Guía de inversión en Marruecos Sin que la presente guía pretenda sustituir el estudio pormenorizado de cada operación, a través de la misma se pretende dar una visión general de los pasos a seguir para la adquisición e inscripción de la propiedad de un inmueble en Marruecos. Son los siguientes:
PRIMERO.- Reserva del inmueble. Como primer paso ha de formalizarse la oferta del inmueble. Tal oferta, una vez discutidos los términos básicos del negocio (precio y objeto) con el vendedor, suele ser plasmada en un contrato promesa de venta u opción de compra, ratificándose el mismo mediante el pago de una señal o depósito por parte del comprador. Dicho contrato obliga a las partes a comprar y a vender recíprocamente, arriesgándose el comprador a perder el depósito si desiste del contrato, y el vendedor a devolverlo duplicado, si es éste quien incumple la obligación de celebrar la compraventa. Es conveniente, mientras el contrato promesa de venta u opción de compra se mantenga vigente, comprobar el estado del inmueble en cuanto a las cargas, deudas o gravámenes que sobre él pudieran estar constituidos, así como la titularidad del bien, asegurándonos de que el vendedor ostenta la propiedad del inmueble que pretendemos adquirir, y por tanto, goza de la legitimidad suficiente para contratar. SEGUNDO.- Contrato privado de compraventa. Una vez verificado el estado del inmueble y la titularidad del vendedor, se puede proceder a la firma del contrato privado de compraventa. A diferencia del contrato promesa de venta, el contrato privado de compraventa ha de contener los detalles del negocio tales como, forma de pago del precio, fecha de entrega del inmueble, penalizaciones en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, etc. Normalmente, a la firma del contrato privado de compraventa el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, es decir, no como depósito, sino como parte del precio que habrá de ser descontada del total. Esta cantidad entregada a la firma del contrato de compraventa no será reembolsada en caso de que el comprador desista del contrato. Dependiendo de las condiciones que hayamos pactado con el vendedor, es posible que tengamos que hacer distintos pagos a cuenta del precio en determinados momentos como la obtención de la licencia de obras, o en las distintas fases de ejecución de las obras. Tales pagos también habrán de ser descontados del precio total a pagar en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa.
TERCERO.- Otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Una vez finalizadas las obras, y cumpliendo el inmueble con las condiciones pactadas y los requisitos técnicos exigidos por la legislación marroquí, llega el momento de acudir al Notario. El Notario es el funcionario público profesional del Derecho que garantiza el cumplimiento de la legalidad en los contratos que ante él se celebran y asegura que el consentimiento de los contratantes sea debidamente informado y libremente prestado. Además el Notario tiene la obligación de advertir a las partes de los aspectos fiscales que afectan al negocio celebrado. El El otorgamiento de la escritura pública de compraventa supone la entrega del inmueble por el vencedor y el pago del precio por el comprador, precio que se habrá visto minorado en la cuantía que representen los pagos a cuenta del precio, hechos con anterioridad a la firma de la escritura, y que se hace directamente al Notario. CUARTO.- Título definitivo y Registro. Una vez se ha formalizado la escritura pública de compraventa, siendo dueños del inmueble, será el propio Notario quien se encargue de la presentación del título de propiedad ante el correspondiente Registro, a fin de que conste nuestra titularidad sobre el inmueble adquirido. Además será el propio Notario quien pague al constructor una vez quede inscrita la propiedad a nombre del comprador. Normalmente el trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad suele tardar dos o tres meses, y será el Notario quien haga entrega de las escrituras debidamente diligenciadas por el Registro, acreditando así nuestra titularidad. También será el Notario quien se encargue de liquidar y abonar los impuestos correspondientes, además de los aranceles del Registro de la Propiedad. QUINTO.- Contratos de suministro. El dueño del inmueble es quien deberá solicitar el suministro de agua, luz, teléfono, etc. Para ello deberá abrir una cuenta bancaria en una entidad que opere en Marruecos, permitiendo así la domiciliación de los recibos que se carguen por tales conceptos. SEXTO.- Fiscalidad. En cuanto al aspecto fiscal, vamos a encontrar tres impuestos que afectan de una u otra manera, tanto al proceso de construcción, como al proceso de transmisión del inmueble. Son los siguientes: -
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Transmisión y Registro de Bienes y Actos Jurídicos Documentados. Por el concepto de Transmisiones Patrimoniales y Registro de Bienes se ha de pagar un porcentaje que oscila entre el uno y el seis por ciento del precio de venta, dependiendo de la forma en que haya operado la transmisión, es
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decir, dependiendo de si ha sido a título gratuito (donación) o a título oneroso (compraventa). En cualquier caso, la compraventa queda gravada al tipo del 3% del precio de venta. En cuanto al concepto Actos Jurídicos Documentados, se calcula igualmente sobre la base del precio de venta, abonándose entre un 0,5% y un 1,5% del precio de venta. Impuesto sobre el Valor Añadido (Tax sur la Valeur Ajouteé).En Marruecos el IVA es el impuesto que grava cada fase del proceso productivo. Así pues quienes se dedican a suministrar bienes y servicios deben repercutir el IVA en sus precios netos. El porcentaje que se aplica al negocio de la construcción es del 20%. Impuesto sobre la Plusvalía. Este impuesto grava el incremento del valor experimentado por un inmueble urbano, puesto de manifestó con la transmisión del mismo. En Marruecos se aplica un 20% sobre el incremento del precio experimentado, con un mínimo del 3% del precio de venta. La plusvalía es la diferencia entre: El precio de ventas menos los gastos y El precio de compra más los gastos de adquisición, gastos de inversión realizados y los intereses pagados para remuneración de los créditos relacionados con el bien. En el caso de que el valor del inmueble no exceda los 65.000 Dirhams, se aplica la exención total al impuesto. Igualmente se aplica la exención total si el inmueble ha sido vivienda habitual durante los últimos ocho años. El impuesto se liquidará y abonará a Hacienda dentro de los 30 días siguientes a aquél en que hubiere tenido lugar la transmisión. Existen tratados para evitar la doble imposición por este impuesto. Impuesto Urbano. Afecta a los inmuebles destinados a vivienda habitual o secundaria, así como a los inmuebles destinados a la explotación comercial o actividad profesional. Para inmuebles urbanos y terrenos sometidos por los propietarios a una actividad profesional, la tasa aplicable es del 13,5% de un determinado porcentaje del valor del terreno, de la construcción o de la maquinaria ( 3% para terrenos, 4% para construcciones y 4% para maquinaria). Existe exención para los locales nuevos durante los cinco primeros años, y en la zona de Tanger la exención alcanza el 50% de la cuota tributaria que corresponda pagar. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Tax d´Édilité). Es un impuesto que afecta a los inmuebles construidos, y en general, a toda clase de construcciones. Como base de cálculo se toma el importe de la renta anual que se haya percibido por alquiler, y si no ha sido alquilado se tomará como base el ingreso anual, calculado por comparación, que se hubiere percibido de haber estado alquilado. El tipo impositivo es del 10% en zonas urbanas y del 6% en zonas periféricas. En este caso no existe exención alguna al impuesto, por lo que deberá de empezar a pagarse desde el primer año.
SÉPTIMO.- Tratados Internacionales. Con la intención de estimular la inversión extranjera en Marruecos, se han concluido más de 70 tratados para evitar la figura de la doble imposición internacional. Tales tratados han sido
suscritos fundamentalmente con los países desarrollados, entre los que se encuentran Bélgica, Francia, Estados Unidos, Canadá, Italia, Suecia, España, Inglaterra, Irlanda, etc. En el caso de España el Convenio para evitar la Doble Imposición de fecha 10 de julio de 1979, y que entró en vigor en mayo de 1985, se aplica a los impuestos sobre la renta de las personas físicas y de las sociedades, así como sobre el Impuesto sobre el Patrimonio. En tal convenio se establecen los mecanismos para que el contribuyente no tribute dos veces por el mismo hecho. A continuación se hará una breve exposición de las figuras societarias más comunes en Marruecos, son las siguientes: -
Sociedad Anónima. Deben ser constituidas por un mínimo de cinco socios. Su capital mínimo es de tres millones de Dirhams para las S.A. cotizadas en bolsa, y trescientos mil Dirhams en los demás casos. El valor nominal de las acciones no podrá ser inferior a cien Dirhams. Por las acciones nominativas habrá de desembolsarse, al menos, un cuarto de su valor en el momento de la suscripción, mientras que las acciones al portador habrán de ser totalmente desembolsadas en el momento de la suscripción. El capital debe estar íntegramente suscrito en el momento de la constitución. El desembolso de capital puede ser del 25%, si bien habrá de estar totalmente desembolsado en el plazo de dos años. La S.A. adquiere su personalidad jurídica desde su inscripción en el Registro Comercial. El órgano de administración será el Consejo de Administración. El Presidente del Consejo podrá ser destituido en cualquier momento por acuerdo del Consejo. La S.A. comprende un Directorio y un Consejo de Vigilancia. El Directorio ostenta la representación de la sociedad en cualquier circunstancia, mientras que el Consejo de Vigilancia fiscaliza la gestión del Directorio.
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Sociedad de Responsabilidad Limitada. Puede ser constituida por un socio único. El capital mínimo es de cien mil Dirhams dividido en participaciones sociales, distintas de las acciones. El valor nominal de las participaciones no podrá ser inferior a diez Dirhams. La S.R.L. puede ser administrada por uno o varios administradores, sean socios o no, que reciben el nombre de “Gerants”.
Tanto para la constitución de una S.A. como para la constitución de una S.R.L. será necesario contar con: -
Estatutos Sociales. Depósito de la denominación social y certificado negativo del Registro Comercial, certificando la disponibilidad de la denominación. Publicidad en un periódico de los anuncios legamente previstos, así como en el Boletín Oficial. Acta de de desembolso del capital social.
En cuanto a la fiscalidad de las compañías mercantiles marroquíes podemos contemplar los siguientes impuestos: -
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Impuesto de Sociedades. Grava la obtención de cualesquiera rentas por la sociedad. Tipo Impositivo. El tipo impositivo general es de 35%. Imposición mínima. Para las sociedades que tributen al tipo general del 35%, la cuota íntegra no podrá ser inferior a un mínimo, cualquiera que sea el resultado fiscal. Está cotización mínima será del 0.50%. El importe de la cotización mínima no podrá ser inferior a 1.500 Dirhams. Exención. Las sociedades están exentas durante los 36 meses siguientes a la fecha de constitución. Impuesto de Solidaridad Nacional. Esté tributo, ligado al Impuesto de Sociedades, ha sido suprimido. Sin embargo, los beneficios y rentas totalmente exentos del impuesto de sociedades, están sujetas a una tributación de 25% de la cuota que se hubiere debido de satisfacer en ausencia de exenciones. Impuesto de Patente. Este tributo queda ha sido suprimido. Se beneficia de la exención toda persona física o jurídica que ejerza en Marruecos una actividad profesional, industrial o comercial, durante un período de cinco años desde la fecha de comienzo de la actividad. Se excluyen de esta exención los establecimientos permanentes de sociedades y empresas que no tengan su sede en Marruecos.
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