ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС В МАРОККО
Настоящее руководство не преследует цель дать подробное описание каждой операции, здесь дается только общее представление о пошаговом процессе приобретения недвижимости в Марокко. Для того, чтобы приобрести недвижимость нужно пройти следующие этапы:
Первый: Резервирование недвижимости. Первый шаг состоит в оформлении предложения после обсуждения всех основных деталей и условий сделки (цена и объект) с продавцом недвижимости. Обычно такое оформление оговаривается в контракте договорной обязанности о продаже или права преимущественной покупки и это намерение подтверждается посредством внесения денежного залога покупателем. Вышеупомянутый контракт обязывает обе стороны: покупателя, теряющего залог в случае отказа от покупки недвижимости и продавца, обязанного выплатить неустойку в двойном размере от суммы залога, если сделка была сорвана по его вине. Уместно заметить, что во время деяствия контракта договорной обязанности продажи или права преимущественной покупки, следует уточнить статус недвижимости в отношении налогов, задолженностей или залогов, которые могут иметься, а также права собственности на недвижимость, которую мы намереваемся приобрести, убедившись, что продавец действует на законных основаниях.
Второй: Конфиденциальный контракт «купли-продажи». После проверки статуса недвижимости и права собственности продавца, можно выполнять процедуру подписания предварительного контракта «купли-продажи». В отличие от предыдущего контракта, этот контракт должен содержать такие детали сделки как: форму оплаты, дату передачи недвижимости, штрафные санкции в случае невыполнения какого-либо пункта контракта и т.д. Обычно, подписав предарительный контракт «купли-продажи», покупатель вносит предоплату от общей стоимости недвижимости по безналичному расчету. Эта сумма предоплаты, подтвержденная подписью договора «купли-продажи», не возвращается в случае отказа покупателя от договора.
В зависимости от условий договора, заключенного с продавцом, время внесения предоплаты общей стоимости может варьироваться, к примеру: при получении разрешения на строительство или на различных стадиях выполнения оговоренных работ.
Третий: Нотариальное оформление Договора «купли-продажи». Как только были закончены работы, выполненные в соответствии с договором и обязательными техническими условиями, согласно марокканскому законодательству, наступает момент обращаться к Нотариусу. Нотариус - профессиональный государственный служащий Права, который гарантирует исполнение законности в контрактах, в отношении которых он совершает нотариальные действия, и удостоверяет, что согласие договаривающихся сторон заявлено должным образом и без принуждения. Кроме того, у Нотариуса есть обязательство предупреждать стороны о фискальных аспектах, касающихся данного дела. Нотариальное оформление Договора «купли – продажи» означает передачу недвижимости продавцом и оплату стоимости покупателем, за вычетом суммы предоплаты, сделанной перед наториальным оформлением.
Четвертый: Заключительный раздел и регистрация. Нотариально оформленный Договор «купли-продажи», принадлежит владельцу недвижимости, однако именно Нотариус будет выполнять процедуру оформления документа, устанавливающего право собственности в соответствующем Регистре, чтобы в нем значилось наше право собственности на приобретенную недвижимость. Кроме того Нотариус оплатит расходы по внесению имени покупателя в право собственности. Обычно оформление регистрации в Реестре недвижимости занимает от двух до трех месяцев, в течение которых Нотариус следит за прохождением процесса должным образом, удостоверяя таким образом право собственности покупателя. Нотариус возьмет на себя урегулирование и выплату соответствующих налогов и пошлин Реестра недвижимости.
Пятый: Договора поставки. Владелец недвижимости должен будет подвести к зданию коммуникации: электричество, воду, телефон и т.д. Для этого неоходимо заключить договор с соответсвующей организацией и произвести банковские операции для автоматического списания со счета причитающихся к оплате сумм в соответствии со счетами.
ШЕСТОЙ: НАЛОГОВАЯ СИСТЕМА. Марокканская налоговая система является довольно благоприятной для инвестирования в страну капиталовложений иностранными ивесторами. Что касается налогобложения при покупке недвижимости в Марокко, то в этом случае оно делится на два вида – налоги, которые оплачиваются в результате покупки, а также городские налоги, касающиеся содержания жилья и его аренды.
1. Регистрационный налог (Гербовый сбор) и прочие сборы Размер налога зависит от того, какой именно тип недвижимости приобретается во владение. Ставки налогов и сборов включают НДС, за исключением нотариального сбора. −
−
Жилая недвижимость:
Регистрационный сбор: 2,5%;
Земельный налог: одинаков для любого типа недвижимости и равняется 1% от стоимости + 150 дирхам за сертификат имущества;
Нотариальная пошлина: 0,5% от стоимости недвижимости;
Нотариальный сбор: 1% от стоимости недвижимости (минимальный сбор 2.500 дирхам) + 7% НДС;
Корректировка изменений строения (если необходимо): 0,5% + 75 дирхам;
Другие расходы (пошлинные марки и т.п.): от 1.500 до 3.000
Коммерческая недвижимость:
Регстрационный сбор: 2,5% при первой продаже и 5% при последующих;
Земельный налог: 1%
Нотариальная пошлина: 0,5% от стоимости недвижимости;
Нотариальный сбор: 1% от стоимости недвижимости (минимальный сбор 2.500 дирхам) + 7% НДС;
Другие расходы (пошлинные марки и т.п.): 2.500 дирхам.
2. Налог на прирост капитала. Начисляется на разницу между продажной ценой и ценой покупки, за вычетом издержек при продаже и увеличенная на расходы при покупке, инвестиционные расходы и выплаченные проценты. Ставка налога установлена на уровне 20%, но не может быть меньше 3% от продажной цены. Предусмотрено полное освобождение от налога в следующих случаях:
Если недвижимость была постоянным местом проживания более 5 лет и цена продажи меньше 100.000 дирхам;
Если недвижимость была постоянным местом проживания более 10 лет и цена продажи выше 100.000 дирхам.
Начисленный налог подлежит оплате в Министерстве финансов в течение 30 дней после даты цессии.
3. Городская пошлина. Этот налог применяется к жилой и коммерческой недвижимости внутри периметров городских районов и периферийных зон. Ставка пошлины устанавливается в соответствии со стоимостью аренды (земельного участка, здания и т.д.) Для жилой недвижимости ставка рассчитывается в соответствии с данными таблицы:
Стоимость аренды (*MAD)
Процентная ставка
До 3.000
0%
3001 – 6.000
10%
6.001 – 12.000
16%
12.001 – 24.000
20%
24.001 – 36.000
24%
36.001 – 60.000
28%
Свыше 60.000
30%
* MAD – Международный символ Марокканского дирхама. От городской пошлины освобождаются новые строения в течение 5 лет. Существует скидка в размере 75%, если жилье является основным. Ставка городского налога для объектов профессиональной деятельности, в том числе и для земельных участков, на которых они находятся, составляет 13,5%.
4. Муниципальный налог. Налог применяется ко всем видам сооружений, в независимости от их назначения. Рассчитывается на основе годовой арендной платы. Данные для рассчета берутся в соответствии с базовыми данными для рассчета Городской пошлины. Муниципальный налог составляет для: −
Для городской черты – 10%;
−
Для периферийной зоны – 6%.
5. Подоходный налог. Этот налог начисляется на годовую прибыль в случае сдачи недвижимости в аренду в соответствии со следующими расценками:
Годовой доход (MAD)
Процентная ставка
До 20.000
0%
20.001 – 24.000
13% минус 2.600 MAD
24.001 – 36.000
21% минуи 4.520 MAD
36.001 – 60.000
35% минус 9.560 MAD
Свыше 60.000
44% минус 14.960 MAD
6. Налог на добавленную стоимость. Налог на добавленную стоимость, или попросту говоря НДС, в настоящее время составляет 20%.
СЕДЬМОЙ: МЕЖДУНАРОДНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ. С целью стимулирования иностранных инвестиций в страну, Марокко заключило более 70 международных соглашений о двойном налогообложении. Среди них такие развитые страны, как: Бельгия, Франция, Соединенные Штаты, Канада, Италия, Швеция, Испания, Англия, Ирландия, и т.д. С 1 января 2000 года между Марокко и Россией в отношении налогов, взимаемых у источника выплаты, а также в отношении иных налогов действует соглашение об избежании двойного налогообложения, которое касается как физических, так юридических лиц. Королевство Марокко с 15 июня 2005 года в одностороннем порядке перешло на безвизовый режим для граждан РФ, прибывающих в страну. В Марокко существует две самые распространенные формы акционерных обществ: Акционерное общество открытого типа (SA) −
Количество акционеров должно быть не менее 5;
−
Уставной капитал – 3.000.000 MAD для компании с биржевыми котировками и 300.000 MAD в остальных случаях;
−
Номинальная стоимость акций не сможет быть ниже 100 MAD;
−
Именные акции должны быть оплачены, как минимум, на 25% от номинальной стоимости во время подписки, акции на предъявителя должны быть оплачены в полном объеме;
−
Капитал должен быть подписанным всецело на время создания, без этого учреждение компание невозможно;
−
Капитал может быть внесен в размере 25 % и должен быть оплачен полностью в течение двух лет;
−
АОО начинает пользоваться правами юридического лица с момента внесения в реестр Коммерческого Регистра;
−
Орган управления – Административный Совет во главе с Председателем Совета, который назначает Генерального Директора и определяет его функции и полномочия. Председатель Административного Совета переизбирается Административным Советом;
−
АОО состоит из Совета директоров и Наблюдательного Совета. Совет Директоров наделен обширными полномочиями, чтобы представлять компанию при любых обстоятельствах. Наблюдательный Совет осуществляет постоянный контроль за деятельностью Совета Директоров.
Акционерное общество с ограниченной ответственностью (SARL) −
Общество может быть создано единолично, максимальное число участников 50;
−
Минимальный уставной капитал – 10.000 MAD, разделенный на долевые паи, и должен быть депонирован в банке без права использования до момента внесения общества в реестр Коммерческого регистра;
−
Номинальная стоимость долевых паев не сможет быть ниже 100MAD;
−
Долевой пай может быть внесен в натуральной форме с обязательной оценкой аудитором;
−
АО может управлять один или несколько администраторов, в независимости от того, являются они акционерами компании или нет, именуемый «Управляющий»;
−
Решения принимаются на общем собрании акционеров;
−
Акционерам запрещается заключать договоры о займе или давать поручительства под залог своих акций без решения акционеров;
Для создания акционерных обществ необходимо: −
Определить информацию, относящуюся к созданию общества:
Предмет деятельности общества; Название компании с подверждением от коммерческого регистра о легитивности; Величину уставного капитала и доли участия; Юридический адрес; Банковское подтверждение о депозите уставного капитла и т.д;
−
Устав акционерного общества;
−
Определить информацию, касающуюся идентификационных данных Управляющего;
−
Рекламное объявление в официальной печати о создании общества.
В отношении налогообложения коммерческий и индустриальных предприятий в Марокко существуют следующие основные виды налогов и сборов: −
Корпоративный налог. Распространяется на доходы компании. Ставка налога состоавляет 35%. Доход, получаемый компаниями от экспорта, не облагается в Марокко первые пять лет, а затем подлежит налогообложению по сниженной ставке, равной 17,5%.
−
Торгово-промышленный налог. Налогом на предпринимательскую деятельность облагают физических и юридических лиц, осуществляющих деятельность на территории Марокко. Этот налог включает в себя налог на недвижимое имущество предприятия (арендуемую или принадлежащую на праве собственности) и фиксированную в зависимости от вида предпринимательской деятельности. Ставка налога варьируется от 5% до 30%.
−
Налог на добавленную стоимость (НДС). Стандартная ставка налога В Марокко составляет 20%.
−
Налог на прирост капитала. Минимальная ставка налога – 3%, максимальная – 20%.
−
Совокупный Подоходный налог. Включает в себя все виды доходов, получаемых как физическими, так и юридическими лицами
Доходы в виде заработной платы; Доходы от профессиональной деятельности; Доходы и прибыли от движимого имущества; Доходы от землевладения; Доходы от сельскохозяйственной деятельности (действует освобожение до 31/12/2010 года).
Ставка налога расчитывается в соответствии с данными таблицы:
Годовой доход (MAD)
Процентная ставка
До 20.000
0%
20.001 – 24.000
13%
24.001 – 36.000
21%
36.001 – 60.000
35%
Свыше 60.000
44%
Доход, получаемый компаниями от сельскохозяйственной деятельности, не облагается в Марокко налогом до 2020 года. Доход марокканских компаний, учреждаемых в Западной Сахаре, освобождается от уплаты корпоративного налога. Дивиденты и роялти, получаемые иностранными акционерами зарегистрированных в Марокко компаний, подлежат налогообложению по ставке, равной 10%.
© 2009 Planificaciones Mundiales S.L. Содержащаяся здесь информация носит общий характер и не является регулирующей конкретные обстоятельства физических или юридических лиц. Невозможно гарантировать отсутствие изменений в настоящий момент или в будущем. Она не должна использоваться как техническая или специфическая консультация. Для детального изучения любого вопроса и получения исчерпывающей информации, мы рекомендуем обращаться к профессиональным консультантам.