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Superbonus fi scali in edilizia

La risposta dei Comuni al Superbonus

LANDINO CICCARELLI

Landino Ciccarelli, geometra, è responsabile dal 2002 dello Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Jesi. Quale consulente in materia edilizia, ha collaborato con gli uffi ci tecnici di diversi comuni della Vallesina e svolge attività di formazione per enti pubblici.

Gli incentivi fi scali non sono di certo una novità in materia edilizia ma questa volta si è voluto esagerare con un superincentivo (superbonus) che ha super impegnato i soggetti coinvolti, a cominciare dai professionisti e dalla pubblica amministrazione, cioè il Comune. Il cd. Superbonus ha condizionato e conformato la normativa edilizia “piegandola” verso la materia fi scale, con alcune condizioni per accedere agli incentivi che hanno fortemente impattato sull’attività amministrativa. In particolare la condizione dello stato legittimo dell’edifi cio ha determinato una gran quantità di accesso agli atti con la necessità, in moltissimi casi, di ricorrere a sanatorie e regolarizzazione delle difformità edilizie. In sostanza per accedere al superbonus è necessario certifi care lo stato legittimo dell’edifi cio rispetto ad un titolo abilitativo edilizio. Ma per certifi care questo bisogna sapere se l’edifi cio ha avuto un titolo abilitativo e nel caso occorre materialmente trovarlo per fare il confronto. Può sembrare banale ma non lo è, vediamo perché. Il superbonus riguarda sostanzialmente interventi di recupero di un edifi cio e normalmente si recupera qualcosa di vecchia costruzione; più si va indietro nel tempo e più si ha diffi coltà a trovare il titolo edilizio, talvolta questo non c’è proprio perché la costruzione risale ad un’epoca nella quale non era necessaria la licenza edilizia (1942 o 1967). Per arrivare a capire se e quali sono questi provvedimenti autorizzativi si passa attraverso la procedura dell’accesso agli atti, perché l’attuale proprietario quasi mai è quello che ha costruito l’edifi cio e quindi non dispone di questi documenti o non ha la certezza che quelli di cui dispone rappresentino la completezza del corredo autorizzativo. Gli uffi ci comunali sono stati sommersi da queste richieste, che quasi sempre fanno riferimento all’archivio cartaceo delle pratiche edilizie in quanto la digitalizzazione risale solo a qualche anno fa. La pubblica amministrazione storicamente fa fatica ad adeguarsi velocemente ai cambiamenti dei servizi da erogare e anche questa volta non ha fatto eccezione: Occorre però prendere atto che i Comuni hanno messo in campo soluzioni variegate in ragione della loro diversa organizzazione e struttura, ma sempre volte a risolvere concretamente il problema. Il legislatore ha giustamente legato l’incentivo fi scale alla regolarità dell’edifi cio, come poteva non dire questo? E’ ovvio e quasi banale. Ma occorre calarsi nella giungla di regi decreti, leggi, decreti legislativi e del presidente della repubblica, leggi regionali, strumenti urbanistici comunali, regolamenti edilizi e, da ultimo ma non meno importanti, le prassi che i vari Comuni hanno adottato nel corso degli anni per la gestione dell’attività edilizia. In sostanza, quasi mai lo stato attuale di un edifi -

cio, costruito magari negli anni ’70, corrisponde perfettamente alla relativa licenza edilizia. Ma questo non perché l’interessato abbia commesso un abuso edilizio ma semplicemente perché quelle difformità sono state tollerate, non ritenendole importanti ai fi ni della conformità o perché all’epoca “non era prassi” fare le varianti. Ma non tutti i mali vengono per nuocere come recita un famoso detto popolare; lo stato legittimo di un edifi cio dovrebbe essere scontato per affrontare qualsiasi procedimento in materia edilizia, ma in passato questo tema non sempre è stato affrontato con la severità che oggi viene giustamente richiesta. Questo ha spinto l’apparato amministrativo che sta dietro agli interventi edilizi a trovare soluzioni di buon senso: il legislatore ha introdotto nella normativa nazionale il tema delle tolleranze, i Comuni hanno preso coscienza dell’importanza dei processi di digitalizzazione degli archivi (talvolta avviandoli proprio in questa circostanza), i professionisti hanno metabolizzato la necessità di anteporre la verifi ca dello stato legittimo di un edifi cio rispetto alla fase progettuale di un intervento. Se da un lato il profi lo organizzativo dei Comuni ha retto l’impatto, restano criticità circa la commistione fra gli aspetti tecnici e quelli fi scali, come ad esempio la classifi cazione di un intervento (ristrutturazione o nuova costruzione?) con le contrastanti interpretazioni normative fornite dai vari organi statali. In ogni caso l’impatto del superbonus edilizio lascerà segni indelebili sui procedimenti e sulle prassi in materia edilizia; vediamo quelli positivi che ci fanno guardare al futuro con spirito costruttivo, come la spinta alla innovazione digitale dei processi e la regolarizzazione dello stato legittimo degli edifi ci. Questi aiuteranno a superare gli aspetti negativi. Volendo vedere il bicchiere mezzo pieno, la vicenda del superbonus ha spinto tutti verso una più corretta gestione dei procedimenti edilizi facendo chiarezza sul passato e di fatto formando una sorta di fascicolo dell’edifi cio mediante la ricerca dei relativi provvedimenti autorizzativi ai fi ni della certifi cazione dello stato legittimo; l’importante è consolidare questo metodo in futuro.