Guide immo 2011

Guide de l’immobilier et du foncier d’entreprise 2011

FONCIER

BUREAUX

LOCAUX D’ACTIVITES

ENTREPÔts

Le guide de l’immobilier Après une légère amélioration du marché de l’immobilier d’entreprises essonnien courant 2010 et au 1er semestre 2011, l’évolution récente de l’économie et la crise financière qui frappe tout particulièrement l’Europe en cette rentrée devraient affecter durablement le secteur de l’immobilier d’entreprise. Ainsi, selon la RICS France*, «l’augmentation de la difficulté du secteur bancaire à se financer se traduit typiquement par un resserrement des conditions de crédit pour les propriétaires et les entreprises.»

Parallèlement, le stock de bureaux se reconstitue, avec une augmentation de 18 % de l’offre sur un an en Essonne, soit près de 250 000 m² disponibles mi-2011 contre 212 000 m² fin 2010, principalement alimenté par des locaux de seconde main. Les locaux d’activités et les entrepôts suivent la même tendance.

En terme d’implantation, 2011 a été marquée par la décision de CARREFOUR d’opérer un important transfert de locaux avec l’installation de son siège mondial à Massy Atlantis, sur près de 86 000 m² de SHON labellisées BBC** (livraison prévue pour fin 2013, début 2014), confirmant ainsi la vigueur de ce secteur géographique de l’Essonne particulièrement bien desservi en transport en commun.

Quant aux investissements, l’Essonne, département de grande couronne, se caractérise toujours par une part plus importante des allocations d’actifs au bénéfice des locaux commerciaux, d’activités et d’entreposage, alors que les bureaux sont nettement prépondérants à Paris et en petite couronne.

Le renforcement de l’attractivité du département, vecteur de développement économique, passe par une identification des atouts de son territoire et leur valorisation. À cet égard, le développement d’outils de marketing territorial, thème de ce Guide 2011, s’avère fondamental. Il nécessite également de remédier aux handicaps qui le touchent, au premier rang desquels figure l’accessibilité des pôles d’emplois en transport en commun.

De même, demeure essentielle la mise à disposition du foncier et des locaux susceptibles de répondre à la diversité des attentes des entrepreneurs. De ce point de vue, la requalification des zones d’activités déjà existantes, la résorption des friches industrielles facilement accessibles et la rénovation des bâtiments d’activités bien desservis permettraient de renouveler l’offre tout en assurant un développement à l’intérieur de l’enveloppe urbaine existante.

Pour autant, cette reconquête des espaces bâtis existants devra s’accompagner de l’ouverture à l’urbanisation de nouveaux espaces support du développement économique du département, tels que les emprises de l’ex-BA 217 à Brétigny, ceci dans le cadre de la révision du SDRIF qui devra être approuvé avant fin 2013.

Sommaire FONCIER 3 • L’offre foncière dans les zones d’activités économiques au 1er janvier 2011

ENTREPÔts 10 • Le marché des entrepôts en Essonne 11 • Analyse par secteur, entretien

Immobilier d’entreprise 4 • Eléments de synthèse15 • L’investissement

BUREAUX 5 • Le marché des bureaux en Île-de-France 6 • Le marché des bureaux en Essonne 7 • Analyse par pôle, entretien

LOCAUX D’ACTIVITÉS

2

8 • Le marché des locaux d’activités en Essonne 9 • Analyse par secteur, entretien

L’ATTRACTIVITÉ DE L’ESSONNE 12 • L’attractivité de l’Essonne 13 • Des outils pour promouvoir le département

L’investissement 15 • La crise économique : des effets qui s’estompent sur le marché essonnien de l’immobilier d’investissement * Royal Institute of Chartered Surveyors **Bâtiment basse consommation

foncier

L’offre foncière dans les Zones d’Activités Economiques au 1er janvier 2010 Stock et prix des terrains au 1er janv. 2010 L’année 2009 est marquée par les premières commercialisations sur Montvrain2 à Mennecy, La Bonde à Massy, et sur la Zone Sud Ouest à Wissous.

Mais c’est encore sur le secteur d’Evry-Corbeil près de l’autoroute A6 que la commercialisation a été la plus dynamique (les Haies Blanches au CoudrayMontceaux, les Brateaux à Villabé) avec une part importante consacrée à la logistique et au commerce.

Les projets de zones d’activités se situent pour la moitié d’entre eux dans la partie nord-ouest du département, et dans une moindre mesure à proximité des axes RN20/RD19.

Les prix fonciers sont constants depuis plusieurs années ; il se situent dans une fourchette allant de dix à plus de cent euros lorsqu’on se rapproche de la petite couronne.

Le stock de terrains d’activités commercialisables a diminué de 10 % et représente 322 hectares au 1er janvier 2010, contre 354 hectares l’année précédente.

De même les projets de zones d’activités ont encore diminué : ils représentent au 1er janvier 2010 moins de 197 hectares, contre 226 hectares l’année précédente. Cette baisse est cependant à nuancer : plusieurs grands projets ont aujourd’hui du mal à émerger, comme le projet mixte du quartier Ouest de Polytechnique, ou l’aménagement du secteur de la base de Brétigny.

Si l’on considère l’ensemble des projets et des terrains commercialisables en stock, l’Essonne disposait donc au 1er janvier 2010 d’un potentiel d’environ 520 hectares de terrains, soit environ 8 à 10 années de réserves foncières au rythme actuel de commercialisation, principalement situées dans les secteurs de Massy, Orly et Evry, à proximité des grands axes de circulation.

Projets

Le rythme de commercialisation des zones d’activités enregistré en 2009 a ralenti puisque seulement 51 hectares ont été commercialisés, contre 72 hectares l’année précédente. Ce résultat est le plus bas de la dernière décennie, il est aussi très en retrait par rapport aux 63 hectares de terrains d’activités commercialisés en moyenne annuelle depuis 1990. Cette évolution traduit manifestement les effets négatifs du ralentissement économique mondial observé depuis 2008.

3

Immobilier d’entreprise

Eléments de synthèse Le tableau de bord de l’immobilier d’entreprise Ce document de synthèse est issu de la mission d’étude confiée à GEMOFIS par la Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Essonne et de l’Agence pour l’Economie en Essonne. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données collectées sur la base de ses informations propres (mandats et transactions), de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès de divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires…), ainsi que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agence de développement économique, ORIE, INSEE,…).

Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d’élaboration du présent document.

Ce document présente les principaux éléments d’analyse de la situation du marché immobilier d’entreprise de l’Essonne.

Bureaux : vieillissement du stock de bureaux vacants Au cours de l’année 2010, l’Essonne a vu son stock de bureaux disponibles augmenter et cette tendance s’est confirmée au 1er semestre 2011.

Cet accroissement de l’offre touche essentiellement les locaux de second marché qui représentent 92 % du stock total.

Cette situation est la conséquence de l’attrait des entreprises pour les locaux neufs ou à développer (65 % de la demande placée en 2010 et 82 % en 2011) d’une part, et du recul des lancements en blanc d’autre part.

Bureaux Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer Second marché Valeur locative moyenne Neuf Second marché

2010 212 000 36 000 176 000 135 000 88 000 47 000 189 112

1er sem 2011  233 000  19 000  214 000 39 000 32 000 NS 7 000 NS 189 114

 

NS : non significatif.

Locaux d’activités : le marché marque le pas Après avoir connue une baisse importante du placement en 2010, l’offre disponible du département est en hausse au 1er semestre 2011, et atteint 303 000 m² disponibles.

Comme pour les bureaux, on assiste à un vieillissement de l’offre, la part du neuf ne représentant que 5 % de l’offre disponible.

Activités Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer Second marché Valeur locative moyenne Neuf Second marché

2010 259 000 23 000 236 000 79 000 21 000 58 000

1er sem 2011  303 000  16 000  287 000 45 300 1 300 NS 44 000 NS

108 83

NS 72

Entrepôts : un marché fluctuant L’offre en entrepôts se stabilise après avoir augmenté.

Comme pour les autres types de locaux, on note une inadéquation de l’offre (vieillissante et non-conforme aux normes recherchées par les utilisateurs). Les promoteurs ne lancent plus de programme en blanc.

2010 a été dynamique en terme de placement (volume placé moyen 14 000 m²). Le 1er semestre 2011 part sur des bases beaucoup plus modestes (6 400 m² moyen).

Entrepôts Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer Second marché

2010 460 000 48 000 412 000 209 000 25 000 184 000

1er sem 2011  467 000  29 000  438 000 61 000 2 000 NS 59 000 NS

Ns : non significatif.

Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS

4



Ns : non significatif.

BUREAUX

Le marché des bureaux en Île-de-France Après avoir atteint son offre maximum en 2009 avec un peu plus de 5 millions de m² de bureaux disponibles, la région Île-de-France a enregistré en 2010 un début de décrue avec un stock qui s’élevait à 4 860 000 m² en fin d’année.

Au 30 juin 2011, l’offre disponible francilienne a continué à décroître faiblement et s’élève à 4 700 000 m² dont 18 % de surfaces neuves.

Les chiffres du 1er semestre 2011 s’élèvent à 1 137 000 m² et sont en légère progression par rapport au 1er semestre 2010. La part de la seconde couronne est de 18 % et est toutefois en baisse par rapport au même semestre de l’année précédente.

Evolution de la demande placée (m²) en IDF 2 500 000 13 %

2 000 000 1 500 000

87 %

1 000 000 500 000

Evolution de l’offre (m²) en IDF 5 000 000

2007

79 %

Chiffre IDF

2010

2011 (1er semestre)

3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 2007

2008

2009

82 %

0 21 %

4 000 000

18 %

■ Paris et 1ère couronne ■ 2ème couronne

Cette décrue cache une réalité contrastée avec une baisse de l’offre neuve dûe à une consommation importante de surfaces neuves ou restructurées, et une augmentation de l’offre de second marché.

En ce qui concerne le volume placé, l’année 2010 a marqué la reprise du marché avec une hausse de 16 % des m² placés en Île-de-France. Un tiers du volume placé était neuf ou restructuré.

C’est principalement Paris qui a bénéficié de cette reprise, la part de la seconde couronne ne représentait que 13 %.

2008

2009

2010

2011 (1er semestre)

■ Paris et 1ère couronne ■ 2ème couronne

Les mises en chantier ont subi une forte baisse en 2009 et 2010, 716 000 m² et 622 000 m², (il s’agit de chiffres provisoires- Source ORIE).

En Île-de-France, on a globalement enregistré une baisse des valeurs locatives au plus fort de la crise en 2009. En 2010, on a assisté à une faible remontée des valeurs, notamment sur les immeubles neufs ou restructurés bien situés géographiquement, et à une stabilisation pour les autres.

Le 1er semestre 2011 confirme les valeurs de 2010 sur Paris et la 1ère couronne, avec une hausse pour les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne, alors que la seconde couronne enregistre une baisse ou une stabilisation des valeurs selon les départements. On estime le poids des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs entre 10 et 15 % du montant du loyer.

5

BUREAUX

Le marché des bureaux en Essonne L’Essonne accueille 7 % du parc de bureaux construits en Île-de-France (source ORIE 2009) et s’inscrit comme le 2ème département tertiaire de seconde couronne derrière les Yvelines.

Les volumes de surfaces mises en chantier n’ont cessé de décroître depuis 2007, pour atteindre un peu plus de 75 000 m² (chiffre provisoire – source ORIE) au 31 décembre 2010.

Aussi bien au niveau de l’offre disponible que de la demande placée, l’Essonne représente environ 4 % du marché francilien.

En 2010, la demande placée s’est élevée à 135 000 m² (pour 122 transactions) dont 2 transactions (Carrefour à Massy) représentant 70 600 m².

Au 31 décembre 2010, l’offre de bureaux disponibles s’élève à 212 000 m². Elle est en constante augmentation depuis 2007.

Au 1er semestre 2011, le volume placé s’élève à 39 000 m² (61 transactions). Il convient de noter que 2 transactions (Telindus aux Ulis et Exatec à Bruyères le Chatel) représentent à elles seules 20 000 m².

Comme en 2010, on observe une forte proportion de volume placé sur des locaux neufs ou à livrer portant sur des surfaces significatives.

Au 30 juin 2011, le stock de bureaux disponibles a continué sa hausse pour passer à 233 000 m², soit une progression de 10 % en un semestre. Les surfaces neuves représentent 8 % du stock disponible et leur part est en baisse au 30 juin 2011.

PRENEUR / ACQUEREUR TELINDUS

VILLES LES ULIS

PROGRAMMES LE SOLIS

ETAT

LABEL

STOCK (m²)

LOYER €/m²

10 728

NC

RESTRUCTURE

EXATEC IMMOBILIER

BRUYERES LE CHATEL

CAMPUS ERATEC

A LIVRER

9 000

ITRON FRANCE

MASSY

ZAC DE LA BONDE

LIVRAISON 2012

6 100

PX VTE €/m² NC

NC

LIFE TECHNOLOGIES

SAINT AUBIN

LE DISCOVERY

NEUF

1 884

NC

COMEARTH SA

ORSAY

CITYPARC

NEUF

1 400

175

DORMEUIL FRERES

WISSOUS

LE CORMORAN

NEUF

1 339

NC

NC : non communiquée ou confidentielle

Les transactions de second marché sont conclues sur les bases d’un loyer moyen de 114 €/m², et celles sur le neuf de 189 €/m². Ces valeurs sont stables par rapport à celles de 2010.

Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne 250 000 200 000 150 000 100 000

134 368 53 963

50 000

Massy Saclay Palaiseau • 130 423 m² disponibles  - 71 programmes  • 6 % d’offre neuve • Taux de vacance : 9,53 %  • 36 622 m² placés - 24 transactions • Dynamique de placement : 2,38 % Francilienne RN 20 • 5 752 m² disponibles  - 9 programmes  • 2 % d’offre neuve • Taux de vacance : 1,60 %  • 397 m² placés – 3 transactions • Dynamique de placement : 0,11 % Chiffres 1er semestre 2011 par secteur Tendance d’évolution entre le 31/12/1010 et le 30/06/2011 : en hausse  en diminution  stable 

6

Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS

96 009

100 292

0 2007

2008

2009 ■ Offre

2010

30-juin-11

Demande placée

Orly Rive Droite • 21 514 m² disponibles  - 22 programmes  • Taux de vacance : 2,92 %  • 2 502 m² placés – 4 transactions • Dynamique de placement : 0,34 % Evry Sénart • 73 128 m² disponibles  - 66 programmes  • 15 % d’offre neuve • Taux de vacance : 7,84 %  • 3 412 m² placés - 30 transactions • Dynamique de placement : 0,37 % Sud Essonne (diffus) • 1 974 m² disponibles  - 6 programmes  • 12 % d’offre neuve • Taux de vacance : 0,66 %  • Aucune transaction

Analyse par pôle Massy pôle des gares a été extrêmement dynamique en 2010, puisqu’il a enregistré 59 % du volume placé du département, porté principalement par l’implantation du siège social de Carrefour. Ainsi, 78 000 m² y ont été commercialisés dont 60 000 m² à construire (Carrefour sur Massy Campus).

Au 1er semestre 2011, le stock de locaux disponibles a augmenté de plus de 10 000 m² et deux transactions ont été enregistrées pour un total de 310 m².

Ce pôle affiche un taux de vacance de 7,26 %.

Néanmoins une opération a été lancée en blanc par le Groupe Lazard au 1er semestre 2011, il s’agit du Crystal Plaza pour 17 000 m² de bureaux dont la livraison est prévue en 2012.

Le Parc d’activités de Courtaboeuf comptabilise en 2010 15 % du volume placé, grâce à une transaction de 13 700 m² à Villebon-sur-Yvette (Carrefour sur une partie de l’immeuble Microsoft).

Au 1er semestre 2011, ce pôle a été le plus dynamique de l’Essonne avec près de 12 000 m² commercialisés, grâce à une transaction sur le Solis aux Ulis qui représente plus de 10 000 m² à elle seule.

Il affiche cependant un taux de vacance élevé (14,43%).

L’agglomération d’Evry en 3ème position en termes de placement en 2010 et représente 10 % du volume placé du département, avec 14 000 m² en 44 transactions.

Au 1er semestre 2011, ce pôle enregistre le plus grand nombre de transactions mais, s’agissant de petites surfaces, il se place en 4ème position du volume placé du département (3 000 m² - 28 transactions). Il affiche un taux de vacance de 9,27 %.

Entretien FRABAT, Xavier Descamps Focus sur le marché des Bureaux à Massy « Frabat a connu une demande plus faible qu’en 2010 mais plus qualitative et réfléchie d’où un nombre de transactions enregistrées tout à fait satisfaisant. Concernant le traitement des projets, nous poursuivions la même tendance depuis deux ans à savoir un délai de six mois minimum, voire plus. Clairement, les recherches des entreprises sont menées très en amont, parfois un an à un an et demi avant la fin de leur bail. A l’inverse, il arrive que certains dossiers soient réellement traités dans l’urgence lorsque les entreprises se trouvent au pied du mur.

Malgré tout, le marché de Massy tire son épingle du jeu sur les bureaux. Les immeubles restent peu de temps vides et les franchises de loyers représentent des efforts marginaux contrairement à d’autres territoires.

La croissance provient surtout de demandes endogènes, Massy n’attire pas spécialement les entreprises à l’extérieur de son territoire. Sagem, Alsthom ou Sanofi avaient déjà un lien avec la ville, une parcelle ou une antenne par exemple. Quand Massy sera un vrai pôle à ce moment là elle pourra capter des entreprises exogènes. Les nouveaux arrivants tels que SFR, Carrefour sont relativement limités. Pour les investisseurs, l’image de la ville rime avec clientèle locale.

Si on se place du côté de l’offre, Les valeurs locatives restent stables et tenues, il n’y a pas d’effritement sur Atlantis ou très ponctuel, elles stagnent autour de 210-235 €/m² pour du non HQE et autour de 300 €/m² pour du HQE ou BBC. Nous constatons par contre qu’elle est restreinte, presque limitée à deux immeubles.

Le problème est qu’il n’existe pas ou peu d’offre neuve. Il s’agit d’un réel manque, à titre d’exemple la seule offre neuve sur 2011, Carnot Plazza, a vu toutes ses surfaces louées dans l’année.

A noter aussi, le manque cruel de petites et moyennes surfaces ; surfaces pouvant d’ailleurs partir très vite compte tenu de la demande. Ce trou dans l’offre peut s’avérer dommageable car il ne permet pas l’implantation de belles PME, je pense notamment aux sous-traitants de grands comptes. Si l’écart de prix entre Paris

et Massy n’est pas neutre, du simple au double sur un immeuble de qualité similaire, il n’empêche que les surfaces restent chères pour les petites entreprises.

En effet, Massy est historiquement orientée vers les grands comptes depuis les années 60s et aujourd’hui le coût des terrains et la densité poussent les promoteurs à lancer de grandes opérations dont la revente auprès d’investisseurs est plus aisée. Si ces investissements négligent quelque peu les PME, ils demeurent néanmoins très positifs car ils dotent la ville d’une visibilité et d’un poids certains.

D’un point de vue géographique Massy dispose du meilleur accès du sud Île-de-France avec la qualité et le prix, c’est le bon compromis entre économique et social. Ce qui a d’ailleurs motivé Schneider Electric, le compromis distance par rapport à Paris – accès TGV et autoroutes. La situation demeure excellente pour les entreprises de province (Lyon, Grenoble, l’ouest avec Nantes, Rennes…). Seul point noir : le manque de restaurants, services et hôtels à prix abordables. Mais ceci est temporaire puisque la réhabilitation du quartier de la gare est à l’œuvre.

Pour finir sur des prospectives, je reste perplexe pour l’année 2012, la volatilité extrême de la bourse et l’enchaînement de mini-crises permet difficilement de se projeter. Je vois comme problématique émergente le financement des investisseurs dû à la frilosité des banques. De manière plus positive, j’espère que le développement du Plateau de Saclay complètera l’offre de Massy avec la R&D sur le plateau et l’opérationnel dans la vallée, j’imagine un renforcement du secteur mais certainement pas l’avènement d’une nouvelle concurrence.»

7

LOCAUX D’ACTIVITES

Le marché des locaux d’activités en Essonne L’Essonne représente environ 16 % de l’offre disponible à l’échelle francilienne et est le seul département à avoir enregistré une baisse de son stock en 2010. Elle représente en moyenne sur les 4 dernières années 10 % de la demande placée en Îlede-France.

Après avoir connu une forte augmentation en 2009, l’offre avait connu une baisse en 2010. Le 1er semestre 2011 enregistre une nouvelle augmentation (17 %) du stock sur l’ensemble des secteurs, soit un volume disponible atteignant 303 000 m². La proportion de surfaces neuves est de 5 %.

PRENEUR / ACQUEREUR

VILLES

PROGRAMMES

STOCK (m²)

LOYER €/m²

SECOND MARCHE

3 500

38

SECOND MARCHE

2 633

MORANGIS

FERDINAND DE LESSEPS 18 SECOND MARCHE

1 700

LES ULIS

TECHNOPOLIS - OMEGA

SECOND MARCHE

1 365

55

SECOND MARCHE

1 277

NC 76

OFFICE DEPOT

MORANGIS

BLB

SAINTE GENEVIEVE DES BOIS

ZI CROIX BLANCE

SCI JUPITER AD COMM REVERSE TECHNOLOGY & RECYCLING TRANSFLEX

La demande placée en 2010 a été en nette diminution par rapport à l’année précédente, soit 78 000 m² pour 78 transactions.

Le 1er semestre 2011 enregistre un placement de 45 000 m² pour 52 transactions. Les transactions ont été réalisées principalement sur des petites et moyennes surfaces.

Si ces chiffres devaient se confirmer, cela permettrait à 2011 d’atteindre un meilleur score que 2010, tout en restant en retrait par rapport aux années précédentes.

VILLEBON SUR YVETTE BALTIQUE 4

ETAT

LABEL

PX VTE €/m²

NC 476

WISSOUS

ARAGO 19

SECOND MARCHE

1 270

GIGA CONCEPT

AVRAINVILLE

PA DES MARSANDES

A CONSTRUIRE

1 250

960

MAZUNTE

CHILLY MAZARIN

BLAISE PASCAL 3

SECOND MARCHE

1 200

525

ALU CONCEPT

CHILLY MAZARIN

BLAISE PASCAL 3

SECOND MARCHE

1 200

PALLAS CONSULT

MORANGIS

FROIDES BOUILLIES

SECOND MARCHE

1 100

525 66

Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne 300 000 200 000

137 976

124 207

100 000

78 190

131 276

0 2007

2008

2009 ■ Offre

2010

30-juin-11

Demande placée

L’offre disponible, tout comme la demande placée, se concentre essentiellement dans le Nord du département.

Les transactions se concluent sur les bases plutôt stables d’un loyer compris entre 60 €/m² et 85 €/m² pour le second marché, et de 85 €/m² à 115 €/m² pour les locaux mixtes et les locaux neufs.

8

Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS

Analyse par secteur Massy Saclay Palaiseau • 103 657 m² disponibles  • 3% d’offres neuves • 45 programmes  • 8 429 m² placés • 15 transactions Francilienne RN 20 • 23 241 m² disponibles  • 18 programmes  • 13 784 m² placés • 5 transactions

Orly Rive Droite • 48 323 m² disponibles  • 29 programmes  • 13 493 m² placés • 14 transactions Evry Sénart • 129 206 m² disponibles  • 3% d’offres neuves • 58 programmes  • 7 607 m² placés • 15 transactions

Chiffres 1er semestre 2011 par secteur Tendance d’évolution entre le 31/12/1010 et le 30/06/2011 : en hausse  en diminution  stable 

Sud Essonne (diffus) • 10 768 m² disponibles  • 9 programmes  • 1 626 m² placés • 3 transactions

Entretien Gemofis, Hafida Dhabi La demande sur 2011 a été forte et Gemofis a enregistré une hausse de 20 %. La surface moyenne demandée se situe autour de 800 m² en Île-de-France, en ce qui concerne sa répartition en seconde couronne 50 % des projets ont porté sur la tranche de 0 à 500 m², 30 % sur celle de 1 000 à 2 000 m² et 15 % pour les plus de 2000 m².

85 % des demandeurs se sont tournés vers la location contre seulement 15 % vers l’acquisition. Le manque de financement généré par la crise a clairement poussé nombre d’entreprises vers des solutions locatives. Malgré ce problème de financement, qui handicape les ventes, la demande placée a augmenté de 25 % par rapport à l’an passé.

Les zones de Massy et Courtaboeuf tirent le marché essonnien, Paris étant à proximité. Les valeurs sont néanmoins restées stables : 60 à 75 €/m² pour du locatif de 2nde main et 80 €/m² pour du neuf.

La crise n’a pas spécialement entraîné d’effet prix. Par ailleurs, nous constatons de nombreuses demandes de foncier avec un effet report sur le sud du département compte tenu de la pénurie de terrains disponibles au nord du département.

Côté offre, les propriétaires deviennent très regardants sur la qualité des signatures et donnent relativement peu de souplesse aux créateurs d’entreprises notamment ; les cautions bancaires requises sont très importantes. Point positif, ils ne lésinent pas sur des mesures d’accompagnement fortes avec loyers progressifs, franchises et prise en charge des travaux. Autre point à retenir, le département souffre d’une forte carence sur les offres neuves de 0 à 500 m² et plus précisément entre 200 et 300 m². Ce manque d’investissements s’explique en partie par l’image quelque peu détériorée de l’Essonne mais aussi par les questions voire difficultés qui se posent quand les locaux doivent être loués en seconde main.

Si on aborde le sujet de l’image de l’Essonne, Massy bénéficie d’excellents aprioris quand Evry paraît décliner en cumulant des handicaps plus ou moins justifiés tels qu’une mauvaise étiquette ou une offre vieillissante liée à une pénurie de programmes neufs.

La tendance est à la migration vers Sénart, ceci dit la francilienne en travaux peut représenter un blocage tout comme le changement de département pour des raisons administratives. Pour avoir travaillé en Seine et Marne auparavant, l’est de l’Île-de-France attire des demandes plus qualifiées avec une clientèle étrangère séduite par Disney.

Tout n’est pas négatif en Essonne, la desserte autoroutière est excellente et il reste encore des disponibilités foncières…

L’Essonne se situe aux portes de Paris et il s’agit d’une très bonne destination pour avoir un ancrage en Île-de-France D’ailleurs si l’origine des porteurs de projets est majoritairement endogène, Gemofis a enregistré quelques demandes d’implantation de filiales étrangères et également d’entreprises de province (Lyon, Nantes, Région Centre) pour l’installation d’une antenne Île-de-France.

Que nous réserve 2012 ? Je pense que nous ne ressentirons pas la stagnation de la croissance sur les petites transactions, je reste donc plutôt optimiste. L’impact de la volatilité boursière se concentrera plutôt sur les grandes transactions. Par contre les prises de décision seront plus longues et les négociations plus tendues. Espérons que nous ne subirons pas une limitation des financements sur de nombreux projets…même si j’en ai bien peur. »

9

ENTREPÔTS

Le marché d’entrepôts en Essonne La part de l’Essonne représente au 31 décembre 2010, 25,6 % de l’offre disponible d’entrepôts à l’échelle francilienne. L’Essonne se situe ainsi en seconde position derrière la Seine et Marne.

En termes de transactions, l’Essonne représente 22 % de la demande placée à l’échelle francilienne (moyenne depuis 2007). L’Essonne est régulièrement le second département derrière la Seine et Marne en termes de placement, à l’exception de 2007 et 2009 où le Val d’Oise le devançait.

L’offre d’entrepôts a connu une augmentation en 2010 s’expliquant en partie par la livraison de 48 000 m² lancée en blanc à St Germain-les-Arpajon.

Elle s’élevait à 460 000 m² au 31 décembre.

Au 30 juin 2011, le stock s’est stabilisé et atteint 467 000 m². L’essentiel de l’offre disponible se situe dans le segment des grandes surfaces et le neuf représente 6 %.

Le volume placé a été en nette progression entre 2009 et 2010, qui a enregistré un placement de 209 000 m² pour 15 transactions dont 5 supérieures à 20 000 m².

Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne 500 000 400 000 300 000 200 000

208 778

170 878

146 100

87 090

100 000 0 2007

2008

2009 ■ Offre

2010

30-juin-11

Demande placée

Le marché des entrepôts se situe principalement au Nord du département et le long des principaux axes de communication. Ce sont les secteurs d’Evry Sénart et Francilienne RN 20 qui sont les plus actifs sur ce marché.

La majorité de l’offre disponible de second marché est proposée à des valeurs locatives se situant entre 38 et 55 €/m² (selon l’état des locaux et leur conformité aux différentes normes) et demeure stable.

La très grande majorité des valeurs de transactions n’est pas communiquée, il est donc difficile de tirer des conclusions définitives de la relative stabilité constatée sur ces valeurs.

Au 1er semestre 2011, la demande placée s’élève à 62 000 m² pour 9 transactions, soit 6 800 m² placés en moyenne (pour près de 14 000 m² en 2010).

Transactions significatives • BOVIS TRANSPORTS à Bondoufle 21 300 m² (second marché) ex imprimerie nationale • LIDL à St Germain les Arpajon 9 401 m² (second marché) plateforme logistique de classe A

Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS

10

Analyse par secteur Massy Saclay Palaiseau • 54 086 m² disponibles  • 6 programmes  • Aucune transaction Francilienne RN 20 • 152 644 m² disponibles  • 16 % de l’offre est neuve • 6 programmes  • 17 851 m² placés • 3 transactions Chiffres 1er semestre 2011 par secteur Tendance d’évolution entre le 31/12/1010 et le 30/06/2011 : en hausse  en diminution  stable 

Orly Rive Droite • 72 774 m² disponibles  • 11 programmes  • 11 594 m² placés • 3 transactions Evry Sénart • 229 789 m² disponibles  • 14 programmes  • 28 448 m² disponibles • 2 transactions Sud Essonne (diffus) • Aucune offre disponible • 3 290 m² placés • 1 transaction

Entretien Savills, Grégoire Lecomte

« 2011 poursuit la tendance de 2010, la conclusion des dossiers est toujours aussi longue et les porteurs de projets se tournent généralement vers l’acquisition ou le clé en main. Nous avons souvent à faire à des recherches de fonciers importants pour le compte d’industriels désireux de regrouper plusieurs sites.

Leurs démarches se font très en amont et intègrent une réflexion sur l’outil de production sans négliger pour autant le volet social du projet. Outre certains utilisateurs, cette classe d’actifs attire également des investisseurs spécialisés, mais le nombre d’opérations reste faible. De manière générale, il existe encore un décalage entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs qui recherchent dans ce type de produit des rendements élevés.

Dans les faits, un nombre restreint d’investisseurs prennent position sur les parcs d’activités ou de logistique. Les sujets « prime » génèrent une plus forte attractivité alors que les parcs multi-locataires plus anciens n’intéressent que peu d’acteurs, en raison du manque de financement, mais également de la spécificité de gestion de ce type de biens. Si à une époque certaines sociétés investissaient massivement dans ces locaux, elles tendent aujourd’hui à se concentrer sur la valorisation de leur patrimoine (campagnes de travaux et travail de maintien des locataires en place). Cette situation offre un créneau à de nouveaux investisseurs de type foncières familiales qui peuvent intervenir dans le cadre de club-deals, et qui disposent de capacités financières non négligeables. Leur intérêt porte avant tout sur les taux de rendements élevés de ces produits.

Concernant les utilisateurs, l’obsolescence de leur parc immobilier les fait opter soit pour une stratégie de redéploiement ou bien entreprennent des travaux de remise à niveau de leurs immeubles.

Dans le secteur logistique, les implantations suivent la logique de disponibilité des fonciers, typiquement en Essonne le projet de Panhard Développement au Coudray-Montceaux confirme la tendance des grands ensembles. Certaines zones sont alors délaissées lorsque les bâtiments ne conviennent plus aux critères des utilisateurs. L’enjeu est donc pour leur propriétaire de les recommercialiser. Les parcs logistiques, comme celui de Prologis à Evry-Lisses permettent des mutualisations de moyens et attirent de plus en plus au détriment de plates-formes isolées.

L’obsolescence ne touche pas seulement l’Essonne, les autres départements sont également concernés. Le cycle d’obsolescence varie en fonction de plusieurs facteurs, l’évolution de la règlementation mais également des contraintes imposées par la modification des modes de distribution (e-commerce, logistique du

dernier km). La localisation seule n’explique pas tout, à titre d’exemple certaines zones comme Brétigny / Saint Germain-les-Arpajon souffrent plus du problème général lié au volume de la demande exprimée plus que d’un souci de localisation.

Il convient d’évoquer également les logiques de micro-marchés.

Le dynamisme de certains secteurs n’exclut pas quelques dysfonctionnements très localisés liés au vieillissement de quelques zones. Il est souvent plus rationnel pour un chef d’entreprise de faire réaliser un clé en main lorsque la disponibilité foncière répond à ses contraintes. Cependant, il n’existe pas toujours au sein des communes de cohérence territoriale dans la gestion du foncier, ce qui crée inévitablement des phénomènes de « siphonage » de certaines zones au profit d’autres plus récentes.

Si j’aborde le thème de la concurrence entre départements, le nord de l’Île-de-France dispose encore de forts atouts d’implantation et de développement logistiques avec le sentiment qu’il est plus attractif pour certains utilisateurs (fort dynamisme du pôle de Roissy). Ceci dit, il existe une réelle tendance au développement de la logistique de proximité. Il est indispensable et nécessaire de mener une réflexion pour son intégration dans la ville, à proximité des bassins de consommation. Nous parlons là d’un secteur d’avenir avec d’importantes parts de marché à conquérir.

Ce domaine représente une véritable opportunité pour l’Essonne compte tenu de son positionnement en Île-de-France et de la proximité de certaines zones comme celle de Rungis.

Pour finir, je pense que 2012 apportera son lot de contraintes, qui seront étroitement liées aux problèmes de financement qui existent déjà et risquent de se poursuivre, voire de s’amplifier en 2012. Ceci va inévitablement allonger les délais de réalisation des projets et majorer le risque de ne pas mener à leur terme les affaires.

La demande endogène soutiendra l’activité comme bien souvent, et certains projets plus importants pourront émerger compte tenu de raisons très variées telle que l’évolution des règlementations, la disponibilité de fonciers de qualité. Mais c’est avant tout la reprise des opérations de développement en blanc qui marquera la reprise de l’activité »

11

Attractivité de l’Essonne

L’Île-de-France, leader des régions françaises pour les investissements étrangers La région Île-de-France reste, de loin, la 1re région française en termes d’investissements de la part des entreprises étrangères : selon les dernières données de l’ARD, 243 entreprises (soit 31 % des projets) s’y sont implantées en 2010 contre 138 pour RhôneAlpes, 2e région d’accueil au niveau national. Son attraction s’est encore renforcée entre 2009 et 2010 avec une progression de 27 % contre 22 % pour le reste de la France. Par pays d’origine, ce sont les Etats-Unis d’Amérique qui investissent le plus en Îlede-France (28 % des projets) devant le Royaume-Uni (12 %) et la Chine (10 %).

Et l’Essonne par rapport au reste de l’Île-de-France ?

• 18,2 % des emplois salariés y sont contrôlés par des groupes étrangers, (16,8 % dans le Val d’Oise, 24,1 % dans les Hauts-de-Seine) • Le département de l’Essonne se classe avant-dernier devant le Val d’Oise en termes de projets accueillis sur son territoire en 2010 (4,1 % du total francilien).

• Il a connu récemment une évolution négative du nombre de projets, passant de 12 à 10 entre 2009 et 2010, et par un nombre d’emplois moindre : 237 en 2009, 151 en 2010. Seul le Val d’Oise connaît une évolution comparable.

• Le secteur du commerce y est 2 fois plus représenté qu’à Paris.

L’Essonne : un déficit d’image Selon l’étude réalisée en 2010 par HBS/mc² sur l’obsolescence dans l’immobilier d’entreprise, l’Essonne souffre d’un déficit d’image. Dans une enquête auprès de grands utilisateurs, aucun site tertiaire majeur du département n’est cité, alors que Saint-Denis, l’Est et le Sud parisien sont mentionnés.

On pense tout juste à Orly. De même, Marne-laVallée, voire Cergy, bénéficient d’une image plus attractive qu’Evry pour les activités tertiaires.

12

Toujours en termes de notoriété et de dynamisme économique, il semble que la valorisation de zones historiques des grands groupes français ait été insuffisante, hormis à Massy qui a su conserver des implantations importantes.

L’Essonne, un département de grande couronne avec des atouts à faire valoir Au-delà de ce constat, l’Essonne dispose de véritables atouts à faire valoir, au nombre desquels nous trouvons bien entendu sa situation géographique au sein de l’espace francilien, son potentiel foncier, le tissu d’entreprises présent sur son territoire, la présence de pôles de compétitivité mondiaux (Medicen Paris Région et Systematic) et à vocation mondiale (Mov’eo), le cluster Paris Saclay, … De même, des pôles tertiaires se développent : Evry, Courtabœuf et, plus récemment, Massy qui atteint désormais une taille critique lui permettant d’être clairement identifié par les investisseurs institutionnels de la place de Paris.

Des outils pour promouvoir le département > Essonne Business Box (AEE) L’Essonne Business Box est l’outil de communication central de l’Agence pour l’Economie en Essonne mais également de l’ensemble de ces partenaires territoriaux dont les intercommunalités qui ont adopté la marque « ESSONNE BUSINESS BOX » pour leur communication, notamment pour le salon SIMI. • Si cette marque se matérialise avant tout par un logo, la BUSINESS BOX représente une gamme de services et d’outils favorisant et facilitant le développement de projets d’implantation d’entreprises françaises et étrangères. En effet, cette « boite à outils » permet aux entreprises selon leurs besoins de bénéficier de l’appui de l’Agence en termes de connaissance de marché, appui juridique, recherches immobilières, recherche de financements, accompagnement dans les recrutements et accueil de salariés.

• Depuis la première version en Espagnol éditée en 2007, il existe : - L’Essonne Business Box services - Des Business Box sur les filières éco-activités, sciences de la vie et TIC (filières d’excellence territoriale).

- Ainsi que des Business Box territoriales faites pour certaines intercommunalités essonniennes présentant leur dynamisme économique lors du SIMI. Les principales cibles de la Business Box sont donc les entreprises en développement sur le territoire (comptant celles en création, passant par d’autres en recherche de financement, sans oublier les entreprises qui recherchent des locaux ou du foncier) ou souhaitant s’y implanter.

• Un important travail de déclinaison des filières phares du territoire a été réalisé. Les Business Box filières Eco-activités, Sciences du Vivant, TIC ont ainsi été réalisées avec les partenaires territoriaux et ont été déclinées en plusieurs langues.

> Portail de l’implantation en Essonne (CCIE/DDT91) Sur un territoire donné coexistent des sites d’implantation qui constituent autant de réponses techniques aux besoins d’implantation des entreprises. Les caractéristiques de ces sites sont très hétérogènes et les produits proposés sont extrêmement variés : parcs scientifiques, zones industrielles situées en périphérie ou encore bureaux en centre-ville. D’où la nécessité de développer un outil sur Internet permettant une sélection de l’offre foncière ou immobilière à partir d’une série de critères liés au secteur d’implantation ou plus largement attachés à son environnement, aux équipements et infrastructures.

L’Observatoire des zones d’activités économiques et de l’immobilier d’entreprise en Essonne sera opérationnel dès le début de l’année 2012.

Ce site Internet permettra aux internautes de recueillir, à partir de requêtes successives, un

13

ensemble de données sur le lieu d’implantation sélectionné telles que les références de l’aménageur et du commercialisateur, les disponibilités foncières, les accès, les principales activités présentes, les services proposés et les prix pratiqués, son positionnement par rapport à la concurrence, etc.…. ll donnera également des informations précises sur les emprises bâties et la nature des locaux existants, autant d’éléments quantitatifs et qualitatifs nécessaires à la réussite d’un projet d’implantation sur le territoire.

14

> La Bourse des locaux et terrains industriels Cette application de la CCI Essonne sera directement disponible à partir du portail, permettant de retrouver près de 150 annonces de bureaux, locaux d’activités, terrains, entrepôts, commerces… à la vente ou à la location sur l’ensemble du département, actualisées en temps réels par des professionnels de l’immobilier de bureaux. www.essonne.cci.fr/bourse-des-locaux Les informations pratiques et règlementaires pour une implantation en Essonne sont disponibles sur le site http://www.essonne.cci.fr/creer-reprendre/ s-implanter-en-essonne/guide-s-implanter.

L’investissement

La crise économique : des effets qui s’estompent sur le marché essonnien de l’immobilier d’investissement L’analyse financière du marché de l’immobilier d’entreprises en Essonne* effectuée par le cabinet IPD nous permet de répondre à 3 grandes questions : • Quelles sont les caractéristiques du portefeuille d’actifs des investisseurs ?

• Quel est l’impact de la crise économique sur les investissements dans l’immobilier d’entreprises en Essonne ?

• Qui investit dans l’immobilier d’entreprises en Essonne ?

Une concentration d’actifs dans le bâti industriel et les locaux commerciaux Le portefeuille analysé par IPD concerne 175 actifs pour une surface totale de 1 437 000 de m2 et une valeur vénale totale de 1,581 milliards d’euros en 2010.

L’étude du portefeuille d’actifs détenus en Essonne révèle bien que : • Ce sont les actifs en bâti industriel qui dominent avec 42 % de la valeur vénale totale contre 11 % pour la région Île-de-France hors Paris ; • Les locaux commerciaux sont en 2nde position dans le patrimoine des investisseurs en Essonne, au regard de leur valeur estimée sur le marché. Avec 28 %, c’est un niveau de 10 points supérieurs à la moyenne IDF hors Paris, même au-dessus de la moyenne nationale de 26 %.

• En revanche, l’Essonne, à l’exception de quelques pôles (Evry, Massy…), n’est pas forcément attractive sur le segment des bureaux. En effet, l’allocation en valeur vénale est de 31 %, soit 40 points de moins que la moyenne pour la 1ère et la 2ème couronne de Paris.

La spécialisation des investissements en Essonne est clairement visible avec cette répartition de la valeur vénale par actifs.

La crise économique : un impact minimalisé sur les investissements immobiliers IPD évalue à seulement -1% la baisse de la valeur du portefeuille d’actifs sur le marché par rapport à 2009.

Les effets de la crise sont donc relativement faibles pour l’immobilier d’investissement en Essonne mais ils restent visibles à travers l’évolution du taux de vacance des actifs.

Après une forte augmentation du taux de vacance moyen en pleine crise de l’immobilier entre 2008 et 2009, + 4,2 points, ce dernier est redescendu de - 1,9 points en 2010, ce qui signale un léger retour des tensions sur le marché de l’immobilier. Cette évolution positive est surtout à noter sur les bureaux où le taux de vacance a baissé de - 4,2 points. Par ailleurs, tous les secteurs en Essonne ont enregistré une baisse de leurs taux de vacance alors qu’au niveau régional, ils ont augmenté pour les bureaux et les commerces. Pour autant avec 10,6 %, le taux de vacance moyen des actifs ne renoue pas avec le niveau d’avant-crise, 8,1 % en 2007.

Les taux de vacance du portefeuille d’actifs (2009 - 2010) Île-de-France Île-de-France hors Paris Bureaux 6,7 (10,9) 9,6 (9,7) 9,5 (9,1) Commerces 6,7 (6,8) 5,1 (5,4) 4,6 (4,5) Industriels 12,1 (13,5) 13,8 (12,9) 12,8 (13,6)

Essonne

Valeur 2010 en gras, valeur 2009 entre parenthèses

Quant au paysage des détenteurs d’actifs en Essonne, la crise économique n’a pas eu de véritable impact. Ainsi, ce sont toujours les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) qui sont les investisseurs les plus importants en Essonne. Elles détiennent à elles seules 43 % des actifs. Les foncières cotées suivent toujours avec une part de 33 % des investissements. Avec 17 % et 7 %, les foncières non cotées et les compagnies d’assurance se partagent respectivement le reste du portefeuille.

* IPD ayant comptabilisé un nouvel investisseur dans sa base de données, les statistiques des années précédentes ont ainsi été actualisées. L’analyse 2010 tient évidemment compte de cette actualisation pour 2010 mais également depuis 2005.

15

Glossaire Bureau Lieu de travail des employés d’une entreprise, d’une administration

Restructuré Immeuble ayant subi des travaux de s’apparentant à une restructuration lourde

Locaux d’activités Bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d’une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu’une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d’activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m

Second marché Immeuble livré de plus de 5 ans et n’ayant pas fait l’objet de restructuration lourde

Entrepôt Bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d’expédition de marchandises, disposant d’espaces et volumes homogènes, d’accès livraison multiples et d’une aire de manœuvre importante

rénovation

Loyer moyen - valeur locative moyenne Moyenne des loyers calculée à partir d’au moins 4 éléments après l’exclusion de la valeur la plus basse et la plus haute.

Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an.

Offre disponible (stock) Comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Demande placée - transaction Ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Projet «en blanc» Bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu’il n’ait été précommercialisé

Programme Immeuble ou ensemble d’immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos

Taux de vacance Rapport entre le stock immédiat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l’ORIE pour les bureaux. Exprimé en %

Neuf Immeuble construit ou restructuré depuis moins de 5 ans

Dynamique de placement Rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l’ORIE pour les bureaux. Exprimé en %

Les commercialisateurs

Informations légales. Editeurs : Agence pour l’Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro – 91025 Evry cedex – Tél. : 01 69 91 05 29 – www.essonne-developpement.com – Chambre de commerce et d’industrie de l’Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro – BP 135 – 91004 Evry cedex – Tél. : 01 60 79 91 91 – www.essonne.cci.fr – Représentants légaux : Francis Chouat et Thomas Chaudron. Rédaction : Laure Lavaud, Nicolas Le Mercier – AEE, Jean-François Geyssens – CCI Essonne, Serge Olivier, Jean-Yves Tournieux, Severine Carpentier – DDT 91 – GEMOFIS - 251, Boulevard Pereire - 75852 PARIS CEDEX 17 – Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp – Mise en page : SOLEIS : www.soleis.com – Impression : Willaume Egret – 16, rue Denis Papin – 91240 Saint-Michel-sur-Orge – Crédit photos : © Photos Augusto Da Silva - Graphix Images – Dépôt légal à parution novembre 2011.