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Pratique

Sécuriser l’occupation temporaire du patrimoine public

Avis d’expert

Les collectivités souhaitant trouver un usage pour leur patrimoine en attente d’une nouvelle affectation peuvent signer des conventions « intercalaires ».

80 • MAIRES DE FRANCE NOVEMBRE 2017

architecte, agence Encore heureux « L’urbanisme éphémère, pour les événements temporaires ou « intercalaires », permet d’expérimenter, sur la question des normes, des innovations, de révéler les lieux avant l’occupation définitive et de préparer le projet. Les exemples sont nombreux. Le Pavillon circulaire installé sur le parvis de l’hôtel de ville de Paris, en 2015, est une expérimentation autour de la réutilisation de matériaux de construction avec une façade réalisée avec des portes palières d’HLM. Sur le plateau de Colombelles, à Caen, nous avons proposé une préfiguration de l’usage des lieux avec une cité de chantier augmentée qui

outes les collectivités se retrouvent, un jour ou l’autre, avec des bâtiments de leur domaine public ou privé vacants, pour différentes raisons : changement d’affectation, départ d’une activité, dégradation, oubli… Or, vis-àvis de l’opinion, il est difficile de laisser des emprises foncières et des immeubles sans affectation. En outre, cette situation pose des risques juridiques contre lesquels la collectivité doit se prémunir. D’où le recours croissant à l’occupation temporaire des lieux par le biais de conventions, conclues le plus souvent avec des associations. Urbanisme ou occupation, temporaire ou transitoire…, ces expressions désignent l’occupation organisée d’un site en attente d’une réaffectation. Empêcher les squats. Alors que les logements sont coûteux ou manquent, que des artistes ou des start up sont à la recherche d’ateliers et de bureaux bon marché, la tentation est grande de squatter des locaux vides. Ce qui présente des risques pour la collectivité. En cas d’incident grave lors d’une fête par exemple, c’est le maire qui est responsable, les bâtiments n’étant pas adaptés à l’accueil du public. Même en l’absence d’incidents, dégradations et nuisances peuvent être importantes. Enfin, lancer une procédure d’expulsion en référé à l’encontre des occupants est souvent long, coûteux et incertain. Pour toutes ces raisons, il vaut mieux négocier cette occupation. Et le mieux est de l’organiser avant d’avoir à gérer une situation de fait. Anticiper de nouveaux usages. La période de vacance correspond souvent au temps nécessaire pour lancer un proj o et sur le site. Une période propice pour expérimenter, satisfaire de nouveaux besoins, répondre à une utilité sociale. Cela peut aller du centre d’hébergement temporaire à des expériences d’agriculture urbaine, en passant par des ate-

Sébastien Eymard,

liers d’artiste et des locaux pour jeunes entrepreneurs, des brocantes solidaires, des activités associatives et sociales, des expositions et concerts... Cela permet aussi d’animer un site, d’amorcer la reconquête d’un secteur qui n’est pas investi par les habitants, de donner une image positive à un proj o et d’aménagement. Lancer un appel à projets. Selon le site, la collectivité définira son proj o et : accueil de jeunes pousses, hébergement, événementiel,etc. Plutôt que de traiter directement avec une association ou un collectif, ce qui peut laisser place aux soupçons de collusion, la collectivité lancera un appel à proj o ets. Le plus souvent, il s’agit de travailler avec une structure capable de porter le proj o et et d’animer le site, qui elle-même travaillera avec d’autres associations et collectifs. « Ce C tte

Le Pavi v llon circulaire, construit en matériaux de réemploi et installé devant la mairie de Paris, a accueilli des conférences orientées sur l’économie circulaire.

sites d’urbanisme transitoire ont été aménagés en Île-deFrance depuis 2012. ( ource : IA (S I U ÎlÎe-deF ance fé Fr f vrier 2017) 7.

mutualis i atio i n de d s lie i ux u perm r et d’im i pliq i uer de ds associa i tio i ns ou collectififs qui aura r ie i nt été écarr tés de d l’ap a pel à pro rojets t et évite la pri rise de d pouvoir par une seule association. Ce C lui qui est r tenu gère re r et les autre r s fo f nt vivr vre le lieu », » explique Marc Ganilsy, avocat au barreau de Paris, spécialiste de l’occupation « intercalaire ». Conclure une convention. On parle également d’occupation temporaire ou précaire. Pour Marc Ganilsy, le terme intercalaire recouvre tous les types d’occupation du domaine public ou privé limités dans le temps. « Il fa f ut bie i n poser le contex e te de d l’occup u atio i n, n par ex e emple une mis i e à dis ispositio i n en attend nt un pro da rojet de d logement et,t en partic i ulie i r,r se ré référe r r ex explic i itement à l’artic i le L 145-5 - -1 du C de du commerce », Co » insiste Marc Ganilsy.

Sans la mention de cet article qui exclut la propriété commerciale, un juge peut requalifier la convention en bail commercial par exemple. Il convient également de bien caractériser ce qui est mis à disposition ainsi que la destination des locaux, c’est-à-dire décrire les activités autorisées mais sans trop les restreindre. La convention doit prévoir également les conditions de la sous-occupation avec les autres associations ou collectifs. Fixer durée et redevance. La durée prévue est en général de 24 mois. Elle ne peut en aucun cas être illimitée, le domaine public étant inaliénable. Mais elle peut être indéterminée, si l’on ne sait pas quand démarrera le projet. « Il est aussi possible de donner une durée avec une possibilité de prorogation jusqu’a ’ u “p “ re r mie i r co c up u de d pio i ch c e”, c’est-à-dire “ rd “o rdre de d servi vice” qui sig i nale le dé d marr rrage de ds trava tr v ux u et qui ne peut êtr tre co c nte t sté t », » explique Marc Ganilsy. Pour la collectivité, le but n’est pas de s’enrichir avec « l’intercalaire », ce qui vient en contradiction avec la volonté de certains de valoriser leur patrimoine immobilier. Pour que l’occupation « intercalaire » soit harmonieuse, la redevance doit être faible ou symbolique. Pour le justifier, la convention peut

permet d’expérimenter le projet de reconversion du site de l’ex-Société métallurgique de Normandie en tiers lieux de l’économie circulaire. La friche de la Belle de mai, à Marseille, a été l’exemple pionnier d’un projet d’occupation éphémère par des artistes qui est devenu projjet urbain. À Rennes, nous poursuivons la mutation de l’ancienne faculté des sciences, où le projet d’aménagement est né d’une occupation expérimentale de presque trois ans qui a révélé des usages insoupçonnés. Il y aura une école maternelle au rez-dechaussée, un centre d’information-école et un hôtel à projets. »

s’appuyer sur l’article L 2125-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) qui dispose que « l’autoris i ation d’occupation ou d’utilis i ation du domaine public peut être r délivr vrée gra r tuitement aux u associations à but non lucratifi qui concourent à la satis isfactio i n d’un in i térê r t généra r l ». Le paiement des fluides est en général pris en charge par les occupants. Autre point à mentionner : l’obligation d’assurance et les travaux nécessaires (qui fait quoi et qui paye). Organiser la fin de l’occupation. « C’est la clause maj a eure, celle qui permettra de d bute dé t r sans embûch c e le pro rojet de d la collecti-i vité », » selon Marc Ganilsy. Il n’existe pas de clause type permettant d’expulser automatiquement un occupant sans passer par un juge. Il faut donc rédiger, avec une grande précision, une clause dite de confiance. « Il f ut éviter toute suspicion ou opacité sur le fa début des tra r va v ux u », » précise l’avocat. Ce qui signifie une transparence absolue sur le processus de construction en justifiant une autorisation d’urbanisme, la conclusion des marchés, l’ordre de service et tous éléments permettant de prouver que le proj o et va vraiment démarrer.

Tenir compte de l’ordonnance du

Références

• Ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques (JO du 20/04/2017) • Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 (JO du 29/12/2015, p. 24530).

Les autres outils juridiques Outre la convention intercalaire, d’autres outils sont à la disposition des élus. L’autorisation d’occupation temporaire du domaine public (AOT), précaire et révocable, est délivrée par la collectivité si sa mise en œuvre est compatible avec l’affectation du domaine public. Le bail précaire est également possible. Enfin, le décret du 28 décembre 2015 permet, dans les zones urbanisées et à urbaniser, de créer des secteurs non réglementés, où sont définies des orientations d’aménagement et de programmation, ce qui est compatible avec l’urbanisme transitoire.

19 avril 2017. L’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques soumet l’occupation d’emprise à l’obligation de mise en concurrence et de publicité pour les activités économiques. Se pose le problème de la définition de l’activité économique lorsque, par exemple, une association à but social organise des concerts, une brocante, ouvre un bar (lire dans ce numéro les modalités de mise en œuvre de l’ordonnance, p. 92-93).

Mettre en place une « maîtrise d’usage ». voir développé des usages sur

À lire

« L’ L’urb rbanis i me ttrransi-i toir ire : aménager autr trement ». Note rapide ra d Te T rr rritoir ires, s n° 74 7 1, IA I U Ile-de d France (à Fr ( téléch c arg r er sur le site www. w ia i u-idf df.fr).

le site et répondu à des besoins nouveaux donne aux occupants, aux riverains et usagers du site, une expertise nouvelle. Il s’agit de la mettre à profit lors de la réalisation du proj o et. C’est ce que des précurseurs comme Patrick Bouchain, professeur à l’École nationale supérieure d’architecture Paris Belleville, et aujourd’hui à l’agence d’architecture Encore Heureux, appellent la maîtrise d’usage, aux côtés de la maîtîrise d’ouvrage et de la maîtîrise d’œuvre. L’installation d’une « maison du projet » permet à tous, y compris la collectivité, de confronter leurs usages pour coconstruire et faire évoluer le proj o et. Ceci permet d’éviter la déception et l’opposition de certains groupes lors de la fin de l’occupation temporaire. Mart rtine KI KIS

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