KLONGTOEI : CO-HOUSING & COMMUNITY LIVING
โครงการพั ฒนาที่อยู่อาศัยชุมชนแออัดบริเวณการท่าเรือแห่งประเทศไทย
59011112034 PATCHARAPON JITBANJONG
ปัญหาที่อยู่อาศัย
โครงการ พั ฒนาใหม่
ความเหลื่อมล้า การเปลี่ยนแปลง โครงสร้างเดิมของ ชุมชนเดิม
RATIONALE
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง MILESTONES IN THE GLOBAL HOUSING AGENDA
Providing access to housing services and livelihood for all
2000s
1980s Acknowledgement and upgrading of
Emphasis on the commoditization of
informal settlements
housing. Global housing crisis.
Sustainable Housing is a litmus test of Sustainable Cities.
Housing affordability crisis.
1990s
Social Housing through direct State
The Enabling Approach to housing.
provision
Washington consensus and deregulation.
HI
HI
HII
2010s
Urban planning and legislation contribute to affordability
Repositioning housing at the centre of
national and local urban agendas.
HII
HIII
GUIDING PRICIPLES
1970s
Integrating urban planning
Urban planning policies and programmes be geared to adequate housingforall
Continuous participatory and inclusive urban planning process
RATIONALE
แนวทางการศึ กษา HOUSING AT THE CENTRE GUIDING PRICIPLES Integrating urban planning
Providing access to housing services and livelihood for all
PHYSICAL
Sustainable Housing is a litmus test of Sustainable Cities.
FINANCE
Urban planning and legislation contribute to affordability
ORGANIZATION
PROJECT FOCUS
Urban planning policies and programmes be geared to adequate housing for all
POLICY
Continuous participatory and inclusive urban planning process
RATIONALE
พื้ นที่โครงการ
S1 : Site Selection 1 Bang Prad NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 11 DILAPIDATION : 11 NEW DEVELOPMENT : 2
S1
S2 : Site Selection 2 Thonburi NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 24 DILAPIDATION : 24 NEW DEVELOPMENT : 1
Bang Prad District
S3 : Site Selection 3 Klong Toei NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 26 DILAPIDATION : 26 NEW DEVELOPMENT : 2
S2
Thonburi District
SCOPE ( จากการทาสารวจ )
1. ย้ า ย ไ ป อ ยู่ ค อ น โ ด
S3 Klong Toei District
2.
3. 4.
บริเวณโรงฟอกหนัง ที่ดินเปล่า ย่า นหนอง จอก-มีนบุรี เ งิ น ทุ น พั ฒ น า คุณภาพชีวิต พื้ นที่บริเวณโรงฟอก หนัง
RATIONALE
ประวัติของพื้ นที่ 2486
เวนคื นที่ดิน เพื่ อท า ทาเรื อ สิ นคา เกิ ด การยายชุมชนออก จากพื้ นที่
2490
2506
แรงงานอพยพเข้ามา เป็นแรงงานแบกหาม สิ นค้ า โด ยไม่ มี ก า ร เตรียมการเรื่องที่พัก
เ ปิ ด ด า เ นิ น ก า ร กิ จ ก า ร โ ด ย ใ ช ชื่ อ “ทาเรือกรุงเทพ”
2520
2546 2525
อนุมัติใหมีการรื้อยาย ชุมชนรอบการท่าเรือ
ก่ อ ตั้ ง ก า ร เ ค ห ะ แหงชาติ
2526
2530
ก่ อ ตั้ ง ชุ ม ชนพั ฒนา 70 ไร
เกิด แผนพั ฒ นาทา เรือ
2536
พั ฒนาที่ อ ยู อ าศั ย ใน โ ค ร ง ก า ร “ บ้ า น มัน ่ คง”
แผนพั ฒ นาทาเรื อ ค ล อ ง เ ต ย เ พื่ อ เชื่ อ มตอกั บ ถนน พระราม3 และขุ ด คลองท่าเรือยอรช
ปัจจุบัน
ไ ด้ มี ก า ร จั ด ท า แ ผ น พั ฒ น า ที่ อ ยู อ า ศั ย ใ น รู ป แ บ บ ของอาคารสูง
RATIONALE
สรุปผู้ใช้งาน กลุ่มค้าขาย
กลุ่มคนทัว่ ไป
กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มช่างฝีมือ
AM
กลุ่มทางานที่บ้าน
PM AM PM
กลุ่มนักเรียน
กลุ่มเด็กเล็ก
AM
AM PM
PM
กลุ่มรถรับจ้าง
REF: Nattawut Usavagovitwong, Dr.rer.pol.
RATIONALE
ข้อมูลเชิงสถิติ 80000
80000
60000
60000
40000
40000
20000
20000
0
0 2543
2553
2554
2557
2558
2559
2562
2000
2010
2020
2030
2040
ประชากรมีอัตตราเพิ่ มเฉลี่ยที่ 1.044% ต่อปี
25000
ในปี 2040 ประชากรจะเพิ่ มมากขึ้นถึง 66387 คน
20000
และความต้องการของที่อยู่อาศั ย
15000
ต้องการมากขึ้นอีกถึง 13146 ครัวเรือน
10000 5000 0
2563
2010
2020
2030
2040
8% 8%
ต้องการเปลีน ่ ที่ อยู่อาศัยใหม่
84%
ไม่ต้องการ เปลี่ยนแปลง
ถือครองทีพ ่ ก ั อาศัยอยู่
15%
อยู่คนเดียว
31%
54%
มากกว่า 3 คน
2-3 คน
DEVELOPMENT DIRECTION
แนวทางการพั ฒนา
LAND PROPERTY DEVELOPTMENT
ที่ดินของการท่าเรือใช้เพื่ อหารายได้มา พั ฒนาโครงสร้างพื้ นฐาน
ใหม่ การท่ า เรื อ แห่ ง ประเทศไทย (กทท.) เป็ น หน่ ว ยงานรั ฐ วิ ส าหกิ จ ในสั ง กั ด กระทรวง คมนาคม ได้ สิ ท ธิ ใ นการหารายได้ จ ากการ พั ฒนาอสังหาริมทรัพย์
PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP
เดิม
ให้เช่า เป็นหลัก
การบริหารการเงิน การบริหารการเงินค่า เช่าจากเอกชนที่เข้ามา แบ่งสิทธิ ในการพั ฒนาโครงการ ในส่วนที่มีความพร้อม นักลงทุน เปลี่ยนจากผู้เช่ามาเป็น นักลงทุนเพื่ อรายได้ที่ สูงขึ้น
DEVELOPMENT DIRECTION
แนวทางการพั ฒนา
B-T BUILD – TRANSFER รัฐจ้างเอกชนออกแบบและสร้าง
PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP
B-O-T BUILD – OPERATE - TRANSFER รัฐจ้างเอกชนออกแบบและสร้าง
03 01
เอกชนรับผิดชอบดูแล สาธารณูปการเพื่ อแลก กับ FAR ที่สูงขึ้น
เงินค่าเช่าเป็นทุนใน การพั ฒนาที่อยู่อาศั ย
02
เปิดโอกาสให้เอกชนเข้า มาลงทุน
DEVELOPMENT DIRECTION
แนวทางการพั ฒนา
HOUSING AT THE CENTRE
HOUSING FOR ALL
บทบาทระดับเมือง
บทบาทระกับชุมชน
ธุรกิจการค้า
ตอบโจทย์ คนทุกกลุ่ม
KLONGTOEI
HOUSING AT THE CENTRE EQUALNOMIC SOCIETY
“ ย่านที่อยู่อาศัยราคาถูก ชุมชนน่าอยู่ สร้างคุณภาพชีวิตที่ดี ‘’
OBJECTIVE เพื่ อศึกษาความเป็นไปได้ในการหาทางออกร่วม ของคนในชุมชนและภาครัฐในการออกแบบ
GOAL
เพื่ อศึกษาความเป็นไปได้ของวิสาหกิจเพื่ อสังคม เพื่ อเสริมสร้างศักยภาพทางเศรษฐกิจ
พั ฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก เพื่ อสร้างสังคมลด รายจ่าย ลดความเหลื่อมล้า สร้างโอกาสให้คนทุก ประเภท พั ฒนาและฟื้ นฟู ในด้านเศรษฐกิจและสังคมของ ชุมชนดัง ้ เดิมในพื้ นที่
เพื่ อศึกษาความหลากหลายของวิถีชีวิตของคนใน ชุมชน
สร้างความสัมพั นธ์ให้แก่คนในชุมชนดัง ้ เดิม และผู้ อยู่อาศัยใหม่
CONCEPT AND PROGRAM
แนวทางการออกแบบโครงการ FOOD RETAIL TRANSPORTTION
GROCERY
SERVICE LEARN
RECREATION WORK
FACILITY FORALL มีพื้ นที่อานวยความสะดวกและ พื้ น ที่ ส า ธ า ร ณู ป ก า ร ที่ ต อ บ โจทย์คนหลากหลายกลุ่ม
MULTI SOCIAL SPACE
สร้ า งพื้ น ที่ ส าธารณะที่ มี ค วาม ยืดหยุ่นสามารถเกิดกิจกรรมที่ หลากหลายได้ในหนึ่งพื้ นที่
CONECTIVITY
BROWN TO GREEN
สร้ า งแนวเส้ น ทางการเชื่ อ ต่ อ จากพื้ นที่นอกโครงการ และใน โครงการ
ท า ใ ห้ เ กิ ด ภ า พ จ า ใ ห ม่ ข อ ง คลองเตย จากเดิ ม เป็ น ชุ ม ชน แออั ด สู่ พื้ นที่ สี เขี ย วใจกลาง เมือง
CONCEPT AND PROGRAM
USER DEMAND AND ZONING COMMUNITY CARE
COMMERCIAL AREA
พื้ น ที่ศู น ย์รวมแก่ชุม ชน เป็น พื้ น ที่บริการ แก่ ผู้ อ ยู่ อ าศั ย รวมถึ ง เ ป็ น พื้ นที่ ส ร้ า ง รายได้ให้แก่กลุ่มผู้ค้ารายย่อย CARE CENTER
SELF COMMERCE อยู่ บ ริ เ วณจุ ด เชื่อ มต่ อ ระหว่ า งโครงการ และเมืองภายนอก เปิดให้เอกชนสามารถ เข้ามาลงทุนได้
RESIDENTIAL AREA
GOOD LIVING พื้ นที่อยู่อ าศั ยในโครงการ ถูกล้อมรอบ ไปด้วยสาธารณูปการต่างๆ
WATERFRONT PARK พื้ น ที่ ส าธารณะสี เ ขี ย วอยู่ บ ริ เ วณทิ ศ ใต้ ของโครงการ และโดยรอบบริ เ วณที่ อ ยู่ อาศั ย มี ค วามยื ด หยุ่ น ทางกิ จ กรรมสู ง สามารถทากิจกรรมได้หลากหลาย
PARK
CONCEPT AND PROGRAM
CIRCULATION DIAGRAM กรมส่งเสริมอุตสาหกรรม
โครงการ MONO RAIL ในอนาคต
MAIN ROUTE DISTRICT ROUTE
ROAD BEFORE
ROAD AFTER
CONCEPT AND PROGRAM
FACILITY DIAGRAM SOCIAL/INCOME
ตาแหน่ง FACILITIES
LEARN HEALTH จุดผ่านของทางสัญจรเป็น ตาแหน่งของสาธารณูปการ
RETAIL ENVIRONMENT
STORE
INCOME CENTER
HEALTH CARE
BUS STOP
WATERFRONT PARK
LEARNING CENTER
CONCEPT AND PROGRAM
BUILDING DESIGN CONCEPT 1
2
3
1 4
5
2
6
OVERALL
3 SECTION
3RD FLOOR
2ND FLOOR
4
1ST FLOOR
6 ADABTABLITY DUPLEX ADABTABLITY SMPLEX
5
CONCEPT AND PROGRAM
BUILDING DESIGN CONCEPT
CONDOMINIUM
APARTMENT
SECTION BUIDING
UEBAN VILLA
CONCEPT AND PROGRAM
UNIT PLAN
PROGRAM
1 BEDROOM
STUDIO
1 BEDROOM+
2 BEDROOM
3 BEDROOM
พื้ นที่อาศั ยหนาแน่นมาก
180 คนต่อไร่
3 BEDROOM++ 11%
2 BEDROOM 20%
STUDIO 15%
15300 UNIT
รองรับได้ 42840 คน
ONE BEDROOM 25%
ONE BEDROOM EXTRA 29%
RESIDENTIAL
CONCEPT AND PROGRAM
PROGRAM
COMMUNITY QUALITY • •
COMMERCIAL
LEARNING CENTER COMMUNITY CARE
• •
DEPARTMENT STORE INCOME CENTER
MIX-USED • • •
RETAIL LEARN CO-WORKING
TOTAL WORKERS
8592
COMMUNITY QUALITY 18%
COMMERCIAL 30%
MIX-USED 52%
COMMERCIAL & COMMUNITY QUALITY
CONCEPT AND PROGRAM
PROGRAM FACILITY COMMUNITY QUALITY
COMMERCIAL
RESIDENTIAL
ชุมชน
สานักงาน สานักงาน ชุมชน
สานักงาน
สานักงาน
ศูนย์การเรียนรู้
ศูนย์สนับสนุนธุรกิจรายย่อย
พื้ นที่ผ่อนคลาย
แหล่งจับจ่าย
ศูนย์บริการชุมชน
CONCEPT AND PROGRAM
USER & PROGRAM DEPARTMENT STORE COMMUNITY
PLAY
CHAT
MARKET
CARE LEARN SHOP
SPORT CLUB
KNOWLEDGE CENTER
WATERFRONT PARK
ส่งเสริมคุณภาพชุมชน เชิงพาณิชยกรรม
ZONE I : PPP
ZONE II : COMMUNITY QUALITY
ZONE III : RESIDENTIAL
DETAIL DESIGN
ZONE I : PPP GREEN LINK PPP STORE
FLEXIBLE PLAZA ลานอเนกประสงค์ที่สามารถ จัดอีเวนท์ต่างๆ ได้
ตลาดชุมชน
SIT AND EAT พื้ นที่นง ั่ พั กกินดื่ม ระหว่างวัน
PROGRAM FLEXIBLE PLAZA
PPP STORE
ตลาดชุมชน
• ห้างสรรพสินค้า • จุดชมวิว • สานักงาน
• ร้านอาหาร • ร้านค้า • คาเฟ่
PLAZA PARK KEY PLAN
• แผงลอย • จุดพั กผ่อน • พื้ นที่เปิดโล่งกิจกรรม
DETAIL DESIGN
ZONE I : PPP
KEY PLAN
DETAIL PLAN 3
SECTION 1
HANGING GARDEN
FLEXIBLE PLAZA
PLAZA
STORE
RESTIN G
DETAIL DESIGN
ZONE I : PPP
DETAIL DESIGN
ZONE II : COMMUNITY QUALITY GREEN LINK
KNOLEDGE CENTER
MULTI ACTIVTIES SPACE ลานสามารถใช้เป็นพื้ นที่ทา กิจกรรมได้หลากหลาย
MULTI ACTIVITIES SPACE
CHIT-CHAT พื้ นที่พบปะของคนในชุมชน
PROGRAM MULTI ACTIVITIES SPACE KNOWLEDGE CENTER • CHIT CHAT AREA • MULTIPURPOSE YARD
KEY PLAN
• LIBRARY • FOUNDATION • VOLCATIONAL TRAINING
DETAIL DESIGN
ZONE II : COMMUNITY QUALITY KEY PLAN COURT YARD URBAN VILLA KNOWLEDGE CENTRE CHIT CHAT
DETAIL PLAN 1
SECTION 1
COURT YARD FOUNDATION CRAFTMEN
RETAIL RESIDENTIAL
KNOWLEDGE CENTER
CHIT CHAT
PHRAKHANONG
DETAIL DESIGN
ZONE III : RESIDENTIAL GREEN LINK TYPE 2 TYPE 3
TYPE 4
TYPE 1
ADVENTURE
RESTING AREA
พื้ นทีกิจกรรมแบบ EXTREME WATERFRONT PARK
PROGRAM RESIDDENTAIL
WATERFRONT PARK
• ที่อยู่อาศัย • พื้ นที่ส่วนกลาง
• • • •
MIX-USED KEY PLAN
พื้ นที่พักคอย ผ่อนคลาย กลางเมือง
• ร้านค้า • คาเฟ่ • พื้ นที่ทางาน
พื้ นที่ออกกาลังกาย พื้ นทีพักผ่อน พื้ นที่กิจกรรมนันทนาการ URBAN FARM
DETAIL DESIGN
สาธารณูปการพื้ นฐาน สาหรับผู้อยู่อาศั ย
ZONE III : RESIDENTIAL
EDUCATION
T2
HOBBY
ACTIVITY
T3
1
ใต้ถุน
2
COURT
3
PODIUM
4
ดาดฟ้า
T4 T1
T1
RESIDDENTAIL ACTIVITY SPACE
พื้ นที่ในอาคารทีส ่ ามารถใช้เป็น ส่วนกลางสาหรับผู้อยู่อาศัย
1
ใต้ถุน
2
COURT
T2 3
PODIUM
4
T3
STUDYING AREA
RESTING
PLAYGROUND
WORKOUT
WORKING AREA
CHIT CHAT
EXCERCISE
PLANTING
PLAYGROUND
WORKOUT
RESTING
STUDYING AREA
EXCERCISE
PLANTING
CHIT CHAT
WORKING AREA
WORKOUT
PLAYGROUND
RESTING
STUDYING AREA
PLANTING
EXCERCISE
CHIT CHAT
WORKING AREA
STUDYING AREA
RESTING
PLAYGROUND
WORKOUT
WORKING AREA
CHIT CHAT
EXCERCISE
PLANTING
ดาดฟ้า
T4
DETAIL DESIGN
ZONE III : RESIDENTIAL
สร้างความหลากหลายของวิถี ชีวิตและเกิดความมีชีวิตชีวาใน
ONE
CLUSTER CHARACTER
ONE CLUSTER MORE CHARACTER
การอยู่อาศั ย
ACTIVE
PASSIVE
PASSIVE
PASSIVE
ACTIVE
ACTIVE
COMMUNITY QUALITY
RESIDENTIAL
COMMERCIAL
DETAIL DESIGN
ZONE III : RESIDENTIAL KEY PLAN KEY PLAN PARK
COMMON SPACE RESIDENTIAL
RESIDENTIAL RESIDENTIAL RESIDENTIAL RESIDENTIAL
SECTIONTYPE 2 3
TYPE 2
DETAIL PLAN 2 RETAIL
RESIDENTIAL
COURT
RESIDENTIAL TYPE 1
TYPE 4
RESTING
DETAIL DESIGN
ZONE III : RESIDENTIAL
DETAIL DESIGN
FLOOR ASPECT RATIO
BEFORE
FAR
5
7
AFTER
7.5
11
OPEN SPACE
THANK YOU
COMMUNITY QUALITY