Meer woningproductie in de stad vergt ook investering in ambtelijke apparaat

gelijk aan de opbrengstijging, dan ziet het resultaat van het project er veel negatiever uit.

Net als thuis Wat we hopelijk geleerd hebben van de afgelopen tien crisisjaren, is om veel meer in scenario’s te denken – en daar ook op te sturen. Het is in ons vak, met alle onzekerheden, vreemd om een puntraming te maken en daar de financiering op te baseren. We zetten allerlei aannames in de tijd voor een jaar of tien op een rij (met discutabele veronderstellingen over planning, rente, discontovoeten en kosten- en opbrengstenstijgingen), rekenen dat weer terug, en denken dan dat het resultaat in netto contante waarde x komma xx euro is. Soms tot op de eurocent nauwkeurig!

Onzin natuurlijk, want daar zal het scenario over tien jaar echt niet precies op uit komen (en als dat wél zo is, dan moet je het niet vertrouwen). Maar als je op basis van die raming geld leent (omdat je verwacht grote investeringen te doen die pas een paar jaar later worden terugverdiend), dan is die raming opeens van groot belang. Komen er afwijkingen, dan moet er extra geld worden gestort of bijgeleend (met gedoe, bestuurlijke besluitvorming en extra kosten). Ook kan er door afwijkingen geld ‘te veel’ zijn (bijvoorbeeld omdat investeringen vertragen), wat ook extra kosten als gevolg heeft. Ben je een lening aangegaan die je pas na tien jaar zou terugbetalen, maar realiseer je eerder of met meer inkomsten, dan zit je met overliquiditeit.

Kortom, voor exploitatieresultaten en financiering moeten we weg van de puntwaardes en op naar scenario’s. Financiering moet daarbij niet het sluitstuk vormen van een gebiedsontwikkeling, maar de bepaler van de haalbaarheid. Want baat het niet, dan gaat het niet. Net als thuis…

4 maart 2018

De roep om meer woningproductie én meer binnenstedelijke woningen is bekend. Ook is bekend dat er in de bouw grote tekorten zijn. Waar we minder over horen is de situatie bij de gemeentelijke afdelingen en diensten die werken aan stedelijke ontwikkeling. Ook daar is sprake van capaciteitstekort. Bij de komende gemeentelijke coalitieonderhandelingen moet investeren in (vaste) ambtelijke capaciteit en uitbreiding voor de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling dan ook hoog op de agenda.

Bij veel gemeenten zien we in het ruimtelijke domein een grote mate van inhuur, veroudering van het zittende personeel en uitstroom door pensionering en een aantrekkende arbeidsmarkt. De afgelopen tien jaar zijn er weinig nieuwe mensen bij de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling ingestroomd, maar erger nog, ook opgeleid. Ook zitten de ervaringen uit de crisis nog vers in het geheugen, waarin bij veel gemeenten ontslagrondes bij het grondbedrijf of afdelingen/diensten stedelijke ontwikkeling de nodige pijn hebben gedaan. Daarnaast heeft afgelopen jaren de bestuurlijke aandacht en versterking van het ambtelijk apparaat vooral gelegen bij het sociaal domein.

Om de binnenstedelijke productie omhoog te krijgen is investering en uitbreiding van het ambtelijk apparaat noodzakelijk. Wij zien steeds meer externe inhuur (vooral van zzp’ers) die echter risico’s met zich meebrengt; uniforme wijzen van werken ontbreken, continuïteit is vaak niet gegarandeerd en de kosten lopen op. Symptomatisch daarbij is een onderzoek dat wij hebben verricht

bij een 100.000-plus gemeente, die een forse binnenstedelijke woningbouwopgave heeft de komende tien jaar. Op basis van analyse over de afgelopen jaren hebben wij onderbouwd dat een uitbreiding van de huidige formatie in het ruimtelijk-fysieke domein voor minimaal de komende vier jaar, nodig is van ca. 30%. Dit terwijl reeds 30% van de huidige formatie extern is ingehuurd! Daarbij hebben we ook geconstateerd dat er sprake is van toenemende planuitval en steeds meer inzet ook bij private projecten (facilitair grondbeleid). Bij bezwaren uit de buurt tegen een privaat plan komen de bewoners toch weer bij de gemeente die snel toezegt alternatieven te onderzoeken en te bespreken met de ontwikkelaar.

Kortom, voor de komende gemeentelijke coalitie-onderhandelingen doen de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling er goed aan hun capaciteitsbehoeften goed te onderbouwen en stevig op tafel leggen bij de nieuwe bestuurders en hun ambities. Het bestellen van meer binnenstedelijke woningen gaat niet zonder extra capaciteit. Investeren in extra ambtenaren is niet populair bij bestuurders, maar is onontkoombaar. Boter bij de vis!

Beeld Allemansgeest -Vysotsky