Spinneriet by Griff Arkitektur AS

SPINNERIET - PARALLELT OPPDRAG MAI 2009

Tomten

Konsept

Tomten ligger i en overgangsone mellom eldre industri, etablerte boligområder og Fredrikstad brua. Området har en utpreget grønn karakter og nærheten til vannet lokal vegetasjon gir situasjonen en klar hovedhenvendelse mot elva.

Vi har i vårt forslag grepet fatt i områdets 2 landskapsrom og bearbeidet disse til å danne nye delområder med ulik karakteristikk, henvendelse og utforming. Vi mener dette vil styrke områdets kvaliteter og oppleves som variert og identitetskapende for beboerne i de ulike delene. Områdets viktigste kvalitet er nærheten til elva og kontakten med vannet. Derfor har vi forsøkt å gi så mange som mulig utsikt til vannet og ikke minst knytte felles uteområder til elva.

Som et naturlig samlingpunkt ligger de gamle karakteristiske teglbygningene som opprinnelig huset Spinneriet. Tomtens topografi består av 2 nivåer, hvor områdets nedre del på ca. kote 2-3 m forholder seg til elvebredden med gammel bebyggelse og store volumer. Det øvre nivået i bakkant på ca. kote 8 m forholder seg til det store slettelandskapet. Kontakten mot Fredrikstad sentrum er med ferje via Gamlebyen eller over Fredrikstad broa som først kan nås fra landingspunktet ved rundkjøringen. Broa representerer både en stor skala tett på tomten og en potensiell støykilde. Samtidig er broa et flott og viktig landemerke som gir stedet identitet og karakter. Eksisterende vegetasjon og grønnstrukturer som bør bevares er allé-beplantingen i Nabbetorpveien og den lokalklimatisk viktige randvegetasjon rundt selve tomten, både mot nord og sør. Bevaring av vegetasjon vil også gi umiddelbare opplevelseskvaliteter ved ferdigstillelse av prosjektet. Reguleringsplanen definerer tydelige regler skreddersydd for det opprinnelige planforslaget, og gir noen utfordringer med hensyn til videre fortolkning. Vi har i forslaget primært fulgt de overordnete retningslinjer, men har avveket på noen punkter hvor vi enten forventer at avviket vil være håndterlig innenfor dispensasjoner som er akseptable eller hvor de opprinnelige intensjoner for planen er ivaretatt og kan dokumenteres. Adkomst- og parkeringsforhold. Reguleringsplanen definerer en felles adkomst for alle deler av prosjektet, både den eksisterende bygningsmassen og fremtidig utbygging. Videre er det anvist plassering for underjordisk parkeringskjeller samt gjesteparkering på bakken. Dette er i all hovedsak videreført i vårt forslag.

SPINNERIET - BESKRIVELSE

Vi har foreløpig valgt å beholde navnet Spinneriet. Dette er lokalhistorisk forankret og et kjent sted i Fredrikstad. De ulike delområdene er igjen gitt egne undernavn: Spinneriparken er de eksisterende teglbygningen og det opprinnelige Spinneriet. Dette forventes utviklet til en næringspark. Spinnerihavna ligger selvfølgelig mot elva. (felt B2) 2 lameller plassert på tvers av elvas retning danner et v-formet uterom henvendt mot elvebredden. Bygningene er avtrappet mot elva iht. reguleringsbestemmelsenes krav til gesimshøyder og taket gir store attraktive takterasser mot vest. Bygningene har innvendige heis-og trappeløp og organisert som 4 spennere. (ca 4 leiligheter pr. etg. pr heis/trapp) Fra inngangene er det utendørs overdekte gangveier til bakenforliggende underliggende parkeringskjeller. Tilsammen er det 74 leiligheter her. De 2 bygningene kan oppføres som 2 byggetrinn. Spinnerifjellet er den øvre delen av tomten, (nordøstlige del av felt B3) beliggende mot broa og Nabbetorpveien. Bebyggelsen er utformet som en u-formet randbebyggelse mot broa og veien og avslutter området. Formen omslutter et stort felles uteområde for lek og rekreasjon. Bygningen er utformet som et "fjell" som stiger opp fra platået og reiser seg helt opp til den tangerer broa. Ideen med formen er å kunne benytte selve takflaten som ny adkomst til området fra broa: fra broa kan man via en gangbro nå byggets tak, og derfra bevege seg nedover og ut på respektive svalganger pr etasje, eller helt ned til bakken. Takflaten vil også være et utvidet grønt fellesareal og f.eks benyttes som akebakke om vinteren. Vegetasjon på taket vil også kunne gi området en klar grønn identitet. Bygget er utformet med svalganger hvor også de respektive sportsboder er plassert. Boder er forrykket pr. etg slik at bodenes tak også danner oppholdsarealer langs svalgangene. Bygget kan oppføres i ihvertfall 2 byggetrinn og huser tilsammen 102 leiligheter. Bygningskroppen avtrappes/ stiger iht. reguleringsbestemmelsenes høydebegrensninger, men områdets byggegrense er forutsatt justert mot felt BB. Parkeringskjeller under bygget er dimensjonert for 1 bil pr. leilighet. Øvrige biler/gjesteparkering foreslås benytte areal under broa som del av grønnstrukturen. (dette området skal prosjektet uansett "drifte")

headlines Spinnerihagen er et punkthus sentralt på tomten, (sørlig del av felt B3) midt mellom B2 og B3, i overgangen mellom nedre og øvre del av tomten. Bygget forholder seg både til uteområde i Spinnerifjellet og Spinnerihavna. Bygget er det sentrale midtpunkt og det høyeste bygget. Dette er 4 etasjer høyere enn reguleringsbestemmelsene for denne delen, og ca 2 etasjer høyere enn områdets maks gesims. VI er av den oppfatning at dette bør kunne dispenseres fra i en samlet vurdering, men dette må avklares med kommunen. Bygget har et sentralt heis- og trapphus organisert som 5 spennere (5 leiligheter pr etg.) og huser 39 leiligheter. Under bygget ligger parkeringskjeller og sportsboder for dette bygget samt de 2 lamellene i Spinnerihavna. Uteoppholdsarealene foreslås opparbeidet med ulike kvaliteter i de ulike delene av prosjektet. Arealet som er avsatt i reguleringsplanen til grønnstruktur langs Glommastien/promenade kan f,eks opparbeides med baner for spill, slik som badmingston, beachvolley mm. (dvs at prosjektet "overtar" kommunes driftsansvar her) Spinnerihavna knytter seg til elva og har overflater av grus/sand for ulike typer spill som boules. Videre foreslås det å utvide sørliggende båthavn til også å omfatte denne del av elvebredden (dersom dette tillates) Spinnerihagen/fjellet er grønnere og parkmessige bearbeidet med lekearealer for de minste barna og mer klimatisk skjermede oppholdarealer. Torget er et sentral uterom som strekker seg fra et foreslått nytt fergeleie, mellom Spinnerihavna og Spinneriparken, opp til parken/hagen øverst på tomta. En hard urban overflate for spill/baner for ungdom og grillplass ved elva. Fra torget er det inngang til Spinnerihagen og innkjøring til sentral parkeringskjeller. Vårt endelige konsept dreide seg vekk fra Skitunet/ Jessheim boliger til en løsning som vi mener håndterer området bedre. Skitunet/ Jessheim løsningen gav kun omrom og ikke uterom til stedet (se "Spinneriet - diagram 1:2000). Vi ønsket å skape et aktivt utemiljø der beboerne kan ferdes og møtes. Dette vil ha positiv innvirkning på bokvalitet og øke trivselen og attraktiviteten i området. Vi fant en løsning hvor vi samlet fler beboere sammen. Slik kunne vi åpne opp andre steder og skape gode uterom

Byggetrinnene er vist i egen illustrasjon med forslag til rekkefølge, men dette kan vurderes på andre måter. (bygges f.eks Spinnerihavna ut først må parkering løses på bakke før Spinnerihagen bygges. Byggene er relativt enkle ukompliserte hovedkropper med hovedsaklig utenpåhengte overliggende terrasser (foruten Spinnerihavna med sine takterrasser). Med andre ord er det stor fleksibilitet i forhold til ulike konstruksjonsystemer og byggemetoder. Leilighetene er av varierende størrelse og typer i de ulike delområdene, men hvert bygg er organiset og utformet for å ivareta krav til enkle konstruksjoner, overliggende like leiligheter med tilhørende gjennomgående vertikale føringsveier. Hvert bygg med tilhørende leilghetstyper og størrelser er vist som egne illustrasjoner. Tilsammen er det vist 215 leiligheter. Spinnerihavna er vist med relativt store leiligheter da vi tror disse er de mest attraktive. Dette vil dermed gi et noe høyere snitt enn beskrevet. Dersom disse endres til mindre typer vil dette også kunne medføre flere. Parkering er vist på egen illustrasjon og følger byggetrinnene; parkeringskjellere under Spinnerihagen og Spinnerifjellet, og forøvrig tilleggsplasser og gjeste-parkeringer ved Spinneriparken og under broa. Alle plasser er 2,5 m brede. Byggematerialer er delt inn i den bærende konstruksjonen og bygningenes værhud. Søyler og dekker består av betong, mens kledningen skifter mellom ulike typer tekkinger avhengig av bygningens karakter. De tette fasadene til Spinnerihagen er bygget opp av isolert bindingsverk og påført puss. Andre steder er bygningen dekket av trekledning. Spinnerifjellet som gradevis stiger oppover mot brua er dekket av vegetasjon, mens fasaden som er mønstret med boder og gir skyddd for inngangssonene er kledd med tre. Spinnerihavna lar en trekledning terrassere seg oppover og dekke de ytterste leilighetene mot elva. Byggene åpner seg med en glassfasde mot sør, mens de mer lukkede fasadene mot nord og øst er forblendet med en mørk tegl.

N KE PA R RI NE IN JE

S TU K I NE T

SKITUNET

JESSHE

S TU K I NE T

SKITUNET

SKITUNET / JESSHEIM - KUN OMROM OG IKKE UTEROM

SP LP .B

INN

IHA VN

SKITUNET X2

SPINNERI HAGEN

TRANSFORMERTE BYGG - BEDREDE UTEROM OG BEVEGELSER

4 PROSJEKTER - 4 PROFILER - 4 KARAKTERER - 4 MÅLGRUPPER

FORHOLDET MELLOM RASJONELL VARM HOVEDKROPP LETTE PÅHENGTE KONSTRUKSJONER

SPINNERIHAVNA

SPINNERIFJELLET

SPINNERIHAGEN

P sp -plas inn se eri r pa rke

HOVEDADKOMST n

pla

SP AR

lse

BEACHVOLLEY

bin

fre

ell

BADMINGTON

UTBYGGINGSTAKT / FASER - STOR GRAD AV FLEKSIBILITET

SPINNERIET - DIAGRAM OG KONSEPT

TORGET

BALL LEK

PARKERINGSLØSNINGER

tad

bru

BASKET SMÅBARNSLEK

P-plasser spinnerihagen og spinnerihavna 2-plan under terreng

GRILLPLASS

BT 2 FJELLETTER 45 EN H E

HAGEN 39 ENH.

dri

FERGELEIET

SKATE/SYKKEL/ ROLLERBLADES

H 37 AVN EN A HE B T TE 2 R

H AV N 37 EN A B T 1 HETE R

P 2-s-plas idi s e gu rs n d pin e r ne by rifj gg elle t

P-

FJ 5 7 ELL E N ET HE B TE T 1 R

P P- -plas pla se ss r s er pin gje n e st r i f j

gje

for

NÆ

50+

60+

MYKT BEVEGELSESMØNSTER OG PROGRAM

AK EB ELL Y/S EB ISL FER GE TIL L

P P BEACHVOLLEY

SPINNERIET NÆRINGSPARK

PARKERING 27 PLASSER

P C+1 C+2

FERGELEIET

SE NT RU M

GRILLPLASS

GJESTE PARKERING 17 PLASSER

BASKET

FE RG E

TI L

BADMINGTON

GANGBRU TIL FREDRIKSTAD BRUA

SMÅBARNSLEK

SKATE/SYKKEL/ ROLLERBLADES

C+27

SPINNERIFJELLET

BÅTPLASSER

TORGET C+3

BOULES

P C+4

C+5

C+6

C+7

SPINNERIHAVNA

TI L

GA M LE BY EN

SPINNERIHAGEN

SPINNERIET - SITUASJONSPLAN 1:500

C+8

SPINNERIET - 3D ILLUSTRASJONER

SPINNERIFJELLET - HOVEDPLAN 1:200

7 8 9 10 11 12 1314 15 16

5 4 3

18 19 20 21

5556 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

43 44 45 46 47 48

30 29 28

3233 34 35 36 37 38 39 40 41 42

67 68 69 70 71

1 22

23 24 25

50 51 52

PLAN - 2.ETG

74 75 76 77 78 79 80 81 82

PLAN - 3.ETG

89 90 91 92 93 83

98 99 94

84 85 86 87 88

PLAN - 4.ETG

101 102

95 96 97

PLAN - 5.ETG

129 plasser

PLAN - 1.ETG

PLAN - 6.ETG

ANTALL LEILIGHETER:

TYPOLOGIER:

STRATEGIVALG;

PLAN 1.ETG. - 27 LEILIGHETER PLAN 2.ETG. - 24 LEILIGHETER PLAN 3.ETG. - 20 LEILIGHETER PLAN 4.ETG. - 15 LEILIGHETER PLAN 5.ETG. - 9 LEILIGHETER PLAN 6.ETG. - 4 LEILIGHETER

LEILIGHET 1 BRA 51 M2 - TOTALT 69 STK LEILIGHET 2 BRA 78 M2 - TOTALT 27 STK LEILIGHET 3 BRA 82 M2 - TOTALT 6 STK

- 2,5 M AKSEAVSTAND

__________________________ TOT. 102 LEILIGHETER

SNITT LEILIGHETSSTØRRELSE 60,5 M2

TOTAL LEILIGHET BRA 6171 M2 EKSKL. SVALGANGER/SPORTSBODER

SPORTSBODER BRA 510 M2 ALLE SVALGANGER OG HOVEDTRAPP ER UTENDØRS.

PLAN - KJELLER

LUKKETE TRAPPER 1.-6. ETG. BRA 88 M2 PARKERINGSKJELLER BRA CA. 3100 M2

SPINNERIFJELLET - OVERSIKT LEILIGHETER

- VARME/KALDE KONSTRUKSJONER SKILT - ALLE SPORTSBODER PÅ SVALGANG - TAK SOM DEL AV UTEAREAL - 1.ETASJE LØFTET 0,7-1,2 M OVER BAKKE

SPINNERIET - 3D ILLUSTRASJONER

ANTALL LEILIGHETER:

5 6

PLAN 1.ETG

10 11 12 13 14 15 16 17

PLAN 2.ETG

18 19 20 21 22 23 24

PLAN 3.ETG

PLAN 1.ETG. - 9 LEILIGHETER PLAN 2.ETG. - 8 LEILIGHETER PLAN 3.ETG. - 7 LEILIGHETER PLAN 4.ETG. - 6 LEILIGHETER PLAN 5.ETG. - 4 LEILIGHETER PLAN 6.ETG. - 3 LEILIGHETER __________________________ TOT. 37 LEILIGHETER TOTALT 74 STK. LEILIGHETER FORDELT PÅ 2 STK. TERRASSEBYGG

TYPOLOGIER: 25 26 27 28 29 30

PLAN 4.ETG

31 32 33 34

PLAN 5.ETG

35 36 37

PLAN 6.ETG

LEILIGHET BTA 60M2, BRA 56M2 - NR. 2,3,4,7,8,11,12,15,16,19,22,23,28,29,32,33,36 LEILIGHET BTA 110M2, BRA 103M2 - NR. 5,6,9,13,14,17,20,21,24,26,27,30,34,37 LEILIGHET BTA 165M3, BRA 157M2 - NR. 1 LEILIGHET BTA 160M3, BRA 151M2 - NR. 10 LEILIGHET BTA 112M2, BRA 105 - NR. 18 LEILIGHET BTA 99M2, BRA 93 - NR. 25 LEILIGHET BTA 122M2, BRA 117 - NR. 31 LEILIGHET BTA 112M2, BRA 107- NR. 35 GANG/TRAPPER 1.-6. ETG. BTA 330M2, BRA 300M2

SPINNERIHAVNA - HOVEDPLAN 1:200 - OVERSIKT LEILIGHETER

SPINNERIET - 3D ILLUSTRASJONER

ANTALL LEILIGHETER: PLAN 1.ETG. - 4 LEILIGHETER / BTA493M2 PLAN 2.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 3.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 4.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 5.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 6.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 7.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 PLAN 8.ETG. - 5 LEILIGHETER / BTA536M2 _____________________ TOT. 39 LEILIGHETER

TYPOLOGIER: LEILIGHET LEILIGHET LEILIGHET LEILIGHET LEILIGHET

BRA BRA BRA BRA BRA

88M2 93M2 68M2 93M2 87M2

NR. NR. NR. NR. NR.

1 2 3 4 5

SERVICEAREAL INNGANGSNIVÅ BRA 43M2 GANG/TRAPPER 1.-8. ETG. BRA 416M2 PARKERING/BODER-1ETG BRA 2690M2 / BTA2817M2 PARKERING/BODER-2ETG BRA 2785M2 / BTA2895M2

SPINNERIHAGEN - HOVEDPLAN 1:200 - OVERSIKT LEILIGHETER

PLAN 1.ETG

PLAN -1.ETG

PLAN -2.ETG

PLAN 2.-8.ETG

345m2 boder

74 plasser

avfall

73 plasser

220m2 boder

+26,40 10 Etasje

+23,60 9 Etasje

+20,80 8 Etasje

+18,00 7 Etasje

+15,20 6 Etasje

+12,40 5 Etasje

+9,60 4 Etasje

+6,80 3 Etasje (1. boligetasje)

+3,00 2 (2. P-kjeller)

+0,40 1 (1.P-kjeller) Âą0,00 0 Story

SPINNERIHAGEN - PARKERING 1:500

SPINNERIET - SITUASJONSSNITT 1:500

SPINNERIET - 3D ILLUSTRASJONER