JenaWohnen Geschäftsbericht 2014 by Jarno Müller

WOHNEN FÜR JENA

GESCHÄFTSBERICHT 2013 der jenawohnen GmbH

STEFAN WOSCHE-GRAF EINFÜ H RU NG

GESCHÄFTSFÜHRER Kapitelüberschrift

02 JE

EI NFÜ H R U NG Vorwort

1.1 VORWORT

Jena ist und bleibt dynamisch, die Rahmenbedin-

Ein zuverlässiger Partner bleibt jenawohnen auch

gungen sind hervorragend: Die anhaltende positi-

weiterhin nicht nur für die Wohnungssuchenden,

ve wirtschaftliche Entwicklung mit neuen Arbeits-

sondern auch für seine Mieter. Hier nimmt jena-

plätzen sorgt für weiteres Bevölkerungswachstum.

wohnen vielfältige soziale und gesellschaftliche

Laut Prognose steigt die Einwohnerzahl für Jena

Aufgaben wahr und ist Ansprechpartner für seine

von 2013 bis zum Jahr 2030 von ca. 105.000 auf

Mieter in unterschiedlichsten Lebenslagen. Der

ca. 109.000 Einwohner an, was einen entspre-

Mensch mit seinen Bedürfnissen und Wünschen

chenden Wohnungsneubaubedarf im gleichen

steht im Mittelpunkt unseres Handelns. Getreu

Zeitraum mit sich bringt. Als größter Wohnungs-

unserem Motto „Mehr als vier Wände“ fühlen

anbieter am Standort Jena beteiligt sich die jena-

wir uns für eine ganzheitliche Lebensqualität im

wohnen GmbH auch zukünftig als verlässlicher

Wohnumfeld unserer Mieter verantwortlich und

Partner mit einem anspruchsvollen Neubaupro-

sorgen dafür, dass sich die Menschen in ihrem

gramm und Ankäufen zur Sicherung bezahlbaren

Haus und in ihrem Wohnquartier rundum wohl

Wohnraums in ansprechender Qualität und ent-

und sicher fühlen.

sprechend den Präferenzen unserer Zielgruppen.

WEISHEIT

DURCH WIRD EIN HAUS GEBAUT, UND DURCH ERHALTEN.

VERSTAND

(SALOMO – UM 965-925 V. CHR., KÖNIG VON JUDA UND ISRAEL,SOHN DAVIDS UND VERFASSER EINIGER BIBL. BÜCHER)

All diesen Aufgaben kann ein Wohnungsunterneh-

die Stadt Jena und für die Region zu haben und

men nur gerecht werden, wenn es auf wirtschaft-

damit einen unverzichtbaren Beitrag für diese span-

lich stabilen und gesunden Füßen steht. Auch

nende und aufstrebende Stadt leisten zu können.

das Geschäftsjahr 2013 konnte die jenawohnen GmbH wieder mit einem hervorragenden Ergeb-

Herzliche Grüße

nis abschließen, welches durch die beteiligten Gesellschafter direkt auch der Stadt Jena zu Gute kommt. Wir freuen uns, damit Gestaltungsspielraum für förderliches und soziales Wirken für

Ihr Stefan Wosche-Graf

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

04 JE

REPORTAGEN

R EP OR TAGEN Kapitelüberschrift

REPORTAGEN

05 J

2.1

Über den Dächern Jenas

2.2

Bauen für Jena

2.3

Ein Herz für Jena

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

06 JE

R EP OR TAGEN Über den Dächern Jenas

2.1 ÜBER DEN

DÄCHERN JENAS

UNTERWEGS MIT THOMAS SEEGER

Heute bin ich unterwegs im Auftrag der jena-

von ihren Zuständigkeitsbereichen sprechen. Das

wohnen GmbH. Ich will mich mit Herrn Seeger

Gebiet von Herrn Seeger umfasst 12 Häuser mit

treffen und mich mit ihm über seine Arbeit

insgesamt 500 Wohnungen, 3 Tiefgaragen mit

im Wohngebiet in Lobeda West unterhalten.

mehreren Ebenen und über 400 Stellplätzen

Das erste, was ich von Herrn Seeger höre, ist seine

sowie zwei gestalteten Grünanlagen. „Viel zu

freundliche Stimme am Telefon. Ich habe ihn

tun“, sagt Herr Seeger, „bei 500 Mietern ist

angerufen, weil ich mich auf dem Weg zu ihm

eigentlich immer was los.“ Wie zur Bestätigung

verfahren habe. Er erklärt mir geduldig, wann

vibriert sein Headset, und Herr Seeger telefoniert

ich abbiegen muss und wo ich am besten parken

kurz mit einem Bewohner, der sich über unsach-

kann, und sagt zum Schluss: „Na, dann kommen

gemäß gelagerten Sperrmüll beschwert.

Sie mal da hin, da hole ich Sie gleich ab.“ Und tatsächlich steht er auch schon am verabredeten

Der Sperrmüll – das ist ein großes Thema in

Punkt und lächelt mir erwartungsvoll entgegen.

Lobeda. Weil dieser gern mal auf der Straße, auf der Wiese oder in der Tiefgarage „entsorgt“ wird,

Herr Seeger erwartet mich am Fuß eines „seiner“

gehört das jenawohnen-Programm „SOS – Sau-

Häuser in Jena-Lobeda West und nimmt mich

berkeit, Ordnung, Sicherheit“ ganz oben auf die

gleich mit auf seinen ersten täglichen Kontroll-

Liste der Tätigkeiten, die Herr Seeger täglich zu

gang. Dieser führt uns auf das Dach des großen

verrichten hat. Alle diese Aufgaben sind in einem

Wohnblocks in der Karl-Marx-Allee. „Von hier

Leistungsverzeichnis erfasst, nach dem sich Herrn

oben aus“, sagt er, „können wir mein ganzes

Seegers Arbeitstag gliedert. „Aber Flexibilität ist

Gebiet überblicken“. „Mein Gebiet“ – so sagen

gefragt“, sagt er und lächelt, „denn in der Praxis

das die Hausmeister untereinander, wenn sie

weiß ich nie, was mich morgens erwartet.“

07 J

A EN

REPORTAG EN Kapitelüberschrift

THOMAS SEEGER

08 JE

H A U S ME I S T E R I N NE UL O B E D A - W E S T

Morgens, das ist in der Regel sieben Uhr früh,

Da muss ich auch mal ein Schwätzchen halten.

treffen sich alle im Hausmeister-Stützpunkt des

Dienst nach Vorschrift gibt’s hier nicht. Deshalb

Servicecenters in Neulobeda zum Briefing. Hier

mache ich diesen Job ja auch so gerne.“

gibt es eine eigene Küche und die Möglichkeit zu duschen. „Beste Bedingungen“, sagt Herr See-

Trotzdem gehen wir jetzt erst einmal ganz vor-

ger, „und die Kollegen sind alle nett. Wir sind ein

schriftsmäßig aufs Dach, denn Herr Seeger

tolles Team, jeder ist für den anderen da. Das hat

muss heute – wie jede Woche – die technischen

man nicht oft!“ Nach dem Briefing geht es los:

Anlagen, wie z. B. die Brandschutzanlagen prüfen.

Kontrollgänge, Reinigungsarbeiten und Garten-

Kaum sind wir oben, vibriert es auch schon wie-

Wohnungsübergaben

der an seinem Ohr. Ein Bürger hat uns auf dem

und -abnahmen, Verteilung der Mieterpost und

Gebäude herumlaufen sehen und aufgeregt die

was zwischendurch so anfällt. „Von allem ein

Polizei alarmiert. Nun melden sich die Beamten

pflege,

Teilnahme

bisschen“, sagt Herr Seeger. „Ich bin ja schon

über Herrn Seegers Headset und erkundigen sich,

seit zehn Jahren hier, da kenn‘ ich meine Mieter.

ob alles in Ordnung ist. „Ja, alles in Ordnung“,

R EP OR TAGEN Über den Dächern Jenas

beruhigt der sie und witzelt etwas von einem

Mieter hier beruhigt wohnen können. Und bei

„wichtigen Pressetermin“. „Das war auch für mich

500 Mietern ist das auch gar nicht mehr zu schaf-

Premiere“, lacht er, als er auflegt. „Aber es ist

fen!“ Trotzdem ist auf dem Gepäckträger seines

schon gut, dass die Leute aufmerksam sind.

Dienstfahrrads ein Werkzeugkoffer installiert.

Man kann ja nicht überall gleichzeitig sein.“ Und da klingelt wieder das Telefon. Jemand hat Fla-

Kleinere Reparaturen macht Herr Seeger nämlich

schen in die Einfahrt der Tiefgarage geworfen,

immer noch selbst. „Da bin ich ganz unbürokra-

und nun liegt dort alles voller Scherben. „Schon

tisch und helfe gern, mach‘s einfach und frag‘

unterwegs!“ sagt Herr Seeger und klettert nach

nicht viel. Und wenn die Mieter mir dann sogar

unten, „Wir sind ohnehin fertig hier oben.“

noch ein Trinkgeld geben wollen, dann sag ich

Auf dem Weg zur Tiefgarage holt er sein Reini-

Dank genug!“ Dabei ist er als gelernter Fachver-

gungswerkzeug und nimmt auch gleich noch eine

käufer für Elektrotechnik ein Quereinsteiger. „Aber

alte Vase mit, die jemand in der Blumenrabatte

man wächst so rein“, sagt er, „und wir haben hier

nur: Lassen Sie es gut sein, ein Lächeln ist mir

hinter der Parkbank abgestellt hat. „Da haben Sie

regelmäßig fachliche Weiterbildungen. Das passt

es“, sagt er und schüttelt mit dem Kopf, „sowas

schon!“ Da klingelt schon wieder sein Telefon. Ein

meine ich. Das wird dekorativ hier abgestellt und

Arbeitskollege verabschiedet sich in den Urlaub

jemand anderes darf sich dann um die Entsor-

und gibt vorher noch seine WM-Spieltipps durch,

gung kümmern. Was wir hier schon gefunden ha-

denn Herr Seeger ist auch der Kassenwart für

ben! Angefangen von einem Käfig mit ‘nem toten

die Wetten zur Fußball-WM. Dann legt

Hamster bis hin zur Schrankwand war alles dabei.“

er auf, und wir kommen wieder auf

Und während er noch beim Fegen ist, klingelt sein

das Thema Weiterbildung zu

Telefon erneut und sein Teamleiter erkundigt sich

sprechen.

nach dem Stand der Reinigungsarbeiten. Weil als nächstes noch der Spielplatz dran ist. Herr Seeger

„Ganz großes

macht sich gleich auf den Weg.

Thema“,

„Früher“, erzählt er mir unterwegs, „haben wir auch noch vieles selbst repariert. Aber das geht jetzt gar nicht mehr, da wir mit den Kontrollen und der Überwachung der technischen Anlagen die vielfältigsten Aufgaben im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht ausüben, damit unsere

alle

09 J

A EN

REPORTAG EN Über den Dächern Jenas

De-Eskalations-

weit verstehe ich sie auch.“ Früher, sagt er, habe

Zivilcourage – das braucht man hier

er öfter mal Ärger mit nach Hause genommen,

schon.“ Wenn sich zwei Mieter streiten wegen

sich persönlich verletzt gefühlt von der Kritik eines

zu lauter Musik oder Müll, der im Treppenhaus

Mieters, „aber ich weiß ja, dass es da nicht

sagt

Herr

training.

10 JE

Seeger,

„ist

das

abgelegt wird, kommt oft Herr Seeger dazu und

gegen mich als Person geht, sondern dass die

greift schlichtend ein. „Hausmeister sein“, erklärt

Leute sich über eine bestimmte Sache aufregen.

er mir, „ist ein bisschen wie eine Mischung aus

Und da versuche ich zu helfen. Man muss eben

Reiseleiter und Animateur. Der Reiseleiter orga-

einfach immer ehrlich sein.“ sagt Herr Seeger

nisiert und kümmert sich, dass alles klappt, und

noch und auch, dass er den Mietern sage, dass

der Animateur muss schauen, dass die Leute sich

er ihnen nicht versprechen könne, dass die Sache

wohlfühlen. Und da komme ich dann ins Spiel.“

sofort geklärt ist. „Aber ich bemühe mich, die

Die meisten Mieter seien nett, manche schimp-

nötigen Schritte einzuleiten, einfach, damit die

fen aber einfach gerne, „aber die kenne ich“, sagt

Leute wissen, aha, da ist jemand, der sich darum

er, „da weiß ich mit umzugehen. Und ein Stück

kümmert.“

500 MIETERN IST EIGENTLICH IMMER WAS LOS.

BEI

Ob er seine Arbeit gern mache, frage ich ihn zum

Und weil das hier mein Gebiet ist, möchte ich

Abschied noch. Sein „Ja!“ kommt sofort, spon-

auch, dass es hier schön ist und alle sich wohl-

tan und ehrlich. Seine Vision für die berufliche

fühlen. Und dafür fühle ich mich verantwortlich.“

Zukunft? Herr Seeger überlegt kurz. „Wenn ich

Und dann verabschiedet er sich in die Mittagspau-

mir die gesellschaftliche Entwicklung derzeit so

se. Am Nachmittag wird er dann mit seinen Kolle-

anschaue“, sagt er dann, „weiß ich auch, dass es

gen in „seinem“ Haus von Tür zu Tür gehen und

in Zukunft nicht leichter werden wird. Trotzdem

die jeweils betroffenen Mieter über bevorstehen-

möchte ich meine Arbeit so lange wie möglich

de Umbaumaßnahmen informieren. Und morgen?

weitermachen. Jeder hat doch so seine Vorstel-

„Mal sehen“, sagt Herr Seeger, „man weiß ja nie!“

lung davon, wie sein Gebiet sich entwickeln soll.

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

11 J

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

12 JE

R EP OR TAGEN Bauen für Jena

2.2 BAUEN

FÜR JENA

TREFFEN MIT MICHAEL RAABE

Herr Raabe war gerade im Urlaub. Zwei Wochen

Herr Raabe arbeitet seit 13 Jahren als Projekt-

wandern auf Korsika, auf dem GR 20. „Der härtes-

leiter für die jenawohnen GmbH. Sein Büro im

te Höhenwanderweg Europas“, sagt Herr Raabe

3. Stock teilt er sich mit Herrn Arnold. Beide sind

stolz. „Aber wir haben es nicht ganz geschafft;

Diplom-Bauingenieure und bei jenawohnen im

der Weg war streckenweise wegen meterhohem

Bereich „Technisches Management“ für die ver-

Schnee unpassierbar.“ Heute ist er den ersten

schiedensten Bau- und Neubau-Projekte zustän-

Tag zurück und hat gleich eine Besprechung. Die

dig: Herr Raabe derzeit in erster Linie für die

Armierung für Haus 3 „Am Rähmen“ muss ab-

Baustelle „Am Rähmen“, Herr Arnold hauptsäch-

genommen werden, und deshalb braucht Herr

lich für den Neubau der „Friedensberg-Terrassen“.

Raabe einen Termin mit dem verantwortlichen

Und weil Herr Arnold gleich einen Termin beim

Prüfstatiker. „Viele Abnahme-Termine“, sagt Herr

Planungsbüro hat, hat er es eilig. „Als Projektlei-

Raabe, „da braucht man immer 2-3 Tage Vorlauf,

ter“, sagt er, „vertreten wir den Bauherren ge-

um einen Sachverständigen ranzukriegen.“ Au-

genüber den Ausführenden. Und da gibt es jede

ßerdem müssen Arbeitsabläufe angepasst werden,

Menge zu tun: Nach der Planung der Projekte küm-

weil die speziellen Leerrohre für die Versorgungs-

mern wir uns um Baugenehmigungen, schreiben

leitungen nicht rechtzeitig geliefert werden konn-

die Bauleistungen aus, prüfen Rechnungen und

ten. Das Gießen der Bodenplatte findet trotzdem

Aufmaße, und dokumentieren alle Infos zum Bau.

statt, und für die Leitungen werden nachträglich

Außerdem sind wir dafür zuständig, zu prüfen, ob

Durchführungen gebohrt. „Mit dem Haus 5 sind

alle Auflagen beim Bau eingehalten werden, dass

wir schon eine Woche voraus“, sagt Herr Raabe, „das verschafft Terminsicherheit.“

der Zeitplan und das geplante Budget eingehalten werden und ob die Qualität der Arbeit passt.

13 J

A EN

REPORTAG EN Bauen für Jena

B-PLAN

ZU JEDEM GIBT ES CA. 50 AUFLAGEN, 3 ANFORDERUNGEN UND DIVERSE

EMPFEHLUNGEN.

Und deshalb muss ich jetzt los!“ sagt Herr Arnold und macht sich auf zu seinem Termin. Und Herr Raabe sagt „Am besten, Sie kommen mit auf die Baustelle, da kann ich Ihnen das besser erklären!“

14 JE

Normalerweise vereinbart Herr Raabe immer

So beginnen einige Maßnahmen mit dem Erwerb

einen Termin mit dem Bauleiter der bau-

des Grundstücks. In manchen Fällen unterliegt

ausführenden

die zu bebauende Fläche einem Bebauungs-

Firma

oder

des

bauleitenden

Planungsbüros, bevor er auf eine Baustelle geht.

plan. Wenn das Grundstück zum Erwerb ausge-

Und dann wird gemeinsam eine Baustellenbesich-

schrieben ist, bewirbt man sich darum mit einem

tigung gemacht. Aber heute ist er außerplanmä-

möglichen Entwurf und erwirbt es schließlich

ßig hier, und so fehlt auch der Bauleiter. Trotzdem

mit der Auflage, es entsprechend den Festset-

kennen alle Bauarbeiter Herrn Raabe und grüßen

zungen des Bebauungsplans zu bebauen. Denn

ihn freundlich. „Die Baustelle“, erklärt dieser mir, „ist quasi schon das Endergebnis eines langen Pla-

dieser „B-Plan“, wie Herr Raabe ihn nennt, ist quasi Gesetz.

nungsprozesses. Die Hauptarbeit macht man im Vorfeld.“

„Die Planung zum Projekt ist dem Bauordungsamt zur Genehmigung vorzulegen. Die dann ausgehändigte Baugenehmigung ist Voraussetzung, um mit dem Bau beginnen zu dürfen und kann eine

R EP OR TAGEN Bauen für Jena

Menge von Bedingungen, Auflagen und Hinwei-

eine Fällgenehmigung eingeholt werden und für

sen enthalten. Diese betreffen zum Beispiel Dinge

jeden gefällten Baum müssen je nach Art, Größe

wie Schallschutz, Brandschutz, Hochwasserschutz

und Stammumfang im Schnitt 1-3 neue Bäume

oder Umweltschutz.

gepflanzt werden. Auch hier ist einiges zu beachten: Sie sollten keine giftigen Früchte haben und

„Zum Beispiel der Naturschutz“, sagt Herr Raabe,

keine Äste abwerfen, sollen möglichst pflege-

„hier gibt es diverse Auflagen, was beispielsweise

leicht und in der Regel Laubbäume sein und noch

das Fällen von Bäumen betrifft. Dies darf nur

dazu ‚nach was aussehen‘ – und so weiter. Viele

außerhalb der Nistzeiten geschehen, es muss

Regeln.“, lächelt Herr Raabe.

15 J

MICHAEL RAABE

PROJEKTLEITER | DIPL. BAUINGENI E U R

A EN

REPORTAG EN Bauen für Jena

Neben „seinen“ Neubau-Projekten koordiniert und betreut Herr Raabe auch Sanierungs- und Instand-

immer alles glatt“, sagt Herr Raabe, „da muss

haltungsprojekte der jenawohnen GmbH. „Das

man manchmal einiges aushalten.“ Unterstüt-

kann mitunter etwas komplizierter sein“, lacht

zung findet er dabei durch die Mitarbeiter des

Herr Raabe, „und ist für alle Beteiligten mit Stress

Sozialmanagements.

verbunden.“ Sanierungen „in bewohnten Objekten“, wie Herr Raabe sagt, sind anspruchsvoll und

In den dreizehn Jahren, die Herr Raabe schon bei

erfordern einen größeren logistischen Aufwand:

jenawohnen arbeitet, hat er insgesamt ca. 60

Zunächst müssen die Bewohner im Vorfeld in-

Bauprojekte betreut, „so genau weiß ich das gar

formiert und aufgeklärt werden, dann erfolgen

nicht, das ist ja immer sehr unterschiedlich vom

die terminlichen Abstimmungen mit den Firmen

Aufwand her. Aber wenn man sich 2 oder 3 Jahre

und den Mietern. Manchmal häufen sich die

lang um einen Bau kümmert, dann wächst einem

Beschwerden der Mieter, wenn zum Beispiel bei

das Projekt auch ein Stück weit ans Herz, ist dann

einer Sanierung der Bäder zeitweise das Wasser

quasi ‚mein Haus‘. Und wenn ich dann durch Jena

abgestellt ist und das WC nicht benutzt wer-

laufe und das eine oder andere Haus sehe, dann

den kann. „Und natürlich geht beim Bau nicht

bin ich auch ein bisschen stolz und denke: ‚Das Haus da habe ich gebaut!‘ Natürlich nicht ich

16 JE

allein, aber irgendwie habe ich dann eine Beziehung dazu. Und das möchte ich noch möglichst

lange machen. Es gibt ja noch so viel zu tun!“

13 JAHREN

IN HABE ICH BEI JENAWOHNEN INSGESAMT BETREUT.

60 BAUPROJEKTE

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

17 J

A EN

REPORTAG EN Kapitel端berschrift

18 JE

R EP OR TAGEN Ein Herz für Jena

2.3

EIN HERZ FÜR JENA

TREFFEN MIT HELGA BIRCKNER

Frau Birckner erwartet mich im Gang „ihres“ Hau-

1. Stock zu werfen. „Und das geht natürlich nicht!“,

ses in der Kuithan-Straße 2, und während sie

sagt Frau Birckner resolut. Deshalb ist sie mit

auf uns wartet, unterhält sie sich mit Manfred*.

Frau Prochnow, der Service-Mitarbeiterin in der

Manfred ist einer der Bewohner, um den sich

Kuithan-Straße, zu Manfred gegangen und hat

Frau Birckner besonders kümmert: „Er hat doch

ihm angeboten, dass er zwei Wellensittiche be-

niemanden sonst!“, und er ist neugierig auf uns,

käme, wenn er im Gegenzug keine Flaschen mehr

weil Frau Birckner ihm erzählt hat, dass sie heute

aus dem Fenster würfe. Was auch funktionierte.

Besuch bekommt. Deshalb ist er ans Fenster von

Jedenfalls für kurze Zeit. Bis wieder Glasscherben

Frau Birckners Sprechzimmer gekommen und

unter Manfreds Fenster lagen …

erzählt ihr begeistert, dass er jetzt bald wegziehen wird, auf einen Bauernhof. „Da gibt es ganz viele Tiere!“, freut er sich, „Auch einen Hund!“

Es dauerte eine ganze Weile, bis klar wurde, wer diesmal dafür verantwortlich war: Es waren seine Nachbarn, die ihn gern loswerden wollten, denn

Manfred war zu einem Problem für die anderen

Manfred nervt. Ständig vergisst er sein Hörgerät,

Bewohner geworden, nachdem sein Hund gestor-

schläft dann mit dem Fernseher auf voller Laut-

ben war. Sein gerichtlich bestellter Betreuer hatte

stärke ein und hält damit sämtliche Nachbarn bis

ihm untersagt, einen neuen Hund anzuschaffen:

in die frühen Morgenstunden wach. Und außer-

Er sei mit der Betreuung seines verstorbenen Hun-

dem ist er anstrengend – finden die Nachbarn.

des überfordert gewesen, könne so ein Tier nicht

Und weil Frau Birckner und Frau Prochnow nicht

regelmäßig versorgen oder ausführen. Darüber

die ganze Zeit auf Manfred aufpassen können,

war Manfred so frustriert, dass er damit begann,

haben sie gemeinsam mit dem Betreuer für ihn

Flaschen aus dem Fenster seiner Wohnung im

eine neue Bleibe gesucht. Und gefunden. Und

*Name geändert

19 J

A EN

REPORTAG EN Kapitelüberschrift

HELGA BIRCKNER

20 JE

S O Z I AL AR B E I T E R I N

nun zieht Manfred in wenigen Wochen in ein be-

Die meisten Bewohner in der Kuithan-Straße

treutes Wohnheim auf einem Bauernhof und freut

haben es nicht leicht: Sie sind „sozial benachtei-

sich darauf, dass es dort auch einen Hund geben

ligt“, leben größtenteils von EU-Rente, Arbeits-

wird. „Aber auf’s Pferd steige ich nicht!“, sagt er,

losengeld oder Hartz IV oder haben anderweitig

„Da komm ich nicht hoch!“ „Das musst du auch

Probleme, in dieser Gesellschaft zurecht zu

nicht“, sagt Frau Birckner, „Du musst ja dort nicht

kommen. Zu diesen Bewohnern zählen nicht

reiten!“ Und als er weiter gegangen ist, seufzt sie

wenige stadtbekannte Jenaer „Originale“, vie-

und sagt gütig: „Gern lass ich ihn nicht gehen,

le Asylbewerber, aber auch völlig „normale“

den Manfred. Der liegt mir wirklich am Herzen! Aber für ihn ist es so sicher das Beste.“

Mieter – und in letzter Zeit immer mehr Studenten. „Eine interessante Mischung“, lacht Frau Birckner,

R EP OR TAGEN Ein Herz für Jena

„wir waren sehr gespannt, ob es klappt, aber das

erreicht und verbessert. Und als ich gefragt wurde,

Konzept scheint aufgegangen zu sein. Gemein-

ob ich mir vorstellen könne, als feste Mitarbeite-

sam mit der Service-Mitarbeiterin und dem Verein

rin von jenawohnen hier zu arbeiten, habe ich

„Ein Dach für alle“ haben wir hier viel gemeistert und verändert.“

nicht lange überlegt und zugesagt. Obwohl ich dadurch ja auch viel aufgegeben habe – bestimmte Nebentätigkeiten waren zeitmäßig einfach nicht

Und das ist mittlerweile schon zehn Jahre her.

mehr drin – hat mich das Arbeiten hier gereizt.“

Da war Frau Birckner noch selbständig und hat den Job in der Kuithan-Straße als Honorarkraft

Dreimal in der Woche bietet Frau Birckner seit-

gemacht. „Damals nannte man das hier die Co-

her ihre Sprechstunde in der Kuithan-Straße an,

gnac-Straße“, sagt sie und schaut mich vielsa-

„Einfach, weil Kontinuität wichtig ist. Deshalb

gend an, „und hier sind schlimme Sachen passiert.

bin ich immer montags, mittwochs und freitags

Aber wir haben hier in den letzten Jahren so viel

hier.“ Und ihre Aufgaben sind vielfältig: Manche

21 J

JEDER

BEI MIR BEKOMMT NOCH EINE CHANCE – UND MANCHE

AUCH ZWEI.

A EN

REPORTAG EN Ein Herz für Jena

Mieter öffnen zum Beispiel tagelang ihre Türen nicht. Dann geht Frau Birckner los, spricht mit den Nachbarn, mit Frau Prochnow vom Servicecenter, den Hausmeistern und ruft im Krankenhaus an, um herauszufinden, wo sie sind und wie es ihnen geht. „Einmal“, erzählt sie mir, „haben wir durch ein Fenster in eine Wohnung geschaut, weil der Mieter vier Tage lang nicht gesehen worden war. Wir sahen ihn auf dem Boden liegen, völlig dehydriert; er musste vom Medizinischen Notdienst versorgt werden.“ Manche Mieter kommen auch mit Stapeln ungeöffneter Post, weil sie Angst haben vor dem, was ihnen da ins Haus geflattert ist. „Da machen wir die Briefe dann

22 JE

gemeinsam auf, lesen und sortieren alles. Da

Enttäuscht werde ich selten. Aber ich bin auch

muss ich auch ganz viel Überzeugungsarbeit leis-

mittlerweile wirklich gut vernetzt und werde von

ten, Ängste nehmen, beraten – und Mut machen!

vielen ernst genommen – das ist der Vorteil, wenn

Und manche sitzen auch einfach hier und weinen,

man nicht mehr ganz jung ist. Da kann man sich

denen reicht es schon, wenn ich nur mal zuhöre.“

auch mal einiges trauen.“ Überhaupt, so sagt Frau Birckner, sei es für ihren Job ganz gut, eine Frau zu

Hartnäckig müsse man sein, sagt Frau Birckner,

sein. Da nähmen die Bewohner sie ernster. „Also,

und flexibel. „Man kann hier nicht sein Raster

die erzählen schon Geschichten und klauen auch

abarbeiten, das funktioniert gar nicht. Und wenn

ab und zu – aber mein Fahrrad, das muss ich hier

ein Mieter nicht ans Telefon geht, ich ihn aber

nicht abschließen, das kommt nicht weg!“

wegen einer nicht bezahlten Miete anrufen muss, dann rufe ich auch mal nach 18.00 Uhr an, wenn

Im Herbst wird Frau Birckner in Rente gehen. Den

er nicht damit rechnet – und dann aus Versehen

Bewohnern der Kuithan-Straße bleibt sie aber

rangeht. Aber bei mir bekommt jeder noch eine

trotzdem treu. „Irgendwie mag ich die Leute

Chance – und manche auch zwei.

hier!“ sagt sie und lacht, „Und deshalb freue ich mich darauf, dass ich auch, nachdem ich in Rente gegangen bin, noch weiter hier bleiben kann. Ich arbeite gerne hier!“

R EP OR TAGEN Kapitel端berschrift

23 J

A EN

LAG EBERICH T Kapitel端berschrift

24 JE

LAGEBERICHT

LAGEB ER I C H T Kapitel端berschrift

LAGEBERICHT

25 J

3.1

Grundlagen der Gesellschaft

3.2

Wirtschaftsbericht

3.3

Lage der Gesellschaft

3.4

Nachtragsbericht

3.5

Risikobericht

3.6

Prognosebericht

A EN

LAG EBERICH T Wohnlandschaft

VIERZEHHEILIGEN

KRIPPENDORF

WOHNLANDSCHAFT JENA

LÜTZERODA

ISSERSTEDT COSPEDA

Mitte REMDERODA MÜNCHENRODA

West

592

WOHN UN GEN

26 JE

Wohnen in

V E R G R Ö SSE RTE DA R ST E L LU N G

BLANKENHAIN

LICHTENHAIN

AMMERBACH

Wohnen in

WINZERLA

260

WO HNUNGE N

3.447

WOHN UN GEN

LAGEB ER I C H T Wohnlandschaft

Nord

ZWÄTZEN

CLOSEWITZ

LÖBSTEDT KUNITZ

1.970

LAASAN

WO HNUNG EN

Ost WOGAU

538

481

WOHNUNG EN

WO H N U N G E N

14.001

WENIGENJENA JENAPRIESSNITZ ZIEGENHAIN

Wohnen in der

STADT WÖLLNITZ

Wohnen in

NEULOBEDA

BURGAU

GÖSCHWITZ

1.920

2.949

3.764

766

WO H N U N G E N

ILMNITZ

WO HNUNG EN

195

West / Ost

LEUTRA MAUA

WO HNUNGE N

GE W E RBE

GARAGE N

STE L L FL ÄC HE N

A EN

LAG EBERICH T Kapitel端berschrift

28 JE

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

03 LAGEBERICHT

DER GESELLSCHAFT*

3.1 GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT Die jenawohnen GmbH (jenawohnen) befindet sich zu 94 % im direkten

Eigentum der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH sowie zu 6 % im direkten Eigentum der Stadt Jena, zugeordnet dem Sondervermögen „KIJ – Kommunale Immobilien Jena“.

Die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH ist eine Mehrheitsbeteiligung der Stadtwerke Jena GmbH, die sich zu 100 % im Eigentum der Stadt Jena befindet. So besteht über den KIJ-Anteil hinaus noch eine indirekte Beteiligung der Stadt Jena an jenawohnen. Die Vermietung von Wohnungen an den Standorten Jena und Blankenhain ist das Kerngeschäft der jenawohnen. Die Gesellschaft ist das größte Wohnungsunternehmen im Freistaat Thüringen. Die Vermietung von Gewerbeeinheiten, Stellplätzen und Garagen sowie die Verpachtung von Gärten stellt eine untergeordnete Tätigkeit dar. Zum Stichtag 31. Dezember 2013 betreut jenawohnen in Jena 13.741 (VJ: 13.747) eigene Wohnungen. Dies entspricht einem Marktanteil von 25 % am gesamten Wohnungsbestand der Stadt1. In Blankenhain sind es 260 (VJ: 260) Wohnungen. Die interne Unternehmensorganisation stellt sich wie folgt dar: (siehe Folgeseite).

*Stand 31.12.2013

Eigene Berechnung. Jenaer Statistik: Quartalsbericht III / 2013, Gebäude- und Wohnungsbestand

A EN

LAG EBERICH T Grundlagen der Gesellschaft

Unternehmensentwicklung

30 JE

GESCHÄFTSFÜHRER Einkauf/ Expansion

Sozialmanagement

Öffentlichkeitsarbeit

Recht / Forderungsmanagement

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

Technisches Management

Projektmanagement

Qualitätssicherung / Vertragswesen

Bestandsmanagement

Interne Dienste

Service-Center Stadt Mitte Blankenhain Winzerla

Service

31 J

Produkt-/ Vertriebsmarketing

Service-Center Lobeda

Kaufmännischer Bereich

Systembetreuung / Controlling

Finanzbuchhhaltung

Miet- und Betriebskostenmanagement

A EN

LAG EBERICH T Grundlagen der Gesellschaft

jenawohnen hält 100 % der Anteile an der wohndienstjena GmbH (wohndienstjena). Das Kerngeschäft der wohndienstjena ist die Ver-

25%

waltung von Wohneigentumsanlagen in Jena. Ziel der Gesellschaft ist die Erhaltung und Erweiterung des verwalteten Bestandes und die Sicherung der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens.

Marktanteil in Jena

Wesentlicher

Bestandteil

der

Unternehmens-

philosophie von jenawohnen ist eine angemessene Investitionspolitik, um die Wohn- und

32 JE

Einzelne Aufgaben, insbesondere Personalwesen

Lebensqualität für die Mieterinnen und Mieter zu

und Interne Revision, werden im Rahmen von Ge-

erhalten oder zu verbessern und den wirtschaftli-

schäftsbesorgungsverträgen durch Unternehmen

chen Erfolg von jenawohnen langfristig sicher-

der Stadtwerke Jena Gruppe wahrgenommen.

zustellen.

Die Unternehmensstruktur weist eine flache

Auf die positiven Rahmenbedingungen und

durchlässige Hierarchie auf, die kurze Entschei-

den steigenden Bedarf an Wohnraum in

dungs- und Informationswege ermöglicht. Im

Jena reagiert jenawohnen mit einem anspruchs-

Bereich der Personalentwicklung bildet jena-

vollen Neubaukonzept. In den nächsten fünf bis

wohnen konsequent Immobilienkaufleute aus und

zehn Jahren werden vorwiegend im Innenstadtbe-

vertraut bei der Besetzung vakanter Stellen im

reich unterschiedliche Qualitäten entstehen, die

Service auf die eigenen Nachwuchskräfte. Das

den Bestand der Großwohnsiedlungen ergänzen

Unternehmen beteiligt sich aktiv im „Azubi-Pool“

und zur Erneuerung des Portfolios beitragen.

der Stadtwerke Jena Gruppe. Die Konzepte werden die Bedürfnisse zukünftiger Für die erfolgreiche Umsetzung der Neubaustra-

Generationen berücksichtigen und den Ansprü-

tegie ist sowohl der weitere Aufbau des Bereiches

chen von Flexibilität, Nachhaltigkeit und Energie-

Technisches Management als auch die Etablierung

effizienz gerecht werden.

neuer Vertriebsstrukturen notwendig. Im Jahr 2013 wurde der Personalbestand für die Bereiche „Expansion/Einkauf“ sowie „Vertriebsmarketing“ aufgestockt. Der Bereich Technisches Management gliedert sich seit 2013 in die Aufgabengebiete Projektmanagement, Bestandsmanagement und Qualitätssicherung.

LAGEB ER I C H T Grundlagen der Gesellschaft

Wohngebiet in

WINZERLA Anzahl der Wohneinheiten

3.447

Durchschnittsmiete 4,90 €/m2

8 96 MIO.€

Anzahl der Service-Mitarbeiter

Investitionen seit 1990 2 Mio. € Gesamtinstandsetzung 2013

Anzahl der Hausmeister

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

3.2 WIRTSCHAFTSBERICHT 3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Durch die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena sind komfortable Rahmenbedingungen entstanden, die sich in der positiven Bevölkerungsentwicklung, einer hohen Anzahl von Studierenden und einem positiven Trend am Arbeitsmarkt ausdrücken. So ging Jena als bester ostdeutscher Standort im Niveauvergleich des Städterankings 2013 des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln hervor2. Weiterhin ist Jena, laut 2

Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH, Städteranking 2013.

34 JE

3 http://www.focus.de/immobilien/ kaufen/landkreis-ranking2013-das-sind-die-erfolgreichsten-regionen-deutschlands_id_3511653.html#ergebnis, abgerufen am 25.02.2014. 4

http://jena.otz.de/web/lokal/ wirtschaft/detail/-/specific/ Zeiss-Meditec-bilanziert-morgenGeschaeftsjahr-805801261, http:// www.jenoptik.com/de-pressemitteilung-3-quartal-2013

5 Internet Jena: Daten und Fakten Bevölkerungsstatistik

einer Studie von Focus-Money, die Region mit der höchsten Wirtschaftskraft in Thüringen3. Bereits jetzt konzentrieren sich in Jena eine Vielzahl von High-TechUnternehmen und erstklassige Forschungseinrichtungen auf kleinem Raum. Der Standort wird von international tätigen Konzernen wie ZEISS, JENOPTIK und SCHOTT geprägt. Neben den beiden Hochschulen gibt es Institute der Fraunhofer und der Max-Planck-Gesellschaft sowie weitere renommierte Forschungseinrichtungen. Sie sind für die hohe Qualität ihrer Leistungen national und international bekannt. Die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung Jenas setzte sich auch 2013 fort. So wurde der neue Technologiepark Jena21 eingeweiht, in dem sich bereits erste High-Tech-Unternehmen ansiedelten. Weiterhin konnten große lokale Unternehmen, wie bspw. Carl Zeiss Meditec und Jenoptik ihren Wachstumskurs stabilisieren bzw. ausbauen4. Der weitere Ausbau des Technologie- und Wissenschaftsstandortes am Beutenberg (2013 u.a. Eröffnung des Neubaus des Fritz-Lipmann-Instituts) festigt weiterhin die Rolle Jenas als Technologie-Standort. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt weiterhin eine stabile positive Tendenz. Seit 2007 stieg die Einwohnerzahl in Jena um rund 3,8 %, d.h. um rund 3.800 Menschen. Zum 31.12.2013 hatten 105.282 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Jena, 2012 waren es 104.551. Jena profitiert dabei weiterhin von Wanderungsgewinnen und leichten Geburtenüberschüssen5.

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

3.800 MENSCHEN

seit 2007 stieg die Einwohnerzahl in Jena um rund 3,8 %

35 J

Gewinn durch

ZUWANDERUNG

Zuwachs durch

GEBURTEN

weiterhin viele

STUDENTEN

A EN

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

Die Zahl der Studierenden ist seit 1991 von rund 6.000 auf 23.635 im Wintersemester 2013/2014 auf rund das Vierfache gestiegen, entwickelte 6

Statistik Stadt Jena – Quartalsbericht III 2013

Wohnstadt Jena – Stadtumbau und kommunale Wohnraumversorgung, Kapitel A 1.2, S. 4

Agentur für Arbeit Jena, Presse Info 003/2014

sich aber seit 2010/2011 leicht rückläufig6. Derzeit studieren rund 1.800 junge Menschen weniger in Jena als noch 2010. Der dennoch unverändert hohen studentischen Nachfrage nach Wohnungen zu Semesterbeginn begegnet jenawohnen mit der Initiative „Studentisches Wohnen – ein Runder Tisch für Jena“ und stellt auf der Homepage des Studentenwerkes „studenten-wohnen-jena“ Wohnungen bereit. Der Wohnungsbestand in Jena ist seit dem ersten Quartal 2010 bis Ende 3.

http://statistik.arbeitsagentur.de

10 http://www.otz.de/startseite/ detail/-/specific/Jena-glaenztbeim-Schuldenabbau-1123768506

Quartal 2013 nur um insgesamt 2,6 % auf 56.458 Einheiten angewachsen.1 Die Wohnungsleerstandsquote ist dementsprechend gering und lag 2012 bei rund 1,2 %7. Im Oktober 2013 wurde ein neuer Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel (§ 558 BGB) für die Stadt Jena vom Stadtrat beschlossen. Der Arbeitsmarkt im Stadtgebiet Jena hat sich im Jahr 2013 weiter stabilisiert. In der Stadt Jena waren im Jahr 2013 durchschnittlich 3.771 Menschen arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote lag im Jahr

36 JE

2013 geringfügig über dem Vorjahresniveau bei 7,0 % (VJ: 6,9 %)8. Im Dezember 2013 lag die Quote bei 6,8 % und damit knapp über der Quote

für Deutschland von 6,7 %9. Unter den deutschen Großstädten zeichnet sich Jena durch einen besonders energischen Abbau von Schulden aus. Von 2010 bis 2012 sank der Schuldenstand von Thüringens zweitgrößter Stadt um 19 %. Damit belegte sie bundesweit Platz fünf nach Stuttgart, München, Regensburg und Braunschweig, wie eine Untersuchung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young ergab10. Im Kontext der aktuellen und zukünftigen Entwicklungen Jenas sind die strategischen Entscheidungen des Unternehmens zu sehen.

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

3.2.2 Geschäftsverlauf und Investitionstätigkeit jenawohnen beendet das Geschäftsjahr 2013

€ 0,2 Mio. höhere Erlöse aus Betriebskostenab-

mit einem Jahresüberschuss nach Steuern

rechnungen realisiert und geplante Budgets für

in Höhe von € 17,2 Mio. (VJ: € 15,8 Mio.). Das

die Umsetzung der Trinkwasserverordnung, für

geplante Ergebnis von € 15,5 Mio. wurde um

Versicherungsschäden und für Instandsetzungs-

€ 1,7 Mio. überschritten. Hauptursachen sind die

rücklagen nicht ausgeschöpft.

um € 1,3 Mio. höheren Zuschreibungen auf Wohngrundstücke wegen gestiegener Ertragswerte und

Die Geschäftsleitung beurteilt die Geschäftsent-

die um € 0,6 Mio. niedrigeren Zinsaufwendungen

wicklung 2013 positiv.

wegen der Verschiebung geplanter Neuvalutierungen und der Vereinbarung niedrigerer Zinsen

Die Strategie der Erweiterung des Portfolios

bei Umschuldungen. Für nicht umlagefähige

außerhalb der Großwohnsiedlungen wird mit-

Betriebskosten durch Leerstand und Eigennut-

telfristig die Unternehmenspolitik prägen. Das

zung wurden 6 % (€ 1,4 Mio.) des gesamten

2010 begonnene Neubaukonzept wurde 2013

Betriebskostenaufwandes in der Erfolgsplanung

fortgesetzt und umfasst den Bau von rund 402

berücksichtigt. Die tatsächlich nicht umgelegten

Wohnungen und 11 Gewerbeeinheiten im

Kosten entsprechen nur 4 % des Betriebskosten-

Zeitraum bis 2018 mit folgenden Projekten:

aufwandes (€ 0,9 Mio.). Außerdem wurden um

PROJEKT

EINHEITEN

FERTIGSTELLUNG

Am Rähmen 3-5

32 Wohnungen, 1 Gewerbe

2015

Friedensberg-Terrassen

96 Wohnungen

2015

Eichplatz MK3

72 Wohnungen, ca. 10 Gewerbe

2018/2019

Camburger Straße

98 Wohnungen

2015/2016

Paraschkenmühle

6 Wohnungen

2014/2015

Neugasse / Knebelstraße

ca. 45 Wohnungen

2015

Händelweg (Ankauf)

ca. 53 Wohnungen

2015

Summe

402 WE* (ohne Eichplatz 330 WE)

*Stand 31.12.13

A EN

LAG EBERICH T Kapitel端berschrift

BAUVORHABEN

DAS WOHNQUARTIER AUF DEN FRIEDENSBERG-TERRASSEN

BIS 2015

38 JE

LAGEB ER I C H T Kapitelüberschrift

39 J

A EN

96 Wohneinheiten Fertigstellung 2015 23 Mio.€ geplantes Investitionsvolumen

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

Die Bauvorhaben Am Rähmen 3-5, die Wohn-

platzes wird sich voraussichtlich bis ca. Herbst

bebauung in der Camburger Straße, das Wohn-

2014 verzögern. Das Projekt Engelplatz 1 entfiel,

quartier Friedensberg-Terrassen, die Bebauung Paraschkenmühle sowie der Ankauf des Projektes Händelweg stehen kurz vor Baubeginn und befinden sich im Zeitplan. Das Projekt Neugasse/ Knebelstraße wurde aus Kapazitätsgründen vorerst zurückgestellt. Die Entscheidung über die Grundstücksvergabe zur Bebauung des Eich-

da der Grundstückskaufvertrag nicht zu Stande kam. Bei den weiteren Baumaßnahmen im Geschäftsjahr 2013 standen vor allem die Bestandserhaltung sowie die Umsetzung des Brandschutzes als sicherheitstechnische Maßnahmen im Vordergrund:

40 JE

Camburger Straße

FriedensbergTerrassen

Am Rähmen 3 und 5

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

Investitionen •

Bauvorbereitungen für die Neubauvorhaben Friedensberg-Terrassen

und Am Rähmen 3-5 •

Sanierung und Umbau der Erfurter Straße 52 (Haus Wettin)

•

Dachgeschossausbau in der Kindertagesstätte Bibliotheksweg 2

•

Sanierung der Tannrodaer Straße 4 in Blankenhain

•

Sanierung der Treppenhäuser in der Max-Steenbeck-Straße 12 und

Anna-Siemsen-Straße 2 in Winzerla

Instandsetzungen •

Erneuerung der Aufzüge in der Binswangerstraße 14 bis 18,

in der Fritz-Ritter-Straße 16 und 20 sowie in der

Felix-Auerbach-Straße 16 in Lobeda Balkonsanierung in der Felix-Auerbach-Straße 2 bis 6 Erneuerung der Fenster in der Anna-Siemsen-Straße 8-14 und 51-59 und in der Max-Steenbeck-Straße 16-20 in Winzerla Neubau von Feuerwehrzufahrten für 660 Wohnungen in Lobeda Sanierung der Elektrosteigeleitungen in der Fritz-Ritter-Straße 16 und 20 und in der Binswangerstraße 14 bis 22 in Lobeda Sanierung der Haustechnik in der Hermann-Pistor-Straße 55 bis 71 in Winzerla

• • • • •

41 J

ca.226 neue Wohnungen

A EN

LAG EBERICH T Wirtschaftsbericht

3.2.3 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

1.512

Die Leerstandsquote der Wohnungen verharrt weiterhin auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre.

neue Mietverträge 2013

1,4%

Bei der Fluktuation ist mit 1.569 gekündigten bzw. beendeten Wohnraummietverträgen eine leichte Erhöhung feststellbar (VJ: 1.547).

ca. 30 Wohnungen / Woche Auszug & Neuvermietung

Leerstandsquote 2013

LEERSTAND UND FLUKTUATION FÜR WOHNRAUM

42 JE

IST 31.12.2013

PLAN 2013

IST 31.12.2012

Leerstandsquote

1,4 %

1,3 %

1,2 %

Leerstandsquote vermietbarer Bestand

1,0 %

0,8 %

11,2 %

11,1 %

Fluktuationsquote

Durch repräsentative Mieterumfragen über-

fragung in den innerstädtischen Beständen der

Zufrie-

jenawohnen war bereits die dritte Befragung

denheit seiner Mieter mit dem Unternehmen

in den Beständen des Servicecenters Stadt-

prüft

jenawohnen

regelmäßig

die

und den Mitarbeitern. So können veränderte

mitte. Aus dem dortigen Wohnungsbestand der

Wünsche und Bedürfnisse der Kunden aufge-

jenawohnen, der insgesamt rund 3.500 Wohnun-

nommen und das Angebot unserer Serviceleis-

gen umfasst, wurde jeder Haushalt mit einem

tungen angepasst oder verbessert werden. Die

Fragebogen angeschrieben. Die Rücklaufquote

Ergebnisse der schriftlichen Befragungen berück-

der ausgefüllten Bögen lag mit fast 48 % ausge-

sichtigt jenawohnen auch in der Planung von

sprochen hoch. Die Befragung zeigte, dass vier

Modernisierungen und Instandsetzungen. Die im

Fünftel unserer Mieter mit jenawohnen „sehr

Geschäftsjahr

zufrieden“ oder „zufrieden“ sind. 75 % der Befrag-

2013

durchgeführte

Mieterbe-

LAGEB ER I C H T Wirtschaftsbericht

ten halten die zu zahlende Gesamtmiete für ihre Wohnung für angemessen, ziemlich günstig oder sogar sehr günstig. Insgesamt hat die Mieterbefragung hervorragende Ergebnisse für jenawohnen gezeigt. Die bereits sehr guten Ergebnisse der früheren Befragungen konnten gesteigert werden. Diese Entwicklungen sind als deutliche Bestätigung der in den letzten Jahren gewählten Wege zu sehen11. Nach jeweils drei Befragungsrunden in den Beständen in Lobeda, Winzerla und Jena Stadt werden 2014 und 2015 keine Mieterbefragungen durchgeführt. Vielmehr soll der bestehende Fragebogen über-

Prof. Dr. Ulrich Lakemann: Mieterbefragung Stadtmitte 2013, Gutachten für die jenawohnen GmbH, Endbericht, Jena 2013

arbeitet und Möglichkeiten zu einer konzerninternen Verknüpfung mit der Kundenbefragung der Stadtwerke Jena-Pößneck GmbH geprüft werden.

43 J

3. Mieterumfrage

ALLER MIETER sind „sehr zufrieden“ bzw. „zufrieden“ mit jenawohnen

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

44 JE

Neben ihrem persönlichen Engagement für ihre Mieter im Bereich Sozialmanagement trug jenawohnen auch finanziell mit T€ 144,8 als Sponsor und Spendengeber verschiedener Kultur- und Sportinstitutionen zum gesellschaftlichen Leben der Stadt Jena bei.

Sponsoring für Spielplätze

Sponsoring für Kitas und Schulen Sponsoring für Musikinstitutionen

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

3.3 LAGE DER GESELLSCHAFT 3.3.1 Ertragslage Das Jahresergebnis setzt sich aus den folgenden Ergebnisbereichen zusammen:

ERGEBNISBEREICHE

IST 2013

IST 2012 T€

T€

Betriebsergebnis

22.128,6

20.540,2

Zinsaufwendungen

-2.775,6

-3.224,4

Betriebsergebnis der Hausbewirtschaftung

19.353,0

17.315,8

Zuschreibungen, außerplanmäßige Abschreibungen (saldiert)

931,6

1.569,4

Sonstiger und außerordentlicher Bereich

-1.996,6

-1.629,2

Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag

18.288,0

17.256,0

Steuern vom Einkommen und Ertrag

-1.068,3

-1.414,7

17.219,7

15.841,3

Jahresüberschuss

45 J

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Das um T€ 1.588,4 gestiegene Betriebsergeb-

Bereich die Personalaufwendungen zugeordnet,

nis resultiert hauptsächlich aus gestiegenen Mie-

die nicht unmittelbar der Hausbewirtschaftung

terlösen (T€ +1.072,7) und gesunkenen Aufwen-

zuzurechnen

dungen für die Instandhaltung (T€ −647,9).

Öffentlichkeitsarbeit, Controlling, Sozialmanage-

Dem sonstigen Bereich wurden im Wesentli-

Personalaufwendungen als auch höhere sonstige

sind

(Technisches

Management,

ment, Auszubildende). Sowohl die gestiegenen chen die sonstigen betrieblichen Erträge und die

betriebliche Aufwendungen haben ihre Ursache

sonstigen betrieblichen Aufwendungen zugeord-

in den Vorbereitungen für die Realisierung des

net, die nicht die Hausbewirtschaftung betreffen

Neubaukonzeptes, für das der Ausbau des Techni-

oder einmaligen Charakter aufweisen. Das sind

schen Managements und neuer Vertriebsstruktu-

hauptsächlich Erträge aus der Auflösung von

ren notwendig waren.

einzelwertberichtigten Forderungen (T€ 303,5; VJ: T€ 509,8) sowie Gewinne aus Anlageabgän-

Die Umsatzerlöse aus Mieten für Wohnungen,

gen (T€ 271,9; VJ: T€ 309,4). Aufwendungen be-

Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätze stie-

treffen Zuführungen zu Wertberichtigungen und

gen insgesamt um 2,1 %. Die erhöhten Erlös-

Abschreibungen auf Mietforderungen (T€ 441,8;

schmälerungen resultieren im Wesentlichen aus

VJ: T€ 623,8). Außerdem wurden dem sonstigen

leicht erhöhten Leerständen und Mietminderungen.

46 JE

UMSATZERLÖSE AUS MIETEN

Sollmieten Erlösschmälerung Ist-Miete

IST 2013

PLAN 2013

IST 2012

T€

51.426,1

51.421,3

50.244,3

−783,0

−781,9

−673,9

50.643,1

50.639,4

49.570,4

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Der Anteil der gesamten Erlösschmälerungen an

der Stadt Jena. Das entspricht einem Anteil von

der Jahressollmiete steigt auf 1,5 % (VJ: 1,3 %).

78 % aller Wohnungen, die jenawohnen in Jena

jenawohnen erfüllt mit den Mietpreisen für

dieser Grenze für die Angemessenheit.

betreut. Lediglich 3.030 Wohnungen liegen über 10.711 Wohnungen in Jena die Bedingungen des „Angemessenen Wohnraumes“ für die

Das Mietpreisniveau für alle Wohnungen zeigt

Kosten der Unterkunft nach den Festlegungen

folgende Aufteilung:

MIETPREISNIVEAU DER WOHNUNGEN bis 3 €/m²

31.12.2013

31.12.2012

145

179

3 bis < 4 €/m²

1.178

1.494

4 bis < 5 €/m²

5.176

5.420

5 bis < 6 €/m²

5.212

5.012

47 J

6 bis < 7 €/m²

2.024

1.662

ab 7 €/m²

266

240

Gesamt

14.001

14.007

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

48 JE

46 %

Über 46 % des Bestandes liegen im Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete. Die durchschnittliche Wohnungsmiete für das Geschäftsjahr 2013 liegt bei 5,04 €/m² (VJ: 4,93 €/m²). Das entspricht einer Steigerung um 2,2 %.

des Bestandes

46% des Bestandes kosten weniger als 5 €/m2

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Anzahl der Wohneinheiten

6.000

5.176

5.212

5.000

4.000

49 3.000

A EN

2.024

2.000

1.178 1.000 266

145 < 3€ / m2

3-4€ / m2

4-5€ / m2

5-6€ / m2

6-7€ / m2

ab 7€ / m2

Mietniveau

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

50 JE

6,37€ /m2 Durchschnittsmiete

Wohngebiet in

STADT WEST

LAGEB ER I C H T Kapitel端berschrift

Anzahl der Hausmeister

Anzahl der Service-Mitarbeiter

51 J

Anzahl der Wohneinheiten

592

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Die wesentlichen Aufwandpositionen, die laut Gewinn- und Verlustrechnung in das Jahresergebnis eingeflossen sind, entwickelten sich wie folgt:

WESENTLICHE AUFWENDUNGEN

IST 2013

T€

7.861,9

7.780,0

7.323,8

11.121,5

10.564,0

11.193,2

Aufwendungen für Instandhaltung

8.699,1

8.915,3

9.347,0

Sonstige betriebliche Aufwendungen

3.656,9

3.597,0

3.545,9

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2.822,3

3.430,4

3.381,9

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

52 NA

IST 2012

T€ Personalaufwand

PLAN 2013

Die Personalaufwendungen erhöhten sich bedingt durch Tarifsteigerungen (+3,3 % ab 1. Januar 2013) und in Folge der Aufstockung des Mitarbeiterbestandes. Die Abschreibungen bewegen sich auf Vorjahresniveau. Die Überschreitung des Planansatzes begründet sich aus außerplanmäßigen Abschreibungen. Die von jenawohnen zu tragenden laufenden Instandhaltungskosten (Fremdleistungen abzüglich Versicherungserstattungen) betragen € 8,3 Mio. (VJ: € 8,7 Mio.) und enthalten Zuführungen für Brandschutzrückstellungen in Höhe von € 0,1 Mio. sowie Zuführungen zu Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung in Höhe von € 0,3 Mio. Die durchschnittlichen Instand-

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

haltungskosten pro Jahr und m² Nutzfläche liegen

eigentumsanlagen von € 1,2 Mio. (VJ: € 1,2 Mio.).

mit 9,90 €/m² unter dem Niveau des Vorjahres

Diese betrifft 1.576 Einheiten.

(VJ: 10,41 €/m²). Die Zinsbelastung aus Krediten ist gegenüber Außer den dargestellten laufenden Instandhal-

dem Vorjahr um T€ 448,7 zurückgegangen. Der

tungskosten leistete jenawohnen Zuführungen

Anteil der Fremdkapitalzinsen an der jährlichen

zur Instandsetzungsrücklage für die Eigentums-

Ist-Miete (Zinsdeckung) sinkt weiter auf nun

wohnungen und Gewerbeeinheiten in den Wohn-

5,4 % (VJ: 6,5 %).

ZINSBELASTUNG

IST 2013

PLAN 2013

IST 2012

T€

aus Altverbindlichkeiten

1.650,4

1.800,0

1.833,9

aus sonstigen Krediten

1.058,2

1.237,0

1.323,4

280,0

53 aus neuen Krediten

Gesamt

2.708,6

3.317,0

3.157,3

Wegen der Verschiebung geplanter Neuvalutie-

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg

rungen im Zusammenhang mit der Verzögerung

gegenüber dem Vorjahr in Folge niedrigerer Auf-

des Neubauvorhabes Eichplatz und des Wegfalls

wendungen für die Instandsetzung und gestiege-

des Investitionsprojektes Engelplatz 1 und der Ver-

ner Mieterlöse.

einbarung niedrigerer Zinsen bei Umschuldungen liegen die tatsächlichen Zinsbelastungen aus Krediten deutlich unter dem Planansatz.

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

EBIT

IST 2013

PLAN 2013

IST 2012

T€

17.219,6

15.531,3

15.841,4

+ Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2.822,3

3.430,4

3.382,0

+ Steuern vom Einkommen und Ertrag

1.068,3

975,6

1.414,7

21.110,2

19.937,3

20.638,1

46,3

100,0

29,1

10.458,9

10.464,0

10.506,8

31.615,4

30.501,3

31.174,0

Jahresergebnis

EBIT + Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände + planmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen

54 JE

EBITDA N

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2013 ein gutes Jahresergebnis erreicht hat. Die Geschäftsleitung beurteilt die Ertragslage als zufriedenstellend.

11.903,60

JAHRESÜBERSCHUSS in T €

8.695,40

2007

9.867,80

2008

2009

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

3.3.2 Finanzlage Die Bilanzsumme zum 31.12.2013 beträgt € 388,3 Mio. (VJ: € 396,7 Mio.). Das bilanzielle Eigenkapital erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um € 1,4 Mio. auf € 287,9 Mio. (+0,5 %). Durch die im Geschäftsjahr fortgeführte Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um € 10,6 Mio. erhöhte sich die bilanzielle Eigenkapitalquote auf 74,2 % (VJ: 72,2, %).

KAPITALSTRUKTUR

Eigenkapital (abzüglich Ausschüttung) Langfristiges Fremdkapital Sonstige kurzfristige Passiva

Gesamtkapital

14.449,80

2010

IST 31.12.2013

PLAN 2013

IST 31.12.2012

T€

270.757,9

69,7

270.590,0

69,0

270.757,9

68,3

73.597,7

19,0

75.129,0

19,2

83.888,3

21,1

55 A EN

43.904,6

11,3

46.149,0

11,8

42.046,9

10,6

388.260,2

100,0

391.868,0

100,0

396.693,1

100,0

15.841,38

17.219,60

2012

2013

13.048,00

2011

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

Die Eigenkapitalrentabilität vor Ertragssteuern stieg gegenüber dem Vorjahreswert um 0,4 Prozentpunkte auf 6,4 %.

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

IST 2013

56 NA

IST 2012

Eigenkapitalrendite

6,4 %

5,8 %

6,0 %

Gesamtkapitalrendite

5,4 %

5,1 %

5,2 %

35,6 %

32,1 %

34,4 %

Umsatzrendite

PLAN 2013

Beim langfristigen

Fremdkapital

sind im

Im Geschäftsjahr 2013 endete die Zinsbindung für

Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kre-

Darlehen in Höhe von T€ 2.474,1. Die Darlehen

ditinstituten und der Sonderposten aus der In-

wurden durch Anschlussfinanzierungen umge-

vestitionszulage zusammengefasst. Bei den Ver-

schuldet. Im Geschäftsjahr 2013 erfolgte keine

bindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt

Neuvalutierung. Die durchschnittliche Verschul-

es sich überwiegend um Darlehen mit annuitäti-

dung sank auf 81 €/m². Der Verschuldungsgrad

scher Tilgung, welche durch Grundschulden und

blieb konstant niedrig.

Bürgschaften gesichert sind.

TILGUNGEN

Planmäßige Tilgung Umschuldung, Prolongation Neuvalutierung

IST 2013

PLAN 2013

IST 2012

T€

10.113,3

10.120,0

10.243,9

2.474,1

2.470,0

4.064,4

0,0

7.000,0

104,0

LAGEB ER I C H T Lage der Gesellschaft

Über die Finanzlage der Gesellschaft gibt die folgende Kapitalflussrechnung Auskunft.

KAPITALFLUSSRECHNUNG

IST 2013

IST 2012 T€

T€

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

25.295

24.417

Cash Flow aus Investitionstätigkeit

-2.414

-1.438

-25.954

-23.188

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands

-3.073

-209

Finanzmittelbestand zum 01.01. des Geschäftsjahres

14.114

14.323

Finanzmittelbestand zum 31.12. des Geschäftsjahres

11.041

14.114

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit

jenawohnen nimmt seit dem 16.05.2006 am

am Cash- und Kapitalpool kann jederzeit ein kurz-

Cash- und Kapitalpool der Stadtwerke Jena GmbH

fristiger Finanzierungsbedarf über den vereinbar-

teil. Im ausgewiesenen Finanzmittelbestand zum

ten Entnahmerahmen abgedeckt werden.

31.12.2013 sind T€ 8.183,1 im Cashpool angelegte Mittel enthalten. Der bilanzielle Ausweis

jenawohnen war und ist zu jeder Zeit in der

erfolgt unter dem Posten „Forderungen gegen

Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukom-

verbundene Unternehmen“. Durch die Teilnahme

men. Die Finanzlage ist geordnet.

57 J

A EN

LAG EBERICH T Lage der Gesellschaft

3.3.3 Vermögenslage

VERMÖGENSSTRUKTUR

Langfristige Investitionen Sonstige kurzfristige Aktiva

Gesamtvermögen

IST 31.12.2013

PLAN 2013

T€

354.785,7

91,4

363.334

92,7

361.677,2

91,2

33.474,5

8,6

28.233

7,3

35.015,9

8,8

388.260,2

100,0

391.867

100,0

396.693,1

100,0

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden € 2,8 Mio.

58 JE

IST 31.12.2012

ein Darlehensvolumen von € 19,0 Mio. zur Finanzie-

(VJ: € 2,2 Mio.) in das Sachanlagevermögen

rung des Neubaus Friedensberg-Terrassen lag zum

investiert, davon € 0,5 Mio. (VJ: € 1,4 Mio.) für

Bilanzstichtag bereits ein verbindliches Angebot

die Modernisierung von Gebäuden und € 2,2 Mio.

vor. Für Ende 2014 auslaufende Zinsbindungs-

(VJ: € 0,6 Mio.) für den Neubau. In die Betriebs-

fristen für Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-

und Geschäftsausstattung wurden € 0,1 Mio.

instituten von € 2,9 Mio. werden rechtzeitig

investiert. Die Abschreibungen überstiegen die

Angebote eingeholt.

Investitionen deutlich, weshalb der Buchwert des langfristigen Vermögens zurückging.

Die kurzfristigen Aktiva umfassen unfertige Leistungen in Form noch nicht abgerechneter

Das langfristige Vermögen der jenawohnen

Betriebskosten, kurzfristige Forderungen und

GmbH ist zum 31.12.2013 ebenso wie zum

Guthaben bei Kreditinstituten. Die kurzfristigen

vorangegangenen

Forderungen bestehen im Wesentlichen aus Miet-

Stichtag

nicht

vollständig

fristenkongruent durch Eigenkapital und langfris-

forderungen und Forderungen gegenüber dem

tiges Fremdkapital gedeckt. Für die Folgejahre

Cash- und Kapitalpool der Stadtwerke Jena GmbH.

ist daher die Aufnahme langfristiger Kredite zur Finanzierung der Investitionen vorgesehen. Über

Ein moderner Anbau ergänzt die sanierte historische Substanz und lässt drei großzügige Wohnungen entstehen.

Die Vermögenslage ist geordnet.

LAGEB ER I C H T Nachtragsbericht

3.4 NACHTRAGSBERICHT

Nach Ablauf des Gesch채ftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, die f체r jenawohnen von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer ver채nderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens f체hren.

BOTZSTRASSE 4 NEU TRIFFT ALT

59 J

A EN

LAG EBERICH T Risikobericht

3.5 RISIKOBERICHT 3.5.1 Risiken der künftigen Entwicklung Im Geschäftsjahr 2013 wurde für die Stadtwer-

Die größten Risiken werden derzeit im Bereich

ke Gruppe ein neues, einheitliches Risikoma-

der Gefährdung der Sicherheit der Mieter und

nagementsystem eingeführt. Entsprechend dem

der Schäden, die durch Brand oder Natur-

Risikokatalog wurden die für jenawohnen

katastrophen eintreten können, gesehen. Diese

unternehmensrelevanten Risiken, die bei ihrem

Risiken sind weitgehend durch Versicherungen

Eintritt negative Auswirkungen auf die Vermö-

abgedeckt. Außerdem sind alle Wohnungen mit

gens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

Rauchwarnmeldern ausgestattet.

haben könnten, identifiziert und bewertet. Zur Absicherung von Zinsrisiken wurde 2005 ein Folgende Risiken wurden der Eintrittswahrschein-

Instrument zur Zinskappung (Cap) abgeschlossen,

lichkeit „vorstellbar“ bzw. „konkret vorstellbar“

der 2010 verlängert wurde. Außerdem werden

zugeordnet:

seit 2006 Zinsswaps als Sicherungsinstrumente eingesetzt. Der Einsatz von derivativen Finanz-

60 JE

instrumenten

ist

durch

die

Konzernfinan-

Geschäftsrisiken

zierungrichtlinie definiert und begrenzt. Es dürfen

•

Personen- und Vermögensschäden durch

geschäften mit Kontrahenten erstklassiger Bonität

Brand- und Naturkatastrophen

eingegangen werden.

lediglich Positionen zur Absicherung von Grund-

Marktrisiken

Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine den Bestand oder die Entwicklung des Unter-

• Baukostensteigerungen

nehmens gefährdende Risiken. Gegenüber dem

•

Struktureller Leerstand

Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht grund-

•

Steigende Zinsen für Fremdkapital

sätzlich verändert.

•

Forderungsausfall (Mietausfallrisiko)

Personalrisiken • Fachkräftemangel

LAGEB ER I C H T Risikobericht

3.5.2 Chancen der künftigen Entwicklung Ein wichtiger Parameter für die weiteren Aktivitäten der jenawohnen ist die Entwicklung der Jenaer Bevölkerung. Aufgrund der partiell abweichenden Bevölkerungsprognosen ist trotz des umfangreichen Neubaukonzeptes eine umsichtige, aber anspruchsvolle Wachstumsstrategie nötig. So geht das Thüringer Landesamt für Statistik aktuell von einer Zunahme der Bevölkerung Jenas um 6,6 %, d.h. auf 111.387 Einwohner, für den Zeitraum 2009 bis 2030 aus.12 empirica rechnete im Jahr 2010 hingegen mit einem Einwohnerrückgang in Jena von rund 5 % im Zeitraum 2010 – 2030.13 Auch Analyse & Konzepte, die in ihrer Bevölkerungsprognose von 2007 noch einen Bevölkerungsrückgang auf 102.963 Einwohner bis 2025 prognostizierte , rechnet in seiner aktuellen Prognose mit einem 14

Bevölkerungsanstieg bis 2030 auf rund 109.030 Einwohner.15 Mit einer positiven oder zumindest konstanten Bevölkerungsentwicklung ist für jenawohnen die Chance auf eine weiterhin gute Vermietungsquote der vorhandenen und neu zu errichtenden Wohnungen und eine positive Entwicklung der Mieterlöse verbunden.

www.tls.thueringen.de - Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030

empirica AG, Wohnungsmarktgutachten Jena, 2010

Wohnstadt Jena – Stadtumbau und kommunale Wohnraumversorgung, Kapitel B.1, S. 5, 2007

Analyse & Konzepte: Bericht zur Bevölkerungsprognose Jena 2030, Stadt Jena

Trotz des anhaltend hohen Anteils an Studierenden werden die Auswirkungen des demografischen Wandels auch die Altersstruktur der Stadt Jena betreffen. So geht das Thüringer Landesamt für Statistik von einem steigen-

Eigene Berechnung. www.tls. thueringen.de - Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030 nach ausgewählte Altersgruppen

den Anteil der Personen über 65 Jahren an der Gesamtbevölkerung aus.16

65 Jahre und mehr

0 bis unter 20 Jahre

19 % 17 %

25 % 28 %

ALTERSGRUPPEN

% 65 57 % 55 %

15 %

2030 2020 2009 20 bis unter 65 Jahre

61 J

A EN

10 LAG Wohneinheiten EBERICH T Kapitelüberschrift Fertigstellung 2015 800.000 € geplantes Investitionsvolumen

62 JE

LAGEB ER I C H T Kapitelüberschrift

HAUS WETTIN FREIZÜGIGKEIT FÜR VIELSEITIGES WOHNEN

63 J

A EN

LAG EBERICH T Risikobericht

Dem Bereich der betreuten Wohnformen und Dienstleistungen für ältere und pflegebedürftige Menschen wird deshalb zukünftig steigende Bedeutung zukommen. jenawohnen versteht die sich verändernde Altersstruktur als Chance für zukünftige Wohnmodelle. Im Spannungsfeld zwischen momentaner Wohnraumverknappung und widersprüchlichen Bevölkerungsprognosen beobachtet und analysiert jenawohnen regelmäßig die Entwicklung der wichtigsten demographischen Faktoren auch in

64 JE

Zusammenarbeit mit der Stadt Jena und ande-

In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Jena und

ren lokalen Wohnungsunternehmen. jenawoh-

den Wohnungsgenossenschaften engagiert sich

nen begegnet dem prognostizierten Wandel

jenawohnen für eine gemeinsame Konzeption

der Jenaer Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur

zur Entwicklung der Großwohnsiedlungen. Mög-

und dessen möglichen Auswirkungen auf die

liche Entwicklungsszenarien für Winzerla wurden

Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt

in der 2013 von jenawohnen initiierten Denk-

durch besondere Aufmerksamkeit und sensib-

fabrik „Winzerla – Strategien für die Zukunft“ u.a.

len Umgang in den Großwohnsiedlungen. Die

zusammen mit Vertretern anderer Wohnungs-

Großwohnsiedlungen machen fast drei Viertel

unternehmen und der Stadtverwaltung diskutiert.

des Bestandes der jenawohnen aus. In Lobeda

2014 finden weitere Termine statt. Das Thema

betreut jenawohnen ca. 6.700 Wohnungen

„Wohnmodelle für Senioren“ wird in den Konzep-

und in Winzerla ca. 3.500 Einheiten. Das

tionen für die Großwohnsiedlungen als Schwer-

Management sowie die Sanierungsstrategie in

punkt behandelt.

den Großwohnsiedlungen werden weiterhin die sozioökonomische und demographische Entwicklung berücksichtigen. Der Bestand an unsanierten und teilsanierten Objekten muss sich stark an der Einkommensentwicklung der Haushalte und am Bedarf an preiswertem Wohnraum orientieren.

LAGEB ER I C H T Prognosebericht

3.6 PROGNOSEBERICHT jenawohnen profitiert in erheblichem Maße am positiven Werdegang Jenas. Der wirtschaftliche Erfolg und die Perspektiven der jenawohnen GmbH sind untrennbar mit der weiteren Entwicklung der Stadt Jena verbunden. Die Stadt gelangte 2013 im 2. Zukunftsatlas von prognos / Handelsblatt unter 402 Kreisen und kreisfreien Städten unter die 10 % mit besten Prognosen und gehört zu den Regionen mit sehr hohen Zukunftschancen, die ihre positive Entwicklung der letzten Jahre weiter ausbauen können. Die Stadt erreicht damit nicht nur bundesweit einen Spitzenplatz, sondern steht auch im deutlichen Kontrast zu den im Mittelfeld oder darunter liegenden restlichen Landkreisen und kreisfreien Städten in Thüringen.17

prognos/complan Kommunalberatung: Arbeitsplatz- und Gewerbeflächenentwicklung Jena 2025

Sanierung

65 J

2014

Investitionen

2018

Bis 2018

94 Mio. € Neubau von 402 Wohnungen

Neubau von 11 Gewerbeeinheiten

A EN

LAG EBERICH T Kapitelüberschrift

66 JE

BALKONE

NEUE IN DER WERNEN-SEELENBINDER-STRASSE – SANIERUNG DES

BESTANDES

LAGEB ER I C H T Kapitel端berschrift

67 J

A EN

LAG EBERICH T Prognosebericht

jenawohnen rechnet für die Geschäftsjahre

Die Strategie der Bestandsentwicklung sieht

2014 bis 2018 in Jena mit einem weiterhin

daher eine Erweiterung des Portfolios an Wohn-

hohen Nachfragedruck nach Wohnraum in

immobilien – insbesondere im Bereich der

allen Preissegmenten. Diese Tendenz ergibt sich

Innenstadt – durch Projektentwicklung vor. Die

aus dem anhaltenden Zuzug von Beschäftigten,

verabschiedete Unternehmensplanung beinhaltet

aus der hohen studentischen Nachfrage und dem

den Neubau von 402 Wohnungen und 11

voraussichtlich weiter steigenden Anteil älterer

Gewerbeeinheiten bis 2018. Davon entfallen

Single- und Paarhaushalte. Der hohe Nachfrage-

72 Einheiten auf das Projekt Eichplatz. Für dieses

druck nach Wohnraum im Bereich der Innenstadt

Projekt kann zurzeit noch kein positiver Abschluss

wird ebenso bestehen bleiben.

sichergestellt werden.

Wohnungsinstandhaltung

Brandschutz

68 JE

2014

Instandhaltung

2018

Bis 2018

41,7 Mio. €

Sanierung von Balkonen

Sanierung von Aufzügen

Sanierung der elektrischen Anlagen

LAGEB ER I C H T Prognosebericht

Insgesamt sind von 2014 bis 2018 Investitionen

Die Fremdkapitalaufnahme beträgt von 2014

in Höhe von € 94 Mio. vorgesehen. Davon entfal-

bis 2018 in der Planrechnung insgesamt rund

len auf den Neubau rund € 92 Mio. und auf die

€ 81 Mio. Die Verbindlichkeiten entwickeln sich

Sanierung des Bestandes rund € 2 Mio.

von € 78 Mio. in 2014 auf € 106 Mio. in 2018.

Für die Instandsetzung des Bestandes werden

Die Personalplanung berücksichtigt ab 2014 fünf

jährlich € 8,2 Mio. bis € 8,5 Mio. kalkuliert. Darin

zusätzliche Stellen.

enthalten sind Aufwendungen für die Sanierung der sicherheitstechnischen Anlagen der Hochhäu-

Die für das Geschäftsjahr 2014 geplanten Erwei-

ser in Lobeda und in Jena-Nord. Die Sicherheit

terungsinvestitionen i. H. v. € 22,6 Mio. enthalten

der Gebäude nimmt weiterhin einen hohen Stel-

€ 21,1 Mio. für die Neubauprojekte, darun-

lenwert in der Unternehmenspolitik ein. Deshalb

ter für die Projekte Am Rähmen, FriedensbergTerrassen, Camburger Straße sowie Händelweg, Paraschkenmühle und Eichplatz. Für Bestandssanierungen werden € 1,5 Mio. bereitgestellt. Die durchschnittliche Sollmiete für 2014 wird voraussichtlich bei 5,13 €/m2 liegen.

werden die Instandsetzungsprogramme zur Sanierung der elektrischen Anlagen, der Balkone und der Aufzüge kontinuierlich fortgeführt. Laut Unternehmensplanung wächst der Wohnungsbestand um rund 3 % auf 14.330 Einheiten bis 2018 (ohne Eichplatz). Die durchschnittliche

Für das Geschäftsjahr 2014 erwarten wir ein wei-

Miete für Wohnungen steigt von 5,04 €/m2 in

teres leichtes Wachstum des Jahresergebnisses,

2013 auf 5,42 €/m in 2018 ohne Berücksichti-

das im Wesentlichen aus steigenden Umsatzer-

gung der Mietenzuwächse für den Neubau. Im

lösen aus dem Neubau, der Neuvermietung und

Mittel beträgt die jährliche Steigerung 1,6 %. Die

aus Mieterhöhungen resultiert. jenawohnen

Neubaumieten liegen zwischen 8,50 €/m2 und

rechnet mit einem entsprechend positiven wei-

12,00 €/m2.

teren Geschäftsverlauf im Planungszeitraum.

Die Kalkulation des Leerstandes geht mit entspre-

Jena, den 27.03.2014

chenden Mietausfällen in die Planungsrechnung ein. Die Erlösschmälerungen steigen im Planungszeitraum von −1,3 % in 2014 auf −1,7 % in 2018. Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf

69 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Kapitel端berschrift

70 JE

JAH R ES AB S C H LU S S Kapitel端berschrift

71 J

4.1

Bilanz zum 31. Dezember 2013

4.2

Gewinn- und Verlustrechnung

4.3

Anhang

4.4

Anlagenspiegel

A EN

JAHRESABSCHLUSS

AKTIVSEITE

Anhang

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

€

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Anlagen im Bau 8. Bauvorbereitungskosten

340.993.687,41

11.563.967,40

11.804.166,54

6.521.041,21

109.644,75

23.477,76

29.602,44

564.462,35

692.901,23

2.502.204,97

51.207,75

376.240,44

1. Anteile an verbundenen Unternehmen

300.000,00

2. Wertpapiere des Anlagevermögens

201.420,00

Umlaufvermögen

300.000,00 501.420,00

200.000,00

354.785.727,22

361.677.158,22

Andere Vorräte 19.535.826,91 11.164,93

17.947.962,06 19.546.991,84

12.824,52

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung

571.230,75

554.632,63

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

5.308,97

8.759,14

3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen

8.184.306,42

11.010.098,82

4. Sonstige Vermögensgegenstände

2.305.017,79

11.065.863,93

2.369.352,68

2.857.973,76

3.107.580,23

3.656,74

4.720,78

388.260.213,49

396.693.089,08

Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

953.153,13

2. Andere Vorräte

III

353.922.137,56

Finanzanlagen

1. Unfertige Leistungen

21.753,76

332.261.098,68

Anlagevermögen insgesamt B

362.169,66

Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten

III

Vorjahr €

Entgeltlich erworbene Software und Lizenzen II

€

Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten

Bilanzsumme

JAH R ES AB S C H LU S S Bilanz

4.1 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2013

PASSIVSEITE

Anhang

Eigenkapital

€

Vorjahr €

Gezeichnetes Kapital

2.100.000,00

Kapitalrücklage

251.164.084,36

2.362.168,49

III

Gewinnrücklagen

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG

169.312,75

2. Andere Gewinnrücklagen IV

17.324.562,12

Jahresüberschuss

Eigenkapital insgesamt B

Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen

Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen D

Verbindlichkeiten

248.971.228,62 17.493.874,87

17.324.562,12

17.219.617,72

15.841.383,85

287.977.576,95

286.599.343,08

5.823.519,63

5.998.953,33

179.120,00

180.905,00

0,00

609.200,00

2.473.041,71

2.652.161,71

2.338.581,18

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

67.844.933,65

78.465.248,59

2. Erhaltene Anzahlungen

21.337.992,62

20.827.857,96

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung

465.565,26

396.617,33

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1.211.832,39

698.282,78

871.445,62

457.814,13

5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 6. Sonstige Verbindlichkeiten

75.185,66

91.806.955,20

davon aus Steuern: € 75.185,66

Bilanzsumme

120.285,70 (120.285,70)

388.260.213,49

396.693.089,08

73 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Gewinn- und Verlustrechnung

4.2 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Anhang

Umsatzerlöse

€

Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen

Andere aktivierte Eigenleistungen

Sonstige betriebliche Erträge

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

70.915.307,57

69.236.231,60

1.587.864,85

412.929,75

102.467,48

26.978,15

3.206.593,83

4.439.727,75

-31.758.120,55

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

-384.205,63

Rohergebnis 6

Vorjahr €

aus der Hausbewirtschaftung 2

€

-30.818.223,72 -32.142.326,18

-691.218,30

43.669.907,55

42.606.425,23

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter

-6.632.967,43

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung

-1.228.986,31

-6.137.495,42 -7.861.953,74

davon für Altersversorgung: € 9.053,76 7

-1.186.307,52 (8.820,08)

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

-11.121.468,38

-11.193.246,61

Sonstige betriebliche Aufwendungen

-3.656.981,06

-3.545.910,80

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

94.198,84

130.347,05

davon aus verbundenen Unternehmen: € 16.023,29 10

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Sonstige Steuern

Jahresüberschuss

(48.730,12) 15

-2.822.345,32

-3.381.977,09

18.301.357,89

17.291.834,84

-1.068.337,90

-1.414.656,70

-13.402,27

-35.794,29

17.219.617,72

15.841.383,85

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

4.3 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2013

[A] Aufstellungsgrundsätze Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2013 der jenawohnen GmbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbHGesetzes und der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Von der Möglichkeit, Berichtspflichten im Anhang statt in der Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung zu erfüllen, wurde aus Gründen der Übersichtlichkeit Gebrauch gemacht.

[B] Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Aktiva Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Anschaffungskosten beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen Einzelkosten und angemessene Gemeinkostenzuschläge. Fremdkapitalzinsen werden in die aktivierten Herstellungskosten nicht einbezogen. Erhaltene Fördermittel wurden von den Anschaffungskosten aktivisch abgesetzt (in 2013: T€ 303).

75 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Die planmäßigen Abschreibungen werden linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, unter Zugrundelegung folgender betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauern vorgenommen: Immaterielle Vermögensgegenstände

20% bis 25% der Anschaffungskosten Wohnbauten 2% bis 10% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Geschäftsbauten 2% bis 2,5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Garagen 4% bis 10% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Tiefgaragen 3,3% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Außenanlagen 5,26% bis 11,11% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Technische Anlagen 11,11% der Anschaffungs- und Herstellungskosten Betriebs- und Geschäftsausstattung 6,67% bis 50% der Anschaffungskosten

76 JE

Soweit die beizulegenden Werte (Ertragswerte) einzelner Grundstücke ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen (T€ 201,7; Vorjahr T€ 657,3). Außerdem wurden T€ 416 Bauvorbereitungskosten außerplanmäßig abgeschrieben. Zuschreibungen erfolgten im Geschäftsjahr 2013 in Höhe von T€ 1.547,9 wegen gestiegener Ertragswerte (Vorjahr T€ 2.226,7). Für die im Geschäftsjahr angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter von über € 150,00 bis € 1.000,00 netto wurde ein sogenannter Pool gebildet und mit 20% in 2013 abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren Kurswert am Bilanzstichtag bilanziert.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Als unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Die anderen Vorräte (Heizöl) wurden nach der Fifo-Methode bewertet. Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus wurde eine Pauschalwertberichtigung gebildet. Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt worden. Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Geldbeschaffungskosten, die über die Laufzeit der Zinsbindung aufgelöst werden.

Passiva Die Eigenkapitalposten sind zum Nennbetrag angesetzt. Unter dem Sonderposten für Investitionszulage werden Investitionszulagen auf 1999 bis 2004 aktivierte nachträgliche Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige Auflösung des jeweiligen Sonderpostens, ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt zur Verteilung der Erträge aus der Investitionszulage auf die Restnutzungsdauer der entsprechenden Gebäude. Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Januar 2014 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich

77 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz beträgt am 31.12.2013 4,88 % (am 31.12.2012 5,04 %). Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Pensionen wurden Rentensteigerungen von jährlich 1,0 % zugrunde gelegt. Fluktuationswahrscheinlichkeiten fanden keine Berücksichtigung. Für zukünftige Aufwendungen aus der Erfüllung gesetzlicher Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Archivierungskosten wurden eine durchschnittliche Restaufbewahrungsdauer von 5,5 bzw. 3,5 Jahren zugrunde gelegt. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Bei der Bewertung der Rückstellungen für die Erfüllung von Brandschutzauf-

78 JE

lagen wurden voraussichtliche Preis- bzw. Kostensteigerungen von 3 % p.a. zugrunde gelegt. Die Abzinsung des Erfüllungsbetrages erfolgte ebenfalls

mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre. Die Rückstellung für Verpflichtungen zur Zahlung von Zuwendungen für die Erreichung des 25- und 40jährigen Dienstjubiläums wird in Jahresscheiben je berechtigtem Mitarbeiter angesammelt und unter Berücksichtigung des laufzeitadäquaten Zinssatzes zum Barwert bewertet. Die Verbindlichkeiten sind jeweils zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Aus Abweichungen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen, insbesondere bei den Grundstücken mit Wohnbauten, bei den sonstigen Vermögensgegenständen (auf Grund der Aktivierung der Instandhaltungsrückstellung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) sowie bei den sonstigen Rückstellungen, ergibt sich insgesamt ein Aktivüberhang der latenten Steuern. Die Gesellschaft macht von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz des Aktivüberhangs

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

in der Bilanz unterbleibt. Die Latenzen sind mit einer Steuerquote von 6 % bewertet worden.

[C] Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.

2. Verbundene Unternehmen Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

79 ANTEIL

BUCHWERT AM 31.12.2013

EIGENKAPITAL ZUM 31.12.2013

JAHRESÜBERSCHUSS 2013

€

300.000,00

100,0

300.000,00

792.028,18

50.309,67

STAMMKAPITAL

wohndienstjena GmbH, Jena (HRB 210.313)

3. Wertpapiere des Anlagevermögens Ausgewiesen sind ursprünglich zur Sicherung der Verpflichtungen aus Altersteilzeitverträgen erworbene Inhaberschuldverschreibungen bei der Commerzbank AG, die zu den Anschaffungskosten (100 %) ausgewiesen wurden (aktueller Kurswert am Bilanzstichtag: 100,71 %).

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JA H RESA BSCH LU SS Anhang

4. Umlaufvermögen Die unfertigen Leistungen enthalten Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 19.535,8 (Vorjahr T€ 17.947,9), denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Passivposition erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 8.184,3) betreffen ausschließlich Forderungen aus dem Cash- und Kapitalpool gegenüber der Stadtwerke Jena GmbH. Der Posten enthält wie im Vorjahr keine Forderungen gegen den Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 118 (Forderungen aus Ratenzahlungsvereinbarungen mit Mietern und dem Verkauf von Grundstücken). In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 17,6 enthalten.

80 JE

5. Rechnungsabgrenzungsposten Ausgewiesen sind ausschließlich Geldbeschaffungskosten.

6. Gezeichnetes Kapital Das Stammkapital beträgt € 2.100.000,00. Die Gesellschaftsanteile werden zu 94% von der Stadtwerke Energie Jena Pößneck GmbH und zu 6% von der Stadt Jena (zugeordnet dem Sondervermögen „Kommunale Immobilien Jena“) gehalten.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

7. Kapitalrücklagen / Gewinnrücklagen

BESTAND AM ENDE DES VORJAHRES

EINSTELLUNG IM GESCHÄFTSJAHR

ENTNAHME IM GESCHÄFTSJAHR

BESTAND AM ENDE DES GESCHÄFTSJAHRES

€

2.362.168,49

248.801.915,87

0,00

251.164.084,36

Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG

248.971.228,62

0,00

248.801.915,87

169.312,75

Andere Gewinnrücklagen

17.324.562,12

0,00

17.324.562,12

Kapitalrücklage

81 J

Laut Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 19.09.2012 wurde die am 31.12.2011 bestehende Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG in Höhe von € 248.801.915,87 nach Ablauf des Sperrjahres in eine freie Kapitalrücklage umgegliedert. Laut Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 22.04.2013 wurde der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2012 in Höhe von € 15.841.383,85 vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet (davon an die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck € 14.890.900,82 und an die KIJ € 950.483,0).

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Kapitel端berschrift

82 JE

JAH R ES AB S C H LU S S Kapitelüberschrift

2013

IM GESCHÄFTSJAHR WAREN DURSCHNITTLICH

145 MITARBEITER

BESCHÄFTIGT. 83 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

8. Sonderposten für Investitionszulagen Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage erfolgte im Berichtsjahr in Höhe von T€ 175,4.

9. Rückstellungen In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende wesentliche Rückstellungen enthalten:

31.12.2013

84 JE

VORJAHR

€

Rückstellung für Aufbewahrung

149.700,00

145.800,00

Rückstellung für Brandschutzauflagen

796.361,66

930.164,62

Rückstellungen für Jubiläumsaufwendungen

70.727,27

69.793,21

Rückstellung für unterlassene Instandsetzung

340.000,00

0,00

505.000,00

496.981,79

92.004,39

0,00

217.650,00

387.000,00

Rückstellung für ausstehende Rechnungen für Kosten der Hausbewirtschaftung für erbrachte Bauleistungen für Instandsetzung

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen enthalten ungewisse Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 498,55 (Vorjahr T€ 92,9).

10. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

GESCHÄFTSJAHR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen

VORJAHR

€

9.882.726,09

10.839.702,56

21.337.992,62

20.827.857,96

Verbindlichkeiten aus Vermietung

465.565,26

396.617,33

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1.211.832,39

698.282,78

871.445,62

457.814,13

75.185,66

120.285,70

33.594.868,26

33.340.560,46

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

85 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar:

Restlaufzeit INSGESAMT

ZWISCHEN 1 UND 5 JAHREN

BIS ZU 1 JAHR

ÜBER 5 JAHRE

GESICHERT

€

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

67.844.933,65

9.882.726,09

28.869.376,11

29.092.831,45

67.595.054,27

Erhaltene Anzahlungen

21.337.992,62

465.565,26

1.211.832,39

871.445,62

75.185,66

91.806.955,20

33.844.747,64

28.869.376,11

29.092.831,45

Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Art der Sicherung: durch Bürgschaft: € 6.636.401,46 / Grundschuld: € 60.958.652,81 In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 54,7 gegenüber dem Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH (Vorjahr T€ 78,7) enthalten. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen in voller Höhe aus Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

[D] Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

11. Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 70.915,3 werden ausschließlich aus der Hausbewirtschaftung innerhalb Thüringens erzielt.

12. Sonstige betriebliche Erträge Hierunter sind im Wesentlichen Erträge aus Zuschreibungen wegen gestiegener Ertragswerte (T€ 1.547,9), Versicherungsleistungen für Schadensfälle (T€ 382,6), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (T€ 160,0) und Erträge aus der Verminderung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (T€ 303,5) ausgewiesen. Des Weiteren enthält der Posten Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (T€ 272,0), Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen zum Anlagevermögen (T€ 175,4) und sonstige periodenfremde Erträge (T€ 51,3).

13. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf sächliche Verwaltungskosten ( € 1.258,5), Aufwendungen für Geschäftsbesorgung (T€ 859,2) sowie Abschreibungen auf Mietforderungen und Zuführungen zu Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen (T€ 441,8). Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von T€ 49,8 enthalten.

87 J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

14. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Mit T€ 34 sind periodenfremde Zinserträge aus der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage für WEG-Anlagen enthalten.

15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen Der Posten enthält Zinsaufwendungen für Dauerfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen in Höhe von T€ 2.708,6. Außerdem enthalten sind Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 43,3 (im Vorjahr T€ 23,8) aus der Aufzinsung von Rückstellungen und T€ 2,4 periodenfremder Zinsaufwand.

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Der Posten enthält Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag für das Geschäftsjahr 2013 in Höhe von T€ 1.004,5. Diese Ertragsteuern belasten

88 JE

ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Weiterhin enthält der Posten periodenfremde Steuern in Höhe von T€ 63,8.

[F] Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen erwachsen jährliche Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen von rund T€ 888,9. Aus Leasingverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen von ca. T€ 377,0 p.a., davon T€ 230,0 gegenüber verbundenen Unternehmen. Der Ver-trag über die Ausstattung, Miete und Wartung mit optischen Rauchwarnmeldern, aus dem sich die jährliche Verpflichtung gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 230,0 ergibt, hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2020. Aus dem Bestellobligo aus Investitionsmaßnahmen ergeben sich Verpflichtungen in Höhe von T€ 2.138,0 und für Instandsetzungsaufträge in Höhe von T€ 81,0.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

[G] Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten Seit 2005 werden zinsbezogene derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Im Geschäftsjahr 2005 wurde ein Cap abgeschlossen, der 2010 verlängert wurde. Im Geschäftsjahr 2006 wurden Zins-Swaps (Payer-Swap) vereinbart. Am 31.12.2013 ergeben sich folgende Bewertungen:

NOMINALWERT Cap Zinsswaps

BEIZULEGENDER ZEITWERT €

€

1.011.670 €

0,02 €

22.578.102 €

-2.743.167,87 €

89 J

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Marktwert. Diese sind abhängig von der Entwicklung der zugrunde liegenden Marktfaktoren. Die Einzelbewertung wurde unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten nach marktüblichen Methoden durch die Nord/ LB vorgenommen. Der Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag setzt sich zusammen aus der Bewertung der aktuellen Zinskupons mit den Marktpreisen sowie der bis zum Bewertungsstichtag aufgelaufenen Stückzinsen. Alle Werte sind vom Zeitpunkt ihrer Fälligkeit bis zum Bewertungstag auf Barwerte abgezinst. Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung in Höhe von T€ 23.590 sind mittels Zinsderivaten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Die betreffenden Darlehen haben Laufzeiten zwischen zwei und sieben Jahren. Das Nominalvolumen der Zinsderivate entspricht der Höhe der Darlehensverbindlichkeiten. Die Zinsderivate stehen in einer Sicherungsbeziehung (Mikro-Hedge)

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anhang

zu den Darlehen. Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird prospektiv und retrospektiv überprüft. Da sich die gegenläufigen Zahlungsströme jeweils ausgleichen, werden die Zinsderivate grundsätzlich nicht bilanziert.

[H] Ergänzende Angaben

Geschäftsführung Geschäftsführer ist seit dem 01.04.2002 Herr Stefan Wosche-Graf. Von der Schutzklausel nach § 286 Abs. 4 HGB wurde sowohl hinsichtlich der Bezüge an derzeitige Organmitglieder als auch an Ausgeschiedene Gebrauch gemacht.

Beschäftigte Im Geschäftsjahr 2013 waren durchschnittlich 145 Mitarbeiter, davon 65

90 JE

männlich und 80 weiblich, sowie 9 Auszubildende beschäftigt.

Konzernabschluss Die Gesellschaft ist eine Tochtergesellschaft der Stadtwerke Energie JenaPößneck GmbH, Jena (HRB 202.419 Amtsgericht Jena). Oberstes Mutterunternehmen ist die Stadtwerke Jena GmbH, Jena. Die Gesellschaft ist nach § 291 Abs. 2 Nr. 3 HGB von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit, da die Stadtwerke Jena GmbH, Jena, einen Konzernabschluss aufstellt. Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers elektronisch eingereicht und ist unter der HRB Nr. 200.602 (Amtsgericht Jena) über das Unternehmensregister abrufbar.

JAH R ES AB S C H LU S S Anhang

Gewinnverwendungsvorschlag Entsprechend dem in der Gesellschafterversammlung am 21.11.2013 beschlossenen Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2014 schlägt der Geschäftsführer

eine

Vollausschüttung

des

Jahresüberschusses

des

Geschäftsjahres 2013 in Höhe von € 17.219.617,72 vor.

Abschlussprüferhonorar Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2013 berechnete Gesamthonorar wird gemäß § 285 Abs. 17 HGB im Konzernanhang der Stadtwerke Jena GmbH ausgewiesen. Jena, den 27.03.2014

91 Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf J

A EN

JA H RESA BSCH LU SS Anlagenspiegel

4.4 ANLAGENSPIEGEL

Anschaffungs- und Herstellungskosten STAND 01.01.2013

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten

UMBUCHUNG €

Summe Immaterielles Vermögen

STAND 31.12.2013

ABGANG

€

499.253,94

386.719,95

0,00

885.973,89

499.253,94

386.719,95

0,00

885.973,89

598.835.705,04

195.072,34

138.079,12

708.296,79

598.460.559,71

16.530.180,73

136.204,45

0,00

3.835,15

16.662.550,03

6.521.041,21

0,00

6.521.041,21

109.644,75

0,00

109.644,75

55.121,94

0,00

55.121,94

1.739.561,03

89.932,90

0,00

247.235,17

1.582.258,76

51.207,75

2.128.538,76

322.458,46

0,00

2.502.204,97

8. Bauvorbereitungskosten

953.153,13

298.250,04

-460.537,58

0,00

790.865,59

9. geleistete Anzahlungen

0,00

Summe Sachanlagen

624.795.615,58

2.847.998,49

0,00

959.367,11

626.684.246,96

Finanzanlagen

2. Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Anlagen im Bau

III

ZUGANG €

1. Software und Lizenzen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3. Wertpapiere des Anlagevermögens

Summe Finanzanlagen Anlagevermögen

300.000,00

0,00

300.000,00

0,00

201.300,00

0,00

201.300,00

501.300,00

0,00

501.300,00

625.796.169,52

3.234.718,44

0,00

959.367,11

628.071.520,85

JAH R ES AB S C H LU S S Anlagenspiegel

Abschreibungen STAND 01.01.2013

UM BUCHUNG

ZUGANG €

€

Restbuchwerte ZUSCHREIBUNG

ABGANG

STAND 31.12.2013

€

STAND 31.12.2012 €

€

477.500,18

46.304,05

0,00

523.804,23

362.169,66

21.753,76

477.500,18

46.304,05

0,00

523.804,23

362.169,66

21.753,76

257.842.017,63

10.066.613,74

0,00

161.237,45

1.547.932,89

266.199.461,03

332.261.098,68

340.993.687,41

4.726.014,19

372.568,44

0,00

5.098.582,63

11.563.967,40

11.804.166,54

0,00

6.521.041,21

0,00

109.644,75

25.519,50

6.124,68

0,00

31.644,18

23.477,76

29.602,44

1.046.659,80

215.232,32

0,00

244.095,71

0,00

1.017.796,41

564.462,35

692.901,23

0,00

2.502.204,97

51.207,75

0,00

414.625,15

0,00

414.625,15

376.240,44

953.153,13

0,00

263.640.211,12

11.075.164,33

0,00

405.333,16

1.547.932,89

272.762.109,40

353.922.137,56

361.155.404,46

0,00

300.000,00

0,00

1.300,00

0,00

1.420,00

-120,00

201.420,00

200.000,00

1.300,00

0,00

1.420,00

-120,00

501.420,00

500.000,00

264.119.011,30

11.121.468,38

0,00

405.333,16

1.549.352,89

273.285.793,63

354.785.727,22

361.677.158,22

SONST IG ES Bestätigungsvermerk

5.1 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der jenawohnen GmbH, Jena, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler

94 JE

berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführers sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Erfurt, den 27.März 2014 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf-Peter Stockmeyer

ppa. Scadi Schrader

Wirtschaftsprüfer

Wirtschaftsprüferin

S ONST I GES Rechtliche Verhältnisse

5.2 RECHTLICHE VERHÄLTNISSE

Firma jenawohnen GmbH Anschrift Löbdergraben 19 07743 Jena Gründung 19. Dezember 1990 Handelsregistereintrag 9. Oktober 1991 HRB 201.252, Amtsgericht Jena Ust.-IdNR. DE 150535885

95 Stammkapital 2,1 Mio. € Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH (mit 94 Prozent der Gesellschaftsanteile) Kommunale Immobilien Jena (mit 6 Prozent der Gesellschaftsanteile) Geschäftsführung Stefan Wosche-Graf, Geschäftsführer Axel Koch, Prokurist Cornelia Bergner, Prokuristin Gesellschafterversammlung Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Kommunale Immobilien Jena, vertreten durch den Werkleiter Stand 31.12.2013

A EN

SONST IG ES Impressum

5.3 IMPRESSUM

Herausgeber jenawohnen GmbH Löbdergraben 19 07743 Jena Redaktion Nadja Riedel Cornelia Bergner Annett Hänel (jenawohnen) Ina Ortlepp, Reportagen (grafikerorg.de) Mit freundlicher Unterstützung der

96 JE

Fachabteilungen von jenawohnen Fotos Christian Häcker Jarno Müller (grafikerorg.de) Gestaltung & Satz Stefanie Dörr (grafikerorg.de) Druck VDD AG Weststraße 60 09603 Großschirma | OT Siebenlehn

grafikerorg.de Inh. Jarno Müller Sophienstraße 20 07743 Jena