Financiering gebiedsontwikkeling: baat het niet, dan gaat het niet

Financiering gebiedsontwikkeling: baat het niet, dan gaat het niet

26 april 2018

Volgens Frank ten Have (Deloitte Real Estate Advisory) is financiering meer dan alleen belangrijk. In deze persoonlijke column legt hij uit waarom hij dit ‘nerderige’ onderwerp toch zo leuk vindt.

Waarom vind ik financiering bij gebiedsontwikkeling leuk? Want dit onderwerp is mijn dagelijkse werk, en ik vind mijn werk inderdaad erg leuk. Terwijl het natuurlijk saai, technisch en ‘nerderig’ klinkt, en ik mezelf in ieder geval niet een saaie nerd vind (maar dat is natuurlijk niet objectief).

Allereerst is financiering – in mijn optiek – belangrijk. Want financiering bepaalt uiteindelijk of een plan lukt of niet. Mijn motto is: baat het niet, dan gaat het niet. Financiering gaat over de vragen: kan het uit en is het haalbaar? Oftewel: kunnen kosten worden terugverdiend of gedekt?

Een voorbeeld uit de praktijk. Bij een grote gebiedsontwikkeling waren circa tien jaar geleden de vooraf berekende rentekosten in de grondexploitatie maar liefst 16% van de totale kosten, oftewel vele tientallen miljoenen in totaal. Dat betekende per woning alleen al aan rentekosten zo’n € 15 duizend! Dat is geld waar je per saldo niets voor terugkrijgt en dat je veel liever aan extra woningen, kwaliteit of voorzieningen wilt besteden. Door te optimaliseren, kosten te drukken en naar achteren te plaatsen, en opbrengsten naar voren te halen en te vergroten, konden we die kosten aanzienlijk terugbrengen. Dat is het leuke aan financiering. Als een ontwikkeling niet haalbaar is (of lijkt), hoe kun je deze dan wel voor elkaar krijgen?

Plan-optimisme Wat ook leuk is, is om wat weerwerk te geven – een reality check – aan stedenbouwkundigen, ambtelijke specialisten en ambitieuze bestuurders die bij plannen natuurlijk ambities stapelen. Net als thuis, bij een discussie over een nieuwe keuken of herinrichting van de tuin, gaat het dan over de vraag of we het er voor over hebben en kunnen (en willen) betalen? Zo simpel is het. Dus: “Gijs, leuk die overkluizing over de rijksweg, maar dan kunnen we het project nooit rond krijgen…” of “Beste gemeenteraad, mooi dat het groen, duurzaam en met weinig appartementen moet, maar dan moet er wel flink extra geld bij.”

Financiering is daarmee bepalend en disciplinerend, want het verplicht tot keuzes maken en afwegen tussen kosten en baten. Daarom is de rol van financiers belangrijk. Externe geldschieters (zoals banken en andere financiers) steken alleen geld in een project als ze er in geloven dat hun geld weer terugverdiend wordt. Dat kunnen we zien als een belangrijke haalbaarheidstoets. Bovendien wordt door die financiële bril soms uitvoeriger gekeken naar risico’s die je zelf (vanwege plan-optimisme) misschien niet ziet.

Retro-innovatie Die rol vervullen vind ik leuk, maar ik moet er ook creatief mee om kunnen gaan, anders word ik een soort CFNO (een Chief Financial Officer die altijd ‘nee’ zegt). Kan bijvoorbeeld de erfpacht (een retro-innovatie) helpen om de betaalbaarheid te verbeteren? Erfpacht biedt de consument immers een vermogensbestanddeel dat niet hoeft te worden afgelost. Meer in zijn algemeenheid probeer ik kosten en opbrengsten dichter bij elkaar te brengen. Hoe kan ik bijvoorbeeld andersoortige baten realiseren en in de business case betrekken? Een voorbeeld van net voor de crisis is een exploitatieraming waarin de opbrengsten structureel 2% hoger werden geraamd dan de kosten over de tijd (elk jaar 2% kostenstijging tegenover 4% opbrengststijging van de bouwrijpe grond). Dat maakt nogal uit voor het resultaat. Want houd je de kostenontwikkeling