gjøres særskilt oppmerksom på at arealangivelser er basert på opplysninger fra eier samt kart, og ikke er kontrollert av megler. Det tas forbehold om at det kan være arealavvik fra tegninger og faktisk areal. Innhold/Beskrivelse/Standard De bebygde eiendommene er ikke vurdert og befart av megler. Standard Standard er ikke vurdert av megler. Adkomst Dagens adkomst er via Vågsbygdveien og inn Nordre Hovedgårdsvei. Parkering I ny plan legges det opp til parkering iht. reguleringsbestemmelser på egen grunn. Hjemmelshaver Knutsen Eiendom AS er hjemmelshaver til eiendommene, unntatt gnr. 13, bnr. 154 hvor det er fullmakt til selskapet. Byggeår Eiendommene er fra 1937 og senere. KOMB.BOLIG/NÆRING Brukstillatelse/Ferdigattest Foreligger på flere av eiendommene. Tomt Tomteareal er ca. 2.221 m2 på eiet tomt, fordelt på 4 bnr. Se vedelggshefte for matrikkelbrev og kart over tomtene. Reguleringsbestemmelser Eiendommen ligger i et område som er regulert ihht reguleringsplan for Nordre Hovedgårdsvei 4 m.fl, vedtatt 21/01-2015. Vei, vann og avløp Offentlig Eier/Selger Knutsen Eiendom AS er eid 50/50 av Knut Olav Knutsen og Thor Olger Olsen Vallehei Salgsobjekt Knutsen Eiendom AS, org nr. 981 629 221
Økonomiske forhold Energimerking Kontakt megler for mer informasjon. Leieforhold Eiendommene er p.t leid ut for ca. 700.000,- pr år. Se for øvrig leiekontraktene i vedleggshefte. Kommunale avgifter Til sammen ca. 65.000,- ink. e-skatt. Konsesjon Salg av aksjer kommer ikke inn under konsesjonsreglene. Forsikring Eiendommen er forsikret i NEMI Forsikring. Ligningsverdi Se vedleggshefte. Skattemessig verdi Eiendommen er i saldogruppe Skatteklasse (i) (Eiendom) er pr 31.12.14 kr. 1 278 299,-. Skatteklassen har en avskrivningssats på 2 %. Skatteklasse (j) fast teknisk installasjon i bygninger er 31.12.11 kr. 286 908 Skatteklassen har en avskrivningssats på 10 %. Det gjøres oppmerksom på nye regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.
Arkitekt Tore Olsen / Atelier T. Olsen AS har laget utkast til tegninger, planløsninger og fasader.
Salgsvilkår Kjøpekontrakt, beregning av kjøpesum Vedlagt følger standard kjøpekontrakt som skal benyttes ved transaksjonen (vedlegg 1). Vedlagt følger også ”Estimert Balanse” (vedlegg 2), se kontraktsutkastet § 2 - som viser selskapets forventede balanse per ønsket dato for overtakelse (dato), herunder eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag, selskapets lån m.v. Det understrekes at de aktuelle størrelser er foreløpig beregnet, endelig revisjon finner sted slik angitt i standardkontraktens § 2 - med tilhørende justering av kjøpesummen for aksjene i etterkant av overtakelse. Bud på aksjene skal gis basert på den i standardkontrakten inntatte metode for beregning av kjøpesummen for aksjene, jf. standardkontrakten § 2. Det gjøres særskilt oppmerksom på kjøper ikke vil bli innrømmet fradrag i kjøpesummen for ”latent skatt”, dvs kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at eiendommen erverves ved kjøp av eierselskapet. Kjøper må derfor selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Det forventes at prospektet med vedlegg gjennomgås grundig, herunder eventuelle kommentarer til standardkontrakten må spesifiseres. Dersom slike kommentarer ikke gis, anses budet gitt på bakgrunn av standardkontraktens regulering. Selgerne forbeholder seg retten til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse. Budforhold Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde, hvor budene må avgis skriftlig til meglers kontor. Dette forhindrer ikke at selger og megler i en avsluttende fase kan tilrettelegge for en lukket budrunde. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse. Første bud skal være skriftlig og ha en budfrist på minimum to virkedager. Videre bud kan avgis muntlig til megler, men disse skal også ha en budfrist på minimum 1 virkedag. Det tas forbehold om endelig godkjennelse av salget i styret. Due dilligence Kjøper oppfordres til å foreta en teknisk, finansiell og juridisk due diligence, herunder gjøre de nødvendige undersøkelser til Kristiansand kommune og/eller andre private eller offentlige instanser.
Selger opplyser Kjøper oppfordres til å gjennomføre en selvstendig teknisk gjennomgang av byggene i sin helhet, sammen med kompetent fagperson. Heftelser / servitutter Aksjene overdras heftelsesfritt Tinglyste servitutter på eiendommen overtas av kjøper. Lån i selskapet Selskapet har et langsiktig lån i SR-Bank på kr. 11.100.000,- pr 02-09-2015 + diverse (ca 250 000,-. Se regnskap i vedlegg)
Andre opplysninger Overtakelse Etter avtale med selger Andre rettigheter og forpliktelser Fra hovedbølet, som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst servitutter i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Diverse Vedleggshefte inneholder følgende: - Informasjon og tegninger vedr mulig prosjekt - Informasjon om selskapet, bl. aregnskaper, selvangivelser, vedtekter mm - Grunnboksutskrifter med kopi av tinglyste erklæringer - Leiekontrakter - Informasjon fra Kristiansand kommune med eiendomskart, matrikkelbrev, reguleringsplan mm - Kjøpekontrakt - Budskjema Prisantydning +Bud ønskes for netto eiendomsverdi. Visning Etter avtale med megler
Avtalebetingelser Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget. Informasjonen i dette prospektet med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene. Alle opplysninger i dette prospektet med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen. ”As is”-klausul: Eiendommen og dens tilbehør overtas ”som den/det er”, jfr. avhendingsloven § 3-9. Avhendingsloven § 3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfelle: dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 eller dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilligger etter dette kjøper. Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 2 år etter overtakelse. Selger kjenner ikke til at det er forurensing i tomtegrunnen m.v. Kjøper skal, dersom forurensing i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensing som eksisterer på eiendommen, med unntak av forurensing forårsaket av selger. Det gjøres oppmerksom på nye regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.
Sørlandets spesialister på eiendomskommunikasjon kjenner det lokale markedet i detalj og bistår gjerne kjøper med fullførelse av Nordre Hovedgårdsvei.
fundamentet.no
John Christian Webb Avdelingsleder / Næringsmegler
Ole Kr. Kristiansen Megler MNEF, nybygg
93 84 33 29 john.webb@em1.no
40 40 86 10 okk@em1.no
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS • Skippergaten 59, 4611 Kristiansand • eiendomsmegler1.no