Normas urbanísticas para habitação de interesse social moretti, ricardo de sousa [ipt finep 1997] op by Gabriel Primeiro

NORMAS URBANíSTICAS PARA ...•

HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL Recomendações

para elaboração

Ricardo de Sousa Moretti

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Entre as poucas coisas boas que vêm acontencendo ultimamente, no campo da arquitetura e do desenho urbano, está a multiplicação de conjuntos de habitações populares de boa qualidade. Surgem empreendimentos realizados por cooperativas, mutirões e outras entidades que não podem ter seus projetos aprovados por procedimentos especiais, à margem da legislação urbanística em vigor. Cada município deveria ter, portanto, normas legais voltadas para a habitação de interesse social de boa qualidade, isto é: • capazes de garantir algumas condições essenciais de segurança e conforto par'a os moradores e para sua vizinhança; • capazes de induzir - ou pelo menos, não impedir - soluções corretas e criativas para o arruamento, o loteamento e a implantação das edificações no terreno. Contibuir para isso é o objetivo deste trabalho. Ricardo Moretti é um profissional que coloca sua competência técnica a serviço de sua sensibilidade para problemas sociais. Suas recomendações para a elaboração de r;ormas urbanísticas representam a evolução de um trabalho muito sério, que vem de longe. A análise dos erros e descuidos cometidos em muitos loteamentos e conjuntos residenciais destinados a moradores de baixa renda motivou o desenvolvimento de trabalhos de orientação para autores de projetos que, por sua vez, levaram à análise crítica das restrições legais para assentamentos residenciais, com atenção especial aos problemas de custo. O passo seguinte foi o estudo de critérios para normas inovadoras. Este pequeno livro traz reflexões sobre o objetivo, o grau de interesse coletivo e a oportunidade de cada tipo de exigência

NORMAS URBANISTICAS PARA

...

HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL Recomendações

para elaboração

São Paulo 1997

FINEP

IPT ~

©1997, Instituto de Pesquisas Tecnológicas do· Estado de São Paulo SA - IPT Cidade Universitária "Armando de Salles Oliveira" - CEP 05508-901 - São Paulo-SP ou Caixa Postal 7141 - CEP01064-970 - São Paulo-SP Telefone (011) 268-2211 - Fax (011) 869-3353 http://www.ipt.br

Diretoria

Executiva

Diretor-Superintendente: Milton de Abreu Campanario Diretor de Planejamento e Gestão: Álvaro Rodrigues dos Santos Diretor Técnico: Marco Giulietli Diretor Administrativo-Financeiro: Dilson Suplicy Funaro Chefe de Gabinete: Carlos Alberto Gonçalves Leite Divisão de Economia e Engenharia de Sistemas

Diretor: Carlos Eduardo F. da Silveira Conselho Editorial Presidente: Maria Luiza Otero D'Almeida. Conselheiros: Flávio Farah, João Francisco Peral Cespedes e Marcelo Martins Seckler Consultores Abilio Guerra, Bona de Villa, Claudia Maria Machado da Silva, Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes, Flávia Mourão Parreira do Amaral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline Menegassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia Naves Nogueira, Liamara Ubermau, Luiz Fernando GOes, Maria Angela Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin, Newton Burmeister, Rosane Zotlis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria Castro Mendel Capa, projeto gráfico e editoração eletrônica Abilio Guerra, Hollons Informática (capa a partir da fotomontagem Superstudio, 1969, publicada na revista Óculum 5/6)

O monumento

continuo, do

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Cãmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) Moretli, Ricardo de Sousa, 1955Normas urbanisticas para habitação de interesse social: recomendaçôes para elaboração / Ricardo de Sousa Moretli. - São Paulo: Instituto de Pesquisas Tecnológicas, 1997. - (Publicação IPT ; v. 2491) Apoio financeiro: FINEP. Bibliografia. ISBN 85-09-00109-X 1. Habitações - Brasil - Aspectos sociais 2. Politica habitacional - Brasil 3. Política urbana - Normas 4. Urbanismo e renovação urbana - Leis e legislação Brasil I. Titulo. 11.Série.

1. Habitações de interesse social: Normas urbanisticas : Urbanis.mo 2. Normas urbanisticas : Habitações de interesse social: Urbanismo Publicação IPT 2491 Tiragem: 1,000 ex'mplnr'

711.580218 711.580218

Este .trabalho é dedicado à memória de Claudia Maria Machado da Si/~a I

Agradecimentos

Jacqueline

Machado trabalho

Menegassi, Maria Angela B. Reis e Claudia Maria

da Silva pela organização

dos encontros

de discussão do

em Porto Alegre e Belo Horizonte.

Aos consultores

e colegas

que

participaram

responsável pela produção deste trabalho.

da equipe

Resumo Esta publicação constitui um apoio técnico para a preparação ou revisãa das norma urbanisticos para a habitação de interesse social contidas na legislação, em especial, nas leis municipais. Em muitos cosas a legislação tem se mostrado um empecilho para o desenvolvimento de prajetos habitacionais de boo qualidade e boixo custo. Identificomse diversos empreendimentos habitacionais cujos projetos são adotados como referência de boa qualidade em paises da América do Norte e da Europa que não seriam apravados em diversos municipios brasileiros, nem mesmo pefas regras urbanisticas especiais da habitação de interesse social. Os parâmetros ténicos associados aos critérios urbanisticos sãa apresentados e analisados neste trabalho, procurondo-se assim formar uma base conceitual para formulação das exigências legais.

Apresentação

A produção desta publicação foi resultado de um processo que envolveu a participação de um conjunto de técnicos que já trabalhou na regulamentação urbanística de empreendimentos habitacionais. Textos preliminares foram discutidos em reuniões.realizadas em São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Este processo de discussão e a colaboração apresentada pelos consultores foram decisivos para a forma final da publicação. Participaram desta equipe os seguintes , . . tecnlcos: Abílio Guerra, Bona De Villa, Claudia Maria Machado da Silva, Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes, Flávia Mourão Parreira do Amaral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline Menegassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia Naves Nogueira, Liamara Ubermau, Luiz Fernando Goes, Maria Angela Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin, Newton Burmeister, Rosane Zottis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria Castro Mendel. '

2. Impacto

das exigências

da normalização

nos custos

hab ita ci o n ais

2.1 Composição

de custos

2.2 Parâmetros da normalização

mais sensíveis com

relação ao acréscimo de custos

3. Controle

do poder público versus autonomia

4. Critérios

para a formulação

apresentação

de projetos

de exigências

do projetista

relativas à

e às obras mínimas de

infra -estru tu ra

4.1 Aspectos gerais

4.2 Obras mínimas de infra-estrutura

na fase inicial............

4.2.1 Terraplenagem

4.2.2 Tratamento

de esgotos..........................................................

4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação

4.2.4

Drenagem de vias não pavimentadas

4.2.5 Tratamento

primário

das vias.............................................. 51

: .() ':d~:lm'n

:1 l'roj 'O' 11.11 I roj t íln li

d pa

rboriza ão

r m laborados a erem apresentados ao Poder Público para licenciamento

'•. Nor'lrl'l r lativas ao sistema viário 1).1

nceito das exigências ub ídios para fixação de parâmetros de atendimento brigató rio :............... i tema viário: subsídios para a preparação de um manual técnico de orientação aos projetistas

52 55 57

G.l.0 K (UO d:1 'difi a' o om r Ia lat rai d fundo

ã à divi as

.2 Sub ídios para fixação de parâmetros de atendimento obrigató rio

106 108

6.2.1 Controle da densidade

108

6.2.2 Taxa de ocupação

110

6.2.3 Dimensões máximas e mínimas dos lotes

113

6.2.4 Recuo das edificações com relação às vias públicas

116

6.2.5 Recuo das edificações com relação às divisas laterais e de fundos

122

59 59

.1 Hierarquização do sistema viário

.2 Parâmetros geométricos dos veículos

7. Normas relativas às áreas verdes e institucionais

127

7.1 Introdução

127

.3.3 Parâmetro geométrico das vias........................................... 76

7.2 Conceito das exigências relativas às áreas verdes

131

.3.4 Intersecções, concordâncias horizontal e vertical........

.3.5 Arborização e infra-estrutura

7.3 Conceito das exigências relativas às áreas institucionais

132

.3.6 Declividades

.3.7 Baias de retorno

7.4 Áreas verdes: subsídios para fixação de parâmetros de atendimento obrigatório

134

.3.8 Acesso a deficientes físicos

7.5 Áreas institucionais: subsídios para fixação de parâmetros de atendimento obrigatório

138

b. Normas relativas ao dimensionamento e ocupação do Iates 6.1 Conceito das exigências

93 93

6.1.1 Densidade populacional........................................................ 93 6.1.2 Taxa de ocupação

6.1.3 Dimensões máximas dos lotes

6.1.4 Dimensões mínimas dos lotes

6.1.5 Posicionamento das edificações.........................................99 6.1.6 Recuo das edificações com relação às vias públicas .... 101 6.1.7 Altura máxima da edificação ..•........................................... 105

Referências bibliográficas

145

Anexos 1. Subsídios para a definição e caracterização dos empreendimentos habitacionais de interesse social

149

2. Alguns comentários sobre a legislação de interesse social aplicável aos projetos de urbanização de favelas e de loteamentos existentes

153

3. Regulamentação' dos condomínios horizontais

155

1. Introd ução

A proposição de normas urbanísticas para a habitação de interesse social pelo município insere-se no objetivo de melhoria da qualidade dos projetos e obras dos empreendimentos habitacionais. Em última instância, o que se almeja é a melhoria de qualidade de vida, referencial básico do desenvolvimento do homem. Este trabalho apresenta subsídios para a preparação ou revisão das normas urbanísticas contidas na legislação, em especial, nas leis municipais. Nos 3 primeiros capítulos são analisados os custos de produção dos empreendimentos habitacionais, o impacto da normalização nestes custos e são avaliados o papel e o alcance da atuação do poder público na regulamerltação urbanística. No capítulo 4 . são discutidas as exigências quanto à apresentação de projetos e quanto às obras mínimas de infra-estrutura. Optou-se por aprofundar as recomendações para formulação das normas das obras de infraestrutura que são pouco contempladas na literatura técnica brasileira, com ênfase na drenagem e tratamento das vias não pavimentadas. Nos capítulos 5, 6 e 7 são apresentadas recomendações para a preparação das no'ffilãS relativas ao ?!.~tema viário, dimensionamento e ocupação dos lotes, áreas verdes e áreas institucionais. Nestes capítulos são apresentados, separadamente, os conceitos das exigências e os subsídios técnicos para formulação dos parâmetros de atendimen-

to obrigatório. O responsável pela elaboração das normas e aqueles que as utilizam precisam ter claro quais são os objetivos das normas. O destaque dado aos conceitos das exigências visa facilitar que se incluam, nos textos legais, os objetivos da regulamentação e não somente os parâmetros a serem atendidos pelos projetos. A produção da habitação destinada à parcela da população de menor renda enfrenta sérias limitações de recursos financeiros. Se, ao estabelecer os critérios de urbanização, não se considerar estas limitações, corre-se o risco de elaborar normas técnicas dissociadas da realidade. Esta é a postura que tem prevalecido nas cidades brasileiras, fazendo surgir a cidade formal, implantada de acordo com a lei, e a cidade informal, implantada de acordo com padrões gerados pela própria população. Estes padrões autogerados levaram a assentamentos muito heterogêneos, encontrando-se tanto ocupações espontâneas de uma beleza poética, quanto ocupações que podem ser consideradas como subumanas. Há, também, o risco de se levar em conta apenas as limitações econômico-financeiras, oficializando-se os critérios utilizados nas ocupações espontâneas, mesmo que subumanos, por ser esta a alternativa economicamente viável para a população dos estratos de mais baixa renda. O equilíbrio é um fio de navalha. A opção adotada neste trabalho é a de enfaÚzar a questão técnica, propondo-se critérios baseados no desempen o de cadãõbra de-W:ba~ização. ã-conceit~ de ~esempenho _está associado a exigênslas humanas, que alteramse ao longo do tempo. Neste sentido, um posicionamento é inevitavelmente delicado; em alguns casos, as exigências tornam-se mais rigorosas, não sendo aceitos padrões que, anteriormente, seriam considerados normais. Em outros tornam-se mais permissivas. Assim, os critérios técnicos apresentados tendem a ficar desatualizados. O que se pretende que não fique desatualizada é a metodologia de traba.lho, que prevê o estabelecimento de ~ci-ªs rbanísticas_ claramente referenciadaS-em critérios técnicos de desempenho., \\ Do ponto de vista legal, os municípios têm autonomia na proposição de suas normas urbanísticas, desde que obedecidas as regras fixadas nas leis estaduais e federais. A análise da regulamentação

diversos municípios permite identificar algumas característica problemas, que se repetem freqüentemente nas leis municipais,

d ntre as quais vale destacar: • a legislação induz fortemente à implantação de apenas algumas tipologias de projeto, geralmente selecionando as edificações unifamiliares isoladas, ou semi isoladas, e prédios de apértamento em torres (isolados no centro do lote), como soluções preferenciais; • são privilegiados os projetos com sistema viário em malha, com vias relativamente largas, e o acesso direto das edificações às vias com circulação de veículos. Os critérios geométricos das vias sem saída, em alça, ou das vias particulares dos pequenos conjuntos desestimulam sua utilização; • um conjunto de configurações e tipologias de projeto, já anteriormente implantado no Brasil, é excluído pela legislação de alguns municípios, que estabelecem dificuldades para a construção de vilas, condomínios horizontais, prédios em lâmina com fachada contínua, prédios definindo pátios internos às quadras, ou mesmo, para a geminação de residências de pequena altura. Identificam-se diversos empreendimentos habitacionais cujos projetos são adotados como referência de boa qualidade em países da América do Norte e da Europa, que não seriam aprovados, em diversos municípios brasileiros, nem mesmo pelas regras urbanísticas especíais de habitação de interesse social. Em alguns casos, verificam-se sérias dificuldades de se elaborar um projeto de boa qualidade, em função das limitações da legislação urbanística. Estas limitações introduzem acréscimos desnecessários de custos, e chegam a condicionar soluções tecnicamente inadequadas. Como exemplo, a exigência exagerada de largura das vias obriga a executar grandes movimentos de terra e aumenta os riscos de acidentes geotécnicos nos terrenos de elevada declividade natural. Vale ainda questionar a pertinência da proposição de orma? urbanísticas especiais para a habitação de interesse social. De fato, é de s~stranhar que a exigência mínima de habitabilidade, do ponto de vista urbanístico, seja diferenciada caso o empreendimento seja destinado à população de baixo poder aquisitivo. Entretanto, algumas

xig"ncias contida nas leis federais e estaduais, tais como a dimenão mínimas dos lotes, só podem ser revistas, pelos municípios, em e tratando de um empreendimento de interesse social. Os municípios têm maior autonomia para revisão da legislação urbanística da habitação de interesse social, do que têm para os demais casos. Considerando a urgência da racionalização e melhoria da qualidade dos projetos de habitação popular, entende-se que esta possibilidade deve ser explorada, como uma estratégia na conjuntura atual. A revisão da legislação urbanística da habitação de interesse social pode constituir um passo importante no processo de discussão e revisão mais geral da legislação urbanística do município, funcionando como catalisador deste processo. Em paralelo, é necessário intensificar os esforços para revisão de alguns parâmetros contidos nas leis estaduais e federais, que hoje constituem sério empecilho para a racionalização dos projetos habitacionais. Identificam-se alguns conceitos gerais que devem ser considerados na elaboração das normas urbanísticas da habitação de interesse social, pelos municípios. Vale apontar: • a importância da clareza, objetividade e simplicidade. A legislação deve ser curta e deve explicitar os objetivos envolvidos na regulamentação. É quase sempre inútil e contraproducente tentar impedir possíveis casos de burla da legislação, através de seu minucioso detalhamento; • a conveniência de se aumentar a autonomia e, paralelamente, a responsabilidade dos projetistas e empreendedores; • a possibilidade de se flexibilizar os parâmetros geométricos das obras (dimensões dos lotes, das vias, dos afastamentos etc.), desde que se tenha assegurada a implantação de obras mais completas,já na fase inicial. Como exemplo, uma via relativamente estreita, mas pavimentada e arborizada, pode ser uma alternativa mais conveniente que uma rua superdimensionada e com obras precárias de infra-estrutu ra. Uma questão polêmica na regulamentação municipal dos empreendimentos habitacionais de interesse social é a caracterizaç.ão dos empreendimentos e agentes que poderão se utilizar das prerroga-

Figura 1.1 Prédio de apartamentos construido no alinhamento de frente do lote e sem recuos laterais, em Nova York, programa de renovação urbana Battery Park. As exigências usuais de recuo impediriam projetos semelhantes no Brasil

Figura 1.2 Prédios de apartamentos na forma de torres, isoladas no centro do lote, e residências unifamiliares isoladas ou parcialmente gemi nadas são as tipologias de projeto usualmente induzidas pelas exigências da legislação

tiva da legislação. A polêmica se estabelece quanto à eficácia dos meios legais para impedir a utilização dos critérios especiais da habitação de interesse social para produção de moradia para população de maior poder aquisitivo. A questão é mais relevante quando são maiores os "privilégios" atribuídos pela legislação. Ou seja, quanto mais restritiva for a exigência usual e permissiva a lei de interesse social, mais delicada será esta questão. Apresentam-se, no anexo 1, alguns subsídios para definição e caracterização dos empreendimentos habitacionais de interesse social. Vale destacar que as sugestões para elaboração das normas urbanísticas aqui apresentadas estão voltadas para a produção de novos empreendimentos habitacionais. O aperfeiçoamento dos projetos de urbanização de favelas e de loteamentos existentes é um assunto relevante que apresenta particularidades que não são abordadas, em profundidade, neste trabalho. Alguns comentários sobre esta questão são apresentados no Anexo 2. Considera-se que a produção de unidades habitacionais de interesse social através da reforma de edificações existentes é uma alternativa que deve ser contemplada na legislação. Para isto é necessário que a caracterização dos empreendimentos que podem se utilizar das normas especiais prevejam esta possibilidade. As normas urbanísticas para a habitação de interesse social não devem se aplicar somente às lonas Especiais de Interesse Social (lEIS). Os objetivos da delimitação das lEIS e de formulação das normas urbanísticas são diferentes. A delimitação de uma lEIS, abre a possibilidade de elaborar um projeto de características especiais, como por exemplo a urbanização de uma favela ou de um loteamento irregular. Abre ainda a possibilidade de se aplicar os instrumentos previstos no artigo 182 da Constituição Federal (urbanização e edificação compulsórios, IPTU progressivo e desapropriação com títulos da dívida pública). Interessa, porém, que os empreendimentos habitacionais de interesse social possam ser implantados na área mais abrangente possível da cidade. A aplicação das normas urbanísticas da habitação de interesse social somente nas lEIS limita desnecessariamente sua utilização.

Figuras 1.3a e 1.3b. Os projetos dos conjuntos habitacionais, limitados pelas exigências da legislação, seguiram um padrão que se repete em todo o país, com pequenas variações. Nas fotos, o conjunto habitacional de Vila União, na cidade de Campinas. Fotos de Daniel Raizer.

2. Impacto das exigências da normalização nos custos habitacionais 2.1 Composição

de custos

O entendimento empreendimentos identificar

da estrutura

de composição

dos custos dos

de interesse social é necessário para que se possa

os tópicos onde a otimização de gastos é mais significativa.

Estudos de custos realizados 1988, incluindo

sobre a produção

da COHAB-SP até

cerca de 57 mil unidades (das quais 47 mil aparta-

mentos com área construída • que a edificação

média de 42 m2), indicam:

da unidade habitacional

é o tópico mais rele-

vante na composição de custos respondendo, nestes casos, por valores que variam de 62 a 64% do total. Além do custo da unidade, o total inclui as despesas com terrreno, projeto, equipamentos

comunitários

e infra-estrutura; • que os gastos com infra-estrutura ção, água, esgotos, drenagem

(terraplenagem,

e pavimentação)

de 20% do total, e a pavimentação

urbaniza-

representam

cerca

é-o item de maior peso, responden-

do por metade destes gastos. A incidência

dos custos da edificação

vidos na produção de um conjunto do projeto gastos

habitacional,

habitacional

predominando

com infra-estrutura

no total de gastos envoldepende da tipologia

valores entre 50 e 85%. Os

são proporcionalmente

projetos com residências unifamiliares

maiores

nos

e, em geral, nos projetos que

pr sentam baixa d nsidade populacional. Estudos realizados sobre o impacto do traçado urbano nos custos de infra-estrutura indicam: • a importância de procurar a redução do comprimento das redes, em especial através da utilização de modelos habitacionais que impliquem baixos valores de testada para a via pública de cada unidade habitaciona I; • a necessidade de minimizar a área de pavimentação por unidade habitacional, através da redução planejada da largura das vias. Aponta-se, nesse sentido, a conveniência da hierarquização das vias e os problemas decorrentes de um sistema viário em malha, tipo tabuleiro de xadrez; • a necessidade de selecionar cuidadosamente a localização dos novos empreendimentos e de levar em conta os custos de conexão das redes do empreendimento com as redes públicas existentes no entorno; • a influência do aumento da densidade populacional na redução dos custos de infra-estrutura para cada habitação. Nas figuras 2.1 e 2.2 são apresentados elementos das conclusões obtidas por Mascaró e Villa Gomez.

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2.2 Parâmetros da normalização mais sensíveis com relação ao acréscimo de custos Considerando a forte incidência dos custos da edificação no total de gastos é necessário que as diretrizes técnicas contidas na regulamentação urbanística possibilitem soluções econômicas para a edificação. A possibilidade de implantação de pequenos condomínios horizontais, constituídos pelo agrupamento horizontal de habitações multifamiliares, é importante na racionalização dos custos dos empreendimentos habitacionais, na medida que: • os custos de implantação são significativamente menores que na habitação unifamiliar, em função do melhor aproveitamento do terreno e menor custo de implantação das redes de infra-estrutura, levando-se em conta que as redes internas podem ter características semelhantes às dos ramais domésticos;

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Figura 2.1 Gráfico do custo por habitação, em dólares (1977), dos serviços urbanos em relação

à densidade. Fonte: Mascaró, 1979, p.222.

, Figura 2.2 Racionalização do desenho urbano - custo por habitação das" redes de agu.a, esgoto e energia elétrica em função da densidade. Fonte: Oscar Vdla Gomez: Raclonallzaclon dei diseno urbano para viviendas de interés social", apud Falcoskl, 1988.

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• xiste a possibilidade de mesclar parcela do terreno de uso omum dos condôminos (vias internas, jardins, áreas de recreação te.) com parcelas de uso privativo do proprietário -terreno vinculado à unidade autônoma- para a implantação da edificação e, por exemplo, para um pequeno jardim ou quintal agregado à casa (vide figura 2.3);

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•. ti luLirl" d difi a õ fa ilita a criação de espaços li'vr m i mplo do que é possível obter nas edificações unifamiliares implantadas em lotes de pequenas dimensões. Um sobrado de 70 m2 implantado em um lote de 70m2 gera dois quintais de 17,5 m2, confinados e de uso limitado. Dez sobrados implantados em um lote de 700 m2, têm 350 m2 de espaço livre de uso comum, possibilitando alternativas interessantes de utilização do espaço; • são possíveis soluções em que se constrói de início apenas o embrião da edificação, podendo ser feita a ampliação no segundo piso ou em parcela do terreno vinculado à unidade autônoma. Neste caso a convenção de condomínio estabelece as regras para a edificação e define a parcela do terreno autônomo que pode ser ocupada; • é possível a construção de condomínios horizontais em terrenos de pequenas dimensões, com um aproveitamento do terreno bastante superior ao das residências unifamiliares, e com um padrão pelo menos equivalente no tocante às condições de insolação, ventilação etc. Na figura 2.4 apresenta-se uma solução de projeto para 4 residências sobrepostas, em um lote de 250 m2.

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C')

Res.1 55m2

Res.3 63 m2

Res.2 55 m2

Figura 2.3 Exemplo de projeto na forma de condomínio horizontal. Cooperativa Covine 8Uruguai, projeto da arquiteta Marta Cecilio, 1982. Acima: planta do conjunto, 50 unidades. Abaixo: foto das unidades habitacionais. A transição entre os espaços de uso privado e de uso coletivo foi muito bem resolvida no projeto. Fonte: Revista Oculum 7/8 p.60-61

Res.4 63 m2

Figura 2.4 Exemplo de condominio horizontal em lote de pequenas dimensões. Fonte: Revista Téchne n° 3 p.25

Considerando as possibilidades de racionalização de custos associadas à implantação dos condomínios horizontais, e sua pequena utilização como solução destinada à população na faixa de renda de interesse social, é apresentado no Anexo 3 um exemplo de regulamentação legal deste tipo de empreendimento. A possibilidade de construção de edificações geminadas é de grande importância para a racionalização de custos. A geminação introduz significativa racionalização dos gastos com terreno, redes de infra-estrutura e de edificação da unidade habitacional. Os gastos com terreno são otimizados pelo melhor aproveitamento dos espaços livres, não edificados, do lote. A geminação possibilita lotes com menor testada, reduzindo-se assim a extensão das redes e a área de pavimentação. Com relação à edificação, a geminação possibilita a redução de gastos envolvendo os seguintes tópicos: • fundações; • alvenaria, revestimento

e pintura;

• cobertura; • muros; • passeios externos; • ligação domiciliar de eletricidade (caso a concessionana autorize que as duas edificações geminadas compartilhem o mesmo poste). No âmbito do esforço municipal para melhoria da qualidade e racionalização dos gastos envolvidos na produção da habitação de interesse social, uma iniciativa importante é a interação com as concessionárias dos serviços públicos visando a formulação de critérios técnicos específicos para estes empreendimentos. Dentre os tópicos que podem estar incluídos nesta regulamentação específica, vale apontar: • a execução de redes condominiais de eletricidade, água, esgoto e drenagem de águas pluviais; • a execução da rede elétrica de baixa tensão, telefonia e iluminação na fachada das edificações, dispensando-se parte dos postes (este procedimento, pouco usual no Brasil, é comum em

liv r pai da Europa, l'tn special nos caso d pr dio m 1<mina, con truídos sem r uo com relação à via pública); • a utilização de um único poste e caixa de entrada elétrica atendendo mais de uma residência. Algumas exigências da legislação têm especial impacto nos custos de urbanização dos empreendimentos habitacionais. Dentre estas vale destacar: • os parâmetros que levam a elevadas quotas de área pavimentada por unidade habitacionallargura mínima das ruas, testada mínima dos lotes, afastamentos laterais mínimos da edificação etc.; • os parâmetros que levam ao aumento da extensão das vias e das redes de infra-estrutura, entre eles a testada mínima dos lotes; • os parâmetros que limitam a densidade populacional - área mínima do lote associada à proibição de habitação multifamiliar, quota mínima de terreno por unidade habitacional, coeficiente máximo de aproveitamento etc. O fato destas exigências terem impacto sensível nos custos não significa que devam ser excluídas da legislação. Algumas delas são de fundamental importância para se assegurar a qualidade de projeto. O que se deseja destacar é a importância da formulação criteriosa destes parâmetros, considerando o impacto nos custos a eles associados. Nos projetos envolvendo a produção de lotes urbanizados é conveniente que o responsável pelo empreendimento apresente, à municipalidade e aos compradores dos lotes, o detalhamento dos projetos das unidades habitacionais que foram utilizados como referência para a elaboração do projeto de parcelamento do solo. Da mesma forma, nos projetos envolvendo a construção de edificações evolutivas (embriões), é necessária a apresentação do projeto de ampliação da unidade habitacional. Pode ser conveniente a exigência de aprovação do projeto da unidade habitacional final, fornecendo-se o habite-se parcial para o embrião, nas situações que envolvem maior conflito na ampliação da unidade habitacional. Dentre estas situações, deve-se incluir:

•

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• o proj to minada; • os projetos volutivas.

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d I v d d livid de natural; a ampliação da unidade habitacional

dos condomínios

horizontais

com

3. Controle do poder público versus autonomia do projetista As normas urbanísticas devem ser formuladas visando resguardar os interesses e direitos coletivos, evitando que a implantação do empreendimento traga impacto indesejável para a cidade como um todo. Devem ser estabelecidas regras para evitar que um conjunto de edificações venha a prejudicar os direitos de outros cidadãos. Também não é possível prescindir de exigências que garantam salubridade e segurança aos futuros moradores. Verifica-se, porém, que muitas das exigências das legislações urbanísticas municipais estão voltadas exclusivamente ao conforto daqueles que vão ali residir. São exigências genéricas, que não tem como levar em conta as condições específicas do local onde será feito o empreendimento. Este tipo de exigência pode tolher a autonomia dos projetistas e impedir boas soluções de projeto. Como exemplo, é muito difícil a fixação das dimensões mínimas da via interna, particular, de um pequeno grupo de residência multifamiliares, sem conhecer as condições específicas do projeto: o número de residências, a forma como está prevista a circulação de pedestres, o estacionamento de veículos, a implantação da rede de infra-estrutura etc. Esta é uma típica decisão que deve ser repassada ao projetista, desde que parâmetros de interesse coletivo, tais como o número

rnfnimo d vaga d estacionam nto dentro do lote, estejam estab I cidos. Um conjunto de exigências deve ser formulado pelo Poder Público visando resguardar as condições de salubridade, a segurança, a redução dos conflitos de vizinhança e a garantia dos interesses coletivos. Dentre estas exigências vale destacar: • padrão mínimo das obras de infra-estrutura; • conexão das obras viárias e redes às estruturas existentes no entorno; • informações e padrão mínimos de qualidade dos projetos; • densidade populacional máxima; • volumetria das edificações; . • critérios de desempenho das vias públicas; • reserva de áreas para equipamentos públicos; • critérios de segurança e acessibilidade a ser atendido pelas edificações. Outros tópicos devem ser de responsabilidade dos projetistas. A legislação pode estabelecer a obrigatoriedade de atendimentos às normas técnicas e, dependendo das condições específicas do município, podem ser preparados manuais técnicos complementando e regulamentando as normas legais. Estes manuais podem ter o caráter de subsídio ao desenvolvimento do projeto, permitindo-se orientações diferentes daquelas sugeridas, desde que tecnicamente justificadas pelo projetista. Dentre estes tópicos que poderiam ser de responsabilidade dos projetistas vale destacar: • seleção das tipologias de projeto urbanístico e da unidade habitaciona I; • dimensões dos lotes, desde que atendido os parâmetros de densidade fixados; • dimensões das vias locais, desde que atendidos os parâmetros de desempenho; • recuos da edificação, desde que atendidas as limitações de volumetria da edificação; • dimensões das vias particulares, internas aos lotes destinados à habitação multifamiliar;

• f tamento entre edificaçõe

situadas d ntro de um mesmo

I t . Levando-se em conta o objetivo de minimizar conflitos entre dificações habitacionais, cabe questionar a conveniência de se estabelecer exigências urbanísticas rigorosamente atreladas à tipologia habitacional. Como exemplo, do ponto de vista de conflito de vizinhança relativo às condições de insolação, ventilação e iluminação, não existirá diferença marcante entre uma residência unifamiliar de 3 andares edificada junto a uma das divisas do lote, e um prédio de apartamentos de mesmas dimensões também de 3 andares. Preferencialmente, devem ser formuladas exigências urbanísticas gerais, relacionadas à geometria da edificação (altura, posicionamento no lote etc.) e aos parâmetros de densidade populacional evitando-se, sempre que possível, as regras específicas para cada tipologia.

4. Critérios para formulação

de exigências relativas à apresentação de projetos e às obras mínimas de infra-estrutura

4.1 Aspectos gerais As exigências urbanísticas legais com relação à infra-estrutura, nos novos empreendimentos habitacionais, envolvem: • a definição das obras mínimas a executar; • a definição dos projetos a serem elaborados e • a definição dos projetos a serem aprovados pelo Poder Público e, portanto, apresentados aos órgãos competentes. É fundamental a compatibilidade entre os diversos projetos envolvidos na implantação de um empreendimento habitacional. Esta responsabilidade cabe ao coordenador do projeto, geralmente o responsável pelo projeto urbanístico. Para o Poder Público, é necessário que esteja assegurado, mediante o projeto, a solução para as diversas obras de infra-estrutura, visando evitar problemas futuros na implantação destas obras. O projeto deve ser bastante abrangente e contemplar o equacionamento do conjunto de obras envolvido no processo de urbanização, mesmo que nem todas elas sejam executadas na fase inicial do empreendimento. Isto não significa que todos os projetos desenvolvidos devam ser apresentados pelos empreendedores e analisados pelo Poder Público.

4.2 Obras mínimas de infra-estrutura na fase inicial A definição dos serviços de infra-estrutura a serem exigidos dos novos empreendimentos habitacionais poderá variar de município para município. Estas exigências devem levar em conta as possibilidades econômicas locais, e o padrão de obras da fase inicial deve ser revisado na medida que melhoram as possibilidades econômicas, procurando-se sempre garantir que os serviços previstos estejam disponíveis no menor prazo possível. É necessário definir prioridades, considerando-se as limitações locais. Dentre os serviços de infra-estrutura desejáveis, incluem-se: • abastecimento de água potável; • captação, condução e disposição das águas pluviais; • captação, condução, tratamento e disposição de esgotos; • fornecimento de energia elétrica; • terraplenagem das áreas públicas e dos lotes; • pavimentação das vias públicas; • calçamento dos passeios; • arborização das vias públicas; • tratamento urbanístico e paisagístico das margens dos córregos, linhas de drenagem sazonais e corpos d'água em geral; • rede de telefonia; • iluminação das vias públicas; • fornecimento de gás canalizado; • mobiliário urbano. As obras mínimas a executar serão definidas considerando-se a modalidade do empreendimento, que pode ser classificada em 3 categorias principais: • empreendimentos envolvendo abertura de vias públicas; • empreendimentos em lotes existentes, com abertura apenas de vias de circulação interna aos lotes (condomínios horizontais e verticais); • empreendimentos em lotes existentes sem a abertura de via pública ou de via de circulação interna. Independentemente da modalidade do empreendimento, devese procurar garantir que o serviço de infra-estrutura considerado

pri rit rio j implantado na fa ini 'ial. N o d mpr '('IHI m ntos em lotes já existentes, a exigência pode ser ap na imphn tação da infra-estrutura internamente, na área do lote, e sua on x o com a rede existente na via pública. Nos casos que envolvem a b rtura de vias públicas, torna-se necessário maior detalhamento da exigências, já que as obras feitas em espaços públicos serão mantida pelo Poder Público. Entende-se que, na situação econômica atual, é inviável exigir, logo de início, nos novos empreendimentos habitacionais, a implantação de todo o conjunto de obras correspondente aos serviços anteriormente listados. Todavia, a infra-estrutura inicial completa é uma meta a ser perseguida com realismo pelas administrações municipais. Sua viabilização poderá minimizar diversos problemas hoje observados nos loteamentos e conjuntos habitacionais, em parte decorrentes da implantação das obras por etapas. Torna-se necessário identificar um padrão inicial de obras de infra-estrutura que evite os riscos de degradação, que garanta condições aceitáveis de habitabilidade e que apresente baixos custos de implantação. Algumas obras podem ser consideradas básicas e merecem prioridade de implantação na fase inicial do empreendimento. Dentre estas obras destacam-se: • a terraplenagem e demarcação dos lotes; • a pavimentação das vias de acesso ao empreendimento (em especial das vias em que haverá a circulação do transporte coletivo) e o tratamento primário das vias não pavimentadas; • a implantação do sistema coletivo de abastecimento de água, considerando os altos custos e riscos sanitários envolvidos no abastecimento individual, através de poços; • a drenagem das águas pluviais, em especial quando é elevada a declividade do terreno natural ou quando identificam-se riscos de erosão ou escorregamentos; • o calçamento dos passeios e arborização, em especial quando parte das vias não é pavimentada; • a coleta, tratamento e disposição dos esgotos; • a implantação da rede de energia elétrica.

Para a redução dos custos iniciais de infra-estrutura, têm especial importância os serviços de terraplenagem, pavimentação e drenagem de águas pluviais, que têm peso significativo na composição de custos. Os critérios de urbanização contidos na legislação devem possibilitar, ou mesmo estimular a adoção de tipologias de projeto que otimizem estes gastos. 4.2.1 Terraplenagem As deficiências no projeto e na implantação das obras de terraplenagem geram grandes problemas de degradação nos assentamentos habitaciona is. Predom i na uma postu ra de projeto envolvendo total alteração do perfil natural do terreno, estabelecendo-se plataformas para construção das unidades. Os cuidados técnicos necessários para que seja bem sucedida uma implantação com terraplenagem generalizada, usualmente com custos elevados, nem sempre foram adotados na construção dos conjuntos e muitas companhias habitacionais enfrentam hoje uma infinidade de problemas de manutenção e recuperação decorrentes da prática de "reconstrução topográfica" que caracterizou seus projetos e obras. É mais trabalhosa a elaboração de projetos quando se pretende minimizar o volume de movimentação de terra, adequando o sistema viário e o posicionamento das edificações à topografia natural. As vias são mais sinuosas, os lotes irregulares e tem-se um trabalho de detalhamento, de certa forma, artesanal. Entretanto, esta postura de projeto leva a uma significativa redução dos custos das obras de implantação e manutenção dos empreendimentos, reduzindo os riscos de acidentes geotécnicos e o impacto ambiental decorrente das obras. É fundamental que o projeto do empreendimento habitacional adote tipologias de projeto, urbanístico e de unidades habitacionais, compatíveis com a declividade natural e demais características físicas do terreno. Como exemplo, em áreas de elevada declividade natural são mais adequadas as soluções que envolvem estacionamento coletivo (condomínios horizontais, prédios de apartamentos, residências unifamiliares com acesso por escadarias de pedestres). A solução

m n i:ld quad ,n t I t ur nil d ,d I qu na dim n õe : ao se procurar garantir o ac o do autom6v I p rli ult r a cada lote, tem-se inevitavelmente elevado movimento d terra para implantação das vias e das unidades habitacionais, o qu não aconselhável nessas situações topográficas. Os padrões urbanísticos usualmente previstos na legislação não incentivam soluções de compatibilização com o meio físico e acabam induzindo a elaboração de projetos com reconstrução topográfica. As restrições legais a vias de acesso local estreitas e a pequenos condomínios horizontais incluem-se entre os fatores que dificultam a elaboração de projetos mais adaptados à topografia natural (vide figura 4.1). Algumas empresas habitacionais especificam como diretriz para os projetos de terraplenagem que a conformação final do terreno possibilite o caimento das águas pluviais de cada lote para a respectiva rua lindeira, evitando que lotes a juzante recebam as águas pluviais de lotes a montante. Esta exigência traz conseqüências indesejáveis, em especial, nas áreas com declividade natural relativamente elevada (superior a 15%), onde só se consegue que todos os lotes tenham caimento para a rua se for executada terraplenagem generalizada e de grande porte, conforme pode-se observar na figuras 4.2. Esta diretriz pode ser substituída pela exigência de que os projetos (terraplenagem, drenagem e esgotos) detalhem como se dará o escoamento das águas pluviais e servidas nos casos em que parte dos lotes tem cota menor que a do sistema viário. Sob o enfoque jurídico, as passagens podem ser disciplinadas através do estabelecimento de servidões. Entende-se, por um lado, que as regras urbanísticas não devem obrigar os projetos habitacionais a acompanhar a topografia natural. Por outro, não parece sensato que estas regras praticamente obriguem à implantação de projetos com terraplenagem generalizada e reconstrução topográfica. As exigências legais devem visar a qualidade das obras de terraplenagem e respectivos projetos, o que não acontece em grande parte dos municípios. Na maioria dos casos, os projetos de terraplenagem limitam-se à definição geométrica das cotas das

alternativa 2: usualmentevetada pela legislação

alternativa 1: induzida pela legislação

OJOJ

Figura 4"1 Riscos associados às residências unifarniliares com acesso por via d veículos em áreas de elevada deciividade natural

-ir ulação de

Figura 4.2 Impacto, nas obras de terraplenagem, da exigência de que todos os lotes tenham caimento para as ruas lindeiras

pl;lta" rma do l:lIlHle d \ rt aterro. A au ência de defini qu nto à drenag m provi 6ria na fase de obras, à micro drenagem d áreas terraplenadas, ao manejo de solos, à proteção superficial, aos cuidados técnicos nas áreas de empréstimo e bota-fora são i temáticos. Entende-se que, dependendo do nível de complexidade da intervenção proposta para implantação do ef11preendimento habitacional, os elementos que constituem o projeto de terraplenagem devam ser variados, ou seja, existem casos em que se torna indispenável maior nível de detalhamento do projeto de terraplenagem, incluindo a caracterização geológica-geotécnica da área, avaliação do impacto ambiental decorrente da implantação da obra e identifiação de medidas mitigadoras dos impactos previstos. Dentre as ituações que requerem maior nível de estudo e detalhamento do projeto de terraplenagem, devem ser apontadas: • execução de aterros em várzeas e em áreas de solo mole; • ocupação de áreas junto a córregos e locais potencialmente inundáveis em decorrência da alteração das condições de escoamento do córrego ou do aumento de vazão da bacia de drenagem; • áreas em que está prevista a terraplenagem generalizada ou a execução pontual de cortes e aterros de grandes dimensões; • áreas de elevada declividade ou locais potencialmente críticos quanto ao desenvolvimento dos processos erosivos. Em linhas gerais, do ponto de vista das exigências legais, entende-se que é necessário: • alterar as exigências que obrigam ou induzem à implantação de projetos com terraplenagem generalizada e reconstrução topográfica; • incrementar, em geral, o nível de detalhamento exigível dos projetos de terraplenagem; • identificar os casos em que são necessários estudos complementares e detalhar os elementos adicionais exigíveis nestes casos. Parecer geotécnico Sugere-se que, por ocasião do fornecimento de diretrizes para elaboração do projeto (art. 7° da Lei Federal 6766/79), seja solicitada

labor ão d um parecer geot' cnico, nos casos de terrenos de I vada complexidade geológica ou geotécnica. Este parecer compreende a delimitação das zonas ou unidades do terreno que apresentam comportam~nto>~geotécnico homogêneo e o estabelecimento, para cada unidade, de diretrizes geotécnicas para o desenvolvimento dos projetos. As diretrizes geotécnicas incluem recomendações relacionadas a escavações, estabilidade de taludes de corte e aterro, comportamento de aterros quanto a deformações (recalques), estabilidade dos terrenos à erosão, bem como orientações para escolha de fundações. Podem ser considerados terrenos de elevada complexidade geológica ou geotécnica aqueles que apresentam uma ou mais das seguintes características: • mais do que 30% da área total do terreno envolvendo declividade natural superior a 15%; • mais do que 30% da área total do terreno apresentando solos moles de elevada compressibilidade; • mais do que 30% do terreno apresentado afloramentos de rocha ou matacões em superfície; • mais do que 30% do terreno apresentando evidências de intervenções anteriores potencialmente problemáticas como cortes, aterros, depósitos de resíduos ou atividades de mineração; • presença de zonas com risco de escorregamentos, erosão de grande porte ou inundação. A elaboração do parecer geoté.cnico deve iniciar-se por uma compartimentação geotécnica do terreno. A delimitação e descrição das unidades geotécnicas do terreno devem tomar por base os dados da investigação geotécnica de superfície, sondagens e eventuais investigações complementares. Esta compartimentação deve ser apresentada em plantas e texto explicativo, contendo; no mínimo, os seguintes elementos: • mapa geotécnico do terreno, lançado sobre planta topográfica, contendo a delimitação em planta das unidades de comportamento geotécnico homogêneo;

• seções geotécnicas ondagem;

obtidas

da interpolação

dos perfis de

• descrição das características geotécnicas relevantes de cada unidade identificada, envolvendo, por exemplo, risco de instabilização de taludes existentes e de desenvolvimento de processos erosivos e.xpressivos, ri~co de inundação, declividade do terreno, vegetação, tipO de material (solo ou rochas) presente em superfície, presença de solos compressíveis em superfície ou em profundidade, etc. Além da compartimentação geotécnica, o parecer deverá incluir texto explicativo contendo as diretrizes para o desenvolvimento das fases iniciais do projeto relativas a cada unidade do terreno. Estas diretrizes incluem: • critérios para obtenção de material para construção de aterro (possíveis jazidas, forma de exploração, e proteção da área após a exploração); • configurações geométricas dos taludes necessárias para garantir a estabilidade;

de corte e aterro ,

• recomendações para a minimização e controle de problemas de recalques, nos casos de aterros apoiados sobre solos compressíveis; • cotas de aterro e demais medidas necessárias para viabilizar a ocupação de terrenos potencialmente inundáveis; • orientações para a execução das obras de terraplenagem (plano de manejo, cuidados construtivos, proteção superficial etc.) 4.2.2 Tratamento

de esgotos

No Brasil, nos últimos anos, a política de investimentos públicos na área de saneamento priorizou a saúde pública em detrimento da preservação ambienta/. Assim, é bastante comum que a parcela da população atendida pelo sistema público de abastecimento de água seja superior àquela atendida pela coleta de esgotos, por sua vez muito superior à parcela que tem seus esgotos tratados. A otimização dos investimentos em tratamento de esgotos pressupõe que se privilegie e incentive a ocupação das áreas que dispõem ou irão dispor, em curto prazo, de sistemas de tratamento. Cabe lembrar que se uma parcela dos esgotos gerados for tratada, e uma

P:lr

Ia pro guir endo jogada nos córregos, pode-se ter um r ultado tímido. A meta básica de resgatar a vida aos corpos d'água pressupõe a eliminação, praticamente total, dos dejetos lançados sem tratamento. Se no município existe um esforço coletivo, através da aplicação de recursos públicos, direcionado para a implantação de sistemas centralizados de tratamento dos esgotos, é necessário considerar esta iniciativa. Assim, é incoerente aplicar recursos em estações de tratamento locais em áreas que brevemente serão integradas ao sistema centralizado de tratamento. Porém, é também incoerente aceitar que novos empreendimentos possam lançar diretamente seus dejetos nos corpos d'água, em áreas ainda não poluídas ou em locais onde não se tem uma previsão concreta de entrada em operação do sistema centralizado de tratamento. Verifica-se, dessa forma, que a exigência de tratamento de esgotos nos novos empreendimentos deve considerar as diferenças existentes com relação: • à possibilidade ou não de conexão do sistema de coleta de esgotos do empreendimento à rede de coleta pública; • à possibilidade de que a rede pública existente possa, em curto prazo, ser integrada às estações de tratamento centralizado existentes ou em construção; • ao estado de poluição em que se encontra o corpo d'água, onde está previsto o lançamento temporário dos dejetos, enquanto não se finalizam as obras de tratamento. Identificados os setores da cidade que receberão tratamento, deve ser feita uma série de ajustes nas leis que disciplinam o uso e a ocupação do solo nas áreas urbanas e urbanizáveis, visando incenti, var e estimular a ocupação das áreas já atendidas, ou com atendimento previsto a curto prazo. Torna-se possível, também, explicitar as exigências, com relação ao tratamento de esgotos, para os novos empreendimentos habitacionais. Estas exigências podem ser formuladas conforme apresentado nas figuras 4.3 e 4.4, respectivamente para empreendimentos em que está prevista abertura de arruamento público (Ioteamento) e nos casos d.e empreendimentos a implantar em lotes já existentes.

Ár as que têm possibilidade

de conexão imediata ao sistema de tratamento:

Par o

o de tratam

nto e di po i ão d

p rt ncente ao empreendimento,

xlglr rede de coleta.

no t rr no

goto

existe norma da ABNT - NBR 7229

- Construção e Instalação de Fossas Sépticas e Disposição dos EfluenÁreas que têm possibilidade

de conexão ao sistema de tratamento

a curto

prazo: exigir rede de coleta; aceitar lançamento sem tratamento, se o corpo d'água receptor já estiver

tes Finais, que apresenta

os procedimentos

projeto, operação e manutenção, 3

ou mais prédios, até 75 m

poluído. Exigir tratamento (estação local) em caso contrário.

de dimensionamento,

para sistemas que recebem, de um

por dia. Incluem-se

nesta norma os pa-

râmetros: Áreas para as quais se prevê a conexão ao sistema de tratamento

a médio

prazo: exigir rede de coleta e tratamento (estação local). Aceitar disposição dos esgotos no lote, nas

• para os diversos tipos de fossa séptica (câmara única, câmaras sobrepostas

e câmaras em série);

• para a disposição

situações tecnicamente possíveis.

(sumidouros Áreas para as quaisnão

está prevista implantação

de sistema de tratamento:

evitar a ocupação. Exigir tratamento (disposição no lote ou rede e estação de tratamento local) nos casos em que se permitir a ocupação.

Figura 4.3 Exigências que envolvem'

abertura

quanto

de esgotos

nos empreendimentos

habitacionais

das fossas sépticas

• para o tratamento

dos efluentes

ção nos corpos d'água (filtros têm sido utilizados

das fossas sépticas e disposi-

anaeróbios

e valas de filtração).

e disposição

de esgotos

nos lotes

com sucesso em diversos países do mundo e po-

dem ser bastante eficientes se sua adequada manutenção

público

no solo

e valas de infiltração);

Os sistemas de tratamento

ao tratamento

de arruamento

dos efluentes

for garanti-

da. Vale destacar a necessidade de se gar~.~!ir l'!1anutenç~o, quando for aceito sistema de tratamento habitacional.

Áreas que não têm rede coletora pública: exigir sistema de tratamento e disposição no terreno pertencente ao empreendimen-to. possibilidade econômico-financeira

Analisar

de implantação de rede coletora, em uma parceria de

casos em que este sistema já existe, ou será concluído a curto prazo. Áreas que têm rede coletora pública e que têm possibilidade sistema de tratamento

centralizado

de conexão ao

centralizado

e desde que seja garantido ao sistema de

implantação de tratamento e disposição dos esgotos no lote, quando existir plano de recuperação do corpo d'água receptor.

sentido, conforme

ao tratamento

de vias públicas)

de esgotos

o bom

no solo e pode constituir-

fácil acesso aos tampões de inspeção. A

ilustrado

nos empreendimentos

habitacionais

na figura

O projeto do empre~ndimento de solução para tratamento

quanto

dos efluentes

garante

colocação das fossas sépticas nos passeios ou no recuo de frente do

zação de seus componentes Figura 4.4 Exigências

que pode cobrar por este tipo de

lote (com acesso direto a partir da via pública) são alternativas

a médio prazo:

avaliar perspectivas de recuperação do corpo d'água receptor a curto prazo. Condicionar ocupação à

em lotes (sem abertura

do serviço

se em uma operação bastante simples, caso seja realizada em escala

a curto prazo:

Áreas que têm rede coletora pública, mas estarão conectadas

pela consessionária

anual das fossas sépticas

da infiltração

dos efluentes \

de esgotos ou pela municipalidade, funcionamento

e infiltração

destes sistemas deve ser padronizada,

sua ~nutenção

serviço. A manutenção

garantir que se faça a ligação domiciliar.

tratamento

Nos casos de tratamento

no próprio lote, a localização de forma a viabilizar

investimentos público-privado, conectando os esgotos ao sistema de tratamento centralizado, nos

local em um novo empreendimento

compatível sumidouros

4.5.

habitacional

deve detalhar o tipo

de esgotos previsto, indicando no lote. O tamanho e é recomendável

a locali-

dos lotes deve ser

com a solução adotada - o espaçamento é de 6 metros,

neste

mínimo entre

que exista

disponível para a execução de pelo menos dois sumidouros

espaço por fossa

FS: Fossa séptica SD: Sumidouro CI: Caixa de entrada de água, luz, gás e telefone

séptica. Cabe lembrar a necessidade de que o fundo dos sumidouros e das valas de infiltração estejam situados, no mínimo, 1,5 metro acima do nível máximo do lençol freático. Nos casos em que está prevista a disposição dos efluentes no solo, torna-se necessário que o projetÇl do sistema de tratamento inclua a caracterização do nível de água subterrânea, tornando compatível a solução a ser adotada, prevendo-se a implantação de valas de filtração ou filtros anaeróbios . nos locais de nível d'água a pequena profundidade. O tratamento de esgotos através de lagoas de oxidação é uma alternativa que deve ser considerada. Apesar de demandar áreas relativamente grandes, pode ser uma alternativa econômica nos locais em que não é muito elevado o valor da terra. Nestes casos é necessário que os técnicos do Poder Público indiquem ao empreendedor a área a ser reservada para esta finalidade, o que pode ser feito por ocasião do fornecimento de diretrizes ao projeto. 4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação O alto custo das obras de pavimentação e os freqüentes problemas técnicos verificados nas vias não pavimentadas fazem com que os critérios técnicos relativos a estas vias constituam um tópico

importante da regulamentação urbanística do empreendimento habitacionais de interesse social. As vias de caráter essencialmente local, com declividade relativamente baixa e com circulação restrita de veículos pesados, podem ser dispensadas de pavimentação, desde que: • seja implantado tratamento primário da pista de rolamento e sistema de drenagem que previnam o desenvolvimento dos processos erosivos e garantam trafegabilidade, com segurança, mesmo nos períodos de chuva; • seja feito o calçamento dos passeios e arborização, de forma a possibilitar boas condições de circulação dos pedestres. Entende-se que o tratamento a ser dado às vias não pavimentadas deve considerar: • a necessidade de se garantir boas condições de circulação de veículos e pedestres, mesmo nos períodos de chuvas; • a minimização do problema de formação de pó em decorrência da circulação de veículos; • a necessidade de se buscar custos de implantaçã.o e manutenção relativamente reduzidos. Para o bom funcionamento das vias não pavimentadas é necessária uma solução integrada do tratamento primário da pista de rolamento, da drenagem de águas pluviais superficiais e subterrâneas e do tratamento dado aos passeios, incluindo-se a arborização. Em geral, associa-se a imagem da "rua de, terra" a uma total falta de obras complementares de urbanização. E a rua esburacada, com mato e com esgotos a céu aberto. Nesta rua inexistem calçamento nos passeios, muros nos lotes, drenagem e arborização. São relativamente raros os exemplos de ruas que tenham sido efetivamente urbanizadas, sem que se fizesse a pavimentação da pista de rolamento. Em geral, estes exemplos são encontrados nos loteamentos de chácaras destinadas à população de alto poder aquisitivo. Entende-se que é factível romper a imagem negativa da "rua de terra" através da implantação criteriosa de obras, com custos relativamente reduzidos, se comparados aos custos da pavimentação. Torna-se necessário, porém, estabelecer o padrão mínimo destas

impl nt '0 da obras de drenagem, tratamento to d passeios e arborização.

Figura 4.6 Uma via não pavimentada pode apresentar bons resultados quando são realizadas as demais obras de urbanização, incluindo o calçamento dos passeios, drenagem e arborização. Foto de rua local não pavimentada na cidade de São Paulo.

obras a serem implantadas nas ruas não pavimentadas e identificar as situações em que a pavimentação se torna indispensável. Identificam-se as seguintes situações em que é problemática a aceitação de vias não pavimentadas: • vias em que existe tráfego intenso de ônibus e veículos pesados em geral, (em função das dificuldades de se garantir um tratamento primário da pista que suporte a solicitação constante de cargas elevadas); • vias em que se prevê velocidades de circulação relativamente altas (em especial pela dificuldade de se conseguir minimizar o problema de pó nos períodos secos); • vias de elevada declividade (pelo risco de erosão do leito viário, nem sempre contornável apenas com obras de drenagem, e pelo risco de acidentes relacionados à fa Ita de aderência da pista); • vias em áreas mal drenadas. A aceitação das vias não pavimentadas deve ser condicionada à

primário, calçamen-

4.2.4 Orenagem de vias não pavimentadas A implantação do sistema viário urbano provoca uma nítida concentração das águas pluviais. Nas glebas não parceladas, o escoamento processa-se de forma distribuída e as águas atingem os córregos e as linhas de drenagem natural ao longo de grandes extensões. A implQntação das vias implica concentração das águas pluviais no leito viário e a rede de drenagem assume um papel fundamental para garantir a trafegabilidade e evitar o desenvolvimento dos processos erosivos e de enchentes. Os procedimentos técnicos para a elaboração de projeto da rede de drenagem para vias pavimentadas encontram-se consolidados há anos. Entretanto, estes critérios técnicos não podem ser simplesmente transpostos para os casos em que não se prevê a pavimentação viária. Tornam-se necessários cuidados específicos para que não se coloque a perder, em curto espaço de tempo, a rede de drenagem. Dentre estes, cabe destacar a necessidade de se prever: • fácil acesso para limpeza e manutenção da rede, que fica mais sujeita à deposição de solo. Deve ser evitada a implantação de tubulações enterradas; • disponibilidade, em todas as vias, de canaleta de drenagem revestida ou sarjeta, não se admitindo o escoamento concentrado de águas pluviais no solo não protegido; • proteção especial junto à sarjeta, evitando-se a formação de sulcos junto a mesma (Figura 4.7). Esta proteção pode ser executada com grama, solo-cimento, solo-brita ou outra solução que proteja o solo natural dos processos erosivos; proteçãocom grama, solo-cimento,solo-brita,etc

• implantação de canaletas compatíveis com o calçamento do p seios; • declividades transversais mais acentuadas que nas vias pavimentadas, evitando-se o escoamento das águas pluviais longitudinalmente à via pelo leito carroçável; • execução de leiras ou outros dispositivos que conduzam a água que escoa longitudinalmente à via para o sistema de drenagem, evitando-se assim que os sulcos de erosão eventualmente formados possam se desenvolver (Figura 4.8). Visando à redução de custos, entende-se que é possível, em casos especiais, aceitar o revestimento das canaletas com grama, solo-cimento, asfalto emulsionado, pedras acumuladas a mão e outras soluções alternativas ao concreto. Pode-se aceitar este tipo de solução, dentro de limites de velocidade de escoamento das águas, desde que o projeto de drenagem aponte as velocidades de escoamento previstas nos diversos trechos de vias. No trabalho de Fendrich (1988) apontam-se as velocidades limites admissfveis para canais de drenagem não revestidos. Dependendo do tipo de solo, estes valores variam entre 0,76 e 1,83 m/s. São, também, apontados os valores limites para canais revestidos com grama, que, dependendo

Figura 4.8 Dispositivos para condução das águas que escoam longitudinalmente e cama leões)

à via (Ieiras

do tipo d grama e da declividade da via, variam d 0,91 m/ (grama batata i , solo não resistente à erosão e decl ividade sy perior a 100/0) a 2,44 m/s (grama seda, solo resistente à erosão e declividade inferior a 5%). Sem a realização de estudos específicos sobre o tipo de solo local, é razoável admitir a execução de canaletas revestídas com grama nos casos em que a velocidade de escoamento das águas pluviais for inferior a 0,9 m/s. Destaca-se que, no caso de vias não pavimentadas, o projeto de drenagem de águas pluviais deve indicar: • a velocidade de escoamento prevista nas canaletas ou sarjetas; • o trecho da seção transversal da via que deverá receber tratamento especial contra erosão; • a solução de projeto para a compatibilização entre as canaletas e os passeios (deve ser prevista a solução para a via não pavimentada e as alterações necessárias por ocasião da pavimentação); • a declividade longitudinal e transversal das pistas de rolamento; • o posicionamento das leiras no sistema viário; • o detalhamento das obras de dissipação de energia das águas nos pontos de lançamento. 4.2.5 Trata~ento primário das vias As características do material, a ser utilizado como tratamento primário da pista de rolamento, devem contemplar: • resistência à ação das cargas introduzidas pelas rodas dos veículos; • resistência à erosão pela ação das águas de chuva; • rugosidade da superfície, garantindo aderência das rodas dos veículos; • estabilidade do material, possibilitando a manutenção de suas características, mesmo com a alteração de umidade. A obra mais comum de tratamento primário é o cascalhamento, que consiste no lançamento eoespalhamento de material granular natural (cascalho, pedregulho, seixo, piçarra etc.) ou resultante de

britagem.

cascalhamento

função do carreamento

apresenta,

do material

ou das águas pluviais, implicando

porém, inconvenientes

granular

pela ação do tráfego

manutenção freqüente. O problema

se agrava nos trechos de maior declividade. desta solução tem-se o agulhamento,

Como aperfeiçoamento

que consiste em fazer penetrar

o material granular no solo constituinte

do subleito, através da passa-

gem de um rolo compressor. Outra opção, para o tratamento

primário,

é a mistura entre o solo e o material

que pode

ser feita previamente

granular (solo-brita),

ou na própria pista.

Os pressupostos para a utilização

de cada uma dessas soluções

são:

cascalhamento:

o solo do subleito

deve ter boa capacidade

suporte (CBR > 15) e a via deve ter declividade

longitudinal

a 5%; agulhamento ou solo-brita sem "troca de caixa": solo Não deve ser aplicado

solo de alteração material

granular

granulometria

em subleito

No caso de solo-brita,

a ser adicionado

dos materiais

do subleito

constituído

de rocha. Deve-se prever aplicação

no caso de agulhamento.

inferior

> 15), coesivo e com baixa ex-

com boa capacidade de suporte (CBR pansibilid~de.

sentido podem ser obtidas nos trabalhos

de pedra n° 2,

o percentual

deve ser definido

a serem utilizados

por de

com base na

- referências

de Villibor

Figura 4.9a O calçamento dos passeios realizado pela municipalidade ou pelo loteador garante a continuidade e uniformidade do calçamento, o que não se verifica quando este encargo é repassado aos proprietários dos imóveis lindeiros

neste

(1982) e Moretti

(1987).

agulhamento ou solo-brita com troca de caixa: do subleito ser feita

não se enquadra

substituição

camada compactada 4.2.6 Calçamento Em muitos

nos parâmetros

quando o solo

do item anterior, deve

por solo que atenda a esses parâmetros.

deve ter espessura mínima de 15 cm. dos passeios e arborização

municípios

não é exigido,

parcelamento

do solo, o calçamento

ponsabilidade

a cargo dos proprietários

passeios com calçamento

das vias do responsável

pelo

dos passeios, ficando esta res-

interrompido

dos lotes. São freqüentes junto

a lotes ainda

os não

edificados, bem como os executados com rampas e degraus incompatíveis ou que se encontram

em péssimo estado de conservação.

Figura 4.9b A ausência de calçamento dos passeios é um dos fatores determinantes da má qualidade do ambiente urbano verificada nos bairros periféricos de São Paulo

comum que o passeio perca sua função e os pedestres circulem na pista dé rolamento. Isto é especialmente problemático quando parte das vias não é pavimentada. Considerando o caráter de espaço público dos passeios e sua importância para o coletivo da cidade, avalia-se mais coerente que o calçamento seja realizado pela municipalidade (no caso de bairrosjá implantados) e pelo empreendedor habitacional (nos novos conjuntos e loteamentos). A municipalidade ou o empreendedor têm condições de garantir melhor qualidade à obra levando em conta o projeto de arborização e o posicionamento das redes subterrâneas de infra-estrutura e dos postes. O serviço executado em série possibilita economia de material e mão de obra, evitandose os desperdícios decorrentes da sobra de material e as dificuldades de contratação do serviço, problemas enfrentados pelos proprietários quando o serviço é executado individualmente. Em especial, nos casos de vias não pavimentadas,_cresce a importância de execução do calçamento dos passeiosj-á no momento em que é feita a abertura do sistema viário. ~;~ificamente, no caso de loteat:nentos, podem existir dificuldadesJI'a-cionadas à indefinição no posicionamento das guias rebaixadas para entrada de veículos e à necessidade de se alterar o calçamento do passeio neste trecho. Se a faixa de calçamento do passeio estiver situada junto ao alinhamento, deixando-se a faixa ajardinada junto à guia, este problema praticamente não existe (Figura 4.10).

faixa calçada do passeio

acesso de automóvel

1 Figura 4.10 Posicionamento guia rebaixada,

da faixa calçada dos passeios para simplificação

em loteamentos.

guia rebaixada

da colocação

No.s novos ,Ioteamentos.e conjunto ju ~ 11,\ - ,~ xig n ia de uma faixa continua de passeio calçado, de largurq mlnlma 0,9 m tro, que possibilita o cruzamento d~ dois pedestres. Esta largura corr ponde apenas à faixa calçada do passeio, como uma exigência de infra-estrutura dos empreendimentos habitacionais. A análise das dimensões mínimas dos passeios, como um todo, é apresentada no capítulo 5, referente ao sistema viário. Entende-se ser coerente a exigência de arborização das vias nos novos loteamentos e nos empreendimentos habitacionais em lotes situados em vias ainda não arborizadas. O investimento é relativamente baixo e traz uma melhora significativa na qualidade do núcleo habitacional. É necessário assegurar que as árvores a serem plantadas tenham altura compatível com a altura da fiação elétrica e tenham sistema radicular que não seja conflitante com as redes subterrâneas e passeios. As mudas utilizadas devem ter uma altura mínima de bifurcação (valores da ordem de 1,8 m), visando evitar as interferências com a circulação de pedestres. 4.3 Projetos a serem elaborados O projeto do empreendimento habitacional deve conseguir compatibilizar o conjunto de obras que será implantado a curto, médio e longo prazo. O fato de uma determinada obra não vir a ser implantadagde iní~io m um empreendimento, não impede que a mesma seja 'projetada, visando evitar conflitos futuros na execução da obra. Surge inevitavelmente a questão: quem desenvolve o projeto no caso em que existe uma concessionária responsável pelo serviço? A resposta varia de município para município. Em alguns casos, a concessionária elabora o projeto e cobra (ou não) do empreendedor. Em outros, ela apenas aprova o projeto elaborado pelo empreendedor, ou fornece o conjunto de normas técnicas a serem atendidas para o desenvolvimento do projeto. Seja qual for do caso, é necessário que a legislação municipal estabeleça claramente a obrigatoriedade de sua elaboração, e da identificação do respectivo responsável técnico. O texto legal deve apresentar a listagem dos projetos a serem elaborados, Esta lista não precisa ser igual à dos projetos a serem

apresentados

para análise e licenciamento

aso das edificações, está incluído

por exemplo, o projeto

estrutural

entre os produtos a serem apresentados

pela municipalidade. projeto

pelo Poder Público. No

estrutural

Cabe ao projetista

e analisados

a responsabilidade

atenda às normas técnicas.

•

raramente de que o

O mesmo conceito

alguns deles, nos

casos específicos. completo, o projeto conjunto

do projeto

mesmo que nem todas as obras projetadas venham a ser

executadas

na fase inicial do empreendimento. do empreendimento

após a implantação

É fundamental

consiga caracterizar completa

urbanístico

e paisagístico

que

como ficará o

das obras de urbanização,

das vias públicas;

• fornecimento

de gás canalizado

(quando for o caso);

urbano.

Esta listagem supõe um empreendimento vias públicas. unidades

multifamiliares,

também

as áreas coletivas

utilização

é necessário que estes projetos (áreas internas

multifamiliares,

que não envolvam

abertura

inicial. projeto, ao nível executivo,

específico

supondo-se

esta

que estes critérios já estão regulamen-

dos empreendimentos

das obras a serem executadas

Vale destacar,

habitacionais

para o caso

de interesse social,

da(s) alternativa(s)

de ampliação das unidades evolutivas

4.4 Projetos

ao longo do tempo, depois que o empreendimento

análise e licenciamento

dos projetos a serem elaborados

do projeto geométrico • abastecimento

de urbanismo,

os seguinte

já estiver habitado. deve incluir, além elementos:

de água potável;

• captação, condução, tratamento

e disposição de esgotos;

• fornecimento

(fase inicial);

ao Poder

da listagem dos projetos a serem apresenta-

dos pelo empreendedor

ao Poder Público, cabe avaliar os objetivos

na apresentação

destes projetos. Dentre estes, destacam-

se: • cadastro dos lotes, edificações e áreas públicas que serão gera• cadastro das obras de infra-estrutura

• terraplenagem

das áreas públicas e dos lotes;

• pavimentação

das vias e tratamento

primário

Público para

das pelo empreendimento;

de energia elétrica;

(fase inicial);

a· serem apresentados

Antes da definição envolvidos

• captação, condução e disposição das águas pluviais, incluindo a drenagem das vias não pavimentadas

(embriões).

na fase

inicial, e ao nível de estudo preliminar, das obras que serão executadas

pavimentadas

de via pública,

a necessidade de que o projeto das edificações inclua o detalhamento

Sugere-se qüe seja exigida, pelo Poder Público, a elaboração de

A listagem

com edificações

Não se abordam, neste trabalho, os critérios relativos aos projetos tados na maior parte dos municípios.

na fase'

listagem se aplica somente às áreas coletivas.

destas obras, ao longo do tempo. Isto não impede que sejam exigidos das obras que serão executadas

incluam

aos condomínios,

coletiva). Nos casos de empreendimentos

das edificações,

mais detalhados

em que ,serão abertas

Nos casos em que estiver prevista a implantação

que estejam indicadas quais serão as diversas etapas de implantação projetos

das praças, áreas não

áreas lindeiras a córregos, linhas de drenagem sazonais

• mobiliário

ções serão executadas em lotes já existentes. A legislação pode incluir

de exigir a elaboração

• tratamento

• iluminação

vem abertura do sistema viário público, daqueles em que as edifica-

Vale destacar a conveniência

io;

• rede de telefon ia;

em especial, aqueles que envol-

uma relação completa de projetos, dispensando-se

das vias públicas;

e corpos d'água em geral;

A listagem dos projetos a serem elaborados depende do tipo do diferenciando-se,

m nto do

edificáveis,

pode se aplicar a alguns projetos relativos à urbanização. empreendimento,

• arborização

que serão implantadas,

na fase inicial, e das obras previstas ao longo do tempo; das vias não

• avaliação na legislação

do atendimento

urbanística.

às regras e critérios

estabelecidos

• pl n jamento das ações de responsabilidade etlv Ividas na viabilização

da municipalidade

do conjunto.

O objetivos relacionados ao cadastro indicam a necessidade de ;lpr

entação de todos elementos que façam a caracterização

geomé-

lri a das obras previstas. Frente a estes objetivos, é de fundamental importância

que o levantamento

topográfico

esteja bem elaborado,

p ra evitar que as obras sejam implantadas

É também

projeto elaborado.

fi ação, na implantação

em desacordo

necessário garantir que qualquer modi-

das obras, seja registrada pelo empreendedor

informada à municipalidade.

Se estes cuidados não forem tomados,

o objetivo de cadastrar as obras realizadas fica seriamente metido: a Prefeitura quantidade

com o

compro-

muitas vezes guarda, em seus arquivos, grande

de projetos

que têm apenas uma remota

semelhança

om a realidade. Apesar da necessidade de elaboração de projetos executivos das obras que serão implantadas

entação dos projetos completos

à municipalidade.

Como exemplo,

é necessário saber a posição e dimensões das redes enterradas.

entanto, pode não interessar a análise dos detalhes técnicos e geométricos

destas

5.1 Conceito

na fase inicial, não é necessária a apre-

redes, usualmente

apresentados

das exigências

O sistema viário urbano é o elemento que ocorrem conflitos

na cidade

são inevitáveis,

e um foco

• circulação

executivo.

de conflitos.

analisando-se

Entre essas funções

Estes

as funções

incluem-se:

• acesso às edificações; • lazer e convívio socia I;

• da proposta geométrica

• estacionamento~

de cada um dos projetos elaborados

(cujas obras serão, ou não, implantadas • da Anotação

de Responsabilidade

na fase inicial);

• comércio

Técnica (ART) relativa

de cada um dos projetos;

• do memorial identificando-se

das atividade

de pedestres e veículos;

Sugere-se que seja exigida a apresentação:

desenvolvimento

constante

o que se constata

que as vias desempenham.

em um projeto

articulador

descritivo

os critérios

realizados,

utilizados

na sua

elaboração, a descrição dos elementos que compõem o projeto completo (além daqueles que foram apresentados para a municipalidade) e a descrição sucinta das obras projetadas; • da descrição

detalhada

e especificações

que serão executada.s na fase inicial.

de redes públicas de infra-estrutura

(água, esgoto

etc.);

de cada um dos projetos e normas técnicas

local (feiras, bancas etc.);

• implantação • implantação correio etc.).

Surgem conflitos

das obras

coletivo é tonflitante se avaliar

(orelhões,

com as atividades

de pedestres, com o estacionamento

o acesso às edificações.

atendimento

diversos

caixas de

decorrentes da diversi dade de funções. A circu-

lação rápida de veículos é conflitante com a circulação

técnicas

de equipamentos

de lazer,

e mesmo com

O tráfego de veículos de serviço e transporte

com o tráfego de veículos de passageiros. Pode-

a dificuldade

de equacioná-Ios,

garantin~o-se

de funções tão diversas. Na realidade

o real

só se consegue

que a via cumpra bem suas funções principais se algumas dessa funções forem privilegiadas, até com prejuízo de outras. Se uma rua tem como funções principais o acesso às edificações, circulação de pedestres e lazer, serão necessários padrões geométricos que impeçam a circulação de veículos a velocidades elevadas. Os critérios urbanísticos têm um papel importante para o bom funcionamento do sistema viário, ou seja, para garantir que as funções principais sejam atendidas. Torna-se necessário diferenciar as vias cuja função principal é a circulação de veículos (tráfego de passagem) daquelas em que se deseja baixo volume de tráfego e baixa velocidade. O dimensionamento das vias principais de acesso a um empreendimento habitacional deve levar em conta a demanda de tráfego. Seus parâmetros geométricos devem ser fornecidos por ocasião da expedição das diretrizes ao projeto, levando-se em conta os dados de planejamento de tráfego e transportes e a análise do empreendimento e seu ~ntorno. É muito difícil estabelecer critérios urbanísticos gerais nestes casos. Entretanto, parte significativa das vias em um empreendimento habitacional tem apenas tráfego local e, na maioria dos casos, pode-se prever com segurança que esta característica da via se manterá no futuro. Nestes casos as dimensões geométricas das vias estão relacionadas ao cumprimento das funções de circulação .de pedestres, circulação de veículos para acesso aos lotes e veículosde serviço a baixa velocidade, lazer, convívio social e implantação de redes de infra-estrutura. A solicitação de tráfego tem pequena influência no dimensionamento das vias de tráfego local. Para estes casos é possível o estabelecimento de critérios urbanísticos gerais baseados nas características e funções principais da via. Apresenta-se a seguir uma sugestão de classificação das vias públicas de tráfego local, considerando-se suas características funcionais, objetivando o estabelecimento de critérios urbanísticos diferenciados para cada categoria. Não estão incluídas as vias internas dos conjuntos multifamiliares horizontais e verticais. Entendese que a legislação urbanística municipal não deve entrar em detalhes sobre as características a serem atendidas por este tipo de vias,

d d qu minial.

ta uma limitação ao tama;;r,o máximo do lote condo!

Vias de pedestres: suas funções principais são o acesso de pedestres às edificações, o lazer e convívio social e a implantação das redes de infra-estrutura. Não se prevê o acesso de veículos de passeio e cqminhões. Podem ser executadas na forma de escadaria. \Vias mistas! mesmas funções da via de pedestres. Admitem-se (como "convidados") os veículos de passeio para acesso às edificações e, apenas em casos eventuais ou emergenciais, a entrada de caminhões. As vias devem ter pequena extensão e atender número reduzido de unidades habitacionais. Têm características semelhantes às de um ca lçadão. Vias locais: incluem-se nas suas funções a circulação regular de veículos (passeio e caminhões), de caráter essencialmente local, a circulação de pedestres, o lazer, a implantação das redes de infraestrutura. Torna-se necessário garantir baixo volume de tráfego e baixa velocidade dos veículos (cerca de 20 km/hora). São vias que podem ter pista de rolamento estreita, porém necessariamente dimensionada para a circulação dos caminhões de serviços. Devem ter conformação geométrica que permita prever, com segurança, que não constituirão futura ligação viária e escoamento de tráfego de passagem. Preferencialmente deve ser possível identificar o número máximo de unidades.habitacionais atendidas pela via.' Vias coletoras: é maior o volume de veículos e a velocidade de circulação e podem constituir ligação viária com outras partes do tecido urbano, embora o tráfego seja predominantemente local. Podem ter tráfego de ônibus. Nestas vias são necessários cuidados no projeto geométrico para minimizar conflitos entre a circulação de pedestres e de veículos, considerando-se velocidades de até 40 km/ hora. Vale destacar que a Lei Federal 6766/79 estabelece a destinação de 35% do total da gleba para áreas públicas e que não é necessário que o município fixe um percentual mínimo para o sistema viário. O percentual adequado varia muito em função das condições específicas locais e das características do projeto. Também não é necessário

ntrar m d 'léJlh obre as vias particulares, situadas dentro do lotes "condominiais". Entende-se que os critérios urbanísticos relativos ao sistema viário devem possibilitar, ao projetista, flexibilidade na seleção dos parâmetros geométricos a serem adota dos no projeto. Mesmo separando-se as vias em categorias, existem diversas variáveis que devem alterar significativamente sua geometria. Cabe citar: • mão única, ou dupla, de circulação de veículos; • existência, ou não, de acesso aos lotes situados junto à via; • forma de estacionamento (no próprio lote, em bolsões coletivos ou no sistema viário); • densidade populacional pela via;

dos assentamentos

que têm acesso

• existência, ou não, de uso comercial, institucional e de serviços na via que está sendo projetada. É evidente a dificuldade de que a legislação defina parâmetros geométricos diferenciados para todas as situações previsíveis. Cabe também lembrar a tendência, verifica da no Brasil, de adoção dos valores mínimos da legislação como padrão. Como exemplo, a exigên2 cia de lotes com no mínimo 125 m e 5 metros de frente gerou grande quantidade de projetos em que, praticamente, todos os lotes têm essas dimensões. A legislação deve apresentar os objetivos e parâmetros associados à funcionalidade do sistema viário a serem atendidos nos empreendimentos habitacionais, e"ntendendo-se que cabe ao projetista e ao empreendedor a responsabilidade pela implantação de projetos que atendam aos objetivos pretendidos, e não apenas obedeçam às "dimensões" estabelecidas pela legislação. Dentre esses objetivos cabe destacar: • clara identificação da hierarquia da via projetada, garantindose que as funções principais da via sejam contempladas--e5ê]am minimizados os conflitos inerentes ao sistema viário; ~~ • dimensionamento adequado para a circulação de pedestres, considerando a implantação da arborização, postes e mobiliário urbano;

• dimen ionamento adequado para a çirculação e manobra de veículos de passeio e de serviços; • previsão de espaços para a implantação das redes de infraestrutura, para a arborização e disposição de lixo; • condições de acesso e circulação de deficientes; • condições adequadas para o estacionamento de veículos, quando for o caso. É importante assinalar que a exigência de dimensões mínimas das vias não constitui garantia de boa qualidade de p"rojeto. Encontram-se boas soluções, em vias de pequena ou grande largura. Encontram-se, também, soluções sofríveis em vias de pequena ou grande largura. Existe um conjunto de fatores que interfere no bom resultado: a existência ou não de postes e muros, a largura das calçadas, a posição da arborização, do mobiliário urbano, entre outros. Uma via local, com 6 metros de largura total, apresenta ótimos resultados em um empreendimento em que as casas são implantadas com muros de pequena altura, sem postes de energia elétrica e a via constitui um calçadão (vide figura 5.1). Com a mesma largura total, o resultado é significativamente pior se forem executados passeios laterais - a pista de rolamento e os passeios ficam com largura insuficiente. É conveniente que a regulamentação legal explicite objetivos, e parâmetros de projeto visando assegurar boas condições de circulação, segurança etc. É, porém, contraproducente tentar assegurar boa qualidade do projeto urbanístico através da lei; este procedimento tem como sub-produto a tendência ao superdimensionamento, geração de conflitos no sistema viário e acréscimo desnecessário de custos. Recomenda-se que os parâmetros técnicos voltados à garantia do padrão de qualidade do projeto do sistema viário sejam apresentados na forma de um guia de orientação à elaboração dos projetos, sem caráter de norma ou lei. Critérios técnicos diversos dos apresentados neste guia podem ser utilizados pelos projetistas, desde que garantidos os objetivos previstos na lei, e se forem apresentadas as justificativas técnicas associadas aos parâmetros técnicos utilizados.

Figura 5.1a - A dimensão da via é apenas um dos fatores envolvidos na qualidade dos projetos. Boas soluções podem ser encontradas em vias locais de pequena largura. Foto: Tama New Town.

Figura 5.2 - A exigência de largura minima das vias não garante qualidade dos projetos. Soluções inadequadas são verificadas também em vias larga

5.2 Subsídios

para fixação

de parâmetros

de atendimento

obrigatório Os empreendimentos

habitacionais

que envolvem a abertura de

vias devem receber diretrizes de projeto da municipalidade, a conexão da rede viária do novo empreendimento tente ao seu redor, bem como a serem implantadas, demanda de tráfego

considerando

o plano viário

municipal

e a

prevista.

local na área do empreendimento, aos projetistas a responsabilidade tricos, desde que:

à circulação

a municipalidade

a categoria

• tenham

os parâmetros

sido considerados geométricos

interna

e tráfego

pode delegar

de seleção dos parâmetros geomé-

• esteja indicada em planta via e os parâmetros

com a rede exis-

as dimensões das vias de interligação

Para as demais vias, destinadas

Figura 5.1b - Os postes e muros são fatores negativos nas vias locais de pequena largura. Foto: Conjunto habitacional·em Rio Branco- Acre.

indicando

da via projetada; de desempenho

dos veículos-tipo.

ug r - e a seguinte classificação e respectivos parâmetros de empenho: Vias de pedestres: sua geometria deve possibilitar a passagem imultânea de dois pedestres e a implantação das redes de infraestrutura e arborização. Deve ser prevista a colocação de hidrantes ou outros mecanismos de combate a incêndios aprovados pelo Corpo de Bombeiros. Nas intersecções das vias de pedestres com vias que possibilitem circulação regular de caminhões deve ser previsto um local para deposição de lixo, dimensionado em função do número de unidades habitacionais a atender. Vias mistas: devem ter pequena extensão e características de sistema viário "fechado", ou seja, em que se pode identificar o número de unidades habitacionais atendidas pela via. Podem ser implantadas como calçadão, sem pista de rolamento e nesses casos deve ser prevista a implantação de guia rebaixada na intersecção viária. Sua geometria deve possibilitar a implantação das redes de infra-estrutura e arborização e devem ter largura suficiente para, considerando as redes e arborização, permitir: • passagem de um caminhão nos locais em que não existe acesso direto aos lotes; • passagem de um caminhão considerando a presença de um automóvel de passeio estacionado na pista, nos locais com acesso aos lotes; • permitir a entrada e saída nos estacionamentos das residências e a manobra de retorno dos automóveis de passeio, levando-se em conta os raios de giro desses veículos. Deve ser prevista a colocação de hidrantes ou outros mecanismos de combate a incêndios aprovados pelo Corpo de Bombeiros. Nas intersecções entre as vias mistas e as vias que possibilitam circulação regular de caminhões deve ser reservado um local para deposição de lixo, dimensionado em função do número de unidades habitacionais a atender. Recomenda-se que seja permitido o controle de acesso de veículos, como forma de garantir o tráfego local, desde que seja assegurado o livre acesso de pedestres. Vias locais: não devem ser consideradas locais as vias que podem d

on tituir uma alt rnativa para o tráf<\go de passagem ou d ac sso aos assentamentos habitacionais nd entorno. As vias locais devem possibilitar a passagem de um caminhão, quando existir outro caminhão estacionado paralelamente ao meio fio. Em, pelo menos um dos lados da pista, deve ser prevista calçada com largura suficiente para arborização.

Vias coletoras: sua geometria deve possibilitar o estacionamento de automóveis de passeio, em pelo menos, um dos lados da pista e a passagem simultânea de dois ônibus ou caminhões em sentidos contrários. As calçadas, em ambos os lados da pista, devem possibilitar a circulação concomitante de dois pedestres em toda sua extensão, e devem ter geometria que possibilite arborização. Nos casos de prolongamento de vias já existentes, a dimensão da nova via deve ser compatível com a da já existente.

Concordância horizontal: a concordância horizontal das pistas de rolamento e do alinhamento dos lotes, nas curvas e inter cçõe, deve ser feita de forma a garantir distâncias de visibilidade superiores às distâncias mínimas de parada para as velocidades de projeto das vias consideradas Nas curvas, deve ser prevista sobre-largura da pista de rolamento e nas intersecções curva de concordância nos alinham nto do meio fio, considerando as dimensões e condições de manobrabilidade do veículos-tipo.

Concordância vertical: a concordância vertical da pi tas de rolamento deve garantir condições de visibilidade, de modo que o motorista de um automóvel de passageiros circulando na velocidade diretriz de projeto da via, possa enxergar uma criança a uma distância superior à necessária para a frenagem do veículo naquela velocidade. A concordância vertical nos cruzamentos de vias deve considerar a necessidade de uma plataforma relativamente plana, imediatamente junto à intersecção, de forma que o veículo que aguarda a passagem de outro, possa ter condições de visibilidade. Apresenta-se, no quadro a seguir, referências para o estabelecimento de exigências relativas às declividades longitudinais máximas das vias.

limite desejável

via

limite máximo para trechos maiores que 50 m

8% 10% 12%

coletora local mista

a o ,O

limite máximo para trechos menores que 50 m

12% 14% 16%

o r torno,

minh

o r torn

com manobras,

necessariamente

14% 16% 18%

mínimas, tanto longitudinal,

• manobra

não sendo

geometria

que

de retorno

das águas pluvi-

de poças na pista de rolamento.

se que o valor mínimo de 0,5%, usualmente

estabelecido

para automóveis

de pa seio nas vias

mistas;

quanto transversal,

têm por objetivo garantir condições de escoamento a formação

de passeio-tipo,

Sugere-se, assim, que as vias sem saída tenham

• manobra de retorno

ais, evitando

do veículo

de forma circular.

possibilite:

Figura 5.3 Valores limites recomendados para declividade longitudinal de vias pavimentadas Obs. O limite máximo desejável constitui limite que o projetista deve considerar como um patamar, evitando preferencialmente ultrapassar.

As declividades

à ré. A baia d v'rá po ibilitar

em marcha

• retorno .

para caminhões

de caminhões

e ônibus,

nas vias locais; sem manobras,

nas vias

coletoras.

Entendepara esse

fim, é um valor adequado para pisos em asfalto ou concreto. Valores

Estacionamento O elevado custo de provisão de vagas de estacionamento

nos

da ordem de 0,8% são necessários para pisos com superfícies irregu-

empreendimentos

lares, como aqueles executados

rado quando se definem exigências neste sentido. Porém, o impacto

com pedra acomodada

a mão.

habitacionais

urbano dos empreendimentos Retorno

em vias sem saída

adequado

As vias locais na forma de alças apresentam melhor desempenho que as vias "cul de sac". Nestas, deve ser evitada a exigência de balões de retorno circular em todas as categorias de vias, considerando os problemas

de terraplenagem

e de acesso aos lotes associados,

em especial nas áreas de declividade

natural elevada.

Nas vias coletoras sem saída, que constituem nal, a exigência

de condições geométricas

sem manobras-para

caminhões

de forma circular, torna-se

um caso excepcioretorno

Se a baia for

necessário um raio da pista de rolamento

Nas vias locais, o tráfego

regular de caminhões

praticamente

à coleta de lixo e distribuição de gás. Sugere-se a exigência

de baias com geometria

deste parâmetro.

de proporcional

que possibilite

a manobra

sem o dimensionamento

Entre os fatores

cuidado envolvidos

e conseqüentemente,

custo para destinação

na decisão

de vagas de estaciona-

• condições

do caminhão-

de atendimento

em que vai ser executado

de transportes

coletivos

o conjunto;

• condições de segurança no município

e aceitabilidade

no leito viário (em bolsões de estacionamento

Recomenda-se que, nos empreendimentos miliares (horizontais

ou em

habitacionais

multifa-

e verticais), a proporção de vagas de estaciona-

mento em relação ao número de unidades habitacionais

locais.

que constitui

caráter excepcional e emergencial, podendo-se considerar que, nesses

de esta-

vagas na rua).

considerando-se

ocorre apenas em

na área

• renda da população-alvo;

tria mais adequada ao projeto, considerando as condições específicas de caminhões

e no local do empreendimento,

tipo, sem especificar sua forma. O projetista poderá escolher a geome-

Nas vias mistas, a circulação

especial

idade de vagas, vale destacar:

• custo do terreno no município

cionamento

de 11 metros. limita-se

executados

de vagas leva a que seja adotado

mento no próprio lote;

que possibilitem

e ônibus é pertinente.

definição

de interesse social deve ser conside-

as faixas de renda mensal familiar

o público-alvo

do programa

social. Apenas como referência apresenta-se,

habitacional

seja definida da população de interesse

na figura 5.4, os percen-

tuais das famílias que não possuíam automóvel, por faixas de r nda, na Grande São Paulo em 1987. Nos empreendimentos com habitações unifamiliares, pode ser admitido que parte das unidades previstas seja implantada sem vagas de estacionamento, possibilitando assim o acesso por via de pedestres. Deficientes Visando melhorar as condições de acesso e circulação desta parcela da população, os empreendimentos habitacionais devem ter parte das unidades habitacionais projetada e implantada com parâ-

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5.3. Sistema viário: subsídios para a preparação de um manual técnico de orientação aos projetistas Apresenta-se, neste item, um conjunto de informaçõe que vi a subsidiar a preparação de um manual técnico de orientação aos projetistas no desenvolvimento dos projetos do sistema viário. Nesse manual, que poderia ser preparado pelo município, e tariam contido dados e informações técnicas de referência para os projetos viários, sem o caráter de norma ou exigência legal. Ou seja, constitui apoio para que o projetista possa atender aos parâmetro de desempenho do sistema viário expressos na legislação.

o..

metro técnicos, tanto urbanísticos, como relativos à edificação, compatíveis com a circulação de deficientes. Estas ,edificações devem estar localizadas de forma a possibilitar acesso às áreas institucionais e comerciais, bem como às vias de transporte coletivo e devem ser, preferencialmente, colocadas à venda para pessoas portadoras de deficiências físicas, auditivas ou visuais. Estes setores dos assentamentos habitacionais, compatíveis para o acesso e circulação de deficientes, devem ser projetados considerando-se as especificações técnicas da NB 9.050 da ABNT e os parâmetros do CET relativos ao rebaixamento de guias e calçadas (CET,1985).

".\ ",\; '.

não tem casa própria ----

média

. .. . . . . . . .. ,

casa própria + 5 anos

Figura 5.4 Percentual das famílias que não possuem automóvel, por faixas de renda, na Grande São Paulo. Fonte: Metrô-SP - Informações obtidas do banco de dados resultante da pesquisa origem/destino de 1987.

5.3.1 Hierarquização do sistema viário Começou' a existir, em diversos países do primeiro mundo, nos últimos 50 anos, uma preocupação muito grande com os conflitos entre pedestres e veículos nos assentamentos habitacionais. Surge a tendência aos projetos com forte hierarquização viária. As vias internas dos assentamentos habitacionais têm tráfego essencialmente local, não levando a outro destino que não o próprio conjunto habitacional. Apresentam-se, adiante, alguns exemplos de sistema viários com esta configuração . • disposição das habitações em torno de um espaço central (vide figura 5.5);

• disposição em que os veículos estacion m contiguam nt à via de acesso ao núcleo habitacional (vide figura 5.6); • disposição em que vias de acesso em "cul de sac" penetram na área do núcleo habitacional; • disposição de acessos mediante um sistema de vias "cul de sac"(vide figura 5.7); • disposição dos acessos mediante vias em alça (eventualmente associadas à vias "cul de sac" (vide figura 5.8). 5.3.2 Parâmetros geométricos dos veículos Os parâmetros geométricos viários no Brasil são freqüentemente baseados nos veículos produzidos nos Estados Unidos, que têm dimensões bem maiores que os nacionais. Segundo Yamaguishi(s.d.), o DNER-Departamento Nacional de Estradas de Rodagem prevê, em sua norma de projetos geométricos, três tipos de veículos que são correspondentes aos gabaritos americanos. Visando evitar o superdimensionamento daí decorrente, a CET-Companhia de Engenharia

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I I I I

I I I I I I I I

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mil

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ri 1I1I1I111

IIIII[J[ITO affiEt8Jl1TIIIIIIIIIIIIIIIIII1JTlnlllllllllllllllllll Figura 5.5 Conjunto com habitações em torno de um espaço central - sistema viário fechado. Cooperativa Covimt 1, Uruguai. Planta e foto do conjunto, com 30 unidades habitacionais. Arquiteto Mario Spallanzani, 1969. Fonte: Revista Óculum 7/8 p.64

Figura 5.6 Conjunto habitacional com estacionamento contíguo à via de acesso. Conjunto Intercooperativo, Mesa 3- Uruguai. Fonte: Revista Óculum 7/8 p.62

gui hi,

P ulo,divulgouotrabalhod m qu

ão compiladas

as dimensões dos veículos nacionais

ão selecionados veículos-tipo de projetos geométricos

envolvidoporYama-

a serem considerados

na elaboração

viários urbanos. Identificam-se

4 categorias

de veículos: • veículos de passeio e utilitários: • veículos leves de carga e microônibus

(peso bruto total de até

8 toneladas); • veículos médios de carga (peso bruto total entre 8 e 15 tonela-

~;~~----_.,

Figura 5.7 Conjunto McCluskey,

das); • ônibus urbanos. Não foram considerados

habitacional

com acesso mediante

sistema

de vias "cul de sac': Fonte:

superior a 15 toneladas, que praticamente

1985

os veículos com peso bruto total (PBT)

pois os levantamentos

toda distribuição

em São Paulo é efetuada

Veículos

- Tipo

à área urbana

de carga interna

por caminhões

Na figura 5.9 apresentam-se rias de veículos-tipo

efetuados indicaram

até 15 toneladas.

as dimensões básicas da 4 catego-

e os raios de giro mínimo correspondentes.

de Projeto

Dimensões

Passeio e utilitários (kombi)

do ve ículo(m)

Dimensões do raio de giro minimo (m)

Bit

4,75

1,30

2,70

0,80

1,77

1,42

5,50

3,10

2,40

0,60

Caminhões médios 8 < PBT < 15 ton 7,30

1,95

4,10

1,25

2,25

1,66

9,00

6,00

3,00

0,80

8,40

2,00

5,20

1,20

2,35

1,80 10,00 6,50

3,50

0,90

Caminhões leves com PBT < 8 ton Micro-ônibus

Ônibus urbano

C ~~~

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Figura 1985

5.8 Conjunto

habitacional

com acessos mediante

vias em alça. Fonte:

McCluskey,

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\ \ SI..

, ' ~\r ,, ,, ,, ,, ,, ,,

C Bt Ee Bd L Bit Re Ri L SL

= Comprimento = = = = = =

Balanço traseiro Entre eixos Balanço dianteiro Largura do veiculo Bitola traseira Raio externo = Raio interno = Largura da trajetória = Sobrelargura

5.3.3 Parâmetros geométricos das vias Conforme indicado na publicação "Residential Roads and Footpaths Layout Considerations" (Department of the Environment-1977): "para uma via de acesso residencial, uma largura da pista de rolamento de 5,5 metros é normalmente necessária para possibilitar o cruzamento de veículos grandes. A maioria dos veículos, entretanto, será constituída por automóveis privados e a capacidade de tráfego raramente será um ponto crítico, mesmo nos maiores assentamentos. Por exemplo, uma pista de rolamento de 5,5 metros coletando o tráfego de cerca de 300 unidades habitacionais tem uma capacidade muito maior que a necessária, mesmo nos momentos de pico. Esta capacidade ociosa possibilita a redução da largura da pista de rolamento em determinados locais, para possibilitar a redução da área viária e seu impacto visual, para preservar árvores e outros elementos referenciais e para ajudar a diferenciar as vias de acesso residencial das demais categorias de vias ". Na figura 5.10 são apresentadas as larguras de pistas de rolamento necessárias para o cruzamento de várias categorias de veículos e larguras de calçadas, tendo em vista a circulação de pedestres e carrinhos de mão. Cabe destacar que estes parâmetros de projeto são dirigidos exclusivamente para vias de acesso residencial, com velocidades de circulação bastante baixas. As vias coletoras não se enquadram nessa situação. A publicação "Normas para o projeto geométrico de vias urbanas" (DNER-1975) indica larguras mínimas de 3 metros para cada faixa de rolamento e de 2,5 metros para faixa de estacionamento, em vias com velocidade diretriz de 40 km/h. Sugere, ainda, as seguintes larguras mínimas da pista de rolamento: • para vias de mão única: 6,5 ou 6 metros (velocidade diretriz de 40 ou 30 km/h, respectivamente); • para vias de mão dupla: 10,5 ou 9,5 metros (velocidade diretriz de 40 ou 30 km/h, respectivamente).

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W ~ Figura 5.10 Parâmetros geométricos de pistas de rolamento e calçadas. Fonte: McCluskey,1985 p.290. Obs.: os números entre parênteses são recomendados para uma circulação mais folgada ou para longas distâncias

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Figura 5.11 Parâmetros geométricos - áreas de estaci on amen to. Fonte: Yamaguishi - CET.Obs.: os números entre parênteses indicam a largura necessária da via, entrando-se na vaga de marcha-a-ré

Na definição da largura da pista de rolamento é importante considerar como se dará o estacionamento. Na figura 5.11 apresentam-se os parâmetros geométricos das vias, necessários para que se possa estacionar os diversos veículos-tipo. Verifica-se que para possibilitar o estacionamento do automóvel-tipo de passeio a 90 graus, de frente, fora da pista de rolamento, é necessário que a mesma tenha uma largura mínima de 6 metros. Para que possa estacionar em paralelo, junto ao meio fio, é necessária uma pista de rolamento com 5,2 metros. Constata-se, assim, que a largura da pista de rolamento de uma via de tráfego local fica condicionada à forma de acesso às edificações e ao tipo de estacionamento previsto, não sendo suficiente considerar apenas a largura necessária ao cruzamento de veículos. 5.3.4 Intersecções, concordâncias horizontal e vertical Os parâmetros geométricos das intersecções viárias das curvas de concordância estão diretamente relacionados às distâncias mínimas de visibilidade para se garantir condições de segurança, distância essa, por sua vez, relacionada à distância de parada dos veículos. Apresenta-se na figura 5.12 uma tabela com as distâncias de parada, definidas em função da velocidade.

A utiliz o d urvas de concordân i h I nl~J1 na int r ções tem por objetivo garantir a visibilidade e a ondições de manobra dos veículos. Há que se considerar o conjunto de fatores que interferem nesse objetivo. Cabe citar entre eles: • recuo da edificação; • tipo de muro e seu posicionamento; • largura dos passeios; • velocidade prevista de circulação; • posicionamento dos postes, árvores, placas e outros acessórios; • forma de concordância do alinhamento dos lotes e da pista de rolamento; • tipo de veículo previsto. Para que se possa avaliar a questão de visibilidade necessária em curvas, apresenta-se na figura 5.13 o método gráfico de determinação das áreas a serem mantidas sem obstrução visual. O gráfico é construído lançando-se a distância de parada a partir dos pontos de tangência da curva (A e B) e subdividindo essa distância em trechos de aproximadamente 3 metros cada. A subdivisão prossegue em segmentos também ao longo da curva. Em seguida, unem-se os pontos dos segmentos designados com o mesmo número e a superfície resultante deve ser mantida sem obstáculos visuais.

Distância de Parada (metros) . Velocidade

Fonte:DNER

Fonte:Department the Environment

10km/h

20 km/h

30 km/h 40 km/h 50 km/h 60 km/h

C'?

U')

<tl

u l':' ro o.. Q)

•.....

Figura 5.12 Distância de parada em função da velocidade. Fontes: DNER: "Normas para o projeto geométrico de vias urbanas"; Department of the Environment: "Residential roads and footpaths layout considerations':

a:> (J)

u ro

'(3 C

·ro 'ü5 '6

Figura 5.13 Determinação da visibilidade e áreas sem obstrução visual em curvas. Fonte: McCluskey, 1985, p.292

Aplicando-se esse método, em uma curva de 90° de uma via com pista de rolamento de 6 metros, em que se supõe velocidades de 20 km/h, verifica-se ser necessária uma faixa sem obstrução visual . de 2 metros a partir da guia. O estabelecimento de largura mínima do passeio é uma forma de se garantir a visibilidade necessária. Apenas a indicação de recuos da edificação não assegura totalmente esse objetivo, considerando a possível existência de muros no alinhamento. A execução de canto chanfrado no alinhamento dos lotes, junto às curvas e intersecções, é uma medida que poderia melhorar a visibilidade, tornando desnecessária a execução de passeios mais largos exclusivamente para esse fim. Para verificação da visibilidade nas intersecções de vias, sugere-se a aplicação do critério apresentado nas figuras 5.14 e 5.15. O valor de X, inserido nestas figuras, varia de 2,4 metros -nas intersecções entre vias locais com velocidades previstas da ordem de 20 km/h- a 3,5 metros para intersecções de vias com velocidades da ordem de 50 km/h e tráfego de até 300 veículos por hora. Em uma intersecção de vias locais em que se adote um raio de concordância horizontal do meio fio de 6,5 metros, é necessária uma largura mínima de passeio de 1,5 m para que se possa garantir visibilidade, supondo velocidade de circulação de 20 km/h. A visibilidade também é atendida se, com a mesma largura de calçada for executado canto chanfrado de 4 metros na concordância do alinhamento dos lotes. Em uma intersecção de via local com coletora ou de coletora com coletora, em que se adote um raio de concordância horizontal de 6,5 metros no meio fio, a calçada deve ter largura mínima de 2,5 metros para que se possa garantir visibilidade. A visibilidade ta-rrÍbém é atendida se, com a mesma largura de calçada, for executado canto chanfrado de 5 metros na concordância do alinhamento dos lotes. O raio dé concordância horizontal do meio fio tem também importância ao nível das condições de manobrabilidade dos veículos, conforme pode ser observado na figura 5.16. As curvas côncavas e convexas de concordância vertical devem ser implantadas com um comprimento que garanta condições de

, 1

I / / "

3.6

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\ \

(l-/Ch~

'\,":',Jt~ I~

Figura 5.14 Verificação da visibilidade em intersecções de vias de tráfego local Figura 5.15 Verificação da visibilidade em intersecções de vias coletoras Figura 5.16 Condições de manobrabilidade nas intersecções.

visibilidade,

conforto

e segurança.

transição devem ser implantadas mento

mínimo

deve ser definido

Nas autopistas

na forma de parábolas e o compriem função

diferença

de inclinação

transição.

No caso de vias de tráfego

guintes

essas curvas de

da velocidade

e da

entre os trechos para os quais será feita a local, sugere-se adotar os se-

critérios:

Vias mistas:

sem restrição - verificar se a curva de concordância

adotada não implica problemas para circulação de veículos de passeio (vide figura 5.17)

Vias locais: desenhar extensão equivalente

inicialmente

a curva de transição com uma

a L= 3y, onde L é o comprimento

total da curva

de transição e y o ângulo formado, expresso em porcentagem. car se a curva resultante

atende à condição de visibilidade

tância de parada de 19 metros, correspondente

à velocidade

Verifi-

desenhar curva de transição

para disdiretriz

velocidade

diretriz

a declividade

baixa. Sugere-se que a via tenha uma declividade

da pista deve ser máxima de 5%

gura 5.19). com extensão

de parada de 45 metros, correspondente

de 40 km/h (figura 5.18).

às intersecções. Nestes trechos, para evitar

de falta de visibilidade,

em um trecho de pelo menos 5 metros antes da intersecção (vide fi-

L= 12y. Verificar se a curva resultante atende à condição de visibilidade para uma distância

vertical nos trechosjunto problemas

de 20 km/h (figura 5.18).

Vias coletoras:

Especial atenção deve ser dispensada às curvas de concordância

5.3.5 Arborização à

e infra-estrutura

Cabe considerar, viário, a arborização Apresenta-se,

quando se definem e a implantação

as dimensões

do sistema

das redes de infra-estrutura.

a seguir, algumas sugestões de adequação do tipo de

árvore às características

físicas do local a ser arborizado

(Figuras

5.20 e 5.21).

distâncias de parada (vias locais = 19 m) (vias coletoras = 45 m)

largura das calçadas (m)

porte da árvore adulta (m)

< 1,7

não arborizar pequeno «5) médio (5-8)'

1,7 a 2,0 > 2,0

espaçamento entre plantas (m)

Figura 5.20 Porte e espaçamento entre árvores em função da largura das calçadas Fonte: Cruz et ai, 1992

distância

equipamentos

minima

guias rebaixadas, tubulações domésticas (água e esgoto) e orelhões

placas indicativas, semáforos e energia elétrica

1/2 do diâmetro da copa + 1

esquinas

faixa de pedestres

Figura 5.21 Distanciamento

(m)

de árvores a outros

equipamentos

e mobiliários

urbanos.

Fonte

Cruz et al,1992

Existem alternativas mente

implantar

para que se possa arborizarsem

calçadas

com largura

metros. Dentre estas alternativas, • alargamento

localizado

contínua

necessaria-

da ordem de 2

Figura 5.22 Alternativas na faixa reservada

para arborização

para estacionamento.

sem alargamento

contínuo

Fonte: Villa, 1987, p.51

vale citar:

das calçadas nos trechos com arbo-

rização; • arborização

no trecho

estacionamento

(figura

da pista de rolamento

destinado

5.22);

• arborização

no canteiro

• arborização

em apenas um dos lados da via (face ensolarada)

e posteamento

central;

na outra calçada (figura 5.23).

à infra-estrutura,

Com relação

o condicionante

geométrico

sistema viário mais relevante é a rede de energia elétrica. Segundo Bona de Villa, (Villa, 1987- p.47) a distância de edificações

mínima de segurança

à fiação é de 1 metro (vide figura 5.24). Nos casos em

que se prevê que o passeio, além da implantação deve possibilitar

a circulação

do posteamento,

de pedestres, torna-se

necessária uma

largura mínima de 1,7 m. Essa largura é, em geral, suficiente que se possa garantir

também

o distanciamento

mínimo

para

entre a

fiação e as edificações. Quando o projeto prevê a existência por vias mistas ou de pedestres, depósitos

de lixo próximos

que possibilitam namento apontados

de edificações com acesso

é necessária

intersecção

a implantação

destas vias com aquelas

a circulação do caminhão de coleta. Para o dimensio-

dos depósitos de lixo podem ser utilizados por Mandelli

mente transcritos:

(1991, p.9ü-lü4),

os parâmetros

que são aqui resumida-

_6.0

_.1.-- JJ 30

10.5

dos passeios- arborização

pa idade tem dimen ões lineares da ord m d avaliar as dificuldades

de sua colocação

não for previsto local específico

0,8 m

pod-

no passeio ou na pista, se

para este fim, em projeto.

O mesmo problema se manifesta

nos prédios de apartamentos,

para os quais também é necessária a previsão de local para deposição do lixo, de preferência

internamente

ao lote, em local de fácil acesso

a partir do passeio. 5.3.6

Declividades

Normalmente

é indicada a conveniência

mesmo para vias locais, declividades As declividades • dificuldades

a declivi-

das vias a valores da ordem de 7%, evitando-se,

dade longitudinal

inconveniências,

de se limitar

superiores a 12%.

elevadas introduzem

uma série de problemas

destacando-se: de circulação

de pedestres, deficientes

físicos e

ciclistas; • riscos de acidentes • peso de lixo gerado diariamente dia dos 180 maiores municípios

por habitante:

0,72 kg (mé-

velocidades

brasileiros em 1987);

• dificuldades do lixo (em peso, baseado em dados do município

AJo1tt-

r 1.(5

- res t os organlcos

52,501/0 "

- papel e papelão

28,4%

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- metais

4,9%

- outros

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de 500 litros (0,5 m\

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0I/lJ

para uma via de pedestres

Um depósito

11-

~Iln;)":

com 10 residências e coleta de lixo a cada 3 dias, deve ser previsto um depósito

No entanto,

c...-

\/z1õw}' ,I O ~e-, De acordo com esses parâmetros,

de implantação

• comprometimento

de veículos paralelamente

das obras de drenagem e pavimen-

cúbico com esta

do uso de lazer na via.

em terrenos de alta declividade

vias com declividades

S -::::,y; 1!1~

t !<S..; c20õ

de estacionamento

tação;

(I; Iv '" .

3~Y~ !(5/~~dJC \~

meio fio;

de 200 litros);

de veículos

elevadas;

• dificuldades

cípios de Caxias do Sul e Curitiba, a partir de medidas em recipientes • composição

de circulação

• ruído de veículos;

• peso específico do lixo: 180 a 270 kg por m (dados dos muni-

de São Paulo, em 1990):

e tendência

a implantação

maiores pode ser o "mal menor", pelos seguin-

tes motivos:

JAI

• rede viária com declividades

baixas implica

de terra muito extensos e destruição praticamente

em movimentos total·da cobertura

vegetal; • quando as vias são dispostas acompanhando o eixo longitudinal

as curvas de nível,

dos lotes com frente para essas vias acompanha

a linha de maior declive do terreno, resultando entre as frentes e os fundos dos lotes;

em grande desnível

• dificuldade de drenagem das águas pluviais e esgotos nos lotes em declive (cota do lote inferior à da via de acesso); • comprometimento da paisagem. Cabe lembrar a frequência de ocorrência da habitação de baixa renda com a laje de cobertura ao nível da pista de rolamento- casos em que o automóvel passa a constituir fachada da edificação (vide figura 5.25); • riscos geotécnicos associados aos aterros de meia encosta e às obras de terraplenagem para implantação das edificações. 5.3.7 Baias de retorno As baias de retorno, nas vias sem saída, são previstas visando possibilitar condições de manobra para os veículos que ali circulam regularmente. Os balões de forma circular, com dimensões maiores que a largura da via, constituem sempre um local potencialmente problemático para as obras de terraplenagem e um adicional relativamente grande à área pavimentada. Na figura 5.26 tem-se a representação de um balão, com 9 metros de raio na pista de rolamento, implantado em uma via disposta paralelamente às curvas de nível, em uma área de declividade de 25%. Verificam-se cortes e aterros da ordem de 3 metros de altura, que já representam dificuldades para o acesso aos lotes situados junto à via. No entanto, observa-se que o raio de 9 metros, de qualquer forma, exige a realização de manobras para o retorno de caminhões (o caminhão-tipo tem raio de giro externo de 10 metros e sobrelargura do pára-choques de 0,9 metros).

Existem outras alternativas de disposição geométrica para as baias de retorno nas vias sem saída. Na figura 5.27 apresentam-se algumas e apontam-se as dimensões necessárias para uma baia na forma de Y, em uma via com 6 metros de pista de rolamento, em que se prevê condições de manobra para o caminhão-tipo. Verifica-se que essa forma de retorno possibilita uma redução razoável da área pavimentada, em comparação ao retorno circular, garantindo retorno, sem manobras, para automóveis de passeio com raio de giro até 5 metros.

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I I I ~

5.3.8 Acesso a deficientes físicos Indiscutivelmente, seria desejável que todas as vias, áreas públicas e unidades habitacionais tivessem características geométricas que possibilitassem o acesso de pessoas portadoras de deficiências físicas. Isso entretanto significaria a proibição de prédios sem elevadores e escadarias de pedestres, devendo também ser introduzidas uma série de restrições às declividades longitudinais das vias. Entende-se que não é possível utilizar-se, hoje, parâmetros geométricos que assegurem a circulação de deficientes físicos em todas as áreas de um assentamento habitacional, em função dos custos. É, porém, inquestionável a necessidade de se melhorar as condições de acesso e circulação dessa parcela da população, que chega a representar 2% do total dos cidadãos brasileiros, segundo dados da Organização Mundial da Saúde (CVI - Centro de Vida Independente do Rio de Janeiro, s.d.,"Mídia e Deficiência. Manual de Estilo" p.5). Estes dados, anteriormente citados, apontam que 10% do total da população brasileira é composta de pessoas portadoras de algum tipo de deficiência, computando-se, além dos deficientes físicos, 5% com deficiência mental, 1,5% com deficiência auditiva, 1% com deficiência múltipla e 0,5% com deficiência visual. Uma forma de melhorar a condição de circulação para deficientes é garantir que uma parcela das unidades habitacionais seja implantada com parâmetros técnicos, tanto urbanísticos como relativos à edificação, compatíveis com a circulação de deficientes. Estas edificações devem estar localizadas de forma a possibilitar acesso às áreas institucionais e comerciais, bem como às vias de transporte coletivo. Estes setores dos assentamentos habitacionais, compatíveis para o acesso e circulação de deficientes, devem ser projetados considerando-se as especificações técnicas das normas: • ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas: Adequação das edificações e do mobiliário urbano à pessoa deficiente. NB 9.050; • CET - Companhia de Engenharia de Tráfego. Rebaixamento de guias e calçadas em travessias de pedestres sinalizadas. São Paulo, 1985.

6. Normas relativas ao dimensionamento e ocupação dos lotes

6.1.1 Densidade populacional O adensamento populacional, provocado pela con trução de um novo empreendimento habitacional, gera demanda de obras de infraestrutura e serviços urbanos. Em parte, esta demanda é atendida no próprio empreendimento ou no seu entorno imediato e, em parte, em áreas distantes do núcleo residencial. No caso de um conjunto que envolve abertura de novas vias, o projetista dimensiona as redes considerando o número de pessoas a serem atendidas. Cada uma das redes gera demandas externas. Por exemplo, a rede viária gera demanda de transportes públicos e altera-se o volume de tráfego também de vias fora da área do empreendimento. A rede de abastecimento de água gera demanda de captação e tratamento, e assim por diante~ O planejamento desta demanda "externa", atividade já no âmbito do urbanista, envolve o controle da densidade populacional dos diversos setores da cidade. Para limitar a densidade, o ideal seria estabelecer diretamente limites máximos de habitantes por área. É muito difícil, porém, fiscalizar o cumprimento da limitação legal do número de habitantes ou de empregados (no caso de uso industrial, comercial e de serviços)

por unidade de área de terreno. No caso específico de empreendim tos prioritariamente

destinados

a uso habitacional,

é recomendáv

o controle da densidade de forma indireta, como por exemplo através de limitações

do coeficiente

de aproveitamento.

Os mecanismos de controle não necessariamente mpreendimentos

se aplicar

pode-se estabelecer coeficientes

à gleba, permitindo

para o desenvolvimento

máxima

por lotes. Nos casos de

que incluem a execução do arruamento

ão das edificações, mento aplicáveis

precisam

6.1.3

da densidade populacional

e constru-

Visando garantir destres, usualmente tamanhos

de aproveita-

uma flexibilidade

Dimensões máximas

máximos de quadras. Não é usual o estabelecimento

as edificações.

A limitação

habitacionais

tem um impacto

apresentado

da taxa de ocupação tem efeito ventilação

a aprovação do projeto. Conforme

no trabalho do CEPAM sobre conjuntos

em condomínio

(CEPAM,1991 p.9):

indireto

"Nas cidades, formam-se

'ilhas' que precisam

pela rede viária pública, dificultando de insolação,

geral entre

sobre: • as condições

negativo

a proposição

de interesse social na forma de gran-

des condomínios, visando facilitar

região da cidade,

a garantia de uma certa "permeabilidade"

vezes murados),

das cidades. Tem sido também verificada

empreendimentos urbanísti-

co usual nas leis municipais, que tem efeito direto sobre a quantidade

edificações

mentos fechados, em que terrenos de mais de 100.000 m são cer-

6.1.2 Taxa de ocupação

estabelecendo

na legislação

de veículos e pe-

a regulamentação

cados (algumas

em uma determinada

inclui-se

importante

estrutura

de espaços não edificados

boas condições de circulação

dimensões máximas de lotes. O fenômeno recente dos grandes lotea-

do projeto.

A taxa de ocupação máxima dos lotes é um parâmetro

dos lotes

e iluminação

das

e espaços livres em geral;

e, no caso de conjuntos rotas de transportes

• as possibilidades de arborização de grande porte, internamente·

agravante:

ser contornadas

a circulação

de pedestres

mu ito grandes, até mesmo o traçado de coletivos.

Nas áreas litorâneas

os grandes empreendimentos

fechados

há uma

dificultam-

aos lotes; • o controle

da propagação

de incêndios;

• a redução do volume de escoamento

das águas pluviais pelo

aumento da absorção das águas de chuva pelo solo (condicionada manutenção'de

parte das área livres não impermeabilizadas).

A taxa de ocupação relação com a garantia

máxima

é um parâmetro

de qualidade

cidade como um todo, ou seja,

legal que tem

de vida e habitabilidade

é uma limitação ao direito de proprie-

dade a ser assumida pelos cidadãos de forma ampla, com o objetivo de garantir

condições gerais de salubridade. para toda a cidade. Não

se consegue identificar implantação Entretanto,

maiores conseqüências

em decorrência

de uma única edificação com elevada taxa de ocupação. se todas as edificações

assim o fizerem, tem-se um quaFigura 6.1 Empreendimentos habitacionais "fechados" impedindo o acesso a áreas de interesse público. Fonte: CEPAM, 1991 p.l0

e chegam mesmo a impedir- o acesso do público a praia ou costões, contrariando o direito que é de todos, ao usufruto do litoral para lazer ou para pesca."

A implantação de empreendimentos habitacionais na forma de condomínios configura um processo de urbanização e adensamento populacional, que provoca uma demanda por equipamentos públicos. Esta demanda ocorre, mesmo que não seja feito o parcelamento da gleba. Entende-se, assim, que deve existir regulamentação municipal estabelecendo a reserva de áreas públicas, com livre acesso público, também nos condomínios. A exceção se dá no caso de empreendimentos implantados em lotes resultantes de parcelamento regular, em que já foram destinados terrenos públicos. No entanto, visando evitar o efeito dos grandes condomínios fechados no sistema viário das cidades, deve existir uma regulamentação municipal de tamanho máximo dos lotes, mesmo aqueles de caráter condominial. 6.1.4 Dimensões mínimas dos lotes Nas legislações municipais é comum o estabelecimento de dimensões mínimas dos lotes. A própria Lei Federal 6766/79 prevê 2 uma área mínima de 125 m e frente mínima de 5 metros (artigo 4°), "salvo quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes". As casas das vilas paulistanas, freqüentemente implantadas em 2 lotes com área da ordem de 70 m e frentes de 4 metros, revelam as possibilidades técnicas de se implantar edificações de boa qualidade em terrenos com dimensões inferiores àquelas previstas pela legislação federal. Em um país tão extenso como o Brasil, o estabelecimento de um único padrão de dimensionamento mínimo de lotes é problemático. Os valores são técnica e culturalmente muito baixos em algumas regiões do país, como, por exemplo, na Amazônia. Entretanto são muito altos para cidades de maior porte das regiões Sul e Sudeste. Embora a exigência de tamanho mínimo de lote se aplique a qualquer tipologia habitacional, este controle é eficaz apenas em

GI d ~ habit çõ unifamiliar o ontrol quiv I nt ,na multifamiliares, é feito pelo coeficiente de aproveitamento e quota mínima de terreno por unidade habitacional. A fixação da área mínima dos lotes unifamiliares teria por objetivos: • evitar uma densidade populacional muito alta; • garantir condições de habitabilidade (insolação, ventilação etc.);

• evitar riscos na implantação das unidades, pela proximidade excessiva entre as edificações. O objetivo de controle da densidade deve ser questionado pois, muitos municípios que estabelecem limites para o tamanho mínimo do lote, com a argumentação da limitação da densidade, permitem para a mesma região a implantação de habitações multifamiliares, que levam a densidades muito mais elevadas. Com relação à habitabilidade, há soíuções já implantadas em lotes com dimensões inferiores 2 a 125 m que demonstram claramente a viabilidade( de se rever os . parâmetros legais. Com rel.açã~ aos :isco.s~to~na-se n~~.s.sári~ .separar os casos em que a habltaçao unlfamillar e entregue Ja edlflcada, dos casos de loteamento, em que as edificações são construídas gradativamente. No segundo caso, são maiores as chances de que

Figura 6.2 Edificações vizinhas em desnivel- risco associado aos cortes e aterros para execução da fundação

cortes e aterros executados para implantação em risco outras já existentes, população

em especial, nos assentamentos

de baixa renda, implantados

por

para

dim

n ão ortogonal

de uma casa coloqu

sem assistência

técnica

p d

r) às curva

und

di p

nív I,

O risco de edificação

em lotes de pequenas

depende apenas da declividade

natural

dimensões

dos terrenos.

Dois lotes de

mesmas dimensões, em um terreno de mesma declividade implantado

não

natural,

ao longo das curvas de nível (acesso

l ri

t m

Os riscos estão mais diretamente

Wl m:iÍot

distintos, sendo muito maior no segundo caso, que obriga de grandes cortes e aterros para implantação

adequada.

sendo o primeiro

ad ria d

upa .. (

à x

uç o

da edificação.

relacionados aos desnívei

xi-

tentes entre a frente e o fundo e entre as duas laterais dos lote. caso de loteamentos, se recomendáveis

quando estes desníveis são elevados, tornam'-

recuos entre as edificações, recuos estes que condi-

cionam a previsão de lotes de maiores dimensões.

6.1.5 Posicionamento

das edificações

Têm sido bastante

questionadas

as exigências

municipais

tivas ao desempenho das edificações quanto ao conforto. do CEPAM que trata

do controle

de edificações

rela-

No trabalho

pelo município

(CEPAM, 1990 p.14), aponta-se: "O controle

do Poder Público deve ter em vista em primeiro

gar a segurança

e o bem estar da comunidade,

deixando

segundo plano aspectos mais voltados ao conforto

luem

do indivíduo.

Nesse sentido, o foco principal das normas e da respectiva fiscalização devem ser edificações ou compartimentos

---'+I

de uso coletivo,

como, por exemplo, cinemas, lojas de departamentos

ou escadas

e corredores comuns em prédios de apartamentos. Em contrapartida,

não são necessárias exigências

ou severas para as habitações

unifamiliares,

nos aspectos que não interferem

numerosas

particularmente

com a vizinhança,~ais

número de cômodos, suas dimensões e seu acabamento A mesma tendência Edificações

foi seguida

do município

sável técnico da localização As exigências

do Código

de São Paulo, de 1992, que prevê, para

aprovação das edificações unifamiliares, planta com a disposição

na elaboração

como o interno".

a apresentação

da edificação

pelo respon-

no lote, dispensando-se

dos cômodos.

sobre insolação,

ituminação

e ventilação

mente contidas nos Códigos de Edificações, determinam

usual-

dimensões

mínima

ori ntaçõe

as edificações

e o respectivo

lote, mas não

vizinhas.

A regulamentação

do posicionamento

da edificação

usualmente

visa boas condições de salubridade

edificação.

Este papel deve caber ao projetista.

urbanística

deve priorizar

volumetria

e posicionamento

os conflitos

d in 01 -

dejanelas, recuos, períodos mínimo

ção etç. e levam em conta a edificação

e conforto

no lote da nova

A regulamentação

o estabelecimento

de limitações

das novas edificações

visando reduzir

de vizinhança.

Embora seja questionável de padrões de conforto, mentação da volumetria caber ao proprietário

o papel do Estado no estabelecimento

é inevitável

reconhecer seu papel na regula:...

e do posicionamento

das edificações.

e ao responsável técnico

solução de projeto envolvendo poderá ser bem equacionado metria e posicionamento

identificar

a questão do conforto.

Deve

a melhor

Porém, como

o projeto se não for conhecida a volu-

da edificação

que pode ser construída

lote vizinho? O problema não acontece apenas quando o lote vizinho está vazio.

É comum que os prédios sejam construídos após a demoli-

ção de casas existentes

e o remembramento

casa ou um prédio de apartamentos,

Figura 6.4 Diferenças entre empreendimentos habitacionais implantados em lotes isolado (' empreendimentos em lotes de grandes dimensões

de alguns lotes. Uma

construído

com condições ade-

um lote isolado, de pequenas dimensões, impacto

nas residências já existentes,

liberal quanto ao posicionamento

cações devem ser definidas considerando à geometria

da edificação

procurando-se edificações

As limitações

prejudicadas

A regulamentação ção, ventilação endimento

quando

outro

prédio

se instala,

após a

-que visa garantir boas condições de ilumina-

e insolação-

multifamiliar

deve ser diferente no caso de um empre-

vertical,

com vários blocos ocupando

as características

específi-

posicionamento de insolação

relacionadas no lote etc.),

e iluminação

das

para oposicionamento

das edificações

nos lotes

etc.) devem ser sempre aplicadas

ao lote como

um todo, mesmo que neste venham a ser implantados

vários blocos

de edificações.

das edifi-

vizinhas.

(recuos, gabaritos

deste conjunto

(altura,

assegurar os direitos

(

e volumeiria

cas de clima da cidade e devem ser, preferencialmente,

to de edificações de pequena altura vizinho, pode ter estas condições seriamente

se for adotada uma posição

do prédio no lote.

As exigências relativas ao posicionamento

quadas de insolação, ventilação e iluminação, considerando o conjun-

demolição

pode ocorrer um grand

Não

é necessário

entre os blocos de edificações

estabelecer afastamentos

situados dentro de um mesmo lote.

Obedecido o Código de Edificações, deve caber ao projetista a implantação

mínimos estudar

que melhor atende às condições específicas do terreno.

lote de grandes dimensões, e no caso de um edifício isolado, implan-

Da mesma forma, nos empreendimentos

tado numa quadra onde há vários proprietários,

de edificações em mais de um lote, os vários lotes podem ser enten-

de coexistirem inclusive,

tipologias

serão construídas condições

diferenciadas

em épocas diferentes.

de edificações,

No primeiro,

ao mesmo tempo, tornando

aos apartamentos,

entre si, afastamentos

com possibilidade construídas,

todas as edificações

mesmo que os blocos não respeitem, verticalizada

a implantação

didos como um só, para o fim de exigências relacionadas ao posicionamento

das edificações.

possível garantir boas

que usualmente seriam exigidos entre prédios.

No seguhdo, quando a construção

envolvendo

será implantada

6.1.6

Recuo das edificações

Os condicionantes

com relação às vias públicas

técnicos que podem justificar

legais de recuo das edificações

as exigência

com relação às vias públicas variam

d p

nu nu

da características

condicionantes,

da edificação

e da via. Dentre estes

pode-se listar:

• possibilidades

de ampliação

• ampliação

ti l rmin

n ontr do leito viário;

itu

amento

cativa para exigência

• vagas para autos; • melhoria e acústica;

eventual utilização

nas condições de privacidade,

insolação, iluminação

n nhum ni o. Não

. ndi i ntltll

pode aceitar que a ju

do recuo de frente da edificação

possa

i ir a

deste espaço para ampliação viária- seria o Estado

dizendo ao cidadão

que é necessário que ele reserve um espaço em

à sua casa, para que mais tarde seja ali implantada uma avenida. Os carros passarão rente à janela que foi projetada considerando

frente da área arborizada

ou vegetada junto

• melhoria nas condições de visibilidade veiculos dos estacionamentos; • redução do problema de confinamento

à rua;

na entrada e saída de

um recuo que deixou de existir. Este argumento

aniquilaria

os demais

pois, se é necessário o recuo de frente, como poderá o Estado eliminá-' provocado pela constru-

ção de prédios de altura elevada em vias estreitas.

para ampliar

uma via? A necessidade de vaga para auto também

não serve como justificativa,

uma vez qU,e é possível reservar vaga,

sem que exista o recuo. Também a melhoria nas condições de privacidade, insolação, ventilação

e acústica é questionável,

considerando

a possibilidade

de se elaborar um projeto que atenda plenamente

estes requisitos

e que não tenha recuo de frente;

ao contrário,

muitos casos, a exigência de recuo força o posicionamento cação e dificulta

da edifi-

uma boa solução neste sentido.

O efeito do afastamento

de frente das edificações

na melhoria

das condições paisagísticas das ruas deve ser cuidadosamente sado. Nas ruas em que existe permitindo

condições

uma calçada

de muros de fechamento

se um resultado

relativamente

adequadas de arborização,

um jardim no recuo de frente é questionável. a existência

analiampla,

a necessidade de

Considerando-se,

ainda,

na frente dos lotes, constata-

nem sempre agradável. Pode ser mais interessante

um recuo de 2 ou 3 metros, com o espaço livre incorporado

à calçada

que um recuo de 5 ou 6 metros, todo murado. Finalmente, a justificativa de melhoria das condições de visibilidade

nas saídas dos estacio-

namentos somente tem sentido nas vias de tráfego rápido e o problema de confinamento estreitas

A exigência

Figura6.5 Problema de confinamento provocado pela construção de prédios de altura elevada em vias estreitas. Barcelona.

das edificações

só se aplica para ruas bastante

e prédios altos. indiscriminada

de recuos de frente,

sem levar em

conta as situações específicas da via e da edificação,

pode acarretar

uma série de conseqüências

as quais vale

apontar:

indesejáveis,

dentre

• litniln d • livr

bo ri

n ~o

par o d

nvolvimento

qu lid de urbanística

e arquitetônica

olu-

(vide figura 6.6);

limitações à ocupação dos lotes, pulverizando

os espaços

de lotes ao longo das curvas de nível

do volume de terraplenagem

da edificação

necessário à implantade água, luz, esgo-

que as exigências de recuos das edificações com

r lação às vias públicas sejam estabelecidas

iluminação

ipai , de parâmetros relacionados

entre edificações

e insolação;

limit

m a

à:

vizinhas, com relação à

de umpadrão

do-se o confinamento • preservação

geométrico

provocado

paisagística

das edificações, evitan-

por prédios de altura elevada em

de marcos referenciais

de funcionamento;

Não é justificável se como objetivo estabelecimento

a implantar;

• as dimensões da pista de rolamento

dações e riscos de propagação

considerando-se:

de via e suas características

• a altura da edificação

muni

tem objetivos

• segurança das edificações, considerando-se

, drenagem e telefone.

• a categoria

I i

ruas estreitas;

no lote;

• acréscimo de custo das ligações domiciliares Recomenda-se

A in lu ~o, n altura das edificações

• manutenção

r as de elevada declividade; • aumento

6.1.7 Altura m xima da difi ação

• redução do conflito

dificados;

• ob táculo à implantação m

do projeto, impedindo

e passeios.

incluem outro

de incêndios.

a limitação

principal

da altura das edificações,

a segurança.

de normas

lado, as técnicas

para implantação

de construção

de prédios

condições

de grande

problemáticas

da edificação

têm evoluído altura,

justificável

a serem construídas

devem ter suas condições referenciais

de incêndios.

mesmo

do que Por

e permitido em locais

a de

de fundação.

Porém, é plenamente edificações

tendo-

Existe a possibilidade

as medidas necessárias para prevenção

construção

da cidade;

problemas de fun-

a limitação

no entorno

paisagísticas

de altura

das

de áreas e imóveis que

preservadas, como marcos

da cidade. Medidas neste sentido têm sido usualmente

encaminhadas

pelos órgãos voltados

à preservação

do patrimônio

histórico. Seria desejável que se tornasse usual a inclusão, nos planos diretores

municipais,

das áreas e edifícios

a serem preservados, do

ponto de vista paisagístico. Os maiores problemas associados às edificações de altura elevada são o conflito edificações

nas condições

vizinhas

de insolação

e o confinamento

e iluminação

provocado

com as

pela construção

de prédios altos em vias estreitas. Estes problemas estão diretamente relacionados aos recuos exigidos da edificação com relação às divisas do lote e serão discutidos Figura 6.6 A construção de prédios de apartamentos sem recuo com relação à via pública pode ser uma boa solução. Um dos fatores determinantes para a boa qualidade do projeto é a largura da calçada. Foto: Rio de Janeiro

nos itens apresentados

a seguir.

6.1.8 R cuo

'u fi

o co~

relação às divisas laterai

d r I t r I, na divi a do lote, é po

fundo

2 andares, tornando

Entende-se

que a exigência

de recuo com relação às divisas

problemática

nação dos cômodos

para ele voltados.

laterais e de fundo do lote deve ser uma forma de limitar a volumetria

minimizar

da edificação, visando evitar que sua implantação

vez que se libera a construção

mente nas condições de iluminação

interfira

negativa~

natural, insolação e ventilação

objetivo

o impacto

da construção

de melhorar

Em muitos municípios, as exigências das leis municipais aos recuos são desnecessariamente altura,

quanto

rigorosas nos casos das edifica-

Não se consegue, portanto,

nas edificações

e são excessivamente

permissivas

a qualidade

da edificação

pode funcionar

à elaboração

de projetos que otimizam

a iluminação

para

muitas vezes mostram-se

insuficientes.

às

e insolação. de recuo lateral

Como exemplo, o Código de

mentos de 14 andares seja construido

a exigência

a 6 metros de um outro prédio

de recuo lateral com relação a pelo menos uma das divisas do lote.

de 8 andares que tem suas janelas voltadas para ele.

Tem-se

certo que todas as janelas

uma situação

curiosa:

de um lote de frente

em função

desta

exigência,

pequena não consegue voltar

janelas da sua casa para a frente e fundo, que é, em muitos municípios climática

uma

Edificações de São Paulo, de 1992, permite que um prédio de aparta-

Para as edificações de um ou dois pisos, é freqüente

o posicionamento

vizinhas,

em uma das divisas laterais do lote. O

Já nos prédios de altura elevada, as exigências

prédios elevados.

proprietário

difi ação d

avessas, e a exigência de recuo lateral pode revelar-se um empecilho

dos lotes vizinhos.

ções de pequena

ív I on truir uma

as condições de insolação e ilumi-

mais favorável

do ponto de vista da adequação

(vide figuras 6.7 e 6.8). Induz-se a execução de um corredor

lateral, para o qual são voltadas parte das janelas. Junto a este corre-

qualquer

insolação

Recomenda-se

nos 6 meses mais frios do ano. que ÓS valores de recuos das edificações

relação às divisas laterais e de fundos sejam estabelecidos da altura

da edificação,

medida a partir do terreno

com

em função

natural.

Estes

valores devem ser definidos para cada município, independentemente

Tipologia induzida pela legislação Insolação e iluminação deficientes

1r:~1iJ Figura 6.7 Construções nas divisas dos lotes- o papel da rua como um afastamento natural entre as edificações

É praticamente

do prédio de 8 andares não receberão

Tipologia dificultada pela legislação Insolaçao e iluminação mais eficientes

<h Up I i d unid d h bit li ~ d lima local. 6.2 Subsídios para fixação obrigatório

de parâmetros

de atendimento

6.2.1 Controle da densidade Um dos parâmetros de controle indireto da densidade é o coeficiente de aproveitamento, que estabelece um teto para a área a construir. Dependendo da área de cada unidade habitacional, o mesmo valor de coeficiente de aproveitamento pode conduzir a 2 densidades diferenciadas. Como exemplo, um terreno de 1000 m , com coeficiente de aproveitamento igual a 1, pode conter 20 unidades 2 habitacionais de 50 m de área construída ou apenas 10 unidades 2 habitacionais de 100 m cada. Vale, porém, lembrar que a demanda de infra-estrutura e serviços públicos é maior em uma unidade habitacional de maior área. O número de unidades habitacionais a implantar e a área construída são as principais variáveis que interferem na demanda por infra e superestrutura urbana, no caso de empreendimentos destinados prioritariamente a fins habitacionais. Recomenda-se assim que a legislação estabeleça coeficientes máximos de aproveitamento dos terrenos e que, adicionalmente, seja estabelecida quota mínima de terreno por unidade habitacional apenas para setores da cidade onde o controle da área construída total não é suficiente, sendo necessário também limitar o número de unidades habitacionais a implantar. Este controle adicional pode ser necessário em setores em que a estrutura de serviços públicos, tais como escolas, postos de saúde e transporte coletivo, encontra-se já saturada. Os mecanismos de controle da densidade populacional máxima não necessariamente precisam se aplicar por lotes. Como exemplo, vale citar o caso de um empreendimento habitacional a ser implan2 tado em uma área de 50.000 m , em uma zona da cidade que tenha coeficiente de aproveitamento máximo igual a 1. Suponha-se que a área verde a ser doada ao Poder Público, pelas exigências legais,

ja d 1 o~ (7.· O m2) qu, m m t d' d' gl b (' ,(U) n/) tenha-se uma vegetação exuberante que interessa pr rVtll, p r " implantação de um parque público. Faltariam, portanto, 1-;,',00 m/ de terreno (25.000 - 7.500) a serem desapropriados. Na atual .11 ua ã econômica dificilmente existiriam recursos para esta desapropriação. A transferência do potencial construtivo da área a ser doada mplementarmente poderia ser uma forma de se equacionar os int resses, 7 sem que fosse necessária a desapropriação. Os 17.500 m doados 2 complementarmente corresponderiam a 17.500 m de área construir que poderiam ser "transferidos para os terrenos remanescentes': Um aproveitamento hipotético da gleba seria, então: área verde área institucional viário lotes

(50f0)

25.000 2.500 5.000 17.500

m 2 m 2 m 2 m

Nos 17.500 m2 de lotes poderiam ser construídos no máximo 35.000 m2: 17.500 m2 dos quais correspondentes ao coeficiente de 2 aproveitamento igual a 1 e 17.500 m resultantes da transferência do potencial construtivo. Neste caso, o controle da densidade se efetivou para toda a gleba e não para cada lote isoladamente. Nos casos de empreendimentos envolvendo a execução do arruamento e construção das edificações é possível simplificar a regulamentação desse tipo de operação, estabelecendo-se um coeficiente de aproveitamento aplicável à gleba e não a cada lote isoladamente. Para um percentual de áreas públicas de 400f0, o coeficiente de aproveitamento da gleba é 400f0 inferior ao definido para os lotes isoladamente. O estabelecimento de parâmetros gerais para a gleba permite uma flexibilidade interessante ao projetista. Como exemplo, podem ser propostos projetos com tamanhos diferenciados de lotes e diferentes tipologias habitacionais, considerando-se os condicionantes

d nal,

'üd:l

l rda gl b

mo um todo.

6.2.2 Taxa de ocupação A fixação da taxa de ocupação máxima a ser atendida pelos mpreendimentos habitacionais de interesse social vai depender da forma como este assunto é tratado e regulamentado no município. O valor tecnicamente recomendável vai depender das condições climáticas, dos hábitos dos cidadãos, do padrão de investimentos que se pretende efetuar, por exemplo em obras de climatização artificial (iluminação, ventilação etc.) ou de drenagem de águas pluviais. Valores da ordem de 50% são geralmente adequados. Em alguns casos identificam-se setores específicos da cidade onde interessa a adoção de parâmetros mais restritivos quanto à taxa de ocupação. Podem ser citados, como exemplos: • áreas de recarga de aquíferos subterrâneos, onde é necessário minimizar a área impermeabilizada; • áreas com vegetação de porte, onde convém permitir a edificação, sendo porém necessário ocupar pequenas extensões dos terrenos (mesmo que com edificações verticalizadas), visando preservar parte significativa da vegetação existente; • áreas de encostas ou de elevada declividade natural. Em alguns municípios, é admitida maior taxa de ocupação para a edificação no subsolo, buscando facilitar a implantação de garagens subterrâneas. Considerando-se que a fixação da taxa máxima de ocupação tem um papel tanto ao nível da "permeabilidade" das edificações, como, também, das possibilidades de infiltração das águas pluviais no solo, entende-se que este tipo de procedimento somente se justifica para municípios em que o problema de enchentes é de segunda ordem. Complementarmente à taxa de ocupação máxima podem ser fixados outros índices que atendem objetivos específicos, não abrangidos pela taxa de ocupação isoladamente, dentre os quais vale destacar: • índice mínimo de áreas permeáveis: relação entre as áreas do

I I' qu . p rmill'rn '1 inlillnç. o tlíl i\( Uil pluv íl' tIO ',010 ti tllI I tot I do I t· - vi a ontr lar a ár imp 'rm (V( i tI dll/It 11 fluxo das águas pluviais que escoam uperfi ialm nt ; • taxa de terraplenagem: relação entre o total da ár oui to dI alteração do perfil de solo existente e a área total do lot - vi ,I ml nimizar a área terraplenada em cada lote e manter a morroloqiíl topográfica natural; • taxa de vegetação: relação entre a área destinada à manutenção ou implantação de vegetação arbórea e a área total do lot ' - visa à manutenção da vegetação existente em área a ser ocupada. A fixação do "índice mínimo de áreas permeáveis" insere-se no esforço de maximizar a infiltração de águas pluviais no solo, e pod ser acompanhada de outras medidas legais tais como a exigência de implantação de "pisos drenantes" nas áreas de estacionamento, passeios e vias de pedestres. Identifica-se que a utilização de pisos mesclando áreas impermeabilizadas com áreas em que é possível a infiltração no solo (grama, pedriscos etc.) surte um efeito bastante positivo na redução das águas pluviais que escoam superficialmente. Sugere-se que, enquanto estudos mais aprofundados não são realizados, a caracterização de "piso drenante" seja feita como sendo aquele que permite a infiltração das águas pluviais em um percentual de sua área total. Avalia-se, preliminarmente, que percentuais da ordem de 10 a 20% já possam significar uma melhoria significativa de desempenho com relação aos pisos integralmente impermeabilizados. Considerando que o piso intercalado com grama, solo ou pedrisco apresenta problemas para a circulação de carrinhos, cadeiras de roda ou mesmo para pedestres, sugere-se que a relação entre a área que permite a infiltração e a área impermeabilizada seja considerada para cada metro quadrado. Apresenta-se, adiante, um exemplo de caracterização de "piso drenante" de acordo com estas ponderações: Piso drenante é o que permite, a cada metro quadrado de piso, a infiltração de águas pluviais no solo em pelo menos 15% de 2 sua superfície (0,15 m ).

Esse tipo de caracterização de pisos classificados se implanta

permite uma ampla gama de projetos

como drenantes,

faixas impermeáveis

que permitem

a infiltração,

contínuas,

facilitando

cadeira de rodas. Algumas de implantação,

inclusive,

soluções em que

intercaladas

a circulação

alternativas

por áreas

de pedestres e

de piso drenante

passíveis

com esta regulamentação,

são apresentadas na figu-

da taxa de terraplenagem

permite evitar os projetos

ra 4.15. com "reconstrução

topográfica",

especial importância

através da terraplenagem,

nas áreas em que os condicionantes

físico, ou as condições de empreendimentos

paisagísticas,

habitacionais,

no relevo existente. Considerando-se

contraindicam

e tem do meio

a implantação

a possibilidade

de implantação

águas pluviais

seja implantada

sem modificações

voltados

inclusive

do relevo

manutenção

de parte da área livre dos

taxa de ocupação, parâmetros

que limitam

a execução de pisos drenantes passeios e vias de pedestres.

máximas

Os empreendimentos

quanto

a área terraplenável

a preservação e implantação

à em

de vegetação,

100

oOOOO OO OO OO OO

e mínimas

onl~l ~I d

das águas em sup rff i ,

mentos descobertos, Dimensões

a infiltra

deve ser estimulada

nos estaciona-

dos lotes

habitacionais

devem ser implantados

lotes cujas dimensões

não ultrapassem

aquelas correspondentes

de uma quadra-padrão,

estabelecida

para este fim, no mu.nicípio.

no conceito de que a "quadra" é o espaço

da cidade onde a propriedade

é privada, não existindo circulação

vem possibilitar

habitacionais

de-

livre acesso ao público. A concessão do direito

real

de uso de vias públicas, visando ao controle de acesso de veículos e

O O O O

o livre acesso de pedestres;

O O O O

.1 ~

Figura 6.9 Alternativas de "piso drenante", para utilização em passeios, estacionamentos e vias de pedestres

situadas junto

a ela;

• a área total da via e dos lotes situados junto a ela tenha dimensões que não ultrapassem

as de uma quadra.

Os empreendimentos limítrofes

habitacionais

implantados

em terrenos

a áreas de interesse público (caráter histórico, paisagístico,

o livre acesso

etc.) devem ser projetados de forma a possibilitar

à essas áreas. A municipalidade

deve prever diretrizes

viárias que viabilizem o acesso público, buscando impedir que, através do desmembramento torne-se

sucessivo

das glebas limítrofes,

este acesso

vetado.

A exigência diferenciada (conjunto

Área impermeabilizada

local, de forma que seu tráfego

tenha como único destino as edificações

cultural, ambiental

O O O O

Ifi o , I vandondo m ximizar

• a via tiver caráter estritamente

com a taxa de ocupação máxima, convém Parâmetros mais restritivos

no solo e reduzir o fluxo

• for garantido

-à edificação

lotes sem impermeabilização. cada lote ou condicionam

à segurança dos moradores, somente deve ser admitida se:

para toda a cidade, aplicando-se

fixar parâmetros

Todas as áreas públicas dos empreendimentos

A taxa de ocupação máxima dos lotes deve ser definida, preferenJuntamente

pública.

à taxa de ocupação, nos casos em que se mostrar neces-

sário que a edificação natural.

subterrânea.

ti a do meio fí ico. Vi

Esta proposição ampara-se

que envolvam grandes alterações

de edificações sobre pilotis, pode-se ter inclusive taxa de terraplena-

cialmente,

r pr p

6.2.3

A limitação

gem inferior

d v m caracteri

de tamanho

mínimo de lotes unifamiliares

deve ser

nos casos em que as edificações serão entregues prontas

de casas unifamiliares),

sendo possível lotes de menores

dimensões nestes casos, em que são menores os riscos relacionados a edificações

muito próximas. O valor da área mínima pode ser esta-

belecido considerando-se

a taxa de ocupação máxima pretendida

a área construída das unidades habitacion i qu alm ja 9 r ntir no município, tendo em vista as metas habitacionais de médio prazo. Como exemplo, se o município tem como meta que todos seus 2 cidadãos possam morar em casas de, no mínimo, 70 m e se a taxa máxima de ocupação dos lotes prevista é de 50%, a área mínima 2 dos lotes nos conjuntos de casas unifamiliares pode ser de 70 m , considerando-se a possibilidade de edificações assobradadas. Valores de área mínima do lote dessa ordem de grandeza podem também ser admitidas para lotes sem edificação pronta, desde que: • seja possível uma disposição dos lotes em que se tenha pequenos desníveis laterais (valores da ordem de 1 metro) e entre a frente e fundo do lote (valores da ordem de 3 metros) ; • seja baixa a declividade natural no local (inferior a 20%). Quando não é possível atender essas condições, são necessários 2 lotes maiores (áreas da ordem de 200 m ) e com frente ampla (valores da ordem de 10 metros), de modo a possibilitar uma implantação com recuos e com maior flexibilidade para o posicionamento da edificação no lote, buscando-se uma disposição que acompanhe as curvas de nível e minimize os cortes e aterros necessários para a implantação da edificação. Recomenda-se que, nas áreas com mais de 30% de declividade natural somente seja permitida a comercialização de lotes já edificados. Com exceção do caso anteriormente citado, não se justifica o estabelecimento de frente mínima dos lotes. O mínimo de 5 metros previsto na Lei Federal, cria empecilhos ao aproveitamento de lotes de fundo e, também, para lotes com dimensões irregulares e frentes pequenas. Uma análise do papel das dimensões de frente ou "testada" dos lotes é apresentada no trabalho do CEPAM (CEPAM, 1990: O controle de loteamentos ... p.87), segundo o qual, a frente do lote permite: • o acesso da rua ao lote para pedestres, carrinhos de mão e veículos; • a visualização, a partir da rua, da identificação das unidades (numeração);

~,ore1

Figura 6.10 Influência das dimensões de frente do lote na minimização dos riscos envolvidos na implantação de edificações

• a ligação domiciliar de infra-estrutura e a colocação de medidores; • o contato visual entre o espaço da rua e o espaço do lote. Analisando-se essas funções da frente do lote, constata-se que não há condicionante técnica para a exigência da frente mínima de 5 metros. Mesmo supondo que a frente deva ter dimensões que possibilitem a entrada de veículos, testadas com valores da ordem de 3 metros são suficientes. O trabalho do CEPAM anteriormente citado indica que, para se assegurar boas condições de implantação das edificações, é mais simples exigir que no lote possa ser inscrita uma figura geométrica determinada, como por exemplo, círculos tangentes de diâmetro não inferior a um determinado valor.

Figura 6.11 Critério geométrico para avaliar edificabilidade nos lotes de pequenas dimensões. Fonte: CEPAM - O controle de loteamentos e conjuntos em condomínio pelo município, p.9ü

~I .

••....•. r '.....•. ~ M-.'l;'

6.2.4 Recuo das edificações com relação às vias públicas Para o estabelecimento dos valores de recuos com relação às vias públicas deve ser considerado o problema de confinamento provocado pela construção de prédios de altura elevada em vias estreitas. É interessante a abordagem apresentada por McCluskey (1985), que identifica problemas nos dois casos extremos, tanto de prédios altos em vias estreitas, como de prédios baixos em vias largas (vide figura 6.12). observando-se no segundo caso, a perda da sensação de reconhecimento da volumetria das edificações. É sugerida uma relação entre o espaçamento das edificações (largura da rua mais recuos de frente) e altura das edificações com valores entre 1

e 3. Adotando-se a altura máxima da edificação como sendo igual à largura da rua mais recuos, tem-se as seguintes expressões:

H= altura da edificação R= recuo da edificação com relação à via pública L= largura total da via pública

••

I~o.

Figura 6.12 Relação entre largura de rua e afastamento de edifícios. Fonte: McCluskey, 1985, p.llü

Figura 6.13 Ângulo sem obstrução, para garantir condições adequadas de aclaramento. Fonte: Alucci et ai, 1986, p.18

Ou seja, fixando-se a altura máxima da edificação e conhecendose a largura da rua, pode-se estabelecer o recuo desejável para evitar o problema de confinamento. Ou ainda, fixando-se o recuo mínimo e conhecendo-se a largura da rua, pode ser estabelecida a altura máxima dos prédios. Como exemplo, prédios de 4 andares podem ser executados sem recuos em vias de 12 metros de largura, sob este ponto de vista. Esta proposição de gabarito, em que a altura da edificação é no' máximo igual ao espaçamento entre prédios, leva a um ângulo sem obstrução de 45°. Com este afastamento entre os prédios tem-se uma solução; relativamente boa, para a iluminação natural e insolação das aberturas voltadas para a via públiCa, em grande parte dos municípios. Estudo elaborado por Alucci ( Alucci et aI., 1986 p.18) indica os ângulos mínimos (traçados a partir dos peitoris da janelas) que devem ser mantidos sem obstáculos, visando garantir condições adequadas de iluminação natural. Estes ângulos dependem das características locais da abóbada celeste e das áreas das aberturas dos cômodos a serem iluminados. Os valores variam predominantemente entre 30 e 55°, para ambientes em que a relação entre a área da janela e do ambiente é de 12%. A condição adequada de iluminação natural é considerada aquela que garante um aclaramento mínimo de 150 lux, às 8 e 16 horas, em 80% dos dias do ano e o valor de 150 lux é

valor mlnimo d ilumin n ia ( . ,d, r' m nd d p 1M NBH '41:1/ 1982, para a atividades que r lizam na unidade habita ion I. Com relação à insolação, tem-se em municípios com a latitud • correspondente à da cidade de São Paulo, um ângulo formado pelo sol com a horizontal, no solstício de inverno, variando de 40°50' íl 43°00' no período entre 11 e 13 horas. No equinócio, este ângul varia entre 61°50' e 66°30'. O estudo do percurso do sol, no municípi em que está sendo feita a regulamentação, permite avaliar se o ângulo de 45° , (altura máxima da edificação igual ao espaçamento entre prédios situados em lados opostos da via pública) conduz a uma boa solução também de insolação. Recomenda-se, assim: • que o recuo mínimo das edificações com relação à via pública seja diferenciado por categoria de via; • que os valores estabelecidos estejam relacionados com a altura máxima das edificações, procurando-se garantir que esta altura não ultrapasse o espaçamento entre os prédios situados em lados opostos da via; • que se abra a possibilidade de implantação de edificações sem recuo ou com recuos pequenos, nos casos de edificação de pequena altura e/ou ruas com calçadas muito largas. Para as grandes avenidas e vias expressas recomenda-se que as exigências de recuos das edificações com relação à via pública sejam definidas quando se elabora o projeto da via. A implantação destas vias dificilmente está associada a um único empreendimento habitacional. As diretrizes para uso e ocupação do solo devem ser revistas pela municipalidade, por ocasião do projeto ~e uma nova via, considerando-se as especificidades do local e prevendo-se os critérios que garantam que o acesso de veículos aos imóveis lindeiros não prejudique o tráfego e traga riscos de acidentes. O recuo das edificações com relação à via pública, nestes casos, deve visar: • a ampliação da área vegetada e arborizada, melhorando as condições ambientais, problemáticas em função do tráfego pesado de veículos; • a melhoria das condições de visibilidade na entrada e saída

tacionamentos

tando a implantação

dos imóveis existentes junto

à via, po

de faixas de aceleração e desaceleração

ibilinestes

locais;

N 9 r ntir coletoras

• o controle do confinamento

das edificações,

reduzindo os pro-

blemas de ruído.

,mai xi t'n

onde se prevê que o tráfego

o projeto, dificilmente, nenhuma

se uma situação

núcleo comercial,

geralmente,

São locais em que,

existe tráfego de veículos de transporte

forte tendência

para implantação

das de espaços para estacionamento

de automóveis,

em carga e descarga e para a implantação público,

(bancas, telefone

comercial,

neste caso, torna necessária a existência uma tendência

para caminhões

de equipamentos

mentares

plos, ocasionando

coletivo e uma

de uso comercial. Surgem deman-

caixa de, correio natural

comple-

etc.). O uso

de passeios am-

de edificação

junto

passeio, de forma que o pedestre tenha acesso às vitrines.

aranLi

ampla.

vias

Porém, n m tod

No momento

coletoras

tem uso comercial

aumentando

e quando s inicial,

labor

praticamente

de um empreendimento

intenso - a implantação

em uma determinada

do primeiro

via, induz a vinda de outros,

o fluxo de pedestres e veículos, fluxo este que, por sua

vez, gera uma tendência

à implantação

O fluxo de pedestres, na nova situação, em projeto. Porém, pode tornar-se dimensionados considerando-se e, portanto,

Ir nl

tem-se pleno domínio de quais as vias ofrerão

das novas

habitacional

problemática.

calçada

neste sentido.

veículos irá conviver, também, com elevado fluxo de pedestres, temespecialmente

assumem o caráter de eixo comercial

transformações

Nas avenidas e vias coletoras

ia d

imp rt'ln

de novos núcleos comerciais. pode não ter sido previsto

problemática

a adoção de passeios

para intenso uso comercial em todas as vias coletoras, que destas apenas uma parte terá esta utilização,

a maior parte terá sido superdimensionada.

Para fazer frente a essa situação, sugere-se que, nas avenidas e vias coletoras, o recuo das edificações com relação à via seja inversamente proporcional

às dimensões dos passeios, exigindo-se

recuos nas vias com passeios mais estreitos. que exista uma diferenciação

na exigência

em que este seja ou não incorporado Em outras palavras, admite-se que não será executado passeio. Apresenta-se

Figura 6.14 Conflitos gerados pelo uso comercial em vias com elevado tráfego de veiculas e de pedestres

Sugere-se,

maiores também,

de recuo para os casos

ao espaço público dos passeios.

menor recuo para as edificações

muro ou gradil, separando a edificação

adiante

uma formulação

neste sentido.

R= dimensão mínima do recuo com relação à via (>/0) LP=largura do passeio. RI= dimensão mínima do recuo, nos casos em que não é executado muro ou gradil separando a edificação do passeio. DaS. Medidas em metros.

Esta formulação permite a construção com recuo de frent pequeno, nas vias existentes providas de passeios largos. A edificação pode ser feita nos alinhamentos de frente, nos casos em que a largura do passeio é superior a 5 metros. Significa, ainda, um estímulo à utilização de passeios largos nos novos projetos de parcelamento do solo, bem como à ampliação da largura do passeio através da incorporação de parte do recuo da edificação com relação à via. Considerando-se que interessa ao comerciante a possibilidade de edificar junto ao passeio e que interessa ao Poder Público a existência de passeios amplos nas áreas em que predomina uso comercial, temse uma forma de equacionar a questão, sem exigir recuos ou passeios amplos em todas as vias coletoras. Já nas vias locais, em que o tráfego de veículos e de pedestres destina-se exclusivamente às edificações ali situadas, o recuo com relação à via é dispensável, não se encontrando motivo técnico que efetivamente justifique sua adoção. Para que sejam permitidas construções no alinhamento dos lotes, quer nas vias locais ou coletoras, tornam-se necessários alguns cuidados de projeto, dentre os quais apontam-se: • evitar que a abertura de janelas e portas de edificações construídas no alinhamento venham a atingir pedestres que circulam pelos passeios. Sugere-se que todas as portas,janelas e demais aberturas, situadas a uma altura inferior a 2 metros com relação à cota do passeio, atendam a um recuo mínimo de 1,5 metro do alinhamento do lote; • efetuar a captação e condução das águas pluviais do telhado; • prever vagas para estacionamento de automóveis; • limitar a altura da edificação. 6.2.5 Recuo das edificações com relação às divisas laterais e de fundos Conforme anteriormente apontado, é recomendável que os valores de recuos das edificações com relação às divisas laterais e de fundos sejam estabelecidos em função da altura da edificação, l

m dida a partir do t rreno natural, considerandode clima local.

e a cara t rf ti (

Não é conveniente que a exigência de recuo seja diferenciad:l por ~ipologia da unidade habitacional. Como exemplo, para formulação das exigências de recuo, um prédio de apartamentos de 3 andare se equipara a uma residência unifamiliar de mesmas dimensõe , considerando que é equivalente o impacto nas condições d insolação, ventilação e iluminação nas edificações vizinhas. O recuo deve ser preferencialmente estabelecido para o lote como um todo, mesmo que nele venham a ser implantadas diversas edificações. Em muitos municípios verifica-se que edificações gemi nadas de pequena altura não trazem impacto negativo significativo nas condições de ventilação. Nestes casos deve ser considerada a possibilidade de dispensar os recuos laterais e de fundos para a parcela da edificação até uma determinada altura, desde que: • esteja explicitada na legislação a obrigatoriedade de implantação de tubulações para captação das águas pluviais e esgotos provenientes dos lotes de montante; • seja atendida taxa de ocupação máxima. Para fixação dos recuos em função da altura da edificação, podese utilizar a expressão matemática apresentada adiante: Rir =

H-h tga

R1f = recuo mínimo a ser atendido pela edificação com relação às divisas laterais e de fundos H = maior diferença de cota entre o topo da edificação e o terreno natural h = altura da edificação com relação ao terreno natural que pode ser executada sem atender recuos com relação às divisas laterais e de fundos (quando for o caso)

a = é o ângulo (vide figura 6.15) que se pretende manter sem obstrução, visando garantir condições de iluminação e

postos cria uma grande flexibilidade

insolação.

da edificação

A limitação

para posicionamento

a, menores serão as interferências

.• os ângulos do sol com relação à horizontal, do ano, no município,

buscando-se

dos lotes vizinhos, em função da implantação • o ângulo sem obstrução ções de iluminação

ao longo do dia e

evitar sombreamento

natural

dos municípios

relacionadas

à manutenção

ção que não atenda pelos proprietários

as condi-

com a edificação

natural que se pretende assegurar no município

(vide dados de iluminação

que as exigências de recuos laterais e de fundo com altura superior a h são basicamente de um certo

padrão de iluminação

em Alucci et aI.,

vizinhos

estas exigências,

desde que seja explicitada

dos lotes vizinhos

envolvidos,

a concordância

nos moldes propostos. Pode-se identificar

envolvidos

com o critério

identificado

os lotes

na figura 6.16.

1986). /~ ..'

- ...:··1· ... I

I ".

: .'

edificação pretendida (condicionada à concordância dos vizinho envolvidos) ..... .

I "

.,,"'\,a

-I edificação implantável de acordo com os critérios propostos

Figura

6.16

relacionada planta e corte A Edificações de pequena altura: podem ser dispensados recuos lateral e de fundo Figura 6,15 A planta

e corte "A" mostram

recuo lateral a edificação

planta e corte B Edificações altas: os recuos laterais e de fundo são proporcionais à altura da edificação um exemplo

da possibilidade

até a altura h. A planta e corte "B" mostram

de construir

sem

a posição do angulo

insolação nos lotes vizinhos, entende-se que pode ser aceita constru-

excessivo

da nova edificação;

necessário para se garantir

da parcela

de grande altura nos lotes de pequenas dimensões.

da parcela das edificações

considerando-se:

para implantação

pro-

a, tem-se recuos relativamente

para o ângulo

Considerando-se

cias de recuo com relação às divisas laterais e de fundos. Sugere-se que este ângulo seja estabelecido

rn Id

grandes para a parcela da edificação superior a esta altura, dificultando a construção

uma nova edificação com os lotes vizinhos e maiores serão as exigên-

o n

que tem altura inferior a h. Por outro lado, dependendo

do valor proposto Quanto menor o ângulo

da edifica

Identificação

à construção

de proprietários fora dos parâmetros

vizinhos

envolvidos

de recuo propostos

na tomada

de decisão

7. Normas relativas às áreas verdes e institucionais 7.1 Introdução O rápido crescimento da população mundial no último século, e as alterações no modo de vida ocorridas neste período trouxeram, também, modificações nas formas de apropriação da terra, em especial da terra urbana. Em uma conjuntura em que a maior parte do espaço tem "dono" e o acesso às propriedades particulares é barrado, a observação do mundo, é feita pelas telas do cinema ou televisão ou a partir dos lugares que permitem acesso público. As ruas, estradas, parques, edifícios públicos, ou mesmo os locais de comércio e serviços, assumem importância especial quando se considera este aspecto. Ao se pensar os critérios urbanísticos relativos às áreas públicas é preciso lembrar algumas tendências observadas nas metrópoles, que vêm intervindo significativamente na forma de uso destes espaços. Cabe destacar: • a situação de miséria de parte da populaç~o e expressiva carência habitacional provocando forte tendência de ocupação dos espaços públicos sem utilização claramente estabelecida; • a violência, a insegurança e o medo de utilização dos espaços públicos (a colocação de cercas em praças é um reflexo); • a aceitação, pelos municípios, de áreas livres transferidas pelos

lo't í1d n' , IIWdtl m 10 i problcmáti o (Ia adio, -I v:Hln d livid d n tur I te.); • a forte preocupação ecológica, em especial quanto à preservação das áreas vegetadas; • a freqüente utilização de bares, restaurantes e centros comerciais como espaços de convívio e recreação; • a freqüente cessão de áreas de uso comum do povo, originalmente destinadas a praças e jardins públicos, para uso por entidades privadas ou instituições que edificam nesses terrenos. A importância do espaço de livre acesso público e as grandes alterações que a utilização desses espaços vem sofrendo nos últimos anos, mostram a dificuldade de se estabeler critérios urbanísticos e a necessidade de se criar regras que sejam flexíveis, de modo a permitir a implantação de projetos que se adaptem às novas situações. Cabe lembrar que o executivo municipal tem um poder bastante grande quanto à seleção das áreas públicas, conferido pela Lei Federal n° 6.766/79. Destacam-se os seguintes pontos previstos na Lei Federal: I

"artigo 4 Os loteamentos deverão atender pelo menos, aos seguintes requisitos: 1- as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ... artigo 7 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal, quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público (inciso 111) ". 0

De acordo com a lei, as prefeituras municipais, por ocasião do fornecimento de diretrizes para um novo empreendimento podem

indi ar a 10 üli élÇ o aproximada do quip"lmento e e ptl~~O livrt , estab I ndo r públicas propor ionai à d n idad , r é1 t~ que, incluindo o sistema viário, não podem er inf rior a 0/O do total da gleba. Existe então a possibilidade de, caso a caso, m função das condições de cada gleba, estabelecer diretrizes quanto às área públicas, variando-se o percentual de doação em função da densidade. Neste contexto, os critérios urbanísticos devem orientar a tomada de decisão quanto à seleção das áreas públicas, por ocasião do fornecimento das diretrizes, evitando-se regulamentos que procurem "esgotar" o assunto, sob risco de se limitar, desnecessariamente, a decisão em cada caso específico. Pela Lei Federal n° 6.766/79 consideram-se: • comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares e • urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado (artigos 40 e 50). No presente texto, chamam-se de áreas institucionais aquelas destinadas à implantação de equipamentos urbano e comunitário As necessidades urbanas quanto às áreas institucionais constituem uma lista extensa: além das creches, pré-escolas, escolas de 1 e 2 graus e postos de saúde, têm-se hospitais, universidades, cemitérios, postos policiais e de correios, escritórios administrativos municipais, mercados, bibliotecas, teatros, centros culturais e comunitários, terminais rodoviários, asilos e locais para caixa de água, estações de tratamento de água e esgotos, entre outros. Surge a dúvida: quais as categorias de equipamentos devem ser incluídas no dimensionamento de áreas a serem doadas pelo empreendedor do assentamento habitacional? Usualmente, nos projetos de parcelamento do solo, os municípios estabelecem a exigência de doação de 5% do total da gleba como área institucional, independente da densidade populacional do empreendimento. Cabe avaliar este valor e o que é possível implantar, quanto a equipamentos públicos e comunitários, nessa área, considerando-se a densidade. Na figura 7.1 apresenta-se a metragem quadrada disponível para cada unidade habitacional, em 0

fun '0 da densidade populacional, considerando-se a doação dO/o d áreas institucionais. Verifica-se que, com uma densidade de 120 unidades por hectare, tem-se 4,2 metros quadrados de área institucional por unidade habitacional. No Estado de São Paulo, esta quota não atende sequer à implantação das escolas de 10 e 20 graus, mesmo considerando-se os parâmetros mínimos de dimensionamento de terrenos para implantação desses equipamentos, proposto pela FDE - Fundação para o Desenvolvimento da Educação. Por um lado, fica clara a necessidade de revisão dos parâmetros de dimensionamento das áreas institucionais a serem destinadas pelos empreendedores habitacionais, sob risco de não se dispor de área pública sequer para a implantação de escolas. Por outro lado, deve-se considerar que o empreendedor repassa ao preço dos lotes ou habitações o custo dos terrenos transferidos ao domínio do município. A criação de áreas públicas por essa via tem, assim, impacto nos custos habitacionais, sendo preciso estabelecer o equilíbrio entre o que vai ser arcado pelo poder público, através da compra ou desapropriação de terras, e pelo comprador da unidade habitacional.

Densidade habitacional (unidades habitacionais por ha)

Área institucional disponível para cada unidade habitacional (m')

25,0

12,5

8,3

6,3

100

5,0

120

4,2

140

3,6

160

3,1

180

2,8

200

2,5

220

2,3

Figura 7.1 Área institucional disponível para cada unidade habitacional, densidade (considerando reserva de 50f0, com relação ao total da gleba)

em função da

7.2 Conceito das exigências relativas às áreas v rd A legislação de parcelamento do solo dos municípios usualm til' exige doação de 10 a 15% de áreas verdes com relação ao total de gleba, sem exigir a implantação de praças e outros equipamenlo nos espaços previstos. Supõe-se que esses espaços seriam gradativnmente equipados, pela própria municipalidade. Na prática, freqüenttmente as áreas reservadas são impróprias para este fim e tem sido ocupadas por favelas. Torna-se, assim, necessária uma revisão da política pública relativa à capacitação das áreas verdes, que não p de se restringir à discussão do seu dimensionamento. Sugere-se que a legislação incorpore os seguintes conceitos e ponderações: • deve-se procurar garantir que as áreas verdes projetadas sej m equipadas por ocasião da implantação do empreendimento habitacional. As áreas não equipadas devem ser cercadas para evitar ocupação irregular; • deve existir possibilidade para que, nos casos específicos, a municipalidade possa exigir a preservação e transferência da propriedade de terrenos de interesse ambiental. Uma das formas de indenização dos proprietários pela parcela acima dos limites usualmente estabelecidos é a transferência do potencial construtivo; • as áreas verdes devem ter condições efetivas de implantação de equipamentos de lazer e recreação. Em especial, a doação como áreas verdes, das áreas não edificáveis previstas na Lei Federal 6.766 (ao longo dos córregos, rodovias, ferrovias etc.) deve ser analisada, visando evitar que as "sobras" do parcelamento, sem condições de uso público, possam ser destinadas para esse fim; • ao estabelecer as exigências relativas às áreas verdes é conveniente separar os casos nos quais é possível quantificar o número de unidades habitacionais a ser implantado, daqueles em que esta quantificação não é possível. No primeiro caso os critérios de dimensionamento são mais claros, e pode-se exigir que a área verde destinada pelo empreendedor seja proporcional à densidade prevista. Quando não se conhece o número de unidades a implantar, são necessários procedimentos indiretos de avaliação da densidade; • é necessário separar os casos de empreendimentos implantados

m glebas m lotes. Nos lotes, em geral, já houve algum tipo d doação de áreas públicas, embora, possa ser necessário exigir destinação complementar, em função do adensamento previsto; • nos casos de empreendimentos habitacionais em glebas de pequenas dimensões, ou em áreas especialmente bem servidas de áreas verdes, pode ser conveniente aceitar a doação de áreas verdes (e também institucionais) fora da área do empreendimento. A indenização em dinheiro, para um fundo destinado à aquisição de áreas públicas é uma alternativa a ser considerada; • parte das necessidades referentes aos espaços livres pode ser suprida em locais que não venham a ser ocupados irregularmente. As possibilidades da própria rua, das calçadas, dos recuos, dos espaços condominiais, e mesmo privados, devem ser também consideradas. São necessários estímulos, previstos nos critérios de urbanização, para que possam existir áreas de preservação ambiental, efetivamente preservadas, de propriedade particular. Estímulos são também necessários para a implantação de vegetação nas áreas livres dos lotes e junto às áreas comerciais, industriais e de serviços. Pode-se minimizar assim os problemas de segurança e manutenção, mantendo-se os objetivos de preservação ambienta I e ampliação da área vegetada; • deve ser evitada a pulverização excessiva das áreas verdes públicas, considerando-se as dificuldades de manutenção decorrentes. 7.3 Conceito das exigências relativas às áreas institucionais Sugere-se que as áreas institucionais, transferidas ao domínio público nos empreendimentos habitacionais, sejam proporcionais à densidade populacional, e sejam dimensionadas prevendo-se a implantação, pelo menos, dos equipamentos básicos de saúde (UBS), escolas de ensino infantil e escolas de primeiro e segundo graus. Os critérios urbanísticos não podem tentar substituir a análise de disponibilidade de equipamentos no entorno da área em que vai ser implantado o empreendimento habitacional. Ou seja, por ocasião do fornecimento das diretrizes ao projeto, compete ao órgão de planejamento municipal analisar as necessidades locais e definir

I ram nt fin lidad ,dim n õ 10 liza ão do t rr 'n d Li nados ao uso institucional. É fácil avaliar a complexidade d t t r na medida em que estão envolvidos dados e decisões de órgãos d<1 administração pública municipal, estadual e, eventualmente, federal, muitas vezes com planejamento autônomo, descentralizado e incompleto. De qualquerforma torna-se indispensável que a administração pública identifique a finalidade do terreno que passará ao domínio público, para que o projeto possa ser feito adequadamente, considerando que os terrenos institucionais tem dimensões e raios d atendimento diferenciados em função da finalidade a que se destinam. Convém que a legislação urbanística municipal explicite claramente os estudos e levantamentos que deverão ser realizados para fornecimento de diretrizes para os novos empreendimentos habitacionais, bem como os elementos que deverão ser incluídos nestas diretrizes. É necessário contornar a dificuldade de obtenção de terrenos com dimensões suficientes para implantação das es.colas de primeiro e segundo graus. Se os empreendimentos habitacionais tiverem sempre pequenas dimensões, não se terá, na estrutura atual, a doação de terrenos com dimensão suficiente para implantação das escolas. Considerando-se o critério usual de doação de 5% para áreas institucionais, apenas loteamentos de mais de 100.000 m2 fariam doações de terrenos com dimensões compatíveis com a implantação de escolas, de acordo com os critérios adotados no Estado de São Paulo. Torna-se assim necessário estabelecer mecanismos que possibilitem: • a destinação de terrenos em proporções maiores que aquelas estabelecidas pelo dimensionamento padrão previsto na legislação, indenizando-se pela parcela complementar. Como alternativa, pode ser permitida a transferência do potencial construtivo correspondente à área doada complementarmente, para o próprio terreno ou para terrenos situados fora da área do empreendimento, considerandose nestes casos a proporcional idade de valores entre os terrenos envolvidos; • que nos pequenos empreendimentos possa ser dispensada a

reserva de áreas para quipamntos institucionais, d d que o empreendedor destine recursos IOrrespondentes à área que deveria ter sido reservada, para um funm destinado à aquisição de terras e para a implantação de equipameltos institucionais públicos (urbano e comunitário). Com relação ao dimensionmento das áreas institucionais a serem transferidas ao domínio plblico, por ocasião dos novos empreendimentos habitacionais, enteme-se que, de modo semelhante ao proposto para as áreas verdes, !Critério deve ser diferenciado nos empreendimentos em glebas e enlotes e nos casos em que se conhece ou não o número de unidadea implantar. Em função das condições es~cíficas do entorno, pode ser decidido, por ocasião das diretrizes ao ~Djeto,o uso das áreas institucionais como área verde e vice-versa. 7.4 Áreas verdes - subsídios pra fixação de parâmetros de atendimento obrigatório A discussão relativa à resell1de áreas verdes inclui a análise: • do dimensionamento das citasa serem transferidas ao domínio público, considerando as diversól modalidades de espaços livres; . • das características físicasf localização destas áreas. O que se convencionou chmar de áreas verdes neste texto, encontra-se na legislação també:l com as denominações de espaços livres de uso público, sistema le lazer, áreas de recreação, entre outras. A própria variedade na dnominação indica claramente que as áreas verdes acabam englobado funções distintas. Inclui as áreas de interesse ambiental, quer pelaiegetação, tipo de solo ou declividade, onde muitas vezes o acess~público, para fins de recreação, é bastante limitado. Inclui as praçae áreas de recreação, com funções, tipologias e dimensões bastante~riadas.lnclui parte das instalações esportivas bem como os monumntos e demais referenciais urbanos e paisagísticos. É interessante analisar a fOlnacomo são classificadas as áreas verdes no trabalho "Elementi di ~banística", escrito por Dodi (1953), onde se identificam 6 categoriéli com características distintas:

• r vudt", de p quena dimen centrai d vi j rdins de residência

~ n (alçada, rrnllt' 10', (vide fi ura 7.2);

Figura 7.2 Além das praças públicas, identificam-se diversos outros espaços na cidade ond é possivel ampliar a área vegetada. Exemplos de arborização: acima, q~adras esportivas n conjunto residencial de Lagoinha, BH (foto Nabil Bonduki); ab~ixo, Coleglo Cataguases, arq. Osear Niemeyer (foto Pedro Lobo, IPHAN-BH). Fonte: Revista Deu/um 7/8, p.93 e p.22.

• r verdes ornamentais de edifícios públicos; • ar a verdes de proteção e separação (proteção a monumentos, paração de ferrovias, indústrias etc.); • jardins e praças públicas; • parques públicos (de grandes dimensões, com caráter rural e regional); • cam pos de jogos e zonas esportivas (muitas vezes incorporados às categorias anteriores e com raio de atendimento diferenciado para diversas faixas etárias). No livro "Zonas Verdes y Espacios Libres en Ia Ciudad", de Rodrigues-Avial L1ardent (1982) é apresentada uma conceituação de espaço livre, que inclui nessa categoria todo o espaço não edificado. O autor conceitua, ainda, o espaço livre público para pedestres, que inclui as calçadas e todos locais de acesso público ao pedestre, excluindo-se os leitos carroçáveis destinados à circulação de veículos. Verifica-se que as "áreas verdes" incluem espaços com funções bastante distintas. O papel do Poder Público na decisão sobre a seleção desses espaços, em cada caso, deve ser avaliado. A localização das praças e demais referenciais urbanos e paisagísticos deve ser parte intrínseca do projeto do assentamento habitacional e seria desejável que a municipalidade não assumisse uma postura inibidora da criatividade dos projetistas neste aspecto. Infelizmente, o que se observa nos projetos de parcelamento é a total desconsideração pelos espaços públicos, que freqüentemente são os terrenos mais problemáticos existentes na gleba. Neste quadro é necessária a participação do poder público municipal na definição relativa à localização das praças, como forma de evitar as distorções hoje observadas. A possibilidade de indicação das áreas públicas, por ocasião do fornecimento das diretrizes municipais, constitui alternativa para esta definição. No caso das áreas de interesse ambiental, a situação é um pouco diferente - compete inquestionavelmente ao órgão público, no resguardo do interesse da coletividade, indicar as áreas que devem ser preservadas, considerando que sua ocupação pode trazer danos para a cidade como um todo. As áreas de preservação ambiental podem

r nt ndid omo ndi ion, nl fi i ti t n'm on 1<i('ld<iO na elaboração dos proj to - o m mo n - o nl ,n t: arimn n te, no caso das praças. Ao analisar-se os parâmetros utilizados para dim n íon mcnlo de áreas verdes é necessário atenção, pois freqüent m nt in luise nessa categoria alguns espaços livres dos lotes das habit ç multifamiliares. Com relação ao dimensionamento de áreas verdes, cabe desta a grande discrepância dos números apontados na literatura. O índi de metros quadrados de área verde por unidade habitacional vari entre 6 (Garden-Robert), 24 (Dodi) e 48 (ONU- supondo 4 habitant por unidade habitacional). De fato é bastante difícil estabelecer qual a quantidade de áreas verdes públicas que deve ter uma cidade. Deve ser ainda lembrada a confusão de conceitos quanto à definição de que tipo de área verde entra nesse cômputo. Apresenta-se na figura 7.3 uma avaliação da área verde disponível para cada habitante e para cada habitação, em função da densidade populacional, supondo-se 10 e 15% do território para áreas verdes e 4 habitantes por unidade habitacional.

Densidade unidades habitacionais por hectare

10% de área verde

habitantes por hectare

15% de área verde

A.v. por unidade habitacional (m')

AV por habitante (m')

AV por unidade habitacional (m')

A.v. por habitante (m')

50,0

12,5

75,0

18,75

160

25,0

6,2

37,5

9,4

240

16,7

4,2

25,0

6,2 4,7

320

12,5

3,1

18,7

100

400

10,0

2,5

15,0

3,7

150

600

6,7

1,7

10,0

2,5

200

800

5,0

1,2

7,5

1,9

A arbitrariedade inevitável.

no dimensionamento

das áreas verd

Não se pode entretanto

negar

tabelecer áreas públicas proporcionais

a necessidade

um percentual

a densidade, sugere-

mínimo

da área da gleba, a ser do solo (valores da

a projetos de até 100 unidades habitacioimplantados

na forma

público:

uma

o problema. Deve-se avaliar a conveniência

na legislação que qualquer empreendimento

"to de diretri-

do solo, permite que

urbanística

municipal,

"padrão"

percentual

deral 6.766, jam sucintas

com relação às s tópicos:

da área a ser transferida

mínimo

da gleba e quot

para

mínima

• possibilidade de exigência de destinação de áreas institucionais "padrão", em função da análise da dispo-

de equipamentos

no entorno;

de incluir

cada uma das áreas institucionais

no projeto a designação do uso de previstas, de acordo com as diretri-

zes municipais;

do solo. A inclusão, na legisla-

das glebas com área superior à este limite, constitui

p Ia L

Sugere-se a inclusão dos seguint

• obrigatoriedade

ção, de um limite máximo para a área de cada lote, obrigando o par-

explicitar

da legislação

acima do dimensionamento

geram demandas por terrenos públicos, mesmo que

o projeto não preveja o parcelamento

aos município

por unidade habitacional;

nibilidade

forma de contornar

conferida

áreas institucionais.

terreno

caso se considere que a doação de 100/0 da gleba

Vale destacar que os empreendimentos

celamento

as exigências

domínio

A quota de 10 m por unidade habitacional

nais por hectare. de condomínios

obrigatório

• dimensionamento

• estabelecer uma quota mínima de área verde de acesso público, é uma referência,

dt par.lm tro

paro I x:Jç. o

para seleção de áreas públicas por ocasião do fornecim

100/0) e, simultaneamente,

atende satisfatoriamente

- subsIdio

zes aos projeto de parcelamento

doado nos projetos que envolvem parcelamento

por unidade habitacional.

de atendimento A flexibilidade

do seguinte procedimento:

• estabelecer ordem de

7.5 Áreas institucionais

à densidade de ocupação.

Para fixação da área a ser doada, considerando e a utilização

públi

habitacional

• obrigatoriedade indicando

de execução de cercas e colocação de placas

o uso previsto,

visando

dificultar

a ocupação

irregular

das áreas institucionais; • possibilidade

de repasse, a municipalidade,

de áreas fora da

proposto para glebas que ainda não foram parceladas e que, portanto,

gleba, levando-se em conta a proporcional idade dos valores dos terre-

ainda não destinaram

nos (condicionada

terrenos públicos para a municipalidade,

rão passar por um processo de parcelamento transferência

de terrenos ao domínio

do solo que inclua a

público.

Em função das condições específicas do município,

com relação

à carência de áreas verdes públicas, pode ser conveniente a exigência

de áreas livres destinadas

aos lotes, nos empreendimentos para o dimensionamento condôminos,

deve-

à recreação,

multifamiliares.

estabelecer

Como referência

praças e locais para prática

esportiva,

correspondente

dos

por unidade habitacional.

não incluindo

portanto

aos parques e reservas naturais.

do terreno previsto pelo dimensionamento municipal

destinado

exclusivamente

"padrão", para um fundo

à aquisição

de terrenos e im-

em áreas verdes e institucionais

à concordância

ao valor

(também

do órgão de planejamento);

• possibilidade de se incluir, nas diretrizes ao projeto, a utilização dos terrenos vlce-versa;

destinados

• tamanho

deve suprir a demanda por áreas de recreação infantil,

dimensionamento

do órgão de planejamento);

de repasse de recursos correspondentes

plantação de equipamento

Entende-se que a reserva de áreas verdes nos empreendimentos habitacionais

• possibilidade

condicionada

internamente

destas áreas livres de uso coletivo

sugere-se a quota de 6 m

à concordância

máximo

a áreas institucionais dos lotes e exigência

solo prévio nos projetos de condomínios o

como área verde, e de parcelamento

propostos

seja, para áreas que ainda não destinaram municipalidade.

para glebas, ou

áreas públicas

para a

o pr ~ t t'm uma importância muito g nUt \ bilidade deve estar explicitada na legislação. Os órgãos públi o r ponsáveis pelo plane~amento físico dos equipamentos dI aúd educação mudam freqüentemente suas diretrizes, difi ultando o estabelecimento de regras genéricas. Torna-se ri ária uma forte interação do órgão de plane~amento municipal m tes órgãos, de modo a aperfeiçoar o processo de formulação cJ diretrizes ao projeto. Apenas como referência para um pré-dimensionamento das r as institucionais, apresentam-se adiante alguns dados sobre as Unidades Básicas de Saúde, Escolas de Ensino Infantil e Escolas de 1 e 2° graus, do município e da Região Metropolitana de São Paulo. f\ dir lri

( ttl r' p n

aúde-UBS O Plano Metropolitano de Saúde, que surgiu na primeira metade da década de oitenta, alterou a filosofia de implantação do serviço vigente até então na Grande São Paulo. A entrada no sistema passou se dar através das UBS-Unidades Básicas de Saúde que, se necessário, encaminham os pacientes aos hospitais gerais. As UBS, administradas pelo município, passaram então a substituir os antigos Postos de Atendimento Médico (municipais) e Centros de Saúde (estaduais), com a ampliação do tipo de serviço prestado. Sua concepção prevê o atendimento de uma população entre 2000 e 20000 habitantes, ituada em um raio de até 2000 metros. , O Plano Metropolitano de Saúde prevê que 20000 pessoas repreentam 270 consultas por dia (1,35% da população), exigindo uma 2 área construída útil de 483,4 m (CDH,1985). O equivalente módulo 2 construtivo exige uma área construída de 500 m em um terreno de 2 1200 m . A baixa taxa de ocupação segue as recomendações do Ministério da Saúde e se deve à necessidade de garantir afastamentos dos vizinhos e das vias, fornecer espaços para estacionamento e permitir ampliações. Aponta-se a possibilidade de utilização de terre2 nos de até 800 m , mediante construção de mais de um pavimento, o que é conveniente evitar por motivos funcionais.

cola d duca ão Infantil Anali andoo parâm tro d pl n j m nlo mento de escolas de educação infantil da xtint ON P rl1pil nhia de Construções Escolares do Estado de São Paulo ( ON 1976), da CECAP - Companhia Estadual de Casas Popular d .-o Paulo (CECAP,1979), bem como as recomendações dos livro d Dodi (1953) e Ferrari (1977), verificam-se alguns pontos de conv rg"n ifl, entre os quais cabe citar: • as escolas de educação infantil devem comportar não m i que 200 alunos por turno, evitando-se escolas com menos d 100 alunos por turno; • as escolas devem ser posicionadas para atender unidades habitacionais situadas a distâncias inferiores a 500 metros; • a área construída por aluno, em cada turno, é da ordem de 4 2 m (com exceção do trabalho da CONESPque indica valores da ordem 2 de 8 m por aluno); • a taxa de ocupação dos terrenos deve ser limitada a 50%; • a faixa etária enquadrável na escola infantil (4 a 6 anos) é da ordem de 6% do total da população. Considerando esses dados, uma escola infantil para 150 alunos por turno (300 no total, considerando funcionamento em 2 turnos), 2 2 deve ter 600 m de área construída e 1200 m de terreno. Apesar dos trabalhos serem convergentes quanto à taxa de ocupação, a CECAP recomenda, para escolas deste porte, uma área de terreno da 2 2 ordem de 1900 m e a CONESPindica terrenos da ordem de 2500 m . Escolas de Primeiro e Segundo Graus O modelo de planejamento adotado pela FDE - Fundação de Desenvolvimento da Educação, prevê ofuncionamento das escolas em 3 turnos (2 diurnos e um noturno), com 35 alunos por classe, sendo o funcionamento da ,. à 4a série necessariamente no período diurno. Para efeito de planejamento do número de alunos, considerase um índice de 1,2 alunos por unidade habitacional, para Primeiro e Segundo Graus. Na figura 7.4 apresenta-se uma listagem da área construída e área de terreno necessária à construção de escola, em

função do número de salas de aula considerado, de acordo com os dados da FDE (FDE, 1991). Adicionou-se, à essas informações da FDE, o número de alunos máximo da escola e o número de unidades habitacionais passível de ser atendido pela instalação física. Considera-se, em geral, que do ponto de vista administrativo e pedagógico é conveniente que as escolas de Primeiro e Segundo Graus tenham de 10 a 12 salas de aula. Os parâmetros de área do terreno das escolas apresentados na figura 7.4 consideram escolas implantadas em 1 pavimento. Em áreas de elevada densidade populacional, admite-se a implantação de escolas em mais de 1 pavimento, reduzindo-se em uma terça parte as dimensões dos terrenos assinalados. Quanto à localização das escolas, os técnicos da FDE-Fundação para o Desenvolvimento da área necessária nOde salas de aula

terreno (m2)

construção (m2)

n° total de alunos

nOde unidades

m de terreno por unidade habitacional

4.400

844

420

350

12.6

4.400

912

525

437

4.400

979

630

525

10.1 8.4

4.400

1.047

735

612

7.2

6.300

1.444

840

700

9.0

6.300

1.512

945

787

8.0

6.300

1.579

1.050

875

7.2

6.300

1.647

1.155

962

6.5

8000

1.848

1.260

1.050

7.6

8000

1915

1.363

1.137

7.0

8.000

1.983

1.470

1.225

6.5

8.000

2.050

1.575

1.312

6.1

9.800

2.352

1.680

1.400

7.0

9.800

2.419

1.785

1.487

6.6

9.800

2.487

1890

1.575

6.2

9.800

2.554

1.995

1.662

5.9

11.400

2.748

2.100

1.750

6.5

11.400

2.815

2.205

1.837

6.2

11.400

2.883

2.310

1925

11.400

2.950

2.415

2012

5.9 5.7

Figura 7.4 Dados de planejamento das instalações físicas das Escolas de Primeiro e Segundo Graus. Fonte: FDE, 1991, p.24

ducação, indicam uma localização preferencial qu po ibil l(' () acesso a pé em não mais que 15 minutos, correspondendo a um ru de atendimento de aproximadamente 800 metros. Situação física das escolas existentes e resumo dos dados Foi feito um levantamento da situação física das escolas já implantadas, para verificar em que medida os elementos de planej ~ mento anteriormente apresentados coincidem com a realidade d s escolas existentes. 0 Analisando-se os dados de 2121 escolas estaduais de 1 e 2° graus da Grande São Paulo, no ano de 1990, chegou-se ao seguint perfil: n° médio de salas por escola n° médio de alunos por escola n° médio de classes por escola área média construída área média do terreno

12,8 1173,0 34,0

2754

m2 2

6997 m

Analisando-se os dados de 205 escolas municipais de ensino infantil de São Paulo, no ano de 1990, tem-se o seguinte perfil: n° médio de salas por escola n° médio de alunos por escola n° médio de classes por escola área média de terreno

4,7 salas 485 alunos 15,5 classes 2 3835 m

Na figura 7.5 apresenta-se um resumo dos dados de planejamento e dimensionamento dos equipamentos básicos de saúde e educação. Analisando-se os dados da figura 7.5, verifica-se que as quotas de terreno por unidade habitacional referentes às instalações físicas dos equipamentos de educação já implantados em São Paulo chegam mesmo a ultrapassar os patamares sugeridos pelos órgão de planejamento educacional.

Adotand -, mo r ferência, a quota de 10 m por unidad h bitacional para equipamentos institucionais básicos, tem-se a necessidade de áreas que variam entre 4% e 20% do total da gleba, para projetos com 40 e 200 unidades habitacionais por hectare, respectivamente. Essesvalores podem ultrapassar significativamente o valor de 5% usualmente proposto nas leis municipais. Entende-se, portanto, que os critérios urbanísticos, neste momento, devem prever exigência de transferência ao domínio público de áreas institucionais dimensionadas para possibilitar a implantação dos equipamentos básicos de saúde e educação (UBS, EMEI, Escolas de 1° e 2°), levando-se porém em conta a densidade e preven-

do-se a possibilidade de destinação de áreas complementares para outros equipamentos. Propõe-se que os encargos da destinação destas áreas complementares sejam suportados pelo Poder Público, através de compra/desapropriação, ou pela indenização do potencial construtivo não utilizado. Propõe-se ainda que a identificação da necessidade de implantação de outros equipamentos seja avaliada e definida em função das condições específicas do local onde vai ser implantado o empreendimento, por ocasião do fornecimento de diretrizes. É o caso, por exemplo, das creches públicas, que em determinados bairros podem ter uma importância muito grande.

tamanho do terreno Raio de atendimento Quota de terreno por unidade habitacional (planejamento) Quota de terreno por unidade habitacional (baseada em dados das escolas existentes)

Unidades Básicas de Saúde

Escolas de Ensino Infantil

Escolas de 1° e 2° graus

800 a 1.200 m'

1.200 a 2.500 m'

4.200 a 8.000 m'

2.000 m

500 m

800 m

0,16 a 0,48 m'

0,6 a 1,3 m'

4,3 a 7,6 m'

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ANEXO 1- Subsídios para a definição e caracterização dos empreendimentos habitacionais de interesse social É necessário que a regulamentação

dos empreendimentos

habi-

tacionais de interesse social inclua a definição e caracterização

destes

empreendimentos,

visando evitar a utilização

dos parâmetros especi-

ais previstos nesta legislação, para o atendimento

de população que

VILLlBOR, D.F. 1982. Estabilização granulométrica ou mecânica. São Carlos. 56p. (Notas de aula, Escola de Engenharia São Carlos, Universidade de São Paulo). YAMAGUISHI, A.T. /s.d./. Áreas de estacionamento e gabarito de curvas horizon. tais. São Paulo: Companhia de Engenharia de Tráfego. (CET - Boletim Técnico, 33).

não se enquadra

na faixa de renda considerada

Em alguns municípios,

a utilização

de interesse social.

desses parâmetros

tem sido restrita às empresas habitacionais

administradas

público.

Desta forma, ficam excluídas as cooperativas,

mesmo

pequenos

empreendedores

moradias econômicas afasta o capital

interessados

para venda ou aluguel. admite-se

pelo poder mutirões,

em produzir

Esta regulamentação

privado da produção da habitação

Em outros municípios

especiais

popular.

que as empresas privadas utili-

zem-se dos parâmetros

definidos

na legislação

desde que comprovada

a comercialização

para famílias de baixo poder aquisitivo.

de interesse social,

dos imóveis

produzidos

Neste caso, surgem algumas

dificuldades: • como evitar que o imóvel, inicialmente famílias

de pequeno poder aquisitivo,

para famílias

comercializado

seja rapidamente

para

transferido

fora da faixa de renda de interesse' social?

• como comprovar que o imóvel foi efetivamente

comercializado

f míli

p ra

b ix

Uma alternativa produção

poder aquisitivo?

da habitação

omercialização

dos' imóveis

social

produzidos

pela entidade

habitacional.

A operacionalização

os receios

das empresas

de interesse

cadastradas naturais

As limitações

para aceitação

municipal

privadas

é condicionar

a famílias

previamente

responsável

pela política

privados,

obrigados a efetuar a venda do imóvel a um comprador uma terceira

parte.

Persistem

as dificuldades

produção

das cooperativas

construir,

por exemplo, através de mutirão. pela população

carente

que o Poder Público está subsidiando

é efetivamente nos casos em

É o caso, por

sua produção.

exemplo, das habitações produzidas com recursos do FGTS,ou quando o município

executa, a fundo perdido, parte da infra-estrutura

ur-

bana. de parâmetros urbanísticos especiais da habitação

de interesse social para a produção de habitação destinada à população de melhor poder aquisitivo

nem sempre constitui

ônus significa-

tivo para os cofres públicos. Se não forem grandes os riscos de comprometimento

da qualidade de vida na cidade, associados à utilização

das normas urbanísticas especiais, recomenda-se terização e enquadramento plificação,

a residências

simplificar

destes empreendimentos.

a carac-

Para esta sim-

sugere-se:

• que a legislação

para os empreendimentos

interesse social possa ser utilizada, grupos de indivíduos,

indistintamente,

empresas particulares

• que existam limitações

habitacionais

por indivíduos,

ou públicas;

quanto às características

e dimensões

do imóvel, para que o mesmo possa ser enquadrado como empreendimento habitacional

de interesse social;

• que seja averbado,

na matrícula

do imóvel,

Registro de Imóveis, que se trata de empreendimento

no Cartório

de interesse

social, e que o registro somente poderá ser feito em nome de pessoa que não seja proprietária

de outro imóvel.

para a

adiante algu-

que podem ser incluídas na legislação:

unifamiliares;

nos casos de residências multifamiliares; • áreas construídas evolutivas,

mínima e máxima, nos casos de edificações

e de unidades

acabadas (prever diferenciação

da área

de dois pisos);

• apenas um banheiro completo por unidade habitacional, tindo-se

mais um lavabo nos casos de edificações

• apenas uma vaga de estacionamento • gabarito permitindo

admi-

de dois andares;

de veículos;

de altura máxima da edificação

a utilização

Essa caracterização

Já a utilização

não atraentes

população de mais alto poder aquisitivo. Apresentam-se

máxima para edificações

são fundamentais

habitacionais

• quotas mínima e máxima de terreno por unidade habitacional,

indicado por

e de pequenos grupos que pretendem

Entende-se que as garantias de que a habitação utilizada

de unidades

e dimensões do imóvel

• áreas mínima e máxima do lote, nos casos de lotes destinados

que ficam

de equacionar

visam a produção

mas sugestões de limitações

desta exigência é complexa, e são

dos empreendedores

quanto às características

de 12 metros, não se

de elevadores. simplificada

dos empreendimentos

habitaci-

onais de interesse social visa somente reduzir os riscos de distorções na comercialização Entende-se,

dos imóveis.

Os riscos não ficam

porém, que é limitado

sentido. Uma caracterização dificuldades

ção da habitação

destinada

da legislação

complexa dos empreendimentos

resse social pode trazer dificuldades, empreendedores,

o alcance

eliminados. neste

de inte-

para o Poder Público e para os

estas que inibem, ainda mais, a produà população

de baixa renda.

ANEXO 2 - Alguns comentários sobre a legislação de interesse social aplicável aos projetos de urbanização de favelas e de loteamentos existentes Os projetos de urbanização tes apresentam projetos

marcantes

de favelas e de loteamentos

particularidades,

para novos empreendimentos.

existen-

se comparados

com o

A presença de população já

residente na área e o fato de já terem sido realizadas algumas obra viárias, de infra-estrutura te a flexibilidade as obras

do projeto.

à situação existente, consid~rando

cada caso. A utilização empecilho

e de edificações reduzem significativamen-

no desenvolvimento

É necessário adaptar

as particularidades

de rígidas normas técnicas

para o desenvolvimento

dos projetos

pode constituir de urbanização,

nestes casos. A legislação

urbanística

para favelas e loteamentos

existentes

~ão deve entrar em detalhes técnicos, sob risco de onerar desnecessariamente as obras. As diretrizes técnicas podem ser apresentadas forma de um guia ou manual de orientação dos projetos, não constituindo comissão, com a participação planejamento

para o desenvolvimento

exigência a ser obrigatoriamente

dida. Sugere-se que esteja incluída

aten-

na legislação a criação de uma

de técnicos das áreas de habitação

urbano e de técnicos que representem

os serviços de

ba tecimento

d água, drenagem, coleta de lixo, esgotamento

tário, eletricidade, r

telefonia e iluminação.

ani-

Esta comissão deverá ficar

ponsável pela revisão das diretrizes técnicas das concessionárias, formulação

do manual de orientação

projetos de urbanização, xisterites.

específico

para o desenvolvimento

para as favelas e loteamentos

É necessário que as empresas concessionárias assumam

manutenção

das redes de infra-estrutura

e serviços públicos execu-

, ados e, neste sentido, convém que esta mesma comissão tenha, a eu encargo, a análise e aprovação dos projetos desenvolvidos. tarefa poderá ser desempenhada nual de orientações

mesmo antes da conclusão do ma-

técnicas aos projetos de urbanização.

Entende-se que, nos casos de favelas e loteamentos é muito importante

que a legislação regulamente

vale destacar:

• identificação

Apresenta-se,

da participação

• regulamentação

domínios horizontais, que pode ser adaptado para as particularidades de: podem ser construídos

dos moradores na discussão

constituídos

• coeficiente de orientação

população, sobre a conservação e manutenção • orientações

do tipo "vila",

de 160 unidades,

de edifícios de até 3 pavimentos. São sugeridas restrições

• taxa de ocupação - limite

das obras e serviços mínimos a serem inclufdas das atividades

desde pequenos conjuntos

quanto a:

de projeto;

nos projetos de urbanização; • regulamentação

neste anexo um exemplo de projeto de lei de con-

com menos de 6 unidades, até empreendimentos

dades de análise e aprovação do projeto; • regulamentação

os condomínios

de cada município. O modelo apresentado permite grande flexibilida-

dos projetos de urbanização;

do órgão responsável pela coordenação das ativi-

e avaliação das alternativas

ANEXO 3 - Regulamentação horizonta is

Dentre estes

do órgão municipal responsável pela coordenação

do processo de elaboração • identificação

existentes,

os procedimentos

envolvidos na elaboração dos projetos de urbanização. procedimentos,

Esta

e formação

ou igual à área do terreno;

fundiá-:

na.

- área construída

total inferior

• quota de terreno por unidade habitacional

das obras realizadas;

com relação ao processo de regularização

máximo de 50%;

de aproveitamento

(divisão da área total 2

do lote pelo número de moradias) - superior ou igual a 62,5 m . Como exemplo, com as restrições sugeridas, um terreno de 1250

Vale destacar a importância

do envolvimento

sáveis pela análise e licenciamento

das equipes respon-

dos projetos

, com as equipes responsáveis pelo desenvolvimento especial nos momentos

em que se faz a avaliação

reduzindo-se

os conflitos

do projeto, em das alternativas

no máximo, 20 unidades gemi nadas ou superpostas

em um ou mais edifícios de 2 pavimentos. 2

edifícios de 3 pavimentos, pois a área construída

o entendi-

ocupada

do projeto,

exceder a do terreno.

entre as equipes.

ocuparão

a 1250 m . Se forem construídos

facilita

Este envolvimento

As edificações

no máximo 625 m de área do terreno e terão área construída inferior

que levaram às proposições

de projeto com a população. mento dos condicionantes

de urbanização,

m comportará,

do terreno

A construção combinar

se reduzirá, de conjuntos

uma boa qualidade

residenciais

arquitetônica

horizontais

a área

não pode permite

com a otimização

dos

u to

envolvidos.

implantação

A possibilidad

de ampliação

da,

om a

de moradias do tipo embrião, é especialmente

te para programas habitacionais A possibilidade

importan"':

voltados à população de baixa renda.

de uma utilização

quando compa'rada à alternativa

mais intensa e racional do terreno, de habitação unifamiliar,

a aquisição de lotes em áreas mais bem equipadas das cidades. A racionalização

de custos e a possibilidade

pequenos empreendimentos,

criam condições

mento para o pequeno capital, e criam condições organizados promovam soluções comunitárias dias, através de cooperativas O texto apresentado vada no município

Artigo

para que grupos

de produção de mora-

e mutirões.

Horizontal

é constituído

por

e o perfil original

Residencial

. da a instalação Artigo

do terreno no ponto conside-

implantado

Residencial

Horizontal

somente

em lotes com área igual 'ou inferior

poderá 2

a dez mil m

·1 - A quota de terreno por unidade habitacional,

obtida

pela

divisão entre a área total do lote e o número de unidades habitacionais a construir,

11- A taxa

deverá ser igualou

não deverá ser superior à área do lote.

Para cada unidade

habitacional

deverá ser prevista

de unidades habitacionais,

exclusi-

não sendo admiti-

de outros usos. Residencial

em lotes que tenham

Horizontal

em vias oficiais mínima

ser

superior a 10 metros, com a exúnico deste artigo. a implantação

do Conjunto Resi-

de largura inferior

quando estiver previsto estacionamento lote, na proporção

só poderá

frente e acesso para vias oficiais

com largura igualou

Parágrafo único - Admitir-se-á

Horizontal

de visitantes

a 10 metros no interior

de uma vaga de estacionamento

do para

cada duas unidades habitacionais.

•

de ocupação máxima será de 50% e a área construída

total do empreendimento 111 -

superior a 62,5 m

permeável.

ceção do caso previsto no parágrafo dencial

Residencial

Residencial Hori.zontal destina-se

5° O Conjunto

de circulação

devendo ainda atender as seguintes disposições:

deverá ser mantida

vamente à implantação

altura,

rado. 3° O Conjunto

altura superior a 7 metros deverá atender

a um recuo mínimo de 3 metros com relação às divisas do lote. Horizontal

para efeito desta Lei, como a maior diferença de cota entre qualquer ponto da edificação

mínimas de aeração, iluminação,

de cada unidade habitacional.

Artigo 4° O Conjunto do Conjunto

e entre as edificações

VIII - No mínimo 15% da área do lote do Conjunto

nas zonas de uso que admitem

deverão ter altura inferior a 9 metros, definindo-se

ser implantado

entre edificações do conjunto

e as vias internas, desde que obedecidas as prescrições do Código de insolação e ventilação

isoladas, agrupadas, geminadas ou superpos-

sendo permitido

~ escadaria de acesso

para o lote como um todo, dispensando-se

VII - A edificaçãocom Residencial

à zona em que será construído o Conjunto

Edificações relativas às condições

Horizontal.

Artigo 2° Todas unidades habitacionais

Artigo

Horizontal

os afastamentos

uso residencial. Horizontal

de pedestres ou de veículos, interna ao conjunt

VI - Serão aplicadas as exigências de recuo de frente, lateral e Residencial

apro-

este tipo de empreendimento.

1° O Conjunto

tas, em condomínio,

de via particular,

ou subterrânea.

deverá ser feito atrav

devendo a via de pedestres ter largura mínima de 3 metros;

de fundos correspondentes

de São Paulo, é um subsídio para a elaboração do

unidades habitacionais

- O acesso às unidades habitacionais

mensões mínimas previstas no Código de Edificações.

Dispõe sobre a criação da categoria de uso r~sidencial: Conjunto Residencial

em superfície

aceita vaga de estacionamento

poderá atender mais de uma unidade, desde que obedecidas as di-

de investi-

adiante, baseado na regulamentação

texto legal disciplinando

V - Nos casos de unidades superpostas,

de se construir

atrativas

dentro da área do lote, podendo

IV (

possibilita

menos uma vaga de estacionamento

pelo

Artigo 6° Será permitida Horizontal

a implantação

de caráter evolutivo,

nas o embrião da edificação,

de Conjunto

construindo-se

desde que:

Residencial

na etapa inicial ape-

I - seja apresentado e aprovado o projeto da edificação completa; 11- seja emitido certificado de conclusão parciál das obras corr pondentes ao embrião. Artigo 7° O projeto do Conjunto Residencial Horizontal deverá indicar: I - arborizaç~? e t~atamento paisagístico das áreas comuns não ~ o 'upadas por edlflcaçoes; II - drenagem das águas pluviais; 111- sistema de coleta, tratamento e disposição de águas servidas esgotos; IV - instalação para disposição de lixo, no interior do lote, junto à via pública; V- sistema de proteção contra incêndios. Artigo 8° Os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento e as vias internas de circulação de veículos e pedestres serão considerados bens de uso exclusivo do Conjunto Residencial Horizontal, sendo de responsabilidade do conjunto de moradores sua manutenção. ,.,....I

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11'llId, IlN'('~'1

111111d' OII'I!'1 'I ri I',

P Ir I tirllll

n '11'11. Trn/.

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integrado. 1995, Publ. IPT 2163

I oteamentos: - Manual de recomendações para elaboração de projeto. 1987, 2' ed., Publ. IPT 1736 '

Manual de geotecnia - Taludes de rodovias: orientação para diagnóstico e soluções de seus problemas. P. A. S. Carvalho (coord.). 1991, Publ. IPT

11I1

11111111

111(11111I1I

elemento do proj tO"i ser fixados em lei.

qlli

O autor não apresenta

A. R. Santos et aI. 1988,2' ed., Publ.lPT 1770

li o Mun,icipal - Manual de gerenciamento

ttlllíb

I' 11111111111 I

I1I1 I

II 1i 11111

I1II1 IIIiHI(

1/11

fechado de projeto de lei, por lt'l til I 11 '1111 as decisões sobre o que lr1pW L illl (' viável exigir são responsallllid 1<1(' til' 111111'1 conhece as peculiaridade da cornuldd IIIi da cidade onde as norma ão aplicnd ,', O trabalho é dedicado, portnnto, no', cidadãos "comuns" intere ado n' ;, decisões e particularment a s u representantes: vereadore , pr feito militantes de entidades não governamentais.

1843

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Ricardo de Sousa Moretti é engenheiro civil e doutor pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo - USP com o trabalho Critérios de urbanização para

empreendimentos habitacionais. É pesquisador do IPTe professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Puccamp.

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