Seguirá fuerte el crédito hipotecario en 2023

Por En Concreto crédito por el incremento de las tasas de interés, pero precisó que en 2022 llegaron ligeramente arriba del 10% las tasas que se están ofreciendo en el mercado.

Buenas Perspectivas Para 2023

El también coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) anticipó que “Tienen sorpresas en producto; Nuevos productos con los Organismos Públicos de Vivienda”.

Después de colocar 153 mil créditos por 280 mil millones de pesos en el 2022, lo que representó un crecimiento del 8%, para este 2023 la férrea competencia entre los bancos, el bono demográfico y el lanzamiento de nuevos productos promoverá que siga a un buen ritmo la colocación del financiamiento hipotecario, afirmó Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC.

En entrevista para #EnConcretoContigo apuntó que la tendencia del crecimiento en el monto del financiamiento ha sido también impulsada por el ticket promedio que crece al ritmo del 10%, esto es que ahora ya el crédito promedio está cercano a los 2 millones de pesos.

“…tiene que ver con el incremento del valor las viviendas y que va creciendo el ticket promedio de la banca”, afirmó.

El directivo dijo que son conscientes de la preocupación entre los solicitantes del

“En Infonavit vemos un Cofinavit, Unamos Créditos; donde puede sumar gente que sea co-residente padres e hijos para que puedan sacar este producto. Una de las grandes noticias es cómo potencializar el producto de Cuenta Infonavit más Crédito Bancario, realmente estamos viendo cómo difundir y que haya un mayor conocimiento del producto. Se hizo una modificación en la edad más el plazo de crédito para que se moviera a 65 a 70 años.

Realmente estamos revisando con el Instituto cómo podemos potencializar el crédito.

“Otra de las grandes sorpresas ha sido el incremento en la originación del FOVISSSTE Para Todos. En 2022 se dieron cerca de 5 mil créditos por 8 mil 800 millones de pesos, una muy buena noticia porque ya representa un monto adicional al que se tenía anteriormente con el producto Aliados, que fue el que se suplió por estos créditos de FOVISSSTE Para Todos”.

Anunció también nuevos productos: para no residentes para americanos, canadienses que quieren comprar en México; a través de créditos hipotecarios diseñados específicamente con fideicomisos en zonas restringidas, con el diseño específico para poder atender este mercado. Para laconomía mixta a través de modelos de ingresos, estudios económicos se puede complementar.

Suben los precios con la inflación, pero ¿Cómo van los valores de los inmuebles?

Por Mariel Zúñiga

El impacto de la inflación en los materiales para la producción de vivienda se atribuyen al costo de la energía para producirlos , escasez de producción en China (sobre todo del acero) y como consecuencia problemas en el suministro, pero qué pasa en la relación de aumento de precios ¿también aumenta el valor de las viviendas?

¡Pues no! De acuerdo a los analistas suben entre 7 y 10% los precios dependiendo de la región del país donde se ubiquen; pero los valores no se incrementan.

“Para mi un incremento

Marco Gómez, Vaproy

de valor por inflación no es plusvalía ya que todo sube al unísono, en consecuencia el valor sigue siendo el mismo, más alto pero igual en relación a lo demás , es lo que llamo “plusvalía acotada””, afirmó Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director de la Consultoría Tinsa quien además mostró lo que denominó : “optimismo moderado”.

“Nuestra encuesta de opinión a desarrolladores 2023 indica en varios players del sector confianza y tendencia de mejora siguiendo de cerca la inflación, aumento de tasa, etc. es importante tener buena data para monitorear el performance de los proyectos y revertir a tiempo cualquier desviación”, afirmó.

Por su parte, Eduardo Martínez Mena, director general de Valor Comercial explicó que en un escenario coherente, el valor de la vivienda en el mercado o dicho de otra manera, el valor de venta del inmueble, debería de subir también debido al incremento de los costos de los materiales de la construcción; sin embargo, dicho valor, es decir, lo que costaría comprar una casa en el mercado se rige por mas factores indirectos que el costo de reproducción, afirmó.

El experto valuador señaló que los dos valores de una vivienda: costo y mercado se rigen bajo diferentes reglas aunque se entrelazan en algunos puntos.

“No vamos a detallar los factores, mencionaremos que, la inflación afecta al costo de manera directa y al valor de mercado lo afecta de manera indirecta”, precisó Martínez Mena.

Por su parte, Marco Gómez, director de Vaproy afirmó que el valor de las viviendas no se incrementa al mismo ritmo que el costo; “el mercado no asimila de manera inmediata el incremento en los costos y desalienta la inversión”.

Otra afectación que se observa por el aumento del precio de las viviendas es que pese al incremento de los salarios para este 2023 a las personas no necesariamente les alcanza para adquirir este bien.

Y también hay otros efectos como señaló Adriana Valdés, ex presidente de la Sociedad de Arquitectos Valuadores que aunque una persona este ganando un poco más, no va a poder adquirir una mejor vivienda de acuerdo a su ingreso real.

“Aunado a lo anterior, existe incertidumbre para invertir en el mercado inmobiliario, mayores tasas de interés y una disminución del poder adquisitivo del comprador lo que ocasionará una reducción en la demanda”, precisó Valdés.

Otros Impactos Del Desfase Del Mercado Actual

Orozco de la Fuente de Tinsa sacó a la luz un problema: no se está produciendo la suficiente vivienda, no sólo económica (que ya tiene una docena de años con rezago), sino ahora también de segmentos incluso como el medio, el que más se ha vendido y como consecuencia, el impacto se está dando también en la distribución de créditos hipotecarios.

“ya notamos las tuberías hipotecarias con cierta baja comparadas con el fin de 2022 y Enero / Febrero 2022. Seguramente la colocación bajará derivado de las tasas , menos hipotecas en cambio de bancos y aversión al riesgo por parte de los acreditados por temor a la recesión y pérdida de empleo”, pero se mostró optimista:

”De tal manera

“ La situación que deberá mejor en 2024 , al menos

Eduardo Mena, Valor Comercial son escenarios que hemos modelado como tendencias para 2024 y 2025”.

El problema es para los desarrolladores, señaló Gómez Rocha de Vaproy porque “Lo que se ve también afectada es la utilidad esperada por el desarrollador; pues al no poder incrementar los precios, al parejo que se incrementan los costos, el beneficio para el desarrollador es menor”.

Valdés Krieg, precisó que éste incremento en el valor de la vivienda en ocasiones no es reconocido por el mercado y afecta las operaciones.

“En el caso de los desarrolladores, ha aumentado el tiempo de absorción de los diferentes productos inmobiliarios por lo que en algunos casos tienen que bajar los precios para poder desplazar el inventario”.

Se refirió a los problemas incluso de excesivo pago de impuestos en las transacciones inmobiliarias.

“…ha habido problemas en ciertas operaciones por el pago de impuestos ya que en esos casos el valor del avalúo es superior al valor de la operación lo que ocasiona una carga fiscal. Los avalúos fiscales se elaboran con comparables de mercado vigentes en las diferentes plataformas por lo que reportan valores, pero el valor de la operación lo determina la oferta y la demanda. Es importante analizar el pago de impuestos antes de cerrar la operación y consultar con un valuador en las operaciones inmobiliarias.

La Plusval A Es Dictada Por El Mercado

Martínez Mena señaló que el valor de las viviendas en el mercado inmobiliario, no solo está influenciado por la inflación, por lo que mantener el valor debe estar apoyado por las políticas macroeconómicas del País.

“Un caso muy extremo, como ejemplo, seria la crisis del año 1994. Durante el periodo de la crisis (94. IV a 97. III) se revirtió la situación porque las tasas de interés en pesos aumentaron a 42.5%, la inflación se disparó a 40% y la tasa de interés real era de sólo 1.8%. Claro! el que haya subido la inflación en aquel entonces fue una consecuencia de muchas factores macroeconómicos y políticos, sin embargo, las casas no subieron de precio, al contrario, bajo este escenario tan extremo, los valores de mercado de las viviendas estaban por debajo del costo, en algunos casos.

“Entonces podría decir que el mantener el valor de los inmuebles en un mercado depende de las sanas prácticas del gobierno, la confianza de los mercados y la trasparencia de los procesos entre muchos otros factores”,

Gómez

Rocha aseveró que el crecimiento

de la tasa de inflación y el incremento en el costo del dinero, desincentivan, por un lado, la construcción y por el otro la colocación de créditos.

“Muchos acreditados se salen de perfil para ser sujetos de crédito. Se prevé que Banco de México, empiece a disminuir las tasas a partir del segundo cuatrimestre del año y si se logra estabilizar la inflación; así empezaría a verse la recuperación”

Por su parte, Lorena Mercado, directora de LM Valuación precisó que el mercado inmobiliario es cíclico “hay tiempos de alta demanda y otros en que el poder es el de los compradores, en este momento ellos son quienes tienen la última palabra, tienen la oportunidad de escoger y buscar oportunidades y hacer ofertas que los beneficien”.

Y previó así que dos segmentos que están en un buen momento: industrial y turismo, pueden incentivar el desarrollo de vivienda que enfrenta el reto de ofrecer opciones competitivas a los compradores, principalmente a los no afiliados.

“El tiempo de oficinas aún está en proceso de recuperación, buscando alternativas atractivas y nuevos modelos para usuarios que buscan algo más que un lugar solo para trabajar. El retail ha tenido un mejor comportamiento y su desempeño ha mejorado en el último año”, explicó.

Lorena Mercado, Lm Valuación

Jesús Orozco, Tinsa

Nearshoring, oportunidad histórica para México

Por Mariel Zúñiga

Lograr desplazar a China en la producción de miles de productos es una gran oportunidad que se le presenta a México y que debe saber aprovechar, pues en México de acuerdo a analistas especializados como Sergio Pérez, líder de Strategic Business Inteligence para AL de Newmark resulta 35% más económico fabricar vs otros países o bien vs la propia China, esto incluyendo la mano de obra.

El “nearshoring”, que se refiere a la esquina más cercana, está detonando un gran movimiento de construcción de naves y parques industriales en lugares estratégicos como la frontera norte, sobre todo: Ciudad Juárez, Tijuana, Monterrey, sin dejar de lado el Bajío y también Estado de México y zona metropolitana y hasta un poco en la Ciudad de México, aquí para la distribución, la logística.

El nearshoring es la estrategia de externalización por la que una empresa transfiere parte de su producción a terceros que, a pesar de ubicarse en otros países, están localizados en destinos cercanos y con una zona horaria semejante, explicó Eduardo Martínez Mena, director de Valor Comercial.

Los segmento más impulsados son manufactura, producción de electrodomésticos y por supuesto la logística de distribución y allí entra la también llevada y traída “última milla”, que es el lugar cercano para entrega de productos del tipo de Amazon y otras plataformas que son ya muy famosas por las compras que se detonaron por internet durante la pandemia y que siguen y seguirán.

Ésta, la logística, se genera muy bien desde la capital, como bien lo indicó Gonzalo Robina, director general Adjunto de Fibra Uno, quien recientemente presentó su informe con buenos resultados, mejorando la calificación y también hablando de cómo impulsarán el 80% de sus metros cuadrados enfocados al sector industrial, principalmente a la logística desde Cdmx y Edomex.

Según Juan Flores, Director de Research de Newmark hay 71 millones de m² en inventario en el País; la tasa de disponibilidad es de 1.89% y el precio promedio nacional de m² por mes es de 5.02 dls. Precio que además sigue subiendo, pero que está dentro de rangos muy aceptables.

El tema es “una papa caliente” para México, pero ¿cómo se puede echar a perder esta gran oportunidad única que se está dando en México? ¡muy fácil! No otorgando los servicios necesarios para que se instalen en nuestro país grandes marcas como Tesla, o bien otras medianas y también pequeñas de China y Asia, de Europa, de Norteamérica porque si bien nuestra ubicación es privilegiada, también es cierto que ellos “sólo llegan a conectarse”.

Están dispuestos a producir su energía, pero no se les da permiso. Entonces necesitan los servicios, pero si no hay agua ni electricidad, los perderemos

A eso se suma por supuesto la falta de infraestructura como conectividad (carreteras, etc), y seguridad, que más bien hablamos ahora de inseguridad.

La “papa caliente” la tiene el Gobierno, los gobiernos a los tres niveles, pero también es responsabilidad de los empresarios “convencer” al gobierno de negociar por ejemplo y lograr producir la energía suficiente y ver cómo sí puede haber agua suficiente en entidades como Nuevo León, donde ya se avecina la nueva sequía, por ejemplo.