THESIS Klong toei : Co-housing & Community Living

KLONGTOEI : CO-HOUSING & COMMUNITY LIVING

โครงการพั ฒนาที่อยู่อาศัยชุมชนแออัดบริเวณการท่าเรือแห่งประเทศไทย

59011112034 PATCHARAPON JITBANJONG

ปัญหาที่อยู่อาศัย

โครงการ พั ฒนาใหม่

ความเหลื่อมล้า การเปลี่ยนแปลง โครงสร้างเดิมของ ชุมชนเดิม

RATIONALE

แนวคิดที่เกี่ยวข้อง MILESTONES IN THE GLOBAL HOUSING AGENDA

Providing access to housing services and livelihood for all

2000s

1980s Acknowledgement and upgrading of

Emphasis on the commoditization of

informal settlements

housing. Global housing crisis.

Sustainable Housing is a litmus test of Sustainable Cities.

Housing affordability crisis.

1990s

Social Housing through direct State

The Enabling Approach to housing.

provision

Washington consensus and deregulation.

HI

HI

HII

2010s

Urban planning and legislation contribute to affordability

Repositioning housing at the centre of

national and local urban agendas.

HII

HIII

GUIDING PRICIPLES

1970s

Integrating urban planning

Urban planning policies and programmes be geared to adequate housingforall

Continuous participatory and inclusive urban planning process

RATIONALE

แนวทางการศึ กษา HOUSING AT THE CENTRE GUIDING PRICIPLES Integrating urban planning

Providing access to housing services and livelihood for all

PHYSICAL

Sustainable Housing is a litmus test of Sustainable Cities.

FINANCE

Urban planning and legislation contribute to affordability

ORGANIZATION

PROJECT FOCUS

Urban planning policies and programmes be geared to adequate housing for all

POLICY

Continuous participatory and inclusive urban planning process

RATIONALE

พื้ นที่โครงการ

S1 : Site Selection 1 Bang Prad NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 11 DILAPIDATION : 11 NEW DEVELOPMENT : 2

S1

S2 : Site Selection 2 Thonburi NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 24 DILAPIDATION : 24 NEW DEVELOPMENT : 1

Bang Prad District

S3 : Site Selection 3 Klong Toei NUMBER : 44 HIGH DENSITY : 26 DILAPIDATION : 26 NEW DEVELOPMENT : 2

S2

Thonburi District

SCOPE ( จากการทาสารวจ )

1. ย้ า ย ไ ป อ ยู่ ค อ น โ ด

S3 Klong Toei District

2.

3.

4.

บริเวณโรงฟอกหนัง ที่ดินเปล่า ย่า นหนอง จอก-มีนบุรี เ งิ น ทุ น พั ฒ น า คุณภาพชีวิต พื้ นที่บริเวณโรงฟอก หนัง

RATIONALE

ประวัติของพื้ นที่ 2486

เวนคื นที่ดิน เพื่ อท า ทาเรื อ สิ นคา เกิ ด การยายชุมชนออก จากพื้ นที่

2490

2506

แรงงานอพยพเข้ามา เป็นแรงงานแบกหาม สิ นค้ า โด ยไม่ มี ก า ร เตรียมการเรื่องที่พัก

เ ปิ ด ด า เ นิ น ก า ร กิ จ ก า ร โ ด ย ใ ช ชื่ อ “ทาเรือกรุงเทพ”

2520

2546 2525

อนุมัติใหมีการรื้อยาย ชุมชนรอบการท่าเรือ

ก่ อ ตั้ ง ก า ร เ ค ห ะ แหงชาติ

2526

2530

ก่ อ ตั้ ง ชุ ม ชนพั ฒนา 70 ไร

เกิด แผนพั ฒ นาทา เรือ

2536

พั ฒนาที่ อ ยู อ าศั ย ใน โ ค ร ง ก า ร “ บ้ า น มัน ่ คง”

แผนพั ฒ นาทาเรื อ ค ล อ ง เ ต ย เ พื่ อ เชื่ อ มตอกั บ ถนน พระราม3 และขุ ด คลองท่าเรือยอรช

ปัจจุบัน

ไ ด้ มี ก า ร จั ด ท า แ ผ น พั ฒ น า ที่ อ ยู อ า ศั ย ใ น รู ป แ บ บ ของอาคารสูง

RATIONALE

สรุปผู้ใช้งาน กลุ่มค้าขาย

กลุ่มคนทัว่ ไป

กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มช่างฝีมือ

AM

กลุ่มทางานที่บ้าน

PM AM PM

กลุ่มนักเรียน

กลุ่มเด็กเล็ก

AM

AM PM

PM

กลุ่มรถรับจ้าง

REF: Nattawut Usavagovitwong, Dr.rer.pol.

RATIONALE

ข้อมูลเชิงสถิติ 80000

80000

60000

60000

40000

40000

20000

20000

0

0 2543

2553

2554

2557

2558

2559

2562

2000

2010

2020

2030

2040

ประชากรมีอัตตราเพิ่ มเฉลี่ยที่ 1.044% ต่อปี

25000

ในปี 2040 ประชากรจะเพิ่ มมากขึ้นถึง 66387 คน

20000

และความต้องการของที่อยู่อาศั ย

15000

ต้องการมากขึ้นอีกถึง 13146 ครัวเรือน

10000 5000 0

2563

2010

2020

2030

2040

8% 8%

ต้องการเปลีน ่ ที่ อยู่อาศัยใหม่

84%

ไม่ต้องการ เปลี่ยนแปลง

ถือครองทีพ ่ ก ั อาศัยอยู่

15%

อยู่คนเดียว

31%

54%

มากกว่า 3 คน

2-3 คน

DEVELOPMENT DIRECTION

แนวทางการพั ฒนา

LAND PROPERTY DEVELOPTMENT

ที่ดินของการท่าเรือใช้เพื่ อหารายได้มา พั ฒนาโครงสร้างพื้ นฐาน

ใหม่ การท่ า เรื อ แห่ ง ประเทศไทย (กทท.) เป็ น หน่ ว ยงานรั ฐ วิ ส าหกิ จ ในสั ง กั ด กระทรวง คมนาคม ได้ สิ ท ธิ ใ นการหารายได้ จ ากการ พั ฒนาอสังหาริมทรัพย์

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP

เดิม

ให้เช่า เป็นหลัก

การบริหารการเงิน การบริหารการเงินค่า เช่าจากเอกชนที่เข้ามา แบ่งสิทธิ ในการพั ฒนาโครงการ ในส่วนที่มีความพร้อม นักลงทุน เปลี่ยนจากผู้เช่ามาเป็น นักลงทุนเพื่ อรายได้ที่ สูงขึ้น

DEVELOPMENT DIRECTION

แนวทางการพั ฒนา

B-T BUILD – TRANSFER รัฐจ้างเอกชนออกแบบและสร้าง

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP

B-O-T BUILD – OPERATE - TRANSFER รัฐจ้างเอกชนออกแบบและสร้าง

03 01

เอกชนรับผิดชอบดูแล สาธารณูปการเพื่ อแลก กับ FAR ที่สูงขึ้น

เงินค่าเช่าเป็นทุนใน การพั ฒนาที่อยู่อาศั ย

02

เปิดโอกาสให้เอกชนเข้า มาลงทุน

DEVELOPMENT DIRECTION

แนวทางการพั ฒนา

HOUSING AT THE CENTRE

HOUSING FOR ALL

บทบาทระดับเมือง

บทบาทระกับชุมชน

ธุรกิจการค้า

ตอบโจทย์ คนทุกกลุ่ม

KLONGTOEI

HOUSING AT THE CENTRE EQUALNOMIC SOCIETY

“ ย่านที่อยู่อาศัยราคาถูก ชุมชนน่าอยู่ สร้างคุณภาพชีวิตที่ดี ‘’

OBJECTIVE เพื่ อศึกษาความเป็นไปได้ในการหาทางออกร่วม ของคนในชุมชนและภาครัฐในการออกแบบ

GOAL

เพื่ อศึกษาความเป็นไปได้ของวิสาหกิจเพื่ อสังคม เพื่ อเสริมสร้างศักยภาพทางเศรษฐกิจ

พั ฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก เพื่ อสร้างสังคมลด รายจ่าย ลดความเหลื่อมล้า สร้างโอกาสให้คนทุก ประเภท พั ฒนาและฟื้ นฟู ในด้านเศรษฐกิจและสังคมของ ชุมชนดัง ้ เดิมในพื้ นที่

เพื่ อศึกษาความหลากหลายของวิถีชีวิตของคนใน ชุมชน

สร้างความสัมพั นธ์ให้แก่คนในชุมชนดัง ้ เดิม และผู้ อยู่อาศัยใหม่

CONCEPT AND PROGRAM

แนวทางการออกแบบโครงการ FOOD RETAIL TRANSPORTTION

GROCERY

SERVICE LEARN

RECREATION WORK

FACILITY FORALL มีพื้ นที่อานวยความสะดวกและ พื้ น ที่ ส า ธ า ร ณู ป ก า ร ที่ ต อ บ โจทย์คนหลากหลายกลุ่ม

MULTI SOCIAL SPACE

สร้ า งพื้ น ที่ ส าธารณะที่ มี ค วาม ยืดหยุ่นสามารถเกิดกิจกรรมที่ หลากหลายได้ในหนึ่งพื้ นที่

CONECTIVITY

BROWN TO GREEN

สร้ า งแนวเส้ น ทางการเชื่ อ ต่ อ จากพื้ นที่นอกโครงการ และใน โครงการ

ท า ใ ห้ เ กิ ด ภ า พ จ า ใ ห ม่ ข อ ง คลองเตย จากเดิ ม เป็ น ชุ ม ชน แออั ด สู่ พื้ นที่ สี เขี ย วใจกลาง เมือง

CONCEPT AND PROGRAM

USER DEMAND AND ZONING COMMUNITY CARE

COMMERCIAL AREA

พื้ น ที่ศู น ย์รวมแก่ชุม ชน เป็น พื้ น ที่บริการ แก่ ผู้ อ ยู่ อ าศั ย รวมถึ ง เ ป็ น พื้ นที่ ส ร้ า ง รายได้ให้แก่กลุ่มผู้ค้ารายย่อย CARE CENTER

SELF COMMERCE อยู่ บ ริ เ วณจุ ด เชื่อ มต่ อ ระหว่ า งโครงการ และเมืองภายนอก เปิดให้เอกชนสามารถ เข้ามาลงทุนได้

RESIDENTIAL AREA

GOOD LIVING พื้ นที่อยู่อ าศั ยในโครงการ ถูกล้อมรอบ ไปด้วยสาธารณูปการต่างๆ

WATERFRONT PARK พื้ น ที่ ส าธารณะสี เ ขี ย วอยู่ บ ริ เ วณทิ ศ ใต้ ของโครงการ และโดยรอบบริ เ วณที่ อ ยู่ อาศั ย มี ค วามยื ด หยุ่ น ทางกิ จ กรรมสู ง สามารถทากิจกรรมได้หลากหลาย

PARK

CONCEPT AND PROGRAM

CIRCULATION DIAGRAM กรมส่งเสริมอุตสาหกรรม

โครงการ MONO RAIL ในอนาคต

MAIN ROUTE DISTRICT ROUTE

ROAD BEFORE

ROAD AFTER

CONCEPT AND PROGRAM

FACILITY DIAGRAM SOCIAL/INCOME

ตาแหน่ง FACILITIES

LEARN HEALTH จุดผ่านของทางสัญจรเป็น ตาแหน่งของสาธารณูปการ

RETAIL ENVIRONMENT

STORE

INCOME CENTER

HEALTH CARE

BUS STOP

WATERFRONT PARK

LEARNING CENTER

CONCEPT AND PROGRAM

BUILDING DESIGN CONCEPT 1

2

3

1 4

5

2

6

OVERALL

3 SECTION

3RD FLOOR

2ND FLOOR

4

1ST FLOOR

6 ADABTABLITY DUPLEX ADABTABLITY SMPLEX

5

CONCEPT AND PROGRAM

BUILDING DESIGN CONCEPT

CONDOMINIUM

APARTMENT

SECTION BUIDING

UEBAN VILLA

CONCEPT AND PROGRAM

UNIT PLAN

PROGRAM

1 BEDROOM

STUDIO

1 BEDROOM+

2 BEDROOM

3 BEDROOM

พื้ นที่อาศั ยหนาแน่นมาก

180 คนต่อไร่

3 BEDROOM++ 11%

2 BEDROOM 20%

STUDIO 15%

15300 UNIT

รองรับได้ 42840 คน

ONE BEDROOM 25%

ONE BEDROOM EXTRA 29%

RESIDENTIAL

CONCEPT AND PROGRAM

PROGRAM

COMMUNITY QUALITY • •

COMMERCIAL

LEARNING CENTER COMMUNITY CARE

• •

DEPARTMENT STORE INCOME CENTER

MIX-USED • • •

RETAIL LEARN CO-WORKING

TOTAL WORKERS

8592

COMMUNITY QUALITY 18%

COMMERCIAL 30%

MIX-USED 52%

COMMERCIAL & COMMUNITY QUALITY

CONCEPT AND PROGRAM

PROGRAM FACILITY COMMUNITY QUALITY

COMMERCIAL

RESIDENTIAL

ชุมชน

สานักงาน สานักงาน ชุมชน

สานักงาน

สานักงาน

ศูนย์การเรียนรู้

ศูนย์สนับสนุนธุรกิจรายย่อย

พื้ นที่ผ่อนคลาย

แหล่งจับจ่าย

ศูนย์บริการชุมชน

CONCEPT AND PROGRAM

USER & PROGRAM DEPARTMENT STORE COMMUNITY

PLAY

CHAT

MARKET

CARE LEARN SHOP

SPORT CLUB

KNOWLEDGE CENTER

WATERFRONT PARK

ส่งเสริมคุณภาพชุมชน เชิงพาณิชยกรรม

ZONE I : PPP

ZONE II : COMMUNITY QUALITY

ZONE III : RESIDENTIAL

DETAIL DESIGN

ZONE I : PPP GREEN LINK PPP STORE

FLEXIBLE PLAZA ลานอเนกประสงค์ที่สามารถ จัดอีเวนท์ต่างๆ ได้

ตลาดชุมชน

SIT AND EAT พื้ นที่นง ั่ พั กกินดื่ม ระหว่างวัน

PROGRAM FLEXIBLE PLAZA

PPP STORE

ตลาดชุมชน

• ห้างสรรพสินค้า • จุดชมวิว • สานักงาน

• ร้านอาหาร • ร้านค้า • คาเฟ่

PLAZA PARK KEY PLAN

• แผงลอย • จุดพั กผ่อน • พื้ นที่เปิดโล่งกิจกรรม

DETAIL DESIGN

ZONE I : PPP

KEY PLAN

DETAIL PLAN 3

SECTION 1

HANGING GARDEN

FLEXIBLE PLAZA

PLAZA

STORE

RESTIN G

DETAIL DESIGN

ZONE I : PPP

DETAIL DESIGN

ZONE II : COMMUNITY QUALITY GREEN LINK

KNOLEDGE CENTER

MULTI ACTIVTIES SPACE ลานสามารถใช้เป็นพื้ นที่ทา กิจกรรมได้หลากหลาย

MULTI ACTIVITIES SPACE

CHIT-CHAT พื้ นที่พบปะของคนในชุมชน

PROGRAM MULTI ACTIVITIES SPACE KNOWLEDGE CENTER • CHIT CHAT AREA • MULTIPURPOSE YARD

KEY PLAN

• LIBRARY • FOUNDATION • VOLCATIONAL TRAINING

DETAIL DESIGN

ZONE II : COMMUNITY QUALITY KEY PLAN COURT YARD URBAN VILLA KNOWLEDGE CENTRE CHIT CHAT

DETAIL PLAN 1

SECTION 1

COURT YARD FOUNDATION CRAFTMEN

RETAIL RESIDENTIAL

KNOWLEDGE CENTER

CHIT CHAT

PHRAKHANONG

DETAIL DESIGN

ZONE III : RESIDENTIAL GREEN LINK TYPE 2 TYPE 3

TYPE 4

TYPE 1

ADVENTURE

RESTING AREA

พื้ นทีกิจกรรมแบบ EXTREME WATERFRONT PARK

PROGRAM RESIDDENTAIL

WATERFRONT PARK

• ที่อยู่อาศัย • พื้ นที่ส่วนกลาง

• • • •

MIX-USED KEY PLAN

พื้ นที่พักคอย ผ่อนคลาย กลางเมือง

• ร้านค้า • คาเฟ่ • พื้ นที่ทางาน

พื้ นที่ออกกาลังกาย พื้ นทีพักผ่อน พื้ นที่กิจกรรมนันทนาการ URBAN FARM

DETAIL DESIGN

สาธารณูปการพื้ นฐาน สาหรับผู้อยู่อาศั ย

ZONE III : RESIDENTIAL

EDUCATION

T2

HOBBY

ACTIVITY

T3

1

ใต้ถุน

2

COURT

3

PODIUM

4

ดาดฟ้า

T4 T1

T1

RESIDDENTAIL ACTIVITY SPACE

พื้ นที่ในอาคารทีส ่ ามารถใช้เป็น ส่วนกลางสาหรับผู้อยู่อาศัย

1

ใต้ถุน

2

COURT

T2 3

PODIUM

4

T3

STUDYING AREA

RESTING

PLAYGROUND

WORKOUT

WORKING AREA

CHIT CHAT

EXCERCISE

PLANTING

PLAYGROUND

WORKOUT

RESTING

STUDYING AREA

EXCERCISE

PLANTING

CHIT CHAT

WORKING AREA

WORKOUT

PLAYGROUND

RESTING

STUDYING AREA

PLANTING

EXCERCISE

CHIT CHAT

WORKING AREA

STUDYING AREA

RESTING

PLAYGROUND

WORKOUT

WORKING AREA

CHIT CHAT

EXCERCISE

PLANTING

ดาดฟ้า

T4

DETAIL DESIGN

ZONE III : RESIDENTIAL

สร้างความหลากหลายของวิถี ชีวิตและเกิดความมีชีวิตชีวาใน

ONE

CLUSTER CHARACTER

ONE CLUSTER MORE CHARACTER

การอยู่อาศั ย

ACTIVE

PASSIVE

PASSIVE

PASSIVE

ACTIVE

ACTIVE

COMMUNITY QUALITY

RESIDENTIAL

COMMERCIAL

DETAIL DESIGN

ZONE III : RESIDENTIAL KEY PLAN KEY PLAN PARK

COMMON SPACE RESIDENTIAL

RESIDENTIAL RESIDENTIAL RESIDENTIAL RESIDENTIAL

SECTIONTYPE 2 3

TYPE 2

DETAIL PLAN 2 RETAIL

RESIDENTIAL

COURT

RESIDENTIAL TYPE 1

TYPE 4

RESTING

DETAIL DESIGN

ZONE III : RESIDENTIAL

DETAIL DESIGN

FLOOR ASPECT RATIO

BEFORE

FAR

5

7

AFTER

7.5

11

OPEN SPACE

THANK YOU

COMMUNITY QUALITY