Guía de inversión en España
El Proceso de compraventa Procedimientos previos Una vez decidido el inmueble más adecuado a su perfil, conviene realizar las comprobaciones previas respecto a la propiedad que se pretende adquirir, a fin de verificar la conformidad legal de las escrituras a través de gestiones en el Registro de la Propiedad, buscando el título por virtud del cual se encuentra legitimado el vendedor y verificar la existencia de cualesquiera cargas o gravámenes que pudieran existir sobre el inmueble. Mientras tanto, y para asegurar que el vendedor no venda la propiedad que le interesa, es aconsejable proceder a la reserva del inmueble. PRIMERO.- Reserva Como primer paso ha de formalizarse la oferta del inmueble. Tal oferta, una vez discutidos los términos básicos del negocio (precio y objeto) con el vendedor, suele ser plasmada en un contrato promesa de venta u opción de compra, ratificándose el mismo mediante el pago de una señal o depósito por parte del comprador. Normalmente se exige el pago de un depósito (generalmente entre 3.000 € y 10.000 €, si compra la propiedad a un promotor, y hasta un 10% del precio de compraventa, cuando se trata de una segunda venta) para retirar la propiedad del mercado y hacer una reserva formal. En ese momento, se firma un Contrato de Promesa de venta con entrega de arras (el depósito mencionado) entre comprador y vendedor, que compromete y asegura a ambos la disponibilidad del inmueble hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho contrato obliga a las partes a comprar y a vender recíprocamente, arriesgándose el comprador a perder el depósito si desiste del contrato y el vendedor a devolver el depósito duplicado en caso de ser él quien desista. El tiempo que transcurre desde el pago del depósito hasta la entrega de la propiedad varía entre 1 y 2 meses, en el caso de reventas. Cuando se trata de una vivienda no construida aún, o sea sobre plano (llamada Off-plan-promoción), la escritura pública de propiedad debe ser otorgada y firmada en un plazo máximo de 18 a 24 meses, después de la fecha original de la compra. SEGUNDO.- Contrato privado de compraventa. Una vez confirmado que el título de la propiedad está debidamente inscrito y libre de cargas y gravámenes, se puede firmar el contrato privado de compraventa. A diferencia del contrato promesa de venta, el contrato privado de compraventa ha de contener los detalles del negocio tales como, forma de pago del precio, fecha de entrega del inmueble, penalizaciones en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, etc. Normalmente, a la firma del contrato privado de compraventa el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, es decir, no como
depósito, sino como parte del precio que habrá de ser descontada del total. Esta cantidad entregada a la firma del contrato de compraventa no será reembolsada en caso de que el comprador desista del contrato. TERCERO.- Otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Tal y como se ha estipulado en el contrato privado de compraventa, se fijará una fecha para el cumplimiento de la transmisión. Ambas partes - el comprador y el vendedor (o sus representantes legales) - se citan en la Notaría con el fin de otorgar y firmar la escritura pública de compraventa, que debe mencionar el hecho de que la propiedad se encuentra libre de cargas y gravámenes, hipotecas, inquilinos u ocupantes, además del precio. Al Notario, en cuanto funcionario público profesional del Derecho, le corresponde garantizar el cumplimiento de la legalidad en los contratos que ante él se celebran así como asegurar que el consentimiento de los contratantes sea debidamente informado y libremente prestado. Además el Notario tiene la obligación de advertir a las partes de los aspectos fiscales que afectan al negocio celebrado. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa supone la entrega del inmueble por el vendedor y el pago del precio por el comprador, precio que se habrá visto minorado en la cuantía que representen los pagos a cuenta del precio, hechos con anterioridad a la firma de la escritura, y que se hace directamente al Notario. CUARTO.- Título definitivo y Registro. Una vez se ha formalizado la escritura pública de compraventa, siendo dueños del inmueble, será el propio Notario quien se encargue de la presentación del título de propiedad ante el correspondiente Registro que abrirá asiento de presentación, si bien la inscripción habrá de ser solicitada por el nuevo titular mediante la presentación de la escritura pública en la que debe constar la liquidación del impuesto correspondiente. Hecho esto constará nuestra titularidad sobre el inmueble adquirido. Normalmente el trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad suele tardar menos de un mes. QUINTO.- Contratos de suministro. El dueño del inmueble es quien deberá solicitar el suministro de agua, luz, teléfono, etc. Para ello deberá abrir una cuenta bancaria en una entidad que opere en Marruecos, permitiendo así la domiciliación de los recibos que se carguen por tales conceptos. SEXTO.- Fiscalidad. Sobre la compra de una vivienda inciden distintos impuestos. A seguir resumiremos los principales hechos imponibles relacionados con la compraventa y tenencia de un inmueble.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) En caso de compra de inmuebles el tipo de IVA aplicable es el 7%, siempre que se trate de un inmueble nuevo o de primera ocupación. Excepcionalmente se aplica un tipo de IVA del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita conjuntamente con el inmueble. En Canarias no existe el IVA y se paga el IGIC (impuesto general insular canario) con un tipo del 5%. Si se realizan entregas a cuenta de pagos aplazados, cada pago llevará el IVA proporcional a la cantidad entregada. Ese impuesto lo paga el comprador en cada pago realizado al promotor y en el último pago que completa el precio. Ese último por su vez es quien liquidará el impuesto junto con Hacienda. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) El tipo de este impuesto es del 6% del precio de Escritura y sólo tiene lugar cuando no es aplicable el IVA, o cuando el vendedor no está obligado a pagar el IVA por alguna circunstancia. La compraventa de inmuebles siempre está gravada con el IVA o con el ITP. Ambos son incompatibles. La aplicación del IVA o en su caso del ITP dependerá finalmente del vendedor y del tipo de inmueble. Impuesto Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalías) Es un impuesto de carácter local que grava el incremento del valor de un terreno entre dos transmisiones. El incremento del valor del terreno no se calcula anualmente, sino sólo cuando se lleva a cabo una transmisión. Según la Ley, su pago corresponde al vendedor en aquéllas transmisiones en que haya mediado contraprestación. Si la transmisión ha sido a título gratuito, por ejemplo una donación, será el adquirente quien deba satisfacer la cuota del impuesto. El incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por año, desde el último cambio de propietario. Como excepción, las fincas rústicas no están sujetas al pago de la plusvalía si el valor catastral es muy bajo. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El IBI se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta anualmente, según cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento. Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto se aplica sólo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y asciende al 0,5% del precio de Escritura. El impuesto que grava las hipotecas es también un impuesto sobre actos jurídicos documentados y asciende al 1% del importe de la hipoteca. Impuesto sobre las Rentas En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendrá el 5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas obtenidas en la venta de un inmueble, que será ingresado directamente por el comprador en el Tesoro Público. Este importe puede ser utilizado por el Tesoro
Público para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con Hacienda. Para recuperar dicho importe, el vendedor tendrá que realizar la correspondiente declaración de la renta. El incremento del capital se calculará de la siguiente forma: Del precio de compraventa se descontará el antiguo precio de compra, los gastos de la compra, los gastos de mejora y ampliación que se puedan probar, así como de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagará el 35% de impuestos de patrimonio.
Financiación Puede financiar la compra de una propiedad solicitando una hipoteca a un banco español, o a una entidad bancaria. Los bancos españoles suelen financiar hasta el 100 %, dependiendo de las garantías ofrecidas a la entidad financiera, a unos tipos de interés basados en el Euribor. Los gastos de una hipoteca se fijan normalmente en un 1 % sobre la cantidad del préstamo. Honorarios y gastos a tener en cuenta en la compraventa. En la mayoría de los casos, su banco ó entidad financiera se ocupa de atender los gastos de compraventa, a través de su gestoría. El vendedor paga su propia plusvalía, tal como aparece recogido en la regulación de la misma: Notaria: Estipulado por ley, entre 400 € - 900€ Registro de la Propiedad: Aprox. 200 € - 450€ Impuesto de Trasmisiones 7% Del precio de compra RESERVA PARA INVERSIONES EN CANARIAS (RIC). El artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de Modificación del Régimen Económico Fiscal de Canarias, crea en su artículo 27 la denominada Reserva para Inversiones en Canarias. Según dicho artículo, los sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades tendrán derecho a la reducción en la base imponible de las cantidades que, con relación a los establecimientos situados en Canarias, destinen de sus beneficios a la reserva para inversiones, sin que en ningún caso la base imponible pueda ser negativa. Las aportaciones que se hagan a la RIC habrán de ser hechas con cargo a beneficios no distribuidos hasta el límite del noventa por ciento de los mismos. Las cantidades destinadas a la RIC deberán materializarse en el plazo de 3 años, contados desde la fecha de devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en
que se haya dotado la misma. La materialización se hará en alguna de las siguientes inversiones: -
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Las inversiones iniciales consistentes en la adquisición de elementos patrimoniales nuevos del activo fijo, material o inmaterial como consecuencia de: La creación o ampliación de un establecimiento. La diversificación de la actividad de un establecimiento para la elaboración de nuevos productos. La transformación sustancial en el proceso de producción de un establecimiento. Las inversiones en suelo, edificado o no, siempre que no se hayan beneficiado con anterioridad del régimen fiscal de la RIC. Las inversiones en zonas comerciales y en actividades turísticas reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo en Canarias, cuando tengan por objeto la rehabilitación de un establecimiento turístico ubicado en un área turística en declive. Los elementos del activo fijo inmaterial cuando constituyan uso de propiedad intelectual o industrial. La creación de puestos de trabajo relacionadas directamente con las inversiones mencionadas en el apartado anterior cuando se produzca en los primeros seis meses de funcionamiento de la inversión. La adquisición de elementos del activo fijo material o inmaterial que no puedan ser considerados inversión inicial, la adquisición de activos que contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en Canarias, así como ciertos gastos en investigación y desarrollo que reglamentariamente serán determinados. La suscripción de: Acciones o participaciones en el capital emitidas por sociedades como consecuencia de su constitución o ampliación de capital que desarrollen su actividad en Canarias. Acciones o participaciones en el capital emitidas por entidades de la Zona Especial Canaria como consecuencia de su constitución o ampliación de capital, siempre que la emisión o ampliación sea superior a 750.000€. Acciones o participaciones en el capital o en el patrimonio emitidas por sociedades y fondos de capital riesgo regulados en la Ley 25/2005, de 24 de noviembre, reguladora de las entidades de capital-riesgo y sus sociedades gestoras, y en fondos de inversión regulados en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, como consecuencia de su constitución o ampliación de capital, siempre que las entidades de capital riesgo y los fondos de inversión participados inviertan una cantidad equivalente de las participaciones adquiridas en acciones o participaciones representativas del capital de las sociedades a que se refieren los números 1.º y 2.º de esta letra que cumplan con los requisitos allí establecidos, emitidas con ocasión de su constitución o ampliación de capital. Títulos valores de deuda pública de la Comunidad Autónoma de Canarias, de las Corporaciones Locales canarias o de sus empresas públicas u Organismos autónomos, siempre que la misma se destine a
financiar inversiones en infraestructura y equipamiento o de mejora y protección del medio ambiente en el territorio canario, con el límite del cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio. Títulos valores emitidos por organismos públicos que procedan a la construcción o explotación de infraestructuras o equipamientos de interés público para las Administraciones públicas en Canarias, cuando la financiación obtenida con dicha emisión se destine de forma exclusiva a tal construcción o explotación, con el límite del cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio. Títulos valores emitidos por entidades que procedan a la construcción o explotación de infraestructuras o equipamientos de interés público para las Administraciones públicas en Canarias, una vez obtenida la correspondiente concesión administrativa o título administrativo habilitante, cuando la financiación obtenida con dicha emisión se destine de forma exclusiva a tal construcción o explotación, con el límite del cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio y en los términos que se prevean reglamentariamente. La emisión de los correspondientes títulos valores estará sujeta a autorización administrativa previa por parte de la Administración competente para el otorgamiento del correspondiente título administrativo habilitante. Los activos en los que se materialice la inversión deberán estar situados o ser recibidos en Canarias, utilizados en el mismo, afectos y necesarios para el desarrollo de las actividades del sujeto pasivo. MODELOS SOCIERARIO EXISTENTES EN ESPAÑA. La compraventa de inmuebles o la adquisición de los mismos por cualquier otro título, puede efectuarse también a través de las distintas compañías mercantiles reguladas por el ordenamiento jurídico español. A continuación se hará una breve descripción de los modelos societarios más comunes que son los siguientes:
1ª.- Sociedad de Responsabilidad Limitada o S.R.L.- Con un capital mínimo de tres mil seis euros que habrá de estar dividido en participaciones sociales, que no acciones, la S.R.L. goza de personalidad jurídica propia y en ella los socios no responden personalmente por las deudas sociales. La constitución de una S.R.L. parte del otorgamiento de la escritura pública de constitución. Tal escritura contiene el contrato de sociedad otorgado por los socios y los estatutos por los que éstos quieren regir el funcionamiento de la misma. Para poder otorgar dicha escritura es necesario contar con un certificado negativo de la razón social expedido por el Registro Mercantil Central en el que se haga constar la disponibilidad de la denominación elegida por los socios. Con este certificado se podrá abrir una cuenta bancaria a nombre de la entidad en la que los socios habrán de realizar los correspondientes desembolsos que integrarán el capital social, desembolsos que se realizarán en proporción a la participación que cada socio vaya a ostentar en la sociedad. Una vez ingresado el capital social en la cuenta de la sociedad, se solicitará del banco o caja la expedición del correspondiente certificado.
Una vez otorgada la escritura pública de constitución a la que se incorporarán los estatutos, el certificado negativo de la denominación social expedido por el Registro Mercantil Central y el certificado emitido por el banco en que conste haberse desembolsado el capital social, hemos de presentarla, en el plazo de dos meses, en el Registro Mercantil que corresponda al domicilio de la sociedad. El Registro Mercantil inscribirá la escritura de constitución y publicará la constitución de la sociedad en el Boletín Oficial del Registro Mercantil. Desde este momento la sociedad adquiere su personalidad jurídica con plenos efectos. En el plazo de tiempo que transcurre desde la presentación de la escritura en el Registro Mercantil hasta la inscripción definitiva de la sociedad, podemos solicitar el número de identificación fiscal (CIF) de la sociedad mediante el alta en el Impuesto de Actividades Económicas presentando la declaración censal de alta en Hacienda, así como en el Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto Canario, para el caso de que la sociedad esté domiciliada en Canarias. Así mismo podremos solicitar el alta de la sociedad en la Seguridad Social y la apertura de la cuenta de cotización. La S.L. podrá ser administrada por un administrador único, varios administradores, ya sean solidarios o mancomunados, o por un Consejo de Administración con un mínimo de tres y un máximo de doce miembros. 2º.- Sociedad Anónima o S.A.- Con un capital mínimo de sesenta mil euros que estará dividido en acciones e integrado por las aportaciones de los socios, en ella los socios no responden personalmente de las deudas sociales. El capital social deberá estar íntegramente suscrito y desembolsado, al menos, en una cuarta parte en el momento de la constitución. De igual manera que la S.R.L., la S.A. se constituirá en escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil correspondiente al domicilio de la sociedad. La S.A. podrá ser administrada por un administrador único, varios administradores, ya sean solidarios o mancomunados, así como por un Consejo de Administración. La sociedad anónima puede ser fundada por varios socios, o por un solo. En este último caso la denominación social deberá ir acompaña de las siglas S.A.U., sociedad anónima unipersonal. La S.A. deberá causar alta en el Impuesto de Actividades Económicas, en el Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto Canario, para el caso de que se domicilie en Canarias, además del alta en la Seguridad Social y apertura de cuenta de cotización.
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