Kredite

Immobilienkredite richtig berechnen

Die Kreditzinsen haben bereits stark angezogen und im Euroraum drohen weitere Leitzinsanhebungen. Was bedeutet dies und worauf ist bei der Kalkulation von Finanzierungen zu achten? Das GELD-Magazin liefert Antworten.

MICHAEL KORDOVSKY

„Lange Kreditvertragslaufzeiten haben den Vorteil, dass der Kreditnehmer besser in der Lage ist, seine monatliche Liquidität zu steuern.“

Peter Hrubec, Prokurist bei Infina

Beispiel: Schulden weginflationieren

Kreditsumme: 200.000 Euro Laufzeit: 30 Jahre Fixzins (auf 20 Jahre): 3,25 % p.a. Monatseinkommen netto: 2.300 Euro Kreditrate: 870,41 Euro bzw. 37,8 % des Nettoeinkommens (neue Vergaberichtlinie bis max. 40 %). Inflationsszenario 1: langfristig 3,7 % p.a. und Nettogehalt steigt um 3,5 % p.a.: In 10 Jahren läge das Nettogehalt bei 3.244 Euro und die Monatsrate sinkt auf 26,8 % des Nettoeinkommens. Inflationsszenario 2: langfristig 2 % p.a. und Nettogehalt steigt um 1,5 % p.a.: Nettogehalt läge bei 2.669 Euro bzw. die Monatsrate bei 32,6 % des Nettoeinkommens.

Achtung: Je kürzer die Fixzinsbindungsdauer ist, desto stärker fallen mit der noch hohen Restschuld Zinssprünge bei den variablen Anschlusszinskonditionen ins Gewicht. Im Einklang mit explodierenden langfristigen Zinssätzen haben Kreditinstitute bis Ende Juni ihre durchschnittlichen

Neukonditionen für langjährige Fixzinsbindungen spürbar verteuert. Laut dem Infina

Kredit Index (IKI), einer quartalsweise erhobenen Marktkonditions-Stichprobe bestehend aus zwölf Banken, verteuerten sich vom 1. April bis 27. Juni 2022 15jährige

Fixzinsbindungen im Schnitt um 1,423 Prozentpunkte auf 3,29 Prozent. Im weiteren

Verlauf zogen die variablen Zinssätze an: Im

Zuge der erwarteten EZB-Leitzinserhöhung am 21. Juli drehte der Dreimonats-Euribor erstmals seit 2015 wieder ins Plus, um bis 12. August auf 0,333 Prozent zu steigen.

Darauf den IKI-Durchschnitt von 1,193 Prozentpunkten aufgeschlagen, ergeben sich bereits Kreditzinsen von 1,526 Prozent p.a. verglichen mit noch 0,975 Prozent p.a. am 27. Juni (Quelle: IKI).

Ursache: Die EZB erhöhte am 21. Juli alle drei Leitzinssätze um 0,5 Prozentpunkte und somit den Hauptrefinanzierungssatz auf 0,5 Prozent. Für Bankeinlagen bei der

EZB gibt es keine Negativzinsen mehr. Doch im Vergleich zur Fed hat die EZB Nachholbedarf in der Inflationsbekämpfung, zumal im Euroraum die Inflationsrate von Juni auf Juli weiter von 8,6 auf 8,9 Prozent stieg. In absehbarer Zeit sind EZB-Leitzinsanhebungen auf mindestens ein Prozent im Hauptrefinanzierungssatz plausibel.

Zinspotenzial begrenzt

Der globale Konjunkturabschwung drückt auf Öl- und Rohstoffpreise, weshalb von Juni auf Juli die US-Inflationsrate von 9,1 auf 8,5 Prozent zurückging. Im Euroraum signalisiert im Juli ein wichtiger Einkaufsmanager-Index bereits einen Rückgang in der Privatwirtschaft und die Zinssätze am langen Ende markierten ihr vorläufiges Jahreshoch um den 17. Juni. Dann setzte ein starker Rückgang ein, während in Erwartung weiterer EZB-Leitzinsanhebungen die Euribor-Sätze anzogen. Im aktuellen Umfeld sind ZinsCaps wegen der anfänglich hohen Prämienzahlung für die meisten Privatkunden kein Thema. Wer risikofreudig und finanzkräftig ist, finanziert schlichtweg variabel. Ein Kompromiss könnte ein Splitting je zur Hälfte auf langjährige Fixverzinsung und variable Verzinsung sein oder die Nutzung von Zinsbandbreitendarlehen mit beispielsweise einer Basisverzinsung von Dreimonats-Euribor plus Aufschlag von 1,25 Prozentpunkten und bei

ZINSTRENDS IM JAHR 2022 ZINSSATZ JAHRESBEGINN JAHRESHOCH AM 12. AUGUST

3MonatsEuribor 12MonatsEuribor

-0,570 % -0,499 % Rendite 10jährige Bundesanleihe Deutschland -0,124 % 15Jahres EURSwapsatz 0,468 % 0,333 % 1,200 % 1,926 % 2,780 % 0,333 % 1,163 % 0,990 % 1,955 %

einer Zinsuntergrenze von zwei Prozent und einer Zinsobergrenze von 4,75 Prozent (inklusive Aufschlag) auf 25 Jahre. Die Untergrenze wäre dann der laufende Preis für mehr Sicherheit.

Schulden weginflationieren

„Während der Staat im Einklang mit der Inflation vor allem höhere Umsatzsteuereinnahmen hat und somit die Relation Staatseinnahmen zu nominalen Staatsschulden verbessert, funktioniert das ‚Weginflationieren‘ bei Privatpersonen nur bedingt“, so Peter Hrubec, Prokurist beim Wohnbau-Finanz-Experten Infina. Und er ergänzt: „Bei aktuell negativen Realzinsen wird der Kredit theoretisch niedriger, sofern die Nettoeinkommen im Zuge der Inflation mitsteigen.“ Letzteres ist bei Mangelberufen, wie z.B. in zahlreichen Handwerkssparten, der Alten/Krankenpflege, bei Ärzten oder Köchen, möglich. Bei Anlegerwohnungen ist die Miete ohnehin an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Hingegen zur Vorsicht mahnt Hrubec bei Rentnern und in bereits gut bezahlten Berufen mit ausreichend Bewerbern und schwacher Lohndynamik.

Liquiditätssicherung

„Lange Kreditvertragslaufzeiten haben den Vorteil, dass der Kreditnehmer besser in der Lage ist, seine monatliche Liquidität zu steuern“, so Hrubec. Vor allem bei variabler Verzinsung oder nach Ende der Fixzinsperiode sind zukünftige Belastungen für Kreditnehmer schwer einschätzbar. Insofern sind ein gutes Liquiditätsmanagement und die Schaffung eines persönlichen Kapitalpuffers von großem Vorteil. Doch es sollten dabei Details beachtet werden: „Prinzipiell verlängert sich bei einer längeren Kreditvertragslaufzeit auch die Kapitalbindungsdauer und damit verändern sich auch die Refinanzierungskosten für ein Kreditinstitut. Darüber hinaus sind die anfallenden Refinanzierungskosten bei Kreditinstituten unterschiedlich und von verschiedenen (Bonitäts-)Faktoren abhängig. Die Logik ist daher, dass insbesondere Fixzinssätze dann günstiger sein können, wenn auch die Gesamtlaufzeit des Kredites kürzer ist“, erklärt Hrubec. Zinseinsparungen sind bei einer starken Verkürzung der Kreditlaufzeit möglich, wobei dann die Schuldendienstquote (DSTI) des Kreditnehmers stark ansteigt. Bei geringfügigen Laufzeitanpassungen (z.B. von 35 auf 30 Jahre) ist in der Praxis häufig gar keine Zinsreduktion feststellbar. Details hängen – laut Hrubec – vom PricingModell des jeweiligen Kreditinstituts ab. Doch rein wirtschaftliche Gesamteinsparungen spielen bei manchen Anpassungen der Kreditlinien auf längere Laufzeiten dann eine untergeordnete Rolle, wenn der Kreditnehmer die Ratenreduktion als spürbare Entlastung im täglichen Leben empfindet, was bei aktuell hohen Lebenshaltungskosten zunehmend ein Thema wird.

Bei stark steigenden Zinsen können variabel verzinste Kredite auch „gefährlich“ werden.

Mehr Geld zum Leben durch Laufzeitanpassung:

Kreditsumme: 250.000 Euro

Laufzeit: 25 Jahre

Ursprüngliche Verzinsung: 15 Jahres-Fixzins: 3 % p.a. Ursprüngliche Monatsrate: 1.185,53 Euro

Neue Laufzeit: 35 Jahre

Neue Verzinsung: 20 Jahres-Fixzins: 3,25% p.a. Neue Monatsrate: 997,34 Euro

Der monatlicher Zusatzliquiditätsspielraum beträgt 188,19 Euro bzw. 2.258,28 Euro pro Jahr oder 79.039,80 Euro bis Laufzeitende. Dafür steigt der reine Zinsaufwand bis Laufzeitende von ursprünglich 105.658 auf 168.884 bzw. um 63.226 Euro. Rein ökonomisch betrachtet ergibt sich keine Ersparnis. Bezogen auf die persönlichen Lebensumstände sowie ein aktives Liquiditätsmanagement ergeben sich allerdings anderweitige Vorteile.

TIPP: Strecken Sie die Laufzeit so gut wie möglich. Sollten Sie im Laufe der Zeit Liquiditätsreserven akkumulieren, können Sie trotz Fixzinsbindung jährlich pönalefrei bis zu 10.000 Euro vorzeitig tilgen.