jenawohnen Geschäftsbericht 2015 by Jarno Müller

BAUEN FÜR JENA

GESCHÄFTSBERICHT 2014 der jenawohnen GmbH

JENAWOHNEN IM ÜBERBLICK

Neubauprogramm 2013 bis 2017

495 500 10 WOHNUNGEN MIT

9 AUSZUBILDENDE

150 MITARBEITER im Geschäftsjahr 2014

STELLPLÄTZEN IN

BAUPROJEKTEN

ERWEITERUNG

DIE STRATEGIE DER DES PORTFOLIOS IN UND UM JENA WIRD DIE

UNTERNEHMENSPOLITIK

MITTELFRISTIG PRÄGEN.

16,7 MIO. €

Jahresüberschuss 2014

93,7 MIO. € Investitionsvolumen 2013 bis 2017

IM ÜBERBLICK KENNZAHLEN DER JENAWOHNEN GMBH

2014

2013

Mieteinheiten zum 31.12.

14.186

14.196

davon Wohnungen

13.996

14.001

190

195

Bilanzsumme

392.917,2

388.260,2

T€

Eigenkapital

287.444,1

287.977,6

T€

73,2

74,2

16.686,1

17.219,6

T€

Eigenkapitalrentabilität (vor Steuern)

6,4

Gesamtkapitalrentabilität (vor Steuern)

5,3

5,4

24.663,0

25.295,0

T€

2,7

Jahre

durchschnittliche Wohnungsmiete

5,14

5,04

€ / qm

durchschnittliche Betriebs- und Heizkosten

2,24

2,26

€ / qm

Leerstandsquote Stichtag 31.12.

1,8

1,4

Anteil der Erlösschmälerung an der Sollmiete

2,0

1,5

11,2

19.813,8

19.352,9

T€

Instandhaltungskosten (laufende)

9,66

9,90

€ / qm

Instandhaltungskosten und nachträgliche Herstellungskosten

13,82

12,25

€ / qm

150

145

davon Gewerbe

Eigenkapitalquote Jahresüberschuss

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit Dynamischer Verschuldungsgrad

Fluktuationsrate Wohnungen Betriebsergebnis der Hausbewirtschaftung

Geschäftsführer Mitarbeiter Auszubildende

INHALT

EINFÜHRUNG

1.1 Vorwort

REPORTAGEN

2.1 Neue Häuser für Jena

2.2 Wohnungen für Jena

2.3 Gärten 2.0 für Jena

LAGEBERICHT

Wohnlandschaft

3.1 Grundlagen der Gesellschaft

3.2 Wirtschaftsbericht

3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen

3.2.2 Geschäftsverlauf und Investitionstätigkeit

3.2.3 Nichtfinazielle Leistungsindikatoren

3.3 Lage der Gesellschaft

3.3.1 Ertragslage

3.3.2 Finanzlage

3.3.3 Vermögenslage

3.4 Nachtragsbericht

3.5 Risikobericht

3.5.1 Risiken der künftigen Entwicklung

3.5.2 Chancen der künftigen Entwicklung

3.6 Prognosebericht

JAHRESABSCHLUSS 4.1 Bilanz zum 31. Dezember 2014

4.2 Gewinn- und Verlustrechnung

4.3 Anhang

4.4 Anlagenspiegel

SONSTIGES

5.1 Bestätigungsvermerk

5.2 Rechtliche Verhältnisse

5.3 Impressum

STEFAN WOSCHE-GRAF EINFÜ H RU NG

GESCHÄFTSFÜHRER Kapitelüberschrift

02 JE

EI NFÜ H R U NG Vorwort

1.1 VORWORT

jenawohnen konnte im ersten halben Jahr 2015

Bestand der Großwohnsiedlungen ergänzen und

bereits fünf Mal dieses Glück erleben. Denn die

zur Erweiterung des Portfolios beitragen. Die un-

jenawohnen GmbH erstellt für die weiterhin

terschiedlichen Konzepte berücksichtigen sowohl

wachsende Stadt Jena in den nächsten zwei

die Bedürfnisse zukünftiger als auch traditionel-

Jahren ca. 500 neue Wohnungen mit einem

ler Zielgruppen und werden den Ansprüchen von

Investitionsvolumen von knapp 100 Millionen

Flexibilität, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz,

Euro. Auf die positiven Rahmenbedingungen und

aber auch den Anforderungen von anspruchs-

den steigenden Bedarf an Wohnraum reagiert

voller

Betreuung

gerecht.

Einerseits

baut

jenawohnen mit einem anspruchsvollen Neu-

jenawohnen

baukonzept. Dabei werden sowohl im Innenstadt-

seiner fachkundigen bautechnischen Abteilung in

die

Neubauwohnungen

mit

bereich Jenas als auch in den Stadtgebieten Jena

Eigenregie selbst, kauft aber auch Projekte von

Nord und Lobeda sowie in den kleineren Städ-

Bauträgern an, um dem kurzfristig notwendigen

ten Hermsdorf und Blankenhain unterschiedliche

Bedarf an Wohnraum in Jena rasch zu decken.

Qualitäten an Wohnungen entstehen, die den J

RICHTKRONE

DIE WIRD SEIT ALTERS HER ALS FESTZEICHEN UND

GLÜCKSSYMBOL

AUF DEM DACHFIRST ANGEBRACHT… Möglich wird die ambitionierte Neubautätigkeit

weiterhin einen anhaltenden Beitrag für die

vor allem auch deshalb, weil unser Wohnungs-

positive Entwicklung von Jena leisten können.

unternehmen wirtschaftlich gesund und stabil ist. Auch das Geschäftsjahr 2014 konnte die jenawohnen GmbH erneut mit einem hervor-

Herzliche Grüße

ragenden Jahresergebnis abschließen. Über die beteiligten Gesellschafter fließen die Mittel direkt in den Haushalt der Stadt Jena. Wir freuen uns, dass wir somit auch auf diesem indirekten Weg

Ihr Stefan Wosche-Graf

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

04 JE

REPORTAGEN

R EP OR TAGEN Kapitelüberschrift

REPORTAGEN

05 J

2.1

Neue Häuser für Jena

2.2

Wohnungen für Jena

2.3

Gärten 2.0 für Jena

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

06 JE

R EP OR TAGEN Neue Häuser für Jena

2.1 NEUE HÄUSER FÜR JENA

UNTERWEGS MIT WERNER ARNOLD

Herr Arnold baut Wohnungen seit seinem sechs-

„aber unheimlich gerne, weil wir hier wie in einer

zehnten Lebensjahr. „1968 sind die Ausbilder an

Großfamilie an einem Strang ziehen. Wir können

unsere Schule gekommen und haben Lehrlinge

uns aufeinander verlassen und einander vertrau-

Wohnungs-

en, und das ist einfach großartig!“ Toll findet er

bauprogramm. Damals hieß das noch WBK –

auch die fokussierte und engmaschige Zusam-

gesucht

für

das

sozialistische

Wohnungsbaukombinat Gera – da habe ich meine

menarbeit mit den Kollegen aus den verschie-

Ausbildung zum Facharbeiter für Wohnungsbau

denen Abteilungen. „Und dass es keine Kaution

gemacht.“ Schon im letzten Jahr habe ich Herrn

gibt bei jenawohnen – das war mir auch neu,

Arnold bei meiner Recherche für das Neubau-

aber ich persönlich finde das super – weil durch

projekt am Friedensberg kennengelernt, und

die Verwaltung von Kautionen viele Kapazitäten

heute treffe ich ihn wieder, wegen der „Garten-

gebunden werden, die man so viel sinnvoller ein-

stadt“ in der Camburger Straße. Als Projektleiter

setzen kann!“ Derzeit betreut Herr Arnold vier

von jenawohnen begleitet er hier die Baumaß-

verschiedene Bauobjekte in Jena mit insgesamt

nahme und vertritt den Bauherrn gegenüber dem

245 Wohneinheiten, „96 am Friedensberg, 53

Architekten und den bauausführenden Firmen. Er

am Händelweg, 90 in der Camburger Straße und

ist schon ein „alter Hase“ am Bau, „seit 1970, da

sechs an der Paraschkenmühle“, zählt er auf, „viel

hatte ich gerade meinen Facharbeiterabschluss,

zu tun! Wissen Sie, meine Frau ist Schneiderin.

habe ich eigentlich immer irgendwas mit Bauen

Und die sagt: Ob es ein großes oder ein kleines

gemacht. Ich kann Ihnen nicht aufzählen, wie

Kleid werden soll, der Zuschnitt muss passen. Und

viele Projekte ich seitdem betreut habe!“

so sehe ich das auch – ob 96 oder weniger Woh-

Bei jenawohnen arbeitet Herr Arnold seit fünf

ist es egal, ob es ein großes oder ein kleines Haus

Jahren, „in neunzehnter Anstellung“, lacht er,

ist – der Arbeitsablauf ist derselbe.“

nungen – der Rahmen muss stimmen! Am Ende

07 J

A EN

REPORTAG EN Kapitelüberschrift

WERNER ARNOLD

08 JE

P R O J E KT L E I T E R B AU

Und der Arbeitsaufwand für so ein Bauobjekt wie

Bauobjekte bis zur Ausführung und ich und Frau

den aktuellen an der Camburger Straße ist enorm.

Wenzel (Projektleitung Grünanlagen) sind jetzt für

Die Aktenordner für die laufenden Bauprojekte

die Baudurchführung zuständig und führen die

füllen mehrere Regalmeter in Herrn Arnolds

Bauprotokolle weiter. Und wie Sie sehen, kommt

kleinem Büro unter dem Dach, das er sich mit

da doch einiges zusammen.“

seinem Kollegen Herrn Raabe teilt. „Wir haben die Projekte in farblich sortierte Ordner einge-

Aber Herr Arnold kümmert sich nicht nur um die

heftet, damit auch ein Außenstehender sich

Protokolle, sondern zum Beispiel auch um die

schnell zurechtfindet und jeden auch mal vertre-

Auswahl der Materialien am Bau, die ihm vom

ten kann – man weiß ja nie!“, erklärt Herr Arnold

Architekten vorgeschlagen wird. „Sie müssen sich

mir. „Die Unterlagen für die Camburger Straße

das so vorstellen: Der Architekt entwirft den Bau

sind in den blauen Ordnern abgelegt. Ich habe

und schlägt analog zur vereinbarten Preisspan-

die von meiner Kollegin Frau Wacker übernom-

ne verschiedene Materialien – zum Beispiel für

men. Frau Wacker obliegt die Vorbereitung der

Fenster, Kacheln oder Bodenbeläge – vor. Diese

R EP OR TAGEN Neue Häuser für Jena

werden dann in den sogenannten Bemusterungs-

wohner – Kleingärtner und Eigenheimbesitzer –

terminen vorgelegt und gemeinsam mit der

und suchten das Gespräch. „Top-Männer allesamt,

Abteilung Marketing ausgewählt. Und alles

wie wir auch“, sagt Herr Arnold, „die haben eben

wird dokumentiert und protokolliert, damit das

auch ihre Interessen und Standpunkte und sehen

Ganze auch im Nachhinein noch nachvollziehbar

einen gewissen Klärungsbedarf, und mit denen

und verbindlich ist. Und wir zeichnen das dann

müssen wir uns auseinandersetzen, wenn es was

ab.“ Bei der Auswahl der Materialien, verrät Herr

werden soll mit der guten Nachbarschaft!“

Arnold mir, denkt er auch manchmal an seine

Deshalb kümmert sich Herr Arnold – manchmal

Frau. „Wissen Sie“, sagt er, „wenn man so lange

auch zusammen mit dem Sozialmanagement

zusammen lebt, da weiß man auch ein bisschen

von jenawohnen – um die Beschwerden und

was von den Alltagsschwierigkeiten des anderen.

Anfragen der Anwohner und der verschiedenen

Und ich denke dann immer – glänzende Ober-

Bürgerinitiativen, die sich, wie Herr Arnold es

flächen, das ist für eine Hausfrau schwierig und

nennt, „mit unseren Projekten auseinander-

aufwendig sauber zu halten, muss ja ständig

setzen“. Und findet manchmal recht unkonventio-

geputzt werden. Und dann entscheide ich mich

nelle Lösungen wie zum Beispiel das Verteilen von

lieber für die mattere Fliese im Bad.“

Auto-Waschgutscheinen an Anwohner, die

wegen der Bauarbeiten und anhaltender Außerdem muss Herr Arnold manchmal auch

Trockenheit unter dem Staub von

schlichten – und dabei auch kreativ und flexibel

der Baustelle zu leiden haben.

sein. „Ich sehe das ganz pragmatisch – wenn sich

„Klar, an sich keine große

jemand beschwert, dann zeigt er doch zumindest

Sache – aber eine

schon mal Interesse am Gespräch. Und dann muss

nette

man eben in Kontakt bleiben, zuhören, entgegen

die zeigt:

kommen und darf auch nicht so pingelig sein mit dem Feierabend. Dann fahre ich eben erst 18.00 Uhr nach Hause – aber dafür habe ich mit den Leuten gesprochen und was erreicht!“ Zum Beispiel am Friedensberg – nachdem der neue B-Plan von Stadtrat verabschiedet und ausgehängt

worden

meldeten verschiedene An-

sich

war,

Geste,

A EN

REPORTAG EN Neue Häuser für Jena

Passt auf, Leute, wir haben Verständnis für euch

Zum Schluss erklärt Herr Arnold mir noch, was

und nehmen eure Sorgen wahr. Und darum geht’s

das Wort „extensive Dachbegrünung“ bedeutet:

doch am Ende – das man sich wahrgenommen

Nach Abschluss der Bauarbeiten am Dach wird hier

fühlt!“

ein Substrat aufgetragen, das mit einem genau

Alles in allem – sagt Herr Arnold – ist er glück-

je nach Höhe des Anteils begünstigt diese

berechneten Humusanteil durchmischt ist. Und

10 JE

lich über seine Arbeit, auch nach so vielen Jah-

Mischung die Ansiedlung verschiedener Pflanzen

ren im Baugeschäft. „Klar, ab und zu muss man

auf den Dachflächen. „Nach zwei Jahren dann“,

mal ein Machtwort sprechen – aber das ist selten.

erläutert Herr Arnold mir, „muss ich das kont-

Meine Vision von einer ordentlichen Baustelle

rollieren, und gegebenenfalls muss der Auftrag-

ist es ja, dass dort keiner raucht, keiner Alkohol

nehmer das noch nachbessern. Das ist auch

trinkt, jeder einen Helm auf hat und das Radio

ein Teil seiner vertraglichen Pflichten. Und erst,

aus ist – und das ist hier schon mal gegeben. Über

wenn das alles stimmt – erst dann ist das Projekt

alles andere kann man reden.“

wirklich abgeschlossen.“

TUN ODER LASSEN DAS IST MEINE DEVISE. „Nicht das Material am Bau ist falsch, sondern

sagt er, habe seine Entscheidung damals, mit 16

die Menschen machen die Fehler – das ist meine

Jahren, nie bereut. „Hätte – das ist nicht mein

Meinung“, sagt Herr Arnold noch. „Aber am

Ding! ‚Hätte‘ ist Reue, Traurigkeit, Bedauern. Das

Schluss, da zählt das Ergebnis. Und deshalb gebe

gibt’s bei mir nicht. Tun oder Lassen – das ist mei-

ich dem Menschen immer eine Chance – aber

ne Devise! Und ich habe hier total viel Spaß“, sagt

immer fair; bloßstellen gibt’s bei mir nicht! Spaß

Herr Arnold und lacht.

an der Arbeit, das soll jeder haben.“ Er jedenfalls,

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

11 J

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

12 JE

R EP OR TAGEN Wohnungen für Jena

2.2 WOHNUNGEN FÜR JENA

TREFFEN MIT ARCHITEKT HEINZ WAGNER

Herr Wagner ist sehr beschäftigt. Das merke ich

und dem steigenden Zuzug junger Familien nach

bei dem Versuch, einen Termin mit ihm zu verein-

Jena Nord wurde dieser B-Plan noch einmal

baren – es ist gar nicht so einfach, ein Zeitfenster

geändert, und über ein Auswahlverfahren be-

zu finden, in dem er sich mit mir und meinen Fra-

warben sich verschiedene Architekturbüros um

gen beschäftigen kann. So kurz vor dem Richtfest

die Bebauung des Areals: Zunächst wurden gegen

in der Camburger Straße gibt es einfach noch zu

ein Pauschalhonorar Modelle gefertigt, aus denen

viel zu klären. Als bauausführender Architekt ist

der Entwurf von Herrn Wagners Architekturbüro

Herr Wagner jeden Tag auf der Baustelle, koor-

als Sieger hervorging. Danach wurde dieser

diniert die einzelnen Gewerke und Arbeiter – bis

Entwurf bis 2012 noch einmal überarbeitet, lag

zu 100 am Tag – verwaltet den Bau, sorgt für die

dann aufgrund des Eichplatz-Projektes für ca.

Abrechnungen und Bestellungen, organisiert die

1 Jahr „auf Eis“ und wurde schließlich im Herbst

Bemusterungen und kümmert sich als General-

2013 beauftragt. „Zwischendurch“, sagt Herr

planer um Heizung, Lüftung, Elektro- und Sani-

Wagner, „haben wir schon gar nicht mehr daran

tärinstallationen, Balkongeländer, Fenster, Türen

geglaubt, dass das Projekt noch zustande kommt.“

und Aufzüge. Kurz – Herr Wagner hat viel zu tun. Dafür gibt es jetzt umso mehr Arbeit. In dem Als jenawohnen im Jahr 2011 das ehemalige

kleinen Container, in dem sich Herrn Wagners

Kasernengelände von der Landesentwicklungs-

Büro auf der Baustelle befindet, herrscht ein

gesellschaft übernahm, sah der B-Plan an dieser

geschäftiges Kommen und Gehen. „Für uns“, sagt

Stelle noch die Errichtung eines Gewerbegebietes

Herr Wagner, „ist das ein großer Auftrag. Wir

vor. Aber aufgrund des demografischen Wandels

haben hier in Jena zwar schon einige Ecken hin-

13 J

A EN

REPORTAG EN Wohnungen für Jena

ANSAGEN, KURZE ENTSCHEIDUNGSWEGE, EINE STRAFFE STRUKTUR BEI KLARE

DEN ENTSCHEIDERN -

DAS

GEFÄLLT MIR.

terlassen, aber das hier – das ist schon was Beson-

14 JE

Überhaupt, die Kreativität. „Das ist so eine Sache“,

deres. Dadurch, dass wir hier sieben Einzelhäuser

lächelt Herr Wagner. „Klar, als Architekt will man

bauen, zeigt das Areal ein gewisses kleines

sich verwirklichen, etwas hinterlassen. Trotzdem

Siedlungsbild, und für mich ist das spannend und

habe ich ja auch vom Bauherrn eine klar definier-

aufregend zugleich.“ Schlaflose Nächte? „Aber

te Aufgabe erhalten, nämlich kostendeckend und

hallo!“ lacht Herr Wagner, „was glauben Sie

normgerecht Mietwohnungen für den eigenen

denn? Na klar! Das beginnt schon damit, dass

Bestand zu bauen, die in einem gewissen Preis-

einer der 22 Subunternehmer mit einer seiner

rahmen bleiben und günstig vermietet werden

Leistungen in Verzug gerät – das muss nicht mal

können. Und dazu braucht man auch Kreativität.

selbstverschuldet sein. Zum Beispiel der Kalksand-

Kreativität besteht für mich nicht nur darin,

stein, den wir hier verbauen – der braucht ein-

einen plausiblen Entwurf vorzulegen, der mit dem

fach eine Temperatur von mindestens 5°C, damit

B-Plan übereinstimmt, den richtigen Mix an Woh-

man ihn gut verarbeiten kann. Und nur, weil ich

nungen vorsieht und zum Gesamtkonzept passt.

nicht Ski fahren kann, ist noch lange kein Sommer.

Kreativität braucht es auch bei der Konstruktion,

Sprich – Frost bedeutet unter Umständen Verzug,

der Materialwahl und der Leistungsbeschreibung

sowas ist nicht kalkulierbar und kommt vor. Und

– oder eben der terminlichen Steuerung, wenn

dann muss man kreativ werden.“

mal etwas nicht so läuft wie geplant. Damit dem

R EP OR TAGEN Wohnungen für Jena

Bauherrn durch den Verzug so wenig Kosten

Und während wir uns noch über diverse Bau-

wie möglich entstehen.“ Und weil Faktoren wie

normen – Schallschutz, Wärmeschutz und den

Wetter, Materialpreisentwicklung oder Tariferhö-

KFW70-Standard – unterhalten, breitet Frau Diewa,

hungen nicht wirklich kalkulierbar sind, sagt Herr

Herrn Wagners Mitarbeiterin, diverse Produktmus-

Wagner, müsse man „wirkungsvoll formulieren“,

ter für Bodenbeläge, Fliesen und Laminat auf dem

Tisch aus, denn als nächstes ist eine Bemusterung

den

Subauftragnehmern

„Vertrauen

vermitteln zur mutigen Abgabe des kleinsten

mit dem Bauherrn angesetzt. Bei den sogenann-

Preises. Auch Kreativität!“

ten Bemusterungsterminen wird mit dem Bauherrn gemeinsam entschieden, welche der vorgeschlagenen Materialien im Haus verarbeitet werden,

HEINZ WAGNER

GENERALPLANER / DIPL. ARCHIT E K T

15 J

A EN

REPORTAG EN Wohnungen für Jena

und heute soll es offensichtlich um die Fußböden

aus Holz geplant, Robinie – ein wetterfestes

gehen. Und weil der nächste Termin bereits heran-

europäisches Laubholz. Und außen, im Gelän-

gerückt ist, bleibt mir gar nicht mehr viel Zeit für

de, soll es lässig zugehen können. Also ich sag

Fragen. Was das Besondere für ihn an diesem Pro-

mal – es tut dem Ganzen auch gut, dass wir hier

jekt ist, möchte ich noch von Herrn Wagner wissen.

nicht 150 Parkplätze unterbringen müssen.“ Sehr angenehm, sagt Herr Wagner noch, sei auch

„Im Moment ist das hier natürlich das Projekt, das

die Zusammenarbeit mit jenawohnen – seinem

mich und meine Mitarbeiter am meisten bewegt

Bauherrn. „Gut organisiert, engagiert und infor-

und beschäftigt.“, erzählt er mir, „Das Gelände

miert“, nennt Herr Wagner seine Ansprechpartner,

ist nicht ganz einfach: Wir haben hier ein relativ

„da wird genau nachgefragt und geprüft, was

flaches Auengebiet, der Grundwasserspiegel ist

geliefert

recht hoch – deshalb mussten wir auch auf den

gesteuert. Es gibt klare Ansagen, kurze Entschei-

wird,

und

klug

und

professionell

Bau der Tiefgarage verzichten – und wir haben die

dungswege und eine straffe Struktur bei den

Bundesstraße vor der Tür, was den Standort für

Entscheidern – das gefällt mir! Deshalb bin ich

die Bebauung mit Wohnhäusern etwas schwie-

auch zuversichtlich, dass wir bei diesem Projekt

rig macht. Andererseits haben wir eine hübsche,

keine

siedlungsähnliche

werden und es zu einem guten Ende bringen.“

Einzelhausstruktur

mit

vie-

dramatischen

Überraschungen

erleben

len Durchblicken in die Jenaer Umgebung, zum

16 JE

Jenzig zum Beispiel, und eine gute Mischung aus Bekanntem und Neuem – so sind Balkongeländer

KREATIVITÄT IST NICHT NUR

EIN PLAUSIBLER ENTWURF - SONDERN LIEGT AUCH IN DER

ORGANISATION

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

17 J

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

18 JE

R EP OR TAGEN Gärten 2.0 für Jena

2.3

GÄRTEN 2.0 FÜR JENA

TREFFEN MIT KRISTIANE SCHLEY

Heute bin ich mit Frau Schley verabredet. Frau

und der mehr ist als ein bloßer Durchgang zum

Schley ist Ingenieurin und Landschaftsarchitektin

Parkplatz, und auch dieses Projekt hatte einen

und arbeitet derzeit an der Gestaltung der

nachhaltigen und ökologischen Anspruch. Im

Außenanlagen im Neubauprojekt „Gartenstadt

Nachhinein fühlt es sich an wie ein kleiner Probe-

2.0 – Quartier Immergrün“ in der Camburger

lauf für das Projekt in der Camburger Straße, bei

Straße. Dies ist nicht ihr erstes Projekt für

dem es zwischenzeitlich schien, als würde es gar

jenawohnen, aber das erste, bei dem sie sich

nicht realisiert werden können, weil andere

so verwirklichen konnte, wie sie es sich schon

Projekte wie die Konzeptionierung der Eich-

sehr lange gewünscht hat. „Ich habe bei diesem

platz-Bebauung

Projekt alles in die Entwürfe gepackt, was ich

spruchten. „Aber jetzt konnten wir endlich los-

mehr

Aufmerksamkeit

bean-

schon immer mal machen wollte!“, sagt sie

legen“, freut sich Frau Schley, „und ich bin

und lächelt. „Das beginnt mit den autofreien

selber gespannt, wie das alles sich hier entwickeln

Wegen im Innern über die naturnahe Bepflanzung,

wird und wie die Mieter es annehmen. Denn die

die Trockenmauer aus recycelten Steinen bis hin

Außenanlagen hier werden sich schon von den

zu den Mietergärten, die hier angelegt werden.

gewohnten Grünanlagen unterscheiden. Und

Nicht jeder Bauherr hat so viel Mut; das ist auch

dafür muss man dann auch erst mal Verständnis

für mich völlig neu.“

wecken.“

Frau Schleys erstes Projekt für jenawohnen

Die Außenanlagen – das sind in diesem Fall

wurde 2008 in der Schomerusstraße in Winzerla

rund 9.000 m² Flussaue, die in Mietergärten und

umgesetzt. Damals ging es darum, einen Innen-

Gemeinschaftsflächen

hof zu schaffen, in dem man sich gern aufhält

Geplant sind rund 106 PKW-, 200 Fahrrad- und

umgewandelt

werden.

19 J

A EN

REPORTAG EN Kapitelüberschrift

KRISTIANE SCHLEY

20 JE

L ANDS CHAF T S AR CHI T E K T I N

einige Carsharing-Stellplätze, eine Ladestation

Vogelweide. Diese werden nicht so oft gemäht,

für Elektroautos, zahlreiche private Grünflächen

wachsen daher auch höher und sind dadurch im

für Mietergärten und gemeinschaftlich nutzbare

Sommer – zur Haupt-Vegetationszeit – nicht so

Flächen mit Gemeinschaftspavillons zum Grillen,

leicht begehbar. „Auf viele mag das erst einmal

Lesen und Zusammenkommen. „Und außerdem

unordentlich oder ungepflegt wirken“, sagt sie,

wird es für die Mieter hier verschiedene Work-

„aber es ist enorm wichtig für die vielen kleinen

shops geben, um sie an das Konzept mit seinen

Lebewesen, die auch hier leben – Insekten,

Besonderheiten heranzuführen“, sagt Frau Schley

Echsen, Frösche und Vögel finden hier einen

und redet gleich weiter, „das beginnt schon bei

Lebensraum und tragen darüber hinaus auch mit

den Grünflächen. Englischen Rasen wird es hier

zur naturnahen Lebensqualität bei. Und das muss

nicht geben!“ Dafür gibt es aber Wildblumen-

man den Mietern gezielt vermitteln.“

wiesen mit regionalen Arten als Bienen- und

R EP OR TAGEN Gärten 2.0 für Jena

Viele Bauherren, erklärt sie mir, gingen irrtüm-

Insofern war es naheliegend, gerade in Jena ein

licherweise davon aus, dass ein ökologischer,

solches Projekt zu starten. „Zum einen“, sagt

nachhaltiger Garten automatisch auch teurer

Frau Schley, „weil es hier mit den Heimstätten

anzulegen und zu unterhalten sei als eine konven-

im Ziegenhainer Tal eine gewisse Gartenstadt-

tionelle Grünanlage. Dass dem nicht zwangsläufig

Tradition gibt, zum anderen, weil es an Wohnraum

so ist, das will Frau Schley unter Beweis stellen.

gerade für junge Familien mangelt, es aber ein

„Aber dazu braucht man einen Bauherrn, der das

immer größeres Bedürfnis nach naturnahem und

nötige Engagement und das Vertrauen hat, sich

bezahlbarem Wohnen gibt.“ Natürlich habe sich

darauf einzulassen, denn bei so einem Projekt

der Anspruch an eine Gartenstadt im Vergleich zur

müssen die Mieter mitziehen. Das heißt, dass sie

ursprünglichen Idee eines Selbstversorger-Gartens

zum Beispiel im Vorfeld gecastet werden müssen,

gewandelt, aber die Idee eines eigenen Stückchen

um sicherzugehen, dass sie auch bereit sind, ein

Grüns am Haus, mit Sonnenblumen, Erdbeeren,

Stück Verantwortung für den ihnen anvertrauten

Kräutern und frischem Salat – die ist geblieben.

Garten zu übernehmen. Und diese Sicherheit,

Deshalb gibt es in der „Gartenstadt 2.0“, wie

solche Mieter auch zu finden, die muss man erst

Frau Schley das Projekt genannt hat, für jede Erd-

mal haben!“

geschosswohnung

einen

Grundstücksgrößen

schwanken

Mietergarten. zwischen

Die

und 250 m². „Hierfür“, erklärt mir Frau Schley und zeigt dabei auf die jetzt noch etwas hoch-

ENTWÜRFEN

IN DEN IST ALLES, WAS ICH IMMER SCHON MAL

MACHEN WOLLTE.

A EN

REPORTAG EN Gärten 2.0 für Jena

liegenden Terrassentüren, „werden hier extra 40 cm

22 JE

Kulturboden

aufgebracht,

damit

die

Ein- bis zweimal pro Woche ist Frau Schley direkt vor Ort auf der Baustelle in der Camburger

Wohnungen direkt in den Garten übergehen.“

Straße,

Außerdem werden zwischen den Häusern Obst-

besichtigt den Baufortschritt und stimmt sich

koordiniert

die

einzelnen

Gewerke,

und Walnussbäume und an den Straßen Linden

mit den Arbeitern ab. Zudem erledigt sie die

und Ahornbäume gepflanzt, die das Gelände

Abrechnung gegenüber dem Bauherrn und ist

verschönern und die Mieter zu eigener Ernte

verantwortlich für die Einhaltung aller Auflagen

ermuntern sollen. „Wenn man bedenkt, dass dies

und Termine – kurz – sie ist die Bauleiterin für die

hier ein ehemaliges Kasernengelände ist, kann

Außenanlagen. Und sie ist sichtlich begeistert von

man sich doppelt freuen, dass jetzt an dieser

diesem Projekt, „weil jenawohnen mitzieht und

Stelle so etwas Schönes entsteht.“

meine Ideen unterstützt.“

In gewisser Weise erwies es sich als Glücksfall,

So wird bei der Anlage zum Beispiel darauf

dass das Grundstück als ehemaliges Militär-

geachtet, Gehölze und Stauden aus der Region

gelände als Altlast galt. Nachdem die Stadt Jena

anzupflanzen, die an die klimatischen Bedin-

es übernommen und von Spezialfirmen hatte

gungen der Gegend angepasst sind. „Oder

dekontaminieren lassen, sollte hier ein famili-

diese Trockenmauer hier – die Steine stammen

enfreundliches

aus Abbruch-Häusern und wurden von jena-

Wohnquartier

entstehen.

Der

Bebauungsplan – kurz B-Plan – sah vor, dass es

wohnen

auf dem Gelände der Wohnanlage keine durch-

gebracht, um sie wieder zu verwenden. Das sind

gehenden Straßen und keine Parkflächen zwischen

Bruch- und Mauersteine aus Muschelkalk hier aus

nicht

entsorgt,

sondern

hierher

den Häusern geben sollte. Auch die Bepflanzung

der Region, und ich finde es schön, dass ich mit

mit Laub-, insbesondere mit Walnussbäumen,

Materialien bauen darf, die man auch direkt hier

und die Anlage einer extensiven Dachbegrünung

vor Ort finden kann.“

schrieb der B-Plan vor. jenawohnen griff diese Vorgaben auf und entwickelte daraus die Anfor-

Alles in allem, so Frau Schley, ist die von ihr ge-

derung eines ökologisch orientierten Zielgruppen-

plante Außenanlage in Bau und Unterhalt sogar

ansatzes für den Freiflächen-Architekturwettbe-

günstiger als eine konventionell gebaute Anlage

werb: Die Anlage einer nachhaltigen Außenfläche

– man müsse, so ihr Fazit, nur einfallsreich und

für junge Familien mit Kindern, die sich freuen,

anpassungsfähig sein. „Und durch die Nutzungs-

einen kleinen Garten zu haben, und für ältere

art und das naturnahe Konzept hat man am Ende

Menschen gleichermaßen. „Und meine Idee war,

sogar weniger Pflegekosten, weil hier ja gewisser-

diese Anregungen aufzugreifen und daraus ein

maßen ein kleines Ökosystem entsteht, das in sich

rundes, ökologisch vertretbares und nachhaltiges

funktioniert und wo man als Mensch weniger

Gesamtkonzept zu stricken. Eine moderne, zeit-

regulierend eingreifen muss. Für mich“, sagt sie, „ist

gemäße Gartenstadt – die Gartenstadt 2.0 eben.

das hier ein ganz besonderes Projekt. Und ich bin

Anscheinend hat jenawohnen das gefallen, und

gespannt, wo die Reise hin geht und wie sich das

deshalb stehe ich nun hier.“

alles hier entwickeln wird, wenn wir fertig sind.“

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

23 J

A EN

LAG EBERICH T Kapitel端berschrift

24 JE

LAGEBERICHT

LAGEB ER I C H T Kapitel端berschrift

LAGEBERICHT

25 J

3.1

Grundlagen der Gesellschaft

3.2

Wirtschaftsbericht

3.3

Lage der Gesellschaft

3.4

Nachtragsbericht

3.5

Risikobericht

3.6

Prognosebericht

A EN

LAG EBERICH T Wohnlandschaft

VIERZEHHEILIGEN

KRIPPENDORF

WOHNLANDSCHAFT JENA

LÜTZERODA

ISSERSTEDT COSPEDA

Mitte REMDERODA MÜNCHENRODA

West

602

WOHN UN GEN

26 JE

Wohnen in

V E R G R Ö SSE RTE DA R ST E L LU N G

BLANKENHAIN

LICHTENHAIN

AMMERBACH

Wohnen in

WINZERLA

259

WO HNUNGE N

3.446

WOHN UN GEN

LAGEB ER I C H T Wohnlandschaft

Nord

ZWÄTZEN

CLOSEWITZ

LÖBSTEDT KUNITZ

1.970

LAASAN

WO HNUNG EN

Ost WOGAU

536

481

WOHNUNG EN

WO H N U N G E N

13.996

WENIGENJENA JENAPRIESSNITZ ZIEGENHAIN

Wohnen in der

STADT WÖLLNITZ

Wohnen in

NEULOBEDA

BURGAU

GÖSCHWITZ

2.211

2.938

3.764

761

WO H N U N G E N

ILMNITZ

WO HNUNG EN

190

West / Ost

LEUTRA MAUA

WO HNUNGE N

GE W E RBE

GARAGE N

STE L L FL ÄC HE N

A EN

LAG EBERICH T Kapitel端berschrift

28 JE

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

03 LAGEBERICHT

DER GESELLSCHAFT*

3.1 GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT Die jenawohnen GmbH (jenawohnen) befindet sich zu 94 % im direkten Eigentum der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH sowie zu 6 %

im direkten Eigentum der Stadt Jena, zugeordnet dem Sondervermögen „KIJ – Kommunale Immobilien Jena“. Die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH ist eine Mehrheitsbeteiligung der Stadtwerke Jena GmbH, die sich zu 100 % im Eigentum der Stadt Jena befindet. So besteht über den KIJ-Anteil hinaus noch eine indirekte Beteiligung der Stadt Jena an jenawohnen. Die Vermietung von Wohnungen an den Standorten Jena und Blankenhain ist das Kerngeschäft der jenawohnen. Die Gesellschaft ist das größte Wohnungsunternehmen im Freistaat Thüringen. Die Vermietung von Gewerbeeinheiten, Stellplätzen und Garagen sowie die Verpachtung von Gärten stellt eine untergeordnete Tätigkeit dar. Zum Stichtag 31. Dezember 2014 betreut jenawohnen in Jena 13.737 (VJ: 13.741) eigene Wohnungen. Dies entspricht einem Marktanteil von 25 % am gesamten Wohnungsbestand der Stadt. In Blankenhain waren es 259 (VJ: 260) Wohnungen. Die interne Unternehmensorganisation stellt sich wie folgt dar: (siehe Folgeseite).

A EN

LAG EBERICH T Grundlagen der Gesellschaft

Unternehmensentwicklung

30 JE

GESCHÄFTSFÜHRER Assistenz

Sozialmanagement

Kommunikation / Marketing

Recht / Forderungsmanagement

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

Technisches Management

Grundstücksmanagement

Projektmanagement

Qualitätssicherung / Vertragswesen

Bestandsmanagement

Interne Dienste

Service-Center Stadt Mitte Blankenhain Winzerla

Service

31 J

Marketing / Vertrieb

Service-Center Lobeda

Kaufmännischer Bereich

Systembetreuung / Controlling

Finanzbuchhhaltung

Miet- und Betriebskostenmanagement

A EN

LAG EBERICH T Grundlagen der Gesellschaft

jenawohnen hält 100 % der Anteile an der wohndienstjena GmbH (wohndienstjena). Das Kerngeschäft der wohndienstjena ist die Verwaltung von Wohneigentumsanlagen in Jena. Ziel der Gesellschaft ist die Erhaltung und Erweiterung

25%

Marktanteil in Jena

des verwalteten Bestandes und die Sicherung der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens. Zur Realisierung unserer wichtigsten Aufgabe, der Versorgung der Bürger mit ausreichendem Wohnraum in guter Qualität, verfolgt jenawohnen

Einzelne Aufgaben, insbesondere Personalwesen,

eine angemessene Investitionspolitik. Die Zufrie-

Informationstechnik, Einkauf und Interne Revision,

denheit unserer Mieter ist uns ein großes Anliegen.

werden im Rahmen von Geschäftsbesorgungs-

Wir sind bestrebt, die Wohn- und Lebensqualität

verträgen durch Unternehmen der Stadtwerke

für die Mieterinnen und Mieter zu erhalten oder

Jena Gruppe wahrgenommen.

zu verbessern und den wirtschaftlichen Erfolg von jenawohnen langfristig sicherzustellen.

Die Unternehmensstruktur weist eine flache

32 JE

durchlässige Hierarchie auf, die kurze Entschei-

Auf die positiven Rahmenbedingungen und

dungs- und Informationswege ermöglicht. Im Be-

den steigenden Bedarf an Wohnraum in

reich der Personalentwicklung bildet jenawohnen

Jena reagiert jenawohnen mit einem anspruchs-

konsequent Immobilienkaufleute aus und vertraut

vollen Neubaukonzept. In den nächsten fünf bis

bei der Besetzung vakanter Stellen im Service auf

zehn Jahren werden sowohl im Innenstadtbereich

die eigenen Nachwuchskräfte. Das Unternehmen

Jenas als auch in Jena Nord und Lobeda sowie

ist in den Ausbildungsverbund der Stadtwerke

in Hermsdorf und Blankenhain unterschiedliche

Jena Gruppe einbezogen.

Qualitäten entstehen, die den Bestand der Groß-

Für die erfolgreiche Umsetzung der Neubau-

des Portfolios beitragen.

wohnsiedlungen ergänzen und zur Erweiterung strategie sowie der Expansionspolitik außerhalb Jenas wurde der Aufbau des Bereiches Technisches

Die Konzepte werden sowohl die Bedürfnisse

Management im Geschäftsjahr 2014 abgeschlos-

zukünftiger als auch etablierter Generationen be-

sen. Der Bereich gliedert sich in die Aufgaben-

rücksichtigen und den Ansprüchen von Flexibilität,

gebiete Projektmanagement, Bestandsmanage-

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, aber auch

ment,

von anspruchsvoller Betreuung gerecht werden.

Qualitätssicherung

und

Grundstücks-

management. Dem Grundstücksmanagement ist die Aufgabe „Expansion/Einkauf“ zugeordnet.

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

Baustelle der Wohnanlage Händelweg

HIMMELREICH WOHNEN IN HARMONIE

Anzahl der Wohneinheiten

Durchschnittsmiete 9,30 €/m2

Stellplätze in der Tiefgarage

10,7 MIO.€

Investitionsvolumen / Fertigstellung ab Ende 2015

Anzahl der Wohnhäuser

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

3.2 WIRTSCHAFTSBERICHT 3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Durch die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena sind komfortable Rahmenbedingungen entstanden, die sich in der positiven Bevölkerungsentwicklung, einer hohen Anzahl von Studierenden und einem positiven Trend am Arbeitsmarkt ausdrücken. Die strategischen Entscheidungen des Unternehmens sind im Kontext der aktuellen und zukünftigen Entwicklung Jenas zu sehen. In Jena konzentrieren sich eine Vielzahl innovativer Hochtechnologiefirmen und erstklassige Forschungseinrichtungen auf kleinem Raum. Der Standort wird von international tätigen Konzernen wie ZEISS, JENOPTIK und SCHOTT geprägt. Neben den beiden Hochschulen verfügt Jena über Institute der Fraunhofer und der Max-Planck-Gesellschaft sowie weitere renommierte Forschungseinrichtungen, die für die hohe Qualität ihrer Leistungen national

34 JE

und international bekannt sind. 1

www.tls.thueringen.de/startseite.asp www.jenawirtschaft.de/investieren

www.jena.de/de/bildung_wissenschaft/230345

Die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung Jenas setzte sich auch 2014 fort. Die Jenaer Industriebetriebe erzielten im Jahr 2014 mit dem Export

Lutz Prager: Ostthüringer Zeitung vom 25.02.2015

von Waren 59,9 % ihres Umsatzes und liegen mit dieser Exportquote an der Spitze in Thüringen1. „Investieren in Jena lohnt sich: Zukunftsträchtige Technologien, hochqualifizierte Fachkräfte und eine perfekte Infrastruktur für Wirtschaft und Wissenschaft machen Jena zum wichtigsten Technologiestandort im Freistaat Thüringen. Unternehmen finden hier alles, was sie für eine erfolgreiche Ansiedlung und eine aussichtsreiche geschäftliche Zukunft benötigen.“2 Jena hat eine breite Bildungs- und Wissenschaftslandschaft. Von reformpädagogischen Schulen bis zu Einrichtungen der Spitzenforschung reicht das Angebot. Die Abiturquote beträgt über 60 %, fast ein Drittel aller Beschäftigten verfügt über einen Hochschul- oder Fachhochschulabschluss3. Das Magazin WirtschaftsWoche und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln ermittelten Jena als eine der attraktivsten Städte für Akademiker4.

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

1/4 23.000 im WS 2014 / 15

STUDENTEN

105.708 EINWOHNERZAHL JENA Hochtechnologie

Stichtag 31.12.2014 f체r Einwohner mit Hauptwohnsitz in Jena

INDUSTRIE 7% 3.797 im Jahr 2014

35 J

A EN

ARBEITSLOSE

Institutionalisierte

FORSCHUNG Universit채re

BILDUNG

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

www.jena.de/statistik/abruf/ot-df.php

Statistik Stadt Jena – Quartalsbericht III 2014 und III 2013

Jahresrückblick 2014 – www.arbeitsagentur.de

http://statistik.arbeitsagentur.de

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt weiterhin eine stabile positive Tendenz. Seit 2009 stieg die Einwohnerzahl in Jena um rund 2,6 %, d.h. um rund 2.700 Menschen. Zum 31.12.2014 hatten 105.708 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Jena, 2013 waren es 105.282. Jena profitiert dabei weiterhin von Wanderungsgewinnen und Geburtenüberschüssen.5 Fast ein Viertel der Einwohner Jenas sind Studenten. Im Wintersemester 2014/2015 studieren rund 23.000 junge Menschen an der FriedrichSchiller-Universität Jena und an der Ernst-Abbe-Hochschule Jena. Die Studierendenzahlen entwickelten sich zwar seit 2010/2011 leicht rückläufig, jedoch auf niedrigem Niveau.6 Der unverändert hohen studentischen Nachfrage nach Wohnungen zu Semesterbeginn begegnet jenawohnen mit der Initiative „Studentisches Wohnen – ein Runder Tisch für Jena“ und stellt auf der Homepage des Studentenwerkes „studenten-wohnen-jena“ Wohnungen bereit. Der Wohnungsbestand in Jena ist seit Juni 2013 innerhalb eines Jahres um rund 700 Wohnungen von 56.400 auf 57.100 Einheiten angewachsen.7

36 JE

Im Oktober 2013 wurde vom Stadtrat ein neuer Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel (§ 558 BGB) für die Stadt Jena beschlossen.

Der Arbeitsmarkt im Stadtgebiet Jena war von Stabilität geprägt. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg um 2,7 %, das sind 1.417 Menschen. In der Stadt Jena waren im Jahr 2014 durchschnittlich 3.797 Menschen arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote lag unverändert auf dem Vorjahresniveau bei 7,0 %.8 Im Dezember 2014 lag die Quote bei 6,6 % und damit knapp über der Quote für Deutschland von 6,4 %.9

3.2.2 Geschäftsverlauf und Investitionstätigkeit jenawohnen beendet das Geschäftsjahr 2014

Das geplante Ergebnis von € 16,0 Mio. wurde

mit einem Jahresüberschuss nach Steuern in

um € 0,7 Mio. überschritten. Hauptursache sind

Höhe von € 16,7 Mio. (VJ: € 17,2 Mio.). Das Jahres-

die um € 1,1 Mio. niedrigeren Zinsaufwendungen

ergebnis vor Steuern liegt wie prognostiziert

aufgrund der Verschiebung geplanter Neuvalutie-

leicht über dem Vorjahreswert.

rungen sowie der Vereinbarung niedrigerer Zinsen bei Umschuldungen und Neuabschlüssen.

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

Die Geschäftsleitung beurteilt die Geschäftsent-

Neubau von 495 Wohnungen, 7 Gewerbeeinhei-

wicklung 2014 positiv.

ten und rund 500 Stellplätzen vorgesehen. Das

Die Strategie der Erweiterung des Portfolios in

(2013 bis 2017) beträgt 84,7 Mio. € und umfasst

Jena, aber auch außerhalb Jenas wird mittelfristig

folgende Projekte:

Investitionsvolumen für das Neubauprogramm

die Unternehmenspolitik prägen. Bis 2017 ist der

PROJEKT

EINHEITEN

FERTIGSTELLUNG

Am Rähmen 3-5 / An der Tonnenmühle

32 Wohnungen, 1 Gewerbe

2015

Friedensberg-Terrassen

96 Wohnungen

2016

Camburger Straße / Immergrün

90 Wohnungen

2015 / 2016

Händelweg / Himmelreich

53 Wohnungen

2015 / 2016

Blankenhain / Seniorenwohnanlage

34 Wohnungen, 4 Gewerbe

2016

Hermsdorf / Klimafreundliches Holzhaus

24 Wohnungen

2015

Wohnen an der Paraschkenmühle

6 Wohnungen

2015 / 2016

Naumburger Straße / sozialer Wohnungsbau

72 Wohnungen

2016 / 2017

Neugasse / Knebelstraße

22 Wohnungen, 1 Gewerbe

2016

Schützenhofstraße / mit Stadtteilzentrum

66 Wohnungen, 1 Gewerbe

2016 / 2017

Summe

495 Wohnungen, 7 Gewerbe

37 J

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

38 JE

BAUEN

ZUM GEHÖRT NICHT NUR DAS ERRICHTEN DES HAUSES SONDERN IMMER AUCH DAS

ERHALTEN

LAGEB ER I C H T Kapitelüberschrift

39 J

495 Wohneinheiten bis 2017 mit einem Investitionsvolumen von 84,7 Mio. € / Sanierung von 290 WE bis 2017 mit einem Investitionsvolumen von 9 Mio. € Neubau von

A EN

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

Zum Projekt „Eichplatz“ führte die Stadt Jena

noch € 17,6 Mio. realisiert werden. Die nicht

im März 2014 eine Bürgerbefragung durch. Im

abgerufenen

Ergebnis lehnte die Mehrheit der befragten Bür-

Wesentlichen mit € 2,7 Mio. den Eichplatz und

Investitionsmittel

betreffen

ger den gemeinsamen Entwurf der OFB und der

mit € 2,9 Mio. die Camburger Straße. Das Neu-

jenawohnen ab. Das Vorhaben wurde deshalb

bauprojekt in Hermsdorf, das nachträglich im

nicht weiterentwickelt.

November 2013 beschlossen wurde, kompen-

Von den prognostizierten Investitionen für den

€ 1,8 Mio.

sierte diese Unterschreitung mit zusätzlichen Neubau in Höhe von € 21,1 Mio. konnten den-

Investitionen • Neubau Friedensberg-Terrassen: Erschließung, Tiefgarage und Rohbau (65%) • Neubau Am Rähmen: Erschließung, Roh- und Ausbau • Neubau Camburger Straße: Planung, Erschließung und Fundamente

40 JE

•

Ankauf Neubau Händelweg: Erschließung, Tiefgarage, Rohbau (70%) und Ausbau

•

Ankauf Neubau Hermsdorf: Erschließung, Roh- und Ausbau

•

Ankauf der Grundstücke für den Neubau Naumburger Straße

Grundstückskauf

• Neubau Paraschkenmühle: Erschließung und Rohbau (45%) NE

•

Sanierung und Umbau der Erfurter Straße 52: Fertigstellung am 01.06.2014

•

Umsetzung der Fernwärmeumformerstation Tonnenmühle im

Projekt „Freifläche Firmensitz“

Die geplanten Sanierungen im Bestand umfassen

Die prognostizierten Investitionen im Bestand in

290 Wohnungen, mehrere Feuerwehrzufahrten,

Höhe von € 1,5 Mio. wurden leicht überschritten

Freiflächen und ein Servicecenter und betragen

(€ 1,8 Mio.) und betreffen vorgezogene Kosten

insgesamt 9,0 Mio. € (2013 bis 2017).

des Projektes „Freifläche Firmensitz“.

Neubau Aufzüge und Türen

Sanierung der Fenster Balkone

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

Bei den Baumaßnahmen zur Instandsetzung im Geschäftsjahr 2014 standen vor allem die Bestandserhaltung sowie sicherheitstechnische Maßnahmen im Vordergrund.

Instandsetzungen •

• • • • • •

und 22 in Lobeda Balkonsanierung in der Binswanger Straße 8 bis 12 in Lobeda Erneuerung der Fenster in der Max-Steenbeck-Straße 2 in Winzerla Sanierung der Elektrosteigleitungen in der Fritz-Ritter-Straße 2 bis 6 und 22 bis 24, in der Fregestraße 2 und 4 und in der Friedrich-Körner-Straße 10 bis 12 Einbau neuer Brandschutztüren in der Schlegelstraße 3 in Lobeda Sanierung der Grundleitungen, Keller und Außenanlagen in der Karl-Liebknecht-Straße 122 bis 128 Rückbau des Gasnetzes in der Felix-Auerbach-Straße 14, 16 und 22, in der Fregestraße 2 und 4, in der Hans-Berger-Straße 2 bis 18 und in der Binswanger Straße 14 bis 22

41 J

Erneuerung der Aufzüge in der Binswangerstraße 2 bis 6 und 20 bis 22, in der Fritz-Ritter-Straße 22 und 24 sowie in der Felix-Auerbach-Straße 14

u un

d Sanieru

Tiefgarage Rohbau

Elektrosteigleitungen

19,5 Mio.

Investition in Sanierung und Neubau 2014

A EN

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

3.2.3 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

1.568

Die Leerstandsquote der Wohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte an, befindet sich jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau. Die Fluktuation ist mit 1.568 gekündigten bzw. beendeten

Wohnraummietverträgen

konstant

geblieben (VJ: 1.569).

LEERSTAND UND FLUKTUATION FÜR WOHNRAUM

42 JE

Fluktuation in 2014

1,8%

ca. 30 Wohnungen / Woche Auszug & Neuvermietung

Leerstandsquote 2014

IST 31.12.2014

PLAN 2014

IST 31.12.2013

Leerstandsquote

1,8 %

1,35 %

1,4 %

Leerstandsquote vermietbarer Bestand

1,5 %

1,0 %

11,2 %

11,0 %

11,2 %

Fluktuationsquote

Im Unternehmensbereich Sozialmanagement engagieren wir uns persönlich für die Belange unserer Mieter. jenawohnen trug aber auch finanziell als Sponsor und Spendengeber zum gesellschaftlichen Leben der Stadt Jena bei. So unterstützten wir mit T€ 174,8 die Arbeit verschiedener Kultur- und Sportinstitutionen.

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

3.3 LAGE DER GESELLSCHAFT 3.3.1 Ertragslage Das Jahresergebnis setzt sich aus den folgenden Ergebnisbereichen zusammen:

ERGEBNISBEREICHE

IST 2014

IST 2013 T€

T€

Betriebsergebnis

22.285,6

22.128,6

Zinsaufwendungen

-2.471,8

-2.775,6

Betriebsergebnis der Hausbewirtschaftung

19.813,8

19.353,0

Zuschreibungen, außerplanmäßige Abschreibungen (saldiert)

1.135,9

931,6

Sonstiger und außerordentlicher Bereich

-2.541,8

-1.996,6

Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag

18.407,9

18.288,0

Steuern vom Einkommen und Ertrag

-1.721,8

-1.068,3

16.686,1

17.219,7

Jahresüberschuss

43 J

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Das leicht gestiegene Betriebsergebnis (T€

VJ: T€ 441,8). Außerdem wurden dem sonstigen

+157,0)

Bereich die Personalaufwendungen zugeordnet,

resultiert

hauptsächlich

aus

gestie-

genen Mieterlösen (T€ +701,3). Gegenläufig

die nicht unmittelbar der Hausbewirtschaftung

wirken sich gestiegene Personal- und sonstige

zuzurechnen

betriebliche Aufwendungen aus, die einen Anstieg

Marketing-Vertrieb, Controlling, Sozialmanage-

der Verwaltungskosten (T€ -584,7) um 9 % ver-

ment, Auszubildende). Sowohl die gestiegenen

ursachen.

Personalaufwendungen als auch höhere sonstige

Dem sonstigen Bereich wurden im Wesentli-

in der Realisierung des Neubaukonzeptes, für das

chen die sonstigen betrieblichen Erträge und die

der Ausbau des Technischen Managements sowie

sind

(Technisches

Management,

betriebliche Aufwendungen haben ihre Ursache

sonstigen betrieblichen Aufwendungen zugeord-

neue Vertriebsstrukturen und -maßnahmen not-

net, die nicht die Hausbewirtschaftung betreffen

wendig sind.

oder einmaligen Charakter aufweisen. Das sind hauptsächlich Erträge aus der Auflösung von

44 JE

Die Umsatzerlöse aus Mieten für Wohnun-

wertberichtigten Forderungen (T€ 426,2; VJ: T€

gen, Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätze

303,5) sowie Gewinne aus Anlageabgängen (T€

stiegen insgesamt um 1,4 %. Die erhöhten Erlös-

438,6; VJ: T€ 271,9). Aufwendungen betreffen

schmälerungen resultieren aus leicht erhöhten

Zuführungen zu Wertberichtigungen und Ab-

Leerständen und Mietminderungen, die vorwie-

schreibungen auf Mietforderungen (T€ 821,9;

gend bei Baumaßnahmen gewährt werden.

UMSATZERLÖSE AUS MIETEN

IST 2014

PLAN 2014

IST 2013

T€

Sollmieten

52.385,8

52.307,0

51.426,1

Erlösschmälerung

-1.041,5

-704,0

-783,0

Ist-Miete

51.344,3

51.603,0

50.643,1

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Der Anteil der gesamten Erlösschmälerungen an

der Stadt Jena. Das entspricht einem Anteil von

der Jahressollmiete steigt auf 2,0 % (VJ: 1,5 %).

85 % aller Wohnungen, die jenawohnen in Jena

jenawohnen erfüllt mit den Mietpreisen für

dieser Grenze für die Angemessenheit.

betreut. Lediglich 2.112 Wohnungen liegen über 11.625 Wohnungen in Jena die Bedingungen des „Angemessenen Wohnraumes“ für die

Das Mietpreisniveau für alle Wohnungen zeigt

Kosten der Unterkunft nach den Festlegungen

folgende Aufteilung:

MIETPREISNIVEAU DER WOHNUNGEN

31.12.2014

31.12.2013

bis 3 €/m²

124

145

3 bis < 4 €/m²

997

1.178

4 bis < 5 €/m²

4.678

5.176

5 bis < 6 €/m²

5.676

5.212

6 bis < 7 €/m²

2.242

2.024

ab 7 €/m²

279

266

Gesamt

13.996

14.001

Die durchschnittliche Wohnungsmiete für das Geschäftsjahr 2014 beträgt 5,14 €/m² (VJ: 5,04 €/m²). Das entspricht einer Steigerung um 1,9 %. Realisiert wurde der Anstieg durch Anpassung der Mieten an den Mietspiegel bei Neuvermietung und Vergleichsmietenerhöhungen bei Bestandsmieten.

45 J

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

WOHNGEBIETE

46 JE

LOBEDA & W I NZ E R L A NE

Über 41 % des Bestandes liegen im Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete.

41 % des Bestandes

41% des Bestandes kosten weniger als 5 €/m2

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Anzahl der Wohneinheiten

6.000

5.676 5.000 4.678

4.000

47 3.000

A EN

2.242

2.000

997

1.000

279

124 < 3€ / m2

3-4€ / m2

4-5€ / m2

5-6€ / m2

6-7€ / m2

ab 7€ / m2

Mietniveau

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

106

PKW und Carsharing Stellplätze

48 JE

8,50€ /m2 Durchschnittsmiete

Baustelle Gartenstadt 2.0

CAMBURGER STRASSE

LAGEB ER I C H T Kapitelüberschrift

2-5 RaumWohnungen

moderne Einzelhäuser

49 J

9.000 m2 Grüne Außenanlage

GemeinschaftsPavillion

15,2 MIO.€ Investitionsvolumen

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Die wesentlichen Aufwandpositionen, die laut Gewinn- und Verlustrechnung in das Jahresergebnis eingeflossen sind, entwickelten sich wie folgt:

WESENTLICHE AUFWENDUNGEN

IST 2014

PLAN 2014

IST 2013

T€

8.191,8

8.345,0

7.861,9

10.520,3

10.522,0

11.121,5

Aufwendungen für Instandhaltung

8.718,6

8.952,0

8.699,1

Sonstige betriebliche Aufwendungen

4.755,5

3.883,0

3.656,9

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2.521,0

3.571,0

2.822,3

Personalaufwand Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

50 JE

Die Personalaufwendungen erhöhten sich bedingt durch Tarifsteigerungen (+2,4 % ab 1. Januar 2014) und in Folge der Aufstockung des Mitarbeiterbestandes. Die Abschreibungen bewegen sich unter dem Vorjahresniveau, da keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen wurden (VJ: T€ 617,7). Die von jenawohnen zu tragenden laufenden Instandhaltungskosten (Fremdleistungen

abzüglich

Versicherungserstattungen)

betragen

€ 8,1 Mio. (VJ: € 8,3 Mio.) und enthalten Zuführungen für Brandschutzrückstellungen in Höhe von € 0,1 Mio. sowie Zuführungen zu Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung in Höhe von € 0,15 Mio. Die durchschnittlichen Instandhaltungskosten pro Jahr und m² Nutzfläche liegen mit 9,66 €/m² leicht unter dem Niveau des Vorjahres (VJ: 9,90 €/m²).

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Instand-

Technische Management und den Service) im

Zufüh-

Vergleich zum Vorjahr erhöht (T€ +984,2).

rungen zur Instandsetzungsrücklage für die

Weitere Kostensteigerungen ergeben sich aus

Außer

den

dargestellten

haltungskosten

laufenden jenawohnen

leistete

Gewerbeeinheiten

höheren

in den Wohneigentumsanlagen von € 1,2 Mio.

(VJ: € 1,2 Mio.). Diese betrifft 1.572 Einheiten.

Geschäftsbesorgung (T€ +62,3) und Grundschuld-

Eigentumswohnungen

und

Aufwendungen und

für

Unternehmens-

Kommunikation

(T€

+95,1),

bestellungen (T€ +54,1). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich durch projektbezogene, einmalige

Die Zinsbelastung aus Krediten ist gegenüber

Maßnahmen (Marketing für das Eichplatz- und

dem Vorjahr um T€ 303,9 zurückgegangen. Der

für die Neubaukonzepte, automatisierte Einzel-

Anteil der Fremdkapitalzinsen an der jährlichen

wertberichtigungen auf Mietforderungen, Abriss-

Ist-Miete (Zinsdeckung) sinkt weiter auf nun 4,8 %

kosten „Am Rähmen“, Personalleasing für das

(VJ: 5,4 %).

ZINSBELASTUNG

IST 2014

PLAN 2014

IST 2013

51 T€

T€

T€ J

aus Altverbindlichkeiten

1.458,6

1.600,0

1.650,4

887,0

1.000,0

1.058,2

59,1

800,0

2.404,7

3.400,0

2.708,6

aus sonstigen Krediten aus neuen Krediten

Gesamt

Die niedrigeren Zinsaufwendungen ergeben sich

lastungen aus neuen Krediten deutlich unter dem

aus der Verschiebung geplanter Neuvalutierungen

Planansatz. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern

sowie der Vereinbarung niedrigerer Zinsen bei

(EBIT) ging gegenüber dem Vorjahr in Folge

Umschuldungen und bei Neuabschlüssen.

höherer sonstiger betrieblicher Aufwendungen leicht zurück.

Auch wegen vorwiegend variabel abgeschlossener Vorfinanzierungen während der Bauzeit für die Neubauvorhaben liegen die tatsächlichen Zinsbe-

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

EBIT

IST 2014

PLAN 2014

IST 2013

T€

16.686,1

16.021,0

17.219,6

+ Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2.521,0

3.571,0

2.822,3

+ Steuern vom Einkommen und Ertrag

1.721,8

1.223,0

1.068,3

20.928,9

20.815,0

21.110,2

+ Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

86,0

103,0

46,3

+ planmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen

10.434,3

10.419,0

10.458,9

31.449,2

31.337,0

31.615,4

Jahresergebnis

EBIT

52 JE

EBITDA N

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2014 ein gutes Jahresergebnis erreicht hat. Die Geschäftsleitung beurteilt die Ertragslage als zufriedenstellend.

11.903,60

JAHRESÜBERSCHUSS in T €

8.695,40

2007

9.867,80

2008

2009

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

3.3.2 Finanzlage Die Bilanzsumme zum 31.12.2014 beträgt € 392,9 Mio. (VJ: € 388,3 Mio.). Das bilanzielle Eigenkapital verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um € 0,5 Mio. auf € 287,4 Mio. (-0,2 %). Durch die im Geschäftsjahr neu aufgenommenen Darlehen reduzierten sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten nur geringfügig um € 0,3 Mio. Die bilanzielle Eigenkapitalquote verringert sich leicht auf 73,2 % (VJ: 74,2 %).

KAPITALSTRUKTUR

Eigenkapital (abzüglich Ausschüttung)

IST 31.12.2014

PLAN 2014

IST 31.12.2013

T€

270.757,9

68,9

270.590,0

68,3

270.757,9

69,7

73.205,5

18,6

78.447,0

19,8

73.597,7

19,0

53 Langfristiges Fremdkapital

Sonstige kurzfristige Passiva

Gesamtkapital

14.449,80

2010

48.953,8

12,5

47.073,0

11,9

43.904,6

11,3

392.917,2

100,0

396.110,0

100,0

388.260,2

100,0

15.841,38

17.219,60

2012

2013

16.681,10

13.048,00

2011

2014

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Die Eigenkapitalrentabilität vor Ertragssteuern blieb konstant bei 6,4 %.

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

IST 2014

6,4 %

6,0 %

6,4 %

Gesamtkapitalrendite

5,3 %

5,4 %

35,2 %

33,0 %

35,6 %

Beim langfristigen

54 NA

IST 2013

Eigenkapitalrendite

Umsatzrendite

PLAN 2014

Wesentlichen

Fremdkapital sind im

Verbindlichkeiten

Im Geschäftsjahr 2014 endete die Zinsbindung für ein Darlehen in Höhe von T€ 790,8. Das Dar-

gegenüber

Kreditinstituten und der Sonderposten aus der

lehen wurde durch eine Anschlussfinanzierung

Investitionszulage zusammengefasst. Bei den

umgeschuldet. Im Geschäftsjahr 2014 erfolgten

Verbindlichkeiten

Neuvalutierungen in Höhe von T€ 9.475,8.

gegenüber

Kreditinstituten

handelt es sich überwiegend um Darlehen mit annuitätischer Tilgung, die durch Grundschulden

Die durchschnittliche Verschuldung blieb konstant

und Bürgschaften gesichert sind. Die kurzfristigen

bei 81 €/m². Der dynamische Verschuldungsgrad

Passiva enthalten erstmalig im Kapitalpool der

liegt weiterhin niedrig bei rund 3 Jahren.

Stadtwerke Jena GmbH für 12 Monate aufgenommene Mittel in Höhe von T€ 5.500,0 zuzüglich der abgegrenzten Zinsaufwendungen (T€ 31,9).

TILGUNGEN

Planmäßige Tilgung Umschuldung, Prolongation Neuvalutierung

IST 2014

PLAN 2014

IST 2013

T€

9.666,1

9.880,0

10.113,3

790,8

791,0

2.474,1

9.475,8

20.000,0

0,0

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Über die Finanzlage der Gesellschaft gibt die folgende Kapitalflussrechnung Auskunft.

KAPITALFLUSSRECHNUNG

IST 2014

IST 2013 T€

T€

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

24.663

25.295

Cash Flow aus Investitionstätigkeit

-18.136

-2.414

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit

-11.910

-25.954

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands

-5.383

-3.073

Finanzmittelbestand zum 01.01. des Geschäftsjahres

11.041

14.114

Finanzmittelbestand zum 31.12. des Geschäftsjahres

5.658

11.041

jenawohnen nimmt seit dem 16.05.2006 am

T€ 5.500,0 aus dem Kapitalpool der Stadtwerke

Cash- und Kapitalpool der Stadtwerke Jena

Jena GmbH auf. Der Ausweis erfolgt unter dem

GmbH

Posten „Verbindlichkeiten gegenüber verbunde-

teil.

ausgewiesenen

Finanzmittel-

bestand zum 31.12.2014 sind T€ 1.005,7 im

nen Unternehmen“.

Cashpool angelegte Mittel enthalten. Der bilanzielle Ausweis erfolgt unter dem Posten „Forde-

jenawohnen war und ist zu jeder Zeit in der

rungen gegen verbundene Unternehmen“. 2014

Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukom-

nahm jenawohnen für die Dauer von 12 Monaten

men. Die Finanzlage ist geordnet.

55 J

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

3.3.3 Vermögenslage

VERMÖGENSSTRUKTUR

Langfristige Investitionen Sonstige kurzfristige Aktiva

Gesamtvermögen

56 NA

PLAN 2014

IST 31.12.2013

T€

364.425,4

92,7

369.487,0

93,3

354.785,7

91,4

28.491,8

7,3

26.623,0

6,7

33.474,5

8,6

392.917,2

100,0

396.110,0

100,0

388.260,2

100,0

wurden

der Investitionen vorgesehen. Insgesamt liegen

€ 19,5 Mio. (VJ: € 2,8 Mio.) in das Sachanlage-

zum Bilanzstichtag bereits Darlehensverträge

Im JE

IST 31.12.2014

abgelaufenen

Geschäftsjahr

vermögen investiert, davon € 1,8 Mio. (VJ: € 0,5

oder verbindliche Angebote in Höhe von € 49,8

Mio.) für die Modernisierung von Gebäuden und

Mio. zur Finanzierung der Neubauvorhaben vor.

€ 16,5 Mio. (VJ: € 2,2 Mio.) für den Neubau. Es wurden Grundstücke in Höhe von € 1,1 Mio.

Die kurzfristigen Aktiva umfassen unfertige

erworben und € 0,1 Mio. in die Betriebs- und

Leistungen in Form noch nicht abgerechneter

Geschäftsausstattung investiert. Die Investitio-

Betriebskosten, kurzfristige Forderungen und

nen überstiegen die Abschreibungen deutlich,

Guthaben bei Kreditinstituten. Die kurzfristigen

weshalb der Buchwert des langfristigen Vermö-

Forderungen bestehen im Wesentlichen aus Miet-

gens zunahm.

forderungen und Forderungen aus dem Cash Pool der Stadtwerke Jena GmbH. Im Zusammenhang

Das langfristige Vermögen der jenawohnen

mit den Auszahlungen für die Investitionen

GmbH ist zum 31.12.2014 ebenso wie zum voran-

wurden die Einlagen im Cash Pool abgebaut, was

gegangenen Stichtag nicht vollständig fristenkon-

insgesamt zu einem deutlichen Rückgang der

gruent durch Eigenkapital und langfristiges Fremd-

kurzfristigen Aktiva führte.

kapital gedeckt. Für die Folgejahre ist die weitere Aufnahme langfristiger Kredite zur Finanzierung

Seit dem 01.01.2015 befindet sich das Grundstück Bibliotheksweg 2 im Sachlanlagevermögen der wohndienstjena GmbH.

Die Vermögenslage ist geordnet.

LAGEB ER I C H T Nachtragsbericht

3.4 NACHTRAGSBERICHT Auf der Grundlage der Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung der wohndienstjena vom 03.09.2014 hat die jenawohnen GmbH das Grundstück Bibliotheksweg 2 in Jena in das Sachanlagevermögen der wohndienstjena GmbH eingebracht. Der Übergang vollzieht sich zum 01.01.2015.

BIBLIOTHEKSWEG 2 W OHNDIENSTJENA GMBH

57 J

A EN

LAG EBERICH T Risikobericht

3.5 RISIKOBERICHT 3.5.1 Risiken der künftigen Entwicklung Entsprechend dem Risikokatalog der Stadtwer-

Die größten Risiken werden derzeit im Bereich

ke Jena Gruppe wurden die für jenawohnen

der Gefährdung der Sicherheit der Mieter und

unternehmensrelevanten Risiken, die bei ihrem

der Schäden, die durch Brand oder Naturkatas-

Eintritt negative Auswirkungen auf die Vermö-

trophen eintreten können, gesehen. Diese Risiken

gens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

sind weitgehend durch Versicherungen abge-

haben

deckt. Alle Wohnungen sind mit Rauchwarnmel-

könnten,

identifiziert

und

bewertet.

dern ausgestattet. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird jedoch als „unwahrscheinlich“ oder „sehr unwahrscheinlich“ bewertet:

Potentielle Risikofelder können sich aus einer gewissen

Überregulierung

durch

gesetzliche

Vorschriften ergeben. Hierzu zählen die Themen Mietpreisbremse, Energieeinsparverordnung und Geschäftsrisiken

58 JE

die Vorschriften zum Mindestlohn. Aus diesen Themen können sich sowohl niedrigere Umsätze

•

Personen- und Vermögensschäden durch

als auch höhere Aufwendungen und höhere

Brand- und Naturkatastrophen

Verwaltungskosten entwickeln.

Marktrisiken

Zur Absicherung von Zinsrisiken wurde 2005 ein Instrument zur Zinskappung (Cap) abgeschlossen,

• Baukostensteigerungen

das 2010 verlängert wurde. Außerdem werden

•

Steigende Zinsen für Fremdkapital

seit 2006 Zinsswaps als Sicherungsinstrumente

•

Forderungsausfall (Mietausfallrisiko)

eingesetzt. Der Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten ist durch die Konzernfinanzie-

Personalrisiken

rungsrichtlinie definiert und begrenzt. Es dürfen lediglich Positionen zur Absicherung von Grund-

• Fachkräftemangel

geschäften mit Kontrahenten erstklassiger Bonität eingegangen werden. Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine den Bestand oder die Entwicklung des Unternehmens gefährdende Risiken. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht grundsätzlich verändert.

LAGEB ER I C H T Risikobericht

3.5.2 Chancen der künftigen Entwicklung Wichtige Parameter für die weiteren Aktivitäten der jenawohnen sind die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena, verbunden mit der Schaffung neuer Arbeitsplätze, und die positive Entwicklung der Jenaer Bevölkerung. Im Ergebnis der Jenaer Bevölkerungsprognose (erstellt mit wissenschaftlicher Begleitung von Analyse & Konzepte) wird Jena bis 2030 weiter wachsen: „Die Zahl der Wohnberechtigten wird bis zum Ende des Prognosezeitraumes gegenüber dem Ausgangsjahr 2013 um +2,7 % auf 114.891 Wohnberechtigte ansteigen. Noch etwas stärker steigt die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz (105.282), und zwar um 3,6 % auf 109.030. Diese Zunahme verläuft allerdings nicht linear, sondern leicht wellenförmig, so schwankt der Anstieg zwischen 0,1 % und 0,5 % pro Jahr.“10 Bis 2018 geht die Prognose von steigenden Geburtenraten aus, erst ab 2022 wird nicht mehr mit einem Geburtenüberschuss gerechnet.

www.jena.de/fm/1727/Jena%20 Bev%C3%B6lkerungsprognose%20 2014%20Kurzbericht.pdf

www.tls.thueringen.de/datenbank/TabAnzeige.asp?tabelle=kz000111%7C%7C

www.tls.thueringen.de - Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030 nach ausgewählten Altersgruppen. Eigene Berechnung

Auch das Thüringer Landesamt für Statistik prognostiziert eine Zunah-

me der Bevölkerung Jenas um 6,6 %, d.h. auf 111.387 Einwohner, für den Zeitraum 2009 bis 2030. Bereits 2020 werden 107.855 Einwohner in

Jena leben, also 2.147 Menschen mehr als 2014. Im weiteren Verlauf wächst Jenas Bevölkerung jährlich um rund 350 Einwohner. 11 Mit dieser positiven Bevölkerungsentwicklung ist für jenawohnen die Chance auf eine weiterhin gute Vermietungsquote der vorhandenen und neu zu errichtenden Wohnungen und eine positive Entwicklung der Mieterlöse verbunden. Trotz des anhaltend hohen Anteils an Studierenden werden die Auswirkungen des demografischen Wandels auch die Altersstruktur der Stadt Jena betreffen. So geht das Thüringer Landesamt für Statistik von einem steigenden Anteil der Personen über 65 Jahre an der Gesamtbevölkerung aus.

3,6% WACHSTUM E I NW O H N E R B I S 2 0 3 0

A EN

2022

Bis rechnet die Stadt LAG EBERICH T

Jena

Kapitel端berschrift mit einem Geburten端berschuss von

ca.

350 Einwohnen pro Jahr.

* Quelle: Th端ringer Landesamt f端r Statistik

60 JE

LAGEB ER I C H T Kapitel端berschrift

61 J

ZUKUNFT PLANEN, SPIELRAUM SCHAFFEN

A EN

LAG EBERICH T Risikobericht

Dem Bereich der betreuten Wohnformen und Dienstleistungen für ältere und pflegebedürftige Menschen wird deshalb zukünftig steigende Bedeutung zukommen. jenawohnen versteht die sich verändernde Altersstruktur als Chance für zukünftige Wohnmodelle. Dabei muss das Thema Altersarmut jedoch im Blickfeld bleiben, wenn Investitionsentscheidungen vorbereitet werden. Unser Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum, der dennoch die notwendige technische Ausstattung und Hilfsmittel für ältere Menschen bereithält, im Bestand zu erhalten. Ab April 2015 werden wir gemeinsam mit Soziologen, Architekten, Mietern und Fachleuten aus der Wohnungswirtschaft für die Großwohnsiedlung Lobeda tragfähige Strategien überprüfen und weiterentwickeln und neue Projekte in Lobeda voranbringen. Der Neubau eines Hospizes und eines Demenzzentrums in Lobeda befinden sich bereits in der Entwicklungsphase. 13

62 JE

www.uniklinikum-jena.de/ Startseite/Neubau+des+UKJ.html

In Lobeda Ost entsteht derzeit das größte Krankenhaus in Thüringen und einer der modernsten Klinikneubauten Deutschlands. Bauherr ist das Universitätsklinikum Jena. Bis 2018 werden mit rund 300 Mio. € Operationssäle,

medizinische Zentren, Forschungsgebäude, Kliniken und Institute errichtet.13 Bereits jetzt planen die ansässigen Händler und Gewerbe Vergrößerungen der Verkaufsflächen und verzeichnen steigende Umsätze. Das Bauvorhaben gibt so kontinuierlich positive Impulse in unsere Großwohnsiedlung Lobeda ab und belebt die Nachfrage nach Wohnungen vor Ort. Eine vergleichbare Belebung der östlichen Innenstadt erwarten wir mit dem geplanten Neubau des Campus der Friedrich-Schiller-Universität Jena auf dem Inselplatz. Mit einem geschätzten Bauvolumen von 100 Mio. € sollen hier Rechenzentrum, Hörsäle und Fakultäten, Bibliotheken und Cafeteria sowie eine Tiefgarage entstehen. Eine Bebauung könnte ab 2017 erfolgen. Der Architekturwettbewerb ist für Ende 2015 vorgesehen. jenawohnen begegnet dem prognostizierten Wandel der Jenaer Bevölkerungsstruktur und dessen möglichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt – parallel zu den Neubauvorhaben – durch besondere Aufmerksamkeit und

LAGEB ER I C H T Risikobericht

sensiblen Umgang in den Großwohnsiedlungen.

ten, die eine Aufenthaltsgestattung haben. Unser

Die Großwohnsiedlungen machen fast drei Viertel

Sozialmanagement nimmt unsere zentrale Auf-

des Bestandes der jenawohnen aus. In Lobeda

gabe, die Versorgung der Menschen mit Wohn-

betreut jenawohnen ca. 6.700 Wohnungen und

raum, in den Quartieren verantwortungsvoll wahr.

in Winzerla ca. 3.500 Einheiten. Das Management

Vorausschauend

sowie die Sanierungsstrategie in den Großwohn-

Wohnungen an, um Menschen mit Migrations-

bieten

wir

hier

geeignete

siedlungen werden weiterhin die sozioökonomi-

hintergrund dauerhaft zu integrieren und unsere

sche und demografische Entwicklung berücksich-

Wohnquartiere weiterhin stabil zu halten. Unsere

tigen. Der Bestand an angemessen sanierten und

Belegungserfahrungen mit Mietern nichtdeutscher

instandgesetzten Objekten muss sich stark an der

Herkunft sind durchweg positiv – ein Zeichen dafür,

Einkommensentwicklung der Haushalte und am

dass die bisherige Belegungspraxis sich bewährt

Bedarf an preiswertem Wohnraum orientieren.

hat und weiter fortgesetzt werden kann.

Seit Beginn des Jahres 2015 kommen monatlich 60 Flüchtlinge nach Jena. jenawohnen ist ein verlässlicher Partner der Stadt bei der Vermittlung von Wohnraum für Flüchtlinge und Migran-

63 65 Jahre und mehr

0 bis unter 20 Jahre

ALTERSGRUPPEN

% 65 57 % 55 %

25 % 28 %

19 % 17 %

15 %

2030 2020 2009 20 bis unter 65 Jahre

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

AUFZUHÖREN ANZUFANGEN

FANG NIE AN HÖRE NIE AUF

64 JE

LAGEB ER I C H T Kapitelüberschrift

65 J

Zitat von Marcus

Tullius Cicero 106 - 43 v. Chr. Römischer Redner und Staatsmann

A EN

LAG EBERICH T Prognosebericht

3.6 PROGNOSEBERICHT 14 www.jena.de/de/wirtschaft_technologie/technologie/221773

Wirtschaftsförderungsgesellschaft Jena mbH: Jena Daten und Fakten, Dezember 2014

jenawohnen profitiert in erheblichem Maße am positiven Werdegang Jenas. Der wirtschaftliche Erfolg und die Perspektiven der jenawohnen GmbH sind untrennbar mit der weiteren Entwicklung der Stadt Jena verbunden. In den Städte-Rankings schließt Jena nach wie vor mit sehr guten Werten ab. Im Regionen-Check 2014 des Magazins FOCUS zu „Wohlstand, Jobs und Sicherheit“ belegte Jena den 1. Platz in Ostdeutschland und deutschlandweit Platz 101 unter 402 Kreisen oder Städten.14 Die größten Arbeitgeber Jenas, darunter die Friedrich-Schiller-Universität, das Universitätsklinikum, die Stadt Jena selbst, Zeiss, Jenoptik und die Stadtwerke Jena Gruppe beschäftigen über 20.000 Menschen. Die Zahl der Erwerbstätigen wuchs in der gesamten Stadt seit 2002 um 15 % auf 65.900 Menschen. Das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem beträgt für das Jahr 2012 € 54.525 und stieg um 30 % seit 2002. Deutschland-

66 JE

weit beträgt diese Steigerungsrate nur 15 %. (Zum Vergleich: In den Städten Leipzig und Dresden liegt das BIP je Erwerbstätigem bei € 50.000 im Jahr

2012.) Die höchsten Zuwächse an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten verzeichnen die Dienstleistungsbereiche, die öffentliche Verwaltung, das Gesundheits- und Sozialwesen und das produzierende Gewerbe.15 Wir erwarten für diese Branchen überwiegend gute Bedingungen, die zur Stabilität und zum Wachstum der Stadt beitragen. Jena wächst – wir wachsen mit. Wir gehen davon aus, dass sich die Stadt Jena weiterhin auf Wachstumskurs befindet und dass die wirtschaftliche, kulturelle und soziale Attraktivität Jenas auch in Zukunft Fach- und Führungskräfte anziehen wird. Großprojekte wie der Neubau des Universitätsklinikums in Lobeda oder die zukünftige Gestaltung des Inselplatzes als Campus der Friedrich-Schiller-Universität sind Vorboten einer fortgesetzt positiven Entwicklung unserer Stadt. Für die Geschäftsjahre 2015 bis 2019 rechnet jenawohnen mit einem weiterhin hohen Nachfragedruck nach Wohnraum in allen Preissegmenten. Diese Tendenz ergibt sich aus dem anhaltenden Zuzug von Beschäftigten, aus der hohen studentischen Nachfrage und dem voraussichtlich weiter steigenden Anteil älterer Single- und Paarhaushalte. Der hohe Nachfragedruck nach Wohnraum im Bereich der Innenstadt wird ebenso bestehen bleiben.

LAGEB ER I C H T Prognosebericht

Die Strategie der Bestandsentwicklung sieht

Um weitere Entwicklungspotentiale nutzen

daher

zu können, etablieren wir im Grundstücks-

eine

Erweiterung

des

Portfolios

Wohnimmobilien – insbesondere im Bereich

management eine aktive Expansionsstrategie.

der Innenstadt – durch Projektentwicklung

Vordergründige Ziele dieser Strategie sind die

vor. Die verabschiedete Unternehmensplanung

Erweiterung und Diversifizierung des Bestandes,

beinhaltet den Neubau von 495 Wohnungen

die Stärkung des Gruppengedankens sowie eine

und 7 Gewerbeeinheiten bis 2017. Darunter

aktive Teilnahme an der Stadtentwicklung unter

befinden sich zwei Neubauprojekte außerhalb

wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Wir heben

der Stadtgrenzen Jenas. Ganz bewusst investiert

Potentiale auf eigenen Grundstücken und ana-

jenawohnen in Blankenhain und Hermsdorf

lysieren mit gezielter Marktforschung „fremde“

Segmenten „Seniorenwohnen“ und

Projekte und Areale (Brachflächen in Lobeda, Saal-

in den

„Ökologisches Wohnen“.

bahnhofstraße, Wendeschleife der Straßenbahn

495

neue Wohnungen bis 2017

seit 2002 15 % mehr Erwerbstätige in Jena

500

Stellplätze bis 2017

A EN

LAG EBERICH T Prognosebericht

in Jena Nord, Straßenbahndepot, Am Oelste).

Von 2015 bis 2019 sind weitere Investitionen

Ein intensiver Austausch mit Akteuren der Stadt-

in Höhe von € 65,5 Mio. vorgesehen. Davon

entwicklung, Stadtplanung und der Wirtschafts-

entfallen auf den Neubau rund € 58,5 Mio. und

förderung Jena dient hierfür als solide Grundlage.

auf die Sanierung des Bestandes rund € 7,0 Mio.

Dieses Netzwerk wird durch Kontakte zu Maklern

Die Investitionen für den gesamten Projektzeit-

und Bauträgern weiter ausgebaut. Darüber hin-

raum seit 2013 werden bis 2017 insgesamt € 93,7

aus knüpfen wir neue Verbindungen in Stadtroda,

Mio. betragen, davon für den Neubau € 84,7 Mio.

Camburg und Bürgel und erweitern unser Engage-

und für den Bestand € 9,0 Mio.

ment in Hermsdorf und Blankenhain.

Projektentwicklung im innerstädtischen Bereich

68 JE

58,5 Mio. €

Netzwerkentwicklung

58,5 Mio. €

Investitionen in Neubau

2015 - 2019

65,5 Mio. € Investitionen und Strategie

Sanierung des Bestandes Marktforschung u. Analyse 7 Mio. €

Analyse von Fremd- und Eigenbestand

LAGEB ER I C H T Prognosebericht

Für die Instandsetzung des Bestandes werden

Die für das Geschäftsjahr 2015 geplanten Er-

jährlich € 8,5 Mio. bis € 8,9 Mio. kalkuliert. Darin

weiterungsinvestitionen in Höhe von € 40,9

enthalten sind Aufwendungen für die Sanierung

Mio. enthalten € 36,8 Mio. für die Neubau-

der sicherheitstechnischen Anlagen der Hochhäu-

projekte, darunter die Projekte Am Rähmen,

ser in Lobeda und in Jena-Nord. Die Sicherheit

Friedensberg-Terrassen, Camburger Straße sowie

der Gebäude nimmt weiterhin einen hohen

Händelweg,

Stellenwert in der Unternehmenspolitik ein. Des-

straße, Hermsdorf, Naumburger Straße, Neu-

halb werden die Instandsetzungsprogramme zur

gasse / Knebelstraße und die Seniorenwohnan-

Paraschkenmühle,

Schützenhof-

Sanierung der elektrischen Anlagen, der Balkone

lage in Blankenhain. Für Bestandssanierungen

und der Aufzüge kontinuierlich fortgeführt.

werden € 4,1 Mio. bereitgestellt. Die durchschnittliche Sollmiete für 2015 wird voraussicht-

Laut Unternehmensplanung wächst der Woh-

lich bei 5,21 €/m2 liegen.

nungsbestand um rund 3,5 % auf 14.700 Einheiten bis 2017. Die durchschnittliche Miete

Für das Geschäftsjahr 2015 erwarten wir einen

für Wohnungen steigt von 5,14 €/m in 2014

leichten Rückgang des Jahresergebnisses vor

auf 5,50 €/m2 in 2019 ohne Berücksichtigung

Steuern, der im Wesentlichen aus steigenden

der Mietenzuwächse für den Neubau. Im Mittel

Zinsaufwendungen für aufgenommene Darlehen

beträgt die jährliche Steigerung 1,4 %. Die Neu-

resultiert.

baumieten liegen zwischen 6,00 €/m im sozialen

entsprechend positiven weiteren Geschäfts-

Wohnungsbau und 10,00 €/m2 im freifinanzierten

verlauf im Planungszeitraum.

jenawohnen

rechnet

mit

Wohnungsbau. Die Kalkulation des Leerstandes geht mit entsprechenden Mietausfällen in die Planungsrechnung ein. Die Erlösschmälerungen steigen im Planungszeitraum von -1,6 % in 2015 auf 1,8 % in 2019. Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf bis 2019 in der Planrechnung rund € 64,8 Mio. Die Verbindlichkeiten entwickeln sich von € 108,7 Mio. in 2015 auf € 91,8 Mio. in 2019. Die Aufnahme neuer Darlehen für den gesamten Projektzeitraum von 2013 bis 2017 wird rund € 84,5 Mio. betragen.

69 J

Jena, den 23.03.2015

Die Fremdkapitalaufnahme beträgt von 2015

einem

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Kapitel端berschrift

70 JE

JAH R ES AB S C H LU S S Kapitel端berschrift

71 J

4.1

Bilanz zum 31. Dezember 2014

4.2

Gewinn- und Verlustrechnung

4.3

Anhang

4.4

Anlagenspiegel

A EN

JAHRESABSCHLUSS

AKTIVSEITE

Anhang

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

€

332.261.098,68

11.274.807,10

11.563.967,40

6.661.633,52

6.521.041,21

109.644,75

17.353,08

23.477,76

467.113,31

564.462,35

11.970.553,98

2.502.204,97

8. Bauvorbereitungskosten

413.086,38

376.240,44

9. Geleistete Anzahlungen

7.799.219,58

3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Anlagen im Bau

1. Anteile an verbundenen Unternehmen

300.000,00

2. Wertpapiere des Anlagevermögens

0,00

Umlaufvermögen

300.000,00

201.420,00

364.425.435,23

354.785.727,22

19.056.762,40 9.468,89

19.535.826,91 19.066.231,29

11.164,93

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung

387.835,85

571.230,75

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

1.991,48

5.308,97

3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen

2.055.597,32

8.184.306,42

4. Sonstige Vermögensgegenstände

2.325.995,27

4.771.419,92

2.305.017,79

4.651.520,85

2.857.973,76

2.592,70

3.656,74

392.917.199,99

388.260.213,49

Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

300.000,00

Andere Vorräte

2. Andere Vorräte

III

0,00

1. Unfertige Leistungen

363.798.086,18

Finanzanlagen

Anlagevermögen insgesamt

362.169,66

325.084.674,48

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

327.349,05

Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten

III

Vorjahr €

Entgeltlich erworbene Software und Lizenzen II

€

Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten

Bilanzsumme

JAH R ES AB S C H LU S S Bilanz

4.1 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014

PASSIVSEITE

Anhang

Eigenkapital

€

Vorjahr €

Gezeichnetes Kapital

20.000.000,00

2.100.000,00

Kapitalrücklage

233.264.084,36

251.164.084,36

III

Gewinnrücklagen

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG

169.312,75

2. Andere Gewinnrücklagen IV

17.324.562,12

Jahresüberschuss

Eigenkapital insgesamt B

Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen

Rückstellungen

17.493.874,87

17.324.562,12

16.686.138,54

17.219.617,72

287.444.097,77

287.977.576,95

5.649.681,65

5.823.519,63

1. Rückstellungen für Pensionen

151.064,00

179.120,00

2. Steuerrückstellungen

105.000,00

0,00

3. Sonstige Rückstellungen D

169.312,75

Verbindlichkeiten

2.010.924,27

2.266.988,27

2.473.041,71

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

67.570.886,53

67.844.933,65

2. Erhaltene Anzahlungen

21.936.189,05

21.337.992,62

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung

538.370,63

465.565,26

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1.137.225,99

1.211.832,39

5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

6.274.462,00

871.445,62

6. Sonstige Verbindlichkeiten

99.298,10

97.556.432,30

75.185,66

392.917.199,99

388.260.213,49

davon aus Steuern: € 75.185,66

Bilanzsumme

73 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Gewinn- und Verlustrechnung

4.2 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Anhang

Umsatzerlöse

€

Verminderung (im Vorjahr Erhöhung) des Bestandes an unfertigen Leistungen

Andere aktivierte Eigenleistungen

Sonstige betriebliche Erträge

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

73.202.109,63

70.915.307,57

-479.064,51

1.587.864,85

213.330,90

102.467,48

3.275.758,71

3.206.593,83

-31.496.223,32

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

-383.921,58

Rohergebnis 6

Vorjahr €

aus der Hausbewirtschaftung 2

€

-31.758.120,55 -31.880.144,90

-384.205,63

44.331.989,83

43.669.907,55

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter

-6.908.289,56

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung

-1.283.482,90

-6.632.967,43 -8.191.772,46

davon für Altersversorgung: € 8.380,80 7

-1.228.986,31 (9.053,76)

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

-10.520.310,49

-11.121.468,38

Sonstige betriebliche Aufwendungen

-4.755.467,92

-3.656.981,06

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

78.153,56

94.198,84

davon aus verbundenen Unternehmen: € 11.453,08 10

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

(16.023,29) 15

-2.520.990,45

davon aus verbundenen Unternehmen: € 31.881,61 11

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Sonstige Steuern

Jahresüberschuss

-2.822.345,32 (0,00)

18.421.602,07

18.301.357,89

-1.721.761,01

-1.068.337,90

-13.702,52

-13.402,27

16.686.138,54

17.219.617,72

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

4.3 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014

[A] Aufstellungsgrundsätze Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 der jenawohnen GmbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbHGesetzes und der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Von der Möglichkeit, Berichtspflichten im Anhang statt in der Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung zu erfüllen, wurde aus Gründen der Übersichtlichkeit Gebrauch gemacht.

[B] Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Aktiva Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Anschaffungskosten beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen Einzelkosten und angemessene Gemeinkostenzuschläge. Fremdkapitalzinsen werden in die aktivierten Herstellungskosten nicht einbezogen.

75 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Die planmäßigen Abschreibungen werden linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, unter Zugrundelegung folgender betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauern vorgenommen: Immaterielle Vermögensgegenstände

20% bis 25% der Anschaffungskosten Wohnbauten 2% bis 10% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Geschäftsbauten 2% bis 2,5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Garagen 4% bis 10% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Tiefgaragen 3,3% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Außenanlagen 5,26% bis 11,11% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Technische Anlagen 11,11% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Betriebs- und Geschäftsausstattung 6,67% bis 50% der Anschaffungskosten

76 JE

Soweit die beizulegenden Werte (Ertragswerte) einzelner Grundstücke ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen (T€ 0,00; Vorjahr T€ 201,7). Außerdem wurden T€ 2,6 Anlagen im Bau aus dem Vorjahr außerplanmäßig abgeschrieben. Zuschreibungen erfolgten im Geschäftsjahr 2014 in Höhe von T€ 1.135,9 wegen gestiegener Ertragswerte (Vorjahr T€ 1.547,9). Für die im Geschäftsjahr angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter von über € 150,00 bis € 1.000,00 netto wurde ein sogenannter Pool gebildet und mit 20% in 2014 abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Als unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Die anderen Vorräte (Heizöl) wurden nach der Fifo-Methode bewertet. Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus wurde eine Pauschalwertberichtigung gebildet. Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt worden. Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Geldbeschaffungskosten, die über die Laufzeit der Zinsbindung aufgelöst werden.

Passiva Die Eigenkapitalposten sind zum Nennbetrag angesetzt. Unter dem Sonderposten für Investitionszulage werden Investitionszulagen auf 1999 bis 2004 aktivierte nachträgliche Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige Auflösung des jeweiligen Sonderpostens, ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt zur Verteilung der Erträge aus der Investitionszulage auf die Restnutzungsdauer der entsprechenden Gebäude. Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung erstmals nach der „Projekted-UnitCredit-Methode“ unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck bewertet (VJ: nach modifizierten Teilwertverfahren). Die Rückstellungen für Pensionen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Januar 2015 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen

77 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz beträgt am 31.12.2014 4,66 % (am 31.12.2013 4,88 %). Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Pensionen wurden Rentensteigerungen von jährlich 1,0 % zugrunde gelegt. Fluktuationswahrscheinlichkeiten fanden keine Berücksichtigung. Für zukünftige Aufwendungen aus der Erfüllung gesetzlicher Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Archivierungskosten wurden eine durchschnittliche Restaufbewahrungsdauer von 5,5 bzw. 3,5 Jahren zugrunde gelegt. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Bei der Bewertung der Rückstellungen für die Erfüllung von Brandschutzauf-

78 JE

lagen wurden voraussichtliche Preis- bzw. Kostensteigerungen von 3 % p.a. zugrunde gelegt. Die Abzinsung des Erfüllungsbetrages erfolgte ebenfalls

mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre. Die Bewertung der Jubiläumsleistungen erfolgte nach den anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der „Projected-Unit-Methode“ (PUC-Methode). Der Rückstellungsbetrag gemäß der (PUC-Methode) ist definiert als der versicherungsmathematische Barwert der bis zum Bilanzstichtag zeitanteilig erdienten Jubiläumsleistungen. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck verwendet. Der verwendete Rechnungszinssatz p.a. beträgt 4,66 %. Die Verbindlichkeiten sind jeweils zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Aus Abweichungen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen, insbesondere bei den Grundstücken mit Wohnbauten, bei den sonstigen Vermögensgegenständen (auf Grund der Aktivierung der Instandhaltungsrückstellung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) sowie bei den sonstigen Rückstellungen, ergibt sich insgesamt ein Aktivüberhang der latenten Steuern. Die Gesellschaft macht von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz des Aktivüberhangs

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

in der Bilanz unterbleibt. Die Latenzen sind mit einer Steuerquote von 6 % bewertet worden.

[C] Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.

2. Verbundene Unternehmen Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

79 ANTEIL

BUCHWERT AM 31.12.2014

EIGENKAPITAL ZUM 31.12.2014

JAHRESÜBERSCHUSS 2014

€

300.000,00

100,0

300.000,00

862.856,57

70.828,39

STAMMKAPITAL

wohndienstjena GmbH, Jena (HRB 210.313, Amtsgericht Jena)

3. Wertpapiere des Anlagevermögens Die Laufzeit der Inhaberschuldverschreibung bei der Commerzbank AG endete im Juli 2014. Das Depot wurde zugunsten eines laufenden Kontos aufgelöst.

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

4. Umlaufvermögen Die unfertigen Leistungen enthalten Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 19.056,7 (Vorjahr T€ 19.535,8), denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Passivposition erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 2.055,6) betreffen Forderungen aus dem Cashpool gegen die Stadtwerke Jena GmbH und Forderungen aus Gutschriften für Lieferung von Fernwärme gegen die job Jenaer Objektmanagement- und Betriebsgesellschaft mbH. Der Posten enthält wie im Vorjahr keine Forderungen gegen den Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Forderungen aus Ratenzahlungsvereinbarungen mit Mietern) bestehen in Höhe von T€ 127,9 (VJ: T€ 118,0).

80 JE

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten (VJ: T€ 17,6).

5. Rechnungsabgrenzungsposten Ausgewiesen sind ausschließlich Geldbeschaffungskosten.

6. Gezeichnetes Kapital Das Stammkapital beträgt mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 01.08.2014 € 20.000.000,00. Die Gesellschaftsanteile werden zu 94% von der Stadtwerke Energie Jena Pößneck GmbH und zu 6% von der Stadt Jena (zugeordnet dem Sondervermögen „Kommunale Immobilien Jena“) gehalten.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

7. Kapitalrücklagen / Gewinnrücklagen

BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES Kapitalrücklage Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG Andere Gewinnrücklagen

EINSTELLUNG IM GESCHÄFTSJAHR

ENTNAHME IM GESCHÄFTSJAHR

BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES

€

251.164.084,36

0,00

-17.900.000,00

233.264.084,36

169.312,75

0,00

169.312,75

17.324.562,12

0,00

17.324.562,12

81 J

Am 19.09.2012 wurde eine Stammkapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln beschlossen, die am 01.08.2014 umgesetzt wurde. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 25.09.2014. Laut Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 10.04.2014 wurde der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2013 in Höhe von € 17.219.617,72 vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet (davon an die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck € 16.186.440,66 und an die KIJ € 1.033.177,06).

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Kapitel端berschrift

DER JENAER WOHNUNGSBESTAND

2013 UM * 700 WOHNUNGEN IST SEIT JUNI

82 JE

GEWACHSEN.

JAH R ES AB S C H LU S S Kapitelüberschrift

83 J

*Quelle Statistik Stadt Jena – Quartalsbericht III 2014 und III 2013

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

8. Sonderposten für Investitionszulagen Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage erfolgte im Berichtsjahr in Höhe von T€ 173,8.

9. Rückstellungen In

den

sonstigen

Rückstellungen

sind

folgende

wesentliche

Rückstellungen enthalten:

31.12.2014

84 JE

VORJAHR

€

Rückstellung für Aufbewahrung

151.900,00

149.700,00

Rückstellung für Brandschutzauflagen

505.982,49

796.361,66

53.434,00

70.727,27

0,00

340.000,00

für Kosten der Hausbewirtschaftung

495.000,00

505.000,00

für erbrachte Bauleistungen

450.000,00

92.004,39

für Instandsetzung

150.000,00

217.650,00

Rückstellungen für Jubiläumsaufwendungen Rückstellung für unterlassene Instandsetzung Rückstellung für ausstehende Rechnungen

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen enthalten ungewisse Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 20,0 (Vorjahr € 498,55).

10. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

31.12.2014

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen

VORJAHR €

€

9.948.169,78

9.882.726,09

21.936.189,05

21.337.992,62

Verbindlichkeiten aus Vermietung

538.370,63

465.565,26

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1.137.225,99

1.211.832,39

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

6.274.462,00

871.445,62

99.298,10

75.185,66

39.933.715,55

33.844.747,64

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

85 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

Restlaufzeit INSGESAMT

ZWISCHEN 1 UND 5 JAHREN

BIS ZU 1 JAHR

ÜBER 5 JAHRE

€

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

67.570.886,53

9.948.169,78

29.839.736,25

27.782.980,50

Erhaltene Anzahlungen

21.936.189,05

538.370,63

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1.137.225,99

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

6.274.462,00

99.298,10

97.556.432,30

39.933.715,55

29.839.736,25

27.782.980,50

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind € 63.018.427,08 durch Grundschulden und € 4.386.315,76 durch Bürgschaften gesichert. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 383,1 gegenüber dem Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH (Vorjahr T€ 54,7) enthalten. Insgesamt enthält der Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 742,6 (Vorjahr T€ 871,4) und Verbindlichkeiten gegenüber den Stadtwerken Jena GmbH aus einer Geldaufnahme aus dem Kapitalpool in Höhe von T€ 5.531,9 einschließlich Zinsabgrenzung (Vorjahr T€ 0,0).

[D] Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

11. Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 73.202,1 werden ausschließlich aus der

Hausbewirtschaftung innerhalb Thüringens erzielt. J

12. Sonstige betriebliche Erträge Hierunter sind im Wesentlichen Erträge aus Zuschreibungen wegen gestiegener Ertragswerte (T€ 1.135,9), Versicherungsleistungen für Schadensfälle (T€ 638,2) und Erträge aus der Verminderung von Wertberichtigungen auf Forderungen (T€ 426,2) ausgewiesen. Des Weiteren enthält der Posten Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (T€ 438,6), Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen zum Anlagevermögen (T€ 173,8) und sonstige periodenfremde Erträge (T€ 61,7).

13. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf sächliche Verwaltungskosten (T€ 1.511,2), Aufwendungen für Geschäftsbesorgung (T€ 921,5) sowie Abschreibungen auf Mietforderungen und Zuführungen zu Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen (T€ 821,9). Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von T€ 46,5 enthalten.

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

14. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Mit T€ 22,4 sind periodenfremde Zinserträge aus der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage für WEG-Anlagen enthalten.

15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen Der Posten enthält Zinsaufwendungen für Dauerfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen in Höhe von T€ 2.404,7. Außerdem enthalten sind Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 16,2 (im Vorjahr T€ 43,3) aus der Aufzinsung von Rückstellungen.

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Der Posten enthält Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag für das Geschäftsjahr 2014 in Höhe von T€ 1.730,1. Diese Ertragsteuern

88 JE

belasten ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Weiterhin enthält der Posten Rückerstattungen für periodenfremde Steuern

in Höhe von T€ 8,4.

[F] Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen erwachsen jährliche Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen von rund T€ 924,0. Aus Leasingverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen von ca. T€ 381,0 p.a., davon T€ 230,0 gegenüber verbundenen Unternehmen. Der Vertrag über die Ausstattung, Miete und Wartung mit optischen Rauchwarnmeldern, aus dem sich die jährliche Verpflichtung gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 230,0 ergibt, hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2020. Aus dem Bestellobligo aus Investitionsmaßnahmen ergeben sich Verpflichtungen in Höhe von T€ 32.885,0 und für Instandsetzungsaufträge in Höhe von T€ 197,0.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

[G] Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten Seit 2005 werden zinsbezogene derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Im Geschäftsjahr 2005 wurde ein Cap abgeschlossen, der 2010 verlängert wurde. Im Geschäftsjahr 2006 wurden Zins-Swaps (Payer-Swap) vereinbart. Am 31.12.2014 ergeben sich folgende Bewertungen:

NOMINALWERT Cap Zinsswaps

BEIZULEGENDER ZEITWERT €

€

348.951 €

0,00 €

20.079.406 €

-2.704.615,87 €

89 J

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Marktwert. Dieser ist abhängig von der Entwicklung der zugrunde liegenden Marktfaktoren. Die Einzelbewertung wurde unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten nach marktüblichen Methoden durch die Nord/ LB vorgenommen. Der Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag setzt sich zusammen aus der Bewertung der aktuellen Zinskupons mit den Marktpreisen sowie der bis zum Bewertungsstichtag aufgelaufenen Stückzinsen. Alle Werte sind vom Zeitpunkt ihrer Fälligkeit bis zum Bewertungstag auf Barwerte abgezinst. Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung in Höhe von T€ 20.428 sind mittels Zinsderivaten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Die betreffenden Swap-gesicherten Darlehen haben Laufzeiten zwischen zwei und sechs Jahren. Das durch einen Cap-Vertrag gesicherte Darlehen wird zum 01.03.2015 vollständig zurückgeführt. Das Nominalvolumen der

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Zinsderivate entspricht der Höhe der Darlehensverbindlichkeiten. Die Zinsderivate stehen in einer Sicherungsbeziehung (Mikro-Hedge) zu den Darlehen. Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird prospektiv und retrospektiv überprüft. Da sich die gegenläufigen Zahlungsströme jeweils ausgleichen, werden die Zinsderivate grundsätzlich nicht bilanziert.

[H] Ergänzende Angaben

Geschäftsführung Geschäftsführer ist seit dem 01.04.2002 Herr Stefan Wosche-Graf. Von der Schutzklausel nach § 286 Abs. 4 HGB wurde sowohl hinsichtlich der Bezüge an derzeitige Organmitglieder als auch an Ausgeschiedene Gebrauch gemacht.

90 JE

Beschäftigte Im Geschäftsjahr 2014 waren durchschnittlich 150 Mitarbeiter, davon 67

männlich und 83 weiblich, sowie 9 Auszubildende beschäftigt.

Konzernabschluss Die Gesellschaft ist eine Tochtergesellschaft der Stadtwerke Energie JenaPößneck GmbH, Jena (HRB 202.419 Amtsgericht Jena). Oberstes Mutterunternehmen ist die Stadtwerke Jena GmbH, Jena. Die Gesellschaft ist nach § 291 Abs. 2 Nr. 3 HGB von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit, da die Stadtwerke Jena GmbH, Jena, einen Konzernabschluss aufstellt. Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers elektronisch eingereicht und ist unter der HRB Nr. 200.602 (Amtsgericht Jena) über das Unternehmensregister abrufbar.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Gewinnverwendungsvorschlag Entsprechend dem in der Gesellschafterversammlung am 19.11.2014 beschlossenen Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2015 schlägt der Geschäftsführer eine Vollausschüttung des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von € 16.686.138,54 vor.

Abschlussprüferhonorar Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2014 berechnete Gesamthonorar wird gemäß § 285 Abs. 17 HGB im Konzernanhang der Stadtwerke Jena GmbH ausgewiesen. Jena, den 23.03.2015

91 Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anlagenspiegel

4.4 ANLAGENSPIEGEL

Anschaffungs- und Herstellungskosten STAND 01.01.2014

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten

UMBUCHUNG €

Summe Immaterielles Vermögen

STAND 31.12.2014

ABGANG

€

885.973,89

54.897,73

0,00

4.165,00

936.706,62

885.973,89

54.897,73

0,00

4.165,00

936.706,62

598.460.559,71

601.998,73

1.242.965,89

483.778,24

599.821.746,09

16.662.550,03

384.535,00

-293.999,22

120.319,07

16.632.766,74

6.521.041,21

140.592,31

0,00

6.661.633,52

109.644,75

0,00

109.644,75

55.121,94

0,00

55.121,94

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung

1.582.258,76

81.957,30

0,00

120.765,86

1.543.450,20

7. Anlagen im Bau

2.502.204,97

10.043.727,28

-572.726,23

2.652,04

11.970.553,98

8. Bauvorbereitungskosten

790.865,59

413.086,38

-376.240,44

414.625,15

413.086,38

9. Geleistete Anzahlungen

0,00

7.799.219,58

0,00

7.799.219,58

Summe Sachanlagen

626.684.246,96

19.465.116,58

0,00

1.142.140,36

645.007.223,18

Finanzanlagen

2. Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen

III

ZUGANG €

1. Software und Lizenzen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3. Wertpapiere des Anlagevermögens

Summe Finanzanlagen Anlagevermögen

300.000,00

0,00

300.000,00

0,00

201.300,00

0,00

201.300,00

0,00

501.300,00

0,00

201.300,00

300.000,00

628.071.520,85

19.520.014,31

0,00

1.347.605,36

646.243.929,80

JAH R ES AB S C H LU S S Anlagenspiegel

Abschreibungen STAND 01.01.2014

UM BUCHUNG

ZUGANG €

€

Restbuchwerte ZUSCHREIBUNG

ABGANG

STAND 31.12.2014

€

STAND 31.12.2013 €

€

523.804,23

85.969,84

0,00

416,50

0,00

609.357,57

327.349,05

362.169,66

523.804,23

85.969,84

0,00

416,50

0,00

609.357,57

327.349,05

362.169,66

266.199.461,03

9.872.020,67

0,00

198.507,02

1.135.903,07

274.737.071,61

325.084.674,48

332.261.098,68

5.098.582,63

379.696,08

0,00

120.319,07

0,00

5.357.959,64

11.274.807,10

11.563.967,40

0,00

6.661.633,52

6.521.041,21

0,00

109.644,75

31.644,18

6.124,68

0,00

37.768,86

17.353,08

23.477,76

1.017.796,41

173.847,18

0,00

115.306,70

0,00

1.076.336,89

467.113,31

564.462,35

0,00

2.652,04

0,00

2.652,04

0,00

11.970.553,98

2.502.204,97

414.625,15

0,00

414.625,15

0,00

413.086,38

376.240,44

0,00

7.799.219,58

0,00

272.762.109,40

10.434.340,65

0,00

851.409,98

1.135.903,07

281.209.137,00

363.798.086,18

353.922.137,56

0,00

300.000,00

0,00

-120,00

120,00

0,00

201.420,00

-120,00

120,00

0,00

300.000,00

501.420,00

273.285.793,63

10.520.430,49

0,00

851.826,48

1.135.903,07

281.818.494,57

364.425.435,23

354.785.727,22

SONST IG ES Bestätigungsvermerk

5.1 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der jenawohnen GmbH, Jena, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler

94 JE

berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführers sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Erfurt, den 23.März 2015 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf-Peter Stockmeyer

ppa. Scadi Schrader

Wirtschaftsprüfer

Wirtschaftsprüferin

S ONST I GES Rechtliche Verhältnisse

5.2 RECHTLICHE VERHÄLTNISSE

Firma jenawohnen GmbH Anschrift Löbdergraben 19 07743 Jena Gründung 19. Dezember 1990 Handelsregistereintrag 9. Oktober 1991 HRB 201.252, Amtsgericht Jena Ust.-IdNR. DE 150535885

95 Stammkapital 2,1 Mio. € Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH (mit 94 Prozent der Gesellschaftsanteile) Kommunale Immobilien Jena (mit 6 Prozent der Gesellschaftsanteile) Geschäftsführung Stefan Wosche-Graf, Geschäftsführer Axel Koch, Prokurist Cornelia Bergner, Prokuristin Gesellschafterversammlung Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Kommunale Immobilien Jena, vertreten durch den Werkleiter Stand 31.12.2014

A EN

SONST IG ES Impressum

5.3 IMPRESSUM

Herausgeber jenawohnen GmbH Löbdergraben 19 07743 Jena Redaktion Cornelia Bergner Annett Hänel (jenawohnen) Ina Ortlepp, Reportagen (grafikerorg.de) Mit freundlicher Unterstützung der Fachabteilungen von jenawohnen

96 JE

Fotos NE

Christian Häcker Jarno Müller (grafikerorg.de) Gestaltung & Satz Jarno Müller, Ina Ortlepp, Stefanie Dörr (grafikerorg.de) Druck SDV – Die Medien AG Tharandter Straße 23-35 01159 Dresden

grafikerorg.de Inh. Jarno Müller Sophienstraße 20 07743 Jena

jenawohnen GmbH

Tel. 03641 / 88 4-0

Lรถbdergraben 19

Fax 03641 / 88 4-215

07743 Jena

post@jenawohnen.de